Decisión nº 17 de Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario, Tránsito y del Trabajo de Sucre (Extensión Cumaná), de 24 de Septiembre de 2007

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, AGRARIO, TRANSITO, BANCARIO Y MARITIMO DEL PRIMER CIRCUITO JUDICIAL DEL ESTADO SUCRE.

Llegaron las presentes actuaciones a este Tribunal, previa su distribución en fecha 30 de Julio de 2007, proveniente del Juzgado de los Municipios Sucre y C.S.A.d.P.C.J.d.E.S., en virtud del recurso de Apelación interpuesto por la parte demandada, contra la sentencia definitiva dictada por aquel Juzgado en fecha 18 de Julio de 2007, en el juicio contentivo de la pretensión de RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO incoada por el ciudadano L.M.L.Z., titular de la cédula de identidad N° V- 524.087, representado judicialmente por los abogados en ejercicio R.V. y REYLUISBELT VASQUEZ, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nros. 15.478 y 98.664 respectivamente, contra el ciudadano L.A.G.P., titular de la cédula de identidad N° V- 4.298.505, quien se hizo asistir por las abogadas en ejercicio P.C. y YAMIGLIS RIVAS, inscritas en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nros. 105.962 y 84.210 respectivamente.

I

DEL PROCEDIMIENTO

En fecha 17 de Mayo de 2007, fue admitida la demanda de autos por el Juzgado de los Municipios Sucre y C.S.A.d.P.C. de la Circunscripción Judicial del Estado Sucre, ordenando éste el emplazamiento del demandado (folio 14), quien quedó debidamente citado el día 20 de Junio de 2007, según se desprende de la diligencia estampada en esa misma fecha, por el Alguacil de ese Juzgado y que cursa inserta al folio 15 del expediente.-

En fecha 22 de Junio de 2007, la parte accionada presentó escrito de Contestación de la demanda (folios 17 al 20).-

Abierto el procedimiento a pruebas, tanto la parte demandante como la parte accionada presentaron sus respectivos escritos de promoción de medios probatorios en fechas 29 de Junio de 2.007 y 09 de Julio de 2007, respectivamente (folios 21 y 22; y 31 al 33 en ese orden), los cuales fueron admitidos en su totalidad por el Tribunal de la causa.-

Por auto de fecha 10 de Julio de 2007 el Juzgado de Municipio antes mencionado hizo constar la apertura del lapso para dictar sentencia; y el día 18 de igual mes y año, el susodicho Juzgado emitió el pronunciamiento respectivo, declarando CON LUGAR la pretensión de Resolución de Contrato de Arrendamiento (folios 36 al 43).-

En fecha 20 de Julio de 2.007, el demandado de autos ejerció recurso de apelación contra la sentencia definitiva y en fecha 25 de Julio de 2.007, fue oído en ambos efectos (folios 44 y 45).

Por auto de fecha 31 de Julio de 2007, fueron recibidas las presentes actuaciones en este Tribunal, dándoseles entrada y avocándose quien suscribe al conocimiento de la presente causa (folio 48).-

Por auto de fecha 08 de Agosto de 2.007, este Tribunal fijó el décimo (10) día de despacho siguiente para dictar la sentencia correspondiente, señalando que sólo se admitirían en esta Instancia las pruebas indicadas en el artículo 520 del Código de Procedimiento Civil (folio 49).-

En fecha 20 de Septiembre de 2.007, el recurrente consignó escrito a través del cual promovió prueba documental (folios 50 al 73).

II

DE LOS ALEGATOS DE LA PARTE ACTORA

Expresó el accionante, que es propietario de un inmueble constituido por una parcela y la casa sobre ella construida, ubicada en la Urbanización Sucre, vereda Nº 03, casa Nº 01. Que en fecha 01 de Mayo de 2.005, celebró con el ciudadano L.A.G. un contrato de arrendamiento sobre el inmueble anteriormente identificado, cuyo contrato fue autenticado por ante la Notaría Pública de ésta ciudad, en fecha 06 de Octubre de 2.005, por un término de un (01) año, prorrogable por períodos iguales; estableciéndose como canon de arrendamiento mensual la cantidad de trescientos mil bolívares (Bs. 300.000,oo). Que el arrendatario se obligaba a usar el inmueble arrendado únicamente como vivienda familiar.

Adujo asimismo el actor, que en los primeros días del mes de Febrero de 2.007, presentó al arrendatario el recibo de pago del canon de arrendamiento correspondiente al mes de Enero y no le fue cancelado; sucesivamente en el mes de Marzo presentó al arrendatario el recibo de pago del canon de arrendamiento de los meses de Enero y Febrero, a lo que éste le señaló que no tenía como pagar. Que en la primera semana del mes de Abril, le presentó los recibos correspondientes al mes de Enero, Febrero y Marzo de 2.007, manifestándole que no tenía dinero.

Alegó el demandante que hasta la fecha de interponer la demanda, el arrendatario no había cancelado los cánones arrendaticios de los meses de Enero, Febrero y Marzo de 2.007, violando así la cláusula segunda del contrato de arrendamiento.

Señaló igualmente el accionante, que el arrendatario había instalado una clínica veterinaria en el inmueble arrendado y ha hecho modificaciones en el inmueble, contraviniendo lo dispuesto en las cláusulas tercera y décima del contrato de arrendamiento ut supra.

Por último, sobre la base de esos argumentos, el accionante demandó por Resolución de Contrato de Arrendamiento al ciudadano L.A.G., estimando la demanda en la cantidad de tres millones de bolívares (Bs. 3.000.000,oo).

III

DE LOS ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDADA

En el escrito de Contestación de la demanda, el demandado reconoció como cierto los siguientes hechos: Que es arrendatario del inmueble ubicado en la Urbanización Sucre, vereda Nº 03, casa Nº 01; que el canon de arrendamiento era la cantidad de trescientos mil bolívares (Bs. 300.000,oo) mensuales, así como, que el contrato de arrendamiento comenzaba a regir desde el 01 de Mayo de 2.005.

Por otra parte, el accionado negó, rechazó y contradijo “que los hechos narrados en el libelo constituyan una manifiesta falta de pago como lo tilda el actor en su demanda, niego fundamentalmente que esa errónea y caprichosa interpretación de las circunstancias de hecho que ha regido mi relación arrendaticia contractual sirvan o puedan servir de fundamento a una resolución de contrato, por cuanto es falso que se presentó al inmueble los primeros días de febrero a presentarme el recibo correspondiente a enero, así como también los recibos de los meses de febrero, marzo y abril, puesto que fui yo quien se acercó hasta su vivienda a los fines de cancelarle los correspondientes cánones de arrendamiento, por cuanto siempre y se hizo uso y costumbre, era el arrendador quien se apersonaba hasta el inmueble que ocupo en arrendamiento, a los fines de cobrar lo cánones…”

En efecto, señaló el accionado, que fue el actor quien le manifestó que no recibiría los cánones arrendaticios, razón por la cual decidió consignarlos por ante el Juzgado de Municipio.

De igual modo expresó, que el accionante cuando introdujo el escrito libelar, ya estaba en conocimiento de las consignaciones arrendaticias efectuadas a su favor y por ello consideró que la demanda es temeraria.

Puntualizó que, el contrato de arrendamiento es un contrato a tiempo indeterminado y no determinado como lo pretende hacer ver el actor en el libelo de demanda, ya que el contrato tiene vigencia a partir del 01 de Mayo de 2.005, por un año prorrogable, el cual venció el día 01 de Mayo de 2.006, y sin embargo continuó ocupando el inmueble.

Finalmente, negó, rechazó y contradijo que la falta de pago de una mensualidad, faculte al arrendador para rescindir o resolver el contrato, por cuanto en un contrato a tiempo indeterminado no puede aplicarse el contenido de la cláusula novena; que se den en el presente caso, la falta de pago de los cánones de arrendamiento de los meses de Febrero, Marzo, Abril y Mayo, para justificar una resolución del contrato; que la parte demandante se pretenda una temeraria acción que por demás está viciada, estimando la demanda en la suma de tres millones de bolívares (Bs. 3.000.000,oo).

IV

DE LAS PRUEBAS PROMOVIDAS POR LAS PARTES

En la oportunidad procesal de la promoción de medios probatorios, ambas partes consignaron sus escritos en los siguientes términos:

La parte actora reprodujo el mérito favorable de autos, especialmente el que se desprende de los instrumentos que se mencionan a continuación: 1) contrato de arrendamiento que cursa a los folios 06 y 07, del cual se desprende que el mismo es un contrato a tiempo determinado. 2) copia del documento que cursa a los folios 08 y 09, cuyo objeto es demostrar la propiedad del inmueble arrendado. 3) recibos emitidos a favor del arrendatario, correspondientes a los meses de Enero, febrero, Marzo y Abril, para demostrar que los cánones de arrendamiento de esos meses no han sido cancelados.

Promovió asimismo, prueba de inspección judicial, sobre el inmueble arrendado.

Por su parte, el accionado reprodujo el mérito favorable de autos;

Reprodujo e hizo valer las instrumentales, consistentes en: 1) escrito de contestación a la demanda, en el cual expuso la verdad de los hechos. 2) expediente de consignación de canon de arrendamiento Nº 07410, “con el objeto de hacer las correspondientes consignaciones hechas por mi persona”. 3) boleta de notificación que corre inserta al folio 06 del expediente Nº 07410, de fecha 25-04-07, a través de la cual se le notifica al arrendador de la consignación arrendaticia hecha por su persona. 4) contrato de arrendamiento en su cláusula quinta, para acreditar que el contrato es a tiempo indeterminado.

V

MOTIVOS PARA DECIDIR

Punto Previo.

En el escrito de contestación a la demanda, el demandado señaló respecto de la cuantía estimada por la parte actora, lo siguiente:

Igualmente niego, rechazo y contradigo, de conformidad con lo establecido en el artículo 38 del C.P.C, que la parte demandante se (sic) pretenda una temeraria acción que por demás está viciada, estimando una demanda en al (sic) cantidad de TRES MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 3.000.000).

Infiere esta jurisdicente de la locución que antecede, que el accionado pese a no haber precisado de manera clara, su voluntad de rechazar la estimación de la demanda, sin embargo, se entiende que la impugnó por exagerada, en tanto y en cuanto, la calificó de temeraria y así se establece.

De modo que, planteado el rechazo de la cuantía de la demanda que dio inicio al presente procedimiento, en la forma antes expuesta, estima esta juzgadora pertinente, a los fines de emitir su pronunciamiento sobre el caso en particular, realizar las siguientes observaciones previas:

La Cuantía o valor de la demanda, es la cantidad que se reclama en un juicio, ésto es, el interés económico inmediato que se persigue con la demanda. En otras palabras, como la demanda es el acto en que se hace valer la pretensión del demandante contra el demandado, el valor que se ha de estimar es el valor económico del objeto de la pretensión…(Enciclopedia Jurídica OPUS, Tomo II, C-CH, Ediciones Libra C.A., Caracas, p. 646). Nuestro ordenamiento jurídico contempla ciertas reglas para estimar el valor de la demanda y distingue los casos en que la misma es apreciable en dinero en dos grupos: aquellas en que el valor consta expresamente y aquellas en que el valor no consta, pero que puede ser apreciable en dinero. Ejemplos de este último supuesto, son las demandas por acciones reales, las posesorias, las de cumplimiento, nulidad o rescisión de contratos y las de indemnización de perjuicios; en los que la Ley civil adjetiva ordena al demandante a estimarlas.

En efecto, establece el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil:

Cuando el valor de la cosa demandada no conste, pero sea apreciable en dinero, el demandante la estimará. El demandado podrá rechazar dicha estimación cuando la considere insuficiente o exagerada, formulando al efecto su contradicción al contestar la demanda. El juez decidirá sobre la estimación en capítulo previo en la sentencia definitiva… (Negritas añadidas).

Respecto al tema bajo análisis, la Sala de Casación Civil de la extinta Corte Suprema de Justicia, en sentencia de fecha 05 de Agosto de 1.997, caso Zadur E.B.A.V.. I.G.R., sostuvo el siguiente criterio:

…Por consiguiente y en aplicación a lo antes expuesto en lo sucesivo se podrán observar los siguientes supuestos:

1. Si el actor no estima la demanda siendo apreciable en dinero, él debe cargar con las consecuencias de su falta, quedando sin estimación la demanda.

2. Si el demandado no rechaza la estimación en la oportunidad de la contestación, la estimación del actor será la cuantía definitiva del juicio.

3. Si el demandado contradice pura y simplemente la estimación del actor sin precisar si lo hace por insuficiente o exagerada, se tendrá como no hecha oposición alguna, en razón de que el Código limita esa oposición y obliga al demandado a alegar un hecho nuevo que debe probar, como es que sea reducida o exagerada la estimación efectuada, pudiendo proponer una nueva cuantía. Alegatos que debe probar so pena de quedar definitiva la estimación hecha por el actor… (Negritas añadidas).

Del mismo modo, la Sala antes dicha, en sentencia de fecha 24 de Septiembre de 1.998, caso M.P.R. y otras Vs. Inversiones Fecosa, C.A. y otras, estableció:

…Es decir, se limita la facultad del demandado a alegar un nuevo hecho, que la cuantía es reducida o exagerada y los motivos que lo inducen a tal afirmación; pudiendo, si lo considera necesario, sostener una nueva cuantía. No pareciera posible, en interpretación del artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, que el demandado pueda contradecir la estimación pura y simplemente por fuerza debe agregar el elemento exigido como es lo reducido o exagerado de la estimación, en aplicación a lo dispuesto textualmente que “el demandado podrá rechazar la estimación cuando la considere insuficiente o exagerada. Por lo tanto, el demandado al contradecir la estimación debe necesariamente alegar un hecho nuevo, el cual igualmente debe probar en juicio, no siendo posible el rechazo puro y simple por no estar contemplado en el supuesto de hecho de la misma… (Cursivas y negritas del texto).

El criterio precedentemente expuesto, ha sido pacífico y reiterado, y más recientemente es posible hallarlo plasmado en las sentencias que seguidamente se mencionan: Sentencia de fecha 02 de Febrero de 2.000, expediente Nº 99-417, caso C.B.R.V.. M.D.L.Á.H.d.W. y otro; Sentencia de fecha 13 de Abril de 2.000, expediente Nº 00-001, caso P.D.L.d.Z.V.. Electricidad del Centro (ELECENTRO), filial de CADAFE; Sentencia de fecha 31 de Mayo de 2.002, expediente Nº 2001-128, caso N.J.M.V.V.. C.G.B. y M.T.C.Q.; y Sentencia de fecha 15 de Noviembre de 2.004, expediente Nº 2004-000804, caso Banco Latino, C.A. Vs. A.A.G..

Ahora bien, el demandado en la presente causa, impugnó la estimación de la demanda hecha por la parte actora, trayendo a los autos un hecho nuevo, constituido por la estimación exagerada de la demanda, razón por la cual, en atención al criterio jurisprudencial transcrito “ut supra”, observa esta juzgadora que, no sólo tiene el accionado la carga alegatoria de sostener lo exagerado de la estimación, sino también la subsecuente carga de demostrar tal exageración; y así se establece.

De las actas procesales, se evidencia que el ciudadano L.A.G.P., no cumplió con la carga procesal impuesta por los marcos jurisprudenciales parcialmente transcritos, en virtud de que no aportó medio probatorio alguno, con el objeto de desvirtuar el monto establecido como cuantía por el actor, circunstancia ésta que conduce indefectiblemente a que la cuantía estimada en el escrito libelar quede firme y así se decide.

Fijación de los hechos y límites de la controversia

Observa esta jurisdicente, que la parte actora en el libelo de demanda, por un lado refirió que la naturaleza del contrato de arrendamiento que suscribió con el demandado es a tiempo determinado, aduciendo que la vigencia del mismo es de un año, prorrogable por períodos iguales y por el otro, alegó el incumplimiento de la cláusula segunda del aludido contrato, al no haber cancelado el accionado el canon arrendaticio correspondiente a los meses de Enero, Febrero, Marzo y Abril de 2.007; el incumplimiento de la cláusula tercera, toda vez que instaló una clínica veterinaria en el inmueble arrendado y de la cláusula décima, al haber realizado modificaciones al inmueble objeto del contrato. Por su parte, el demandado, negó, rechazó y contradijo que los hechos narrados por el accionante constituyan una manifiesta falta de pago, ya que consignó por ante el A-quó, los cánones de arrendamientos relativos a los meses de Febrero, Marzo, Abril y Mayo del corriente año, los cuales constan en el expediente Nº 410, y por último, expresó que el contrato de arrendamiento era a tiempo indeterminado y no determinado como lo expuso el accionante en el escrito libelar.

Así las cosas, establecidos los hechos inmanentes a la causa bajo estudio en la forma antes señalada, surge para esta sentenciadora, la necesidad de determinar en primer lugar, el tipo de contrato de arrendamiento objeto de la presente controversia y una vez aclarado lo anterior, constatar en atención a las posiciones que asumieron las partes en torno a los hechos controvertidos, si el accionado incumplió las cláusulas segunda, tercera y décima del contrato de arrendamiento, haciendo la salvedad, que la carga de la prueba respecto de los hechos inherentes a la cláusula segunda, corresponden a la parte demandada, pues, ésta opuso como defensa de fondo, el pago de los cánones arrendaticios reputados por el accionante como insolutos, mientras que, la carga de la prueba de los hechos a que se contraen las cláusulas tercera y décima, recae sobre el demandante, en tanto y en cuanto, éste afirmó que el inmueble arrendado fue destinado para un uso distinto al que establece el contrato, así como que el referido inmueble fue objeto de modificaciones sin la autorización respectiva y así se establece.

De la modalidad del contrato arrendaticio de marras.

Así, conforme a los hechos expuestos anteriormente, debe esta sentenciadora a.l.n.d. contrato arrendaticio de marras, a cuyos efectos observa:

El contrato de arrendamiento de acuerdo a lo preceptuado en la ley civil sustantiva, puede ser a tiempo determinado o a tiempo indeterminado.

En cuanto a la modalidad de los contratos de arrendamiento, el autor G.G.Q., en su obra Tratado de Derecho Arrendaticio Volumen I. Ediciones UCAB. Caracas 2.003, pp. 101 105, determinó lo siguiente:

EL contrato de arrendamiento es a “tiempo indeterminado” cuando el arrendador entrega al arrendatario un inmueble para que lo use, sin determinarse por cuánto tiempo, o que habiéndose inicialmente fijado un lapso temporal mediante escrituración, se le dejó después de vencido el plazo en posesión y mediante la percepción del pago arrendaticio, sin que pueda conocerse anticipadamente el momento de su conclusión temporal.

En lo que concierne a los contratos a tiempo determinado, señaló el citado autor lo que a continuación se transcribe:

En el ámbito inmobiliario, el contrato es a tiempo determinado cuando el arrendador entrega al arrendatario un inmueble para que lo use durante un lapso temporal, específicamente establecido en el contrato, mediante el pago de un canon o precio. En el contrato de arrendamiento escrito, las partes casi siempre establecen el término inicial, o de inicio de los efectos contractuales arrendaticios y, asimismo, el término final, es decir, el momento en que esa longitud temporal llega a su término o agotamiento conclusivo (Negritas añadidas).

A manera de complemento de lo anterior y para mayor comprensión del lector, merece la pena traer a colasión la clasificación de los contratos de arrendamientos, realizada por el autor J.G. en el comentario inicial de su obra Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, Comentada y con Casos Prácticos, Caracas 2.001, pp. 7 y 8, la cual expuso a través de simples ejemplos, de la siguiente manera:

Existen tres tipos de contratos de alquiler desde el punto de vista del tiempo en que han de regir. Veamos cada uno de ellos: a) Contrato a tiempo fijo no renovable. Por ejemplo, se firma un contrato con un visitante del Exterior que va a estar en Venezuela solamente un año. El artículo 38 dispone que el inquilino tendrá derecho a una prórroga si la quiere, de hasta seis meses, plazo que comenzará a correr automáticamente al vencerse el año (art. 39). Si no desocupa el apartamento en ese tiempo, el propietario puede fácilmente obtener del juez el secuestro del apartamento y que lo deposite en sus manos…Si pasado el plazo de prórroga el propietario ha seguido cobrando el alquiler, entonces el contrato deja de ser un contrato a tiempo determinado o fijo y se convierte en un contrato a tiempo indeterminado. En una situación así, el propietario sólo podría desalojar al inquilino si ocurre alguna de las causales señaladas en el artículo 34 y que amparan al arrendador que tiene un contrato por tiempo indeterminado. b) Contrato a tiempo fijo renovable automáticamente por períodos iguales. Este es el tipo de contrato más corriente. Tiene la ventaja de que por más que pasen los años, el contrato se conserva como uno de tiempo fijo…Este tipo de contrato de alquiler, que como decimos es el más usado, no aparece expresamente mencionado en la ley…La solución creemos que está en que si el propietario no quiere prorrogarlo más, se lo comunique al inquilino tal como lo acordaron en la cláusula transcrita. Entonces una vez dado el aviso, al finalizar el año del contrato o de su prórroga contractual, empezará a correr automáticamente la prórroga legal para que el inquilino lo desocupe como mandan los artículos 38 y 39…Al término de este plazo el inquilino deberá desocupar para evitar el secuestro judicial…c) Contrato por tiempo indeterminado. Este contrato surge cuando no se firma nada entre las partes –sino el recibo del alquiler del mes, que sirve de prueba al inquilino de que hay un contrato-; o bien porque así se pactó por escrito; o finalmente, cuando se incurre en lo previsto en la letra “a” o sea, que el contrato de plazo fijo que no tiene pactada la renovación se deja vencer y se sigue cobrando el alquiler más allá de la prórroga legal…La particularidad de los contratos por tiempo indeterminado es que solamente se puede sacar al inquilino si se da alguna de las causales del artículo 34…(Negritas añadidas).

Ahora bien, la cláusula quinta del contrato de arrendamiento celebrado entre las partes, establece:

El plazo de duración del presente contrato de arrendamiento será de un (01) año contado a partir del primero (01) de mayo de dos mil cinco (2.005), pudiendo ser prorrogado por períodos iguales, a menos que una de las partes comunique a la otra, con sesenta (60) días de antelación y por escrito, su voluntad de no prorrogarlo(Negritas añadidas).

De la citada cláusula quinta, se desprende sin lugar a dudas, que el contrato de arrendamiento de marras, se celebró por un (01) año, estableciendo las partes conforme al principio de autonomía de la voluntad que rige en materia contractual, que la relación arrendaticia pudiera prolongarse por períodos iguales, al prever una prórroga automática o prórroga contractual de dicho contrato, ello si una de las partes no notifica a la otra su deseo de no renovarlo, con sesenta (60) días de antelación al vencimiento del plazo. En consecuencia, de un análisis efectuado a cláusula quinta ut supra, así como a los marcos doctrinarios citados con anterioridad, concluye esta juzgadora, que el contrato de arrendamiento celebrado entre las partes de autos, se corresponde con la modalidad del contrato celebrado a tiempo determinado, toda vez, que su vigencia fue pactada por un (01) año a partir del 01 de Mayo de 2.005, hasta el 01 de Mayo de 2.006, renovándose en lo sucesivo de manera automática y por el mismo plazo, en virtud de que tácitamente las partes consintieron que el mismo se prorrogara a partir de ésta última fecha, ya que ninguna de las partes comunicó a la otra, su deseo de no renovarlo, a cuya conclusión arriba esta juzgadora, por cuanto no consta en las actas procesales, notificación alguna que emane de cualquiera de las partes, y al ser ello así, resulta claro para quien suscribe, que el contrato de arrendamiento bajo estudio siempre se ha conservado celebrado a tiempo determinado y encontrándose aún éste vigente por estar transcurriendo la segunda prórroga contractual, es factible que pueda pretenderse la resolución del mismo, si ha habido incumplimiento de cualquiera de las cláusulas que lo conforman y así se establece.

De la resolución del contrato.

Como anteriormente se indicó, el ciudadano L.M.L.Z., pretende la resolución del contrato de arrendamiento bajo estudio, por incumplimiento de las cláusulas segunda, tercera y décima por parte del arrendatario L.A.G.P., alegando únicamente el demandado en torno a ello, el pago respecto de la primera de las cláusulas señaladas. Igualmente se indicó, que la carga probatoria del incumplimiento a la obligación contenida en la cláusula segunda correspondía al accionado, mientras que la prueba del incumplimiento de las obligaciones previstas en las otras dos (02) cláusulas concernía al actor.

Para entrar a analizar el fondo del asunto, resulta conveniente para esta juzgadora disertar en cuanto a la naturaleza de la acción resolutoria, la cual constituye una de las formas consagradas en nuestro ordenamiento jurídico vigente para la terminación de los contratos, así conforme la doctrina, la resolución no es más que “… la terminación de un contrato bilateral motivada por el incumplimiento culposo de una de las partes, quien queda sujeta al pago de los daños y perjuicios que causa a la parte inocente, extinguiéndose todas las obligaciones nacidas del mismo“ (Eloy Maduro Luyando. “Curso de Obligaciones, Derecho Civil III”; Tomo II. Publicaciones UCAB. Caracas, 2.001, p.978). (Negritas añadidas).

Se encuentra prevista dicha acción, en nuestra ley civil sustantiva, específicamente en el artículo 1.167, el cual reza:

En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección, reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello

(negritas añadidas).

Entre los requisitos de procedencia de la acción resolutoria, señalados por la doctrina, tenemos:“1- Es necesario que se trate de un contrato bilateral. 2- Es necesario el incumplimiento culposo de la obligación por la parte demandada. …”(ob. cit. p. 988-990).

En el caso de marras, el contrato consignado a los autos cuya resolución se pretende, considera esta juzgadora que encuadra en la clasificación del contrato bilateral, establecida en el artículo 1.134 del Código Civil, por cuanto se observa que el mismo contempla obligaciones para cada una de las partes, circunstancia ésta que deja al descubierto, el cumplimiento del primer requisito de procedencia de la pretensión de resolución y así se establece.

En cuanto al segundo requisito anteriormente señalado, es decir, que exista un incumplimiento culposo de la obligación por parte del demandado, se observa lo siguiente:

Cursa a los folios seis (06) y siete (07) del expediente, copia simple de contrato de arrendamiento celebrado por las partes en el presente juicio, de manera auténtica por ante la Notaría Pública de ésta ciudad en fecha 06 de Octubre de 2.005, cuya copia no fue objeto de impugnación por la parte a quien le fue opuesto –demandada- y al que ésta sentenciadora le atribuye suficiente fuerza probatoria, a tenor de lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 1.359 del Código Civil, al constituir el documento fundamental que contiene el negocio jurídico celebrado entre las partes y por ende las obligaciones asumidas por cada una de ellas y así se decide.

En efecto, dicho contrato en su cláusula segunda, recoge el compromiso de pago del canon arrendaticio que contrajo el ciudadano L.A.G.P., de la manera siguiente:

“CLAUSULA SEGUNDA: El canon de arrendamiento mensual es por la cantidad de TRESCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 300.000,oo) que “EL ARRENDADOR” se obliga a cancelar por mensualidades vencidas, dentro de los cinco (5) días siguientes a cada mes ”.

Del Incumplimiento de la cláusula segunda del contrato:

Precisada la obligación que debía ejecutar el ciudadano L.A.G.P. en su condición de arrendatario, así como la carga de probar dicha ejecución, consistente en el pago de los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de Enero, Febrero, Marzo y Abril del corriente año, reputados como insolutos por el accionante, observa quien suscribe, que respecto de la falta de pago que le fuera atribuida, el demandado adujo en su escrito de contestación a la demanda, que de conformidad con lo dispuesto en el artículo 52 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios consignó por ante el Juzgado de la causa, tal como se desprende del expediente Nº 07-410, los cánones relativos a los meses de Febrero y Marzo de 2.007, en fecha 26 de Abril de 2.007 y el canon arrendaticio correspondiente al mes de Abril, en fecha 09 de Mayo de 2.007. En la oportunidad de la promoción de medios probatorios, el accionado reprodujo e hizo valer en todas y cada una de sus partes el expediente Nº 07410, así como los depósitos de cánones de arrendamientos efectuados por su persona y que constan en el mismo, inherentes a los meses de Febrero y Marzo, en fecha 26 de Abril de 2.007 y el mes de Abril, realizado en fecha 09 de Mayo del corriente año. No obstante lo anterior, el demandado pese haber invocado el pago de los cánones de arrendamiento comprendidos entre Febrero y Abril -los cuales señaló el actor como no satisfechos, mas no el mes de Junio- no incorporó a los autos, prueba documental alguna a manera de acreditar cada uno de lo pagos que dice efectuó y al no poder constatarse en las actas procesales la circunstancia de pago argüida en el escrito de contestación de demanda, es motivo suficiente para que esta sentenciadora concluya, que el accionado de marras incurrió en incumplimiento culposo de la obligación de pago contenida en la cláusula segunda del contrato de arrendamiento, esto es, que no canceló al demandante los cánones arrendaticios correspondientes a los meses de Enero, Febrero, Marzo y Abril de 2.007, siendo que al no haberlo hecho así el demandado, obviamente ello conlleva a que la pretensión de resolución del contrato incoada en su contra sea procedente y así se decide.

Del cumplimiento de las cláusulas tercera y décima del contrato.

En lo que atañe a las cláusulas tercera y décima del contrato mencionado ut supra, en las cuales el accionado quedó obligado a usar el inmueble arrendado únicamente como vivienda familiar y a no efectuar reformas o modificaciones al mismo, sin la previa autorización del arrendador, respectivamente; el demandante a fin de demostrar el incumplimiento de las mismas, promovió en la oportunidad de la promoción y evacuación de medios probatorios, prueba de inspección judicial, la cual fue evacuada por el A-quó en el inmueble arrendado, a la cual esta juzgadora le atribuye suficiente valor probatorio, por cuanto de la misma se desprende, que el inmueble objeto de contrato de arrendamiento no fue destinado por el arrendatario para el funcionamiento de una clínica veterinaria y que dicho inmueble se encontraba en buen estado de conservación, no constando en dicha acta que se hubiere efectuado alguna reforma al inmueble en cuestión. De modo que, en atención al argumento que precede, considera esta juzgadora, que no habiendo incumplido el arrendatario las cláusulas tercera y décima del contrato arrendaticio, mal podrían las mismas fundamentar la pretensión de resolución de contrato a que se contrae el presente juicio y así se decide.

De los medios probatorios aportados por la parte actora que no son valorados en la presente causa.

Acompañó el accionante al escrito libelar, copia fotostática simple del documento de propiedad del inmueble arrendado, a cuya instrumental esta sentenciadora no le atribuye fuerza probatoria por ser impertinente, en virtud de que en casos como el de autos, la propiedad no es objeto de discusión, sino la relación arrendaticia y así se establece.

Acompañó igualmente el actor al libelo de demanda, original de cuatro recibos de pago, por concepto de los cánones de arrendamiento reputados como insolutos, respecto de los cuales quien suscribe considera, que habiendo fundamentado el demandante parte de su pretensión, en un hecho negativo, esto es, en el incumplimiento de la obligación de pago de los cánones de arrendamientos inherentes a los meses de Enero a Abril de 2.007, por parte del arrendatario; de acuerdo a las circunstancias fácticas del caso de autos y a las reglas que rigen la carga probatoria en nuestro derecho positivo, correspondió como ya se indicó, a la persona del arrendatario acreditar ese hecho controvertido en el presente juicio, lo que implica pues, que debió éste demostrar que cumplió con la obligación de pagar los cánones de arrendamiento “ut supra” referidos por la parte actora, puesto que opuso la excepción de pago respecto de ellos, no obstante, ya quedó en evidencia que no lo hizo.

En ese orden de ideas, merece importancia traer a colasión, un extracto doctrinario relacionado con la carga probatoria en cuanto a los hechos negativos, citado por el reconocido autor Ricardo Henriquez La Roche, en su obra Código de Procedimiento Civil, Tomo III, año 2.004, pag. 576, en el comentario correspondiente al artículo 506, el cual señala:

Hechos negativos. Se entiende por tal la negación de un acto o un hecho jurídico…Si el actor aduce en su demanda de cobro de dinero que el demandado no le ha pagado ninguna de las cuotas convenidas en el contrato que presenta, ya tendrá hecha su prueba con tal contrato, y para el demandado será necesario oponer la excepción de pago correspondiente y probarlo…No tiene sentido que el arrendador…se tenga que valer de letras o giros, causados en el contrato para demostrar esa falta de pago mediante su consignación en autos junto con la demanda correspondiente. Basta que con el contrato de alquiler, demuestre que el arrendatario estaba obligado a un pago…

De tal manera, resulta claro para esta sentenciadora, que la carga probatoria relacionada con el pago de los cánones de arrendamiento, correspondió a la parte demandada como efectivamente se ha señalado con anterioridad, y no al accionante, ya que en todo caso con los aludidos recibos, estaría mas bien demostrando la solvencia del accionado, tal como acertadamente los sostuvo el A-quó, razón por la cual, sobre la base de las consideraciones que preceden, se niega valor probatorio a las documentales ya señaladas y así se decide.

De los medios probatorios aportados por la parte demanda que no son valorados en la presente causa.

En la oportunidad de la promoción de las pruebas en el presente procedimiento, el demandado, reprodujo el mérito favorable de los autos, en cuanto a ello, esta jurisdicente lo desecha como medio de prueba, en tanto y en cuanto, ha sido criterio reiterado de la doctrina patria y de la jusrisprudencia nacional, el cual es ampliamente compartido por quien suscribe, que la reproducción del mérito favorable de los autos, no constituye medio de prueba, por el contrario, ello se considera una circunstancia que obligatoriamente debe el Juez analizar en la oportunidad en que dicta la sentencia correspondiente, en aplicación del principio de exhaustividad probatoria, motivo por el cual no es susceptible de admisión y así se decide.

En cuanto a la reproducción del escrito de contestación a la demanda, éste no constituye un medio de prueba, motivo por el cual, mal puede admitirse y así se decide.

En lo que respecta a la reproducción del expediente Nº 07410, de la nomenclatura interna del juzgado de la causa, con el objeto de acreditar el pago de los cánones de arrendamiento, no puede esta sentenciadora atribuirle valor probatorio a la simple invocación del valor que emerge de dicho expediente, toda vez que debió consignarse la prueba instrumental de la que pudiere apreciarse tal circunstancia y no se hizo. Igualmente ocurre, con la reproducción del citado expediente, con el ánimo de acreditar la notificación del actor en dicha causa y así se decide.

En lo que atañe a la cláusula quinta del contrato, ya ésta prueba instrumental fue analizada, con anterioridad.

VI

CONCLUSION

Como quiera que en el cuerpo del presente fallo, quedó al descubierto que el demandado no cumplió con la obligación de pagar los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de Enero, Febrero, Marzo y Abril del presente año, cuya obligación está prevista en la cláusula segunda del contrato de arrendamiento a que se contrae el presente juicio y al ser ello así, estima esta jurisdicente que necesariamente la pretensión de resolución de contrato de marras debe prosperar y así se decide.

VII

DECISION

En atención a los razonamientos de hecho y de derecho anteriormente expuestos, éste Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Agrario, del Primer Circuito Judicial del Estado Sucre, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley declara: PRIMERO: SIN LUGAR el recurso de apelación interpuesto por la parte demandada en la presente causa. SEGUNDO: CON LUGAR la pretensión de RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO incoada por el ciudadano L.M.L.Z., titular de la cédula de identidad N° V- 524.087, representado judicialmente por los abogados en ejercicio R.V. y REYLUISBELT VASQUEZ, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nros. 15.478 y 98.664 respectivamente, contra el ciudadano L.A.G.P., titular de la cédula de identidad N° V- 4.298.505, quien se hizo asistir por las abogadas en ejercicio P.C. y YAMIGLIS RIVAS, inscritas en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nros. 105.962 y 84.210 respectivamente. TERCERO: Se condena al ciudadano L.A.G.P., a entregar el inmueble ubicado en la Urbanización Sucre, vereda Nº 03, constituido por una parcela de terreno y la casa sobre ella construida, distinguida con el Nº 01, el cual ocupa en calidad de arrendatario, libre de bienes y personas y en las mismas condiciones en que lo recibió. Así se decide.

Se condena en costas a la parte demandada en el presente juicio, por haber resultado totalmente vencida, de conformidad con lo establecido en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.-

Publíquese, regístrese, déjese copia certificada y remítase en su oportunidad legal al Juzgado de origen.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Agrario, del Primer Circuito Judicial del Estado Sucre. En la ciudad de Cumaná, a los veinticuatro (24) días del mes de Septiembre de 2.007. Años: 197º de la Independencia y 148º de la Federación.

LA JUEZ PROVISORIO

Abg. G.M.M.

LA SECRETARIA

Abg. Kenny Sotillo Sumoza

NOTA: En esta misma fecha siendo las diez de la mañana (10:00 am), se publicó la anterior decisión.

LA SECRETARIA

Abg. Kenny Sotillo Sumoza

Exp. 18.868

Sentencia: Definitiva

Motivo: Resolución de Contrato de Arrendamiento

Partes: L.M.L.Z.V.. L.A.G.P.