Decisión de Juzgado Octavo de Municipio de Caracas, de 13 de Julio de 2009

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

JUZGADO OCTAVO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL AREA METROPOLITANA DE CARACAS

199º y 150º

DEMANDANTE: J.P.G. y M.R.A.D.P., mayores de edad de este domicilio y titulares de las cédulas de identidad Nos. V-4.835.737 y E-678.614 y GRUPO Q23 C.A., Sociedad Mercantil inscrita ante el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda en fecha 02-09-1994, bajo el No. 5, Tomo 85-A Sgdo.-

DEMANDADOS: F.J.P.I., venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nro. V- 277.153.-

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: R.H.C., A.N.L., G.P.S. y L.M.C.T., venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros. V-10.807.685, V- 13.395.296, V-6.749.604 y V-16.826.112, respectivamente, abogados en ejercicio, de este domicilio y debidamente inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 62.741, 123.815, 61.471 y 122.895; respectivamente.

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: FAIEZ A.H., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. V-1.877.248, abogado en ejercicio, de este domicilio y debidamente inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 15.164

MOTIVO: DESALOJO del inmueble que a continuación se identifica: “Apartamento 51-B, ubicado en la planta número 5 de la Torre “B” del Edificio Residencias MIRAVILA, situado en la calle 12, Manzana D-1, de la Zona 1, en el Sector Sur de la Urbanización La Urbina, Jurisdicción del Municipio Petare, Distrito Sucre, del Estado Miranda”

Sentencia Definitiva

Planteamiento de la controversia

Queda planteada la controversia cuando la sociedad mercantil GRUPO Q23, C.A., alega en su carácter de administrador del inmueble de autos haber celebrado un contrato de arrendamiento sobre el mismo, con el ciudadano F.J.P.I., por un (1) año fijo, a partir del 27 de septiembre de 2003, el cual se indeterminó por el transcurso del tiempo, y que el arrendatario incumplió su obligación de pagar los cánones correspondientes a los meses junio, julio, agosto, septiembre y octubre de 2006, a razón de OCHOCIENTOS CINCUENTA BOLIVARES FUERTES (BsF. 850,oo) cada uno. Asimismo aduce que el inmueble lo ocupa otra persona distinta al arrendatario, por lo que presume una indebida cesión por parte de éste; y, por último fundamenta también su acción de desalojo en la necesidad que tiene uno de los descendientes de los propietarios del inmueble. Por otro lado la demandada negó, rechazó y contradijo los hechos alegados por su contraparte, aduciendo no deber nada por los meses reclamados.

Desarrollo del procedimiento

Se presenta demanda para distribución el 17-01-2008, quedando atribuida la causa a este tribunal en esa misma fecha, quien admite la demanda por los trámites del procedimiento breve según auto del 12-02-2008, siendo reformada dicha demanda mediante escrito de fecha 11-03-2008 y admitida mediante auto de fecha 13-03-2008.

Ratificada como fue la medida cautelar de secuestro solicitada en el libelo de demanda, mediante diligencia de fecha 08-04-2008, se procedió a la apertura del cuaderno de medidas mediante auto de fecha 27-11-2008, decretándose en esa misma fecha la medida en cuestión con fundamento en el artículo 599 ordinal 7º CPC. Consta que la medida fue practicada en fecha 21 de enero de 2009, por el Juzgado Cuarto de municipio Ejecutor de Medidas de esta misma Circunscripción Judicial, quien habiendo cumplido su misión procedió a remitir a este Juzgados sus resultas, las cuales fueron recibidas y agregadas mediante auto de fecha 17-02-2009 (cuaderno de medidas).

Previa consignación de los fotostatos correspondientes y librada como fue la compulsa respectiva, cursan gestiones de citación personal a la parte demandada en fecha 03 de marzo de 2009, sin que haya sido efectiva la misma (folio 62), por lo que se ordenó a solicitud de parte, librar el correspondiente cartel de citación en fecha 17-03-2009, los cuales fueron publicados en los diarios El Nacional y Ultimas Noticias (folios 78 y 79), así como fijado un ejemplar del mismo en el domicilio del demandado, según constancia por secretaría del 20 de abril de 2009 (folio 87).

En fecha 12 de mayo de 2009, compareció al apoderado judicial de la parte demandada, abogado FAIEZ A.H. B., quien consignó poder y se dio expresamente por citado, presentando en su debida oportunidad escrito de contestación a la demanda con sus anexos en fecha 18 de mayo de 2009.

Constan escritos de pruebas presentadas por ambas partes.

II Parte motiva

Corresponde en este momento verificar los términos en que quedó planteado la controversia a tenor de lo establecido ordinal 4º del art. 243 del CPC:

1. ) Alegatos de la parte demandante: Alega en su libelo, que la sociedad mercantil GRUPO Q23, C.A., es administrador del inmueble objeto de litis, por el cual celebró un contrato de arrendamiento, con el ciudadano F.J.P.I., por un (1) año fijo, con vigencia desde el 27 de septiembre de 2003, hasta el 26 de septiembre de 2004.

   Que una vez transcurrido el término de dicho contrato, su representada siguió recibiendo los cánones de arrendamiento, por lo que al no preverse futuras prorrogas en el mismo, se convirtió a tiempo indeterminado.

   Que se fijó para aquel entonces como canon de arrendamiento la cantidad de SETECIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 700.000,oo) hoy SETECIENTOS BOLIVARES FUERTES (BsF.700,oo), ajustándose posteriormente a la cantidad de OCHOCIENTOS CINCUENTA BOLIVARES FUERTES (BsF. 850,oo).

   Que el arrendatario incumplió su obligación de pagar los cánones correspondientes a los meses junio, julio, agosto, septiembre y octubre de 2006, a razón de OCHOCIENTOS CINCUENTA BOLIVARES FUERTES (BsF. 850,oo) cada uno, que asciende a la cantidad de CUATRO MIL DOSCIENTOS CINCUENTA BOLIVARES (BsF. 4.250,oo).

   Que en dicho contrato se estipuló que la relación arrendaticia fue celebrada intuito personae, por lo que el arrendatario no podía traspasarlo o cederlo en forma alguna, sin autorización previa y expresa; y que a pesar de ello se le ha informado a los propietarios del inmueble que el mismo no está siendo ocupado por el arrendatario sino por un ciudadano identificado como J.A.Z., por lo que presume una indebida cesión del contrato.

   Por último aduce la necesidad de ocupar del inmueble que tiene uno de los descendientes de los propietarios, identificado como R.P.R., en razón de haber contraído matrimonio y no poseer vivienda alguna.

2. ) Alegatos de la parte demandada: La representación judicial de la parte demandada alegó previa la contestación al fondo que la demanda no debió admitirse por cuanto la parte actora solicitó varias acciones en su libelo conjuntamente como lo son: la falta de pago, la indebida cesión y la necesidad de ocupar el inmueble.

   Así mismo negó, rechazó y contradijo haber incumplido la cláusula novena del contrato, referente a la falta de pago, alegando haber pagado los meses reclamados, en virtud de haber girado un Cheque No. 15612350, del Banco Del Caribe por la cantidad de Bs. 865.000,00 (ahora Bs.F 865,oo), que correspondía al canon de junio de 2006, más Bs. 15.000 (Bs.F 15,oo) por concepto de intereses, a nombre de la ciudadana A.S., quien representaba para ese tiempo a la administradora del inmueble en cuestión.

   Que en virtud de no haberse hecho efectivo dicho cheque, la administradora no quiso recibir los meses sucesivos, razón por la cual procedió a consignar ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial los meses reclamados, los cuales fueron retirados por la beneficiaria.

   Pruebas

   Corresponde de seguidas analizar el material probatorio presentado por ambas partes, para a.d.c. con lo establecido en el art.509 del Código de Procedimiento Civil:

   1. Pruebas de la parte demandante: Con el libelo de demanda la parte demandante produjo los siguientes medios instrumentales:

1. ) A los folios 13-16, marcado “C”, cursa contrato de arrendamiento original, celebrado en forma privada entre GRUPO Q23, C.A. y F.J.P.I.. El mismo en virtud de haberse suscrito de forma privada y no haberse desconocido su contenido se tiene como legalmente promovido de conformidad con el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, y es pertinente para demostrar la relación arrendaticia existente entre GRUPO Q23, C.A como arrendadora y administradora del inmueble de juicio y F.J.P.I. como arrendatario.

2. ) Cursa a los folios 17 y vuelto, marcado “D”, contrato privado de administración, en el que los ciudadanos J.P.G. y M.R.A.D.P.d. en Administración, a la sociedad mercantil GRUPO Q23, C.A., un inmueble de su propiedad, identificado como: Apartamento 51-B, ubicado en la planta número 5 de la Torre “B” del Edificio Residencias MIRAVILA, situado en la calle 12, Manzana D-1, de la Zona 1, en el Sector Sur de la Urbanización La Urbina, Jurisdicción del Municipio Petare, Distrito Sucre, del Estado Miranda.

   Este medio siendo legalmente promovido es pertinente para demostrar la cualidad de administradora que tiene la co-demandante sociedad mercantil GRUPO Q23, sobre el inmueble de autos, y si bien es cierto la parte demandada no puede desconocer su firma (por no emanar de ella), al no haber sido tachado de falso, se le tiene con pleno valor conforme lo dispuesto en el artículo 1381 del Código Civil,

3. ) A los folios 18 al 31, marcado “E” cursa en copia simple documento de propiedad, debidamente registrado en la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Distrito Sucre del Estado Miranda en fecha 06 de enero de 1977, anotado bajo el No. 1, Tomo 25, Protocolo Primero. Este medio al no haber sido impugnado por la parte contraria, se tiene como fidedigno, y es pertinente para demostrar la propiedad del inmueble en la persona de los co-demandantes J.P.G. y M.R.A.D.P., por lo que se tiene como legalmente promovido según lo establecido en el art. 429 del Código de Procedimiento Civil.

4. ) Al folio 32 y vuelto, cursa marcado “F”, fotocopia simple de acta de matrimonio civil, expedida por la Registradora Civil del Municipio el Hatillo del Estado Miranda, en la que se evidencia que los ciudadanos R.P.R. y T.P.S.G., contrajeron matrimonio en fecha 08 de noviembre de 2007, ante dicha autoridad. Dicha acta de matrimonio por no haber sido impugnada, se tiene como fidedigna de conformidad con el artículo 457 del Código Civil, y al adminicularse por vía de indicios con el acta de nacimiento promovida en el lapso de pruebas y que riela al folio 132 en copia simple, se tienen como legalmente promovidas para probar la relación filial existente entre R.P.R. y los ciudadanos J.P.G. y M.R., parte actora en el presente juicio; e igualmente para probar el matrimonio celebrado entre el ciudadano antes mencionado y T.P.S.G..

   En el lapso de promoción de pruebas produjo los siguientes medios:

5. ) Posiciones Juradas: la cual fue admitida por auto de fecha 25 de mayo de 2009, sin que haya sido evacuada por no haberse intimado al absolvente, razón por la cual se desecha la misma.

6. ) Pruebas Testimoniales: fueron promovidos los ciudadanos A.D.S., O.M., N.d.V.C.M., O.D., J.E.S.T., A.C.G.d.S., R.P.R. y T.P.S.G., testimoniales que fueron admitidas mediante auto de fecha 25 de mayo de 2009, y evacuados en su oportunidad.

   Dichos testigos se valoran conforme lo previsto en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil, siendo pertinentes para indicar el conocimiento que tienen de:

   1. Respecto a la filiación y al vinculo matrimonial alegado, los testigos consultados fueron contestes al afirmar que R.P.R. es hijo de J.P.G. y M.R. (folios 136, 138, 140, 147 y 149), y del hecho cierto del vinculo matrimonial existente entre R.P.R. y T.P.S.G. (folios 142, 147 y 149)

      b.) Respecto al hecho alegado de que quienes habitan el inmueble son unas personas distintas al arrendatario, las testimoniales de los ciudadanos A.D.S.P., O.O.M.C. y N.d.V.C.M. (136 al 141) fueron afirmativas en razón de conocer de tal hecho. Dichas testimoniales concuerdan con el contenido del acta sobre práctica de la medida de secuestro (folios 15 al 19 del cuaderno de medidas), en el sentido que efectivamente el inmueble estaba siendo ocupado por otras personas, que además, acreditaron su interés sobre el inmueble hasta de amenazar al juez y a los funcionarios, cuando desde el interior del inmueble una vez constituido el tribunal y explicado la misión, como consta del acta expusieron “…que le iban a caer a tiros si entraban a su casa, por lo que no iba a abrir la puerta, que ellos son malandros…” (folio 16, cuaderno de medidas, subrayado de este tribunal).

      En consecuencia, son pertinentes para demostrar que los ciudadanos Lesby E.L., J.A.Z., J.F., J.A. y A.J.Z.L., son personas distintas al arrendatario F.J.P.I., y que estaban ocupando el inmueble.

      c.) En relación con el alegato de necesidad, los testigos O.J.D.P., J.E.S.T. y A.C.G.S. (folios 142-143, 147 al 150) dieron su afirmación al alegar que los ciudadanos R.P.R. y T.P.S.G. “habitan y residen en la casa de los señores J.P.G. y Matilde Revoredo Álvarez de Pérez”.

      Dichos testimonios hacen prueba sobre de los hechos controvertidos y alegados por la parte actora, en cuanto a la necesidad de ocupar el inmueble, y a la indebida cesión tácita del contrato realizada.

      En cuanto a las testimoniales de los ciudadanos R.P.R. y T.P.S.G., evacuadas en fecha 02 de junio de 2009 (folios 151 al 154), las mismas se desechan conforme al artículo 479 del Código de Procedimiento Civil, en razón de desprenderse de autos el vínculo existente entre los testigos y la parte actora.

   2. Pruebas de la parte demandada: junto a la contestación produjo los siguientes medios:

1. ) A los folios 95 al 123, cursan copias certificadas del expediente 2006-1002 de la nomenclatura del Juzgado 25° de Municipio de este Circunscripción Judicial. Este recaudo consta debidamente certificado por el funcionario de ley, tal y como exige el artículo 1384 del Código Civil, teniéndose en tanto como legalmente promovido. Este medio de pruebas es pertinente para acreditar que el ciudadano F.J.P.I. consignó desde el 11 de julio de 2006 ante el tribunal especial de consignaciones la suma de ochocientos cincuenta mil bolívares (Bs. 850.000,oo) ahora ochocientos cincuenta bolívares fuertes (Bs.F 850,00) a favor de la sociedad mercantil GRUPO Q23, C.A., hasta el 28 de enero de 2009.

   Ahora bien, para determinar si esta prueba beneficia o no al promovente, respecto a los meses reclamados como insolutos por la parte demandante junio de 2006 a octubre de 2006, se analiza: el 11 de julio de 2006 consigna el canon correspondiente al mes de junio y julio de 2006; el 10 de agosto de 2006 consigna el canon correspondiente al mes de agosto de 2006; el 22 de septiembre de 2006 consigna el mes de septiembre de 2006; y, el 20 de octubre consigna el mes de octubre de 2006.

   Como se sabe, las consignaciones ante el tribunal deben hacerse dentro de los 15 días siguientes a la oportunidad en que deban hacerse los pagos, y en el caso de marras, el inquilino debería pagar los cánones al arrendador dentro de los primeros cinco (5) días por mensualidades adelantadas; lo que significa que, tenía hasta los días 20 de cada mes para cumplir con las consignaciones.

   De la revisión anterior es evidente que solo la consignación efectuada para el mes de septiembre es extemporánea. Dichas consignaciones son pertinentes para probar el pago de los meses reclamados por la parte actora ante el Juzgado 25º de Municipio.

   Conclusiones Probatorias

   En la presente causa se litigó respecto a tres pretensiones, cada una de las cuales son causales de desalojo; en efecto, se alega la falta de pago del canon de arrendamiento (literal a, artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios), necesidad de ocupar el inmueble (literal b, artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios) y haber cedido el contrato sin el consentimiento previo del arrendador (literal g, artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios).

   Ahora bien, de las pruebas se pudo precisar que en las consignaciones de arrendamiento, solo la que se refiere al mes de septiembre (folio 113) aparece efectuada fuera del lapso de ley, en tanto por este motivo, no procedería el desalojo, pero sí el secuestro cuyo fundamento es el artículo 599 ordinal 7º CPC, que no distingue a cuántos meses se refiere.

   Por existir solo un pago extemporáneo, no procede la causal de desalojo previsto en el literal “a” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que exige la falta de pago de dos (2) mensualidades consecutivas.

   Respecto a la causal de la necesidad, se evidencia del dicho de los testigos A.D.S., O.M., N.d.V.C.M., O.D., J.E.S.T. y A.C.G.d.S., que fueron consistentes en sus exposiciones respecto a la necesidad que tiene el ciudadano R.P.R.; aunado el hecho que el acta de nacimiento que riela al folio 132 no fue impugnado por la parte contraria, demostrándose con ello la relación filial.

   De otro lado también, se pretende el desalojo por la supuesta cesión del contrato de arrendamiento, y en el caso de marras, si bien el contrato de arrendamiento no tiene nota de cesión escrita (folio 13 al 16), se evidencia en la de las testimoniales y de la práctica de la medida de secuestro, que el inmueble no se encuentra ocupado por el arrendatario inicial, ciudadano F.J.P.I.. El demandado alega en su contestación que quien ocupaba el inmueble al momento de la práctica de la medida era su compadre, pero es el caso que eso no se deduce del acta pública levantada a tal efecto por el Tribunal ejecutor. Antes bien, se desprende del acta la actitud hostil e irrespetuosa del ocupante al enterarse de la misión del Tribunal, lo que demuestra un interés evidente, en la condición de ocupante al referir según acta que no entrarían a “su casa”, lo que denota el asiento de sus intereses y no que esté de visita.

   Ello implica, salvo que el demandado demuestre lo contrario, que no fue el caso en autos, que si se cedió la condición de inquilino en forma verbal, aunque el inquilino original, haya hecho consignaciones.

   Por lo anterior procede la presente demandada de desalojo por las causales anteriormente señaladas. Y por lo tanto la demanda se debe declarar parcialmente