Decisión nº 60 de Juzgado de los Municipios Junin y Rafael Urdaneta de Tachira, de 18 de Marzo de 2005
| Fecha de Resolución | 18 de Marzo de 2005 |
| Emisor | Juzgado de los Municipios Junin y Rafael Urdaneta |
| Ponente | Isidro Duque Vega |
| Procedimiento | Desalojo |
PARTE ACTORA: Ciudadana M.C.C., venezolana, mayor de edad, cédula de identidad No. V.-14.217.393, de este domicilio y hábil.
APODERADO DE LA PARTE ACTORA: Abogado N.T.L.G., venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nº V.-5.740.410, abogado en ejercicio, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 24.477 y hábil.
PARTE DEMANDADA: Ciudadano J.A.P.P., venezolano, mayor de edad, cédula de identidad Nº V.-9.467.773.
APODERADO DE LA PARTE DEMANDADA: Abogado E.R., venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nº V.-4.200.591, abogado en ejercicio, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 58.772 y hábil.
MOTIVO: DESALOJO.
EXPEDIENTE: Nº 2160-05.-
I
PARTE NARRATIVA
En fecha 31 de enero de 2005, la ciudadana: M.C.C., asistida por la Abogado N.T.L.G., introdujeron por ante este Tribunal libelo de demanda, en la cual expusieron que: En fecha 27 de abril de 2001, bajo el Nº 64. Tomo 55, la demandante Ciudadana: M.C.C., firmó un Contrato de Arrendamiento con el demandado ciudadano J.A.P.P., ambas partes ya identificadas, por ante la Notaría Pública Segunda de San Cristóbal. Estado Táchira; en donde, la demandante dio en alquiler un Local Comercial, signado con el Nº 1-A, ubicado en la Avenida 13 con calle 16, Barrio San Martín. Rubio. Municipio Junín, el cual tiene una superficie de 28.96 metros cuadrados, cuyos linderos y medidas son: NORTE: Con un lindero irregular que partiendo del lindero Este, en dirección Este-Oeste en extensión de 4.95 metros, de allí se cruza en dirección Norte-Sur en extensión de 1.30 metros y sigue nuevamente en dirección Este-Oeste en extensión de 4.75 metros, todo con predios de M.J.P.. SUR: Con una extensión de 9.79 metros, colinda con el local 2-A, propiedad de L.R.C.. ESTE: En una extensión de 3.60 metros, colinda con la Avenida 13 y OESTE: Partiendo del lindero Norte, en dirección Norte-Sur, en extensión de 1.30 metros colinda con mejoras de M.J.P., de este punto se parte en dirección Este-Oeste en extensión de 4.75 metros y sigue nuevamente en dirección Norte-Sur en extensión de 2.30 metros, para completar el lindero Oeste con mejoras de V.P., tiene su correspondiente baño (sanitario y lavamanos), dicho inmueble es propiedad de la demandante, según documentos otorgados por ante la Oficina Subalterna de Registro de los Municipios Junín y R.U.d.E.T., en fechas 16 de abril de 1991 y 13 de septiembre de 2000, bajo los Nos. 46, Tomo Primero y 32, Tomo Segundo, ambos protocolo Primero. Se estableció un Canon de Arrendamiento por la suma de OCHENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 80.000,00), y se fijó una duración de seis meses, contados a partir del 01 de febrero de 2001 hasta el 01 de julio de 2001. El Arrendatario Ciudadano: J.A.P.P., ya identificado, a continuado con la relación arrendaticia hasta la fecha de hoy, pagando actualmente la suma de CIEN MIL BOLÍVARES (Bs. 100.000,00), por concepto de Canon de Arrendamiento, creándose la figura del Contrato de Arrendamiento Verbal a Tiempo Indeterminado.
La demandante expone que por problemas económicos tuvo que hipotecar el local comercial, ya descrito y actualmente lo ofrece en venta, pero hasta la fecha no ha sido posible que se presente un comprador, también manifiesta que ante la posibilidad de perder el inmueble por la falta de pago de la hipoteca pactada, se ve en la necesidad de ocupar el Local Comercial que ha dado en alquiler al demandado Ciudadano: J.A.P.P., para instalar un Fondo de Comercio a sus expensas, para así tener más renta y mayor posibilidad de pagar la deuda contraída.
Por la razones expuestas acude a este Tribunal para demandar como en efecto demanda por Desalojo al ciudadano: J.A.P.P., para que conviniera o a ello fuera condenado a lo siguiente:
- Entregar totalmente desocupado de personas y bienes, el mencionado Local Comercial, alquilado en las mismas buenas condiciones que lo recibió el demandado, solvente de pago de canon de arrendamiento y porcentaje establecido por los servicios públicos, concediéndole un plazo improrrogable de seis (06) meses para la entrega material del mismo, conforme lo indica el artículo 34 parágrafo primero.
- En pagar las costas y costos procesales del presente juicio.
Estimó la demanda en la cantidad de DOS MILLONES CUATROCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 2.400.000,00). Fundamentó la demanda en el artículo 34, Causal b) y Parágrafo Primero.
Pide que se ordene la citación del demandado: J.A.P.P., en la Avenida 13 con calle 16. Nº 1-A. Municipio Junín del estado Táchira.
Anexó Notificación para el Ciudadano: J.A.P.P. practicada por este Tribunal el día 18 de noviembre de 2004 y signada con el Nº 7777-04, constante de dieciocho (18) folios útiles.
Por auto de fecha 03 de febrero del 2005 (fl. 21) el Tribunal admitió la demanda y acordó la citación del demandado.
En fecha 09 de febrero de 2005 (fl. 22), la ciudadana M.C.C., estampó diligencia en donde otorga Poder Apud-Acta a la Abogado N.T.L.G..
En fecha 23 de febrero de 2005 (fl. 23) el Alguacil del Despacho consigna Recibo de Citación debidamente firmado por el demandado.
En fecha 25 de febrero de 2005 (fl. 25), el Ciudadano: J.A.P.P., asistido por la Abogado E.R., dieron contestación a la demanda en los siguientes términos: Rechazan y contradicen en todas y cada una de sus partes, el escrito de demanda por Desalojo, presentado por la ciudadana: M.C.C., ya que los hechos narrados son falsos, infundados y temerarios y pide que el presente escrito sea tomado como Contestación a la Demanda y se declare Sin Lugar la solicitud por Desalojo interpuesta en su contra.
Por diligencia de fecha 25 de febrero de 2005 (fl. 29) el demandado Ciudadano: J.A.P.P., confirió poder apud acta a la Abogado E.R..
Mediante escrito de fecha 07 de marzo de 2005 (fl. 30), la Abogado E.R., promovió pruebas, constante de dieciséis (16) folios útiles.
Por auto de fecha 07 de marzo de 2005 (fl. 46), el Tribunal agrega y admite las pruebas presentadas por la parte demandada.
Mediante escrito de fecha 07 de marzo de 2005 (fl. 47), la Abogado N.T.L.G., promovió pruebas, constante de tres (03) folios útiles.
Por auto de fecha 07 de marzo de 2005 (fl. 50), el Tribunal agrega y admite las pruebas presentadas por la parte demandante.
Por auto de fecha 08 de marzo de 2005 (fl. 51), el Tribunal ordena testar la foliatura a partir del folio cuarenta y siete, por cuanto se observa que se encuentra alterada la misma.
En fecha 10 de marzo de 2005 (fl. 52), el Tribunal se constituye en un Inmueble ubicado en el Sector La V.P.B., detrás de la Farmacia S.L., con el fin de practicar la Inspección Judicial solicitada en el escrito de Promoción de Pruebas de la parte demandante.
En fecha 11 de marzo de 2005 (fl. 53), siendo las nueve de la mañana, estuvo presente la ciudadana: A.O.D.N., testigo promovido por la parte demandante en su escrito de pruebas y quien a preguntas respondió: Que si conoce de vista, trato y comunicación a los ciudadanos: M.C.C. Y J.A.P.P.; que si le consta que la demandante es propietaria de un local comercial, que han hablado en ese lugar; que han hablado en una oportunidad que se la consiguió en San Antonio y la demandante le manifestó que tenía problemas con el inmueble ya que lo tenía hipotecado y le urgía salir de la hipoteca, en donde llegaron a la conclusión de que buscase nuevamente un prestamista para salir de la hipoteca, y en otra oportunidad habló en enero en los pabellones Venezuela y Colombia, en donde ella estaba saliendo la solicitud de equipos de computación para poner un cyber en su establecimiento ya que el prestamista el cual le recomendó le facilitó el crédito colocándole como condición que la ciudadana M.C.C., tendría que habitar el inmueble, ya que no quería tener problemas con terceras personas, porque sería un problema en el caso que no cumpliera con los pagos; Que si le consta porque en las dos oportunidades que hablaron ha sido con desesperación, por la situación en la que actualmente se encuentra y que ella quiere salir de ese problema ocupando el inmueble y montando su propia empresa; y que no tiene parentesco con los ciudadanos: M.C.C. Y J.A.P.P..
En fecha 11 de marzo de 2005 (fl. 54), siendo las diez de la mañana, siendo la hora fijada para la testificación de la ciudadana: R.J.H., testigo promovido por la parte demandante en su escrito de pruebas, y al no estar presente se declaró desierto el acto.
En fecha 11 de marzo de 2005 (fl. 55), siendo las once de la mañana, estuvo presente la ciudadana: M.P.O.R., testigo promovido por la parte demandante en su escrito de pruebas y quien a preguntas respondió: Que si conoce de vista, trato y comunicación a los ciudadanos: M.C.C. Y J.A.P.P., que al señor lo conoce de vista porque entra a comprar en el negocio y a la señora Mariela si de comunicación; que si le consta que la Ciudadana: M.C.C. es propietaria de un local comercial, porque le estuvo buscando un comprador para ese local que le ofreció Bs. 25.000.000,00 pero la venta no se realizó porque la Señora Mariela pedía Bs. 28.000.000,00 y según eso no le cubría para pagar la hipoteca; que si tiene necesidad de ocupar el inmueble porque ella vive alquilada y necesita un local desocupado para habitarlo y poner su negocio, para arreglarlo mejor y poder pedir un financiamiento para pagar una hipoteca.
II PARTE MOTIVA
Se refiere la presente causa a la demanda que por desalojo de un inmueble Local Comercial, signado con el No. 1-A ubicado en la Avenida 13 con calle 16, Barrio San Martín de esta Ciudad de Rubio, Municipio Junín Estado Táchira, interpuso la ciudadana M.C.C., en contra del ciudadano J.A.P.P..
El demandado en su contestación rechaza en todas y cada una de sus partes, el escrito de demanda de desalojo. Alega que siempre se ha comportado como un buen arrendatario, pero que la arrendadora sin motivo valedero ha tratado de sacarlo del inmueble, sin reconocerle el derecho de la prorroga legal a la cual tiene derecho. Que la señora M.C.C., le notificó para que ejerciera el derecho de preferencia, pero que cual derecho de preferencia, si dicha ciudadana ya había realizado de manera fraudulenta un contrato de venta por dicho local 1-A en fecha 15 de julio de 2003 y con una tercera persona. Que la demandante señala en el libelo la necesidad de ocupar el local comercial, pero que no ha sido posible que se le presente un comprador para el Local 1-A y que por tal razón se encuentra desesperada ante la posibilidad de perder el inmueble por la falta de pago de la hipoteca pautada. Que es derecho establecido y aclarado por la Jurisprudencia que la necesidad de ocupar un inmueble, se aplica sólo a las casas para habitación y no a los locales comerciales.
ANÁLISIS DE LAS PRUEBAS
La parte actora con el libelo agregó la Notificación practicada por este mismo Tribunal al ciudadano J.A.P.P., para que ejerciera el derecho de preferencia, la cual se valora de conformidad con el artículo 1357 del Código Civil.
Copia fotostática certificada del documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro Inmobiliario de los Municipios Junín y R.U.d.E.T., anotado bajo el No. 32, Tomo 2º, Protocolo Primero de fecha 13 de Septiembre de 2000, de las mejoras construidas en el inmueble por el ciudadano J.A.P.B., en el inmueble ubicado en la Avenida 12, con calle 16, Barrio San Martín e esta ciudad de Rubio. Se valora de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1384 del Código Civil.
Copia fotostática certificada del documento protocolizado por ante la Oficina de Registro Inmobiliario de los Municipios Junín y R.U.d.E.T., anotado bajo el No. 46, Tomo 1º, Protocolo Primero de fecha 16/04/1991, se valora de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1384 del Código Civil, como prueba de la propiedad del inmueble por parte de la demandante.
En el lapso probatorio promovió el mérito favorable de todo el contenido de la demanda y sus recaudos, los cuales ya fueron valorados.
Promovió Inspección Judicial en el inmueble ubicado en la Victoria, Parte Baja, detrás de la Farmacia S.L., en la cual se dejó constancia que el inmueble a inspeccionar se trata de una casa que se accesa por un portón de garaje de hierro, color negro y el Tribunal dejó constancia que el inmueble tiene dos habitaciones, una en la cual se encuentra una cocina y un comedor y otro se encuentra una cama, igualmente que vive en ese lugar como inquilina la demandante. En el acto de la Inspección se encontraba presente la ciudadana R.E.Á.Q., propietaria del inmueble en donde vive la demandante M.C.C.. El Tribunal valora esta inspección de conformidad con el artículo 1428 del Código Civil.
Promovió las testimoniales de las ciudadanas A.O.D.N. Y M.P.O.R., quienes fueron contestes en afirmar que les consta que la ciudadana M.C.C., es propietaria de un inmueble ubicado en la calle Colombia, el cual está alquilado a J.A.P.P., que les consta que la ciudadana M.C.C., tiene necesidad de ocupar el inmueble, porque en las dos oportunidades últimamente que han hablado lo hizo con lagrimas en sus ojos y desesperación, por un lado por estar en la situación en que se encuentra viviendo en estos momentos también alquilado en dos cuartitos que son un horno y en el cual ella desea ocupar su inmueble ya que el anterior prestamista le ha facilitado un año mas de prorroga y ellas quiere pues salir de ese problema ocupando el inmueble y montando su propia empresa.
Por no aparecer contradictorias se valoran estas declaraciones de conformidad con el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil.
Pruebas de la parte demandada
Promovió el mérito favorable de los documentos protocolizados por ante la oficina de Registro Inmobiliario de los Municipios Junín y R.U., de fecha 15 de julio de 2003, bajo el No. 05, Tomo Quinto, Protocolo Primero y de fecha 30 de junio de 2003, bajo el No. 07, Tomo sexto, Protocolo Primero en el cual la ciudadana Mayerla C.C., dio en venta dos (2) locales comerciales (2-A) y (3-a) situados en la misma dirección del local que ocupa su mandante, los cuales poseen un área de 37,91 M2 y 22,64 M2 respectivamente, por el precio de quince millones de bolívares (Bs. 15.000.000,oo).
El Tribunal no le confiere valor probatorio a las copias fotostáticas simples de los documentos antes descritos, en virtud de que se trata de contratos de venta que nada aportan a favor o en contra de ninguna de las partes, respecto al desalojo demandado.
Consignó copia fotostática simple de un documento de fecha 04 de octubre de 2004, No. 15, Tomo 14, en el cual se deja sin efecto el documento en el cual Mayerla C.C. vende el Local 1-A al ciudadano A.F.F.C. y un documento de fecha 04 de octubre de 2004, anotado bajo el No. 16, Tomo 14, la ciudadana Mayerla C.C., hipoteca el Local 1-A al ciudadano A.F.F.C., se valora esta copia de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por no haber sido impugnada por la parte contraria.
Promueve copia fotostática de Sentencia emanada de fecha 11 de noviembre de 1999, expediente No. 15773, sentencia No. 1545, Corte Suprema de Justicia, Sala Político Administrativa, la cual se encuentra en la Jurisprudencia presentada por Ramírez & Garay, 1999, Noviembre, CLIX, Caracas 159, página 666 y 667, Asunto No. 2773-99.
Por no constituir una de las pruebas a las que se refiere el Título II, del Libro Segundo del Código de Procedimiento Civil, no se le confiere valor probatorio a la copia fotostática de la Jurisprudencia promovida, y porque además, no es aplicable al caso que nos ocupa.
De manera que, de lo anteriormente a.q.d. que la demandante M.C.C., es la propietaria del inmueble alquilado al ciudadano J.A.P.P., que en ningún momento la demandada ha pretendido negarle la prórroga legal al demandado, puesto que en el petitorio de la demanda solicita que se le condene a entregar el local desocupado totalmente de personas y de bienes, concediéndole un plazo improrrogable de seis meses. Quedó demostrado que efectivamente la demandante tiene hipotecado el inmueble arrendado al ciudadano J.A.P.P., por la suma de VEINTISÉIS MILLONES QUINIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 26.500.000,00) suma que deberá cancelar el 04 de abril del 2005 al ciudadano A.F.F.C.. Que la demandante M.c.C., le ofreció en venta al ciudadano J.A.P., el local comercial que ocupa como inquilino, y que éste dejó vencer el lapso para aceptar o rechazar el ofrecimiento. Igualmente quedó demostrada la necesidad de ocupar el inmueble por parte de la demandante propiedad del local comercial.
En relación al alegato del demandado de que la necesidad de ocupar un inmueble, se aplica solo a viviendas, el Tribunal rechaza tal alegato, en virtud de que en el artículo 1 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos inmobiliarios, establece que el Decretó – Ley regirá el arrendamiento y subarrendamiento de Inmuebles Urbanos y Suburbanos destinados a vivienda y/o funcionamiento o desarrollo de actividades comerciales, industriales, profesionales, de enseñanza y otras distintas de las especificadas, ya sean arrendados o subarrendados totalmente o por partes, y el artículo 2º establece que los cánones de arrendamiento o subarrendamiento de los inmuebles destinados a vivienda, comercio, industria, oficina y otros, de los anexos, y accesorios que con ellos se arrienden, quedan sujetos a regulación bajo las condiciones determinadas en esa Ley. En consecuencia, la presente demanda debe ser declarada con lugar y así se decide.
Por los fundamentos expuestos, este Juzgado de los Municipios Junín y R.U. de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley:
DECLARA CON LUGAR LA DEMANDA QUE POR DESALOJO, interpuso la ciudadana M.C.C., en contra del ciudadano J.A.P.P., ambas partes suficientemente identificadas en esta decisión.
CONDENA AL DEMANDADO J.A.P.P., a entregar totalmente desocupado de personas y bienes, el local comercial signado con el No. 1-A ubicado en la Avenida 13 con calle 16, Barrio San Martín de la ciudad de Rubio, Municipio Junín del Estado Táchira, en las mismas condiciones en que lo recibió, solvente de pago de canon de arrendamiento y porcentaje establecido por los servicios públicos, concediéndosele un plazo improrrogable de seis (6) meses para la entrega material del mismo, conforme a lo dispuesto en el artículo 34 parágrafo primero de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Se condena en costas al demandado por haber resultado vencido.
Publíquese, regístrese, déjese copia para el archivo del Tribunal.
Dada, firmada, sellada y refrendada en la Sala de Despacho del Juzgado de los Municipios Junín y R.U. de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en Rubio a los dieciocho días del mes de marzo del dos mil cinco. Años 194º de la Independencia y 146º de la Federación.(LS) (FDO) Firma Ilegible Abg. I.D.V. Juez Provisorio
(FDO) Firma Ilegible Abg. INAY TUPANO A.S.
En la misma fecha se publicó la anterior sentencia siendo las 11:00 a.m. de la mañana, previa las formalidades de ley, dejándose copia para el Archivo del Tribunal.
