Decisión de Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Plaza y Zamora. de Miranda, de 19 de Octubre de 2016

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

TRIBUNAL SEGUNDO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS PLAZA Y ZAMORA DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE MIRANDA

Guatire, ____________________

206° y 157°

Vista la diligencia que antecede, suscrita por el ciudadano O.P.A., en su carácter de Apoderado Judicial de la parte Actora, en donde solicita nuevamente se admita la presente demanda por Cumplimiento de Contrato, este Tribunal antes de pronunciarse respecto de la admisión OBSERVA:

Manifiesta el ciudadano O.P.A., actuando en su carácter de Apoderado Judicial de la ciudadana M.I.V.G., parte Actora, en su escrito libelar, en términos generales lo siguiente:

1. Que en fecha Julio (sic) del año 2007, siendo propietaria del inmueble denominado Casa Nro. 47, celebró de manera verbal contrato de arrendamiento con la ciudadana Y.D.C.E.H., para que viviera dignamente con todo su grupo familiar en la planta baja de dicho inmueble Nro. 47, ubicado en la Urbanización M.M.M. “Trapichito”, Sector Uno, Segundo Estacionamiento Vereda Uno, frente a la Escuela C.C. a la izquierda de la entrada al Saime, Guarenas, Municipio Plaza del Estado Miranda, con una duración de un (01) año con una prórroga de seis (06) meses para la desocupación.-

2. Que a mediados del año 2008, le solicitaron a la ciudadana Y.D.C.E.H. y a su grupo familiar, la desocupación del inmueble objeto del presente procedimiento en virtud de los reiterados inconvenientes que tenia con la ciudadana antes mencionada para cobrarle el canon de arrendamiento, debido a sus continuas demoras para hacer efectivo el mismo.-

3. Que ante la petición de su representada de desalojar totalmente de bienes y personas el inmueble arrendado, la mencionada inquilina se negó rotundamente a desocupar la cosa arrendada y acudió ante el Sunavi.-

4. Que en fecha 11 de Noviembre de 2010, exactamente un día antes del vencimiento del acuerdo suscrito para la desocupación del inmueble, la prenombrada arrendataria dirige comunicación a la Jefa de la División de Inquilinato de Guarenas para justificar su incumplimiento y permanecer mas tiempo dentro del inmueble arrendado.-

5. Que es evidente que el acuerdo ha sido totalmente incumplido por parte de la ciudadana Y.D.C.E.H., toda vez que habiendo transcurrido con creces la prórroga de seis (06) (sic) concedida de manera expresa a partir del día 12 de Noviembre de 2009 y vencida en fecha 12 de Noviembre de 2010, sigue hasta la fecha del año en curso (2016) ocupado de bienes y personas.-

Ahora bien, para emitir pronunciamiento acerca de la admisibilidad o no de la presente demanda, estima necesario esta Juzgadora hacer las siguientes consideraciones:

Establece el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil lo siguiente:

Presentada la demanda, el Tribunal la admitirá si no es contraria al orden público, a las buenas costumbres o a alguna disposición expresa de la ley. En caso contrario, negará su admisión expresando los motivos de la negativa….

Así mismo en virtud de la garantía constitucional “a la tutela judicial efectiva” prevista y sancionada en el artículo 26 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, de donde emana el poder tuitivo de los Jueces para proteger a los justiciables, y obtener con prontitud la decisión correspondiente el cual señala:

Artículo 26.

Toda persona tiene derecho de acceso a los órganos de administración de justicia para hacer valer sus derechos e intereses, incluso los colectivos o difusos, a la tutela judicial efectiva de los mismos y a obtener con prontitud la decisión correspondiente.

El estado garantizara una justicia gratuita, accesible, imparcial, idónea, transparente, autónoma, independiente, responsable, equitativa y expedita, sin dilaciones indebidas, sin formalismos o reposiciones inútiles.

Igualmente nuestra carta magna lo establece en el artículo 257:

“el proceso constituye un instrumento fundamental para la realización de la justicia (...)

Como quiera que esta operadora de justicia tiene la obligación de asegurar la integridad de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela; garantizando una justicia imparcial transparente e independiente.-

UNICO

La acción es un derecho subjetivo público, en el cual intervienen todos los Tribunales de la República orientado a la protección de una prestación jurídica. Para el profesor de derecho Procesal Civil, H.C., la acción constituye

…. Un poder público, puesto al servicio de un interés colectivo, que provoca la actividad jurisdiccional para obtener la tutela jurídica del Estado. Es un poder que la ley coloca a disposición de todos los ciudadanos sin distinción alguna, garantizado expresa e implícitamente por los ordenamientos jurídicos contemporáneos, y a veces publico...

Diversos criterios doctrinarios han establecido la importancia judicial como momento constitutivo de una relación procesal, entre ellas el investigador profesor I.G.C., en su obra “Instituciones de Derecho Procesal Civil”, donde expone:

la demanda judicial es el acto constitutivo de la relación procesal, por lo tanto, al momento que existe una demanda, nace la relación procesal… la declaración de querer que sea actuada una voluntad concreta de ley, comprende la designación del bien a que se aspira y de las razones por las cuales se pretende que esta garantizado por la ley (petitum y causa pretendi)

Siguiendo este mismo orden de ideas, considera necesario quien aquí decide traer a colación el contenido del fallo Nº 223 del 14 de febrero del 2002 de la Sala Constitucional que reza:

INTERES PROCESAL (…) deviene de la esfera del derecho individual ostentado por el solicitante que le permite elevar la infracción constitucional o legal ante los órganos de administración de justicia (…) tal presupuesto procesal es entendido como simple requisito o circunstancia de un acto procesal, cuya carencia imposibilita el examen de la presentación.

Así como también la sentencia Nº 389 del 7 de marzo del 2002 de la Sala Constitucional que expresa:

“ACCESO A LA JURISDICCION PRINCIPIO PRO ACTIONE: (…) el juez puede constatar el incumplimiento de alguna formalidad y desestimar o inadmitir la pretensión de alguna de las partes, sin que ello se traduzca, en principio, en una violación al derecho a la tutela judicial efectiva, ya que esas formalidades han sido establecidas como protección a la integridad objetiva del procedimiento.

Pero no todo incumplimiento de alguna formalidad puede conducir a la desestimación o inadmisión de la pretensión, ya que para ello el juez debe previamente analizar: a) la finalidad legítima que pretende lograr en el proceso con ese fin (...)

Establece el artículo 94 de Ley Para La Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda:

Previo a las demandas por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, reintegro de sobre alquileres, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y demás acciones derivadas de relaciones arrendaticias sobre inmuebles destinados a vivienda, así como a todo proceso en el cual pudiera resultar una decisión judicial cuya práctica material comporte la pérdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda, habitación o pensión, el arrendador del inmueble que pretendiere la demanda deberá tramitar por ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, el procedimiento descrito en los artículos subsiguientes.

(Negrillas y Subrayado del Tribunal).-

Por su parte, el artículo 96 eiusdem, se establece:

Previo a las demandas judiciales por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y demás acciones derivadas de relaciones arrendaticias; el procedimiento administrativo que será aplicado es el establecido en el Decreto N° 8.190 con Rango, Valor y Fuerza de Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, descrito en los artículos 7 al 10…

De la interpretación de tales normas se desprende, que no son solo las pretensiones que tengan por objeto la desposesión o pérdida de la tenencia de una vivienda destinada a habitación familiar, las que deben agotarse el procedimiento administrativo previo para habilitar la vía judicial, sino también las pretensiones que tengan por objeto el reintegro de sobre alquileres, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio, así como las demás acciones derivadas de relaciones arrendaticias sobre inmuebles destinados a vivienda.-

En referencia a la interpretación de los artículos 94 y 96 de la Ley Para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Viviendas, la Sala Político-Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia, en decisión de fecha 04 de julio de 2012, número 00825, estableció:

“De los artículos antes transcritos, se puede concluir que la parte interesada debe previamente, antes de interponer una acción en vía jurisdiccional, tramitar el correspondiente procedimiento administrativo ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, para aquellas demandas por “desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, reintegro de sobre alquileres, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y demás acciones derivadas de relaciones arrendaticias sobre inmuebles destinados a vivienda”.- (Negrillas y Subrayado del Tribunal).-

En tal sentido, se han pronunciado los Tribunales de la República en distintas decisiones de manera conteste, verbigracia el Juzgado Sexto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 22 de enero de 2013, que para decidir sobre la admisibilidad de una acción de retracto legal arrendaticio, estableció:

Como se observa de las disposiciones transcritas, la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda mencionada y el Decreto con Rango, Valor y Fuerza De Ley Contra el Desalojo y La Desocupación Arbitraria de Vivienda, exigen que, previo al ejercicio de cualquier acción derivada de una relación arrendaticia, independientemente que su objeto sea la desocupación o no del inmueble dado en arrendamiento, el demandante agote el procedimiento administrativo previsto en el mencionado Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, esto es, el actor debe tramitar un procedimiento administrativo previo ante el Ministerio correspondiente de vivienda y hábitat, ya que el único aparte del artículo 10 del eiusdem transcrito expresamente, prohíbe el uso de la vía judicial sin el cumplimiento previo del procedimiento previsto en dicha Ley. De modo que, si dichas normativas determinan que antes de ser instaurado una demanda derivada de relaciones arrendaticias sobre inmuebles destinados a vivienda, tiene que ser cumplido previamente con un procedimiento administrativo ante la autoridad correspondiente, debe entonces agotarse antes el trámite administrativo respectivo, y una vez verificado éste se hace optativo el ocurrir a la vía jurisdiccional. En este sentido, como quiera que en el presente juicio, la acción ejercida por la parte demandante es derivada de una relación arrendaticia de un inmueble destinado a vivienda, la parte demandante debió haber agotado previamente el procedimiento administrativo previsto en la Ley, es decir, ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Viviendas, y no haber ocurrido directamente, omitiendo este paso, a los órganos jurisdiccionales. Como corolario de lo expuesto, es pertinente hacer alusión que si bien es cierto que el artículo 94 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda anteriormente trascrito, hace referencia al arrendador como el sujeto compelido legalmente a cumplir el procedimiento previo ante la autoridad administrativa en los casos de las demás derivadas de relaciones arrendaticias tampoco es menos cierto que dicha ley se encuentra enmarcada dentro de la política nacional de vivienda y hábitat, que como un sistema integrado se encuentra dirigida a enfrentar la crisis de vivienda que afecta a la población, con el fin supremo de proteger la vivienda, y siendo el arrendatario quien requiere de la protección de su derecho social de una vivienda digna, y el que posee la acción para intentar el Retracto Legal dicho artículo 94 ibidem también se encuentra dirigido al arrendatario, al mencionar dichas acciones en la Ley, en concordancia con el artículo 96 de dicho cuerpo normativo, y así se declara…

En acatamiento de dicha doctrina, es por lo que considera esta Juzgadora que, siendo que lo pretendido por la accionante es la Resolución de Contrato de Arrendamiento sobre un inmueble de su propiedad; pero de los documentos presentados junto con el escrito libelar quedó evidenciado que la misma no acudió a los órganos jurisdiccionales a los fines de agotar la vía administrativa.-

En atención a lo anterior, esta Juzgadora exhorta a la parte demandante a los fines de que acuda ante las instancias administrativas competentes a hacer valer sus derechos, conforme a lo establecido en las normas analizadas supra; quien estará obligado conforme a esta decisión a iniciar el trámite administrativo previsto en los artículos 7 y 10 del Decreto con Rango Valor y fuerza de Ley Contra Desalojo y Desocupación Arbitraria de Viviendas, y no es, sino una vez agotado ese procedimiento que quedara abierta la vía judicial para resolver su controversia.-

Aunado a lo anteriormente expresado, es evidente para quien aquí decide y sin lugar a mayor interpretación que el legislador patrio previó la posibilidad de que los intervinientes en una relación que tenga por objeto el un inmueble destinado a vivienda, deberá intentar previamente el procedimiento especial administrativo conciliatorio previsto en el Artículo 94 aludido ut supra, el cual se interpondrá ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, esto con el fin de dar preeminencia a los Medios Alternativos de Resolución de Conflictos, tal como lo dispone el Artículo 258 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela; siendo este procedimiento administrativo requisito indispensable y condicionante para acceder a la jurisdicción ordinaria civil.-

Así las cosas se observa que la parte demandante no acompañó ninguna prueba que demuestre haber agotado el procedimiento administrativo previo a que se ha hecho referencia anteriormente, motivo por el cual es forzoso para este Tribunal declarar INADMISIBLE LA PRESENTE DEMANDA. Esto es así, por cuanto la doctrina construida por nuestro M.T., ha establecido que el ejercicio de la acción se encuentra condicionada por ciertas y determinadas circunstancias, cuya ausencia pueden determinar la inadmisión de la reclamación intentada por el demandante, así lo dejó sentado en sentencia Nº 776 de fecha 18-05-2001 emanada en Sala Constitucional, en la cual se instituyó:

…La acción está sujeta al cumplimiento de una serie de requisitos de existencia y validez, que al constatarse su incumplimiento, la hacen rechazable. Algunos de ellos los señala la ley, mientras que otros provienen de los principios generales del derecho.

En sentido general, la acción es inadmisible:

1) Cuando la ley expresamente la prohíbe, tal como lo prevé el artículo 346, ordinal 11° del Código de Procedimiento Civil.

2) Cuando la ley expresamente exige determinadas causales para su ejercicio, y éstas no se alegan (artículo 346 ordinal 11º ya señalado).

3) Cuando la acción no cumple con los requisitos de existencia o validez que la ley o los principios generales del derecho procesal le exigen. Ante estos incumplimientos, la acción debe ser rechazada. Ello sucede, por ejemplo, cuando en el demandante o en el demandado no existe interés procesal, y por tanto, no hay necesidad de acudir a la vía judicial, para que mediante la sentencia se reconozca un derecho; o para evitar un daño injusto, personal o colectivo; o cuando la decisión judicial no puede variar la situación jurídica que tenían las partes antes del proceso…

…Consecuencia de lo anterior, es que quien demanda (reconociendo la Sala que el escrito de demanda es una vía para ejercer el derecho de acción, pero que con ella no se confunde), utilizando el proceso para un fin diferente al que se administre justicia, carece de acción…

…Tratándose la acción de un presupuesto procesal para acceder a la jurisdicción, su falta o su inadmisibilidad puede ser declarada en cualquier estado y grado del proceso, inclusive en casación…

.

En el caso sub examine nos encontramos en uno de los supuestos de inadmisibilidad de la acción, toda vez que la parte accionante no agotó previamente a la interposición de la demanda el procedimiento conciliatorio administrativo previsto en los artículos 94 y 96 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, en concordancia con los artículos 5 y 10 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza De Ley Contra el Desalojo y La Desocupación Arbitraria de Vivienda, y en aplicación a la normativa que regula la materia arrendaticia de inmuebles destinados a vivienda, hace que la presente demanda sea inadmisible. Y ASI SE DECIDE.-

DISPOSITIVA

Por los razonamientos antes expuestos este TRIBUNAL SEGUNDO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS PLAZA Y ZAMORA DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE MIRANDA; Administrando Justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, DECLARA: INADMISIBLE, la demanda interpuesta por el abogado O.P.A., inscrito en el Inpreabogado bajo el Nro. 154.755, actuando en su carácter de Apoderado Judicial de la ciudadana M.I.V.G., Venezolana, Mayor de edad, Titular de la Cédula de Identidad Nro. V-5.607.129 por Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento en contra de la ciudadana Y.D.C.E.H., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V-8.754.501.-

Dada la naturaleza de esta decisión, no hay condenatoria en costas.

LA JUEZ,

Abg. F.T.S.

LA SECRETARIA,

Abg. M.G.R.

FTS/MGR/Neil.-

Exp: 4736-16.-