Decisión de Juzgado Sexto de Municipio de Caracas, de 30 de Abril de 2010
| Fecha de Resolución | 30 de Abril de 2010 |
| Emisor | Juzgado Sexto de Municipio |
| Ponente | José Emilio Cartaña |
| Procedimiento | Desalojo |
ASUNTO: AP31-V-2009-000508
Se refiere el presente caso a una demanda arrendaticia de desalojo que ha presentado el ciudadano M.S.R., mayor de edad, de este domicilio, C.I. No.6.256.270, representado por el abogado M.e.G.F., IPSA # 89.211; contra la ciudadana Y.G., mayor de edad, de este domicilio, C.I. No.7.509.887.
Planteamiento de la demanda
Libelo de demanda
Refiere el apoderado actor que su defendido es propietario de un apartamento ubicado en la quinta planta del cuerpo “A del Edificio “Napoleón Bonaparte”, distinguido con el No.19-A, situado en el Municipio Baruta, Distrito Sucre del Estado Miranda, Urbanización de la Colina de Bello Monte, en la Sección llamada La Vaquera con frente a la Avenida Carona, según documento protocolizado que acompaña.
El anterior propietario (Atilio Asfaldo Porcado) había celebrado contrato verbal de arrendamiento con la parte demandada sobre el referido in mueble; continuando el actor subrogado en esa relación arrendaticia en las mismas condiciones anteriormente establecidas; siendo el canon de arrendamiento de Bs.f.200,oo.
Ahora bien, dice que la inquilina no paga los cánones de arrendamientos desde el mes de marzo de 2008, es decir que esta debiendo once meses de atraso.
Aunado a ellos dice que el hijo del actor, D.J.A. tiene necesidad de ocupar el inmueble; ya que el 11 de octubre de 2008 se casó, su esposa esta en estado de gestación y no tiene donde vivir.
Invoca las causales a) y b) del art. 34 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; y demanda la resolución del contrato, la entrega del inmueble y que pague Bs.F.2.200, oo que corresponde a los meses insolutos de alquiler, que van desde marzo de 2008 hasta febrero de 2009, a razón de Bs.200, oo c/u.
Contestación de la demanda
La parte demandada se hace representar por el abogado Peggi L. F.R., IPSA #95.639, quien en la oportunidad de Ley pasó a contradecir la demanda, bajo los siguientes argumentos:
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- Perención de la demanda, explicando que la parte actora presentó una demanda que fue admitida el 16 de febrero de 2008, la cual fue perimida el 7 de abril de 2009. Se instaura nueva demanda, que fue distribuida el 10 de marzo de 2009, sin esperar los noventa (90) días del art. 271 CPC.
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-Dice que lleva viendo en el inmueble 28 años, y que con la venta del inmueble a la parte actora se le ha violentado su derecho preferente para comprarlo, por que dicha venta debería ser declarada nula, ya que no consta en ninguna parte que se le haya ofrecido a la parte demandada.
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-Rechaza y niega que haya dejado de pagar los cánones de arrendamiento; ya que los tiene depositados judicialmente.
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- En cuanto a la necesidad del hijo del actor de ocupar el inmueble, lo niega.
Parte motiva
Cuestión previa de la perención.
El art. 371 CPC, no tiene efectos hacia el pasado; en el sentido de que la demanda que no puede ser presentada, dentro de los 90 días siguientes de haberse declarado la perención, es la que se presenta después de declarada la perención, y no la que se hubiese presentado antes de esa declaración.
Si dos demandas están presentadas—actualizando una posible litis pendencia “no declarada”—y en una de ellas se decreta la perención, la otra sigue su curso sin ser afectada por la perención, ya que es anterior a la perención de la otra
Vemos que la demanda perimida fue admitida el 16 (18) de octubre de 2008 y esta demanda de este juicio fue presentada el 10 de marzo de 2009. La declaratoria de perención respecto de aquella primera demanda se produce el 7 de abril de 2009.
O sea, esta demanda se presenta antes de que el primer juicio resultase perimido; y ya dijimos que los noventa días, en que no esta permitido volver a demandar, corren a partir de la declaratoria de perención en adelante, no hacia atrás.
La parte demanda pretende aplicar la norma del art. 271 CPC a un supuesto no contemplado en ella, que por su misma naturaleza punitiva debe ser de interpretación restrictiva.
Se niega el pedimento hecho. Así se declara.
Examen de las pruebas
Pasemos pues a analizar los medios de prueba aportados al juicio, teniendo en consideración que la carga probatoria corresponde al demandado, en lo que se refiere a su imputada insolvencia de los cánones de arrendamiento. Y la carga le corresponde al actor en lo que se refiere a la necesidad de que su hijo ocupe el inmueble.
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Al folio 07 y ss corre en fotostato documento protocolizado de venta del apartamento de autos que hizo A.A.P. a la parte actora, con lo cual ha demostrado una de las condiciones del supuesto de hecho de la causal de desalo de la letra b del art. 34 del DLAI, como es la condición de ser propietario del bien arrendado. Le faltaría por demostrar la necesidad que tiene su hijo de ocupar el inmueble alquilado, que es lo que justificaría el desalojo del inquilino.
En relación con el argumento defensivo de que con esta venta se le habría violentado el derecho preferente que la parte demandada dice tener para adquirir el apartamento de autos, corresponde decir que si a un arrendatario se le violenta su derecho preferente, tiene a su disposición la acción de retracto consagrada en el art. 43 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que tiene el propósito de subrogar al inquilino en las mismas condiciones de la compra-venta realizada. Pero mientras esa acción no se ejerza el arrendatario sigue sometido al ordenamiento legal arrendaticio, con todas las consecuencias que ello conlleve, sin que pueda excepcionarse de ser desalojado por no habérsele hecho la oferta prevista en el art. 42 ejusdem.
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Al folio 10 y ss corre acta de matrimonio del hijo del actor D.J.S.A.:, con lo cual estaría demostrando que su hijo contrajo nupcias con C.Y.d.A.M..
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Al folio 13 corre certificado o informe médico, emanado del Centro Clínico de maternidad “Leopoldo Aguerrevere”, donde se dice que la esposa del hijo del actor esta en período de gestación de un bebé.
Esta evidencia necesita ingresar a los autos a través de una prueba de experticia, o a través de un testigo experto, que deponga sobre el particular, de conformidad con el art. 1422 del Código Civil, o de conformidad con el art.395 CPC, en concordancia con el COPP que es el que consagró la figura del “testigo experto”.
Pero no puede traerse a los autos por medio de la prueba escrita. De todos modos pudiera apreciarse como un indicio o un medio de prueba incompleto o prueba semiplena del estado de gravidez de la nuera del actor.
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Al folio 91 corre en copia Sentencia de Perención que ya fue analizada anteriormente, cuando resolvimos el argumento de la parte demandada de que no se había esperado el de noventa días para demandar previsto en el art. 271.
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Al folio 144 y ss corre la misma sentencia anterior, por lo cual nos remitimos a lo dicho.
Conclusiones
Visto el material probatorio allegado a los autos podemos concluir que la parte actora no ha probado la necesidad tiene su hijo ocupar apartamento arrendado, Ya que el hecho de que su nuera estuviese embarazada no es suficiente por si solo para actualizar esa necesidad.
Sin embargo la parte demandada tampoco probó su estado de solvencia, que es la otra causal de desalojo que ha sido invocada en el libelo, cuya carga probatoria corría por cu cuenta de conformidad con el art. 1354 del Código Civil.
De allí que la demanda de desalojo, si bien no prosperaría por la causal b) del art. 34 del decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, esto es por la necesidad de ocuparlo el propietario o su hijo; en cambio si lo haría por la causal a) del art. 34 ejusdem, esto es por la falta de pago de los alquileres. Así se declara.
En fuerza de las anteriores consideraciones, este Tribunal, administrando justicia en nombre de la República y por autoridad de la ley, declara con lugar la demanda que ha presentado M.S.R. contra Yhajaira Gómez, ambas partes arriba identificadas. En consecuencia, adopta las siguientes resoluciones:
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Declara terminado o resuelto el contrato verbal de arrendamiento que unía a las partes, por razón de la falta de pago de alquileres.
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Condena a la parte a que proceda a entrega el inmueble arrendado a la parte actora libre de bienes y personas, que se identifica así: llamada La Vaquera con frente a la Avenida Carona un apartamento ubicado en la quinta planta del cuerpo “A del Edificio “Napoleón Bonaparte”, distinguido con el No.19-A, situado en el Municipio Baruta, Distrito Sucre del Estado Miranda, Urbanización de la Colina de Bello Monte, en la Sección
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Condena a la parte demandada que le pague a la actora la cantidad de dos mil doscientos bolívares fuertes, en concepto de los cánones de arrendamientos insolutos que van desde marzo de 2008 hasta febrero de 2009, ambos inclusive.
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Se le condena en costas por razón del vencimiento.
Publíquese, Regístrese y Déjese copia
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Sexto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área metropolitana de Caracas, a los treinta del mes de abril de dos mi diez, en Los Cortijos de Lourdes.
El Juez
JOSE EMILIO CARTAÑÁ ISACH
La secretaria
IVONE CONTRERAS
Nota:
En esta misma fecha, siendo las diez y media de la mañana se publicó el anterior fallo con su inserción del mismo en los autos del expediente.
La Secretaria
