Decisión de Tribunal Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Transito y Agrario del Primer Circuito de Portuguesa (Extensión Guanare), de 26 de Mayo de 2009

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, DEL

TRÁNSITO Y AGRARIO DEL PRIMER CIRCUITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN

JUDICIAL DEL ESTADO PORTUGUESA. GUANARE.

EXPEDIENTE: Nº 01230-C-09.

DEMANDANTE: INMOBILIARIA MAYUPER, C.A., domiciliada en Guanare estado Portuguesa, inscrita bajo el Nº 7.630, Tomo 62, Folio 245 fte. al 250 vlto., del Libro de Registro Mercantil, en fecha 05-03-1.992, llevado por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil del Primer Circuito Judicial del estado Portuguesa, representada por el Abogado J.M.F.Y., venezolano, mayor de edad, soltero, titular de la cédula de identidad N° V-16.072.090.

DEMANDADA:

SÉMIDA PARGAS JIMÉNEZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-4.238.277.

APODERADOS JUDICIALES:

J.R.B. y L.E.R., inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros.: 104.260 y 102.296 correlativamente.

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.

SENTENCIA: DEFINITIVA.

MATERIA: CIVIL.

CONOCIENDO EN ALZADA:

Del Juzgado Segundo del Municipio Guanare del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del estado Portuguesa, La Jueza Titular Abg. M.S.D.S..

Visto con informe de la parte accionada.

I

Cursa por ante esta Alzada el presente expediente, con motivo de la apelación interpuesta en fecha 11 de febrero de 2009 (Folio 88); por el Abogado en ejercicio L.E.R., en su carácter de Apoderado Judicial de la parte accionada debidamente identificado en autos, contra la SENTENCIA DEFINITIVA de fecha 05 de febrero de 2009, dictado por el Juzgado Segundo del Municipio Guanare del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del estado Portuguesa, en el juicio que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, sigue INMOBILIARIA MAYUPER, C.A., contra la ciudadana SÉMIDA PARGAS JIMÉNEZ; siendo recibida la presente causa por distribución correspondiéndole a este Tribunal, en fecha 13 de febrero del 2009 (Folio 90 vto.).

Se inicio el presente procedimiento mediante demanda de fecha 30-09-2.008, interpuesta por el Abogado J.M.F.Y., en su carácter de Director Gerente de la Sociedad de Comercio Inmobiliaria Mayuper C.A., por Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento, contra la ciudadana Sémida Pargas Jiménez, ante el Juzgado Segundo de Municipio del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa (Folios 1 al 17).

En fecha 02-10-2.008, el Tribunal a quo admitió la demanda, emplazando a la parte demandada para que compareciera el Segundo día de Despacho, siguiente a que constase en autos su citación, a dar contestación a la demanda (Folios 18 y 19).

En fecha 29-10-2.008, el Alguacil del Tribunal a quo devuelve boleta de citación manifestando que le fue imposible localizar a la demandada (Folios 22 al 27).

En fecha 30-10-2008, la parte demandante consignó diligencia solicitando la citación por carteles de conformidad con lo establecido en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil (Folio 28).

En fecha 05-11-2008, el Tribunal dictó auto mediante el cual acordó la citación por cartel de la parte demandada (folios 29 y 30).

En fecha 06-11-2.008, el Secretario del Tribunal a quo consignó diligencia mediante la cual dejó constancia que fijó cartel de citación de conformidad con lo establecido en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil (Folio 31).

En fecha 17-11-2.008, el apoderado judicial de la parte actora consigna diligencia anexando las publicaciones del cartel expedido (Folios 33 al 37).

En fecha 02-12-2008, la ciudadana Sémida Pargas Jiménez, en su condición de parte demandada, asistida del Abogado L.E.R., confiere Poder Apud Acta al referido Abogado y J.R.B. (Folio 38).

En fecha 04-12-2.008, la parte demandada a través de su coapoderado judicial presentó escrito de contestación a la demanda, igualmente Reconvine a la firma mercantil Inmobiliaria Mayuper C.A. por reintegro de alquileres (Folios 39 al 46).

En fecha 05-12-2.008, el Tribunal a quo dictó auto admitiendo la Reconvención y emplazó a la Firma Mercantil Inmobiliaria Mayuper C.A. para que compareciera el Segundo día de Despacho siguiente a dar contestación a la Reconvención incoada (Folio 47).

En fecha 09-12-2.008, el representante legal de Inmobiliaria Mayuper C.A., presentó escrito de contestación a la Reconvención (Folios 50 y 51).

En fecha 08-01-2.009, el Apoderado Judicial de la parte demandada reconviniente promueve escrito de pruebas (Folios 54 al 59).

En fecha 09-01-2009, el Tribunal de origen dictó auto mediante el cual admitió las pruebas promovidas por la parte demandada, dejando a salvo su apreciación en la definitiva (Folio 60).

En fecha 12-01-2009 la parte demandada, presentó escrito de promoción de pruebas (Folio 61).

En fecha 12-01-2.009, el Tribunal de la causa dejó constancia que la parte actora no promovió prueba alguna en el presente juicio (Folio 62).

En fecha 14-01-2.009, el Apoderado Judicial de la parte demandada reconviniente presentó escrito de informes el cual fue agregado a los autos (Folio 63).

En fecha 19-01-2009, el Tribunal a quo, fijó oportunidad y hora para la celebración de un acto conciliatorio entre las partes (Folio 64).

En fecha 20-01-2009, comparecieron las parte al acto conciliatorio, oportunidad en la cual solicitaron la suspensión de la presente causa hasta el día 27 de enero de 2009, lo cual fu acordado por el Tribunal de conformidad con lo establecido en el artículo 202 del Código de Procedimiento Civil (Folio 65).

En fecha 28-01-2009, el Tribunal a quo dictó auto mediante el cual difirió la oportunidad para dictar sentencia para el quinto día de despacho siguiente (Folio 66).

En fecha 05-02-2009, el Tribunal a quo dictó sentencia definitiva en el presente juicio, mediante la cual declaró parcialmente con lugar la demanda y con lugar la reconvención. (Folios 67 al 85).

En fecha 18-02-2009, se dictó auto fijándose de conformidad con lo establecido en el artículo 893 del Código de Procedimiento Civil, el décimo (10) día de Despacho siguientes para dictar la sentencia correspondiente (Folio 91).

En fecha 24-03-2009 (Folios 92 al 110), el coapoderado judicial de la parte accionada Abogado en ejercicio L.E.R., presentó escrito de informes. Asimismo, consignado documental.

Por lo que siendo esta la oportunidad para dictar y publicar la sentencia respectiva en la presente causa, este Tribunal lo hace en los términos siguientes:

II

La parte actora alegó en su escrito libelar lo siguiente:

Que en fecha 01-01-2.001, celebró contrato de arrendamiento privado con la ciudadana Sémida Pargas Jiménez, sobre un inmueble ubicado en la carrera 6, esquina calle 21, Edificio V.d.M., Apartamento Nº 04, de esta ciudad de Guanare Estado Portuguesa.

Que el tiempo de duración del contrato fue pactado por las partes inicialmente en un lapso de Seis (6) meses, prorrogándose de mutuo acuerdo en varias oportunidades; que en el año 2.004, en vista de que la inquilina estuvo alquilada en fechas posteriores y respetando lo establecido en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios se le otorgó tres (3) años de prórroga legal.

Que, no obstante, en fecha 27-07-2.007 suscribieron un acuerdo en la sede de la Inmobiliaria Mayuper, donde de mutuo acuerdo y debido a la difícil situación habitacional, la arrendataria proponía y así lo acordaron y aceptaron en que entregaría formalmente el inmueble un año después de finalizada la prórroga legal, es decir el día 01-07-2.008.

Que a pesar de haberse dirigido a la ciudadana Sémida Pargas Jiménez y solicitarle el cumplimiento a lo estipulado en el Contrato, referente a la desocupación del inmueble y por ende la entrega del mismo libre de personas y bienes, en razón de lo establecido en la cláusula Tercera del Contrato, la mencionada ciudadana continúa pernoctando indebidamente en dicho inmueble, lo que no puede seguir permitiendo; asimismo alega que la arrendataria adeuda los alquileres correspondientes a los meses de Marzo, Abril, Mayo, Junio, julio, Agosto y Septiembre del año 2.008, a razón de Trescientos Bolívares (Bs. 300,00) más los gastos administrativos y Cobranza, los cuales suman la cantidad de Dos Mil Doscientos Veinte Bolívares (Bs. 2.220,00), montos que de igual forma deben ser cancelados por la arrendataria.

Que por tales razones procede a demandar a la ciudadana Sémida Pargas Jiménez, por Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento por vencimiento del término (de su vigencia y de la prórroga legal) para que en su condición de arrendatario contumaz convenga o a ello sea condenada expresamente, en lo siguiente: Primero: Cumplir lo preceptuado en el Contrato de Arrendamiento en relación a hacerle entrega del inmueble ubicado en la carrera 6, esquina calle 21, Edificio V.d.M., Apartamento Nº 04, de esta ciudad de Guanare Estado Portuguesa, Segundo: En la desocupación y entrega inmediata libre de perdonas y de bienes del inmueble objeto del presente juicio, Tercero: En el pago de los alquileres de los meses de Marzo, Abril, Mayo, Junio, Julio, Agosto y Septiembre del año 2.008, a razón de Trescientos Bolívares (Bs. 300,00) más los gastos administrativos y Cobranza, los cuales suman la cantidad de Dos Mil Doscientos Veinte Bolívares (Bs. 2.220,00) y los que se sigan generando durante el transcurso de la demanda hasta su desocupación definitiva, Cuarto :El pago de las costas y costos del proceso.

Por su parte, la accionada, alegó en su escrito de contestación:

Que niega, rechaza y contradice que su representada se encuentre insolvente con los pagos de los cánones de arrendamiento descritos en la demanda. Asimismo, reconviene a la firma mercantil Inmobiliaria Mayuper C.A., por Reintegro de Alquileres, en virtud de que su representada desde la fecha 01-01-2.001, firmó contrato de arrendamiento con la accionante con una duración de de seis (6) meses prorrogables de mutuo acuerdo y no existiendo duda en ello.

Que ha venido manteniendo una relación arrendaticia por más de 10 años con la demandante sobre una vivienda ya identificada en el escrito libelar; que para la fecha 27-07-2.007 luego de terminada la prórroga legal arrendaticia, no se ha roto la referida relación, ni la reconvenida ha hecho en modo alguno acto terminarla, sino por el contrario ha hecho actos que prolongan la relación arrendaticia como es el convenimiento efectuado en fecha 27-07-2.007, con el agravante que aumenta el cánon de arrendamiento de ciento Veinte Bolívares (Bs. 120,00) mensual a Trescientos Bolívares (Bs. 300,00), presentando un aumento del canon de arrendamiento sin justa causa y pese a la congelación de los cánones de arrendamiento, con lo cual desde el día 01-07-2.007 hasta el 29-02-2.008, su representada debió haber pagado sólo la cantidad de Novecientos Sesenta Bolívares (Bs. 960,00) y no la cantidad que pagó de dos Mil Cuatrocientos Bolívares (Bs. 2.400,00) la cual da de multiplicar los meses descritos por la cantidad de Trescientos Bolívares (Bs. 300,00) dando una diferencia de Un Mil Cuatrocientos Cuarenta Bolívares (Bs. 1.440,00) con lo cual ye el reconvenido tendría que devolver para la fecha del 28-02-2.008.

Que los cánones que reclama la parte actora reconvenida están cancelados en su totalidad, pues los meses de Abril, Mayo, Junio, Julio, Agosto y Septiembre de 2.008 a razón de ciento Veinte Bolívares (Bs. 120,00) dan como resultado la cantidad de Setecientos Veinte Bolívares (Bs. 720,00); que dicho lo anterior al momento de plantear la demanda el reconvenido debía a su representada la cantidad de Setecientos Veinte Bolívares (Bs. 720,00) por concepto de sobre alquileres.

Que no sólo está solvente sino que además se le debe reintegrar los sobre alquileres; que por las razones expuestas solicita se declare con lugar la reconvención con especial condenatoria en costas y costos por el injusto monto cobrado.

Conoce esta Alzada de la apelación de la Sentencia dictada por el Juzgado Segundo del Municipio Guanare del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa, en fecha 05 de Febrero de 2009, la cual declara:

“…PRIMERO: PARCIALMENTE CON LUGAR la acción de Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento, intentada por INMOBILIARIA MAYUPER, C.A., domiciliada en Guanare Estado Portuguesa, inscrita bajo el Nº 7.630, Tomo 62, Folio 245 fte. al 250 vlto. Del Libro de Registro Mercantil, en fecha 05-03-1.992, llevado por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil del Primer Circuito Judicial del Estado Portuguesa, representada por el Abogado J.M.F.Y., venezolano, mayor de edad, soltero, titular de la cédula de identidad N° 16.072.090, de este domicilio, contra SÉMIDA PARGAS JIMÉNEZ, Venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 4.238.277, de este domicilio; sobre un inmueble ubicado en la carrera 6, esquina calle 21, Edificio V.d.M., Apartamento Nº 04, de esta ciudad de Guanare Estado Portuguesa; en consecuencia se ordena a la arrendataria: 1- La entrega material del inmueble objeto del presente juicio libre de personas y de bienes, constituido por un inmueble ubicado en la carrera 6, esquina calle 21, Edificio V.d.M., Apartamento Nº 04, de esta ciudad de Guanare Estado Portuguesa; 2- El pago en la cantidad de MIL TRESCIENTOS VEINTE BOLÍVARES (Bs. 1.320,00) por concepto de pensiones de arrendamiento vencidas e insolutas correspondientes a los meses de marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre, diciembre de 2.008 y enero 2009, a razón de Ciento Veinte Bolívares (Bs. 120,00) mensual y los que cánones de arrendamientos que se sigan venciendo hasta la entrega definitiva del inmueble arrendado. 2.- CON LUGAR LA RECONVENCIÓN, por Reintegro de Alquileres intentada por el apoderado judicial de la ciudadana SÉMIDA PARGAS JIMÉNEZ, Venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 4.238.277, de este domicilio, en contra de la INMOBILIARIA MAYUPER, C.A., domiciliada en Guanare Estado Portuguesa, inscrita bajo el Nº 7.630, Tomo 62, Folio 245 fte. al 250 vlto. Del Libro de Registro Mercantil, en fecha 05-03-1.992, llevado por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil del Primer Circuito Judicial del Estado Portuguesa, representada por el Abogado J.M.F.Y., venezolano, mayor de edad, soltero, titular de la cédula de identidad N° 16.072.090, de este domicilio, sobre un inmueble ubicado en la carrera 6, esquina calle 21, Edificio V.d.M., Apartamento Nº 04, de esta ciudad de Guanare Estado Portuguesa, en consecuencia se ordena a la arrendadora a pagar: - La cantidad de MIL CUATROCIENTOS CUARENTA BOLIVARES (Bs. 1.440,00), por concepto de Reintegro Sobrealqileres cobrados en exceso motivado a la resolución de Congelación de Alquileres, publicada en la referida Gaceta, contados a partir de julio de 2007 hasta febrero de 2008.

Por su parte, el apelante en su escrito de fecha 11 de Febrero del 2009 (Folio 88), formulado por ante el Juzgado de la causa aduce:

…vista la decisión de este tribunal de fecha 05 días del mes de febrero de 2009, y no estando de acuerdo con la misma apelo de la misma. A fin que un tribunal ad-quem conozca de la causa decidida por el tribunal a quo e imparta justicia…

Ahora bien, este Tribunal en virtud de los principios de exhaustividad y de autosuficiencia del fallo, que tienen su fundamento en los artículos 12 y 509 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con lo dispuesto en el artículo 243 Eiusdem, esta Juzgadora, pasa a examinar previamente todas las pruebas del proceso, bajo los siguientes criterios:

PRUEBAS APORTADAS POR LA PARTE ACTORA:

• Original del contrato de arrendamiento privado (Folios 04 al 06), suscrito entre la Sociedad Mercantil Inmobiliaria Mayuper, C.A. representada por el ciudadano J.d.J.F.G. y la ciudadana Sémida Pargas Jiménez, sobre un inmueble ubicado en la carrera 6, esquina calle 21, Edificio V.d.M., Apartamento Nº 04, de esta ciudad de Guanare Estado Portuguesa, por un término de duración de seis (6) meses contados a partir del 01 de Enero de 2.001, con un canon de arrendamiento de Ochenta Mil Bolívares (Bs. 80.000,00) mensuales, hoy Ochenta Bolívares (Bs. 80,00) que al no haber sido impugnado en su debida oportunidad se le confiere valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil y demuestra la existencia entre las partes de un contrato de arrendamiento sobre el inmueble ut supra identificado. Así se establece.

• Copia al carbón de comunicación (Folio 07), de fecha 20 de Mayo de 2.004, de no renovación del contrato de arrendamiento, presuntamente suscrita por el ciudadano J.d.J.F.G., en su carácter de Apoderado Administrador de la Sociedad Mercantil Inmobiliaria Mayuper C.A., dirigida a la ciudadana Sémida Pargas Jiménez, recibida y firmada por la ciudadana Rivero Jhoana, titular de la cédula de identidad número 16.644.671; la cual por tratarse de una copia al carbón de un documento privado, y que además fue recibida y firmada por un tercero, este Tribunal no le otorga valor probatoria, en consecuencia se desecha la misma. Así se establece.

• Telegrama con acuse de recibo (Folios 08 al 09), entregado a la ciudadana Sémida Pargas, titular de la cédula de identidad Nº 4.238.2477, anexo a éste el texto del referido telegrama, cuyo remitente es el ciudadano J.d.J.F.G., Inmobiliaria Mayuper C.A., dirigido a la ciudadana Sémida Pargas Jiménez; que al ser un documento privado no impugnado en su debida oportunidad por la parte demandada se le confiere valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, quedando demostrado que la Inmobiliaria Mayuper C.A., le notificó a la arrendataria en fecha 12 de agosto de 2004, el vencimiento del Contrato de Arrendamiento, haciéndoles saber que iniciaba la prórroga legal. Así se establece.

• Original de documento contentivo (Folio 10), del acuerdo celebrado entre la Sociedad Mercantil Inmobiliaria Mayuper, C.A. y la ciudadana Sémida Pargas Jiménez, de fecha 27-07-2.007, debidamente suscrito y firmado por las partes; que al ser un documento privado no impugnado en su debida oportunidad por la parte demandada se le confiere valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, quedando demostrado que ambas partes suscribieron un documento privado mediante el cual la arrendataria se compromete hacer entrega a la referida Inmobiliaria el inmueble objeto del presente juicio al año siguiente al 27 de julio de 2007 y a cancelar la cantidad de TRESCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 300.000,00) hoy TRESCIENTOS BOLIVARES FUERTES (Bs. 300,00) los primeros cinco días de cada mes. Así se establece.

• Copia fotostática simple (Folios 11 al 17), del Registro de Comercio de la Sociedad Mercantil Inmobiliaria Mayuper C.A., debidamente inscrita por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa, bajo el Nº 7630, Tomo 6-A, N° 12 de fecha 21 de Abril de 2.006, que al ser copia simple de un documento público no impugnado en su debida oportunidad por la parte demandada, se le confiere valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y demuestra que el ciudadano J.M.F.Y., es Director Gerente de la referida Sociedad Mercantil y tiene amplia facultad de administración y disposición de los bienes de la compañía. Así se establece.

PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA RECONVINIENTE:

• Cinco (5) recibos (Folios 45, 46 y 55), por el monto de ciento veinte mil bolívares (Bs. 120.000,ºº c/u), equivalente a ciento veinte bolívares fuertes (Bs. F. 120,ºº), correspondientes a los meses de Febrero, Marzo, Abril, Mayo y Junio de 2007, emitidos por la Sociedad Mercantil Inmobiliaria Mayuper C.A, firmados ilegibles y con sello húmedo, por concepto de pago de cánones de arrendamiento efectuados por la ciudadana Sémida Pargas Jiménez, períodos estos distintos de los meses reclamados por la parte actora-reconvenida en el libelo de demanda, e igualmente distintos a los sobre alquileres cuyo reintegro reclama el demandado-reconviniente en su contestación, no obstante si son conducentes para determinar el precio del canon de arrendamiento convenido entre las partes previo al cobro de sobre alquileres alegado por el demandado reconviniente, por lo que al ser documentos privados no impugnados en su debida oportunidad se le confiere valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.

• Ocho (8) recibos (Folios 43, 44, 55, 56 y 57), por el monto de trescientos mil bolívares (Bs. 300.000,ºº c/u), equivalente a trescientos bolívares fuertes (Bs. F. 300,ºº), correspondientes a los meses de Julio, Agosto, Septiembre, Octubre, Noviembre y Diciembre de 2007, Enero y Febrero de 2008, emitidos por la Sociedad Mercantil Inmobiliaria Mayuper C.A, firmados ilegibles y con sello húmedo, por concepto de pago de cánones de arrendamiento efectuados por la ciudadana Sémida Pargas Jiménez, períodos estos distintos de los meses reclamados por la parte actora-reconvenida en el libelo de demanda, pero que corresponden a los meses cuyo reintegro por concepto de sobre Alquileres reclama el demandado-reconviniente en su contestación, por lo que al ser documentos privados no impugnados en su debida oportunidad se le confiere valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, quedando demostrado que la parte demandada-reconviniente pago a la actora reconvenida, por concepto de canon de arrendamiento, la cantidad de bolívares trescientos mil (Bs. 300.000,ºº), hoy trescientos bolívares fuertes (Bs. F. 300,ºº), mensuales en el periodo comprendido del mes de Agosto de 2007 al mes de Febrero de 2008 (ambos inclusive). Así se establece.

• Cuatro (4) recibos (Folios 58 y 59) denominados comprobantes de ingreso números 14957, 15452, 15735 y 15736, emitidos por la Sociedad Mercantil Inmobiliaria Mayuper C.A., efectuados por la ciudadana Sémida Pargas Jiménez, de fechas 16 de agosto de 2007, 25 de enero de 2008, 16 de abril de 2008 y 16 de abril de 2008, respectivamente, por la cantidad de CUATROCIENTOS VEINTICINCO MIL SETECIENTOS VEINTE BOLIVARES (Bs. 425.720,00); por la cantidad de NOVECIENTOS SESENTA Y OCHO MIL SETENTA Y OCHO BOLIVARES (Bs. 968.078,00); la cantidad de TRESCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 300.000,00) y la cantidad de NOVECIENTOS CUARENTA Y UN MIL BOLIVARES (Bs. 941.000,00), comprobantes que se refiere a los recibos de pago ya valorados en los punto 1 y 2 de las pruebas promovidas por la demandada-reconviniente, por lo que a pesar de ser documentos privados no impugnados en su debida oportunidad, esta Juzgadora los desecha y no se les confiere valor probatorio. Así se establece.

III

CONSIDERACIONES PARA DECIDIR:

De las pruebas aportadas al proceso, ut supra valoradas, así como de los alegatos y afirmaciones de hechos efectuadas por las partes, ha quedado plenamente demostrado la existencia de una relación arrendaticia entre las mismas, mediante un contrato de arrendamiento escrito; no obstante, corresponde a esta Alzada determinar si estamos en presencia de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado o indeterminado, en virtud de que tal situación condiciona las acciones que pueden ser ejercidas por el arrendador, así como los fundamentos legales y contractuales de estas, a los fines de la terminación de la relación arrendaticia. Así tenemos, que en los contratos de arrendamientos verbales o por escrito a tiempo indeterminado, el Arrendador, sólo puede demandar el desalojo bajo las causales taxativas previstas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario; en los contratos de arrendamiento a tiempo determinado, el Arrendador puede optar, según sea el caso entre la resolución o cumplimiento de contrato, con fundamentos en disposiciones de tipo legal y contractual.

En el presente caso, quedó plenamente demostrado que las partes celebraron un contrato de arrendamiento en fecha 01 de enero de 2001, estableciendo en la cláusula tercera que la duración del mismo sería de seis (6) meses, a partir de dicha fecha, prorrogable por periodos iguales y sucesivos, a menos, que una de las parte manifestara a la otra su deseo de no prorrogarlo, con por lo menos treinta (30) día de anticipación al vencimiento del lapso original o de cualquiera de sus prorrogas.

La parte actora-reconvenida, señalo en su escrito libelar que el contrato de arrendamiento se vino prorrogando de mutuo acuerdo en varias ocasiones, y que en fecha 20 de mayo de 2004, le notificó a la inquilina su deseo de no renovar el contrato, el cual vencía el 1º de julio de 2004; es decir, que según lo manifestado por la actora-reconvenida, notifico a la demandada-reconviniente, con un mes y once (11) días de anticipación, la no renovación del contrato de arrendamiento, mediante un medio fidedigno el cual acompaño al escrito libelar marcado con la letra “B”; no obstante dicho instrumento fue desechado por esta Juzgadora y no le otorgó valor probatorio por tratarse de una copia al carbón de un documento privado, y que además fue recibida y firmada por un tercero; asimismo, acompaño la parte actora-reconvenida, marcado con la letra “C”, telegrama con acuse de recibo, el cual fue recibido por la demandada-reconviniente, en fecha 12 de agosto de 2004, en el cual la actora-reconvenida le notificaba la no renovación del contrato; documento este al cual se le otorgo valor probatorio, no obstante solo demuestra que la notificación de no renovación se materializo fuera del lapso establecido en el contrato; en virtud de lo cual no se puede considerar validamente notificada a la demandada-reconvenida de la no renovación del contrato de arrendamiento. En consecuencia, al no haber sido debidamente notificada la arrendataria, de la no renovación del contrato de arrendamiento, considera esta Alzada que dicho contrato de arrendamiento se continuo prorrogando por periodos iguales y sucesivos, manteniéndose como un contrato de arrendamiento a tiempo determinado. Así se establece.

No obstante lo anterior, en fecha 27 de julio de 2007, las partes suscribieron un documento mediante el cual la arrendadora a solicitud de la arrendataria otorga un plazo de un año para hacer efectiva la entrega material del inmueble arrendado, estipulando que durante este periodo la arrendataria pagaría a la arrendadora un canon de trescientos mil bolívares (Bs. 300.000,ºº), equivalentes hoy día a trescientos bolívares fuertes (Bs. F. 300,ºº), documento éste al que se le confirió pleno valor probatorio por tratarse de un documento privado suscrito entre las partes y que no fue impugnado ni tachado y consignado en su original. Este documento es suscrito por las partes en el entendido de la prorroga legal había comenzado en fecha 01 de julio de 2004 y finalizado el 01 de julio de 2007, sin embargo, tal y como quedó establecido anteriormente las notificación de la no prorroga del contrato de arrendamiento no fue hecha en forma valida, por lo cual no se verificó el desahucio, prorrogándose contractualmente el arrendamiento por periodos sucesivos e iguales, de acuerdo con lo previsto en la cláusula tercera del contrato, por lo que ya a la fecha de suscripción del referido documento habían operado doce 12 prorrogas del lapso inicial, y se encontraba en curso la 13era prorroga, que inicio el 1 de julio de 2007, continuado el contrato de arrendamiento a tiempo determinado, hasta la fecha de suscripción del referido acuerdo.

En este punto, esta Juzgadora comparte el criterio del Tribunal de cognición, al considerar que el acuerdo suscrito entre las partes en fecha 27 de julio de 2007, cursante al folio 10 del presente expediente, constituye un nuevo contrato de arrendamiento, el cual no afecta la continuidad de la relación arrendaticia, pero si modifica la duración del contrato de arrendamiento así como el precio del canon; ello en virtud de que las partes estipulan que la arrendataria deberá entregar el inmueble libre de bienes y personas en el plazo de un año siguiente a dicha fecha, y debería pagar, por este tiempo, un canon de trescientos mil bolívares (Bs. 300.000,ºº) hoy, trescientos bolívares fuertes (Bs. 300,ºº). Sin entrar a analizar en este punto la validez o no del aumento de canon de arrendamiento lo cual forma parte del merito en la presente causa, esta Alzada considera que la modificación del tiempo de duración de arrendamiento mediante este nuevo contrato, es perfectamente valida en virtud del principio de autonomía de voluntad de las partes y por cuanto no implica renuncia de ningún tipo por parte del arrendatario a derechos o garantías establecidas a su favor de carácter irrenunciable según el Código Civil y/o la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

De tal modo, que habiéndose modificado el término del contrato de arrendamiento que nos ocupa, el cual quedó fijado en un año a partir del 27 de julio de 2007, dicho término vencía, en forma indefectible, el 27 de julio de 2008; no obstante, verificado dicho vencimiento, la arrendataria tendría derecho a la prorroga legal de dos (2) años, de conformidad con lo establecido en el artículo 38 literal “C” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, tiempo este en el cual no sería posible la admisión de demandas de cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento del termino, conforme lo dispuesto en el artículo 41 Eiusdem. Sin embargo la prorroga legal es procedente siempre y cuando, al vencimiento del término contractual, no estuviere incursa, la arrendataria, en el incumplimiento de sus obligaciones legales y contractuales tal y como lo establece el artículo 40 Ibidem.

Ahora bien, en el presente caso, de acuerdo a lo alegado por la parte actora-reconvenida, la demandada-reconviniente, al vencimiento del termino contractual, se encontraba insolvente en el pago del canon de arrendamiento, contexto bajo el cual, no operaría la prorroga legal, considerando este Tribunal, sin que ello implique pronunciamiento sobre la insolvencia o no de la arrendataria o de su derecho o no a la prorroga legal, que estamos en presencia de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado, pudiendo ser ejercida en el presente caso, por parte del arrendador, la pretensión de cumplimiento de contrato por vencimiento del terminó. Así se establce.

Hechas las consideraciones anteriores, este Tribunal para decidir, observa:

Establece el artículo 1.133 del Código Civil, lo siguiente:

El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico

.

Por su parte, el artículo 1.167 Eiusdem establece lo siguiente:

En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo...

Asimismo, el artículo 1.592 ordinal 2° eiusdem, establece lo siguiente:

El arrendatario tiene dos obligaciones principales:

...2° Debe pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos

.

Por otra parte, el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, establece:

Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o hecho extintivo de la obligación...

La parte actora-reconvenida, alegó la existencia de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado, celebrado entre ella y la parte demandada-reconviniente, sobre un inmueble ubicado en la carrera 6, esquina calle 21, Edificio V.d.M., Apartamento Nº 04, de esta ciudad de Guanare Estado Portuguesa; alego asimismo, insolvencia por parte de la arrendataria respecto del pago de los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de Marzo, Abril, Mayo, Junio, Julio, Agosto y Septiembre de 2008, a razón de Trescientos Mil Bolívares (Bs. 300.000,ºº) hoy Trescientos Bolívares Fuertes (Bs. F. 300,ºº), mensuales, pretendiendo la parte actora reconvenida el cumplimiento del contrato por vencimiento del termino, en consecuencia, la desocupación del inmueble arrendado, el pago de los cánones de arrendamiento insolutos, los que se sigan venciendo, más los gastos administrativos y de cobranza.

Del análisis de las pruebas aportadas al proceso y de las normas legales aplicables al presente caso, se evidencia que quedó demostrada la existencia del contrato de arrendamiento entre las partes, sobre el inmueble ut supra identificado, que el canon de arrendamiento inicial fue pactado según lo establecido en la cláusula Segunda del Contrato de Arrendamiento en la cantidad de Ochenta Mil Bolívares (Bs. 80.000,00) mensuales, hoy, Ochenta Bolívares Fuertes (Bs. F. 80,00), posteriormente aumentado por acuerdo verbal entre las partes en la cantidad de Ciento Veinte Mil Bolívares (Bs. 120.000,00) hoy Ciento Veinte Bolívares Fuertes (Bs. F. 120,ºº), según se evidencia de los recibos de pago por concepto de canon de arrendamiento desde febrero de 2007, y posteriormente según se evidencia del nuevo contrato de arrendamiento celebrado por las partes, procedieron a fijar el canon de arrendamiento en la cantidad de Trescientos Bolívares (Bs. 300,00) mensuales.

Asimismo, quedo demostrado que el término del contrato de arrendamiento celebrado entre las partes venció el 27 de Julio de 2008, de conformidad con lo estipulado por las partes en el nuevo contrato de arrendamiento suscrito en fecha 27 de julio de 2007.

En consecuencia, la parte actora-reconvenida, cumplió con su carga probatoria, al demostrar la existencia del contrato, así como el vencimiento del terminó y la obligación que tenía el demandado de pagar el canon de arrendamiento. No obstante, en cuanto a los gastos administrativos y de cobranza, no fue demostrado por la actora-reconvenida, la obligación, por parte de la arrendataria, de pagar los mismos, así como tampoco fue demostrado la ocurrencia de dichos gastos. Así se declara.

Por su parte el demandado-reconviniente alegó como hecho extintivo de su obligación, de pagar el canon de arrendamiento, el hecho que a partir del 27 de julio de 2007, se le aumento el canon de arrendamiento de Ciento Veinte Mil Bolívares (Bs. 120.000,ºº) hoy Ciento Veinte Bolívares Fuertes (Bs. F. 120,ºº), a Trescientos Mil Bolívares (Bs. 300.000,ºº) hoy Trescientos Bolívares Fuertes (Bs. F. 300,ºº), es decir que durante los meses de Julio, Agosto, Septiembre, Octubre, Noviembre y Diciembre de 2007, y Enero y Febrero de 2008, pagó este último precio por concepto de canon de arrendamiento, para un total de Dos Millones Cuatrocientos Mil Bolívares (Bs. 2.400.000,ºº), hoy Dos Mil Cuatrocientos Bolívares Fuertes (Bs. F. 2.400,ºº), cuando lo que le correspondía haber pagado era la cantidad de Novecientos Sesenta Mil Bolívares (Bs. 960.000,ºº) hoy Novecientos sesenta Bolívares Fuertes (Bs. 960,ºº), arrojando una diferencia a su favor de Un Millón Cuatrocientos Cuarenta Mil Bolívares (Bs. 1.440.000,ºº); ello en contravención a la congelación de los cánones de arrendamientos inmobiliarios contenida en la resolución 152 y 046 de fecha 18 de mayo de 2004, publicada en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela número 37.941 de fecha 19 de mayo de 2004 y las subsiguientes prórroga a fin de salvaguardar los derechos de los arrendatarios protegidos en el artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; alegado, en tal sentido, que si la deuda por concepto de cánones de arrendamientos insolutos a razón de Ciento Veinte Mil Bolívares (Bs. 120.000,ºº) hoy Ciento Veinte Bolívares Fuertes (Bs. F. 120,ºº), ascienden, según el demandado-reconvenido, a la cantidad de Setecientos Veinte Mil Bolívares (Bs. 720.000) hoy Setecientos Veinte Bolívares Fuertes (Bs. F. 720,ºº), entonces se le debe tener solvente en el pago de los cánones de arrendamiento reclamados; y sería, en todo caso, la actora-reconvenida quien tendría que pagar al demandado-reconviniente la cantidad de Setecientos Veinte Mil Bolívares (Bs. 720.000) hoy Setecientos Veinte Bolívares Fuertes (Bs. F. 720,ºº), por concepto de sobre alquileres, motivo por el cual reconviene al demandante para que convenga o sea condenado por el Tribunal a pagarle tal cantidad. En virtud de lo cual, pasa quien aquí decide de seguidas a pronunciarse sobre la reconvención y la pretensión del accionante.

DE LA RECONVENCIÓN

En este punto, el Tribunal observa que la resolución 152 y 046 de fecha 18 de mayo de 2004, publicada en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela número 37.941 de fecha 19 de mayo de 2004, establece en su artículo 1 “se mantienen en todo el territorio nacional, los montos de los cánones establecidos para el 30 de noviembre de 2002, a ser cobrados por concepto de arrendamientos de inmuebles destinados a viviendas…”; en consecuencia y por el Principio del Hecho del Príncipe, el aumento pactado por las partes en el contrato de arrendamiento a partir del mes de Julio de 2007, no surte ningún efecto Así se establece.

En consecuencia, de acuerdo a las pruebas apreciadas y valorada ut supra, así como de las afirmaciones de hecho efectuadas por las partes, ha quedado plenamente demostrado que el demandado-reconviniente pagó sobre alquiler durante los meses de Julio, Agosto, Septiembre, Octubre, Noviembre y Diciembre de 2007, Enero y Febrero de 2008, a razón de Trescientos Mil Bolívares (Bs. 300.000,ºº) hoy Trescientos Bolívares Fuertes (Bs. 300,ºº), es decir que pagó indebidamente la cantidad de Ciento Ochenta Mil Bolívares (Bs. 180.000,ºº) hoy Ciento Ochenta Bolívares Fuertes (Bs. 180,ºº), por cada mes, a saber, Julio, Agosto, Septiembre, Octubre, Noviembre y Diciembre de 2007, y Enero y Febrero de 2008, lo que arroja un crédito a su favor, al día de hoy de Mil Cuatrocientos Cuarenta Bolívares Fuertes (Bs. F. 1.440,ºº); por lo tanto la actora reconvenida está obligada a reintegrar a la demandada el pago recibido indebidamente por concepto de sobrealquileres. Así se establece.

Así pues, la demandada-reconvenida pretende que se le considere solvente en el pago del canon de arrendamiento en virtud de que los meses adeudados por ella, a razón de Ciento Veinte Mil Bolívares (Bs. 120.000,ºº) hoy Ciento Veinte Bolívares Fuertes (Bs. F. 120,ºº), a saber, de Marzo a Septiembre de 2008, ambos inclusive, ascienden al día de hoy a la cantidad de Ochocientos Cuarenta Bolívares Fuertes (Bs. 840,ºº), teniendo la demandada-reconvieniente un crédito a su favor de Seiscientos Bolívares Fuertes (Bs. 600,ºº), es decir, que la demandada considera que el crédito a su favor por concepto de sobre alquileres debe ser compensado con la deuda por concepto de los cánones de arrendamiento adeudados y reclamados por el actor reconvenido.

En este orden de ideas, es oportuno traer a colación el artículo 63 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual establece:

Los reintegros previstos en este Título son compensables con los alquileres que el arrendatario deba satisfacer y se considerará a éste en estado de solvencia, cuando el importe de tal reintegro, establecido mediante sentencia definitivamente firme, sea igual o superior a lo que le corresponda pagar por concepto de alquileres

Del artículo ut supra transcrito se infiere, en primer lugar, que para que proceda la compensación por el reintegro de alquileres deben configurarse una serie de elementos de carácter concurrente, los cuales son: a).- Los alquileres a compensar son siempre en forma futura, nunca de manera retroactiva; b).- Que exista sentencia definitivamente firme que condene a pagar al arrendador demandado los pagos excedidos según lo previsto en la contratación y b).- Que el importe del reintegro a pagar mediante la sentencia firme sea igual o superior a lo que le corresponda cancelar al arrendatario; sin embargo dichos elementos no coexisten en el presente caso, ya que la reconvención planteada por el demandando a pesar de que fue admitida y sustanciada, es apenas en esta oportunidad en que se producirá la decisión donde se estará determinando la procedencia o no del reintegro, además los pagos que deban ser compensados en virtud de la sentencia definitivamente firme siempre son procedentes hacia el futuro, es decir, con los cánones que se generen a futuro, al respecto el legislador civil fue enfático al decir “deba satisfacer”, por lo tanto no se encuentra ajustada a derecho la petición del demandado relativa a la compensación de los cánones dejados de pagar por cuando se estaría constituyendo una excepción a la norma establecida en el ordinal 2° del artículo 1.592 del Código Civil: “…El arrendatario tiene dos obligaciones principales: 2º Debe pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos…”. Así se establece.

Como consecuencia de lo anterior, dada la improcedencia de compensar los cánones de arrendamiento adeudados con el crédito a favor del demandado reconviniente, por cuanto el demandado estaba obligado, a todo evento al pago de dichos cánones, y no habiendo este demostrado el cumplimiento de dicha obligación o algún hecho extintivo de la misma, queda plenamente demostrado la falta de pago de la arrendataria en los meses reclamados. Así se declara.

Con base en lo anteriormente expuesto, esta Alzada considera que lo procedente en este caso es, declara parcialmente con lugar la pretensión de la parte actora-reconvenida de cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento del termino, en consecuencia, la demandada-reconviniente debe hacerle entrega del inmueble arrendado libre de bienes y personas, asimismo, deberá la demandada-reconviniente pagar a la actora-reconvenida los cánones de arrendamiento reclamados y los que se sigan venciendo hasta la entrega definitiva del inmueble arrendado. Así se declara.

Igualmente, en razón de lo antes expuesto, esta Alzada considera que la reconvención planteada por la parte demandada reconviniente debe ser declarada con lugar, en consecuencia, la parte actora reconvenida deberá reintegrar a la demandada-reconviniente la cantidad que le fuere pagada indebidamente por concepto de sobrealquiler. Así se establece.

IV

DECISIÓN

Por todos los razonamientos precedentemente expuestos, este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Agrario del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley declara:

PRIMERO

SIN LUGAR LA APELACIÓN ejercida por la parte demandada contra la sentencia dictada en fecha 05 de febrero de 2009, dictada por el Juzgado Segundo del Municipio Guanare del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa.

SEGUNDO

PARCIALMENTE CON LUGAR la pretensión de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO sobre un inmueble ubicado en la carrera 6, esquina calle 21, Edificio V.d.M., Apartamento Nº 04, de esta ciudad de Guanare Estado Portuguesa, intentada por INMOBILIARIA MAYUPER, C.A., domiciliada en Guanare Estado Portuguesa, inscrita bajo el Nº 7.630, Tomo 62, Folio 245 fte. al 250 vto. del Libro de Registro Mercantil, en fecha 05-03-1.992, llevado por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil del Primer Circuito Judicial del Estado Portuguesa, representada por el Abogado J.M.F.Y., venezolano, mayor de edad, soltero, titular de la cédula de identidad N° 16.072.090, de este domicilio, contra SÉMIDA PARGAS JIMÉNEZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 4.238.277, de este domicilio; en consecuencia se condena a la arrendataria:

1. A la entrega material del inmueble objeto del presente juicio libre de personas y de bienes, constituido por un inmueble ubicado en la carrera 6, esquina calle 21, Edificio V.d.M., Apartamento Nº 04, de esta ciudad de Guanare Estado Portuguesa;

2. Al pago en la cantidad de MIL SEISCIENTOS OCHENTA BOLÍVARES (Bs. 1.680,ºº) por concepto de pensiones de arrendamiento vencidas e insolutas correspondientes a los meses de Marzo, Abril, Mayo, Junio, Julio, Agosto, Septiembre, Octubre, Noviembre, Diciembre de 2008 , Enero, Febrero, Marzo y Abril de 2009, a razón de Ciento Veinte Bolívares (Bs. 120,00) mensuales y los que cánones de arrendamientos que se sigan venciendo hasta la entrega definitiva del inmueble arrendado.

TERCERO

CON LUGAR LA RECONVENCIÓN, por Reintegro de Alquileres intentada por el apoderado judicial de la ciudadana SÉMIDA PARGAS JIMÉNEZ, Venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 4.238.277, de este domicilio, en contra de la INMOBILIARIA MAYUPER, C.A., domiciliada en Guanare Estado Portuguesa, inscrita bajo el Nº 7.630, Tomo 62, Folio 245 fte. al 250 vlto. Del Libro de Registro Mercantil, en fecha 05-03-1.992, llevado por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil del Primer Circuito Judicial del Estado Portuguesa, representada por el Abogado J.M.F.Y., venezolano, mayor de edad, soltero, titular de la cédula de identidad N° 16.072.090, de este domicilio, en consecuencia se condena a la arrendadora:

• Al pago de la cantidad de MIL CUATROCIENTOS CUARENTA BOLÍVARES (Bs. 1.440,00), por concepto de Reintegro Sobrealquileres cobrados en exceso en contravención a la resolución de Congelación de Alquileres, publicada en la referida Gaceta, contados a partir de julio de 2007 hasta febrero de 2008, ambos inclusive.

CUARTO

SE CONFIRMA en los términos expuestos la Sentencia Definitiva dictada en fecha 05 de febrero de 2009, por el Juzgado Segundo del Municipio Guanare del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa.

De conformidad con lo establecido en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas del recurso a la parte demandada-recurrente.

Se ordena al Tribunal a quo remitir a la Dirección de Inquilinato de la Alcaldía de Guanare estado Portuguesa, copia fotostática certificada de la presente decisión, una vez quede definitivamente firme la misma, de conformidad con lo establecido en el artículo 64 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Notifíquese a las partes y una vez conste en auto la última de las notificaciones, remítase con sus originales a su Tribunal de Origen.

Publíquese, regístrese y déjese la copia certificada correspondiente.

Dada, firmada y sellada en la Sala del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil del Tránsito y Agrario del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa. Guanare, a los veintiséis días del mes de mayo del año dos mil nueve (26-05-2009). Años: 199º de la Independencia y 150° de la Federación.

La Jueza Titular,

Abg. D.M.A.G..

El Secretario Titular,

Abg. F.J.M.V..

En la misma fecha se dictó y publicó a las 11:30 a.m. Conste.