Decisión de Juzgado Noveno Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de Caracas, de 12 de Julio de 2011

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Juzgado Noveno de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.

Caracas, doce (12) de julio de 2011

201º y 152º

Asunto: AP11-V-2010-000941

PARTE ACTORA: Ciudadano I.M.D., venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº: V-1.303.726.-

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: A.S.M., J.M.A.R. y J.G.L., venezolanos, mayores de edad, de este domicilio, titulares de las cédulas de identidad Nos: V-5.815.777, V-10.869.280 y V-11.405.460, respectivamente, abogados en ejercicio e inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nos: 20.316, 54.453 y 66.660, en el mismo orden enunciado.-

PARTE DEMANDADA: Sociedad mercantil GUARDERIA INFANTIL BABIES & KIDS, C.A, (hoy CENTRO DE EDUCACIÓN INICIAL LOS GIRASOLES, C.A.) inscrita ante el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, bajo el Nº 74, Tomo 460 A Qto, en fecha 20 de septiembre de 2000.-

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: J.A.B.G., M.R.C.R., A.J.F.N. e IDALIS MISSET M.B., venezolanos, mayores de edad, de este domicilio, titulares de las cédulas de identidad Nos: V-14.891.709, V-11.734.740, V-11.854.785 y V-12.064.577, respectivamente, abogados en ejercicio e inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nos: 112.747, 79.375, 148.049 y 148.048, en el mismo orden enunciado.-

MOTIVO: DESALOJO.-

- I -

SÍNTESIS DE LA CONTROVERSIA

Se inicia el presente procedimiento mediante libelo de demanda, presentado en fecha 19 de octubre de 2010, por ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos (U.R.D.D.) de este Circuito Judicial de los Juzgados de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, por los abogados A.S. y J.M.A., quienes actuando en su carácter de apoderados judiciales del ciudadano I.M.D., procedieron a demandar en DESALOJO a la sociedad de comercio GUARDERIA INFANTIL BABIES & KIDS, C.A., en la persona de su Presidente, ciudadano J.B., quien es venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº V-3.182.861.-

Habiendo correspondido el conocimiento de la presente causa a este Tribunal, previa distribución, se admitió la demanda cuanto ha lugar en derecho por auto de fecha 21 de octubre de 2010, ordenándose el emplazamiento de la parte demandada para la contestación de la demanda, al segundo día de despacho siguiente a la constancia en autos de su citación, instándose al efecto a la actora a consignar los fotostatos necesarios a fin de la elaboración de la respectiva compulsa.-

Mediante diligencia presentada en fecha 26 de octubre de 2010, la parte actora consignó las copias respectivas para la elaboración de la compulsa, librándose la misma en fecha 27 de octubre de 2010, tal y como consta al folio 21 del presente asunto.-

En fecha 29 de octubre de 2010, se libró oficio Nº 616/2010, dirigido a la Procuraduría General de la República, a fin de su notificación de la admisión de la presente demanda, acordándose la suspensión de la causa por un lapso de noventa (90) días siguientes a la constancia en autos de haberse practicado la referida notificación.-

En la misma fecha 29 de octubre de 2010, la representación actora dejó constancia del pago de los emolumentos necesarios para la práctica de la citación personal del representante de la parte demandada (folios 25).-

Así, consta al folio 26, que en fecha 4 de noviembre de 2010, el ciudadano J.A., Alguacil titular adscrito al Alguacilazgo de este Circuito Judicial, dejó constancia de haber notificado a la Procuraduría General de la República, consignando al efecto el Oficio librado, debidamente sellado y firmado.-

Por auto fechado 19 de noviembre de 2010, fue agregado a los autos, Oficio Nº 1306, proveniente de la Procuraduría General de la República, mediante el cual solicita le sea notificado en caso de decretarse alguna medida procesal de ejecución preventiva o ejecutiva sobre el inmueble donde funciona la institución educativa demandada, ello de conformidad con lo dispuesto en el artículo 99 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Reforma Parcial del Decreto con Fuerza de Ley Orgánica de la Procuraduría General de la República.-

Infructuosas como resultaron las diligencias de citación personal del presidente de la sociedad mercantil demandada, previa solicitud de la parte actora, se procedió a la citación por correo certificado en atención a lo establecido en el artículo 219 del Código de Procedimiento Civil, conforme auto fechado 29 de abril de 2011.-

Así, por auto de fecha 10 de junio de 2011, se agregó a las actas, Aviso de Recibo de Citaciones y Notificaciones Judiciales Nº 058326, proveniente del Instituto Postal Telegráfico de Venezuela (IPOSTEL), debidamente cumplido.-

Así las cosas, durante el despacho del día 14 de junio de 2011, compareció el ciudadano J.A.B.L., quien en su carácter de Presidente de la sociedad mercantil GUARDERIA INFANTIL BABIES & KIDS, C.A., parte demandada en la presente causa y debidamente asistido de abogado, consignó escrito de contestación a la demanda. Asimismo, en la citada fecha otorgó poder apud acta a los abogados identificados en el encabezamiento de esta decisión.-

Durante el lapso probatorio ambas partes promovieron aquellos medios que consideraron pertinentes a la defensa de los intereses de sus respectivos representados, las cuales fueron admitidas conforme auto de fecha 28 de junio de 2011.-

-II-

MOTIVACIÓN DEL FALLO

Expuesta como ha sido la relación de los hechos del proceso, pasa este Tribunal a pronunciarse sobre el fondo del asunto debatido de la siguiente manera:

Alegatos de la actora:

Señaló la representación judicial de la parte actora en su libelo de demanda que consta de instrumento autenticado por ante la Notaría Pública Tercera del Municipio Chacao del Estado Miranda, en fecha 17 de mayo de 2001, anotado bajo el Nº 22, Tomo 65 de los libros respectivos, acompañado marcado con la letra “B”, que su representado suscribió un contrato de arrendamiento con la sociedad mercantil GUARDERIA INFANTIL BABIES & KIDS, C.A, representada por su Presidente, ciudadano J.B., quien es venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº: V-3.182.861, sobre un inmueble de su propiedad constituido por una Casa-Quinta denominada “AUTANA”, situada en la Urbanización Altamira, Octava (8va) Transversal, entre Segunda y Tercera Avenida, Jurisdicción del Municipio Chacao del Estado Miranda. Que según la cláusula tercera su duración sería de cinco (5) años, contados a partir de la fecha de su autenticación, teniendo en consideración que los tres (3) primeros meses, la arrendataria ejecutaría todas y cada una de las reparaciones, remodelaciones y refacciones necesarias para la instalación y funcionamiento de una guardería infantil, por lo cual la vigencia del contrato sería desde el 17 de agosto de 2001 al 16 de agosto de 2006; que siendo la duración de cinco (5) años fijos, sin prórroga, a su decir, se convirtió a tiempo indeterminado, en atención al artículo 1600 del Código Civil.

Que igualmente las partes convinieron en la cláusula segunda de dicho Contrato de Arrendamiento establecer una aclaratoria en el canon de arrendamiento; que durante los 3 primeros meses computados a partir de la autenticación del contrato, se ejecutarían reparaciones y obras en general del inmueble y no se causaría ninguna contraprestación a favor del arrendador; que las reparaciones serían a cuenta y costo del arrendatario, durante ese período, luego sería compensado a titulo de cánones de arrendamiento, lo cual abarcaría los doce (12) meses posteriores que transcurran una vez cumplido el período de 3 meses; Que para el segundo año, acordaron fijar el canon de arrendamiento en la cantidad invariable de (US$ 1.300,oo) de los Estados Unidos de América, mensuales, que a los únicos efectos de lo previsto en el artículo 95 de la Ley del Banco Central de Venezuela equivalen a 923.000, bolívares al cambio referencial de 710,oo bolívares por cada dólar; Que para el Tercer año acordaron fijar el canon de arrendamiento en la cantidad invariable de (US$ 2.300,oo) de los Estados Unidos de América, mensuales, que a los únicos efectos de lo previsto en el artículo 95 de la Ley del Banco Central de Venezuela equivalen a 1.633.000,oo, bolívares al cambio referencial de 710,oo bolívares por cada dólar; Que para el Cuarto año, acordaron fijar el canon de arrendamiento en la cantidad invariable de (US$ 3.000,oo) de los Estados Unidos de América, mensuales, que a los únicos efectos de lo previsto en el artículo 95 de la Ley del Banco Central de Venezuela equivalen a 2.130.000,oo, bolívares al cambio referencial de 710,oo bolívares por cada dólar; Que para el Quinto año, acordaron fijar el canon de arrendamiento en la cantidad invariable de (US$ 3.1500,oo) de los Estados Unidos de América, mensuales, que a los únicos efectos de lo previsto en el artículo 95 de la Ley del Banco Central de Venezuela equivalen a 2.236.500,oo, bolívares al cambio referencial de 710,oo bolívares por cada dólar; Que los cánones serían pagados en bolívares equivalentes según el cambio vigente para la fecha de pago, al arrendador o por cuenta de este, en su oficina o en el lugar que este indique, por mensualidades anticipadas, dentro de los primeros cinco (5) días de cada mes; también acordaron que en caso de decisión gubernamental se estableciere algún control de cambio u otra medida similar que coloque al bolívar con respecto al dólar por encima de un mil bolívares por cada dólar (Bs. 1.000,oo /1 US$), la arrendataria podrá optar por resolver el contrato o continuarlo.

Igualmente acordaron, que en caso de dilación en el pago de las obligaciones, la arrendataria pagará al arrendador por cada día de retardo la cantidad de veinticinco dólares (US$ 25,oo) por cada día de retraso en el cumplimiento de la obligación de pago, que a los únicos efectos del Banco Central equivalen a la fecha de presentación de la demanda en la cantidad de (Bs. 17.750,oo), al cambio referencial de 710 bolívares por cada dólar americano. Que dicha cantidad fue estimada por vía de cláusula penal y determina el monto de los daños y perjuicios que la arrendataria causa al arrendador por su retardo en el pago, conviniendo en que el arrendador nada tiene que probar en relación a la cláusula penal fijada.

Que por cuanto hubo control de cambio, fijándose una paridad cambiaria de acuerdo a las resoluciones conjuntas del Ministerio del Poder Popular para la Finanzas y el Banco Central de Venezuela, el cual se impuso desde hace aproximadamente siete (7) años, no por ello es causal de excepción para la arrendataria el pago oportuno e integral de su canon de arrendamiento; en bolívares fuertes, de acuerdo a la paridad cambiaria fijada, según lo establecido en la letra “i” de la cláusula Segunda del contrato de arrendamiento y que por cuanto ninguna de las partes acudió por ante el órgano administrativo correspondiente para la fijación del canon de arrendamiento, se debe tener en cuenta que el canon vigente es el acordado en la letra “g” de la Cláusula Segunda del Contrato de Arrendamiento, es decir, tres mil ciento cincuenta dólares americanos (US$ 3.150,oo) al cambio oficial asciende a la cantidad de Trece Mil Quinientos Cuarenta y Cinco bolívares (Bs. 13.545,oo) por mensualidad, lo cual la arrendataria no ha cumplido.

Que la arrendataria no ha cumplido con su obligación principal, como es pagar oportunamente e integralmente los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses que van desde septiembre de 2006m hasta el mes de octubre de 2010, ambos inclusive, que solo se conforma con abonar una porción del canon de arrendamiento a la cuenta de la actora, incumpliendo de esa manera con su obligación de pagar las pensiones de arrendamiento, razón por la cual se encuentra insolvente, en tal sentido anexa cuadro explicativo contentivo de los abonos realizados por la hoy demandada y el saldo deudor.

Que en virtud de todo lo alegado es por lo que procede a demandar el desalojo para que la referida sociedad mercantil haga entrega del inmueble dado en arrendamiento y pague la cantidad de doscientos tres mil ciento treinta y nueve bolívares con sesenta y cinco céntimos (Bs. 203.139,65), correspondiente a los cánones de arrendamiento de septiembre de 2006 a octubre de 2010, ambos inclusive, así como el pago de las costas procesales.

Fundamentó su pretensión en los artículos 1, 8, 33 y 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y 1592 del Código Civil.-

Alegatos de la demandada:

En la oportunidad de la contestación la demandada en primer lugar de conformidad con lo dispuesto en el artículo 219, 220 y 221 del Código de Procedimiento Civil, solicitó sea declarada nula la citación por correo certificado por verificarse el caso previsto en el numeral 1ro del artículo 221 ejusdem, por cuanto la ciudadana YULIMAR MARTÍNEZ, titular de la cédula de identidad Nº V-16.299.543, quien firmara el aviso de recibo de citaciones y notificaciones, no es ni ha sido representante legal o judicial de su representada, ni tampoco ejerce el cargo de director o gerente en la misma, y en su defecto tampoco funge como receptor de correspondencia en dicha empresa.

Seguidamente procede a rechazar y contradecir amplia y genéricamente tanto los hechos como el derecho y todos y cada uno de los argumentos esgrimidos por la parte actora en su escrito libelar.

Así, en atención a la transcripción de la cláusula tercera del contrato de arrendamiento, refiere que el arrendador no cumplió con lo dispuesto en la letra “D” de dicha cláusula, es decir, que no lo hizo de manera escrita ni verbal, produciéndose la tácita reconducción del contrato de arrendamiento, que en forma automática lo convierte en una relación arrendaticia a tiempo indeterminado, de conformidad con lo previsto en el artículo 1600 del Código Civil.

Indica que el ciudadano S.M.R., inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 29.361, obrando en representación del ciudadano I.M.D., cuya representación consta de poder otorgado en fecha 02 de mayo de 1991; una vez vencido los primeros 5 años de arrendamiento, y verificada la renovación a tiempo indeterminado del contrato de arrendamiento, se dirigió a la Oficina del representante legal de la parte demandada, a los fines de proponer, en virtud de la tácita reconducción del contrato, el que se renovara específicamente por un período igual al inicial, es decir, cinco (5) años más, y a su vez manifestó su voluntad de modificar lo relativo al canon de arrendamiento, en cuanto al pago mensual que se debía pagar y la forma sucesivamente que se iría aumentando el canon de arrendamiento estipulado. Que le indicó el arrendador, que tomando como base el monto del último canon de arrendamiento pagado, al mismo se le aumentaría un diez (10 %) por ciento anual, así el nuevo canon de arrendamiento en el mes de septiembre de 2006 se aumentaría en un diez por ciento (10%), lo que equivale a la cantidad de (Bs. 3.465,oo) para los próximos doce (12) meses, y así subsiguientemente se incrementaría 10% en cada uno de los años restantes de la vigencia del contrato.

Que ha cumplido con el pago de los cánones de arrendamiento, que le ha correspondido, en cada uno de los meses y durante la vigencia de la relación arrendaticia, para demostrar el pago consignó recibos de pago, lo que evidencia la falsedad de los alegatos de la parte actora, y que la parte actora aceptó el pago bajo los términos acordados de manera verbal, arriaba mencionada, durante 70 meses continuos, sin reclamo alguno, sin dirigir ningún tipo de comunicación por algún medio previsto en nuestra legislación, ya que tales pagos eran correctos u cónsonos con lo estipulado y acordado.

Por otro lado manifiesta que la arrendadora, se dedicó a obstaculizar las gestiones de pago, así como rehusándose en repetidas oportunidades a recibir el pago de la pensión de arrendamiento vencida para el mes de octubre de 2010, en virtud de lo cual, procedió a consignarlas por ante el Tribunal Vigésimo Quinto de Municipio del Area Metropolitana de Caracas, según expediente N° 2010-1806, al cual se le dio apertura en fecha 08 de noviembre de 2010.

De la actividad probatoria

De la parte actora: Junto al escrito libelar consignó las siguientes documentales:

• Instrumento poder otorgado a los abogados supra identificados, con lo cual se evidencia la representación que se atribuyen en nombre de la parte actora, folios 7 al 10, suscrito por ante la Notaría Pública Segunda de el Tigre Estado Anzoátegui, quedando inserto bajo el No. 08, Tomo 67 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, al cual se le confiere pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en el 1.360 del Código Civil, por no haber sido impugnado, desconocido o tachado en forma alguna por la parte contraria. Así se decide.

• Copia simple de instrumento autenticado por ante la Notaría Pública Tercera del Municipio Chacao del Estado Miranda, en fecha 17 de mayo de 2001, anotado bajo el Nº 22, Tomo 65 de los libros respectivos, acompañado marcado con la letra “B”, contentivo del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, inserto del folio 11 al 16, consignado posteriormente en copia certificada durante la etapa probatoria inserto del folio 127 al 134. A.e.i. el Tribunal observa, que la reproducción de un documento privado, emanado de un ente público, solo puede ser impugnada a través de la tacha o la simulación según las reglas establecidas en el Código Civil; que al no haber sido impugnada en la forma legal por la parte contra quien fue opuesto, debe tenerse como fidedigno según lo prevé los artículos 429, 443 y 444 del Código de Procedimiento Civil, por lo tanto, adquirió el valor de plena prueba que le otorga el artículo 1.384 del Código Civil, y demuestra la existencia de una relación arrendaticia entre I.M.D. y la sociedad de comercio GUARDERÍA INFANTIL BABIES & KIDS, C.A. Así s decide.

De la parte demandada: Junto a la contestación de la demanda consignó las siguientes documentales:

• Copia simple del Acta Constitutiva y Estatutos Sociales de la sociedad mercantil CENTRO DE EDUCACIÓN INICIAL LOS GIRASOLES, C.A. (antes GUARDERÍA INFANTIL BABIES & KIDS, C.A.) registrado en el Registro Mercantil V de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, bajo el Nº 74, Tomo 460-A-Qto, en fecha 20 de septiembre de 2000, anexo marcado “A”, inserto del folio 67 al 72; Ahora bien, la reproducción de un documento privado, emanado de un ente público, solo puede ser impugnada a través de la tacha o la simulación según las reglas establecidas en el Código Civil; que al no haber sido impugnada en la forma legal por la parte contra quien fue opuesta, debe tenerse como fidedigna según lo prevé los artículos 429, 443 y 444 del Código de Procedimiento Civil, por lo tanto, adquirió el valor de plena prueba que le otorga el artículo 1.384 del Código Civil, más sin embargo no es objeto del debate. Así se decide.

• Copia simple de la Asamblea General Extraordinaria de la citada sociedad mercantil, de fecha 12 de julio de 2010, inscrito en el Tomo 149-A en el Registro Mercantil V de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, bajo el Nº 54, anexo marcado “B”, inserto del folio 73 al 78; Ahora bien, la reproducción de un documento privado, emanado de un ente público, solo puede ser impugnada a través de la tacha o la simulación según las reglas establecidas en el Código Civil; que al no haber sido impugnada en la forma legal por la parte contra quien fue opuesta, debe tenerse como fidedigna según lo prevé los artículos 429, 443 y 444 del Código de Procedimiento Civil, por lo tanto, adquirió el valor de plena prueba que le otorga el artículo 1.384 del Código Civil, más sin embargo no es objeto de debate. Así se decide.

• Sesenta y un (61) comprobantes o voucher de depósito efectuados ante el Banco del Caribe a favor de la cuenta corriente Nº 01140527485270011260, a nombre de S.M.R., anexos marcados desde “C1” al “C 25”, insertos del folio 79 al 103; este Tribunal observa que solo serán analizados los recibos consignados, a partir del folio 84 al 101, que son los meses reclamados por la parte actora, a los cuales esta juzgadora les da valor de indicio según las reglas de la Sana Crítica establecida en el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil, el resto de los depósitos el Tribunal los desecha, por cuanto no son objeto de reclamación. Así se decide.

• Copia simple del expediente Nº 2010-1806, nomenclatura del Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, contentivo de nueve (9) comprobantes o voucher de depósitos, anexo marcado “D”, inserto del folio 104 al 119, correspondientes a los meses de Octubre y Noviembre de 2010; este Tribunal observa que dicho expediente certifica el contenido de los mismos, en tal sentido lo que procede contra los mismos como medio de ataque es la tacha y al no haber sido tachados por la parte actora surten pleno valor probatorio, a tenor de lo previsto en los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil, por lo que queda demostrado las consignaciones que realizó la parte demandada. Así se declara.

• Veintitrés muestras fotográficas, a su decir, tomadas en fecha anterior a la firma del contrato de arrendamiento y durante el mismo, cursante a los folios 146 al 172 del presente expediente; al respecto observa esta sentenciadora, que lo debatido no son las reparaciones efectuadas o no en el inmueble arrendado, sino la insolvencia en el pago de las mensualidades del canon de arrendamiento, en virtud de lo cual dichas fotografías nada aportan a lo controvertido. Así se decide.

Punto previo

Del vicio de la citación:

En la oportunidad de la contestación la demandada en primer lugar, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 219, 220 y 221 del Código de Procedimiento Civil, solicitó sea declarada nula la citación por correo certificado por verificarse el caso previsto en el numeral 1ro del artículo 221 ejusdem, por cuanto la ciudadana YULIMAR MARTÍNEZ, titular de la cédula de identidad Nº V-16.299.543, quien firma el aviso de recibo de citaciones y notificaciones, no es ni ha sido representante legal o judicial de su representada, ni tampoco ejerce el cargo de director o gerente en la misma, y en su defecto tampoco funge como receptor de correspondencia en dicha empresa.

Al respecto esta Juzgadora observa:

Dispone el artículo 220 del Código de Procedimiento Civil, lo siguiente:

En los casos de citación por correo certificado con aviso de recibo, de personas jurídicas, el aviso de recibo deberá ser firmado por el representante legal o judicial de la persona jurídica, o por uno cualquiera de sus directores o gerentes, o por el receptor de correspondencia de la empresa.

(Negritas del Tribunal).

En ese sentido, verificado como fue el aviso de recibo de citaciones, que cursa al folio 49 del presente expediente, al dorso del mismo se puede leer: Yulimar Martínez, C.I. N° 16.299.543, (cargo en la empresa) Directora Docente”. (Negrillas del Tribunal).

Mencionado lo anterior, se pudo constatar que la ciudadana YULIMAR MARTÍNEZ, funge como Directora de la empresa demandada, razón por la cual esta Juzgadora declara sin lugar el alegato de vicio de la citación, que hiciera el representante judicial de la parte demandada. Así se decide.

Motivación para Decidir el Fondo:

Ahora bien, una vez examinado el material probatorio cursante en autos, pasa esta Sentenciadora a realizar las siguientes observaciones:

En primer término cabe señalar, que la parte demandada en su contestación de demanda, entre otras cosas indica que el ciudadano S.M.R., inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 29.361, obrando en representación del ciudadano I.M.D., cuya representación consta de poder otorgado en fecha 02 de mayo de 1991, poder que no fue consignado al expediente; una vez vencido los primeros 5 años de arrendamiento, y verificada la renovación a tiempo indeterminado del contrato de arrendamiento, se dirigió a la Oficina del representante legal de la parte demandada, a los fines de proponer, en virtud de la tácita reconducción del contrato, que se renovara específicamente por un período igual al inicial, es decir, cinco (5) años más, y a su vez manifestó su voluntad de modificar lo relativo al canon de arrendamiento, en cuanto al pago mensual que se debía pagar y la forma sucesivamente que se iría aumentando el canon de arrendamiento estipulado. Que le indicó el arrendador, que tomando como base el monto del último canon de arrendamiento pagado, al mismo se le aumentaría un diez (10 %) por ciento anual, así el nuevo canon de arrendamiento en el mes de septiembre de 2006 se aumentaría en un diez por ciento (10%), lo que equivale a la cantidad de (Bs. 3.465,oo) para los próximos doce (12) meses, y así subsiguientemente se incrementaría 10% en cada uno de los años restantes de la vigencia del contrato.

Al respecto el Tribunal observa:

De los argumentos y probanzas traídas a los autos, la parte demandada nada trajo para demostrar dichos alegatos, que llevaran al ánimo de esta juzgadora a considerar y tomar en cuenta esta defensa, razón por la cual es forzoso para esta sentenciadora desechar dicho argumento. Así se decide.

Por otro lado, tenemos que el contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaría Pública Tercera del Municipio Chacao del Estado Miranda, en fecha 17 de mayo de 2001, anotado bajo el Nº 22, Tomo 65 de los libros respectivos, acompañado marcado con la letra “B”, suscrito entre las partes, inserto del folio 11 al 16, fue suscrito para una duración de cinco (5) años, de acuerdo a la Cláusula Tercera del mencionado contrato, es decir que a partir del mes de junio 2006, el contrato se indeterminó, tal cual lo dispone el artículo 1.600 del Código Civil, el cual es del tenor siguiente:

Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo.

Así las cosas, considera esta Sentenciadora que quedaron suficientemente demostrados los siguientes hechos:

La existencia de la relación arrendaticia a tiempo indeterminado que vincula a las partes en el proceso.

Por otra parte y en cuanto a los presupuestos de procedencia de la causal de desalojo invocada en la demanda, este Tribunal observa que la misma está fundamentada en el literal a) del artículo 34 del Decreto con rango y fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual establece:

Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamenta en cualesquiera de las siguientes causales:

…

a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente Qua dos (2) mensualidades consecutivas.

En este orden de ideas, como quiera que la doctrina y la jurisprudencia estén acordes en admitir que en los contratos de ejecución progresiva, como lo es el arrendamiento, basta al actor demostrar la existencia de la relación jurídica que obliga al demandado, correspondiéndole a éste demostrar la extinción o el cumplimiento de las obligaciones a su cargo.

Cabe agregar, como quiera que la parte demandante demostró la existencia de la relación jurídica que vincula al demandado, considera esta Juzgadora que el actor, al haber alegado -como fundamento de su acción de desalojo- la insolvencia en el pago de los cánones de arrendamiento, ya que a su decir la demandada cancelaba las mensualidades incompletas, por lo que correspondía al accionado demostrar el pago de dichos cánones.

En tal sentido, observa esta Sentenciadora que la parte demandada trajo a los autos Sesenta y un (61) comprobantes o voucher de depósito efectuados ante el Banco del Caribe a favor de la cuenta corriente Nº 01140527485270011260, a nombre de S.M.R., anexos marcados desde “C1” al “C 25”, insertos del folio 79 al 103; pero que solo son objeto de controversia los cursantes a los folios 84 al 101, del presente expediente.

Corresponde entonces, a esta Juzgadora verificar si la parte demandada canceló los cánones de arrendamiento a la persona que correspondía, en la fecha que correspondía y el monto que correspondía mensualmente y antes de a.l.p.d. las consignaciones, es necesario establecer que la Sala Constitucional de nuestro m.T.d.J. mediante jurisprudencia de fecha 05 de febrero del 2009, caso INMOBILIARIA 200555 C.A, en contra de HELIMEDICAL C.A, con ponencia del Magistrado Pedro Rafael Rondón Haaz, sentó un criterio uniforme con el fin de precaver las interpretaciones disimiles sobre la forma de calcular los lapsos para la consignación de cánones de arrendamiento según lo establecido en el artículo 51 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, a tal efecto señaló:

…En criterio de la Sala, cuando la norma hace alusión al lapso de quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad, lapso de gracia que se ofrece cuando el arrendador de un inmueble rehusare expresa o tácitamente recibir el pago de la pensión de arrendamiento vencida de acuerdo con lo convencionalmente pactado, se refiere, precisamente, al vencimiento que hubiere sido convencionalmente pactado, por cuanto tal convención no está expresamente prohibida en la ley, ni es contraria al orden público, razón por lo que entra dentro del ámbito de la autonomía de la voluntad de las partes contratantes, sin que exista ninguna de las limitantes a la libertad de contratación; en cambio, la interpretación según la cual ese lapso de gracia debe comenzar a contarse, siempre, desde el último día de cada mes calendario, con independencia de la oportunidad de vencimiento de la mensualidad que hubiere sido libremente pactada, irrespeta esa legítima autonomía de la voluntad en cuanto hace inútil esta estipulación a pesar de que goza de cobertura legal y, además, viola la garantía de acceso a la justicia del arrendador, quien debe tolerar el retraso del arrendatario por un lapso más largo que el que hubiere sido convenido. En forma paralela, el arrendatario se ve beneficiado, sin causa legal, por una prolongación del lapso para la consignación; así, si, como es común, se hubiere convenido el pago por mensualidades adelantadas dentro de los cinco días siguientes a cada mes, en vez de que disponga de hasta el día veinte para la consignación, disfrutaría de veinticinco días del mes en curso más quince días del mes siguiente para el cumplimiento con su obligación contractual de pago del canon arrendaticio, a pesar de haber acordado libre y legítimamente aquella forma de pago (mensualidades adelantadas)…

Hecha la observación anterior y verificados como fueron los 49, recibos de depósitos, que cursan del folio 84 al 101 del expediente, se pudo constatar que desde el mes de septiembre de 2006, hasta septiembre de 2010, la demandada canceló a la persona autorizada para el cobro de los cánones de arrendamiento, así como en las fechas correspondiente; en relación al mes de octubre de 2010, éste fue consignado por ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 08 de noviembre de 2010, es decir fue consignado de manera extemporánea. Así se establece.

En ese orden de ideas, cabe señalar que en virtud de la indeterminación del contrato de arrendamiento, el monto que debió seguir consignando la parte demandada, era el acordado por las partes en las Letras “g” y “h”, de la Cláusula Segunda, del Contrato de Arrendamiento, en el cual acordaron: “..Para el quinto año de vigencia del presente contrato, Las partes han acordado fijar como canon de arrendamiento la cantidad invariable de Tres Mil Ciento Cincuenta Dólares de los Estados Unidos de América (US$. 3.150,oo) mensuales, que a los únicos efectos de lo previsto en el artículo 95 de la Ley del Banco Central de Venezuela equivalen a la presente fecha a Bs. 2.236.500,oo. al cambio referencial de Bs. 710, por cada dólar americano…”

Con referencia a lo anterior, dispone el artículo 94 de la Ley del Banco Central de Venezuela lo siguiente:

Los pagos estipulados en monedas extranjeras se cancelan, salvo convención especial, con la entrega de lo equivalente en moneda de curso legal, al tipo de cambio corriente en el lugar a la fecha de pago.

En atención al anterior artículo, pasa esta Juzgadora a señalar el valor oficial del dólar, correspondiente a los años 2006 al 2010, de la siguiente manera:

Año 2006: 2.150,oo bolívares; 2007: 2.150,oo bolívares; 2008: 2.150,oo bolívares; 2009: 2.150,oo bolívares; y para el año 2010: 4.300,oo bolívares.

En consecuencia, de acuerdo al monto del dólar antes señalado, la parte demandada debió pagar a la parte actora por concepto de canon de arrendamiento correspondiente a los meses de septiembre de 2006 a enero de 2010, la cantidad de SEIS MIL SETECIENTOS SETENTA Y DOS BOLÍVARES CON CINCUENTA CÉNTIMOS (Bs. 6.772,50), por cada mes, a razón de 2.150,oo, bolívares por cada dólar; y los meses de febrero a octubre de 2010, a razón de TRECE MIL QUINIENTOS CUARENTA Y CINCO BOLÍVARES (Bs. 13.545,oo) por cada mes, a razón de 4.300,oo bolívares por cada dólar.

Y en atención a los recibos consignado por la parte demandada a los que le fueron otorgado todo su valor probatorio, esta canceló de la siguiente manera:

En los meses de septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2006; enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, y septiembre de 2007, a razón de TRES MIL CUATROCIENTOS SESENTA Y CINCO BOLIVARES (Bs. 3.465.000,oo) por cada mes.

En los meses de octubre, noviembre y diciembre de 2007; enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto y septiembre de 2008, a razón de TRES MIL OCHOCIENTOS ONCE BOLÍVARES CON CINCUENTA (Bs. 3.811,50), por cada mes.

En los meses de octubre, noviembre y diciembre de de 2008; enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre de 2009, a razón de CUATRO MIL CIENTO NOVENTA Y DOS BOLÍVARES CON SESENTA Y CINCO CÉNTIMOS (Bs. 4.192,65), por cada mes.

En los meses de octubre, noviembre y diciembre de 2009; enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto y septiembre de 2010, a razón de CUATRO MIL SEISCIENTOS ONCE BOLÍVARES CON NOVENTA Y DOS CÉNTIMOS (Bs. 4.611,92), por cada mes; y el mes de octubre de 2010, a razón de CINCO MIL SETENTA Y TRES BOLÍVARES CON ONCE CÉNTIMOS (Bs. 5.073,11), el cual fue consignado por ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Area Metropolitana de Caracas.

Con referencia a lo anterior es evidente, que la parte demandada ha venido cancelando de manera irregular, en cuanto al monto, los cánones de arrendamiento, por lo que existe insolvencia en el pago, tal cual fuera alegada por la parte actora.

De manera que, habiendo dejado de pagarse en la forma pautado de conformidad con la Ley los cánones antes señalados y tratándose el caso de autos de un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado, la pretensión deducida se subsume en el supuesto de hecho contenido en la norma anteriormente citada, por lo que resulta procedente el Desalojo incoado por la parte demandante. Así se declara.

En consecuencia, resultando incompletos los pagos efectuados por la parte demandada, lo procedente en el caso de autos es ordenar la entrega material del inmueble, así como el pago de DOSCIENTOS TRES MIL CIENTO TREINTA Y NUEVE BOLÍVARES CON SESENTA Y SEIS CÉNTIMOS (Bs. 203.139,66), que corresponde a la diferencia en el pago de las mensualidades, que van desde septiembre de 2006 a octubre de 2010, ambos inclusive. Así se decide.

- III-

DECISIÓN

Como consecuencia de los elementos de hecho y fundamentos de derecho precedentemente expuestos, este Juzgado Noveno de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, DECLARA:

PRIMERO

CON LUGAR la pretensión que por DESALOJO incoara el ciudadano I.M.D., contra la sociedad mercantil GUARDERIA INFANTIL BABIES & KIDS, C.A, ( hoy CENTRO DE EDUCACIÓN INICIAL LOS GIRASOLES, C.A.), ampliamente identificados al inicio del presente fallo.

SEGUNDO

SE ORDENA a la parte demandada, la entrega material a la parte actora del inmueble arrendado, constituido por una Casa-Quinta denominada “AUTANA”, situada en la Urbanización Altamira, Octava (8va) Transversal, entre Segunda y Tercera Avenida, Jurisdicción del Municipio Chacao del Estado Miranda, libre de bienes y personas, para lo cual dispondrá de un lapso de seis (6) meses, tal como lo dispone el Parágrafo Primero del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, contados a partir de la declaratoria de definitiva del presente fallo.

TERCERO

SE CONDENA a la parte demandada a cancelar a la parte actora la cantidad de DOSCIENTOS TRES MIL CIENTO TREINTA Y NUEVE BOLÍVARES CON SESENTA Y SEIS CÉNTIMOS (Bs. 203.139,66), que corresponde a la diferencia en el pago de las mensualidades, que van desde septiembre de 2006 a octubre de 2010.

Dada la naturaleza del presente fallo, se condena en costas a la parte demandada.

En virtud que la presente decisión salió fuera del lapso de Ley, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil, se ordena la notificación de las partes, así como de la Procuraduría General de la República.

Publíquese, regístrese y déjese copia certificada.

Dada, sellada y firmada en la Sala de Despacho del Juzgado Noveno de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario del Área Metropolitana de Caracas. En la ciudad de Caracas, a los doce (12) días del mes de julio del año dos mil once (2011). AÑOS 201° DE LA INDEPENDENCIA y 152° DE LA FEDERACIÓN.

LA JUEZ,

C.G.C.

EL SECRETARIO Acc.,

D.S.P.

En esta misma fecha se publicó y registró la anterior decisión, siendo las dos y tres minutos de la tarde (2:03 p.m.), previa las formalidades de Ley.-

EL SECRETARIO,

D.S.P.

ASUNTO: N° AP11-V-2010-000941

DEFINITIVA.-