Decisión de Juzgado Tercero Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de Caracas, de 13 de Julio de 2009

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.

Caracas, 13 de Julio de 2009

199º y 150º

ASUNTO: AH13-V-2008-000097

PARTE ACTORA: M.M.P., M.M. y D.G.L., venezolanos el primero y el último, italiano el segundo, mayores de edad, de este domicilio y titulares de la cédula de identidad No. 6.506.573, 81.715.524 y 6.501.472 respectivamente.

APODERADO JUDICIALDE LA PARTE ACTORA: J.H.S.P. inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 15.224.

PARTE DEMANDADA: A.R.E.C. venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad No. 16.875.267.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: J.E.V. y J.E.E. inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 74.290 y 83.117 respectivamente.

MOTIVO: DESALOJO

SENTENCIA: DEFINITIVA

Se inicia el presente procedimiento por libelo de demanda presentado por los ciudadanos M.M.P., M.M. y D.G.L., debidamente asistidos por el abogado J.H.S.P. inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 15.224, a través del cual demandan a la ciudadana A.R.E.C., por DESALOJO, correspondiéndole conocer de la causa a este Juzgado previa Distribución de Ley.

Alega la parte actora en el libelo los siguientes hechos: Que en fecha 03 de mayo de 2006, suscribieron contrato de arrendamiento con la demandada, ante la Notaría Pública Décima Tercera del Municipio Libertador del Distrito Capital, bajo el No. 45, tomo 36. Que dicho contrato comenzó a regir desde el 20 de abril de 2006, hasta el 19 de abril de 2007, prorrogable por un periodo de un año. Que el objeto del contrato es un anexo de la casa NINUCCIA, ubicado en la primera planta, Avenida Bogotá, Urbanización Los Caobos, Jurisdicción de la Parroquia El Recreo, Municipio Libertador del Distrito Capital, para ser usado como restaurant. Que el canon de arrendamiento fue establecido en la cantidad de mil doscientos bolívares fuertes por cada mes. Que la arrendataria continuó ocupando el inmueble a partir del 19 de abril de 2007, por que se produjo la renovación del contrato de arrendamiento, y posterior a ese hecho dejo de pagar los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses enero, febrero y marzo de 2008, que suman la cantidad de tres mil seiscientos bolívares fuertes. Que también incumplió el contrato de arrendamiento, ya que solo arrendó un área de sesenta metros cuadrados (60Mts2), y esta ocupando actualmente un área de ciento setenta metros cuadrados (170Mts2), de los cuales aproximadamente ciento diez metros cuadrados (110Mts2) no pertenecen al anexo que se le arrendó. Que por tal incumplimiento procedió a interponer demanda de desalojo para lograr una declaratoria judicial mediante la cual la demandada sea condenada a desalojar el inmueble arrendado y haga entrega material del mismo, así como también sea condenada al pago de los meses demandados como insolutos y al pago de las costas procesales. Fundaron su demanda en el literal “a” y parágrafo segundo del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

En fecha 28 de mayo de 2008, fue admitida la demanda.

En fecha 07 de julio de 2008, la parte demandada fue citada.

En fecha 11 de julio de 2.008, la parte demandada presentó escrito de contestación a la demanda en los siguientes términos:

Negó y rechazó la demanda tanto en los hechos narrados como el derecho invocado. Manifestó ser falso el incumplimiento alegado por el actor. Alegó que si bien el contrato establece que el área arrendada es de 60Mts2., al momento de suscribir el contrato la actora no midió el área a arrendar, sino que por mala fe se limitó a calcular un aproximado. Manifestó ser imposible el hecho de arrendar un local para ser destinado a restaurant sin incluir el área de cocina. Alegó que según calculo realizado por funcionarios del Ministerio para el Poder Popular de Infraestructura, el área donde funciona el restaurant comprende 72,10Mts2. Negó, rechazó y contradijo adeudar cantidad de dinero alguna a la actora por concepto de los cánones de arrendamiento demandados como insolutos. Alegó haber cancelado el mes de enero demandado como insoluto, así como el mes de febrero, el cual fue cancelado al ciudadano G.M., autorizado por uno de los propietarios para recibir dicho pago, quien al haberse negado a emitir el recibo correspondiente origino que fuera denunciado ante la Prefectura del Municipio Libertador, Jefatura Civil de la Parroquia El Recreo. Impugnó la inspección judicial acompañada junto con el escrito de demanda por el actor.

Abierta como quedó la causa a pruebas, ambas partes hicieron uso de ese derecho.

Estando en la oportunidad procesal correspondiente para resolver el fondo del presente asunto, este Tribunal pasa a analizar las pruebas promovidas por las partes:

De las pruebas de la parte actora:

 Copia certificada de contrato de arrendamiento autenticado ante la Notaría Pública Décima Tercera del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 03 de mayo de 2006, bajo el No. 45, Tomo 36; por cuanto la misma no fue objeto de tacha o impugnación alguna, el Tribunal le otorga pleno valor probatorio, de conformidad con lo establecido en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil, de la cual se desprende la existencia de la relación arrendaticia cuya ejecución se pretende, así como la naturaleza del tiempo de duración, la cual es indeterminada. Así de decide.

 Inspección Judicial practicada por el Juzgado 17º de Municipio de esta Circunscripción Judicial, sobre el inmueble objeto del contrato de arrendamiento, en fecha 06 de marzo de 2.008, la cual al no haber sido objeto de tacha o impugnación alguna, este Tribunal le otorga pleno valor probatorio, de conformidad con lo establecido en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil, de la cual se constata que el área para la cual fue arrendado el inmueble objeto del contrato cuya ejecución se pretende donde funciona el Restaurant denominado “Restaurante Elimar”, es de 70,4Mts2., así como también existe un área destinada para cocina y deposito de aproximadamente 100mts2. Así se decide.

 Copia simple de documento protocolizado ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro Público del Municipio Libertador del Distrito Federal, de fecha 04 de septiembre de 2000, bajo el No. 18, Tomo 19, Protocolo Primero, la cual al no haber sido objeto de impugnación alguna, este Tribunal de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los artículos 13.357, 1.359 y 1.384 del Código Civil, le otorga pleno valor probatorio, desprendiéndose de ésta el derecho de propiedad que ostentan los accionantes sobre el inmueble arrendado. Así se decide.

De las pruebas de la parte demandada:

 Documento contentivo de siglas y numeraciones, el cual si bien fue objeto de impugnación y desconocimiento por parte del antagonista del promovente, y consecuencialmente sobre el mismo se llevo a cabo la prueba de cotejo, en la cual los expertos designados al efecto determinaron que la rubrica contentiva en dicho instrumento corresponde a la del co-demandante M.M., este Tribunal considera que al contener el mismo enmendaduras y tachaduras, del cual solo se desprende la descripción de ciertos meses del año, a saber, octubre, noviembre, diciembre y enero 2008, así como también de distintas numeraciones y siglas, pese que su autoria corresponde al co-demandante antes mencionado por contener la firma éste, debe ser desechado del proceso por impreciso ya que por ser un instrumento de características indefinidas resulta para quien suscribe interminable su naturaleza. Así se decide.

 Copia certificada de actas procesales que conforman el expediente signado con el No. 072-08, de la Nomenclatura de la Prefectura del Municipio Libertador, Jefatura Civil de la Parroquia El Recreo, la cual si bien fue objeto de impugnación y desconocimiento por parte del antagonista del promovente, dichos medios de objeción no son los idóneos para atacar la veracidad de dicho instrumento, por lo cual este Tribunal de conformidad con lo establecido en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil, le otorga pleno valor probatorio, desprendiéndose del mismo la denuncia que formulara la demandada contra un ciudadano de nombre G.M.. No obstante, al ser verificado el contenido de la misma, en lo que respecta a la declaración rendida por la demandada, se pudo constatar que dicha probanza no aporta elemento probatorio al fondo del presente asunto, toda vez que la declaración contenida en ella versa sobre el pago de cierta cantidad de dinero por concepto de alquiler de un local y dos habitaciones, dada al denunciado por ser éste el supuesto encargado de un inmueble que la denunciante en acto denominó quinta, razón por la cual la mencionada documental debe ser desechada del proceso por impertinente. Así se decide.

 Copias simples de recibos de pagos, signados con los Nos. 1, 2, 3 y 4, acompañados junto al escrito de contestación a la demanda, los cuales al haber sido objetos de impugnación por parte del antagonista del promovente en la oportunidad procesal correspondiente, sin que ésta última hiciera las diligencias pertinentes para servirse de las mismas, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, este Tribunal las desecha. Así se decide.

 Recibo de planilla de deposito bancario del Banco Industrial de Venezuela, contentiva de la nota de validación de dicha entidad bancaria, así como también el sello de convalidación del Juzgado 25° de Municipio de esta Circunscripción Judicial, la cual si bien fue objeto de impugnación y desconocimiento por parte del antagonista del promovente, dicho medio de objeción a dicha probanza no es el idóneo para atacar la validez de la misma, razón por la cual este Tribunal de conformidad con lo establecido en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil, le otorga pleno valor probatorio, desprendiéndose de ésta el pago del canon de arrendamiento del mes de marzo de 2008, demandado como insoluto. Así se decide.

 Copia certificada del expediente signado con el No. 2008-0526, de la nomenclatura del Juzgado 25 ° de Municipio de esta Circunscripción Judicial, la cual al no haber sido objeto de tacha o impugnación alguna este Tribunal le otorga pleno valor probatorio, de conformidad con lo establecido en los artículos 1.357, 1.359 y 1.384 del Código Civil, desprendiéndose de ésta el pago oportuno del mes de marzo de 2008, demandado como insoluto. Así se decide.

 Testimoniales de los ciudadanos L.R.G.E. y J.A.B. titulares de las cédulas de identidad No. 12.623.171 y 4.167.899 respectivamente; al respecto el Tribunal considera que deben necesariamente ser valoradas bajo las reglas de la sana critica, la cual se fundamenta en los siguientes elementos: 1).- La lógica que es la matriz central que debe estar presente en la operación metodológica que efectúa el juez, sobre la credibilidad de una declaración testimonial, a fin de discernir la verdad de la falsedad que pudiera existir en dichas declaraciones, y 2).- La experiencia, que es el aprendizaje y aplicación del conocimiento personal de su vida, de la sociedad de los hombres, de los hechos individuales y sociales del sentenciador, que conjugados forman un principio innovador para valorar e interpretar asertivamente la prueba testimonial. En este sentido, llenos como han quedado los extremos de ley implícitos en el artículo 492 del Código de Procedimiento Civil, relativos a los elementos esenciales que debe contener el acta del examen de los testigos, requisitos éstos que hacen procedente la validez de la prueba testimonial, y que dan pie a la pertinencia de la prueba promovida y evacuada en tiempo oportuno, quien suscribe observa que de las deposiciones de ambos testigos no se desprende elemento probatorio que pudiera colaborar con el esclarecimiento de los puntos controvertidos en el presente asunto, toda vez que dichas declaraciones ambos manifestaron haber presenciado el momento en el cual la demandada le pago “un dinero a un señor”, sin saber que cantidad de dinero fue pagado, el concepto de cancelación de la misma y a quien se efectuó dicho pago, y al constatarse contradicciones entre sus dichos; es razón suficiente para dichas testimoniales al ser evidentemente ambiguas sean desechadas del proceso. Así se decide.

 Informes, los cuales están exentos de análisis probatorio por cuanto no consta en autos que dicha probanza haya sido evacuada. Así se decide.

Del análisis efectuado al material probatorio traído a los autos, observa quien aquí sentencia que la parte actora consignó copia certificada de contrato de arrendamiento autenticado ante la Notaría Pública Décima Tercera del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 03 de mayo de 2006, bajo el No. 45, Tomo 36, del cual se desprende la relación arrendaticia que hoy se pretende ejecutar, donde de igual manera en la cláusula primera se evidencia que el área arrendada constaba de sesenta metros cuadrados (60Mts2), la cual seria destinada para el funcionamiento de un restaurant; consignó Inspección Judicial practicada por el Juzgado 17º de Municipio de esta Circunscripción Judicial, sobre el inmueble objeto del contrato de arrendamiento, en fecha 06 de marzo de 2.008, de la cual se desprende que el área que utiliza la parte demandada para el funcionamiento del restaurant denominado “Restaurante Elimar”, es de setenta metros cuadrados (70,4Mts2), y no de sesenta metros cuadrados (60Mts2), como quedo establecido en el contrato de arrendamiento suscrito por las partes intervinientes en la presente litis; asimismo, consignó copia simple de documento protocolizado ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro Público del Municipio Libertador del Distrito Federal, de fecha 04 de septiembre de 2000, bajo el No. 18, Tomo 19, Protocolo Primero, desprendiéndose de ésta el derecho de propiedad que ostentan los accionantes sobre el inmueble arrendado. Así se decide. Así se establece.

Por su parte la demandada en su escrito de contestación a la demanda, negó, rechazó y contradijo la misma, por cuanto según su dicho ha dado cumplimiento a sus obligaciones como arrendataria, en el sentido de haber cancelado los cánones de arrendamientos demandados como insolutos, y el lapso probatorio solo aportó como medio pertinente recibo de planilla de deposito bancario del Banco Industrial de Venezuela, contentiva de la nota de validación de dicha entidad bancaria, así como también el sello de convalidación del Juzgado 25° de Municipio de esta Circunscripción Judicial y copia certificada del expediente signado con el No. 2008-0526, de la nomenclatura del Juzgado 25 ° de Municipio de esta Circunscripción Judicial, de los cuales se constató el pago oportuno del mes de marzo de 2008, demandado como insoluto. Así se establece.

En este orden de ideas, es importante destacar que el cumplimiento del contrato es quizás la consecuencia más importante de sus efectos internos y se extiende, no sólo al análisis de su fuerza obligatoria, sino, también a las normas y principios que garantizan su aplicación. Asimismo, es necesario invocar el siguiente articulado del Código Civil:

Artículo 1.159: “Los contratos tienen fuerza de ley entre las partes y no pueden revocarse sino de mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la ley”.

Artículo 1.264: “Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas”.

Estas normas constituyen el fundamento de la fuerza obligatoria de los contratos y revela la trascendencia del consentimiento y la vigencia del principio de autonomía de la voluntad de las partes en la materia contractual.

Como es conocido, el contrato de arrendamiento en el Derecho moderno es de naturaleza esencialmente consensual, de modo que por lo general basta el libre consentimiento legalmente expresado para que las partes se encuentren vinculadas por el acuerdo arrendaticio y obligadas a cumplir las prestaciones que de él emanen. Es así que el contrato de arrendamiento legalmente perfeccionado, como dice la norma, tiene fuerza de ley entre las partes, y, por tanto, las obligaciones que de él derivan son de imperioso cumplimiento para ellas, so pena de incurrir en la correspondiente responsabilidad civil por incumplimiento, con todas las consecuencias que ello comporta. En definitiva, los contratantes están obligados a cumplir con todas y cada una de las obligaciones que nacen del contrato de arrendamiento del mismo modo que están obligados a cumplir con la ley.

En cuanto a la ejecución de los contratos el artículo 1.160 del Código Civil, expresa: “Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino todas las consecuencias que se deriven de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la ley”.

La facultad que tiene una de las partes en un contrato bilateral de pedir la terminación de éste y en consecuencia ser liberada de su obligación si la otra parte no cumple a su vez con la suya, tiene su base en la acción resolutoria que ésta consagrada en el artículo 1.167 del Código Civil: “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos, si hubiere lugar a ello”.

Es pues, la presente acción un modo o forma de terminación típica de las convenciones bilaterales arrendaticias, de modo tal que para ejercitar esta acción es necesario que se trate de un contrato bilateral, como lo es el que hoy aquí se pretende ejecutar; que exista un incumplimiento, tal como en el que incurrió la parte demandada al no cancelar a los arrendadores los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de enero y febrero de 2008, demandados como insolutos, lo cual contraviene lo previsto en la cláusula segunda de la convención locativa existente entre los litigantes; así como al hacer uso de un área del inmueble donde se encuentra el local arrendado distinta a la pactada por las partes al momento de la suscripción del contrato, es decir, al usar un área de setenta metros cuadrados (70Mts2) y no de sesenta metros cuadrados (60Mts2), como lo establecieron en la cláusula primera del contrato en cuestión, cuyo ejercicio de la presente acción conforme a éste incumplimiento le esta dado a la parte demandante en apego al parágrafo segundo del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, donde el legislador previendo que pudieran originarse causales de desalojo por motivos distintos a los taxativamente previstos en dicha norma dejó abierta la posibilidad del ejercicio de dicha acción con fundamento a la violación a otras cláusulas del contrato; supuestos éstos que al ser concurrentes entre sí conllevan a este sentenciador a determinar y concluir que están dados los elementos pertinentes para que de conformidad con lo establecido en los artículos 12, 254 y 506 del Código de Procedimiento Civil, se declare la procedencia de la acción de desalojo, por encontrarse la misma tutelada por la Ley que rige la materia bajo estudio. Así se decide.

En cuanto a la falta de pago del mes de marzo de 2008, este Tribunal deja expresa constancia que la misma fue desvirtuada por la parte demandada al haber consignado a los autos elementos probatorios suficientes para que este sentenciador constatara el cumplimiento de esa obligación. Así se decide.

Por los razonamientos antes expuestos este Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda que por DESALOJO incoara M.M.P., M.M. y D.G.L., contra A.R.E.C., todos plenamente identificadas en autos. En tal sentido:

PRIMERO

Se condena a la demandada a desalojar el inmueble dado en arrendamiento, identificado como el área de sesenta metros cuadrados (60Mts2) del anexo de la casa NINUCCIA, ubicado en la primera planta, Avenida Bogotá, Urbanización Los Caobos, Jurisdicción de la Parroquia El Recreo, Municipio Libertador del Distrito Capital, para ser usado como restaurant, así como las áreas de la casa que se encuentre ocupando para el funcionamiento de dicho restaurant.

SEGUNDO

Se condena a la demandada a entregar a los actores el inmueble identificado en el particular primero de este fallo, debidamente desocupado de personas y bienes, y en las mismas buenas condiciones en que lo recibió.

TERCERO

Se condena a la demandada a pagar a la actora la cantidad de dos mil cuatrocientos bolívares fuertes (Bs. F. 2.400), por la falta de pago de los meses de enero y febrero demandados y declarados insolutos, así como los que se sigan venciendo hasta la total desocupación del inmueble. Se le advierte a las partes que a la suma de dinero antes condenada le deberá ser imputada las cantidades de dinero que pudieran encontrase consignadas por la parte demandada con motivo de esos meses ante el Juzgado 25º de Municipio de esta Circunscripción Judicial, cuyo retiro en este acto se autoriza a la accionante.

Por la naturaleza del presente fallo no hay especial condenatoria en costas.

Publíquese, regístrese, notifíquese y déjese copia.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado 3º de 1era Ins. C.M.T.B. En la Ciudad de Caracas, a los 13 de Julio de 2009. 199º y 150º.

El Juez,

Abg. J.C.V.

La Secretaria

Abg. Diocelis J. Pérez B.

En esta misma fecha, siendo las 11:16 AM, previo el cumplimiento de las formalidades de Ley, se publicó y registró la anterior sentencia, dejándose en la Unidad de Archivo la copia certificada a la cual hace referencia el artículo 248 de Código de Procedimiento Civil.

La Secretaria

Abg. Diocelis J. Pérez B.

Asunto: AH13-V-2008-000097