Decisión de Juzgado Tercero Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de Caracas, de 25 de Abril de 2007

SENTENCIA DEFINITIVA (FUERA DE LAPSO)

Exp.: 29.405 / CIVIL / RECURSO

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE: EL

JUZGADO TERCERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL

Y DEL T.D.L.C.J.

DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS.

DEMANDANTE: ASOCIACIÓN CIVIL CENTRO MÉDICO PROFESIONAL LAS MERCEDES, inscrita ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Municipio Baruta del Estado Miranda el 11/12/2003, bajo el Nº 49, Tomo 25, Protocolo Primero; representada por sus directores H.S.G., Á.A.G.D.B. y M.B.B., venezolanos, mayores de edad y titulares de las cédulas de identidad Nos. V-10.803.498, V-4.090.539 y V-5.538.823 respectivamente.

APODERADOS: E.N.C. y F.T.O., abogados en ejercicio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 49.219 y 49.966, respectivamente.

DEMANDADA: ESTACIONAMIENTO LM 2002, C.A., sociedad mercantil inscrita ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda el 19/06/2002, bajo el Nº 49, Tomo 92-A-Pro.; representada por su gerente administrador AGOSTINHO D.D.O.N., quien es venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad No. V-14.876.250.

APODERADOS: D.E.C.A., abogado en ejercicio e inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 25.060.

MOTIVO: resolución de contrato.

I

Le corresponde a este Tribunal conocer del recurso de apelación intentado por la parte actora ASOCIACIÓN CIVIL CENTRO MÉDICO PROFESIONAL LAS MERCEDES contra la sentencia dictada el 14/12/2005 por el Juzgado Noveno de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró SIN LUGAR la demanda de resolución de contrato de arrendamiento que incoara la prenombrada ASOCIACIÓN CIVIL CENTRO MÉDICO PROFESIONAL LAS MERCEDES contra la sociedad mercantil ESTACIONAMIENTO LM 2002 C.A., sobre un inmueble constituido por los sótanos identificados con los números 1, 2 y 3 del edificio CENTRO PROFESIONAL LAS MERCEDES, situado en la Avenida Principal de Las Mercedes, Esquina con Calle Mucuchíes, urbanización Las Mercedes, Municipio Baruta del Estado Miranda.

De la revisión de las actuaciones que cursan en el presente expediente, se observa que:

El 15/12/2005, la parte actora apeló ante el a quo de la referida decisión, recurso que fue oído en ambos efectos el 21/12/2005, por lo que subieron las actuaciones al Tribunal distribuidor de Primera Instancia, donde en virtud del reparto realizado se le asignó su conocimiento a este Juzgado, que le dio entrada el 25/01/2005 y fijó el décimo (10º) día de despacho para dictar sentencia.

II

En síntesis, los argumentos de las partes se compendian a continuación:

El apoderado de la demandante señala que su representada celebró un contrato de arrendamiento con la sociedad mercantil ESTACIONAMIENTO LM 2002, C.A. sobre un inmueble constituido por los sótanos identificados con los números 1, 2 y 3 del edificio CENTRO PROFESIONAL LAS MERCEDES, situado en la Avenida Principal de Las Mercedes, Esquina con Calle Mucuchíes, urbanización Las Mercedes, Municipio Baruta del Estado Miranda.

Señala que la arrendataria se comprometió a utilizar el inmueble única y exclusivamente para el estacionamiento de vehículos y que daría “cabida especialmente y en un porcentaje mayor, a los vehículos de usuarios y clientes de los consultorios y locales que forman parte del Edificio Centro Médico Profesional Las Mercedes...”.

Manifiesta que la duración del contrato es de dos (2) años contados a partir del 01/03/2005 y prorrogable por un (1) año.

Expresa que se fijó el canon de arrendamiento en Bs. 2.500.000,oo mensuales que la arrendataria se comprometió a pagar por adelantado dentro de los primeros cinco (5) días de cada mes.

Sostiene que serían causales de resolución del contrato que la arrendataria se atrasara en el pago de dos (2) cualesquiera de las pensiones de arrendamiento, así como cualquier alteración o modificación del inmueble sin autorización de la arrendadora, y en fin, el incumplimiento de cualquiera de las obligaciones asumidas en el contrato, cuestión que daría derecho a la arrendadora a demandar los daños y perjuicios.

Afirma que su arrendataria ha incumplido su obligación de dar preferencia a los vehículos de los usuarios y clientes de los consultorios y locales que funcionan en el edificio y, por el contrario, estaciona vehículos de clientes de restaurantes aledaños, tales como AVANTI y C.R. entre las 12:00 a.m. y las 3:00 p.m., lo que ocasiona un caos cuando comienzan a llegar los vehículos de los usuarios y clientes de los consultorios y locales que funcionan en el edificio; además ha destinado 10 puestos de la tercera planta a depositar vehículos nuevos y ha demarcado dicha zona con el logo de “tucarro.com”.

Asegura que su arrendataria también habría incumplido su obligación de pagar los cánones de arrendamiento y que debe las mensualidades correspondientes a septiembre y octubre de 2005.

Fundamentó la demanda en el artículo 1.159, 1.160, 1.167, 1.264, 1.592 y 1.594 del Código Civil así como en el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Por ello demandó a la sociedad mercantil ESTACIONAMIENTO LM 2002, C.A., y solicitó:

1. La resolución del contrato de arrendamiento.

2. La entrega del inmueble totalmente desocupado, en las mismas buenas condiciones de mantenimiento y buen funcionamiento en que lo recibió y solvente en el pago de todos los servicios públicos y privados que utilizó y que siga utilizando.

Por su parte, el apoderado de la sociedad mercantil demandada negó, rechazó y contradijo tanto en los hechos como el derecho, la demanda interpuesta en contra de su representada.

Negó que su representada adeude los cánones de arrendamiento de septiembre y octubre de 2005 y alegó que pagó tales mensualidades mediante consignación de fecha 04/11/2005 en el expediente Nº 2005-8900 de la nomenclatura del Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas; y negó que el pago de los cánones de arrendamiento se hiciera por mensualidades adelantadas.

Afirmó que se había modificado la fecha de pago establecida en el contrato, pues ésta ya no era por mensualidades adelantadas sino por mes vencido “dentro de los cinco (5) días del mes” siguiente, lo que señaló en los siguientes términos:

(sic)… aunque en el contrato se señaló que los cánones de arrendamiento serían pagados dentro de los primeros cinco (5) días de cada mes, por mensualidades adelantadas, pago que se haría en las oficinas de la arrendadora, ello en la practica no se hizo así, pues hubo una modificación a dicha Cláusula desde el inicio del contrato, en cuanto a que el pago de los cánones de arrendamiento se harían por mes vencido…

…el mes de setiembre de 2005, correspondía pagarlo dentro de los cinco (5) días del mes de octubre de 2005, y el mes de octubre se pagaría los primeros 5 días del mes de noviembre, y así sucesivamente…

.

Negó e impugnó el valor probatorio de la inspección judicial evacuada por el Juzgado Vigésimo de Municipio de esta Circunscripción Judicial el 22/07/2005, por cuanto no se cumplió con el requisito legal de señalar expresamente “los hechos respecto a la necesidad de la inspección por sobrevenir perjuicio en el retardo”; porque el arrendatario debía indicar las horas hábiles para revisar el inmueble; porque se desnaturalizó la prueba de inspección extrajudicial y se procedió a evacuar una testimonial en los particulares sexto y séptimo; porque no se identificó al supuesto encargado que declaró con su nombre y cédula de identidad; porque si bien el tribunal se constituyó en el edificio Centro Médico Profesional Las Mercedes no consta que lo haya hecho específicamente en los sótanos 1, 2 y 3; porque no consta de dónde dimana el conocimiento del perito fotógrafo; porque la juez vició la inspección al emitir opinión al decir que se generaba el caos; porque algunas fotografías muestran la figura y el rostro de algunas personas; porque no habrían estado presentes los promoventes de la inspección y no firmaron el acta.

Por lo que solicitó se declare sin lugar la demanda y se condene en costas a la demandante.

La actora ante esta alzada solicitó se declare la nulidad de la sentencia apelada por “violar la ley aplicable, por haberse interpretado erróneamente una norma y por fundar el fallo en un falso supuesto”, al considerar que tanto la consignación de septiembre como la de octubre de 2005 eran extemporáneas y que se había modificado la fecha de pago del canon de arrendamiento. Negó que hubiera un acuerdo tácito o expreso para modificar la fecha de pago del canon de arrendamiento. Sostuvo que de los recibos de pago sólo puede probarse que los pagos eran extemporáneos pero nunca la intención de la arrendadora de cambiar la forma de recibir el pago.

Vencido el lapso para dictar sentencia, el fallo no se libró oportunamente; listo éste, se dicta con fundamento en las consideraciones siguientes:

Conforme al principio de la carga de la prueba, establecido en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.354 del Código Civil, los litigantes tienen la carga de acreditar la verdad de los hechos enunciados por ellos, y le permite al Juez, ante la carencia de pruebas, decidir quién deberá soportar las consecuencias de la omisión probatoria. Así, se valorarán las pruebas que constan en el expediente, a los fines de establecer cuáles de los hechos controvertidos en el proceso han sido demostrados:

Pruebas de la parte actora:

1) Folios 10 al 17 y 51 al 58, contrato de arrendamiento celebrado entre la ASOCIACIÓN CIVIL CENTRO MÉDICO PROFESIONAL LAS MERCEDES (arrendadora) y la sociedad mercantil ESTACIONAMIENTO LM 2002, C.A. (arrendataria) sobre un inmueble constituido por los sótanos identificados con los números 1, 2 y 3 del edificio CENTRO MÉDICO PROFESIONAL LAS MERCEDES, situado en la Avenida Principal de Las Mercedes, Esquina con Calle Mucuchíes, urbanización Las Mercedes, Municipio Autónomo Baruta, Distrito Sucre del Estado Miranda, el cual fue autenticado ante la Notaría Pública Cuarta del Municipio Baruta del Estado Miranda el 16/03/2005, bajo el Nº 57, Tomo 17, siendo que su vigencia comenzó el 01/03/2005. El contrato, en cuanto a los hechos pertinentes para la resolución de la litis, establece:

SEGUNDA: LA ARRENDATARIA se compromete a utilizar el inmueble identificado en la cláusula anterior única y exclusivamente para el estacionamiento de vehículos, dando cabida especialmente y en un porcentaje mayor, a los vehículos de usuarios y clientes de los consultorios y locales que forman parte del Edificio CENTRO MEDICO PROFESIONAL LAS MERCEDES, obligándose a mantenerlo abierto las veinticuatro (24) horas del día durante la vigencia de la relación arrendaticia...

CUARTA: La pensión mensual de arrendamiento convenido es la cantidad de... (Bs. 2.500.000,oo) mensuales, mas el impuesto al Valor Agregado (IVA), suma que será pagada por LA ARRENDATARIA a LA ARRENDADORA, dentro de los primeros cinco (5) días de cada mes por ADELANTADO, durante el plazo estipulado en este contrato, puntualmente en moneda de curso legal (...) Queda entendido que el atraso en el pago de dos (2) cualesquiera de las pensiones de arrendamiento a su vencimiento dará derecho a LA ARRENDADORA a demandar la resolución del contrato y a solicitar…

DECIMA TERCERA: La falta de pago de dos (2) cánones de arrendamiento, en la forma y condiciones estipuladas en este contrato o el incumplimiento de cualquiera de las obligaciones que aquí asume por parte de LA ARRENDATARIA, resolverá de pleno derecho el presente contrato…

.

2) Folios 18 al 45, inspección judicial evacuada por el Juzgado Vigésimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas el 22/07/2005, donde se dejó constancia que de los 63 vehículos estacionados se obtuvo la siguiente relación: el sótano 1 tiene capacidad para 18 vehículos y están ocupados en su totalidad; el sótano 2 tiene capacidad para 24 vehículos y todos están ocupados; y el sótano 3 tiene capacidad para 22 vehículos; asimismo se dejó constancia que hay 25 puestos fijos de médicos, que en el sótano 3 hay un área diferenciada con distintivos de “tucarro.com” de 10 puestos donde hay 8 vehículos nuevos y 16 motos y que también se estacionan vehículos provenientes de los restaurantes C.R. y Avanti.

3) Folio 46 al 50, copia del documento constitutivo de la ASOCIACIÓN CIVIL CENTRO MÉDICO PROFESIONAL LAS MERCEDES protocolizado ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Municipio Baruta del Estado Miranda el 11/12/2003, bajo el Nº 49, Tomo 25, Protocolo Primero.

4) Folios 110 al 115, inspección evacuada el 06/12/2005 por el juzgado a quo en los sótanos 1, 2 y 3 del edificio, donde se dejó constancia que no existe una oficina dedicada a la venta de vehículos y que de los 58 vehículos estacionados se obtuvo la siguiente relación: en el sótano 1 hay 14 vehículo de los cuales 6 son de médicos; en el sótano 2 hay 23 vehículos de los cuales 11 son de médicos; y en el sótano 3 hay 21 vehículos de los cuales 3 son de médicos; asimismo se dejó constancia de lo siguiente: “desconociendo de quienes son los vehículos restantes de cada sótano”.

5) Folios 78 al 83, confesión de la parte demandada vertida en la contestación de la demandada cuando reconoce que en el contrato se había estipulado que el pago de los cánones de arrendamiento sería dentro de los cinco (05) días de cada mes por mensualidades adelantadas.

Pruebas de la parte demandada:

1. Folio 64 al 71 y 88 al 95 y 102 al 103, copia certificada del expediente Nº 2005-89006 de la nomenclatura del Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, donde constan las consignaciones realizadas por ESTACIONAMIENTO LM 2002, C.A. a favor de ASOCIACIÓN CIVIL CENTRO MEDICO PROFESIONAL LAS MERCEDES del canon de los meses de septiembre y octubre de 2005 depositados el 04/11/2005; así como la copia al consignatario de tales depósitos.

2. Folios 72 al 77 y 96 al 101, original de los recibos de los cánones de arrendamiento de los meses de marzo, abril, mayo, junio, julio y agosto de 2005.

El documento auténtico consignado por la actora y reseñado 1), no fue impugnado ni tachado por la contraparte en la oportunidad procesal pertinente, razón por la cual conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y el artículo 1.357 del Código Civil hace plena prueba.

Los documentos públicos presentados por el actor e identificados en el número 3) así como el consignado por el demandado referido con la letra A), de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil se les otorga valor probatorio.

En cuanto a las inspecciones que se identificaron con el número 2), que fuera evacuada extra litem, así como aquella que se refirió con el número 4), que fuera promovida y evacuada durante la estación de la prueba, quedan ambas desechadas del proceso dado que de una parte, sus resultados son contradictorios entre sí, y de la otra, siendo la inspección judicial una prueba en la que es el propio juez quien percibe los hechos que interesan a la litis, en el caso concreto se advierte de ambas inspecciones que las mismas fueron desvirtuadas en su esencia por los jueces que las practicaron, ya que en ambas se procedió a dejar constancia de lo que una persona les manifestó, como el caso de la cantidad de vehículos que corresponderían a médicos, no de lo que el propio Juez pudo percibir por sus sentidos. Luego, si la probanza estaba dirigida a constatar el hecho de la propiedad o procedencia de los vehículos estacionados en los locales arrendados, entonces la prueba no puede hacerse dejando constancia de lo que cualquier persona diga a ese respecto, porque la prueba no se promovió con el fin de recoger ese dicho y es ahí donde radica la desnaturalización del medio. De allí pues que la prueba no puede ser valorada por el Tribunal y así se declara.

Los instrumentos privados referidos en la letra B), se tienen por reconocidos a tenor de lo dispuesto en los artículos 443 y 444 del Código de Procedimiento Civil y se les otorga valor probatorio.

En cuanto a la confesión de la parte demandada vertida en la contestación de la demanda considera este juzgador que la misma tiene pleno valor probatorio al ser reconocido expresamente un hecho afirmado en la demanda por el contendor, como es el que se refiere al pago de la pensión de arrendamiento por mes adelantado, hecho que igualmente demuestra el contrato de arrendamiento consignado por la demandante.

La parte actora adujo que el arrendatario no había pagado el canon de arrendamiento de septiembre y octubre de 2005, a razón de Bs. 2.500.000,oo cada uno, lo que en total suma Bs. 5.000.000,oo.

La obligación del arrendatario de pagar el precio del arrendamiento conforme se obligó debe responder a la cantidad a pagar, el tiempo o momento en que debe pagar y el lugar en donde debe ocurrir ese pago.

En este caso adquiere particular relevancia el contenido del artículo 1.354 del Código Civil, que dice:

Artículo 1.354: “Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación”.

La jurisprudencia ha señalado reiteradamente que para probar la obligación derivada de un contrato basta con presentar el instrumento donde consta su celebración, porque de él se derivan todos los efectos legales, previstos o no por las partes.

El actor demostró la obligación demandada presentando el contrato de arrendamiento, donde constan las obligaciones recíprocas que asumieron las partes y el monto del canon que estaba obligado a pagar el arrendatario, documentos éstos que merecen plena fe probatoria, por ello a criterio de este sentenciador logró demostrar la existencia de la obligación demandada.

También ha sido pacífica la jurisprudencia en reconocer que a la parte actora no le corresponde demostrar el no pago o el incumplimiento, porque ello implicaría la aportación de una prueba negativa, lo cual es contrario a derecho, y que, en consecuencia, es el demandado quien debe probar que pagó o que cumplió con sus obligaciones contractuales.

La obligación de la arrendataria de pagar el precio del arriendo conforme se obligó debe responder a la cantidad a pagar, el tiempo o momento en que debe pagar y el lugar en donde debe ocurrir ese pago.

En el ámbito civil, el arrendatario debe pagar el alquiler en los términos convenidos (Ord. 2º, Art. 1.592 Código Civil) y, además, las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas (Art. 1.264 idem). Según estas normas bien puede inferirse que las partes pueden estipular que el arrendatario pague el precio arrendaticio anticipadamente, esto es, antes del vencimiento del período de tiempo correspondiente. Si de tal manera han actuado las partes se comprende que el arrendatario no puede infringir permisivamente tal obligación, porque en el ámbito inquilinario la obligación así contraída tiene fuerza obligatoria en razón de que el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios expresa: “Cuando el arrendador de un inmueble rehusare expresa o tácitamente a recibir el pago de la pensión de arrendamiento vencida de acuerdo con lo convencionalmente pactado, podrá el arrendatario o cualquier persona … consignarla…”, derecho que no requiere de explicación adicional alguna por su terminante claridad, pues se puede ver que la norma indica que el pago del alquiler puede convenirse según lo que las partes hayan pactado, lo que incluye convenir el pago del arriendo por mes anticipado, por aquello de que en la interpretación de los contratos o actos que presenten oscuridad, ambigüedad o deficiencia, es deber del juez atenerse al propósito e intención de las partes o de los otorgantes, teniendo como norte la exigencia de la ley, la verdad y la buena fe.

En virtud del principio de buena fe y de los que derivan de ella entendida en un sentido objetivo, principios que la doctrina ha denominado de responsabilidad del declarante y de la confianza del destinatario, las declaraciones de voluntad deben interpretarse en el sentido más conforme con la confianza que hayan podido suscitar en el otro contratante. En otras palabras, en la interpretación de los contratos sólo puede tenerse en cuenta la voluntad del declarante en la medida que ésta sea conforme con el significado que le atribuya un sujeto justo y razonable; así lo exige el principio de seguridad jurídica. Especialmente el juez debe valorar la confianza nacida en la otra parte de que la declaración posee un significado objetivo pues, en tal hipótesis, será determinante el significado de la declaración como ha sido entendida, sin hacer referencia a la voluntad interna.

En el caso concreto, la parte demandada demostró haber consignado el canon de arrendamiento y en el expediente de consignaciones constan los depósitos realizados en relación con esas dos (2) pensiones que fueron demandadas como insolutas.

La única excepción al cumplimiento de la obligación en los términos convenidos en el contrato debe estar delimitada por los principios recogidos en la legislación especial inquilinaria, cuyas disposiciones revisten carácter de orden público.

El mencionado artículo 51 del Decreto con rango y fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios permite al arrendatario consignar el pago dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad, sólo en caso de que el arrendador se haya rehusado expresa o tácitamente a recibir el pago, conforme puede leerse de su texto que es del tenor siguiente:

“Cuando el arrendador de un inmueble rehusare expresa o tácitamente recibir el pago de la pensión de arrendamiento vencida de acuerdo con lo convencionalmente pactado, podrá el arrendatario o cualquier persona debidamente identificada que actúe en nombre y descargo del arrendatario, consignarla por ante el Tribunal de Municipio competente por la ubicación del inmueble, dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad“ (subrayas del Tribunal).

En el expediente de consignaciones aportado por la sociedad mercantil demandada se evidencia que ésta consignó los cánones de arrendamiento de septiembre y octubre de 2005 el 04/11/2005.

Ahora bien, el vencimiento del plazo para el pago de los arriendos es por pensión anticipada, de donde se tiene que en el caso sub-lite la ley concedió al arrendatario para consignar el canon de arrendamiento de septiembre hasta el 20/09/2005 y el de octubre hasta el 20/10/2005, dado que los contratantes convinieron el pago de la pensión arrendaticia en los “primeros cinco (5) días de cada mes por ADELANTADO”. Siendo así devienen extemporáneos por demorados el pago de los arriendos de septiembre y octubre de 2005. De lo anterior puede colegirse que la arrendataria incumplió en el pago del canon de arrendamiento de los meses de septiembre y octubre de 2005, lo que es suficiente para producir la quiebra del contrato de locación, toda vez que en éste las partes convinieron expresamente que se requeriría que tal incumplimiento se produjera durante dos (2) mensualidades para que la arrendadora pudiese acudir a la vía judicial y solicitar la resolución del contrato. Así se decide.

El alegato primordial de la defensa expuesta por la demandada es que demudó la realidad contractual en cuanto a la oportunidad para realizar el pago, de pensiones por mes adelantado a pensiones por mes vencido, alegación que intenta demostrar con la fechas en las que consignó el pago de los cánones de marzo a agosto de 2005 a su arrendadora y que constan en los recibos librados por ésta.

Si bien la conducta de las partes puede demudar la realidad de un contrato, sin embargo esa conducta debe manifestarse de manera visible, no enterrada en la conciencia de los contratantes, en otras palabras, no es suficiente para demostrar el cambio de la realidad de un contrato los actos desarrollados por una sola de las partes y menos cuando tales actos constituyen incumplimientos al contrato mismo de los que quiere sacar provecho el incumplidor y que no encuentran eco en el quehacer del otro contratante.

Así las cosas, entiende el Tribunal que si bien el pago demorado de las pensiones de arrendamiento por parte del arrendatario es una conducta que riñe con la convención de las partes, sin embargo podría demudar la realidad del contrato si tal quehacer es tolerado sin queja por el acreedor, ya que las acciones que derivan de la mora en materia civil, son en esencia renunciables por quien tiene legitimación para ejercerlas. Su renuncia puede derivar de una manifestación expresa de voluntad del legitimado en el ejercicio del derecho de acción o de una conducta de éste manifestada en actos de comportamiento que concluyan en poner en evidencia una voluntad exteriorizada de querer renunciar al ejercicio del mencionado derecho. La voluntad de la demandante en el caso concreto de aceptar el pago de las pensiones arrendaticias de los meses de marzo, abril, mayo, junio, julio y agosto de 2005 con mora de 5 a 9 días en cada mes, no equivale a un acto de mayor comportamiento que despeje de duda la intención que tendría de renunciar a su legitimación de acudir a los estrados judiciales para exigir la resolución del contrato porque lisa y llanamente la mora delatada por la demandada y que en su sentir habría demudado la realidad contractual, no le daba legitimación a la actora para accionar la resolución del contrato dado que conforme a éste se requería de una mora en el pago de dos mensualidades. Cosa distinta habría sido si la demandante con la mora que en este procedimiento le acuña a su deudora le hubiere aceptado el pago de los arriendos de los meses de septiembre y octubre de 2005 después del 20 de este último mes, porque en tal caso sí habría purgado la mora y esa purga habría constituido un acto de mayor comportamiento que se entendería como una conducta que demudaría la realidad del contrato.

En rigor, referente a la fecha de pago del canon de arrendamiento considera este juzgador que la misma debe atenerse a lo expresamente acordado por las partes en el contrato, es decir, que la arrendataria está obligada a pagar el canon “dentro de los primeros cinco (5) días de cada mes por ADELANTADO”, sin perjuicio del derecho que le asiste de consignarlo en los plazos que a su favor previó la legislación especial inquilinaria, toda vez que de los recibos no puede deducirse ningún acuerdo tácito que modificara esa fecha y de ellos sólo puede presumirse el acaecimiento de incumplimientos no graves del contrato que no legitimaban al arrendador para pedir la resolución o cumplimiento judicial del convenio ya que los arriendos se habrían pagado entre los días 5 al 9 del mes vencido lo que ocurrió durante los meses de marzo, abril, mayo, junio, julio y agosto de 2005. Así se decide.

La parte actora también invocó el incumplimiento de la arrendataria de su obligación de usar el inmueble única y exclusivamente para el estacionamiento de vehículos así como aceptar un porcentaje mayor de vehículos de los usuarios y clientes de los consultorios y locales del edificio.

En cuanto al primero de estos particulares supuestamente habría incumplido la arrendataria por tener depositados en el estacionamiento vehículos nuevos destinados a la venta; sin embargo, de las pruebas aportadas por las partes no consta si la arrendataria participa en la venta de tales vehículos o si por el contrario como parte de su negocio de estacionamiento tiene aparcados en el estacionamiento unos vehículos que otro ha destinado a la venta; por lo que deben desestimarse los alegatos de la parte actora sobre este particular. Así se decide.

Sobre el segundo de los particulares que se refiere a los porcentajes de vehículos aparcados en el estacionamiento, tampoco resultan suficientes los datos aportados por las inspecciones para declarar la quiebra del contrato de arrendamiento, toda vez que se cuenta con datos sobre el número de vehículos que pertenecen a los médicos pero se desconoce en qué porcentaje los otros vehículos estacionados son de usuarios y clientes del edifico o de clientes de los restaurantes y negocios aledaños, por lo que deben desestimarse los alegatos de la parte actora sobre este particular. Así se decide.

El artículo 1.159 del Código Civil regula los efectos de los contratos y expresa que el contrato es ley entre las partes, por lo que éstas están obligadas a cumplir con las obligaciones que asumieron y dejaron evidenciadas en cada una de las cláusulas del mismo, los cuales además están regidos por el principio de buena fe que debe imperar en el momento en que las partes cumplan con sus obligaciones, tal como lo dispone el artículo 1.160 eiusdem. Asimismo el artículo 1.167 del Código Civil establece que ante el incumplimiento de una de las partes, la otra puede a su elección demandar el cumplimiento o la resolución del mismo y los daños y perjuicios a los que haya lugar.

Por los razonamientos explanados este Tribunal considera que la presente demanda debe prosperar en derecho. Así se decide.

III

En mérito de todo cuanto antecede este Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del T.d.l.C.J. del Área Metropolitana de Caracas administrando justicia en nombre de la República y por autoridad de la ley, ha decidido:

PRIMERO

declarar CON LUGAR la apelación de la ASOCIACIÓN CIVIL CENTRO MÉDICO PROFESIONAL LAS MERCEDES contra la sentencia dictada el 14/12/2005 por el Juzgado Noveno de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró SIN LUGAR la demanda de resolución de contrato de arrendamiento que incoara la prenombrada ASOCIACIÓN CIVIL contra la sociedad mercantil ESTACIONAMIENTO LM 2002 C.A.;

SEGUNDO

declarar CON LUGAR la demanda de resolución de contrato de arrendamiento que incoara la ASOCIACIÓN CIVIL CENTRO MÉDICO PROFESIONAL LAS MERCEDES contra la sociedad mercantil ESTACIONAMIENTO LM 2002, C.A., ambas identificadas en el encabezamiento de la decisión;

TERCERO

como consecuencia de los anteriores pronunciamientos, declarar resuelto el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes en fecha 16 de marzo de 2005, ante la Notaría Pública Cuarta del Municipio Baruta del Estado Miranda, anotado bajo el número 57, tomo 17 de los Libros de Autenticaciones;

CUARTO

como consecuencia de las anteriores declaraciones, condenar a la demandada ESTACIONAMIENTO LM 2002 C.A., a entregar totalmente desocupado, en las mismas buenas condiciones de mantenimiento y buen funcionamiento en que lo recibió y solvente en el pago de los servicios públicos el objeto del contrato de arrendamiento constituido por los sótanos identificados con los números 1, 2 y 3 del edificio CENTRO PROFESIONAL LAS MERCEDES, situado en la Avenida Principal de Las Mercedes, Esquina con Calle Mucuchíes, urbanización Las Mercedes, Municipio Baruta del Estado Miranda, Caracas.

Las costas del recurso son de cargo de la demandada.

Queda REVOCADA la decisión apelada.

Publíquese, regístrese, notifíquese, déjese copia y en su oportunidad, devuélvase el expediente al a-quo.

Dada, firmada y sellada en la sala de despacho del Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del T.d.l.C.J. del Área Metropolitana de Caracas, en Caracas, a los VEINTICINCO (25) días del mes de ABRIL de dos mil siete (2007). Años: 197° de la Independencia y 148° de la Federación.

EL JUEZ,

GERVIS A. TORREALBA.

EL SECRETARIO Acc.,

P.M.B.