Decisión de Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y Tránsito de Anzoategui (Extensión Barcelona), de 3 de Mayo de 2011

Que el contrato de Opción a Compra autenticado en fecha 23/04/1998 no fue cumplido ni ejecutado íntegramente, en lo que respecta a la terminación y conclusión definitiva de la obra en el nivel C5, esto es las referidas a áreas comunes.

Que no es veraz el documento definitivo de venta que otorgó en su totalidad en ejecución del Contrato Preliminar celebrado entre “INVERSIONES APRODORAL, C.A.” y los ciudadanos J.G.M.C. y C.Y.P.G., no siendo tampoco cierto que se haya cumplido totalmente con dicho contrato preliminar, en virtud que la obra atinente a las áreas comunes están totalmente inconclusas.

Resolver el Contrato Definitivo de compra-venta del referido local comercial, a causa del incumplimiento en la terminación y conclusión de la obra en el Nivel C5, atinente a las áreas comunes, que como consecuencia directa de ello, imposibilitó la operatividad de un establecimiento mercantil.

Pagar a manera de indemnización, los Daños y Perjuicios causados por el incumplimiento en la ejecución del contrato de compra-venta, en lo que respecta al retardo sustancial en la terminación y conclusión de la obra en el nivel C5, en lo atinente a las áreas comunes, que trajo como consecuencia la imposibilidad de la operatividad de un establecimiento mercantil, los cuales ascienden a la sumatoria global de Bs. 1.001.832.826,00 (equivalentes hoy en día a Bs. F. 1.001.832, 82), los cuales deben ser indexados al momento en que se produzca el pago.

Por auto de fecha 12 de agosto de 2004 se recibió por Distribución la presente demanda.

Por auto de fecha 07 de septiembre de 2004 se admitió la presente demanda, se ordenó la citación de la demandada y se ordenó librar compulsa.

Por auto de fecha 4 de noviembre de 2004 se ordenó la citación por carteles de la demandada. Se libró cartel de citación.

Por auto de fecha 30 de noviembre de 2004 el Tribunal agregó a los autos la publicación del cartel de citación consignada por la parte actora.

En fecha 20 de enero de 2005 la Secretaria de este Tribunal dejó constancia de la fijación del cartel de citación en el domicilio de la demandada.

Por auto de fecha 25 de febrero de 2005 se designó al abogado R.T. como Defensor ad Litem de la demandada. Se libró boleta de notificación.

En fecha 03 de marzo de 2005 el abogado R.T., aceptó la designación como Defensor ad Litem de la demandada y juró cumplir el cargo bien y fielmente.

Por auto de fecha 28 de marzo de 2005 se ordenó la citación del abogado R.T. en su carácter de Defensor ad Litem de la demandada. Se libró boleta de citación.

En fecha 11 de abril de 2005 el alguacil de este Tribunal consignó recibo de citación firmado por el abogado R.T. en su carácter de Defensor ad Litem de la demandada.

Mediante escrito de fecha 10 de mayo de 2005 el abogado R.T. en su carácter de Defensor ad Litem de la demandada, presentó Contestación a la Demanda, en los siguientes términos:

Negó, rechazó y contradijo, tanto los hechos como el derecho alegados por los apoderados de la parte actora.

Que entre su representada y los demandantes existió en principio un contrato de Opción de Compra venta sobre el precitado local comercial, por el precio de Bs. 27.440.000,00 (hoy en día equivalentes a Bs. 27.440,00). Que como los compradores cancelaron el precio total de venta, su representada accedió a la firma definitiva del contrato de compra-venta, el cual se otorgó por ante la Oficina Subalterna de Registro Público de la ciudad de Puerto la Cruz, el 22 de septiembre de 2000, quedando anotado bajo el Número 34. Folios 228 al 235, Protocolo Primero, Tomo 12, cumpliendo así con la opción de compra venta celebrada. Que el presunto daño y perjuicio que su representada le causó a la parte actora consiste en venderle un inmueble por un valor inicial de Bs. 27.440.000,00 (hoy en día equivalentes a Bs. 27.440,00). Ahora el inmueble tiene un precio de Bs. 250.000.000,00 (hoy en día equivalentes a Bs. 250.000,00), esto sin estar acondicionado el local; que esto demuestra la mala fe con que actúan las partes actoras, quienes recibieron de manos de la vendedora un local comercial súper económico y totalmente acabado.

Que por otra parte no es cierto lo alegado por los apoderados de las partes actoras cuando dicen que los locales comerciales del Caribbeam Mall, del Nivel 5 de la segunda etapa se encuentran en un total abandono, por cuanto la inspección judicial que acompañó para demostrar este aspecto data de junio de 2003, pero que un año y 10 meses después el nivel 5 está casi culminado a satisfacción de los propietarios o inquilinos que allí funcionan.

Que considera que hay una contradicción entre los alegatos formulados por los apoderados de la parte actora, ya que el contrato de opción de compra se celebró el 23 de abril de 1998, y la compra definitiva fue el 22 de septiembre de 2000, y si durante la vigencia del contrato de opción de compra-venta la parte actora tenía temor por la culminación de las áreas comunes del nivel 5, han debido negarse a firmar la venta definitiva, ya que esa era la oportunidad para demandar por resolución de contrato por incumplimiento o violación de una de las cláusulas contractuales y en especial la falta de culminación de las áreas comunes y no esperar a estas alturas 5 años después para demandar la resolución del contrato porque las áreas comunes no están terminadas, siendo esto falso, porque la mayoría de los locales están funcionando ya que las áreas comunes están culminadas en un 90%.

Que impugna los medios probatorios aportados al libelo de la demanda, identificados 6, 7, 8, 9, 10, 11 y 12, de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.

Análisis de las pruebas Presentadas

Abierto a pruebas el proceso, sólo la parte demandante hizo uso de tal derecho, en efecto del folio 311 al 318 corre inserto Escrito de Promoción de Pruebas presentado por el Apoderado Judicial de la parte Actora, en los siguientes términos:

Punto Previo: El Defensor Ad Litem al contestar la demanda impugnó las instrumentales reproducidas en original junto con el libelo de la demanda, referidas a los numerales 6, 7, 8, 9, 10, 11 y 12, cabiendo señalar al respecto que el artículo 429

del Código de Procedimiento Civil prevé la posibilidad que las partes puedan impugnar un documento presentado en fotocopia, y la parte que quiere servirse de él puede solicitar su cotejo con el original, pero la Ley no autoriza a una de las partes a impugnar los documentos presentados en original y menos aún las pruebas preconstituidas con un Tribunal de la República, pues éstos constituyen prueba, a menos que sean tachados de falso, por lo que la impugnación manifestada es improcedente, y por tanto los documentos emanados de la parte accionada, y por ello los mismos gozan de valor, vigor y fuerza probatoria. Observa este Tribunal que efectivamente el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil consagra la figura de la impugnación de los instrumentos públicos y privados reconocidos o tenidos legalmente como reconocidos, que sean traídos al juicio, y por consiguiente, si la parte quiere servirse de las copias impugnadas podrá solicitar el cotejo con el original. Inclusive, si el original o copia certificada está en poder de otro, puede el promovente de la copia simple pedir la exhibición de los mismos. Por ende están excluidas como medios probatorios las copias simples de instrumentos privados no reconocidos y no tenidos legalmente por reconocidos. En el presente caso, los instrumentos producidos por la parte actora con el libelo de la demanda señalados con los numerales 6, 7, 8, 9, 10, 11 y 12, corresponden a originales y copias certificadas de instrumentos privados, a los cuales aplican las reglas y disposiciones sobre tacha y reconocimiento de instrumentos privados, según la regla del artículo 430 del Código de Procedimiento Civil, cuando son provenientes de la parte contraria, y cuando provengan o emanen de un tercero que no es parte en el juicio, los mismos deben ser ratificados por el tercero mediante la prueba testimonial, según lo dispone el artículo 431 ejusdem. Por consiguiente este juzgador estima que la impugnación de los mismos efectuada por la parte demandada es improcedente y no surte efecto alguno, y que los referidos instrumentos serán valorados de conformidad con las reglas antes indicadas. Así se declara.

Que Ratifica y da por reproducidas todas y cada una de las documentales públicas y privadas promovidas en original junto con el libelo de demanda:

1. - Autorización dada por la empresa Caribean Real State, C.A. para la tramitación de la compra del local; el cual no es apreciado por el Tribunal de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por ser copia simple de documento privado no reconocido ni tenido legalmente por reconocido, así se declara.

2. - Original de la Solicitud de Compra del aludido local, en la cual se autorizó a la empresa Bienes Raíces C.G., C.A., para que realizara todos los trámites necesarios a fin de llevar a término la negociación; el cual no es apreciado por el Tribunal de conformidad con el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, por ser documento privado emanado de tercero que no es parte en el juicio, no ratificado mediante la prueba de testigo, así se declara.

3. - Original de Contrato de Opción de Compra-Venta autenticado; el cual es apreciado por el tribunal de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por ser un instrumento público. Así se declara.

4. - Estado de Cuenta del saldo deudor de la opción de compra-venta y otros gastos; el cual es apreciado por el Tribunal de conformidad con el artículo 430 del Código de Procedimiento Civil, por ser documento privado emanado de la parte demandada, no desconocido por ésta, así se declara.

5. - Original del Documento definitivo de venta, registrado; el cual es apreciado por el tribunal de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por ser un instrumento público. Así se declara.

6. - Original del Recibo expresado en Dólares Americanos (US $) por $600,07, equivalente a Bs. 414.204,32, que refleja los pagos de “Alícuota de Gastos de Señalización CCCM”, “Sistema de Seguridad y Gerencia CCCM”, “Alícuota Fondo de Reserva Condominio”, “Detector de Humo del Local”, “Gastos Varios”; el cual es apreciado por el Tribunal de conformidad con lo establecido en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, por ser documento privado emanado de la parte demandada no desconocido por ésta, así se declara.

7. - Factura original Nº 1174 de fecha 10 de junio de 1998, referente a la compra de Caja Fuerte para joyería a la empresa Juwel de Venezuela S.R.l. por Bs. 915.690,00 y Factura de Transporte emitida por Transporte R.J.G. por Bs. 380.000,00; los cuales no son apreciados por el Tribunal de conformidad con el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, por ser documentos privados emanados de terceros que no son parte en el juicio, no ratificados mediante la prueba de testigo, así se declara.

8. - Legajo en Originales de 10 Letras de Cambio que demuestran el pago del saldo deudor, así como la compra de cheque de gerencia que demuestra el pago de la inicial; los cuales son apreciados por el Tribunal de conformidad con el artículo 430 del Código de Procedimiento Civil, por ser documentos privados emanados de la parte demandada, no desconocido por ésta, así se declara.

9. - Original de Proyecto de fecha 26/02/1999del Diseño y Construcción de la Joyería House Gold a establecerse en el local comercial, con planos y presupuesto, que asciende a Bs. 8.296.372,50; los cuales no son apreciados por el Tribunal de conformidad con el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, por ser documentos privados emanados de terceros que no son parte en el juicio, no ratificados mediante la prueba de testigo, así se declara.

10. - Copias Certificadas de Expediente de la Resolución Administrativa de O.M.D.E.C.U. del Municipio Sotillo del Estado Anzoátegui, en la cual se ordenó suspender los pagos de condominio por cuanto las áreas comunes del Nivel C5 del centro Comercial se encuentran inconclusas; las cuales son apreciadas por el Tribunal por ser copias certificadas emanadas de autoridad con facultad para dar fe pública de su veracidad, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se declara.

11. - Copia Certificada de la Inspección realizada por el Cuerpo de Bomberos de Barcelona de fecha 25/03/2004 realizada en las instalaciones del Nivel C5; las cuales son apreciadas por el Tribunal por ser copias certificadas emanadas de autoridad con facultad para dar fe pública de su veracidad, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se declara.

12. - Inspección Ocular de fecha 16/06/2003 efectuada por el Tribunal Segundo del Municipio J.A.S. delE.A.; las cuales son apreciadas por el Tribunal por emanar de autoridad con facultad para dar fe pública de los hechos constatados por ella, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se declara.

Experticia: Promovió la prueba de experticia a practicarse en el local comercial, señalando 08 puntos sobre los cuales los expertos se pronuncien: Precio Actual del Local; Si el Nivel C5 está totalmente culminado; Si en las condiciones en que se encuentra el Nivel C5 pueden operar los locales comerciales; los requerimientos de ejecución de obras; si el nivel C5 se encuentra en estado de abandono; si las condiciones actuales de Nivel C5 impiden y obstaculizan la operatividad de los establecimientos mercantiles de los diferentes locales comerciales; las que de oficio señale el Juez; En efecto a los folios del 380 al 390 del presente expediente corre inserto INFORME DE EXPERTICIA presentado por los Expertos Ing. M.E.L., Ing. H.N. e Ing. M.S., el cual es apreciado por el Tribunal de conformidad con los artículos 451 y siguientes del Código de Procedimiento Civil. Así se declara.

Por auto de fecha 07 de junio de 2005 el Tribunal agregó a los autos el escrito de promoción de pruebas de la parte actora.

Por auto de fecha 15 de junio de 2005 el Tribunal Admitió las pruebas presentadas por la parte actora.

III

MOTIVOS DE HECHO Y DE DERECHO PARA DECIDIR:

Los principios constitucionales que regulan la actuación de los Órganos de administración de Justicia son los que a continuación se transcriben:

Artículo 26. Toda persona tiene derecho de acceso a los órganos de administración de justicia para hacer valer sus derechos e intereses, incluso los colectivos o difusos, a la tutela efectiva de los mismos y a obtener con prontitud la decisión correspondiente. El estado garantizará una justicia gratuita, accesible, imparcial, idónea, transparente, autónoma, independiente, responsable, equitativa y expedita, sin dilaciones indebidas, sin formalismos o reposiciones inútiles.

Artículo 257. El proceso constituye un instrumento fundamental para la realización de la justicia. Las leyes procesales establecerán la simplificación, uniformidad y eficacia de los trámites y adoptarán un procedimiento breve, oral y público. No se sacrificaran por la omisión de formalidades no esenciales.

Ahora bien, en cuanto a las nulidades, el artículo 206 del Código de Procedimiento Civil, señala:

Artículo 206. Los jueces procuraran la estabilidad de los juicios, evitando o corrigiendo las faltas que puedan anular cualquier acto procesal. Esta nulidad no se declarará sino en los casos determinados por la ley, o cuando haya dejado de cumplirse en el acto alguna formalidad esencial a su validez.

La disposición transcrita establece, que el Juez es el guardián del debido proceso y debe mantener la estabilidad del juicio, evitando el incumplimiento de formalidades que produzcan indefensión de alguna de las partes, o desigualdades según la diversa condición que cada una de ellas tenga en el litigio.

Cabe destacar que el legislador ha revestido la tramitación de los juicios, en su estricta observancia, con materia ligada al orden público la cual no puede renunciarse ni relajarse por las partes; así pues, el proceso una vez iniciado, no es un asunto exclusivo de las partes, pues al requerirse el ejercicio de la función jurisdiccional entra en juego también el interés público en una recta y pronta administración de justicia. El timón del proceso es encomendado desde el primer momento al Juez, quien debe actuar como director, propulsor, vigilante y previsor.

Enseña la doctrina que las convenciones celebradas son ley para las partes que las han hecho. Esta formula rigurosa expresa muy exactamente la fuerza del vinculo obligatorio creado por el contrato, y de allí la consecuencia que se deriven en caso de incumplimiento. Desde el momento en que un contrato no contiene nada contrario a las leyes ni al orden público, ni a las buenas costumbres, las partes están obligadas a respetarlo, a observarlo, así como están obligados a observar la Ley. El acuerdo que se ha firmado entre ellos los obliga como obliga a los individuos, si por lo tanto una de las partes contravienen en sus cláusulas la otra puede dirigirse a los Tribunales y pedirle el cumplimiento forzoso de la convención, la resolución, la indemnización de daños y perjuicios: tal como lo enseñan los expositores franceses Colin y Capitant, en su tratado de Derecho Civil, Tomo III, citado pro al Sala de Casación Civil de la Extinta Corte Suprema de Justicia, hoy en día Tribunal Supremo de Justicia en el fallo del 18/06/87.

Sobre la discrecionalidad que existe para los jueces a la hora de interpretar los contratos y el alcance de sus obligaciones este Tribunal se permite transcribir la siguiente jurisprudencia emanada del Tribunal Supremo de Justicia en Sala de Casación Civil de fecha 21/09/2006 (Exp.: Nº AA20-C-2006-000237:

”…En relación, a la técnica para denunciar el error de interpretación de los contratos, la Sala en sentencia de fecha 12 de agosto de 2005, expediente 2005-000205, caso: A.T.P.V., contra FANNY COROMOTO S.R. y J.A.C.C., señaló lo siguiente:…

…La Sala observa, que la formalizante pretende cuestionar en Casación la supuesta desviación intelectual del juez superior al interpretar el contrato de opción de compra-venta.

Sobre el particular, la Sala ha establecido que, en principio, la interpretación de los contratos es función soberana de los jueces de instancia, quienes, en virtud de lo dispuesto en la parte in fine del artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, se atendrán al propósito y a la intención de las partes y la decisión que al respecto produzcan sólo será atacable en Casación, por una denuncia de error en la calificación del contrato por el primer caso de suposición falsa...”(Negritas de la Sala)

Ahora bien, son requisitos para el ejercicio de la acción resolutoria los siguientes:

1. Que se trate de un contrato.

2. Se requiere el incumplimiento por parte del deudor.

3. Es esencial que el actor haya cumplido u ofrecido cumplir.

4. Que haya una declaración judicial.

En lo atinente a los efectos de la “Acción Resolutoria” tenemos en primer lugar, que al declararse la resolución el contrato se considera terminado, y como si jamás hubiere existido, volviendo las partes a las misma situación en que estaban antes de contratar y por lo tanto deben devolverse las prestaciones recibidas con motivo de las obligaciones que hubiesen ejecutado durante la vigencia del contrato.

En el caso de marras observamos que la pretensión de los actores consisten en: Demandar a la sociedad mercantil “INVERSIONES APRODORAL, C.A.” por Resolución de Contrato más los Daños y Perjuicios, para que convenga o en su defecto sea condenada por el tribunal en:

Que el contrato de Opción a Compra autenticado en fecha 23/04/1998 no fue cumplido ni ejecutado íntegramente, en lo que respecta a la terminación y conclusión definitiva de la obra en el nivel C5, esto es las referidas a áreas comunes.

Que no es veraz el documento definitivo de venta que otorgó en su totalidad en ejecución del Contrato Preliminar celebrado entre “INVERSIONES APRODORAL, C.A.” y los ciudadanos J.G.M.C. y C.Y.P.G., no siendo tampoco cierto que se haya cumplido totalmente con dicho contrato preliminar, en virtud que la obra atinente a las áreas comunes están totalmente inconclusas.

Resolver el Contrato Definitivo de compra-venta del referido local comercial, a causa del incumplimiento en la terminación y conclusión de la obra en el Nivel C5, atinente a las áreas comunes, que como consecuencia directa de ello, imposibilitó la operatividad de un establecimiento mercantil.

Pagar a manera de indemnización, los Daños y Perjuicios causados por el incumplimiento en la ejecución del contrato de compra-venta, en lo que respecta al retardo sustancial en la terminación y conclusión de la obra en el nivel C5, en lo atinente a las áreas comunes, que trajo como consecuencia la imposibilidad de la operatividad de un establecimiento mercantil, los cuales ascienden a la sumatoria global de Bs. 1.001.832.826,00 (equivalentes hoy en día a Bs. F. 1.001.832, 82), los cuales deben ser indexados al momento en que se produzca el pago.

Este sentenciador observa que los actores en su pretensión incluyen la Resolución del Contrato de Compra-Venta celebrado por las partes, que fue protocolizado por ante la Oficina subalterna de Registro Público del Distrito sotillo de Estado Anzoátegui, en fecha 22 de septiembre de 2000, bajo el Número 34, folios 228 al 235, Protocolo Primero, Tomo 12, Tercer Trimestre de 2000, en el cual los compradores manifiestan:

“…aceptamos la venta que por este documento se nos hace en los términos y condiciones expresados, obligándonos a dar estricto cumplimiento a los deberes y obligaciones contenidas en el Documento General de Condominio, de “CIUDAD CAPITAL CARIBBEAN MALL”, al Documento de Condominio del “C.C.C.M.”, su Reforma Parcial, a la Reforma Total de su Reglamento y a la Reforma Total de las Normas de diseño para Propietarios, Arrendatarios y Ocupantes del “C.C.C.M.”, así como de las posteriores reformas de los aludidos Documentos, de los que declaramos recibir copias en este acto…” (el subrayado y negrillas son del Tribunal).

Asimismo en el precitado documento de Compra-Venta las partes especifican:

…Se deja expresa constancia que este documento se otorga en ejecución del Contrato Preliminar celebrado entre INVERSIONES APRODORAL, C.A., antes identificada y los señores J.G.M.C. y C.Y.P.G. ya identificados, el cual quedó autenticado por ante la Notaría Pública de Lecherías Municipio El Morro Lic. Diego Bautista Urbaneja del estado Anzoátegui, bajo el No. 53, Tomo 43, de los libros de Autenticaciones llevados por ante esa notaria, en fecha 23 (23) de A. deM.N.N. y Ocho, el cual tenía por objeto la promesa de Compra-venta del Local CJ-14, ahora denominado C5-131 ubicado en el C.C.C.M. Dicho contrato preliminar queda así cumplido, así como cualquier otro documento relacionado o vinculado con el inmueble objeto de la presente venta…

(el subrayado y negrillas son del Tribunal).

De los elementos probatorios aportados por la parte demandante se pueden evidenciar, y quedan demostrados hechos como la existencia del contrato preliminar de compra-venta, la existencia del Contrato de compra-venta definitivo, el pago del precio y otros conceptos adicionales por parte de los compradores.

De dichos aportes probatorios se evidencia que según el Informe elaborado en fecha 08 de mayo de 2003 por la Oficina Municipal para la Defensa y Educación del Consumidor y el Usuario (O.M.D.E.C.U.) con motivo de la inspección realizada, en el cual se verificó que:

…las áreas comunes del nivel C5 del centro Comercial Caribbean Mall, incluyendo al local C5.131 se encuentran inconclusos…

Asimismo de la inspección efectuada por el Cuerpo de Bomberos del Estado Anzoátegui con sede en Barcelona en fecha 25 de marzo de 2004 se puede apreciar que:

…no aprueba la ocupación del local comercial (C5-131) hasta que el Nivel C5 y/o local del C.C.C.M., sea reacondicionada y la acometida de los sistemas de detección, alarma y extinción de incendios sean concluidos…

Por otra parte se puede observar de la Inspección Judicial realizada en fecha por el Juzgado Segundo del Municipio J.A.S. delE.A., que:

…toda el área está deshabitada y se puede apreciar que se encuentra en estado de abandono todo el nivel C5…

Ahora bien, este sentenciador observa que las obligaciones que se derivan para las partes en un contrato de compra venta, son: para el vendedor: la entrega de la cosa, y para el comprador el pago del precio que son obligaciones de dar, y para el perfeccionamiento del contrato se requiere el cumplimiento de sus requisitos esenciales de validez: el consentimiento, el objeto y la causa.

El autor N.V.R., en su obra “Contratos Preparatorios”, expresa:

Se entiende que existe opción cuando una persona confiere un derecho a un tercero para que éste adquiera un determinado bien, sin que éste último tenga la obligación de adquirirlo, ya que sólo se reserva el derecho de ejercer la opción durante la vigencia del contrato o al final del mismo

. Agrega el autor citado, que existen diferencias entre la opción y la venta. La opción es un contrato preparatorio que engendra una obligación de hacer, o sea prestarse a un futuro contrato, mientras que la compraventa es un contrato definitivo, que engendra una obligación de dar.”

Por su parte, L.A.G., en su obra “Contratos y Garantías” Novena Edición, página 143, define la venta como:

Un contrato por el cual una persona llamada vendedor se obliga a transferir y garantizar la propiedad u otro derecho a una persona llamada comprador, la cual se obliga a pagar el precio en dinero; Características: 1) Es un contrato bilateral, 2) Es un contrato consensual, 3) Es un contrato oneroso, 4) Puede ser de ejecución instantánea o de tracto sucesivo, 5) Es traslativo de la propiedad o cualquier otro derecho vendido, 5) Las obligaciones del comprador y del vendedor son obligaciones principales…

El artículo 1.474 del Código Civil Venezolano establece:

La venta es contrato por medio del cual el vendedor se obliga a transferir la propiedad de una cosa y el comprador a pagar el precio

Como lo expresa el artículo transcrito, el contrato de venta es el compromiso de transferir la propiedad de una cosa, por una parte y por la otra el pago del precio respectivo.

Por su parte, la doctrina patria ampliando lo establecido en la norma reseñada, ha establecido que “la venta es un contrato por el cual una persona llamada vendedor se obliga a transferir y garantizar la propiedad u otro derecho a una persona llamada comprador, la cual se obliga a pagar el precio (sic) el dinero...”. “Derecho Civil IV Contratos y Garantías”, J.L.A.G., Décima Edición, Universidad Católica.

Tal como lo prescribe el precitado autor, la venta es la recíproca obligación tanto de transferir y de garantizar la propiedad, como la de pagar el precio estipulado por ella. Es decir, entonces, que la venta es un contrato bilateral, oneroso, consensual y traslativo de la propiedad.

En tal sentido, se infiere que habrá contrato de venta lato sensu, cuando el mismo no está sujeto a ninguna condición que de alguna forma impida que se garantice la traslación de la propiedad y por ende el pago del precio establecido.

Ahora bien, la doctrina ha admitido otra modalidad de contrato relacionado con el de venta, como lo es la promesa bilateral de venta o pre contrato de venta, que según el autor supra citado, los define como “El contrato por medio del cual dos partes se obligan recíprocamente a celebrar un contrato de venta.”. “Derecho Civil IV, Contratos y Garantías, Pág. 155.”

Por su parte L.L.B., en la separata de la revista del Colegio de Abogados del Distrito Federal, de los meses julio y diciembre de 1991, indica: “...los contratos preliminares constituyen verdaderos contratos, que surten efectos obligatorios y que en caso de inejecución, abren la posibilidad de pedir su cumplimiento forzoso...”.

En cuanto a la jurisprudencia patria, ésta no ha tenido reparos en admitir la similitud de las promesas preliminares de compra venta a ventas definitivas y obligatorias, no obstante, cuando lo convenido es una expectativa para la celebración del contrato porque está sujeta al cumplimiento de algún requisito o condición, se reserva la calificación de promesa de venta, así lo estableció en sentencia dictada por la Sala de Casación Civil, el 29 de marzo de 1984, Ramírez y Garay, Tomo 85, p.p. 550-551, por medio de la cual indicó:

...doctrinariamente, la promesa bilateral de venta, perfeccionada con inclusión de sus dos elementos esenciales, artículo 1.474 del Código Civil, objeto y precio, son ventas propiamente dichas y se reserva la calificación de promesa de venta siempre con sus dos elementos esenciales objeto y precio, cuando lo convenido es una simple expectativa para la celebración del contrato porque ésta se sujeta al cumplimiento de algún requisito o circunstancia posterior.

(Negrillas de la Sala)

De igual modo, este juzgador considera de superlativa importancia, por estar en consonancia con lo expuesto, lo establecido en el encabezamiento del artículo 531 del Código de Procedimiento Civil Venezolano, el cual reseña:

Si la parte que resulte obligada según la sentencia a concluir un contrato no cumple su obligación, y siempre que sea posible y no está excluido por el contrato, la sentencia producirá los efectos del contrato...

.

Es decir, que si el contrato se encuentra sometido a alguna circunstancia o condición que impida materializarse, mal podría procederse a su perfeccionamiento.

Todo lo antes analizado, nos indica que en el caso de marras estamos en presencia de un “Contrato Definitivo de Venta” del inmueble objeto de la presente acción, de ejecución instantánea, en el cual las partes de manera bilateral asumieron obligaciones que ya fueron ejecutadas por ambas, la vendedora transfirió y garantizó la propiedad a los compradores, los cual pagaron el precio total en dinero, por la que la venta se perfeccionó, ya que el contrato no se encuentra sometido a ninguna circunstancia que le impidiera materializarse, vale decir, no está sujeto al cumplimiento de ningún requisito. No está sujeto a ninguna condición que de alguna forma impidiera que se garantizara la traslación de la propiedad y por ende el pago del precio establecido. Así se declara

Por todo lo antes expuesto considera este juzgador que la acción por Resolución de Contrato de Compra-Venta debe ser declarada sin lugar, por cuanto se trata de un contrato suscrito por las partes en el cual fueron cumplidas y ejecutadas las obligaciones que nacieron para ambas partes derivadas de dicho contrato, y que, a todo evento si la parte actora pretendía dejar sin efecto el referido contrato definitivo de compra-venta debió intentar la acción de nulidad y demostrar como causal la falta de uno de los elementos esenciales para la validez de los contratos como lo son el consentimiento, el objeto y la causa. Así se declara

Si bien está demostrado en autos que el Nivel C5 se encontraba inconcluso para la fecha del Informe del O.M.D.E.C.U., el informe del Cuerpo de Bomberos del Estado Anzoátegui y la Inspección Judicial practicada por el Juzgado Segundo del Municipio J.A.S. de esta misma Circunscripción Judicial, no es menos cierto que en esas mismas condiciones se encontraba para la fecha en que las partes protocolizaron el Documento de Compra Venta, siendo que los compradores aceptaron la venta del inmueble en esas condiciones y no hay ninguna mención en el contrato que supeditara dicha compra o sus efectos al cumplimiento por parte de la vendedora de ninguna obligación diferente a la entrega de la cosa. Así se declara.

En dicho Contrato de Compra Venta no existe ninguna disposición que vincule la compra del local comercial a alguna actividad comercial en especial, ni que condicione su perfeccionamiento a la puesta en funcionamiento de algún negocio mercantil por parte de los compradores, ni se hace mención a ninguna otra obligación adicional por parte de la vendedora, y por lo tanto no se desprende que por algún incumplimiento del contrato de compra venta se le produjeren daños y perjuicios a los compradores de dicho local comercial por no poner en funcionamiento un negocio en la rama de joyería, como estipularon en el proyecto presentado a los autos. Así se declara.

Por otra parte se observa que las partes convinieron expresamente en que:

…Dicho contrato preliminar, queda cumplido, así como cualquier otro documento relacionado o vinculado con el inmueble objeto de la presente venta…

No pudiendo la parte actora, que funge como compradora en dicho contrato alegar su propia torpeza, según el principio “nemo auditur propriam turpitudiner alegans”, señalando que dicho contrato no contiene la manifestación de su voluntad, sino atacando el referido contrato por nulidad alegando un vicio del consentimiento, si fuera el caso, lo cual no fue planteado en la presente causa, ni estamos en presencia de una acción por nulidad. Así se declara.

IV

DECISIÓN

Con base a los razonamientos de hecho y de derecho anteriormente expuestos, este Tribunal Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, administrando Justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, en el presente juicio DECLARA SIN LUGAR la Demanda que por Resolución de Contrato y daños y Perjuicios incoaran los ciudadanos J.G.M.C. y C.Y.P.G., venezolanos, mayores de edad, domiciliados en Lecherías, estado Anzoátegui, titulares de las cédulas de identidad Números 8.305.871 y 7.254.135, respectivamente, contra la sociedad mercantil “INVERSIONES APRODORAL, C.A.” domiciliada en Caracas, Distrito Capital, inscrita ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, en fecha 21 de diciembre de 1.993, bajo el Número 73, Tomo 141-A. Así se decide.

De conformidad con el Artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte demandante por haber sido totalmente vencida en la presente decisión. Así se decide.

Por cuanto el presente fallo fue dictado fuera del lapso legal correspondiente, Notifíquese a las partes de la presente decisión, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil. Así también se decide

Regístrese, publíquese y déjese copia de la presente decisión.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho de este Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y de Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui. En Barcelona, a los tres (03) días del mes de Mayo de 2.011, Años: 201° de la Independencia y 152° de la Federación.

El Juez Temporal,

A.J.P.R.

La Secretaria,

J.M.M.S.

En esta misma fecha, siendo las Diez de la mañana (10:00 a.m.), se dictó y publicó la anterior Sentencia, previas las formalidades de ley. Conste.

La Secretaria

J.M.M.