Decisión de Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de Yaracuy, de 14 de Mayo de 2008
| Fecha de Resolución | 14 de Mayo de 2008 |
| Emisor | Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito |
| Ponente | Eduardo José Chirinos |
| Procedimiento | Cumplimiento De Contrato De Arrendamiento |
REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL T.D.L.C.J.
DEL ESTADO YARACUY
AÑOS 198° y 149°
EXPEDIENTE Nº: 13.808
ACTORA: M.M.A., titular de la cédula de identidad Nro. 115.383
APODERADOS: Abg. G.A.G.G. y YUSBIRY C.P.A., Inpreabogado Nros. 119.215 y 115.081 respectivamente
DEMANDADO: J.G.A., venezolano, mayor de edad, Titular de la cédula de identidad Nro. 13.265.676
APODERADOS: J.S.D. y M.P., Inpreabogados Nros. 95.580 y 95.579 respectivamente
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO
I
Comienza el presente juicio por demanda incoada por el ciudadano M.A.M., venezolano, mayor de edad, titular de la Cedula de Identidad N° V.- 115.383, domiciliado en la Calle 6 entre calles 8 y 9 de la Urbanización San J.d.M.C.d.E.Y., debidamente asistido por las Abogadas G.E.G.G. y YUSBIRY C.P.A., Inpreabogado Nros. 119.215 y 115.081 respectivamente, quien expuso: Que en fecha 15 de marzo de 2003, mediante documento privado celebro contrato de arrendamiento sobre un local de su propiedad ubicado en la en la Calle 6 entre calles 8 y 9 de la Urbanización San J.d.M.C.d.E.Y., con el ciudadano J.G.A., venezolano, mayor de edad, titular de la Cedula de Identidad N° V.- 13.265.676, el cual tenia una duración de un (01) año, el cual duro seis (06) meses, debido a la proposición del demandado, el cual pedía que se anulara el contrato anteriormente mencionado y que celebrasen uno nuevo por dos (02) años, el cual fue firmado y que comprendía el lapso desde el 15 de septiembre de 2003, hasta el 14 de Septiembre de 2005. Alega el demandante, que inmediatamente el arrendador propone celebrar un acuerdo complementario con el fin de obtener una garantía de permanencia en el local, donde se modificaba el contrato en su cláusula segunda, extendiéndole su duración por tres (03) años mas.
Indica el demandante, que intento conversar con le señor Goncalves a fin de dar cumplimiento con lo establecido en la Cláusula Décimo Tercera, el cual dispone dentro de los tres (03) meses antes de vencerse el mismo, las partes debían ponerse de acuerdo con la renovación o no del contrato, el cual no pudo entablar conversación alguna, el cual en fecha 11 de julio de 2005, le notifico por escrito de la no renovación del contrato. También indica el demandante, que solicito en reiteradas oportunidades que le permitiera el acceso al inmueble, siendo impedido por el señor Goncalves.
Expone que una vez aclarada la relación arrendaticia, le indico que no tenía ningún impedimento para continuar con el contrato de arrendamiento bajo ciertos términos indicados en el libelo, el cual el Señor Goncalves indico que no quería continuar el contrato, llegando a un acuerdo verbal de “Convenio de desalojo”, por tres (03) meses el cual pagaría quinientos mil bolívares mensuales (Bs. 500.000,00), al cual accedió. Ahora bien, el señor Goncalvez incumplió con dicho convenio y se quedo ocupando por varios el local, pagando sus respectivas mensualidades durante los meses de Octubre, Noviembre, Diciembre de 2005 y Enero, Febrero y Marzo de 2006, considerando que se había continuado en el contrato que anteriormente se había suscrito.
El fecha 06 de abril de 2006, desocupo el local y el 25 de mayo de 2006, realizo una inspección judicial y en la cual recibió de manos del arrendatario las llaves del local.
El demandante expone que hizo al demandado la solicitud de aumentar el depósito de garantía a razón de quinientos mil bolívares (Bs. 500.000,00), el cual el arrendador acepto, sin embargo el depósito de garantía sigue siendo cuatrocientos cincuenta mil bolívares (Bs. 450.000,00), tres (03) meses a razón de ciento cincuenta mil bolívares (Bs. 150.000,00) como era al principio.
Señala que demanda al ciudadano J.G.A., para que convenga en pagarle, o en su defecto sea condenado por Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento, y al pago de 1.- El pago de los cánones de arrendamiento insolutos a la fecha correspondiente a los meses de Abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre y noviembre de 2006, así como también el periodo que falta por cumplirse del contrato de arrendamiento, es decir desde el 14 de noviembre de 2006, hasta el mes de septiembre de 2008, lo cual asciende a un total de de treinta (30) meses, a razón de quinientos mil bolívares cada uno (Bs. 500.000,00), sumando así la cantidad de quince millones de bolívares (Bs. 15.000.000,00); 2.- La obligación de realizar todas las reparaciones para restablecer el local en su estado en que se encontraba al inicio del arrendamiento, estimadas prudencialmente en cuatro millones siete mil quinientos bolívares (Bs. 4.007.500,00), 3.- Cancelar el pago del servicio de energía eléctrica y aseo urbano del local, correspondientes a los meses de Abril y mayo del año 2006, cuyo monto es de doscientos veinticinco mil trescientos quince bolívares con trece céntimos (Bs. 225.315,13); 4.- El pago del Servicio de agua potable correspondientes a seis (06) meses que suma la cantidad de quince mil ciento ochenta bolívares (Bs. 15.180,00); 5.- El pago de costas del presente juicio incluyendo los honorarios y; 6.- La indexación por ajuste a que diera lugar.
Invocó los artículos 1133, 1134, 1559, 1160, 1167 del Código Civil, así mismo, el articulo 33 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario.
Acompaño a esta solicitud, los siguientes documentos: Contrato de arrendamiento marcado con la letra “A”, nuevo contrato de arrendamiento firmado el 15 de septiembre de 2003 hasta el 14 de septiembre de 2005, marcado con la letra “B”, acuerdo complementario marcado con la letra “C” misiva marcada con la letra “D”, Inspección Judicial marcada con la letra “E”, factura por concepto de energía eléctrica y aseo urbano, marcado con la letra “F”; recibos de agua potable, marcados con la letra “G”, presupuestos y facturas marcadas con las letras “H”, “I” y “J”., citación marcada con la letra “K”. Se recibe la demanda por Distribución en fecha 02 de Noviembre de 2006, constante de cinco (05) folios útiles y once (11) anexos.
El tribunal por medio de auto de fecha 20-11-2006, admite la demanda por no ser contraria al orden público y a las buenas costumbres y ordena la notificación del ciudadano J.G.A., antes identificado, para que comparezca a dar contestación de la demanda al segundo día de despacho a que conste su citación, de conformidad con lo establecido en el articulo 881 del Código de Procedimiento Civil. Se libro compulsa.
En fecha 21 de Noviembre de 2006, El ciudadano M.Á.M., otorga poder apud-acta a las abogadas G.E.J.G. y Yusbiry C.P.A., Inpreabogado Nros. 119.215 y 115.081 respectivamente, tal como se evidencia al folio 43 del expediente.
Cursa al folio 44, recibo consignado por el Alguacil del Tribunal en fecha 23 de noviembre de 2006, debidamente firmada por el ciudadano J.G.A., el cual se da por citado en la presente causa.
El ciudadano J.G.A., da contestación a la demanda en fecha 27 de noviembre de 2007, el cual se evidencia a los folios 45 al 47, donde rechaza y contradice tanto de hecho como de Derecho la pretensión de la parte actora contenida en la demanda por cuanto no se corresponde a la realidad. Rechaza, niega y contradice que deba cantidad alguna de dinero a la demandante por concepto de cánones de arrendamiento insolutos correspondientes a los meses de abril, mayo, junio, julio agosto, septiembre y octubre de 2006, así como el periodo que falta por cumplirse del contrato de arrendamiento desde el 14 de septiembre del 2006 al 14 de septiembre de 2008, por cuanto no existe contrato de arrendamiento, ya que expiro en fecha 14 de septiembre del 2005 y se mantuvo bajo el amparo de la prorroga legal, que le confería el articulo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en virtud de la decisión de no renovarle el contrato, tal como lo declara en el libelo. Rechaza, niega y contradice que exista algún acuerdo complementario para modificar la duración del contrato original, pues el denominado acuerdo complementario se trata solo de una garantía que el arrendador le diera para la permanencia en el local, que así mismo lo expresa el demandante en su libelo, quien declara que tenia como fin obtener una garantía, siendo una declaración de parte. Rechaza, niega y contradice que le deba treinta meses, lo cual le resulta un exabrupto, temerario y dañoso en su contra, asimismo que el articulo 38 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario establece la prorroga legal donde le confería la facultad de la prorroga legal por el lapso de una año, el cual el beneficio opera en su favor como sucedió en su caso, donde la intención del legislador es concederle un lapso de tiempo para que consiguiera un nuevo local donde establecerse. Rechaza niega y contradice que deba realizar las reparaciones necesarias para restablecer el local a la situación inicial del arrendamiento, ya que el arrendador acepto las condiciones en que se entrego el inmueble y no hizo objeción alguna, así mismo le ofreció el dinero que entrego por concepto de deposito para que sea utilizado para reponer la pintura. Rechaza, niega y contradice que debe Bs. 4.007.500,00 por concepto de reparaciones del local en referencia por cuanto no consta informe técnico que soporte tal aseveración. Rechaza, niega y contradice que deba pago de servicios de L.E.A. y Aseo Urbano correspondiente a seis meses y Rechazo niego y contradice que tenga pagar costas ni honorario de abogados.
En fecha 29 de noviembre de 2006, cursante al folio 48, el ciudadano J.G.A., otorga poder apud-acta a los abogados J.S.D. y M.P., Inpreabogado Nros. 95.580 y 95.579.
El demandado de autos presenta en fecha 05 de diciembre de 2006, escrito de pruebas cursante a los folios 49 al 58 del expediente.
Las apoderadas judiciales de la parte actora en fecha 06 de diciembre de 2006, consigna escrito de pruebas, el cual cursa a los folios del 59 al 61.
El tribunal por medio de auto de fecha 07 de diciembre de 2006, admite las pruebas incoadas por las partes comisionándose al Juzgado de los Municipios San Felipe, Cocorote, Independencia y Veroes del Estado Yaracuy, para que escuche los testigos promovidos por las partes. Se ordena citar al demandante para que absuelva las posiciones juradas promovidas por la demandada. Se libraron boleta de citación y oficio N° 1066.
En fecha 12 de diciembre de 2006, la apoderada judicial de la parte actora consigna diligencia donde solicita que sean desechadas la prueba testimonial de la parte demandada, por cuanto no señalo lo que se pretende probar con cada una de las declaraciones Diligencia que cursa al folio 66.
En fecha 13 de diciembre de 2006, la apoderada judicial de la parte actora consigna diligencia donde solicita que sean subsanados el error involuntario, material y de mera trascripción en su escrito de promoción de pruebas.
En fecha 16 de enero de 2007, cursante al folio 68, cursa diligencia suscrita por la apoderada judicial de la parte actora, donde solicita que se amplié el lapso probatorio mediante auto de mejor proveer. El tribunal dicta auto en fecha 22 de enero de 2006, donde se abstiene de proveer lo solicitado por cuanto no consta en autos las resultas de la comisión remitida al Juzgado Distribuidor de los Municipios San Felipe, Cocorote, Independencia y Veroes de Esta Estado.
A los folios del 70 al 111, cursa comisión N° 718-07, proveniente del Juzgado Segundo de los Municipios San Felipe, Cocorote, Independencia y Veroes de este estado, recibida en fecha 29 de enero de 2007, contentivo de testimoniales solicitadas en las pruebas.
La apoderada judicial de la parte actora presenta escrito de observaciones en fecha 30 de enero de 2007, cursante al folio 112.
El tribunal dicta auto en fecha 30 de enero de 2007, donde acuerda dictar sentencia dentro de cinco (05) días de despachos, de conformidad con lo establecido en el artículo 890 del Código de Procedimiento Civil.
El tribunal dicta auto en fecha 06 de Febrero de 2007, donde acuerda diferir la publicación de la sentencia por un lapso de cinco (05) días, todo de conformidad con lo establecido en el articulo 251 del Código de Procedimiento Civil.
La apoderada judicial de la parte actora, consigna diligencia en fecha 06 de marzo de 2008, cursante al folio 116, donde solicita el avocamiento del Juez Provisorio, se avoque al conocimiento de la causa.
El tribunal en fecha 13 de marzo de 2008, dicta auto que cursa al folio 117, donde el Juez Provisorio se avoca al conocimiento de la presente causa y ordena la notificación del ciudadano J.G.A.. Se libro boleta de notificación.
El Alguacil en fecha 03 de abril de 2008, consigna boleta debidamente firmada por el ciudadano J.G.A., donde se da por notificado del avocamiento del Juez.
El Tribunal por medio de auto de fecha 22 de Abril de 2008, dicta auto donde declara que la causa se encuentra al estado de dictar sentencia el cual seria publicada dentro de los quince (15) días de despacho siguiente a esa fecha, ordenándose en su contenido la notificación de las partes de conformidad con el articulo 251 ejusdem.
Llegado el momento para decidir, este Tribunal hace las siguientes consideraciones
Debe este juzgador determinar la naturaleza del contrato cuyo cumplimiento se demanda, para lo cual se analiza los contratos de arrendamiento celebrado entre las partes, el cual en originales cursan agregados a los autos al folio 06 y su vuelto, 07 y su vuelto y 08. Dichos contratos fueron celebrado por vía privada el 15 de marzo de 2003, por un termino fijo de un año, es decir del 15-03-03 al 14-03-04, en tiempo si prorrogable, pero a los seis meses, según expone el demandante, fue anulado y celebraron uno nuevo por un termino convenido de dos (02) años, en cual se anexaron letra “B”, siendo la fecha de inicio desde el 15 de septiembre de 2003, hasta el 14 de septiembre del 2005, tiempo si prorrogable, adicionalmente, en esa misma fecha celebran por medio de documento privado anexo con la letra “C” y cursante al folio 08, “anexo complementario del contrato de convenido y acuerdo entre las partes”, donde las partes acordaron que entre otras cosas “… El arrendador conviene en aceptar un lapso prolongado de cinco (05) años, incluyendo los dos (02) del presente contrato, como garantía de permanencia en el Local, sin que este pueda implicar compromisote alteración en lo convenido en las cláusulas de este contrato.”, quedando establecido que el contrato por dos años queda inalterado en su cláusula SEGUNDA.
Ahora bien, establece el legislador civil que los contratos de arrendamiento hechos por tiempo determinado, concluye en el día prefijado, sin necesidad de desahucio, establecido en el Artículo 1599 del Código Civil Venezolano. Alega la parte actora en su escrito de demanda, que le notifico por escrito al ciudadano J.G.A., demandado de autos, en fecha 11 de julio de 2005, el cual se evidencia al folio 09, su intención de no renovarle el contrato, cumpliendo lo establecido en la cláusula DECIMO TERCERTA, donde “las partes quedan entendidas que tres (03) meses antes de vencerse el contrato deberán ponerse de acuerdo en la renovación o no de otro contrato...”; cumpliendo lo preceptuado para las demandas por cumplimiento de contrato de arrendamiento a tiempo determinado, donde el arrendador o propietario deberá practicar un desahucio, ya sea por carta, telegrama, misiva o por notificación a través de un funcionario público que de fé de su planteamiento, para manifestarle al arrendatario su deseo de no prorrogar el contrato, quedando evidenciado la intención del arrendador de no celebra la renovación del contrato a vencerse en fecha 14 de septiembre de 2005.
En la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en su articulo 38, establece que “..que los contratos de arrendamiento…[omissis].. celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, este se prorrogara obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de conformidad con las siguientes reglas:..[omissis]..b) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración mayor de un (01) año y menos de cinco (05) años, se prorrogara por un lapso máximo de un (01) año..”, y en virtud del desahucio hecho por el demandante de autos, el cual se evidencia en el anexo marcado con la letra “D”, el cual dicho instrumento fue consignado en copia y original por ambas partes, por lo que al vencerse el segundo contrato, al día siguiente del vencimiento, comenzaba a decursar el lapso de un (01) año establecido en la norma anteriormente citada, es decir, a partir del 15 de septiembre de 2005, hasta el 15 de septiembre de 2006, quedando desechada la pretensión de la parte actora del cobro de los cánones insolutos hasta el mes de septiembre de 2008, en virtud del “anexo complementario del contrato de convenido y acuerdo entre las partes” por cuanto operaba al momento del desalojo del local arrendado la prorroga legal, también se evidencia que el arrendatario cumplió con las exigencias establecidas en el contrato, ya que durante la prorroga legal, permanecerán vigentes las mismas condiciones y estipulaciones convenidas por las partes en el contrato original, a tenor de lo expuesto en el libelo “el señor Goncalves no se quedo ocupando el local por tres (03) meses como lo habíamos acordado, sino que se quedo ocupándolo mes tras mes “cumpliendo con el pago de las mensualidades de Quinientos mil bolívares desde los meses de octubre, Noviembre, Diciembre del año 2005, y los meses de Enero, Febrero y Marzo de 2006”. Asi se decide.
En cuanto al pago de la cantidad de cuatro millones siete mil quinientos bolívares (Bs.4.007.500,00), resultado de la sumatoria de facturas otorgadas por terceros, motivadas a los gatos de relación si bien el Tribunal Primero de los Municipios San Felipe, Cocorote, Independencia y Veroes de este Estado, en la inspección formulada en fecha 25 de mayo de 2006, hecha a solicitud del accionante, designo como experto al ciudadano J.O.Q.J., para que asesore al tribunal en la misión a cumplir, evidenciándose en su informe cursante a los folios 19 al 21, la parte demandada, este Tribunal considera que la parte no solicito la ratificación en su contenido y firma de las facturas cursante a los folio 38, 39 y 40 del expediente, tal como lo establece el articulo 431 del Código de Procedimiento Civil, por lo tanto, no le otorga ninguna valor en la presente causa. Asi se decide.
Por la razón antes expuesta, este Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y T.d.l.C.J. del Estado Yaracuy, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley Declara. SIN LUGAR la presente demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO formulada por el ciudadano M.M.A., titular de la cédula de identidad Nro. 115.383, en contra del ciudadano J.G.A., venezolano, mayor de edad, Titular de la cédula de identidad Nro. 13.265.676.
No existe condenatoria en costas.
Por haber sido dictada la presente sentencia fuera del lapso legal establecido, se ordena la notificación de las partes, de conformidad con lo establecido en el articulo 251 del Código de Procedimiento Civil.
Publíquese, Regístrese y Déjese copia certificada por secretaría de conformidad con el artículo 248 del Código de procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.384 del Código Civil.
Dado, firmado y sellado en la Sala de Despacho del Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del T.d.l.C.J. del Estado Yaracuy, en San Felipe, a los catorce (14) días del mes de Mayo de 2008. Años 198º de la Independencia y 149º de la Federación.
El Juez Provisorio,
Abg. E.J.C.C..
La Secretaria Acc. ,
Abg. GREISLY J.R..
En la misma siendo las ocho y cuarenta y cinco minutos de la mañana (02:40 pm), se cumple con lo ordenado, se publicó y se registro la anterior decisión.
La Secretaria Acc.,
Abg. GREISLY J.R..
