Decisión de Juzgado Segundo De Primera Instancia En Lo Civil Y Mercantil de Aragua, de 8 de Octubre de 2009

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL Y MERCANTIL DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO ARAGUA

Maracay, 08 de octubre de 2009.-

198º y 150º

EXPEDIENTE Nº 47493-08

DEMANDANTE: J.L.M.S., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-9.675.911.

APODERADO: L.R.R.M., inscrito en el inpreabogado bajo el N° 70.978

DEMANDADO: E.M.D.O., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-7.251.079.-

ABOGADO ASISTENTE: V.S., abogado en ejercicio, inscrita en el inpreabogado bajo el N° 22.034 de este domicilio.-

MOTIVO: RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

DECISION: CON LUGAR LA APELACION REVOCADA LA SENTENCIA.-

-I-

En fecha “03 de diciembre de 2008”, esta Alzada le dio entrada al presente expediente, en virtud del recurso de la apelación interpuesta por el abogado V.S. inscrito en el inpreabogado bajo el N° 22.034, en su carácter acreditado en autos, contra la sentencia dictada por el Juzgado Primero de los Municipios Girardot y M.B.I. de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, el “27 de octubre de 2008”, que declaró CON LUGAR la demanda que por RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO tiene intentada el ciudadano J.L.M.S., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-9.675.911, contra el ciudadano E.M.D.O., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-7.251.079, de este domicilio. Por auto de fecha 13 de enero de 2009, el Tribunal diferío la oportunidad para dictar sentencia.

Ahora bien pasando al Thema Decidendum, éste Tribunal observa lo siguiente: De la revisión de las actas procesales se observa, que el ciudadano J.L.M.S., suscribió contrato de arrendamiento por tiempo determinado con el ciudadano E.M.D.O., sobre un local comercial ubicado en el Callejón Girardot, entre Avenida Bolívar y Calle Miranda, detrás del anterior Cuartel Nacional, N° 05, Maracay, Sector Centro Municipio Girardot del Estado Aragua, según contrato de arrendamiento que acompañan marcado con la letra B..(..)… El arrendatario en mes de octubre del año 2006 no canceló el canon de arrendamiento, según se comprueba en RECIBO o TALON DE PAGO, que acompaña a este escrito marcado con la letra C y hasta la fecha no ha hecho lo posible por cumplir con tal obligación, prueba de ello es el talón de pago que todavía conserva mi poderdante y que será exhibido en la oportunidad procesa respectiva y el cual no ostenta el arrendatario en calidad de fiel cumplimiento. En fecha posterior comenzó a consignar el canon de arrendamiento a través del Juzgado Segundo del Municipio Girardot del Estado Aragua la cual reposa en la causa N° 2938 en donde los cánones correspondientes a los meses de FEBRERO, MARZO, ABRIL, MAYO, JUNIO, JULIO, AGOSTO y SEPTIEMBRE del año 2007, contradiciendo lo dispuesto en el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios… (…)…. Por todo lo antes expuesto, cumpliendo con instrucciones precisas de mi poderdante ocurro ante su competente autoridad en nombre y representación de mi poderdante para demandar como en efecto demando al ciudadano E.M.D.O., antes identificado, el cual puede ser ubicado en el Callejón Girardot, Entre Avenida Bolívar y Calle Miranda, detrás del anterior Cuartel Nacional, N° 05, Maracay Sector Centro Municipio Girardot del Estado Aragua, para que convenga en dar por resuelto el Contrato de Arrendamiento, haciendo entrega de la cosa arrendada en las mismas condiciones en que lo recibió o en su defecto que así lo declare este Tribunal de acuerdo a lo dispuesto en los artículos 1167 del Código Civil Venezolano Vigente, 599 del Código de Procedimiento Civil , 33 y 34 parágrafo segundo de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y las Cláusulas Segunda y Tercera del Contrato de Arrendamiento. -

- I I –

La Juez de la Primera Instancia pasó a decidir la causa en los siguientes términos:”…Habiendo quedado establecida la controversia en la presente causa, la misma quedó abierta a pruebas, promoviendo la parte actora sus medios de prueba, en escrito en el cual, en primer término; expone, unas argumentaciones, las cuales desestima este Tribunal por disposición del artículo 364 del Código de Procedimiento Civil. Y, ASÍ SE DECIDE. En el numeral 1, promovió los medios de prueba acompañados al libelo de demanda marcados con las letras “B”, “D”, “E” y “F”. Pues bien; estudiados y analizados todos y cada uno de los documentos promovidos, referentes a un contrato de arrendamiento suscrito por las partes en conflicto, del cual emana la existencia de la relación arrendaticia existente entre ambas partes, contrato otorgado por vía de autenticación, el cual no fue impugnado en cuanto a su validez y eficacia jurídica, razón por la cual este Tribunal, lo aprecia y valora conforme al artículo 1.357 del Código Civil. Y, ASÍ SE DECIDE. En cuanto a las consignaciones arrendaticias y a la hoja de control de consignaciones marcadas con las letras “D” y “E”, este tribunal al revisar cada una de las referidas consignaciones, observa que las mismas fueron realizadas de manera extemporánea, es decir, fuera del lapso de tiempo establecido en el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, razón por la cual desecha dichas consignaciones, quedando demostrado con las mismas, el estado de morosidad de la aparte accionada en el pago de los cánones de arrendamiento. Y, ASÍ SE DECIDE. En cuanto; a la hoja de control de consignaciones, la cual forma parte de las consignaciones arrendaticias referidas, corre la misma suerte que las anteriores, que no es otras que ser desechada, por este Tribunal por las razones aducidas anteriormente. Y, ASÍ SE DECIDE. En los numerales 2 y 3, promovió copia certificada de consignaciones arrendaticias, las cuales una vez revisadas por este Tribunal, observa que las mismas, son extemporáneas, pues fueron realizadas fuera del lapso de tiempo fijado por el artículo 51 ejusdem, corroborando asimismo la conducta morosa asumida por la parte accionada en el pago de los cánones de arrendamiento. De igual manera, este tribunal aprecia y valora dichas consignaciones como documentos públicos, pues las mismas fueron expedidas por un funcionario público facultado por la ley, para su expedición. Y, ASÍ SE DECIDE. Asimismo; promueve la prueba de informes, para requerir información de la Empresa MRW, a la Asociación Civil Frente Constituyente y a la Asociación Civil ASOTRACEN. Ahora bien; de las pruebas de informes solicitadas, consta en el expediente, que la única prueba de informes, que recibió este Juzgado, fue la envidia por la Asociación Civil denominada FRENCOTRA, Frente Constituyente de Trabajadores Autónomo de Aragua, en la cual informa lo siguiente (sic): “…en la actualidad de nuestras asociadas, tenemos aproximadamente varios comerciantes o buhoneros, que tienen pequeños espacios en calidad de depósito de cajones de mercancía varias, en un local comercial ubicado en el callejón Girardot entre Av. Bolívar y Calle Miranda, atrás del Cuartel Nacional, en donde le cancelan al Sr. E.D., C.I.: V-7.251.079, una cantidad de dinero en concepto de ese depósito de mercancía. Ahora bien; del estudio y análisis del contenido textual, del informe recibido se demuestra que la parte accionada, se dedica a la actividad de guardar en el interior del local que le fuera arrendado, cajones de mercancía, propiedad de diversos comerciantes informales, que ejercen dicha actividad cerca del local comercial en cuestión; actividad ésta que se desarrolla en las cercanías de dicho local comercial, que a su vez es un hecho notorio que no requiere ser probado, por ser conocido por todas las personas que habitamos en esta ciudad, y que regularmente transitamos por dicho lugar. Además; queda también demostrado que la parte accionada, percibe para su beneficio personal, cierta cantidad de dinero, por guardar las mercancías de los referidos comerciantes informales, en el interior del local comercial que regenta en calidad de arrendatario, infringiendo con ello la cláusula tercera del contrato de arrendamiento. Por tanto, este Tribunal aprecia y valora la referida prueba de informes, de acuerdo a las reglas de la sana crítica. Y, ASÍ SE DECIDE. Asimismo; la parte accionada promovió pruebas, en la presente causa de la manera siguiente; en el Capítulo I reproduce el mérito de los autos, reproducción que desestima este Tribunal, por cuanto que el mérito de los autos no es medio de prueba. Y, ASÍ SE DECIDE. En cuanto; a las consignaciones arrendaticias correspondiente a los meses de Febrero, Marzo, Abril, Mayo, Junio, Julio, Agosto y Septiembre de 2007. Este Tribunal ya se pronunció respecto a las mismas, por lo que considera innecesario volver a pronunciarse acerca de lo mismo. Y, ASÍ SE DECIDE.

En el Capítulo II, hace referencia a los testigos promovidos por la parte actora, acerca de los cuales hubo un pronunciamiento de este Juzgado, en cuanto a los alegatos esgrimidos en este capítulo, los desecha este Tribunal, por no constituir medios de prueba. Y, ASÍ SE DECIDE. Revisados y analizados como han sido todos los medios de prueba, promovidos por las partes en esta causa, este Tribunal arriba a la ineludible convicción de que tiene que declarar con lugar la demanda, por cuanto que la parte actora demostró sus afirmaciones de hecho contenidas en su libelo de demanda. En efecto, quedó demostrado que la parte accionada no pago debidamente los cánones de arrendamiento, de la manera en la cual quedo establecido en la cláusula segunda del contrato de arrendamiento, aunado, a que trató de solventar la situación consignando los cánones de arrendamiento en el Tribunal respectivo, consignaciones que resultaron por demás extemporáneas como se dijo en el acápite anterior, quedando demostrado su estado de insolvencia en el pago de dichos cánones de arrendamiento. Además; de que también infringió la cláusula tercera del contrato de arrendamiento, pues, varió el destino del local que tiene arrendado, ya que quedó demostrado que se dedica a guardar mercancías propiedad de comerciantes informales. Todo lo contrario de la parte accionada, quién no probó ninguna de sus afirmaciones de hecho contenidas en el escrito de contestación de la demanda, es decir, que no desvirtuó, ni siquiera enervó la pretensión de la parte actora Por las razones que anteceden, este Tribunal declara Con Lugar la demanda. Y, ASÍ SE DECIDE…”. Al hilo de lo anterior transcrito se evidencia que la pretensión jurídica material de la parte actora es la resolución contractual, por incumplimiento de las Cláusulas segunda y tercera, del contrato de arrendamiento suscrito entre los ciudadanos J.L.M.S. y E.M.D.O., esto es la insolvencia en dos (02) mensualidades de los cánones de arrendamientos y la destinación del inmueble para otro uso el cual no fue convenido en el contrato, motivo por el cual de la revisión y análisis de las actas procesales, se evidencia que la parte actora demanda por la insolvencia de los cánones de arrendamiento de los meses correspondientes a: FEBRERO, MARZO, ABRIL, MAYO, JUNIO, JULIO, AGOSTO y SEPTIEMBRE del año 2007, todas estas obligaciones derivadas del contrato de arrendamiento suscrito por ante la Notaria Pública Tercera de Maracay del Estado Aragua, anotado bajo el N° 15, Tomo 100, de fecha 13 de septiembre de 2000, trabada la litis la parte demandada se opuso a la demanda por RESOLUCION DE CONTRATO intentada por la demandante, negando los hechos de que el inmueble no se encuentra deteriorado y que no ha dejado de pagar el canon de arrendamiento.

Ahora bien esta Juzgadora hace las siguientes consideraciones a los fines de sentenciar la presente causa, la relación arrendaticia comenzó en fecha 13 de septiembre de 2000, manteniéndose en el tiempo hasta el día 15 de agosto de 2007, ya que en la Cláusula cuarta establecieron que era por un (01) año prorrogable en lapsos iguales y que en caso de no prorrogarse las partes manifestarían mediante notificación con treinta (30) días de antelación al vencimiento del tiempo pactado.

De la revisión del escrito libelar se evidencia que el arrendador notifico al arrendatario de la no continuidad de la relación arrendaticia cuando expresamente lo manifiesta aduciendo lo siguiente: “…Por todo lo antes expuesto a los efectos de culminar la relación arrendaticia en fecha 15 de agosto de 2007 notifique formalmente al arrendatario la decisión de mi poderdante de no renovar el contrato de arrendamiento a tiempo determinado y por ende su salida voluntaria del local arrendado…” dicha manifestación fue obviada por la Juez del A-quo, cuando debió valorarlo como una confesión espontánea ya que la arrendataria en el lapso probatorio promovió el merito favorable de los autos o en otras palabras invoco el principio de la comunidad de la prueba, esto es valorar todo lo que de las actas se desprendan favoreciendo o no a las partes y es contrario al criterio sostenido por el Tribunal Supremo de Justicia en su sala Civil cuyo extracto se transcribe a continuación:

“….La Sala de Casación de Civil de este M.T.d.J. ha sostenido que la prueba de confesión espontánea debe valorarse de forma obligatoria por el juez sólo cuando ha sido invocada por la parte que pretende beneficiarse de ella, posición que ha sostenido desde 1993 (S.S.C. 3 de marzo de 1993) y que ha ratificado en los fallos nos 400 de 30 de noviembre de 2000, 006 de 12 de noviembre de 2002 y 737 de 1° de diciembre de 2003, y que se ha resumido en el siguiente extracto:

Sobre el deber del juez de analizar las confesiones espontáneas en que puedan incurrir las partes en litigio, la Sala de Casación Civil, en sentencia de fecha 3 de marzo de 1993, sostuvo lo siguiente:

‘…Otro punto que debe ser aclarado en este fallo, está relacionado con las confesiones espontáneas que una de las partes efectúe en cualquier estado y grado de la causa, fuera de los actos probatorios.

En estos casos, considera la Sala que el juez de oficio, no puede analizar cada una de las actas procesales (cuaderno de medidas, incidencias, cuaderno separado, etc.), buscando confesiones espontáneas de los litigantes, por cuanto su obligación de analizar el material probatorio se circunscribe a las pruebas producidas, que no son otras que las promovidas y evacuadas por las partes, conforme a los postulados del artículo 509 del Código de Procedimiento Civil.

En el supuesto que el juez detecte y decida de oficio analizar una confesión, como medio probatorio que es, tendría cabida el principio de la comunidad de la prueba, por constituir un medio, que si bien no tiene consagrado en el Código oportunidad de promoción y evacuación, debido a su condición espontánea, sin embargo, es un medio incorporado a los autos y como tal debe ser analizado y apreciado, conforme lo pauta el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil.

Caso contrario, es decir, que el juez no la detecte y la silencie, tal situación no sería susceptible de recurso alguno contra el fallo, ni puede atacarse con la alegación de vicio de silencio de prueba, ya que la confesión judicial espontánea que nace en cualquier estado y grado de la causa, fuera del término probatorio, al no ser de las pruebas producidas (promovidas) expresamente, no cae obligatoriamente bajo el mandato del tantas veces citado artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, y consecuencialmente no tiene el juez obligación de examinarla.

Por tales razones, la falta de examen del sentenciador, de las actuaciones extrañas a los medios probatorios, en busca de confesiones de las partes, en nada vicia el fallo y mal puede configurar esa ausencia de examen el vicio de silencio de prueba, ya que esas confesiones espontáneas ocurridas en etapas distintas a las probatorias, no nacieron como productos de medios propuestos por los litigantes, sobre las cuales sí debe el juez ejercer el análisis y valoración respectivo, por ser ellos invocados como pruebas e incorporados a los autos.

En este caso citado de confesiones espontáneas, que pueden tener lugar en cualquier grado e instancia de la causa, sí debe mantenerse la doctrina de la Sala, en cuanto a la necesaria invocación de la contraparte del confesante, que quiere aprovecharse de tal declaración, caso en el cual el Juez estaría constreñido a efectuar el examen respectivo, ya que se trata de un medio de prueba invocado por una de las partes, sobre el cual se está pidiendo el análisis judicial…’.

(S.S.C. n° 400 de 30 de noviembre de 2000) (Subrayado y resaltado añadidos).

Asimismo, ese medio de prueba para su admisión, debe cumplir con ciertos requisitos o extremos objetivos, que la jurisprudencia de la Sala de Casación Civil ha precisado, de la forma siguiente:

En este sentido, la confesión puede ser judicial o extrajudicial, según se haga en juicio y a favor de la parte contraria o fuera del juicio. También la confesión puede dividirse en espontánea o voluntaria y provocada. La primera se hace por iniciativa del confesante, y la segunda a exigencia de la contraparte, en respuesta obligada a los interrogatorios que se le formulan. También puede clasificarse como expresa y tácita, esta última llamada confesión ficta; siendo la primera una declaración categórica por la cual se reconoce un hecho controvertido.

No obstante lo anteriormente expuesto, la doctrina ha sido cónsona al sostener que aunque la confesión se refiera a un hecho, no toda declaración de una parte debe juzgarse como una confesión, si en ella no se revela el propósito de reconocer la verdad de las afirmaciones hechas por la contraria, en consecuencia, la confesión debe existir por si misma, y no será lícito inferirla de los argumentos, alegatos y defensas de los litigantes.

Sobre estos particulares la Sala estima, que no toda declaración implica una confesión, pues para que ella exista se requiere que la misma verse sobre un hecho capaz de tener la suficiente juricidad como para determinar el reconocimiento de un derecho a favor de quien se hace la confesión y la existencia de una obligación en quien confiesa. En consecuencia, para que exista prueba de confesión de una parte en determinado juicio, es absolutamente indispensable que la manifestación de la parte esté acompañada del ánimo correspondiente, es decir, del propósito de confesar algún hecho o circunstancia en beneficio de la otra parte.

(S.C.C. n° 347 de 2 de noviembre de 2001, resaltado añadido)…”

Ahora bien, en vista de la exposición hecha por la parte demandante, tomándose en cuenta su valoración, se evidencia la existencia de un contrasentido en cuanto a los hechos narrados por la arrendadora y la naturaleza de la acción resolutoria interpuesta, ya que el propio acto de notificación de la no prorrogación de la relación arrendaticia a la arrendataria le hace gozar de la prorroga legal obligatoria ya que opero de pleno derecho tal y como lo establece el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por lo que al notificar a la accionada en el mes de agosto de 2007, la prorroga legal es de dos años (02) años, que comenzaron a correr el 01 de octubre de 2007, de conformidad con lo establecido en el artículo 38 literal “C” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en resumidas cuentas la insolvencia o el incumplimiento en los cánones de arrendamiento, son los que hubiese dejado de pagar el arrendatario en los meses posteriores al mes de octubre de 2007, lo que no fue solicitado por la parte actora ya que solo demando por la insolvencia de los meses de FEBRERO, MARZO, ABRIL, MAYO, JUNIO, JULIO, AGOSTO y SEPTIEMBRE DE 2007, pudiendo demandar la insolvencia de los meses posteriores al mes de octubre tal y como lo establece el artículo 41 en su parte in fine : “….Cuando estuviere en curso la prórroga legal a que se refiere el artículo 38 de este Decreto-Ley, no se admitirán demandas de cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento del término. No obstante, sí se admitirán aquellas que sean interpuestas por el incumplimiento de obligaciones legales contractuales….” lo cual no hizo la parte accionante ya que los meses anteriores a octubre quedaron convalidados con la notificación y posterior disfrute de la prorroga legal por parte de la arrendataria. Así mismo no se demostró el uso indebido del local comercial demandado por el arrendador por el incumplimiento de la cláusula tercera contractual, en merito de lo antes expuesto es por lo que esta Juzgadora no comparte el criterio del A-quo, y como consecuencia de ello llega a la conclusión de que la presente acción resolutoria no debe prosperar. Así se decide y declara.-

-III-

DECISION

Por todas las consideraciones anteriormente expuestas, este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela, actuando en sede civil, y por autoridad de la Ley, declara: PRIMERO: Con lugar la apelación interpuesta por la parte demandada. SEGUNDO: Se revoca en toda y cada una se sus partes la decisión dictada por el Juzgado Primero de los Municipios Girardot y M.B.I. de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, en fecha “27 de octubre de 2008”. TERCERO: De conformidad con lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte demandante. Notifíquese a las partes de la presente decisión y remítase con oficio el expediente al Tribunal de origen, en la oportunidad correspondiente.

PUBLIQUESE, REGISTRESE, DEJESE COPIA Y BAJESE EL EXPEDIENTE.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despachos del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, en Maracay, 08 de octubre de 2009.-

LA JUEZ PROVISORIA,

Dra. L.M.G.M.

LA SECRETARIA ACCIDENTAL.,

ABOG. L.M.B.

En la misma fecha anterior se dictó y publicó la anterior sentencia, siendo las dos de la tarde (2:00 p.m.). Líbrense boletas de notificación.-

LA SECRETARIA ACCIDENTAL.,

LMGM/sv