Decisión nº 10.144-DEF-CIV de Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y del Transito de Caracas, de 21 de Julio de 2010

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

JUZGADO SUPERIOR PRIMERO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS

VISTOS

con sus antecedentes.

1. IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES.-

   PARTE ACTORA RECONVENIDA: ciudadana MEI L.L.Z., venezolana, mayor de edad, de este domicilio, portadora de la cédula de identidad Nº 14.427.280.

   APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA RECONVENIDA: abogado en ejercicio R.J.D.M., inscrito en el inpreabogado bajo el Nº 95.927.

   PARTE DEMANDADA RECONVINIENTE: sociedad mercantil de este domicilio, ZAZPIAK INVERSIONES, C.A., inscrita en el Registro Mercantil Segundo II de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha 27 de octubre de 1993, bajo el Nº 4, Tomo 50-A.

   APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA RECONVINIENTE: abogado en ejercicio Omar Enrique Bermudez Adrianza, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 77.990.

2. ACTUACIONES ANTE ESTA INSTANCIA.-

   Suben los autos a esta Alzada en virtud de la apelación interpuesta el 02 de abril de 2009 (f.90) ratificada en fechas 25.11.2009 (f.101) y el 23.10.2009 (f.109), por el abogado I.F.d.A., en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada reconviniente, sociedad mercantil ZAZPIAK INVERSIONES, C.A., contra la decisión dictada el 07.08.2007 (f.63 AL 85), por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró parcialmente con lugar la demanda de reintegro de alquileres incoada por la ciudadana MEI L.L.Z. contra la sociedad mercantil ZAZPIAK INVERSIONES, C.A.; y sin lugar la reconvención por Resolución de Contrato de Arrendamiento interpuesta por la sociedad mercantil ZAZPIAK INVERSIONES, C.A. contra la ciudadana MEI L.L.Z..

   Cumplida la insaculación de ley en fecha 14 de junio de 2010 correspondió a este Juzgado Superior Primero el conocimiento de la causa (f.133), quien por auto de fecha 18 de junio de 2009 (f.134) recibió el expediente, le dio entrada y el trámite breve.

   Dentro de la oportunidad para decidir, se hace con sujeción en las siguientes consideraciones.

3. BREVE RELACIÓN DE LOS HECHOS.-

   Se inició la presente demanda por reintegro de alquileres arrendaticios por ante el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Transito y Bancario de esta Circunscripción Judicial, incoada por la ciudadana MEI L.L.Z. contra la sociedad mercantil ZAZPIAK INVERSIONES, C.A.

   Por auto del 01.02.2006 (f.17 1ª p), el Juzgado de la causa admite la anterior demanda y le dio el trámite de juicio breve previsto en el Código de Procedimiento Civil.

   En fecha 26.06.2006 (f.42 al 47 1ª p) la parte demandada dio contestación al fondo de la demanda y reconvino a la parte actora.

   En fecha 31.07.2006 (f.179 al 187, 1ª p) la parte actora opuso las cuestiones previas 2º, 3º, 6º y 8º a la reconvención incoada por la parte demandada. Y en fecha 31.07.2006 (f.207 al 212, 1ª p) dio contestación al fondo de la reconvención.

   La parte demandada en fecha 02.08.2006 (f.267 al 270, 1ª p) dio contestación a las cuestiones previas opuestas por la parte actora.

   En fecha 07.08.2006 (f.271 y 272, 1ª p) la parte demandante presentó escrito de promoción de pruebas, siendo proveído por auto de fecha 08.08.2006 (f.345, 1ª p).

   Seguidamente en fecha 09.08.2006 (f.348 y 349, 1ª p) la parte demandada presentó escrito de promoción de pruebas, siendo respectivamente proveído por auto del 11.08.2006 (f.482, 1ª p).

   El 01.03.2007 (f.16 al 33, 2ª p) la parte demandada y actora respectivamente presentaron escritos de Informes.

   El Tribunal de la causa dictó sentencia definitiva en fecha 07.08.2007 (f.63 al 85, 2ª p), siendo apelada la misma el 02 de abril de 2009 (f.90, 2ª p), y ratificada en fechas 25.11.2009 (f.101, 2ª p) y el 23.10.2009 (f.109, 2ª p) por el apoderado judicial de la parte demandada.

   Por auto del 04.06.2010 (f.130, 2ª p) el tribunal oye la apelación y acuerda la remisión de los autos al Juzgado Superior distribuidor de turno.

4. MOTIVACIONES PARA DECIDIR.-

   1. Punto/s Previo/s

      1. Del tema de apelación

         La sentencia apelada dictada el 07 de agosto de 2007 por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial decidió lo siguiente:

         PRIMERO: declarar PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda por reintegro de sobrealquileres incoada por la ciudadana MEI L.L.Z. en contra de la empresa ZAZPIAK INVERSIONES, C.A., ambas suficientemente identificadas en el encabezamiento de esta decisión. SEGUNDO: como consecuencia del anterior pronunciamiento, se condena a la demandada a pagar a la ciudadana MEI L.L.Z. la cantidad de un millón novecientos ocho mil setecientos nueve bolívares con cincuenta y cinco céntimos (Bs. 1.908.709,55) por concepto de sobrealquileres pagados durante los meses comprendidos entre julio de 2004 y mayo de 2005. TERCERO: declarar SIN LUGAR la reconvención por resolución de contrato propuesta por la empresa ZAZPIAK INVERSIONES, C.A. en contra de la ciudadana MEI L.L.Z.. Sin costas en la demanda principal, mientras que las de la reconvención se cargan a la demandada reconviniente.

         Contra dicho fallo quien se alza es la parte demandada, y se alza en lo relativo a la declaratoria sin lugar de la reconvención por ella interpuesta, es decir, contra el punto tercero de la dispositiva donde se decide “declarar SIN LUGAR la reconvención por resolución de contrato propuesta por la empresa ZAZPIAK INVERSIONES, C.A. en contra de la ciudadana MEI L.L.Z.”.

         Quiere decir, y así lo expresa la parte actora en sus diligencias de apelación que su recurso se limita a cuestionar la improcedencia de su reconvención, de modo que la materia relativa a la demanda principal por reintegro de alquileres ha de permanecer incólume, consecuenciando que queden firmes los puntos Primero, Segundo y exención de costas de la acción del dispositivo del fallo, por estar conforme con ellos la apelante. ASI SE ESTABLECE.

         Luego, hay una apelación parcial sobre el punto tercero antes anotado y sobre el cual deviene el conocimiento a este Juzgado Superior, esto es, la declaratoria SIN LUGAR la reconvención por resolución de contrato propuesta por la empresa ZAZPIAK INVERISONES, C.A. en contra de la ciudadana MEI L.L.Z..

         Esa constituye la materia a decidir, y sólo bajo una óptica relacionada con la Reconvención es que se dictará la decisión. ASI SE DECLARA.

      2. De la trabazón de la Reconvención

         Conjuntamente con su escrito de contestación a la demanda la sociedad mercantil ZAZPIAK INVERSIONES, C.A. reconvino a la parte actora, señalando:

         La inquilina MEI L.L.Z., venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad No. 14.247.280, ha infringido gravemente el contrato de arrendamiento suscrito, así como la ley especial de Arrendamientos Inmobiliarios y las disposiciones aplicables del Código Civil, al no cumplir con su obligación principal de pagar el alquiler en la forma convenida.

         En efecto, se desprende del legajo de copias que anexamos marcada 5, libradas por el Juzgado vigésimo Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial, especializado en consignaciones, expediente No.20036717, continente de las consignaciones de alquileres a favor de nuestra representada realizadas por la actora reconvenida, que los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de Junio, Julio y Agosto de 2004, fueron consignadas en un solo acto en fecha 07/09/2004, en violación a la naturaleza del contrato locativo, de tracto y cumplimiento sucesivo, e infracción grave al artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que obliga a hacer esa consignación “…dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad.”

         La misma actitud intransigente e ilegal de la actora reconvenida, quedó verificada en las consignaciones subsiguientes, que denunciamos ilícitas e impiden declarar a la inquilina en estado de solvencia, y que enumeramos de seguidas:

         1. Los alquileres de septiembre y Octubre de 2004 fueron consignados el mismo mes en que fueron causados, y no como dice la ley, cuya norma citamos.

         2. El alquiler de Diciembre 2004 y enero 2005, fueron depositado el 18/01/2005.

         3. El alquiler de Febrero, marzo y Abril de 2005, fue consignado extemporáneamente, es decir, fuera de los quince días que establece la ley.

         4. Los alquileres de mayo, Junio, Julio, Agosto, Septiembre y Octubre de 2005, no sólo se depositaron por una cantidad que no fue la convenida por las partes, sino que fueron consignados todas en la misma fecha 20-09-2005, en una actuación totalmente ilegal y en abuso de derecho.

         5. Las mensualidades de Noviembre y Diciembre de 2005, fueron depositadas el 20 de octubre de ese año.

         6. La de Enero de 2006 lo fue en Noviembre de 2005.

         7. La de Febrero de 2006 la hizo en Enero de ese año.

         8. La de Marzo de 2006, el primero de ese mes, al igual que la de Abril, que se hizo el 17 del mismo mes.

         En síntesis, la actora reconvenida ha burlado sus obligaciones contractuales y legales, depositando los alquileres a que está obligada, no sólo en una suma inferior a la pactada, haciendo justicia por propia mano, sino que en forma extemporánea, por adelantado o, simplemente, consignando varios meses a su antojo, lo cual merece la sanción legal de resolución que pediremos mas adelante.

         (…Omissis…)

         De conformidad con los hechos expuestos, las documentales producidas y el derecho alegado, nuestra representada es arrendadora del inmueble objeto de esta demanda, con todos los derechos y acciones que de esa relación derivan, entre ellas la posibilidad de demandar la resolución del contrato producido por la actora reconvenida, por haber la inquilina dejado de pagar el alquiler en la forma convenida y en contravención a la ley; haciendo procedente esta demanda.

         (…Omissis…)

         Conforme a lo expuesto y en la representación invocada, acudimos ante su competente autoridad, a los fines de demandar como formalmente lo hacemos en este acto a MEI L.L.Z., ya identificada, en su carácter de arrendataria del inmueble descrito en este libelo, para que convenga, o en su defecto así sea condenada por este Tribunal, en lo siguiente:

         PRIMERO: Que no ha pagado a nuestra representada el alquiler convenido de Bs.180.000 mensual, en la forma establecida en el contrato, esto es, dentro de los quince días siguientes al vencimiento de cada mes calendario.

         SEGUNDO: Que por su grave incumplimiento de las obligaciones señaladas en este libelo, queda resuelto el contrato de arrendamiento y debe hacer entrega inmediata del inmueble objeto del contrato, libre de bienes y personas y en buenas condiciones de uso y conservación.

         TERCERO: Que debe indemnizar a mi representada en la cantidad de DOS MILLONES CIENTO SESENTA MIL BOLÍVARES (Bs.2.160.000), que han dejado de percibir y legítimamente le corresponden, calculándose este perjuicio con base a la pensión establecida de CIENTO OCEHNTA MIL BOLÍVARES (Bs.180.000) mensuales hasta la entrega definitiva del inmueble.

         Estimamos esta reconvención en DIEZ MILLONES DE BOLÍVARES (Bs.10.000.000)

         Luego, la parte actora ciudadana MEI L.L.Z. dio contestación a la Reconvención propuesta, en los siguientes términos:

         …Niego, Rechazo y Contradigo lo alegado por los supuestos apoderados de la parte actora, en relación de una actitud intransigente e ilegal de la arrendataria reconvenida. La administradora por orden de los Directores de Zazpiak Inversiones, C.A. permitía y aceptaba que los arrendatarios pagaran sus cánones de arrendamientos, sin importarles el día y menos lo estipulado en el contrato. El norte de los Directores de la propietaria del inmueble era, que los arrendatarios cancelaran su obligación sin importarles cuando y como. Esto se hizo uso y costumbre, no solo en mi representada, sino en cada arrendatario y así era aceptado favorablemente por la administradora, con órdenes expresas. (…Omissis…) Desde que se inicio la relación contractual, se verifica la aceptación de la administradora de pagos atrasados o adelantados, inclusive aceptar el pago de un año completo. Mi mandante quedo cesante, por cierre del restaurante donde laboraba, y lo poco que le dieron de prestaciones, en vez de usarlo, prefirió pagar los cánones de arrendamientos por adelantado con aceptación de la administradora. (…) a los Directores de Zazpiak Inversiones C.A. lo que le interesa es el pago del arrendamiento de los inmuebles propiedad de su representada, convirtiéndose en uso y costumbre, tanto para la empresa, administradora, y por ende para mi representada.

         Con respecto al monto pactado del canon mensual alego lo siguiente: Quien pacta el monto no es el arrendatario, es el arrendador o el propietario del inmueble, obligando al arrendatario a convenir en el pago y éste por la necesidad de vivienda, acepta las condiciones del arrendador o del propietario del inmueble. Es fácil decir, que el arrendatario aceptó, lo que no es fácil es “admitir” que el arrendador o el propietario de un inmueble condicionó el pago. Al posible arrendatario, no se le pregunta, cuanto se quiere pagar o cuanto puede pagar mensual. En este caso, mi representada cancelaba en su primer año de contrato la cantidad de Ciento Cincuenta Mil Bolívares (Bs. 150.000), y en el segundo año la cantidad de Ciento Ochenta Mil Bolívares (Bs. 180.000) mensuales, más el recibo de condominio, el cual es fluctuante o variable cada mes, de acuerdo a los gastos de las cosas comunes. Estos gastos de por condominio, no fueron compartidos por la arrendadora y menos por la propietaria del inmueble, tal como lo establece el artículo 19 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que estipula que: “En las edificaciones sujetas a regulación, que consten de unidades independientes consideradas, cualquiera que fuere su uso, dadas en arrendamientos y que no estén comprendidas en el régimen de propiedad horizontal; el pago de los gastos de aseo, conservación, agua, energía eléctrica y cualquier otro servicio similar, podrá ser fijado por las partes contratantes, siempre y cuando no exceda de un veinticinco (25%) como dicta la Ley, a la Administradora Danoral C.A. por la amenaza de dicha administradora de cortarle el servicio de agua.

         Bajo esos términos quedó trabada la reconvención en esta litis. ASI SE DECLARA.

         La parte reconviniente fundamenta su resolución contractual en el presunto incumplimiento de la arrendataria en el cumplimiento de sus obligaciones al pagar los cánones de manera prematura, y por una cantidad menor a la debida.

         Por su parte la parte reconvenida plantea que el pago prematuro de la merced arrendaticia se hizo uso y costumbre entre las partes contratantes, siendo aceptada ésta modalidad por la arrendadora, y que en tal sentido, mal puede calificarse como incumplimiento de las obligaciones. Por otra parte, argumenta que la cantidad del canon es la establecida por la arrendadora, quedando obligando la arrendataria a convenir en su pago, de modo que tampoco se incumple con esta obligación. ASI SE ESTABLECE.

         c. De la Inadmisibilidad de la Reconvención

         Conviene como punto previo examinar la admisibilidad de la presente acción resolutoria, consecuenciando para este sentenciador entrar a analizar la naturaleza temporal del contrato de arrendamiento, tal como lo permisa el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, para con ello, determinar la viabilidad de la resolución interpuesta.

         A este respecto, el contrato arrendaticio consignado junto al libelo de la demanda con fecha de inicio el 01 de Julio de 2002 y de vencimiento el 01 de Julio de 2003, nos dice en su Cláusula Cuarta lo siguiente:

         La duración del presente Contrato de Arrendamiento es de un año (01) fijo, que comenzará a regir a partir del 01 de J.d.D.M.D. (1-7-2.002), con prórrogas iguales. Al término del mismo si la arrendataria desea permanecer en el inmueble arrendado para uso y goce, deberá notificarlo a la arrendadora con Sesenta (60) días de anticipación al vencimiento del contrato, con el fin de firmar el nuevo contrato. En el contrato se incluirá el nuevo canon de arrendamiento que será de un porcentaje de acuerdo al índice de inflación para la fecha. En el caso de que LA ARRENDADORA no deseare renovar el contrato, lo notificará a la arrendataria con Sesenta (60) días de anticipación al vencimiento por telegrama con acuse de recibo otorgándole la prórroga legal prevista en los artículos 38 y siguientes de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

         Ahora bien, en una suerte de examen de la cláusula Cuarta del contrato suscrito por las partes actuantes en el presente juicio en fecha 01 de julio de 2002, queda entendido que las partes, sin duda alguna se avinieron a una relación contractual de tiempo determinado (un año), prorrogables por períodos iguales. Si bien es determinante y clara la voluntad de las partes de conferirle al contrato de arrendamiento un término fijo, este hecho por sí sólo no le hace inmodificable por eventos posteriores o por mandato legal.

         El contrato de arrendamiento conforme a la cláusula Cuarta, será renovable siempre que al término del mismo, la arrendataria notificare a la arrendadora, con sesenta (60) días de anticipación, su deseo de permanecer en el inmueble arrendado, esto con el fin de firmar el nuevo contrato y la nueva merced arrendaticia. Por otro lado se estableció que en caso de la arrendadora no desear renovar el contrato, ésta deberá de notificárselo a la arrendataria con sesenta (60) días de anticipación al vencimiento del mismo.

         En este sentido, se establece la obligación de la arrendataria de notificar a la arrendadora, con sesenta (60) días de anticipación, su deseo de continuar en uso y goce del inmueble, esto con el fin de firmar el nuevo contrato.

         Sin embargo, no se acredita en autos la celebración de nuevo contrato al término del primero, celebrado el 01 de Julio del 2002, cuya fecha de conclusión sería el 01 de Julio de 2003. Quiere decir que la ausencia de nuevo contrato hace presumir dos situaciones: la primera, es que al término del primer contrato, la arrendataria no notificó a la arrendadora su deseo de permanecer en el inmueble arrendado, a los fines de celebrar un nuevo contrato; y la segunda es que, no obstante la ausencia de notificación, la arrendadora permitió a la arrendataria seguir en el uso del inmueble.

         En efecto, la ausencia de nuevo contrato, nos conduce a determinar que la relación locativa vigente es la contraída el 01 de Julio del 2002, sin que las partes hayan manifestado por escrito su intención de prorrogarlo. En consecuencia, debe entenderse el presente contrato está tácitamente reconducido, al permanecer la reconvenida en el inmueble, sin oposición de la reconviniente, tornándose el contrato a tiempo indeterminado, dado que se dan los supuestos para que ésta ocurra, exartículo 1600 del Código Civil. ASI SE ESTABLECE.

         Ahora bien, precisada la naturaleza temporal del contrato de arrendamiento en el caso bajo litis, se puede afirmar que ha sido intentada vía reconvención una resolución de contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado por presunto incumplimiento de las obligaciones del arrendatario. De manera que esto obliga a quien sentencia a hacer las siguientes consideraciones preliminares.

         No cabe duda de la viabilidad de la resolución del contrato de arrendamiento en los casos de contratos a tiempo determinado, cuando el inquilino incumple cualquiera de las obligaciones consagradas en la ley o incluso las contractuales. Pudiendo ser las principales que prescribe el artículo 1592 del Código Civil así:

         Artículo 1.592. El arrendatario tiene dos obligaciones principales:

         1º. Debe servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia, y para el uso determinado en el contrato, o, a falta de convención, para aquél que pueda presumirse, según las circunstancias.

         2º. Debe pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos.

         O, las que se deducen de una lectura de los artículos 1593 y 1594 del mencionado código, y 15 del Decreto-Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, como sintetiza la doctrina en palabras de E.C.B. (Código de Procedimiento Civil 2008, p.967) y de J.L.V. (Análisis de la Nueva Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, p.90), cuales son:

   3. Avisar al arrendador de cualquier usurpación o imposición de servidumbre intentada contra el predio; y

   4. Devolver la cosa al dueño, vencido el plazo del contrato, en el mismo estado en que la recibió, sin más deterioro que el de su uso normal.

   5. En caso de Subarrendamiento, hacerlo sólo con la autorización del arrendador.

   6. Por la violación de cualquier cláusula contractual cuando así ha sido expresamente establecido en el contrato.

      Y a lo sumo por la violación de cualquier elemento del clausulado del contrato, cuando así haya sido convenido interpartes. En tales casos, como puede observarse no se conciben limitantes o restricciones a la Resolución del Contrato, donde la misma produciría su eficacia ex nunc ocasionando la extinción de las prestaciones por cumplir, y en consecuencia, la desocupación y entrega del inmueble arrendado. Pues bien, eso en lo que respecta a los contratos cuya duración es determinada.

      Ahora bien, en lo relativo a los contratos a tiempo indeterminado, surge para la acción resolutoria una prohibición legal, establecida específicamente en el parágrafo segundo del artículo 34 del Decreto-Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Esto como consecuencia de que la acción resolutoria lleva per sé la desocupación del inmueble.

      Nos dice el artículo 34 del Decreto-Ley de Arrendamientos Inmobiliarios lo siguiente:

      Artículo 34: Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales

      1. Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas.

      2. En la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado, o el hijo adoptivo.

      3. Que el inmueble vaya a ser objeto de demolición o de reparaciones que ameriten la desocupación.

      4. En el hecho de que el arrendatario haya destinado el inmueble a usos deshonestos, indebidos o en contravención a la conformidad de uso concedida por las Autoridades Municipales respectivas o por quien haga sus veces, o por el hecho de que el arrendatario haya cambiado el uso o destino que para el inmueble se pactó, en el contrato de arrendamiento, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador.

      5. Que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmueble, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador.

      6. Que el arrendatario haya incurrido en la violación o incumplimiento de las disposiciones del Reglamento Interno del inmueble.

         En los inmuebles sometidos al régimen de Propiedad Horizontal, el respectivo Documento de Condominio y el Reglamento de Condominio, previstos en el artículo 26 de la Ley de Propiedad Horizontal, se considerarán a los fines de este literal, como Reglamento Interno.

      7. Que el arrendatario haya cedido el contrato de arrendamiento o subarrendado total o parcialmente el inmueble, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador.

         Parágrafo Primero: Cuando se declare con lugar la demanda de desalojo de un inmueble, con fundamento en las causales señaladas en los literales b.- y c.- de este artículo, deberá concederse al arrendatario un plazo improrrogable de seis (6) meses para la entrega material del mismo, contados a partir de la notificación que se le haga de la sentencia definitivamente firme.

         Parágrafo Segundo: Queda a salvo el ejercicio de las acciones judiciales que correspondan por otras causales distintas a las previstas en el presente artículo.

         Al respecto, el parágrafo segundo del citado artículo 34, debe interpretarse, como señala el doctor J.L.V. (Ob. Cit. p.114), en el sentido de que puede ejercerse cualquier otro tipo de acción judicial que se derive de un contrato de arrendamiento verbal o escrito a tiempo indeterminado, siempre y cuando la acción judicial no implique el desalojo del inmueble (p. ej.: cobro de bolívares, daños y perjuicios, cumplimiento de alguna cláusula contractual, cumplimento de obligaciones legales, acción de reducción de término – 1.581 C.C.- etc.), pues sólo podrá demandarse el desalojo en las relaciones arrendaticias verbales o escritas sin determinación de tiempo por las causales taxativamente expresadas en el artículo 34 en el Decreto-Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; en consecuencia, cualquier otra acción o demanda que implique desalojo, así la causal esté prevista en el correspondiente contrato, no podrá ser admitida por prohibir la Ley admitir la acción propuesta por determinadas causales que no sean de las alegadas en la demanda (Art. 346, ord. 11, C.P.C.).

         En el mismo sentido camina la jurisprudencia de la Sala Constitucional de nuestro Tribunal Supremo de Justicia, en Sentencia N° 1391 de fecha 28 de Junio de 2005, interpretando la Sala que:

         “(….) las acciones que pueden intentarse por causal distinta a las previstas en el artículo 34, no puede ser la de resolución de contrato, pues dicha interpretación llevaría a hacer inoficiosa la enumeración puesta. De allí que las causales deban considerarse realmente taxativas. Lo que deja a salvo el parágrafo segundo del artículo 34 de la citada Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, son las acciones diferentes a la del desalojo, como por ejemplo, la de daños y perjuicios por deterioros causados en el inmueble o por usarlo el inquilino con fines deshonestos.

         Es decir, que en las relaciones locativas a tiempo indefinido, la permisión contenida en el parágrafo segundo del citado artículo 34, ha de interpretarse restrictivamente sólo para las acciones que no impliquen la desocupación o desalojo del inmueble, excluida entonces la Resolución del Contrato. De tal suerte que en los contratos arrendaticios a tiempo indeterminado el incumplimiento no puede atacarse a través de la acción resolutoria.

         En caso contrario, se estaría autorizando por vía sucedánea (Resolución del Contrato de Arrendamiento) a obtener el desalojo por causales distintas a las previstas en el tantas veces señalado artículo 34 del Decreto-Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, lo cual lo prohíbe la ley dado el carácter taxativo de dichas causales, y porque además, dejaría inoficiosa la enumeración ahí expresada por el legislador, tal como lo apunta nuestra Sala Constitucional. ASI SE ESTABLECE.

         De conformidad con las consideraciones precedentes, resulta forzoso para esta Alzada declarar Inadmisible la Reconvención por Resolución de Contrato interpuesta por la parte demandada por estar expresamente prohibido por la Ley, en el parágrafo segundo del artículo 34 del Decreto-Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Sin embargo, a los fines de garantizar la aplicabilidad del principio de la reforma en peor, se limita a declarar la improcedencia de la presente acción. Y ASI SE DECIDE.

         En razón de la prohibición de la Ley de admitir la acción propuesta por la demandante, se hace inoficioso pronunciarse sobre el fondo del asunto. ASÍ SE DECLARA.

5. DISPOSITIVA.-

   En mérito de los razonamientos de hecho y de derecho anteriormente expuesto, este Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia, en nombre de la República y por autoridad de la ley, declara: