Decisión nº 062 de Juzgado Decimo Noveno de Municipio de Caracas, de 18 de Abril de 2007

En el juicio principal, acaecieron los siguientes eventos procesales:

El presente procedimiento se inició mediante escrito presentado en fecha 19.10.2006, por ante el Juzgado Décimo Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en funciones de distribuidor, quién al verificar el trámite administrativo de distribución de expedientes, le correspondió su conocimiento a este Tribunal, siendo que la parte actora presentó los instrumentos que fundamentan su pretensión, el día 13.11.2006.

Acto seguido, en fecha 14.11.2006, se admitió la demanda interpuesta por los trámites del procedimiento breve, emplazándose a la parte demandada para que diese contestación de la demandada, al segundo (2º) día de despacho siguiente a la constancia en autos de haberse practicado su citación, durante las horas establecidas en la tablilla de ese Tribunal para despachar.

A continuación, el día 29.11.2006, se dejó constancia por Secretaría de haberse librado la compulsa, así como abierto el cuaderno de medidas.

Después, el día 19.11.2006, el Alguacil dejó constancia de haber sido provisto por la parte interesada de las diligencias necesarias para la práctica de la citación personal de la parte demandada.

Luego, en fecha 31.01.2007, el Alguacil informó acerca de la práctica de la citación de la parte demandada, quien recibió la compulsa pero se negó a firmar el recibo de citación.

Por tal motivo, el día 06.02.2007, el abogado E.A.C., solicitó la notificación del accionado mediante boleta dejada por la Secretaria, de conformidad con lo establecido en el artículo 218 del Código de Procedimiento Civil, con el objeto de complementar la citación, lo cual fue acordado por este Tribunal mediante auto dictado en fecha 07.02.2007, a fin de que la Secretaria le comunicase al demandado sobre la declaración rendida por el Alguacil respecto a su citación.

Acto continuo, el día 22.03.2007, se dejó constancia por Secretaría de haberse practicado la notificación de la parte demandada, a cuyo efecto, se dejó constancia de haberse cumplido las formalidades establecidas en el artículo 218 ejúsdem.

De seguidas, en fecha 26.03.2007, el ciudadano J.I.F.A., debidamente asistido por la abogada L.M., consignó escrito de contestación de la demanda.

Acto seguido, el día 28.03.2007, el abogado E.A.C., consignó escrito de promoción de pruebas, las cuales fueron admitidas por este Tribunal mediante auto dictado en fecha 29.03.2007, salvo su apreciación en la sentencia definitiva.

En el cuaderno de medidas, se llevaron a cabo las actuaciones siguientes:

En fecha 29.11.2006, se abrió el cuaderno de medidas.

A continuación, el día 29.01.2007, se negó la medida preventiva de secuestro solicitada por la accionante en el libelo de la demanda, por no encontrarse llenos los extremos legales previstos en el artículo 585 del Código de Procedimiento Civil.

- II -

FUNDAMENTO DE LA PRETENSIÓN

El abogado E.J.P., actuando en su carácter de apoderado judicial de la ciudadana M.M.Z., en el escrito libelar continente de la pretensión deducida por su representada, adujo lo siguiente:

Que, la parte actora celebró contrato verbal de arrendamiento con el ciudadano J.I.F.A., en fecha 04.08.2002, sobre una casa familiar de su propiedad, ubicada en el Callejón Liberal, calle 23 de Enero, casa Nº 720, Los Eucaliptos, Parroquia San Juan, Municipio Libertador del Distrito Metropolitano de Caracas.

Que, dicho contrato se efectuó por un (1) año, fijándose un canon de arrendamiento de ciento cincuenta mil bolívares (Bs. 150.000,oo), el cual se venía cumpliendo con regularidad por el arrendatario, así como que se venia prorrogando progresivamente por igual tiempo, situación esta que lo convirtió en un contrato por tiempo indeterminado.

Que, en la prórroga que se iniciara en fecha 04.08.2005, ambas partes acordaron un aumento en el canon de arrendamiento en ciento ochenta mil de bolívares (Bs. 180.000,oo) mensuales, es decir, un incremento moderado de treinta mil bolívares (Bs. 30.000,oo), el cual dicho arrendatario venía cumpliendo en forma irregular, por cuanto no canceló el mes de septiembre de 2005, siendo su primer pago de este nuevo canon el día 07.10.2005, lo que condujo a que la arrendadora le manifestase su inquietud, siendo que dicho arrendatario le expresó que le iba a pagar ese mes pendiente, sin embargo nunca lo canceló.

Que, la referida casa ha venido presentando algunos deterioros en su estructura general, lo cual la ha desmejorando como una vivienda familiar, específicamente filtraciones, oxidación grave en el enrejado, daños importantes en sus puertas y pisos en el mal estado.

Que, a partir del mes de enero del año 2006, dejó de pagar los cánones de arrendamiento en la cuenta bancaria signada con el Nº 0108-0003-08-02-00484998, aperturada por la arrendadora en el Banco Provincial para esos fines, y en interés a que dicho arrendatario se le facilitara los pagos de los cánones de arrendamiento, siendo que de la última libreta bancaria renovada en fecha 09.03.2004, se puede observar la relación de depósitos hechos por el arrendatario, desde el canon anterior de ciento cincuenta mil bolívares (Bs. 150.000,oo), hasta el nuevo o último canon de ciento ochenta mil de bolívares (Bs. 180.000,oo) mensuales, por lo que el arrendatario tiene una mora en el pago de los cánones de arrendamiento, hasta los actuales momentos, de diez (10) meses, además adeuda el canon perteneciente a la diferencia del mes de septiembre de 2005, ya que en ese mes sólo canceló un monto de ciento cincuenta mil bolívares (Bs. 150.000,oo), quedando pendiente la suma de treinta mil bolívares (Bs. 30.000,oo).

Fundamentó la pretensión deducida por su representada en los literales (a), (b) y (c) del artículo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Por lo anterior, procedió a demandar por desalojo al ciudadano J.I.F.A., para que entregase el bien inmueble constituido por la casa distinguida con el Nº 720, ubicada en el Callejón Liberal, Calle 23 de Enero, Los Eucaliptos, Parroquia San Juan, Municipio Libertador, Distrito Capital.

- III -

ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDADA

El ciudadano J.I.F.A., debidamente asistido por la abogada L.M., mediante escrito presentado en fecha 26.03.2007, procedió a dar contestación de la demanda, de la manera siguiente:

Que, en fecha 04.08.2002, celebró contrato de arrendamiento verbal con la ciudadana M.M.Z., cancelando como canon de arrendamiento la cantidad de ciento cincuenta mil bolívares (Bs. 150.000,oo) mensuales, con un depósito de tres (03) meses, por la cantidad de cuatrocientos cincuenta mil bolívares (Bs. 450.000,oo).

Que, luego en el año 2005, la ciudadana M.M.Z., aumentó el canon de arrendamiento por la cantidad de ciento ochenta mil bolívares (Bs. 180.00,oo), para cuando esa fecha por Resolución de la Dirección de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura, los cánones de arrendamiento se encontraban congelados, así como que para la fecha en que le correspondía realizar el pago de la mensualidad en el mes de enero de 2006, la arrendadora vendió en la misma fecha, el inmueble a un señor de nombre J.R., sin habérsele notificado por escrito.

Que, luego se dirigió a las familias que habitan allí, ya que la casa es de dos (02) plantas y ambas con menores de edad, a exigirles que le desocuparan el inmueble porque el era el nuevo dueño, pese a que la arrendadora nunca se presentó para solucionar dicha venta de la casa como corresponde en este caso.

Que, por ello el motivo del no pago de las mensualidades correspondientes de la presente fecha, ya que la arrendadora no era la dueña del inmueble, así como que llegarían a un acuerdo con el Sr. Javier, para que esperase que le desocupasen.

Que, no le fue respetado el derecho de preferencia para la adquisición de dicho inmueble.

- IV -

CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

Planteada en estos términos la presente controversia, procede de seguidas este Tribunal a decidirla con base en las consideraciones que se esgrimen a continuación:

Observa este Tribunal que la reclamación invocada por la ciudadana M.M.Z., en contra del ciudadano J.I.F.A., se patentiza en la acción de desalojo ejercida de conformidad con lo establecido en los literales (a), (b) y (c) del artículo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, fundamentada en un contrato verbal de arrendamiento, el cual tiene como objeto el bien inmueble constituido por la casa distinguida con el Nº 720, ubicada en el Callejón Liberal, Calle 23 de Enero, Los Eucaliptos, Parroquia San Juan, Municipio Libertador, Distrito Capital, en virtud del alegado incumplimiento del arrendatario en el pago de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre y octubre de 2006, a razón de ciento ochenta mil bolívares (Bs. 180.000,oo) cada uno; también, por la argüida necesidad que tiene la demandante de ocupar la cosa arrendada; además, de la aducida reparación que requiere el inmueble.

En este sentido, dada la relación contractual que reviste la reclamación propuesta por la accionante, es menester señalar que el artículo 1.133 del Código Civil, contempla que el contrato “…es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico”.

Es por ello que, el Dr. J.M.O., en su Obra “Doctrina General del Contrato”, llega a la conclusión que, el contrato es, pues, un negocio jurídico bilateral capaz de crear, reglamentar, transmitir, modificar o extinguir una relación jurídica de cualquier naturaleza entre las partes que concurren a su celebración, y no sólo es eficaz en lo que se refiere a vínculos de naturaleza personal (de contenido patrimonial o extra-patrimonial) entre las partes, esto es, derechos de créditos (lo que se llama eficacia personal del contrato), sino que también puede afectar el estado de los derechos reales (la llamada eficacia real del contrato).

Siendo ello así, resulta pertinente para este Tribunal precisar que el contrato de arrendamiento accionado, dado los efectos que produce, tiene fuerza de Ley entre las partes, el cual no puede revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley (artículo 1.159 del Código Civil).

Además, advierte este Tribunal que el contrato de arrendamiento como fuente de las obligaciones, trae como consecuencia que las prestaciones plasmadas en cada una de las cláusulas que lo conforman, deben cumplirse exactamente como han sido contraídas (artículo 1.264 ejúsdem), ello con el fin de mantener a las partes contratantes, la certeza de las relaciones jurídicas convenidas y sus consecuencias.

Al hilo de lo anterior, según el artículo 1.579 del Código Civil, el arrendamiento “…es un contrato por el cual una de las partes contratantes (arrendador) se obliga a hacer gozar a la otra (arrendatario) de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquélla…”.

En la exégesis de la anterior norma sustantiva podemos precisar que el arrendador está obligado a hacer gozar al arrendatario de la cosa arrendada, por cierto tiempo y éste se obliga a pagar a aquél el precio convencionalmente establecido o legalmente fijado por el órgano regulador competente, según sea el caso, así como servirse del bien arrendado como un buen padre de familia.

Por lo tanto, cuando en el contrato de arrendamiento se conviene que el mismo durará por determinado tiempo, a su vencimiento, el arrendatario deberá entregar al arrendador o propietario, según sea el caso, el bien dado en arriendo en las mismas condiciones estipuladas en la convención, cuya omisión en señalar tal circunstancia, permite deducir por imperio de la Ley que fue entregado en buenas condiciones, bajo la observancia de la prórroga legal, como una potestad para el primero y, una obligación para el segundo, pero, si el arrendatario permanece en el inmueble sin oposición del propietario o arrendador, se considerará el arrendamiento a tiempo indeterminado, por haber expirado el lapso previamente pactado.

Ahora bien, nuestra Legislación establece diferentes acciones para terminar los efectos que emergen del contrato, en virtud de la relación arrendaticia que une a las partes contratantes, como la posibilidad jurídico constitucional que tiene todo ciudadano de acceder a los órganos de administración de justicia para hacer valer sus derechos e intereses, de acuerdo con lo previsto en el artículo 26 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, de modo que para verificar la idoneidad de la acción escogida por la accionante para dilucidar su pretensión, tenemos que el artículo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, publicado en Gaceta Oficial N° 36.845, de fecha 07.12.1999, señala lo siguiente:

Artículo 34. Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales:

a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas.

b) En la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado.

c) Que el inmueble vaya a ser objeto de demolición o de reparaciones que ameriten la desocupación.

d) En el hecho de que el arrendatario haya destinado el inmueble a usos deshonestos, indebidos o en contravención a la conformidad de uso concedida por las Autoridades Municipales respectivas o por quien haga sus veces, o por el hecho de que el arrendatario haya cambiado el uso o destino que para el inmueble se pactó en el contrato de arrendamiento, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador.

e) Que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmueble, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador.

f) Que el arrendatario haya incurrido en la violación o incumplimiento de las disposiciones del Reglamento Interno del inmueble.

En los inmuebles sometidos al régimen de Propiedad Horizontal, el respectivo Documento de Condominio y el Reglamento de Condominio, previstos en el artículo 26 de la Ley de Propiedad Horizontal, se considerarán a los fines de este literal, como Reglamento Interno.

g) Que el arrendatario haya cedido el contrato de arrendamiento o subarrendado total o parcialmente el inmueble, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador.

Parágrafo Primero: Cuando se declare con lugar la demanda de desalojo de un inmueble, con fundamento en las causales señaladas en los literales b. y c. de este artículo, deberá concederse al arrendatario un plazo improrrogable de seis (6) meses para la entrega material del mismo, contados a partir de la notificación que se le haga de la sentencia definitivamente firme.

Parágrafo segundo: Queda a salvo el ejercicio de las acciones judiciales que correspondan por otras causales distintas a las previstas en el presente artículo

. (Subrayado y negrillas del Tribunal)

De acuerdo con la disposición especial antes citada, el desalojo ha sido concebido en la ley especial que rige a la materia inquilinaria como la vía idónea y eficaz para terminar los efectos que derivan de un contrato de arrendamiento verbal o escrito, a tiempo indeterminado, siempre y cuando acontezcan cualquiera de los supuestos taxativamente establecidos para su procedencia.

Ahora bien, observa este Tribunal que la accionante pretende terminar los efectos que derivan de un contrato verbal de arrendamiento, por la falta de pago de más de dos (02) mensualidades consecutivas; también, por la necesidad que tiene de ocupar el inmueble arrendado, así como por las reparaciones que el mismo requiere, de modo que la acción de desalojo que interpuso resulta la vía idónea y eficaz para dilucidar su pretensión, por así establecerlo expresamente el citado artículo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Esclarecido lo anterior, resulta pertinente precisar que el lapso probatorio constituye para la parte demandada, al igual que el acto de contestación de la demanda, el ejercicio pleno de los derechos y garantías que el artículo 49 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, tutela a todo ciudadano, ya que podrá refutar las pretensiones que le han sido opuestas, durante el transcurso de las fases integrantes del proceso, con la presentación de medios probatorios tendentes a demostrar sus respectivas afirmaciones de hecho, en virtud de la carga que tiene cada una de las partes de probar todo cuanto afirman, conforme a lo pautado en el artículo 1.354 del Código Civil, reiterado en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, dentro de los lapsos o términos de carácter preclusivo establecidos en el texto adjetivo civil para tal fin.

Es por ello que, a la parte actora le atañe el deber de probar ab initio los hechos que fundamentan su pretensión o, lo que es lo mismo, el onus probandi incumbit actori, ya que sólo a ella le corresponde demostrar fehacientemente el derecho que aduce ostentar al momento de interponer la demanda ante el órgano jurisdiccional que la solucionará.

En tal sentido, produjo conjuntamente con el libelo de la demanda original de la libreta de cuenta de ahorros Nº 23885746U, del Banco Provincial, perteneciente a la ciudadana M.M.Z., a la cual este Tribunal no le atribuye valor probatorio, por cuanto constituye un documento privado emanado de un tercero que no forma parte del presente juicio, de modo que debió ser ratificado mediante la prueba testimonial, a tenor de lo previsto en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, o en su defecto, a través de la prueba de informes, por constar los hechos en una entidad bancaria, de conformidad con lo previsto en el artículo 433 ejúsdem.

También, la accionante consignó copias simples del documento autenticado por ante la Notaría Pública Novena de Caracas, en fecha 06.11.1992, bajo el Nº 26, Tomo 379 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, las cuales se tienen como fidedignas, ya que no fueron impugnadas en la contestación de la demanda, a tenor de lo pautado en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, de modo que de la misma se aprecia el carácter de propietaria que detenta la ciudadana M.M.Z., sobre el bien inmueble arrendado, en virtud de la venta que le hizo en esa oportunidad el ciudadano F.A.P.M..

Adicionalmente, la parte actora acompañó copia simple de la planilla única de autoliquidación y pago de tributos municipales signada con el Nº 1518305, emitida en fecha 06.01.2006, por la Alcaldía del Municipio Libertador del Distrito Capital, la cual se tiene como fidedigna, ya que no fue impugnada en la contestación de la demanda, a tenor de lo pautado en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, de tal manera que de la misma se desprende el pago del impuesto municipal por el inmueble arrendado del período correspondiente al día 01.01.2000, hasta el día 31.12.2006.

Además, la demandante consignó copia simple del certificado de empadronamiento distinguido con la solicitud Nº 19140, emitido el día 31.01.2006, por la Dirección de Documentación e Información Catastral de la Dirección de Gestión Urbana de la Alcaldía del Municipio Libertador del Distrito Capital, la cual se tiene como fidedigna, ya que no fue impugnada en la contestación de la demanda, a tenor de lo pautado en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, de modo que de la misma se evidencia que el inmueble arrendado esta identificado catastralmente con el Nº 010117U01004002018000000000.

Ahora bien, observa este Tribunal que las anteriores pruebas documentales no acreditan fehacientemente la relación arrendaticia aducida libelarmente, pero, sin embargo, no resulta un hecho controvertido su existencia, ya que la misma fue totalmente reconocida por la parte demandada en la contestación de la demanda, específicamente cuando arguyó que “…el día cuatro (4) de Agosto (sic) de 2002, celebré Contrato de Arrendamiento Verbal con la ciudadana M.M.Z., (…) Cancelando como canon de Arrendamiento (sic) la cantidad de Ciento Cincuenta Mil Bolívares (Bs. 150.000,oo) mensuales con un depósito de tres meses siendo la cantidad de Cuatrocientos Cincuenta Mil Bolívares (Bs. 450.000,oo). Luego en el año 2005, la ciudadana M.Z., anteriormente identificada, me aumentó el canon de Arrendamiento (sic) por la Cantidad (sic) de Ciento Ochenta Mil Bolívares (Bs. 180.000,oo), cuando para esta fecha por resolución (sic) de la Dirección de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura los cánones de Arrendamiento (sic) se encuentran congelados…”; de tal modo que, lo expuesto por la parte demandada en la contestación constituye una confesión judicial que hace plena prueba en su contra, la cual se aprecia de conformidad con lo previsto en el artículo 1.401 del Código Civil, quedando de esta manera demostrada tanto la relación arrendaticia, como el canon de arrendamiento que como contraprestación por el uso de la cosa arrendada se pactó verbalmente en la cantidad de ciento ochenta mil bolívares (Bs. 180.000,oo) mensuales.

Por lo tanto, la carga probatoria se invirtió para la parte demandada, quién debió cumplir con la reus in excipiendo fit actor, valga decir, cuando se excepciona o se defiende, se convierte en demandante para el efecto de tener que probar a su turno los hechos que basan su defensa, constatándose de las actas procesales que no logró desvirtuar el incumplimiento que se le imputó en el escrito de la demanda, respecto a la falta de pago de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre y octubre de 2006, a razón de ciento ochenta mil bolívares (Bs. 180.000,oo) cada uno, por lo que resulta impretermitible para este Tribunal declarar la procedencia de la pretensión de desalojo sometida a su conocimiento, fundamentada en el literal (a) del artículo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por haberse determinado la insolvencia del arrendatario en el pago de más de dos (02) mensualidades consecutivas. Así se declara.

Por otro lado, la ciudadana M.M.Z., procedió a demandar al ciudadano J.I.F.A., por la argüida necesidad que tiene de ocupar el bien inmueble arrendado, así como por la aducida reparación que requiere el mismo, a tenor de lo contemplado en los literales (b) y (c) del artículo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, sin que aportara con el libelo de la demanda, ni durante el lapso probatorio, alguna probanza que demostrara cada una de sus afirmaciones de hecho, de modo que esta circunstancia conlleva a este Tribunal a desechar la pretensión de desalojo fundamentada en tales preceptos legales, por cuanto la demandante no probó los hechos que fundamentan su pretensión, de conformidad con lo pautado en el artículo 1.354 del Código Civil, en concordancia con lo previsto en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil. Así se declara.

- V -

DECISIÓN

En virtud de los razonamientos precedentemente expuestos, este Juzgado Décimo Noveno de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara PARCIALMENTE CON LUGAR la pretensión de Desalojo, deducida por la ciudadana M.M.Z., en contra del ciudadano J.I.F.A., de acuerdo con lo contemplado en el literal (a) del artículo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y en consecuencia, se condena a la parte demandada entregar a la parte actora el bien inmueble constituido por la casa distinguida con el Nº 720, ubicada en el Callejón Liberal, Calle 23 de Enero, Los Eucaliptos, Parroquia San Juan, Municipio Libertador, Distrito Capital.

No hay condenatoria en costas, por no existir un vencimiento total en la litis, de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

La presente decisión ha sido dictada dentro del lapso al cual alude el artículo 890 ejúsdem.

Publíquese, regístrese y déjese copia. Cúmplase lo ordenado.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Décimo Noveno de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en la ciudad de Caracas, a los dieciocho (18) días del mes de abril del año dos mil siete (2007).- Años: 196° de la Independencia y 148° de la Federación.

El Juez Titular,

C.L.G.P.

La Secretaria Accidental,

X.M.G.D.

En esta misma fecha, se registró, se publicó y dejó copia de la anterior sentencia, siendo las tres de la tarde (3:00 p.m.).

La Secretaria Accidental,

X.M.G.D.

CLGP.-

Exp. N° 1038-06