Decisión nº BP12-R-2007-000278 de Tribunal Superior Civil, Mercantil y del Tránsito. Extensión El Tigre de Anzoategui, de 26 de Febrero de 2008

RELACION CRONOLÓGICA EN ESTE TRIBUNAL SUPERIOR

En fecha 31 de enero del año 2008, se recibe ante esta Alzada el presente asunto y por auto de esa misma fecha se le da entrada en el libro de causas llevadas por este Tribunal Superior y se admite, quedando anotado bajo el número ASUNTO BP12-R-2007-000278, fijándose el décimo (10) día de despacho siguiente a la fecha del referido auto, para dictar sentencia en la presente causa.

COMPETENCIA DEL TRIBUNAL SUPERIOR

Establece el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en concordancia con el artículo 893 del Código del Procedimiento Civil, lo siguiente:

Art. 33 L.A.I: “Las demandas de desalojo…, se sustanciaran y sentenciarán conforme a las disposiciones contenidas en el presente Decreto-Ley y al procedimiento breve…”.

Art. 893 C.P.C.: En segunda instancia se fijará el décimo día para dictar sentencia…”,

omissis

En este orden de ideas y acogiéndose el despacho a tal previsión legal, es evidente que este Tribunal Superior, es el competente para conocer la apelación a que se contrae el presente expediente. Así se decide.

RELACION CRONOLÓGICA DEL CASO SOMETIDO EN APELACION

DEL LIBELO DE LA DEMANDA.

Mediante escrito de fecha 01 de junio del año 2007, se presenta demanda de DESALOJO, incoada por la ciudadana MELISANDE COROMOTO S.d.L., asistida de abogado en contra de la empresa NITOR METAL, S.A., reclamándole a la parte demandada, a desocupar el inmueble por falta de pago, y hacer la entrega material del mismo, a cancelar el monto de CINCUENTA Y SEIS MILLONES CUATROCIENTOS NOVENTA MIL BOLIVARES (Bs. 56.490.000,00), que es el monto que le adeuda la demandada por concepto de cánones de arrendamiento, así como LA INDEXACIÓN O CORRECCIÓN MONETARIA Y EL PAGO DE LAS COSTAS PROCESALES DE LA DEMANDA QUE DEJÒ A CRITERIO DEL TRIBUNAL.-

La demandante fundamentó su demanda en los artículos 34 de la LEY DE ARRENDAMIENTOS INMOBILIARIOS y en los artículos 1.579, 1.592 y 1.600 del Código Civil, en concordancia con el artículo 599 del C. P. C.-

Por auto de fecha 14 de junio del año 2007, el Juzgado a quo, le da entrada y admite el presente asunto, ordenando citar a la empresa demandada de autos ya identificada, a los fines de que comparezca al segundo día de Despacho siguiente a su citación, más un día de termino de distancia a dar contestación a la presente demanda, comisionando al Juzgado del Municipio Anaco para la practica del emplazamiento acordado.-

En fecha 26 de junio del año 2007, comparece la ciudadana MELISANDE COROMOTO S.d.L., y confiere Poder Apud-Acta a los Abogados L.L.G.L. y L.A.L.S., inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nros. 17.164 y 103.868 respectivamente.

Por auto de fecha 09 de julio del año 2007, el a quo acuerda agregar a los autos la comisión conferida al Juzgado del Municipio Anaco, la cual se cumplió debidamente.

En fecha 12 de julio del año 2007, comparece el abogado R.G.O. y C.A.G.C., y consignan escrito de contestación a la demanda, asimismo, consignan documento poder para acreditar su representación.

En fecha 17 de julio del año 2007, comparece el co-apoderado actor abogado L.L.G., y presenta escrito de aclaración sobre el escrito de contestación de la demanda presentado por el demandado.

Dentro de su oportunidad legal ambas partes promovieron pruebas las cuales fueron admitidas por autos de fecha 25 de julio de 2007 las de la parte actora y 06 de agosto del mismo año las de la parte demandada.-

En fecha 02 de agosto del año 2007, comparece el abogado L.L.G., y presenta escrito de observación e impugnación a las pruebas promovidas por la parte demandada.

En fecha 14 de agosto del año 2007, comparece el abogado R.G.O., y presenta escrito consignando copia certificada del documento promovido en el particular II para corroborar la autenticidad y eficacia del mismo, en virtud de la impugnación hecha por la parte actora.

En fecha 08 de octubre del año 2007, el a quo dicta sentencia definitiva declarando CON LUGAR la presente acción de Desalojo.

MOTIVACIÓN PARA DECIDIR

Ahora bien, siendo la oportunidad legal para dictar sentencia, pasa este Tribunal Superior a hacerlo bajo las siguientes consideraciones:

1. Explanada en apretada síntesis los términos en que quedó propuesta la demanda, corresponde ahora explanar los términos de la litis contestación, la promoción y evacuación de pruebas y el análisis de el resultado de las pruebas, en la siguiente forma

DE LA CONTESTACIÓN DE LA DEMANDA.-

En nombre de su representada la demandada rechaza, y contradice que R.S. , haya arrendado a su mandante unas bienhechurías de la propiedad de la demandante, ya que como se evidencia de la Cláusula Primera del Contrato de Arrendamiento, se refiere que el bien objeto del contrato de arrendamiento se refiere a una parcela de terreno ubicada en la dirección indicada y no a unas bienhechurías, como así lo especifica la demandante en el documento que dice acreditar la propiedad del inmueble objeto de arrendamiento signado con la letra “A“, que lo que si reconoce es que las dichas bienhechurías están fomentadas en una parcela que es o fue de propiedad de la sucesión de S.R..-

Niegan y contradicen que la actora haya autorizado a El Arrendador, el de Cujus R.S., a suscribir el descrito contrato, por cuanto su representada celebró contrato con el aludido R.S., en su carácter de legítimo propietario de la parcela identificada en el referido contrato de arrendamiento.-

Que es falso que el contrato a la terminación del primer lapso de duración, es decir, para el día 01 de marzo del año 2006, y quedando en arrendamiento con su representada, haya ocurrido la tácita reconducción, por cuanto abandonado tal noción procesal al entrar en vigencia la Ley de Arrendamiento, y al haber reconocido que no hubo oposición a la renovación del contrato pre-identificado entre el ciudadano R.S., y su representada, lo que configuró fue una renovación de la vigencia del contrato, por un término igual al inicial de 05 años, a contar del 01 de marzo del 2006, quedando en vigencia el resto de las cláusulas contractuales en el contrato escrito de arrendamiento para el día 01 de marzo de 2006.-

Admitió que su representada haya celebrado con R.S., contrato de arrendamiento sobre una parcela de terreno ubicada en el Barrio A.P. de la ciudad de Anaco, acompañado con la letra “B” debidamente notariado.-

Que es cierto que dicho contrato se celebró con una duración de 05 años, contados a partir del 01 de marzo de 2001, renovable por un período igual, y con pensiones de arrendamiento variables de acuerdo a los años del contrato.- Que es cierto que el ARRENDADOR R.S., haya fallecido como se desprende de documento acompañado por la actora signado con la letra “C”. Que es cierto que los cánones de arriendo del referido contrato fueron objeto de medida cautelar dictada por el Juzgado del Niño y el Adolescente con sede en El Tigre, en juicio incoado por los menores herederos de R.S..- Que es cierto que a causa de dicha medida de embargo, su mandante procedió a pagar la suma de QUINCE MILLONES DE BOLIVARES (Bs.15.000.000,00), por concepto de cánones de arrendamiento, remitiendo dicho pago al Juzgado de Menores indicado en la fecha señalada.- Que es cierto que para la fecha de finalización del primer término del contrato, para el primero de marzo de dos mil seis, el arrendador o sus causahabientes o sucesores no comunicaron de ninguna forma oposición a la renovación del contrato varias veces señalado.-

DEFENSA DE FONDO-

Que la parte demandante MELISANDE COROMOTO S.D.L., se atribuye la legitimación a la causa, al afirmar ser propietaria del bien objeto del arrendamiento.- Que es el caso que se pactó en el contrato, que riela de autos, que su representada celebró contrato de arrendamiento sobre una parcela de terreno de su propiedad, y que dicha propiedad le consta por documento registrado y que fue acompañado en el procedimiento seguido en el Juzgado del Niño y del Adolescente ya mencionado, propuesto por los menores co-herederos del causante R.S. por obligación alimentaría.-Que en consecuencia, de a acuerdo con el artículo 361 del C. P. C., opone como defensa de fondo la falta de cualidad de la actora para intentar y sostener la presente causa.-

Que la demandante carece de cualidad para intentar la acción propuesta, por cuanto no es firmante del señalado contrato que acompaña para acreditar la propiedad del bien arrendado, pero que resulta ser de unas bienhechurías enclavadas en una parcela de terreno que no le pertenece, y que en el documento se específica que en una parcela de terreno lo arrendado.- Que al no demostrar ser la única propietaria del bien objeto del arrendamiento, y que muy por el contrario se videncia que la propiedad del bien arrendado forma parte del acervo hereditario, de una comunidad con sus otros nueve (09) hermanos, como así se aprecia del acta de defunción de R.S., por lo cual la accionante, es comunera de la totalidad del inmueble, y se conforma lo que la doctrina denomina litis consorcio activo necesario, conformados por todos los llamados a suceder al aludido de cujus.-

Que se oponen a las pretensiones de la demandante, al fundamentar erróneamente su petitorio de acuerdo con el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos, norma que de manera imperativa prescribe que sólo se podrá demandar el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato verbal o por escrito a tiempo indeterminado.-

Que como se dijo el contrato se celebró con una vigencia de 05 años, a contar del día 01 de marzo de 2001, quedando su mandante en arrendamiento del inmueble, nunca pudo ocurrir la tácita reconducción, por cuánto al entrar en vigencia la ley citada quedó abandonada tal noción, y al no haber oposición a la renovación del contrato, se materializó lo pactado en la Cláusula Cuarta que estipula que, el Arrendador tendrá que dar aviso con tres meses de anticipación para la disolución del contrato, lo que configuró fue una renovación de la vigencia del contrato, por un termino igual de cinco años a partir del día 01 de marzo del año 2006, quedando en vigencia el resto de las cláusulas en el contrato de arrendamiento escrito a tiempo determinado, especialmente el canon de arrendamiento para el 01 de marzo de 2007. Solicitando que la acción sea declarada improcedente, ya que lo pertinente pudo haber sido una acción por Resolución de Contrato o de Cumplimiento de Contrato, y finalmente sea declarada Sin lugar.-

PUNTO PREVIO:

Corresponde a este Tribunal Superior analizar la falta de cualidad e interés de la actora para comparecer en juicio, opuesta por la parte demandada como defensa de fondo.-

…. En materia inquilinaría para intentar una acción de desalojo no se requiere la propiedad del inmueble arrendado, por parte del ARRENDADOR, y de autos se observa que la falta de cualidad es opuesta en el hecho que la demandante MELISANDE COROMOTO S.D.L., NO CELEBRÓ EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO EN CUESTIÓN, Y POR OTRA PARTE NO ES LA ÚNICA HEREDERA DEL CAUSANTE R.S., y que si es cierto que es co-heredera no es la única, motivo por el cual existe un litis consorcio activo, y que todos los coherederos deben estar representados en la presente causa.

A criterio de esta Alzada es suficiente que la demandante (coheredera del arrendador), es motivo justificado para tener interés en el desalojo del inmueble, todo ello en virtud del fallecimiento de su padre hecho este que también consta de autos, quien efectivamente fue quien al inicio dio en arrendamiento el determinado inmueble, por tal motivo se declara que no PROCEDE la falta de cualidad alegada y así se decide.-

Invoca el mérito favorable de autos, en especial la confesión de la demandada, cuando admite como cierta la existencia del contrato celebrado entre su representada y R.S., por el tiempo de 05 años a partir del día 01 de marzo de 2001, y sobre todo cuando dan por cierta que la fecha de finalización del primer término de vigencia, es decir, el 01 de marzo de 2006, que el arrendador, sus causahabientes o sucesores no comunicaron de ninguna forma oposición a la renovación.- La confesión de la demandada al guardar silencio al no negar la deuda por concepto de cánones de arrendamiento, en total 34 meses, correspondientes a los meses ya señalados; y las cantidades de dinero reclamadas, generadas de esas mensualidades, y a las cuales no hicieron oposición o rechazo.-

Al respecto observa el Tribunal que no hay prueba que a.e.c. a la aceptación de la demandada respecto a los hechos supramencionados, y así se decide.-

Ratifica el contenido del contrato de arrendamiento en todas y cada una de sus partes. Al respecto observa el Tribunal que dicho contrato no fue rechazado, desconocido ni impugnado bajo ninguna forma de derecho, este Tribunal por tratarse de un documento Notariado, es por lo que le atribuye todo su valor probatorio de conformidad con el artículo 1.363 del Código Civil, y así se decide.-

En cuanto al documento de propiedad consignado por la actora para demostrar la propiedad del inmueble arrendado, por los mismos motivos precedentemente expresado, este Tribunal le otorga valor probatorio de conformidad con el artículo 1.357 ejusdem.-

DE LAS PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA.-

Invoca como mérito favorable la falta de comprobación por parte de la actora que haya autorizado a R.S., para celebrar el referido contrato objeto de la demanda.- Al respecto este Tribunal observa que por tratarse de un juicio de Desalojo, basado en el incumplimiento de un contrato de arrendamiento, no necesariamente es precisó ser propietario del inmueble arrendado para celebrar arrendamiento, careciendo de relevancia dicha autorización, en consecuencia se considera irrelevante y sin ningún efecto, y en consecuencia no hay prueba que valorar y, así se decide.-

Promueva la copia simple de un documento protocolizado en el Registro del Municipio Anaco, bajo el Nº. 34, folios 135 al 136, Protocolo Primero Segundo Trimestre del año 1993. Este documento fue impugnado en tiempo útil, no observándose que la parte promovente no la hizo valer en la etapa correspondiente, en consecuencia se desecha dicha prueba, y así se decide.-

Promueve el documento de propiedad de las bienhechurías en copia simple, debidamente autenticado en la oficina de Registro del Municipio Anaco. Impugnada por la actora la promovente no la hizo valer, razón por la cual se desecha.-

Promueve copia simple del decreto de embargo provisional dictado por Juzgado competente del Niño y del Adolescente sede el Tigre, solicitado por los menores co-herederos del De Cujus R.S., POR OBLIGACIONES ALIMENTARIAS, y signado “E” copias de las actuaciones practicadas en el mismo Juzgado.- Al respecto se observa que esas copias fueron impugnadas por la demandante, y no hechas valer por la parte promovente la demandada de autos, es el motivo que se desechan, y así se decide.-

Promueve documento para demostrar que al lote de terreno objeto de arrendamiento le pertenece a la sucesión de R.S., al no discutirse propiedad en el presente caso, sino INCUMPLIMIENTO del pago de cánones de arrendamientos en la forma pactada en el contrato, es por lo que este sentenciador considera irrelevante dicha prueba y, así se decide.

Se evidencia de autos que es la misma parcela de terreno, sobre la cual se celebró dos contratos distintos, entre NITOR METAL, C.A. y R.S., y otro celebrado por R.S., con PETRO-TUBE DE VENEZUELA, C.A., MAS DESPUES DE VENCIDO EL ULTIMO CONTRATO NO SE CELEBRÓ NUEVO CONTRATO, motivo por el cual se considera que el inmueble reclamado en la presente causa, es el mismo sobre el cual se celebró el contrato desde el año 1996, solo que se ha reclamado por la actora sobre el último contrato de arrendamiento, motivo por el cual resulta irrelevante esta prueba y en consecuencia queda desechada, y así se decide.-

Sobre la tácita reconducción alegada por la demandada en su escrito de litis contestación, este Juzgador considera asentar: En el Decreto Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, NO CONTIENE PROHIBICIÓN ALGUNA AL RESPECTO, por su parte el artículo 1600 del Código Civil, la consagra expresamente, y concluye… Y SU EFECTO SE REGLA POR EL ARTÍCULO REFERIDO A LOS ARRENDAMIENTOS HECHOS SIN DETERMINACIÓN DE TIEMPO.-

Se observa que en efecto el contrato en referencia venció el día 01 de marzo de 2006, convirtiéndose en un contrato a tiempo indeterminado, por lo que ES PROCEDENTE LA DEMANDA DE DESALOJO propuesta y así se decide.-

Demostrada la falta de cumplimiento en el pago de los cánones reclamados, es por lo que de acuerdo con el artículo 34 del antes mencionado decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, se declara CON LUGAR la acción de DESALOJO propuesta , y así se decide.-

En cuanto a la falta de cualidad a mayor abundamiento, no obstante lo antes anotado al declarar sin lugar la falta de cualidad invocada, este Juzgador considera que, el hecho que la co- propietaria del inmueble arrendado haya interpuesto la acción no le quita cualidad ni interés para incoar la acción, por el hecho del fallecimiento del arrendador y padre de la actora.- El acta de defunción no fue impugnada ni atacada bajo ninguna forma de derecho, y por ser expedida por funcionario competente se le asigna valor de conformidad con el artículo 1.357 del Código Civil-

Como se dijo supra se observa que la falta de cualidad la fundamenta la demandada en que la actora, es por que no celebró el contrato de arrendamiento, y que si bien es co-heredera, no es la única, por lo que necesariamente existe un litis consorcio activo, y que todos los co-herederos deben estar representados en la presenta causa.-

No comparte este criterio el sentenciador, que por no haber celebrado el contrato la actora, no tiene cualidad, y al ser reconocida la condición de coheredera de conformidad con el artículo 168 del C. P. C, SI TIENE CUALIDAD.- El artículo mencionado que se aplica en este caso dispone: Podrán presentarse en juicio como actores sin poder: El heredero por su coheredero, en las causas originadas con la herencia, y el comunero por su condueño, en lo relativo a la comunidad.- Omissis.-

A MANERA DE CONCLUSIÓN Y NO OBSTANTE TODO LO ANTES EXPRESADO ESTE SENTENCIADOR AGREGA QUE, DEL ANÁLISIS DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO EN DONDE SE DA EN ARRIENDO UNA PARCELA DE TERRENO, SE OBSERVA QUE INCLUYE ESE ARRENDAMIENTO ESA PARCELA , TOTALMENTE CERCADA DE BLOQUES, Y UN PORTÓN DE HIERRO, (CLÁUSULA PRIMERA) ENTONCES SI FUE OBJETO DE ARRENDAMIENTO NO SOLO EL TERRENO SINO TAMBIÉN LAS BIENHECHURÍAS ENCLAVADAS EN EL MISMO.- POR OTRA PARTE EL HECHO QUE POR DOCUMENTO AUTENTICADO: R.S. EL PROPIETARIO DEL TERRENO Y DE LAS BIENHECHURÍAS ENCLAVADAS SOBRE EL MISMO VENDE ESAS BIENHECHURÍAS A LA EMPRESA INVERSIONES SALSANCA C.A., ESTE HECHO ES IRRELEVANTE YA QUE COMO PROPIETARIO DEL TERRENO QUE SIGUIÓ SIENDO HASTA SU FALLECIMIENTO, PODÍA CELEBRAR CONTRATO DE ARRENDAMIENTO SOBRE EL INMUEBLE, Y COMO SE DIJO SUPRA NO SE REQUIERE LA CONDICIÓN DE PROPIETARIO PARA DAR EN ARRIENDO UN BIEN.-

SE OBSERVA QUE LA UBICACIÓN Y LINDEROS DEL INMUEBLE ARRENDADO SON LOS MISMOS QUE SEÑALA LA ACTORA EN SU LIBELO, Y QUE APARECEN EN EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, Y LOS CUALES SERÁN PRECISADOS EN LA PARTE DISPOSITIVA DE ESTA SENTENCIA.-

OBSERVA ESTA ALZADA QUE LA SENTENCIA APELADA INCURRIO EN EL VICIO DE INDETERMINACIÓN OBJETIVA, AL NO FIJAR LOS PARAMETROS PARA LA PRACTICA DE LA EXPERTICIA COMPLEMENTARIA DEL FALLO AL ACORDAR LA INDEXACIÓN SOLICITADA, MOTIVO POR EL CUAL SE ANULA DICHA SENTENCIA Y SE DICTA NUEVO FALLO DE ACUERDO CON EL ARTÍCULO 209 DEL C.P.C y, así se decide.-

Por todo o antes expresado le es forzoso a este Tribual Superior declarar SIN LUGAR el recurso de apelación propuesto en el presente caso, y así se decide.-

D I S P O S I T I V O.-

Por los motivos antes expresados este Juzgado Superior Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, Extensión El Tigre, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara SIN LUGAR el recurso de apelación incoado en el presente juicio, y en consecuencia PRIMERO: ANULA la sentencia dictada por el a quo antes precisada.- SEGUNDO: Declara CON LUGAR, la demanda incoada, y en consecuencia acuerda que la demandada deberá entregar el inmueble arrendado libre de personas y bienes, vale decir, totalmente desocupado a la parte actora el cual está situado en el Barrio A.P. de la ciudad de Anaco Estado Anzoátegui, enclavadas en una parcela que es o fue de la sucesión S.R., con medidas de 60 metros de frente con 90 metros de fondo, alinderada así, Norte: Con terrenos que son o fueron de la sucesión de S.R., Sur: con calle principal del sector A.P., Este: con carretera negra que conduce de Anaco a Los Pilones, y Oeste: con terreno que es o fue de la sucesión de S.R..-: TERCERO: Se CONDENA A PAGAR a la demandante por parte de la demandada la suma reclamada, es decir, CINCUENTA Y SEIS MIL CUATROCIENTOS BOLIVARES FUERTES (Bs.f. 56.400,00), por concepto de cánones de arrendamiento no pagados, correspondientes a los meses de Agosto a diciembre de 2004, del mes de enero a diciembre de 2005, del mes de enero a diciembre de 2006, y del mes de enero al mes de mayo de 2007.- Y de igual manera los meses que transcurran mientras la demandada continúe ocupando el inmueble hasta su total desocupación y se haga la entrega material del mismo..- CUARTO: Se ordena la indexación solicitada, la cual debe efectuarse desde la fecha de proposición de la demanda hasta que la sentencia quede definitivamente firme, aplicando los índices de precios al consumidor que fija el Banco Central de Venezuela, para el área Metropolitana de Caracas, sobre la cantidad condenada a pagar por concepto de cánones insolutos.- QUINTO: Se CONDENA en costas a la parte demandada-apelante.-

Regístrese, publíquese y Déjese copia certificada.-

Bájese el expediente al Juzgado de procedencia, en su debida oportunidad.-

Dada, firmada y sellada en el Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui.- Extensión El Tigre, a los veintiséis (26) días del mes de febrero del año Dos Mil Ocho (2008) Años 197º de la Independencia y 149º de la Federación.-

EL JUEZ SUPERIOR,

M.A. PÁEZ.- LA SECRETARIA,

EGLYS VÁSQUEZ DE VILLARROEL.-

En la misma fecha del día de hoy, siendo las once y cuarenta y seis minutos de la mañana (11:46 a.m.) se dictó y publicó la anterior sentencia, y se ordenó agregar al asunto BP12-R-2007-000278.- Conste.-

LA SECRETARIA,

EGLYS VÁSQUEZ DE VILLARROEL.-