Decisión de Juzgado Decimo Cuarto de Municipio de Caracas, de 30 de Noviembre de 2006

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

JUZGADO DÉCIMO CARTO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS

196º y 147º

Vistos

, sin informes.

IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES.

PARTE ACTORA: Sociedad Mercantil VENEZOLANA DE MATERIALES DE CONSTRUCCIÓN, C.A., inscrita en fecha 26 de julio de 1988, por ante el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, bajo el N° 26, Tomo 29-A, representada por su Director Gerente ciudadano F.F.C., venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad Número V-3.662.204.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: Ciudadanos SERGY M.M., E.B.T., J.A.B.P. y R.P., abogados en ejercicio e inscritos en el Inpre-Abogado bajo los Números 8.446, 25.773, 68.310 y 76.856, respectivamente.

PARTE DEMANDADA: Ciudadana NILEIDA M.D.M., venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad Número V-12.061.640.

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: Ciudadano E.J.V.C., abogado en ejercicio e inscrito en el Inpre-Abogado bajo el Número 68.596.

MOTIVO: DESALOJO.

SENTENCIA: DEFINITIVA.

EXPEDIENTE: N° 2117.

1. RELACIÓN SUSCINTA DE LOS HECHOS.

   Se inició el presente juicio por libelo de demanda de desalojo presentado en fecha 27 de julio de 2006, por el abogado E.B., en su carácter de co-apoderado judicial de Sociedad Mercantil Venezolana de Materiales de Construcción, C.A., ante el Juzgado Décimo Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, distribuidor de turno, contra la ciudadana Nileida M.D.M., ambas partes plenamente identificadas anteriormente.

   Cumplida con la distribución legal, correspondió el conocimiento de la causa a este Juzgado Décimo Cuarto de Municipio de la misma Circunscripción Judicial, el cual, previa la consignación de los documentos fundamentales, lo admitió por auto de fecha 14 de agosto de 2006, ordenando el emplazamiento de la parte accionada, de acuerdo con las reglas del procedimiento breve establecido en los Artículos 881 y siguientes del Código de Procedimiento Civil. En esa misma fecha se ordenó la apertura del cuaderno de medidas a los fines de ley.

   En fecha 21 de septiembre de 2006, el Tribunal dejó constancia de haber oído en el cuaderno de medidas correspondiente, la apelación interpuesta por la representación actora.

   En fecha 02 de noviembre de 2006, el alguacil titular de este Juzgado, ciudadano A.R., dejó constancia de haber hecho efectiva la citación de la parte demandada.

   En fecha 07 de noviembre de 2006, la parte demandada otorgó poder apud acta al abogado E.J.V.C., quien por su parte presentó escrito, en el cual opuso cuestiones perentorias, dio contestación al fondo de la demanda y solicitó su declaratoria sin lugar.

   En fecha 24 de noviembre de 2006, este Tribunal previó cómputo practicado por Secretaria, dejó constancia de haber vencido íntegramente el lapso probatorio establecido en el Artículo 889 del Código de Procedimiento Civil, y dijo vistos para dictar sentencia de conformidad con lo previsto en el Artículo 890 eiusdem, por lo que estando dentro de la oportunidad legal para resolver la controversia lo hace, previa las siguientes consideraciones:

2. MOTIVACIONES PARA DECIDIR.

   Constituye principio cardinal en materia procesal, el llamado principio dispositivo, contenido en el Artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, aquel conforme al cual el Juez debe decidir conforme a lo alegado y probado en autos por las partes, sin que pueda sacar elementos de convicción fuera de estos, ni suplir excepciones o argumentos de hechos no alegados ni probados. El anterior precepto establece los límites del oficio del Juez, pues no puede existir otra verdad que la que resulta de los alegatos y actividad probatoria de las partes, debiendo en consecuencia atenerse a estos alegatos para decidir.

   Se trata de un requisito, de que la sentencia debe contener decisión con arreglo a las pretensiones deducidas y a las excepciones o defensas opuestas, según el Ordinal 5° del Artículo 243 ejusdem, lo que significa que el Juez está obligado a decidir sobre las cuestiones propuestas o planteadas por las partes, porque el límite de toda controversia judicial está circunscrito por los hechos alegados como fundamento de la pretensión en el libelo de la demanda y los hechos aducidos como fundamentos de las excepciones o defensas opuestas en la oportunidad de la contestación de la demanda, quedando de esta manera trabada la litis, razón por la cual con posterioridad a estos actos no pueden las partes traer nuevos hechos al proceso que alterarían la relación procesal ya cerrada.

   A tales efectos establece el Código Civil, que:

   Artículo 1.133.- El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico

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   Artículo 1.159.- Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. …

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   Artículo 1.160.- Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley

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   Artículo 1.354.- Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación

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   Artículo 1.579.- El arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquélla. ...

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   Artículo 1.592.- El arrendatario tiene dos obligaciones principales: 1º. Debe servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia, y para el uso determinado en el contrato o, a falta de convención, para aquél que pueda presumirse, según las circunstancias. 2º. Debe pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos

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   Artículo 1.599.- Si el arrendamiento se ha hecho por tiempo determinado, concluye en el día fijado, sin necesidad de desahucio

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   Artículo 1.600.- Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo

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   Artículo 1.614.- En los arrendamientos hechos por tiempo determinado, si el inquilino continuare ocupando la casa después de vencido el término, sin oposición del propietario, se juzga que el arrendamiento continúa bajo las mismas condiciones; pero, respecto al tiempo, se procederá como en los que se hacen sin tiempo determinado

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   Por su parte el Código de Procedimiento Civil determina:

   Artículo 506.- Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación. …

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   Y por último pauta la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que:

   Artículo 33.- Las demandas por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, reintegro de sobrealquileres, reintegro de depósito en garantía, ejecución de garantías, prórroga legal, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y cualquier otra acción derivada de una relación arrendaticia sobre inmuebles urbanos o suburbanos, se sustanciarán y sentenciarán conforme a las disposiciones contenidas en el presente Decreto-Ley y al procedimiento breve previsto en el Libro IV, Título XII del Código de Procedimiento Civil, independientemente de su cuantía

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   Artículo 34.- Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales: a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas…

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   Artículo 38.- En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el artículo 1º de este Decreto-Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de acuerdo con las siguientes reglas: a) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración hasta de un (1) año o menos, se prorrogará por un lapso máximo de seis (6) meses. b) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración mayor de un (1) año y menor de cinco (5) años, se prorrogará por un lapso máximo de un (1) año...

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   Verificadas como han sido las distintas etapas de este procedimiento, y analizada la normativa que lo rige, es menester para este Tribunal explanar los términos en que ha quedado planteada la controversia, de la siguiente manera:

   De los alegatos de fondo de la parte actora.

   -I-

   Tal y como se desprende del escrito libelar los apoderados de la parte actora alegaron que en fecha 14 de enero de 2005, su representada suscribió un contrato de arrendamiento con la ciudadana Nileida M.D.M., sobre un inmueble de su propiedad constituido por un apartamento que forma parte del Edificio J.J., distinguido con el N° 3-B, Piso 3, ubicado en la Tercera Transversal de la Urbanización Las Delicias de Sabana Grande, Jurisdicción del Municipio Libertador del Distrito Capital, según consta de documento que consignó marcado con la letra “B”.

   Que su duración se estipuló en la cláusula segunda, por un término de seis (6) meses fijos, contados a partir del día 03 de enero de 2005, con un canon de arrendamiento, según la cláusula segunda, por la cantidad de Cuatrocientos Setenta y Un Mil Setecientos Cincuenta y Siete Bolívares (Bs. 471.757,oo) a razón de Cuatrocientos Sesenta Mil Bolívares (Bs. 460.000,oo) correspondientes al inmueble y Once Mil Cuatrocientos Siete Bolívares (Bs. 11.407,oo) por el uso del estacionamiento descubierto ubicado en la planta baja del edificio.

   Que vencido el lapso inicial de duración contrato, 03 de julio de 2006, operó de pleno derecho la prórroga legal de seis (6) meses prevista en el literal “a” del Artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por no haber previsto prórroga legal alguna los contratantes, salvo que se emitiera un nuevo contrato.

   Que vencida la prórroga legal la arrendataria siguió ocupando el inmueble y su representada cobrando los cánones de arrendamiento, reconduciéndose el contrato y convirtiéndose a tiempo indeterminado, a partir del día 03 de julio de 2006, a consecuencia de haberse mantenido el inquilino ocupando el inmueble y el arrendador recibiendo el canon, como lo señala el Artículo 1.600 del Código Civil.

   Que posterior a dicho vencimiento la arrendataria cumplía a cabalidad con el contrato y pagaba puntualmente el canon de arrendamiento, hasta que dejó de pagar a partir del mes de abril de 2006, ya que desde de allí no ha pagado más, adeudando hasta la fecha de interposición de la demanda la suma de Un Millón Cuatrocientos Quince Mil Doscientos Setenta y Un Bolívares (Bs. 1.415.271,oo) por concepto de cánones vencidos e insolutos relativos a los meses de abril, mayo y junio de 2006, a razón de Cuatrocientos Setenta y Un Mil Setecientos Cincuenta y Siete Bolívares (Bs. 471.757,oo) cada uno.

   Que han sido infructuosas todas las gestiones desplegadas por su representada tendientes al cobro de los cánones adeudados por la arrendataria, cuando su intención desde el primer momento fue de mantener las mejores relaciones con su inquilina y no la de tener que acudir a la vía judicial para obtener el cobro del arrendamiento, toda vez, que su única fuente de ingreso son los frutos que recibe de las rentas de los apartamentos que conforman el Edificio J.J., razones por las cuales al verse frustrada en su tarea de casera, no le queda otra que optar por otra vía.

   Que esta conducta transgresora de la arrendataria, le ha causado un daño a su representada, pues ésta no solo ha dejado de pagar los cánones vencidos e insolutos, sino que se ha mantenido ocupando el inmueble, privándola de su derecho de disponer del mismo o arrendárselo a otra persona que pueda cumplir efectivamente con el pago del canon.

   Que estamos en presencia de un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado, cuya relación comenzó el día 03 de enero de 2005, venció el 03 de julio del mismo año, y la prórroga legal venció el 02 de enero de 2006, reconduciéndose este al día siguiente, al mantenerse el inquilino ocupando el inmueble y su representada cobrando el canon.

   Que una relación donde su representada ha cumplido con sus obligaciones como arrendador al mantener al arrendatario en la posesión y, el uso, goce y disfrute del inmueble; obligaciones contractuales con las que no ha habido reciprocidad en su cumplimiento por parte de la arrendataria, cuando ha dejado de pagar los cánones de arrendamiento que mensualmente a los cuales está comprometido, e incumpliendo con una de sus principales obligaciones como inquilino, según lo previsto en el Artículo 1.592 del Código Civil, encuadrando en consecuencia la presente conducta dentro de los preceptos consagrados en el Artículo 1.167 ejusdem y, los Artículos 33 y 34.a de la Ley Especial.

   Que por esas razones invoca la causal de desalojo prevista en el literal “a” del Artículo 34 ejusdem, por adeudarse a su representada más de dos (2) cánones de arrendamiento.

   Que por las anteriores consideraciones es que en nombre de su poderdante proceden a demandar como formalmente lo hacen a la ciudadana Nileida M.D.M., para que convenga o a ello sea condenada por el Tribunal en el desalojo del inmueble objeto de la demanda y en la consecuente entrega material del mismo a su representada, libre de personas y bienes, y en perfecto estado de conservación y funcionamiento como lo recibió; en la terminación del contrato de arrendamiento objeto de la presente demanda y al pago de la suma de Un Millón Cuatrocientos Quince Mil Doscientos Setenta y Un Bolívares (Bs. 1.415.271,oo) por concepto de cánones vencidos e insolutos relativos a los meses de abril, mayo y junio de 2006, a razón de Cuatrocientos Setenta y Un Mil Setecientos Cincuenta y Siete Bolívares (Bs. 471.757,oo) cada uno.

   Solicitaron medida cautelar de secuestro de conformidad con lo previsto en el Artículo 599, Ordinal 7° del Código de Procedimiento Civil; estimaron la cuantía de la demanda en la cantidad de Un Millón Cuatrocientos Quince Mil Doscientos Setenta y Un Bolívares (Bs. 1.415.271,oo); establecieron los domicilios procesales de ambas partes, y último pidieron la declaratoria con lugar en la definitiva.

   De las defensas opuestas por la parte demandada.

   -II-

   En fecha 07 de noviembre de 2006, el abogado E.J.V.C. en su carácter de apoderado judicial de la parte accionada ciudadana Nileida M.D.M., mediante escrito opuso como razones, defensas o excepciones perentorias lo siguiente:

   En el primer particular alegó que su mandante suscribe un primer contrato de arrendamiento el día 01 de julio de 2003, un segundo en fecha 02 de julio de 2004, y un tercero en fecha 03 de enero de 2005, los cuales anexó en copias fotostáticas marcadas con las letras “A”, “B” y “C”, respectivamente, por lo que tiene más de tres (3) años en calidad de arrendataria, es por ello que en el supuesto de la prórroga legal que establece el Artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, operaría la contenida en el literal “b” de la citada norma, es decir un (1) año de prórroga, y no como la parte demandante quiere dar a entender desde el día 14 de enero de 2005.

   En el segundo particular invocó que la accionante reconoce en el libelo de la demanda que la arrendataria siguió ocupando de buena fe el inmueble arrendado desde el 03 de julio de 2006, y reconoce que recibió los subsiguientes cánones de arrendamiento con satisfacción, es decir operó la tácita reconducción y se convirtió en un contrato a tiempo indeterminado.

   En el tercer particular expresó que si el contrato venció el día 03 de julio de 2006, y la arrendadora manifiesta que recibió hasta esa fecha puntualmente los cánones de arrendamiento, se pregunta cómo es posible que posterior a dicho vencimiento solicite el cobro de los meses de abril, mayo y junio de 2006, en su escrito de demanda.

   En el cuarto particular solicitó a favor de su mandante la nulidad de la solicitud de desalojo planteada por la demandante dado que no llenan los requisitos estipulados en el Literal “a” del Artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

   En el quinto particular relacionado con la solicitud de cancelar la cantidad de Un Millón Cuatrocientos Quince Mil Doscientos Setenta y Un Bolívares (Bs. 1.415.271,oo) por concepto de cánones vencidos e insolutos, consignó copia fotostáticas de los recibos y depósitos de cancelación de los meses de enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre y noviembre de 2006, marcados con los números del “1” al “11”, respectivamente.

   En el sexto y último particular invocó la nulidad de la solicitud de la medida preventiva, dado que no se encuentran llenos los extremos exigidos en los Artículos 585 y 599, Ordinal 7° del Código de Procedimiento Civil, tal como lo demuestra con su contestación.

   En cuanto al fondo rechazó y contradijo la demanda incoada contra su representada por ser infundado el derecho que se invoca.

   Que en efecto, si por algunas razones canceló unos días después del vencimiento de los cánones fue por un problema de índole personal que se detalla en el citado escrito, teniéndose por reproducido en el presente fallo.

   Rechazó y negó la cantidad demandada de Un Millón Cuatrocientos Quince Mil Doscientos Setenta y Un Bolívares (Bs. 1.415.271,oo).

   Por último solicitó la declaratoria sin lugar de la demanda en la sentencia definitiva, con la correspondiente condenatoria en costas.

   De las defensas perentorias.

   -III-

   Planteados como han sido los hechos de la controversia, es menester para este Despacho pasar a pronunciarse en forma impretermitible a cualquier otro asunto por ser de mero derecho y de orden público sobre las defensas perentorias de fondo opuestas por el apoderado judicial de la parte accionada en el acto de contestación de la demanda, y al respecto observa:

   De lo anterior evidencia éste Juzgador que, por mandato del Artículo 7 de la Ley Especial, debe verificar el inicio de la relación arrendaticia que nos ocupa así como los cánones de arrendamiento que se aducen como recibidos o no, a los fines de garantizar los derechos de la arrendataria, ya que existen indicios en autos que el vínculo contractual opuesto a la parte accionada se generó con anterioridad al invocado en el libelo de la demanda, y por cuanto corresponde al Juez verificar la correcta aplicación del derecho en el caso sometido a su consideración con base al principio Iura Novit Curia, establecido por la Sala Civil del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia RC Nº 00-376, de fecha 30 de abril de 2002, con ponencia del Magistrado Franklin Arriechi, en los términos que parcialmente se transcriben a continuación:

   …La Sala considera que los jueces de instancia están facultados para establecer la calificación jurídica que consideren apropiada a las relaciones contractuales existentes en los juicios en los que están llamados a conocer, con independencia de la calificación que al respecto hubieren hecho las partes, siempre y cuando no distorsionen los hechos que hubieren sido alegados por ellas. Así, la calificación jurídica de una determinada relación contractual constituye un pronunciamiento de derecho, sólo cuestionable a través de la correspondiente denuncia de fondo, que le es dable al juez como consecuencia del principio iura novit curia…

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   Con vista a la citada jurisprudencia el Tribunal observa que la acción intentada la encontramos prevista en la causal a la que hace referencia el literal “a” del Artículo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por la cual fue admitida la acción, para así lograrse jurisdiccionalmente el desalojo del inmueble de autos en virtud de la falta de pago de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de abril, mayo y junio de 2006, cuyo documento fundamental opuesto a la parte demandada data de fecha 03 de enero de 2005.

   Ahora bien, en lo que respecta a las defensas perentorias relativas al inicio de la relación arrendaticia y su indeterminación, contenida en los particulares primero y segundo del escrito en comento, infiere este Juzgador que corre inserto a los folios 28 al 35 del expediente copia fotostática del contrato de arrendamiento autenticado en fecha 17 de junio de 2003, por ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Autónomo Chacao del Distrito Metropolitano de Caracas, bajo el N° 22, Tomo 70 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría, suscrito entre Venezolana de Materiales de Construcción, C.A., en su condición de arrendadora y los ciudadanos Nileida M.D.M. y E.E.O.J., en su carácter de arrendatarios del bien inmueble de marras, con una duración de un (1) año según la cláusula tercera, que comenzó a regir a partir del día 01 de julio de 2003 hasta el día 01 de de julio de 2004, prorrogable por igual lapso, salvo que una de las partes diera aviso por escrito a la otra, su deseo de no prorrogar, con treinta (30) días de anticipación por lo menos, al vencimiento del plazo inicial, y que la prórroga o prórrogas de las que fuere susceptible ese contrato estarían sujetas a las modalidades y las estipulaciones que habrían de regir durante el plazo o término inicial.

   Así mismo, cursa a los folios 36 al 38 del expediente copia fotostática del contrato de arrendamiento, suscrito entre Venezolana de Materiales de Construcción, C.A., en su condición de arrendadora y la ciudadana Nileida M.D.M., en su carácter de inquilina, sobre el mismo objeto, con una duración pactada en la cláusula tercera de seis (6) meses fijos, con vigencia a partir del día 02 de julio de 2004, estipulando igualmente que en el caso de convenir en continuar con la ocupación del inmueble arrendado procederían a la suscripción de un nuevo contrato; y que en fuerza de lo convenido declararon que en ningún caso operaría la tácita reconducción del arrendamiento, pues la intención de ellas fue que ese contrato en ningún caso se convirtiera a tiempo indeterminado; a su vez la arrendataria quedó obligada a entregar el bien arrendado completamente desocupado, el día del vencimiento y en el mismo buen estado en que se le entregó en esa fecha, salvo el desgaste por el uso normal del mismo; acuerdo este que fue ratificado por ambas partes en la cláusula tercera del contrato que suscribieron en fecha 14 de enero de 2005, por ante la Notaría Pública Tercera del Municipio Chacao del Estado Miranda, bajo el N° 09, Tomo 02 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría, con vigencia desde el día 03 del mencionado mes y año, hasta el día 03 de julio de 2005, al cual se le adminicula el contrato opuesto por los apoderados actores como instrumento fundamental de su pretensión cursante en copia fotostática a los folios 14 al 17 del expediente.

   Por cuanto las anteriores documentales fueron aceptadas por ambas partes ya que no las cuestionaron en modo alguno dentro de la oportunidad correspondiente para ello, el Tribunal les otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en el Artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en armonía con los Artículos 1.363 y 1.359 del Código Civil, y tiene como cierta la existencia de la relación arrendaticia invocada en el escrito libelar, y que la misma se derivó de la convención locativa suscrita originalmente en fecha 01 de julio de 2003, por cuanto a las actas procesales no consta que hayan convenido expresamente en dar por terminado los efectos jurídicos del contrato inicial, ni que suscribieran un nuevo contrato con posterioridad al último de ellos, el cual venció el día 03 de julio de 2005, por lo que, a partir de esa fecha, exclusive, operó de pleno derecho la prórroga legal que preceptúa el literal “b” del Artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en forma obligatoria para la arrendadora y potestativamente para la arrendataria por un lapso máximo de un (1) año, y no por seis (6) meses como lo invocaron los apoderados actores en el escrito libelar, debido a que la relación arrendaticia bajo análisis tuvo una duración mayor de un (1) año y menor de cinco (5) años, en vista de su continuidad, conforme lo alegó el apoderado judicial de la parte accionada en el acto de contestación de la demanda, cuyo vencimiento se verificó el día 04 de julio de 2006, y así se decide.

   No obstante, también infiere éste Juzgador que al haber vencido la referida prórroga legal en fecha cierta, y que la arrendataria continuó ocupando el inmueble de autos sin oposición de la arrendadora, ya que de autos no consta lo contrario, se produjo el efecto jurídico de la institución de la tácita reconducción contemplada en los Artículos 1.600 y 1.614 del Código Civil, convirtiéndose la relación arrendaticia de autos a tiempo indeterminado a partir del día 04 de julio de 2006, exclusive, tomando en consideración que la acción intentada fue recibida por ante este órgano jurisdiccional en fecha 31 de julio de 2006, conforme se desprende al vuelto del folio 8 de las actas procesales, por lo que se declara con lugar la defensa perentoria en comento, y así queda establecido.

   En relación al alegato opuesto por el apoderado judicial de la parte demandada contenido en el particular tercero respecto que si el contrato venció el día 03 de julio de 2006, y la arrendadora manifiesta que recibió hasta esa fecha puntualmente los cánones de arrendamiento y luego los demanda como insolutos, el Tribunal observa que la relación locativa tuvo su origen en fecha 01 de julio de 2003, venció el día 03 de julio de 2005, y se indeterminó a partir del día 04 de julio de 2006, luego de haber transcurrido íntegramente el lapso máximo de un (1) año de la prórroga legal que le correspondió a la arrendataria, conforme quedó establecido previamente en el presente fallo, por lo tanto las mensualidades aludidas como recibidas por la poderdante de los abogados actores no se corresponden con las demandadas en esta causa, en consecuencia, el citado cuestionamiento es improcedente en derecho, ya que tal incorrecto planteamiento no es capaz de incidir en una justa precisión de la controversia, y así queda establecido.

   En cuanto a la defensas perentorias contenidas en los particulares cuarto y quinto, relacionadas con la improcedencia de la demanda de desalojo planteada, por cuanto no llenan los requisitos estipulados en el Literal “a” del Artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y a la consignación recibos y depósitos de cancelación correspondientes a los meses de enero a noviembre de 2006, marcados con los números del “1” al “11”, respectivamente, pasa éste Sentenciador a determinar si los apoderados actores lograron demostrar el presupuesto procesal de la acción intentada o si la representación de la parte demandada pudo desvirtuar la obligación de pago pretendida, y al respecto observa:

   Los apoderados actores consignaron a los folios 10 al 13 del expediente en copia fotostática poder otorgado por el ciudadano F.F.C. actuando en su condición de Director Gerente de la Sociedad Mercantil Venezolana de Materiales de Construcción, C.A., a los abogados Sergy M.M., E.B.T., J.A.B.P. y R.P., autenticado ante la Notaría Pública Quinta del Municipio Chacao del Estado Miranda, en fecha 02 de diciembre de 1999, bajo el N° 39, Tomo 122 de los libros de autenticaciones. La anterior documental al no haber sido cuestionada por la representación demandada, es valorada plenamente por el Tribunal de conformidad con el Artículo 1.363 de Código Civil, y tiene como cierta la representación que ejercen los citados ciudadanos en nombre de su poderdante, y así queda establecido.

   Por su parte el abogado de la demandada consignó inserto al folio 47 del expediente marcado con el N° “1” planilla de depósito de la Central Banco Universal, distinguida con el N° 16198878, por la cantidad de Cuatrocientos Setenta y Un Mil Setecientos Cincuenta y Siete Bolívares (Bs. 471.757,oo) acreditada en fecha 10 de marzo de 2006, a favor de Venezolana de Construcción Materiales en la cuenta N° 026-1021873, por el ciudadano Á.R.D.. La anterior documental se desecha del proceso por cuanto si bien fue abonado a favor de la parte actora también lo es que el depósito en referencia fue efectuado por una tercera persona ajena a las presentes actuaciones, y así se decide.

   Riela al citado folio 47 marcado con el N° “2” recibo de pago por la cantidad de Cuatrocientos Sesenta Mil Trescientos Cincuenta Bolívares (Bs. 460.350,oo) por concepto de alquiler del apartamento N° 3/B del Edificio J.J., correspondiente al mes de febrero de 2006, efectuado por la ciudadana N.D. a favor de Venezolana de Materiales de Construcción, C.A., con nota de cancelado, una anotación manuscrita que se lee: banco Industrial, 61428008, 17-04-06, y firmado ilegible; igualmente corre al folio 48 del expediente marcado con el N° “3” recibo de pago por la cantidad de Cuatrocientos Sesenta Mil Trescientos Cincuenta Bolívares (Bs. 460.350,oo) por concepto de alquiler del apartamento N° 3/B del Edificio J.J., correspondiente al mes de marzo de 2006, efectuado por la ciudadana N.D. a favor de Venezolana de Materiales de Construcción, C.A., con nota de cancelado, una anotación manuscrita que se lee: banco Industrial, 61428008, 17-04-06, y firmado ilegible. Las anteriores instrumentales no fueron impugnadas ni desconocidas por los abogados actores por lo que el Tribunal les otorga valor probatorio de conformidad con el Artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en armonía con los Artículos 1.378 y 1.379 del Código Civil, pero no las aprecia en vista que son mensualidades no controvertidas en esta causa, y así se decide.

   Cursa al citado folio 48 marcado con el N° “4” recibo de pago por la cantidad de Cuatrocientos Sesenta Mil Trescientos Cincuenta Bolívares (Bs. 460.350,oo) por concepto de alquiler del apartamento N° 3/B del Edificio J.J., correspondiente al mes de abril de 2006, efectuado por la ciudadana N.D. a favor de Venezolana de Materiales de Construcción, C.A., con nota de cancelado, una anotación manuscrita que se lee: Con depósito N° 22806254 de fecha 13.09.06; riela al folio 49 marcado con el N° “5” recibo de pago por la cantidad de Cuatrocientos Sesenta Mil Trescientos Cincuenta Bolívares (Bs. 460.350,oo), por concepto de alquiler del apartamento N° 3/B del Edificio J.J., correspondiente al mes de mayo de 2006, efectuado por la ciudadana N.D. a favor de Venezolana de Materiales de Construcción, C.A., con nota de cancelado y anotación manuscrita que se lee: Con depósito N° 22806253 de fecha 15.05.06, del mismo modo corre al referido folio marcado con el N° “6” recibo de pago por la cantidad de Cuatrocientos Sesenta Mil Trescientos Cincuenta Bolívares (Bs. 460.350,oo), por concepto de alquiler del apartamento N° 3/B del Edificio J.J., correspondiente al mes de junio de 2006, efectuado por la ciudadana N.D. a favor de Venezolana de Materiales de Construcción, C.A., con nota de cancelado y anotación manuscrita que se lee: Con depósito N° 22806252 de fecha 15.08.06. Revisados cuidadosamente los anteriores instrumentos el Tribunal observa que los mismos versan sobre documentos privados que fueron opuestos a la parte actora como emanados de ella, y al no haberlos desconocido o negado dentro de la oportunidad correspondiente para ello, se dan por reconocidos de acuerdo a lo contemplado en el Artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, en consecuencia les otorga valor probatorio de conformidad con lo preceptuado en el Artículo 429 eiusdem, en armonía con lo prescrito en los Artículo 1.378 y 1.379 del Código Civil, por ser documentos o papeles domésticos con anotaciones manuscritas que hacen fe contra la parte demandante debido a que enuncian formalmente pagos por concepto del alquiler correspondiente a los meses de abril, mayo y junio de 2006, que le ha hecho la parte accionada, en atención a que si dichos recibos se encuentran en manos de ésta última, ello indica señal de cancelación, y que si bien existe un imprecisión en cuanto al nombre de la arrendataria y que los pagó en una fecha posterior a la de su cumplimiento, no es menos cierto que señalan de manera inequívoca la dirección del inmueble cuyo desalojo se pretende en esta causa; aunado al hecho que fueron aceptados por la parte demandante Sociedad Mercantil Venezolana de Materiales de Construcción, C.A., al haber ingresado a su patrimonio a través de la cuenta bancaria que destinó a tales efectos, en vista que de autos no consta ningún tipo de oposición al respecto; y siendo así, considera éste Juzgador que en el presente caso no hay incumplimiento por falta de pago, pues declarar la insolvencia de la inquilina como sanción por no haber dado cumplimiento a la formalidad convenida con la contraparte, se desconocería el derecho material al pago efectuado que posee para liberarse de esa obligación arrendaticia exigida, ya que la excepción por excelencia ante la presunta falta de pago en cualquier acción que se intente es la acreditación del pago reclamado, el cual que ha quedado convalidado en esta causa con el silencio de la representación actora al respecto, y así se decide.

   Riela al folio 50 marcado con el N° “7” recibo de pago por la cantidad de Cuatrocientos Sesenta Mil Trescientos Cincuenta Bolívares (Bs. 460.350,oo) por concepto de alquiler del apartamento N° 3/B del Edificio J.J., correspondiente al mes de julio de 2006, efectuado por la ciudadana N.D. a favor de Venezolana de Materiales de Construcción, C.A., con nota de cancelado, una anotación manuscrita que se lee: Con depósito N° 22806255 de fecha 17.08.06; igualmente corre al citado folio marcado con el N° “8” recibo de pago por la cantidad de Cuatrocientos Sesenta Mil Trescientos Cincuenta Bolívares (Bs. 460.350,oo) por concepto de alquiler del apartamento N° 3/B del Edificio J.J., correspondiente al mes de agosto de 2006, efectuado por la ciudadana N.D. a favor de Venezolana de Materiales de Construcción, C.A., con nota de cancelado y una anotación manuscrita que se lee: Con depósito N° 16132855 de fecha 17/0/06 banco Industrial, 61428008, 17.08.06 y agua con depósito N° 24574363 de fecha 13.09.06. Las anteriores documentales no fueron impugnadas ni desconocidas por los abogados accionante por lo que el Tribunal les otorga valor probatorio de conformidad con el Artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en armonía con los Artículos 1.378 y 1.379 del Código Civil, pero no las aprecia en vista que son mensualidades que no forman parte de los hechos controvertidas en este juicio, y así se decide.

   Corren insertos al folio 51 del expediente marcados con los Números “9”, “10” y “11” planillas de depósitos de la Central Banco Universal, distinguidas con los Números24574366, 24574368 y 24574369, por la cantidad de Cuatrocientos Setenta y Dos Mil Bolívares (Bs. 472.000,oo), Quinientos Dos Mil Quinientos Cuarenta y Tres (Bs. 502.543,oo) y Cuatrocientos Setenta y Un Mil Setecientos Cincuenta y Siete Bolívares (Bs. 471.757,oo), respectivamente, acreditadas en fechas 26, de septiembre y 01 de noviembre de 2006, a favor de Venezolana de Materiales de Construcción, C.A., en la cuenta N° 026-1021873, por la ciudadana Nileida Delgado. Las anteriores documentales no fueron cuestionadas en forma alguna por los apoderados demandantes por lo que el Tribunal les otorga valor probatorio de conformidad con el Artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en armonía con el Artículos 1.363 del Código Civil, pero no las aprecia en vista que son mensualidades que no forman parte del tema decidendum, y así se decide.

   En cuanto a la defensa perentoria contenida al sexto y último particular relativa a la nulidad de la solicitud de la medida preventiva, dado que no se encuentran llenos los extremos exigidos en los Artículos 585 y 599, Ordinal 7° del Código de Procedimiento Civil, el Tribunal observa que en el presente fallo no puede hacer ningún pronunciamiento al respecto en atención al principio de la autonomía e independencia de los cuadernos, por cuanto tales actuaciones cursan en un cuaderno distinto al del juicio principal, que fue remitido mediante oficio N° 06-00746, al Juzgado Distribuidor de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta misma Circunscripción Judicial, para que previa distribución de ley se conozca del recurso de apelación interpuesto en el mismo, conforme se evidencia al folio 22 del presente expediente, y así se decide.

   En relación a la causal de desalojo prescrita en el literal “a” del Artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, infiere quien sentencia que debe plenamente demostrarse en autos el incumplimiento de pago de dos (2) mensualidades consecutivas de acuerdo al alcance, espíritu y razón que rige la ley especial, y que fue debidamente prescrito por el Legislador Patrio, para que pueda prosperar la demanda de desalojo interpuesta; pues, si bien es cierto en la cláusula segunda de la convención locativa bajo estudio las partes pactaron que la falta de pago oportuno de una (1) sola mensualidad, daría derecho a declararlo rescindido y a ejercer las acciones a las cuales tiene derecho, incluyendo la indemnización por daños y perjuicios, considera este Tribunal que declarar el incumplimiento de pago oportuno por una sola mensualidad, implica menoscabo o disminución a los derechos de la arrendataria que, a la luz de lo preceptuado en el Artículo 7° de la ley especial, es una estipulación contraria a derecho, de acuerdo a lo antes expresado y de interpretación restrictiva, ya que las normas que regulan la materia son de orden público no derogables por convención privada, y así se decide.

   Ahora bien, determinados suficientemente en todos los términos en que fuere planteada la controversia, constata este Sentenciador la plena verificación del cumplimiento de las distintas etapas previstas en este procedimiento, y a tales efectos concluye en que:

   No fue un hecho controvertido la existencia de la relación arrendaticia invocada por los apoderados de la parte actora en el escrito libelar, ni las obligaciones y derechos que se derivan de la misma para ambas partes. Sin embargo, no pudo en el transcurso del proceso probar los presupuestos procesales de desalojo contenidos en el literal “a” del Artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, ya que la representación demandada acreditó a las actas procesales la excepción por excelencia establecida por nuestro M.T. ante la presunta falta de pago opuesta en la presente acción, al demostrar que pagó los cánones de arrendamiento demandados, por lo cual es evidente que no ha dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensual consecutivas, y en razón de ello el Tribunal considera que la presente acción debe sucumbir, y así formalmente se decide.

   Determina finalmente este Juzgado, obrando según su prudente arbitrio, consultando lo más equitativo o racional, en obsequio de la justicia y de la imparcialidad, al determinar el justo alcance de las obligaciones contractuales, y de acuerdo a las atribuciones que le impone la ley al Juez, pues, tiene por norte descubrir la verdad de los hechos y actos de las partes, a fin de procurar conocer la causa en los límites de su oficio, ateniéndose a las normas de derecho, y al tener como límite de actuación y juzgamiento lo que hubiese sido alegado y probado en autos, forzosamente debe declarar sin lugar la presente acción; lo cual quedará establecido en forma expresa y precisa en el dispositivo de este fallo, con arreglo a lo pautado en el Ordinal 5° del Artículo 243 eiusdem, y así finalmente se decide.

3. DISPOSITIVA.

   En fuerza de las consideraciones precedentemente expuestas, este Juzgado Décimo Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara: