Decisión nº 1 de Juzgado Quinto de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de Zulia, de 6 de Junio de 2008

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

JUZGADO QUINTO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, J.E.L. Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA

197° y 149°

-I-

DE LAS PARTES Y SUS APODERADOS

PARTE ACTORA: Ciudadanos E.M.M.A. y J.G.V.Z., venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nos. 7.769-680 y 11.719.418, respectivamente y de este domicilio.

APODERADOS DE LA PARTE ACTORA: Ciudadano C.A.L.Z., venezolano, mayor de edad, abogado en ejercicio, inscrito en el Inpre-Abogado bajo el Nro. 79.227 y domiciliado en la Ciudad de Mérida, Municipio Libertador del Estado Mérida.

PARTE DEMANDADA: Ciudadanos ERONIDES DE J.G.P. e I.S.P.C., venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nos. 7-759.254 y 9.715.926, respectivamente y domiciliados en esta ciudad y Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia.

APODERADOS DE LA PARTE DEMANDADA: Ciudadanos GRELYS LEONOR RINCON CARDENAS, EUDO TROCONIS MACHADO y EUDO J.T.R., venezolanos, mayores de edad, abogados en ejercicio, inscritos en el Inpre-Abogado bajo los Nros. 25.339, 19.484 y 126.874, respectivamente, domiciliados en esta Ciudad y Municipio Maracaibo del Estado Zulia.

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN A COMPRA Y VENTA

SENTENCIA DEFINITIVA

EXPEDIENTE No. 1770-07

-II-

BREVE NARRATIVA DE LOS HECHOS

Se inicia la presente causa mediante libelo de demanda introducido ante la Oficina de Recepción y Distribución de Documentos del Estado Zulia, y en virtud de la distribución correspondiente de fecha 31 de julio de 2007, fue asignado su conocimiento, sustanciación y decisión a este Juzgado Quinto de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia.

Admitida como fue la demanda en fecha 3 de agosto de 2007, el Tribunal ordenó la comparecencia de la parte demandada dentro de los veinte (20) días de despacho, a partir que constara en autos la última citación, para dar contestación a la demanda.

Junto con el escrito libelar fueron acompañados los siguientes recaudos: Documento marcado con la letra “A”, autenticado en la Oficina Notarial Séptima de Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 21 de diciembre de 2006, bajo el N° 4, Tomo 147, de los libros de Autenticaciones llevados por esa Notaria, el cual riela a los folios 5 y 6 del expediente; documento privado marcado con la letra “B”; que cursa al folio 7 del expediente; cursa de los folios 8 al 17 del expediente, recaudos contentivos a la carta de notificación de firmas de crédito hipotecario; carta de aprobación del crédito y escrito elaborado por la entidad bancaria. Asimismo consta al folio 18 del expediente, recibo de honorarios mínimos del Colegio de Abogados del Estado Zulia; planilla marcada con la letra “F”, que riela al folio 19 del expediente; copia simple contentiva de los requisitos que exige la Oficina Inmobiliaria al momento de la firma y fijación de la fecha para la firma, la cual cursa al folio 20 del expediente; copia de documento de propiedad y certificación de gravamen, cursante a los folios 21 al 25 del expediente; planillas emitidas por SAMAT que rielan a los folios 26 al 30 del expediente; acuse recibo de Ipostel y copia de telegrama y el contrato de servicios profesionales de la representación judicial.

En el escrito libelar la parte actora alegó que fecha 21 de diciembre de 2006, por ante la Notaria Pública Séptima de la ciudad de Maracaibo, suscribió un contrato de opción a compra venta con los ciudadanos ERONIDES DE J.G.P. e I.S.P.C., en calidad de propietarios de un apartamento distinguido con el N° 03-04, ubicado en el tercer piso del Edificio N° 01, bloque N° 04, segunda etapa de la Urbanización R.L., en Jurisdicción de la Parroquia F.E.B., Municipio Maracaibo del Estado Zulia, que posee una superficie aproximada de Ochenta y Siete Metros Cuadrados con Un Centímetro Cuadrado (87,01m2) y comprendido dentro de las medidas y linderos determinadas en el escrito libelar, el cual fue adquirido por documento registrado por ante la Oficina Inmobiliaria del Tercer Circuito de Registro del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 8 de noviembre de 2006, bajo el N° 23, protocolo 1°, Tomo 17.

El actor acompañó marcados con las letras “A” y “B”, junto con el libelo de la demanda, dos contratos de opción a compra venta y señaló que en la cláusula segunda se describen las causas imputables al promitente comprador, pero que igualmente abarca la obligación del promitente vendedor; que el precio de la venta fue de cuarenta millones de bolívares (Bs. 40.000.000,oo), que los promitentes vendedores declaran expresamente recibir en ese acto la cantidad de Dos millones de bolívares (Bs. 2.000.000,oo), en calidad de arras, los cuales al momento de protocolizar el documento definitivo de venta serán deducidos del monto total de la compra venta, y que en caso de no llegar a materializarse la venta por causas imputables a los promitentes compradores le será devuelta la cantidad dadas en aras; así mismo si es por causa imputable a los promitentes vendedores.

Indicó que el término para el cumplimiento de ese contrato se estableció en la cláusula tercera, por un lapso de seis (06) meses contados a partir de la fecha de firma, por lo que alegó que el mencionado contrato cumplió su término el 21 de junio de 2007, que a los fines de precaver que los tramites bancarios en ocasiones pueden ser tardíos, las partes intervinientes en el contrato, suscribieron un nuevo contrato privado de manera idéntica al anterior, con la intención que fuese un contrato accesorio al primero, en fecha 02 de febrero de 2007, y que según la cláusula tercera fue válido por un lapso de seis (06) meses más contados a partir de la fecha de la firma, por lo que el término para el cumplimiento sería para el día 02 de agosto de 2007, el cual consignó marcado con la letra “B”.

Que en fecha 21 de junio de 2007, la entidad Bancaria Banesco Banco Universal C.A., aprobó crédito hipotecario para la adquisición del referido apartamento y que fueron notificados inmediatamente y como prueba de ello se consignó en autos la carta de notificación del mencionado Banco.

Alegó que participó personalmente a los demandados, sobre la aprobación del crédito hipotecario para que se concluyera lo pactado en los contratos de opción de compra venta, con el fin de llegar a un acuerdo para la firma del documento de transferencia de propiedad y finiquitar la negociación, pero se encontraron con la negativa de cumplimiento por parte de los promitentes vendedores sin expresar justificación alguna.

Alegó que cuando fue realizada la negociación ambas partes habían acordado desde el inicio de la negociación de manera verbal que el dinero para el pago de la obligación principal sería obtenido a través de la solicitud de un crédito hipotecario de la entidad Bancaria BANESCO Banco Universal, C.A.

Señaló la parte actora que procedieron a notificar nuevamente a través de Ipostel a los promitentes vendedores, para que cumplieran y procedieran al otorgamiento y protocolización del documento, pero igualmente se negaron a ocurrir para el otorgamiento, el cual actualmente reposa en la Oficina de Registro Inmobiliaria del Tercer Circuito de Maracaibo.

Indicó que por lo anteriormente expuesto y pese a todas las gestiones tendientes a lograr un cumplimiento de lo convenido en los contratos señalados y sin haber obtenido resultado positivo alguno, y por cuanto este incumplimiento de los vendedores le trajo como consecuencia graves daños, entre ellos el riesgo de la pérdida del crédito concedido por la entidad bancaria Banesco, y la inseguridad que para ellos representa la pérdida de la tradición del inmueble en el cual han invertido sumas de dinero, es por lo que demandan a los ciudadanos ERONIDES DE J.G.P. e I.S.P.C., en su carácter de vendedores promitentes y propietarios del inmueble antes descrito, en cumplir el contrato de opción a compra y venta que suscribieron por ante la Notaria Pública Séptima de Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 21 de diciembre de 2006, bajo el N° 4, Tomo, 147, y dichas obligaciones convenidas no son otras que la de la tradición efectiva del inmueble objeto de la venta; la protocolización del documento de venta, y por ende el otorgamiento, y firma del instrumento que reposa en la Oficina Inmobiliaria del Tercer Circuito de Registro del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, y el pago de los daños y perjuicios por incumplimiento.

Fundamentó la presente demanda en los artículos 1.167, 1.159, 1.360 y 1.361 del Código Civil.

Estimó la demanda en la cantidad de Cincuenta y Dos Mil Cuatrocientos Cincuenta y Siete Bolívares (Bs. 52.457,oo), más las costas y costos de este juicio prudencialmente calculado por este Tribunal.

Previo el cumplimiento de todos los trámites para llevarse a efecto la citación de los demandados, en fecha 29 de febrero de 2008, comparecen los ciudadanos ERONIDES DE J.G.P. e I.S.P.C., a este Despacho y otorgan poder apud acta conforme a lo previsto en el artículo 152 del Código de Procedimiento Civil, el cual riela al folio 87 del expediente.

En fecha 02 de abril de 2008, en el acto de contestación a la demanda, la parte demandada, representada por la ciudadana GRELYS RINCON CARDENAS, admitió en forma expresa que en fecha 21 de diciembre de 2006, sus representados suscribieron un contrato de opción de compra venta con la parte actora, plenamente identificados en actas, en su calidad para el momento de propietarios del inmueble de autos, el cual era el objeto del documento de opción de compra venta para el momento. Que dicho documento se firmó por ante la Notaria Pública Séptima de Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 21 de diciembre de 2006, bajo el N° 04, Tomo 147, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaria, donde se evidencia efectivamente el precio, el plazo y todas las condiciones establecidas allí que no fueron en ningún momento distintos a otros, ni siquiera en forma verbal.

Indicó que los promitentes vendedores recibieron de los promitentes compradores en calidad de arras, la suma de Dos Millones de Bolívares (Bs. 2.000.000,oo) para el momento, hoy día Dos Mil Bolívares Fuertes (Bs. 2.000,oo), que dicha suma estaba condicionada a una cláusula penal a ser devuelta en cualquier caso de no realizarse el negocio de compra-venta. Que el tiempo de duración fue establecido en la cláusula tercera, el cual sería de seis (6) meses, contados a partir de la fecha de la firma del contrato antes mencionado, por lo que su vencimiento era el día 21 de junio de 2007, por lo que negó, rechazó y contradijo, los hechos señalados por la parte actora en el resto del libelo a excepción de los ya expuesto por no ajustarse a la realidad de lo ocurrido.

Señaló que sus representados cumplieron con todas las exigencias solicitadas por el demandante para la protocolización del documento. Señaló que no es cierto que los demandados hayan firmado un nuevo contrato de opción de compra venta, con la intención de que fuera accesorio del tan mencionado contrato público de opción de opción de compra venta, de fecha 21 de diciembre de 2006, y desconoció y alegó que no tiene ningún valor probatorio, ni puede considerarse como instrumento fundante de la acción, como lo establece nuestra legislación venezolana, por presentarlo en copias simple, el cual se encuentra agregado en las actas procesales marcado con la letra “B”. Que no fue estipulada una condición de espera de un crédito, y prueba de ello es el mismo contrato. Que el día que venció el contrato, los demandados recibieron la notificación que debían presentarse en el Registro Subalterno del Tercer Circuito de Maracaibo, para firmar el día 17 de julio de 2007. Alegó que ese día se presentaron para firmar la venta aún cuando ya se encontraba vencido el contrato y los ciudadanos promitentes compradores no asistieron a firmar en el Registro. No obstante nuevamente los notifican a través del telegrama, de fecha 23 de julio de 2007, donde les manifiestan que deben presentarse nuevamente el día 10 de agosto de 2007, pero los compradores no asistieron, nuevamente faltaron para la firma o protocolización de la venta definitiva aún cuando para los demandados ya había pasado el lapso fijado por en el documento público, el cual contenía las verdaderas intenciones de ambas partes que era el día 21 de junio de 2007.

Alegó que en lo que respecta al dinero recibido en arras, los demandados están dispuestos a entregarlos cuando así lo requirieran los demandantes en este juicio, a pesar de todos los daños y perjuicios que les han causado, acción esta que se reservan para tramitarla por separado.

Invocó a favor de los demandados el mérito favorable que resulte de las actas procesales. La confesión de la parte demandante del reconocimiento y validez del instrumento público del contrato de opción de compra venta celebrado el día 21 de diciembre de 2006, como único documento válido entre las partes; promovió y consignó copia simple del recibo emitido por el Registro Subalterno del Tercer Circuito marcado con la letra “A”; promovió y consignó recaudo emitido por MRW, mediante la cual fue notificada para asistir al Registro en fecha 17 de julio de 2007; promovió y consignó original del telegrama urgente para asistir el día 10 de agosto de 2007, a la Oficina del Registro para firmar la protocolización y no asistieron los actores; promovió copia simple de acta de fecha 10 de agosto de 2007, elaborada por la defensora III, N° P-07-01203; solicitó se oficie a la Defensoría del Pueblo, a los fines de que informe la veracidad de la citada acta, asimismo solicitó la citación de la ciudadana NERRIS GÓMEZ, defensora III de la Delegación del Estado Zulia, a los fines de ratificar en su contenido y firma los hechos antes expuestos. Rechazó, negó y contradijo en su totalidad la demanda por cumplimiento de contrato en contra de los demandados y solicitó fuese desechada y declarados con lugar los alegatos de la contestación y que en la definitiva aprecie todos los elementos y alegatos presentados en el presente juicio, para dictar conforme a la Ley y a la justicia de los hechos expuestos.

En fecha 10 de abril de 2008, se llevó a efecto la audiencia preliminar y el día 15 de abril de 2008, el Tribunal realizó la fijación de los hechos y de los límites dentro de los cuales quedó trabada la controversia, ordenando la apertura del lapso probatorio correspondiente.

La parte actora promovió documentales, las cuales fueron admitidas quedando a salvo su apreciación en la definitiva. En relación a las pruebas promovidas por la parte demandada, el Tribunal declaró extemporáneo el escrito de pruebas consignado. No obstante, admitió las documentales consignadas junto con la contestación de la demanda de conformidad con lo establecido en el artículo 865 del Código de Procedimiento Civil, dejando a salvo la apreciación en la definitiva.

Firme como quedó la providencia referida a las pruebas promovidas por ambas partes, el Tribunal fijó la audiencia o debate oral en fecha 13 de mayo de 2008, la cual se llevó a efecto en fecha 28 de mayo de 2008. Previa exposición de las partes intervinientes en el proceso, la Juez se pronunció oralmente sobre el dispositivo del fallo. Declaró sin lugar la demanda y condenó en costas a la parte perdidosa, y estando dentro de la oportunidad legal para extender por escrito el fallo completo conforme a lo establecido en el artículo 877 eiusdem, el Tribunal pasa a decidir y lo hace de la siguiente manera:

-III-

MOTIVACIÓN PARA DECIDIR

Constituye principio cardinal en materia procesal, aquél conforme el cual el Juez se encuentra vinculado a lo alegado y probado en autos por las partes, sin que pueda sacar elementos de convicción fuera de estos, ni suplir excepciones o argumentos de hechos no alegados ni probados conforme al Artículo 12 del Código de Procedimiento Civil. El anterior precepto establece los límites del oficio del Juez, pues para él, no puede existir otra verdad que la que resulta de los alegatos y actividad probatoria de las partes, debiendo en consecuencia atenerse a estos alegatos para decidir. El requisito de que la sentencia debe contener decisión con arreglo a las pretensiones deducidas y las excepciones o defensas opuestas Ordinal 5° del Artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, lo que significa que el Juez está obligado a decidir sobre las cuestiones propuestas o planteadas por las partes porque el límite de toda controversia judicial, esta circunscrito por los hechos alegados como fundamento a la pretensión invocada en el libelo de la demanda y los hechos aducidos como fundamentos de las excepciones o defensas opuestas en la oportunidad de la contestación de la demanda, quedando de esta manera trabada la litis, razón por la cual con posterioridad a estos actos no pueden las partes traer nuevos hechos al proceso que alterarían la relación procesal ya cerrada.

Asimismo establece el artículo 1354 del Código Civil, quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de la obligación. Norma ésta que se encuentra en armonía con lo preceptuado en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, cuando afirma que las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Sobre la regla de distribución de la carga contenida en el artículo 1354, existe jurisprudencia que ha señalado que los hechos negativos están constituidos por la negación de un acto o un hecho jurídico, los cuales no pueden acreditarse en el juicio por cuanto no son hechos en sentido real sino sólo en sentido ideal, sin embargo, éstos pueden comprobarse si existe un hecho positivo, que lo contraste y excluya en el orden lógico.

En este mismo orden existe jurisprudencia referente a la carga de la prueba que ha asentado: …” “(…) Corresponde al actor probar los hechos constitutivos, es decir, aquellos que crean o generan un derecho a su favor, y traslada la carga de la prueba al demandado con relación a los hechos extintivos, modificativos e impeditivos. El artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, si bien reitera el artículo 1.354 del Código Civil, agrega que “las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho”, con lo cual consagra, de manera expresa, el aforismo reus in exccipiendo fit actor, que equivale al principio según el cual “corresponde al actor la carga de la prueba de los hechos que invoca a su favor y corresponde al demandado la prueba de los hechos que invoca en su defensa (…)”. (Tribunal Supremo de Justicia. Sala de Casación Civil. Ponente: Dr. T.Á.L.. Exp. No. 031006. Sentencia del 27-07-2004.

Este Tribunal hace la referencia anterior, por cuanto con gran preocupación observa la conducta procesal de las partes en los procedimientos orales, ya que incurren en inobservancia a los medios de pruebas admisibles en nuestro ordenamiento jurídico venezolano conforme a lo establecido en el artículo 395 del Código de Procedimiento Civil y abandonan el trámite de quedar siempre aseguradas en su derecho de contradicción y fiscalización de las pruebas. Todo proceso coloca a la parte promovente del medio en la necesidad de probar la autenticidad del hecho representado, lo que conlleva a la cuestión de la credibilidad o valor de convicción que arroje la prueba, cuando el Juez hace la valoración del conjunto de pruebas adquiridas en el proceso en la etapa de instrucción y decide la causa. Cabe destacar que, el Juez no se pronuncia de la buena o mala admisibilidad de la prueba, sino su mérito o valor de convicción acerca de la verdad o falsedad del hecho que se trata de probar con el medio de prueba. Por ello, el juicio oral simplifica en gran parte el procedimiento si los intervinientes en la audiencia preliminar le dieran el cabal cumplimiento a lo prescrito en el primer aparte del artículo 868 del Código de Procedimiento Civil.

-IV-

PRUEBAS DE LAS PARTES

La representación de la parte actora trajo a los autos junto con el escrito libelar los siguientes recaudos:

Documento marcado con la letra “A”, autenticado en la Oficina Notarial Séptima de Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 21 de diciembre de 2006, bajo el N° 4, Tomo 147, de los libros de Autenticaciones llevados por esa Notaria, que riela al folio 5 y 6 del expediente, cuyo análisis será efectuado más adelante.

Documento privado marcado con la letra “B”; de fecha 2 de febrero de 2007. Este instrumento fue cuestionado por la parte demandada en el acto de la contestación, lo desconoció y alegó que no tiene ningún valor probatorio, ni puede considerarse como instrumento fundante de la acción, por haber sido presentarlo en copias simple. El actor dentro del lapso probatorio consignó copia simple del instrumento impugnado, el cual riela al folio 119 del expediente. Con respecto a este punto, la Sala de Casación Civil en fecha 26 de mayo de 2004, con ponencia del magistrado Carlos Oberto Vélez, sentencia No. RC-00477, publicada en la Jurisprudencia del Tribunal Supremo de Justicia, O.R.P.T.N.. 5, Tomo II del mes de mayo 2004, ha señalado:

… …Por otra parte, el documento privado de compra venta fue presentado en copia simple que, aun cuando éste hubiese sido reconocido en su autoría, al haber sido impugnado por la contraparte del promovente, es decir, el actor reconvenido, de conformidad con el artículo 429 ejusdem, no puede ser valorado por la recurrida, tal como aconteció en autos, salvo que se hubiese incorporado en original. En el caso, en la oportunidad de la reconvención, el demandado promovió con su escrito copia simple del documento privado de compra venta para causar las letras de cambio a él y para fundar su reconvención; posteriormente, en la etapa de promoción de pruebas, volvió a traer ese mismo instrumento privado, también en copia simple pero certificado por un tribunal que, conociendo de otro proceso, le fue presentado ese instrumento en copia simple, por lo que al haberse incorporado la documental privada siempre en copia simple y haber sido impugnada por el actor reconvenido, acertadamente el ad quem lo desechó, por no poderse tener como fidedigno y en consecuencia, no poder valorarlo.

…

Por lo antes expuesto, este Tribunal desecha dicha prueba, por no poder tenerla como fidedigna, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.

Carta de notificación de firmas de crédito hipotecario; carta de aprobación del crédito; escrito elaborado por la entidad bancaria; recibo del Colegio de Abogados del Estado Zulia. En relación a las pruebas aportadas a las actas juntos con el escrito libelar, signadas con las letras “C” y “D”, se desechan por cuanto no fueron promovidas conforme a los medios de pruebas establecidos en la ley, por emanar de una persona jurídica que no es parte en el presente juicio.

Corre inserto a los folios 18, 19 y 35 del expediente, recaudos marcados con las letras “E” y “F”, así como contrato de servicios profesionales, los cuales se desechan por cuanto nada aportan para dilucidar la presente causa.

En relación a los recaudos que rielan desde los folios 20 al 34 del expediente, así los que cursan a los folios 92 al 94 del expediente, aportadas por la parte demandada, este Tribunal le otorga valor probatorio, y se tiene como cierto que las partes cumplieron con los trámites previos a la protocolización y que hubo comunicación cruzada entre las partes después de vencido el lapso pactado en el instrumento fundamental de la acción.

En relación a la prueba traída por la parte demandada que riela al folio 95 del expediente, se desecha por cuanto no fue incorporada a las actas conforme a los medios de pruebas establecidos en la ley.

Cabe destacar que, el actor en el lapso de promoción de pruebas consignó en copia simple los recaudos que acompañó junto con el escrito libelar, anteriormente analizados, que rielan a los folios 117 al 146 del expediente. Así mismo trajo a los autos, copia de documento de venta de fecha 18 de septiembre de 2007, el cual cursa a los folios 147 y 148 del expediente, el cual hizo valer en la audiencia oral y solicitó que en vista que la parte demandada dispuso del inmueble objeto de la negociación, este Tribunal indique cualquier otro bien a que ha de recaer dicha decisión. En cuanto al planteamiento formulado por la parte actora en la audiencia oral, no es procedente por cuanto se trata de hechos nuevos no dilucidas en la presente causa, y en relación a la valoración del instrumento consignado en el lapso de promoción de pruebas, se desecha conforme lo establece el primer aparte del artículo 864 del Código de Procedimiento Civil.

De la revisión y estudio que se hace a las actas procesales se evidencia que fue un hecho no controvertido la existencia del contrato de opción a compra venta celebrado entre ambas partes en fecha 21 de diciembre de 2006, debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Séptima de Maracaibo, el cual quedó anotado bajo el No. 04, Tomo 147, marcado con la letra “A”, por lo que este Tribunal le otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 1363 del Código Civil.

Ahora bien, de acuerdo a la pretensión del actor, la acción va dirigida al cumplimiento del contrato con respecto a la obligación principal, atinente a la venta del inmueble plenamente identificado en autos, cuyo precio y condiciones fueron debidamente establecidos en su oportunidad por las partes contratantes. Según la cláusula tercera del instrumento fundamental de la presente acción, se constata que ambas partes pactaron un lapso de seis meses contados a partir de la fecha de la firma, término este diferido por ambas partes. En lo que se refiere a la aprobación del crédito hipotecario, la parte actora no logró demostrar en el transcurso del proceso tal hecho, defensa invocada por la parte demandada en la audiencia oral, ya que trajo junto con el libelo de la demanda los recaudos marcados con la letra “C” y un escrito que riela de los folio 11 al 17 del presente expediente, sin cumplir con los medios de pruebas establecidos en la ley, por lo que se desechan dichos instrumentos.

No obstante, conforme a lo establecido en el artículo 1160 del Código Civil, los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso y la Ley.

Analizadas como han sido las pruebas de ambas partes, observa este Tribunal que la presente controversia se generó en virtud que, la parte actora alegó que suscribió un contrato de opción a compra venta con los ciudadanos ERONIDES DE J.G.P. e I.S.P.C., en fecha 21 de diciembre de 2006, por ante la Notaria Pública Séptima de la ciudad de Maracaibo en calidad de propietarios del apartamento de autos, cuya existencia fue un hecho no controvertido entre las partes; que de acuerdo a lo convenido por los contratantes en fecha 21 de junio de 2007, venció el término de duración establecido en la cláusula tercera, por un lapso de seis (6) meses; que el precio de la venta fue pactado por la cantidad de cuarenta mil bolívares fuertes (Bs. 40.000,oo), y los promitentes vendedores recibieron la cantidad de dos mil bolívares fuertes (Bs. 2.000,oo) en calidad de arras, monto este que sería deducido del monto total al momento de la protocolización del documento definitivo.

Ahora bien, cabe señalar que, jurisprudencialmente se ha mantenido el criterio en admitir la similitud de las promesas preliminares de compra venta a ventas definitivas y obligatorias, cuando lo convenido es una expectativa para la celebración del contrato por estar sujeta al cumplimiento de algún requisito o condición como lo es el caso bajo estudio.

A tales efectos este Despacho transcribe en forma parcial el contenido del fallo emanado por la Sala de Casación Social, Sala Especial Agraria, con ponencia del Magistrado FRANCISCO CARRASQUERO LOPEZ, de fecha 6 de febrero de 2003, la cual cita:

…”Ahora bien, la doctrina ha admitido otra modalidad de contrato relacionado con el de venta, como lo es la promesa bilateral de venta o pre contrato de venta, que según el autor supra citado, los define como “El contrato por medio del cual dos partes se obligan recíprocamente a celebrar un contrato de venta”. “Derecho Civil IV, Contratos y Garantías, Pág. 155.” Por su parte Lupini Bianchi, en la separata de la revista del Colegio de Abogados del Distrito Federal, de los meses julio y diciembre de 1991, indica: “…los contratos preliminares constituyen verdaderos contratos, que surten efectos obligatorios y que en caso de inejecución, abren la posibilidad de pedir su cumplimiento forzoso…”. En cuanto a la jurisprudencia patria, ésta no ha tenido reparos en admitir la similitud de las promesas preliminares de compra venta a ventas definitivas y obligatorias, no obstante, cuando lo convenido es una expectativa para la celebración del contrato porque está sujeta al cumplimiento de algún requisito o condición, ser reserva la calificación de promesa de venta, así lo estableció en sentencia dictada por la Sala de Casación Civil, el 29 de marzo de 1984, Ramírez y Garay, tomo 85, p.p. 550-551, por medio de la cual indicó: “…doctrinariamente, la promesa bilateral de venta perfeccionada con inclusión de sus dos elementos esenciales, artículo 1.474 del Código Civil, objeto y precio, son ventas propiamente dichas y se reserva la calificación de promesa de venta siempre con sus dos elementos esenciales objeto y precio, cuando lo convenido es una simple expectativa para la celebración del contrato porque ésta se sujeta al cumplimiento de algún requisito o circunstancia posterior.” (Negrillas de la Sala). De igual modo, la Sala considera de superlativa importancia, por estar en consonancia con lo expuesto, lo establecido en el encabezamiento del artículo 531 del Código de Procedimiento Civil Venezolano, el cual reseña: “Si la parte que resulte obligada según la sentencia a concluir un contrato no cumple su obligación, y siempre que sea posible y no está excluido por el contrato, la sentencia producirá los efectos del contrato…”.

De acuerdo a la sentencia antes citada, es menester señalar que esta similitud trae como consecuencia que ambos contratos están siempre sometidos al cumplimiento de dos elementos esenciales: el objeto y el precio. Según las probanzas aportadas por la parte actora, no consta en autos prueba alguna que demuestre la disponibilidad del monto que cubre el precio definitivo de la negociación a que hace mención en el escrito libelar y por cuanto conforme a lo establecido en el artículo 506 el Código de Procedimiento Civil, concatenado con lo pautado en el artículo 1.354 del Código Civil, la parte actora tenía la carga de demostrar la oportunidad o fecha en que el documento definitivo de venta no se protocolizó por incumplimiento del promitente vendedor y además comprobar fehacientemente el cumplimiento de su principal obligación, cual era el precio pactado.

Es menester señalar que, en el transcurso del proceso quedó evidenciado que hubo un diferimiento del término por ambas partes para el cumplimiento de la obligación principal, no obstante, no consta en las actas procesales prueba alguna que demuestre que el comprador cumplió con la obligación de asistir al Registro para el otorgamiento del documento definitivo, ni consta prueba alguna que compruebe que actualmente reposa en la Oficina de Registro Inmobiliaria del Tercer Circuito de Maracaibo, el citado documento. Aunado a que tampoco demostró la disposición del dinero que corresponde al precio definitivo, ni demostró mediante los medios probatorios la veracidad, procedencia y oportunidad en que le fue otorgado el crédito hipotecario que alegó en el escrito libelar, y siendo que la obligación del comprador es pagar el precio en el día y en el lugar determinado por el contrato, es por lo que forzosamente debe concluir este Tribunal que el incumplimiento de la obligación principal debe ser imputado a la parte actora, y en consecuencia, este Juzgado obrando según su prudente arbitrio, consultando lo más equitativo y racional en obsequio de la justicia y de la imparcialidad, declara sin lugar la acción que por cumplimiento de contrato de opción de compra venta fue interpuesta y así se decide.

-V-

DISPOSITIVO

Por las razones antes expuestas este JUZGADO QUINTO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, J.E.L. Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:

PRIMERO

SIN LUGAR la acción que por cumplimiento de contrato de opción de compra venta, fue interpuesta por los ciudadanos E.M.M.A. y J.G.V.Z., en contra de los ciudadanos ERONIDES DE J.G.P. e I.S.P.C., plenamente identificadas en autos.

SEGUNDO

De conformidad con lo establecido en el Artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte actora por haber sido vencida totalmente en el proceso

Regístrese, publíquese, dialícese y déjese copia certificada.

Dada, señalada y firmada en la Sala de Despacho del Juzgado Quinto de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en Maracaibo, a los seis (06) días del mes de junio de dos mil ocho (2008).

LA JUEZ TITULAR

X.R.

LA SECRETARIA SUPLENTE

NERYS LEÓN D.

En esta misma fecha, siendo las tres de la tarde (3:00 p.m.) se publicó y registró la anterior decisión.

LA SECRETARIA SUPLENTE.

XR

Exp. Nº 1770-07

Resolución de Contrato de Opción de compra venta