Decisión nº 175 de Tribunal Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de Zulia (Extensión Maracaibo), de 15 de Marzo de 2011

Vista la diligencia de fecha veinticuatro (24) de febrero de 2.011, suscrita por el ciudadano C.M.S., venezolano, mayor de edad, con Cédula de Identidad número 9.735.560, domiciliado en esta ciudad y Municipio Maracaibo del Estado Zulia, asistido por el abogado en ejercicio P.P.C., inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 25.178, parte demandante en el juicio de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO seguido contra la ciudadana C.B.M., venezolana, mayor de edad, con Cédula de Identidad número 10.441.366, del mismo domicilio; diligencia suscrita igualmente por el abogado en ejercicio F.L.A., inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 60.603, actuando con el carácter de apoderado judicial de la ciudadana C.B.M., representación que consta en poder Apud Acta otorgado el día nueve (09) de abril de 2008; mediante la cual las partes debidamente asistidas y facultadas, para poner fin al proceso celebran transacción de la siguiente manera (…) “CAPITULO PRIMERO. ANTECEDENTES: 1º.- Cursa por ante el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en el expediente signado con el No. 55.038 de su relación de causas, formal demanda por cumplimiento de contrato verbal de compra venta del 50% de los derechos de propiedad del inmueble a ser luego descrito, instaurado por el ciudadano C.M.S. contra la ciudadana C.B.M., siendo que dentro de dicho litigio la demandada formuló reconvención contra el actor por cumplimiento de contrato de partición y liquidación de la comunidad conyugal, hoy comunidad ordinaria, que entre ella y el demandante existe sobre el mismo inmueble sobre el cual versa la pretensión del actor a ser luego determinado, estando dicho juicio decidido en primera instancia, con sentencia definitiva proferida el 16 de febrero de 2.011, que declaró sin lugar la demanda intentada por el actor y con lugar la reconvención formulada por la demandada, sentencia de la cual ambas partes se dan por notificadas expresamente en este acto. 2º.- Cursa por ante el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en el expediente signado con el No. 43.145 de su relación de causas, formal demanda de partición de comunidad de origen conyugal, hoy comunidad ordinaria, que entre ella y el demandado existe sobre el mismo inmueble al que se refiere el anterior litigio y que luego será singularizado, intentada por la ciudadana C.B.M. contra el ciudadano C.M.S., la cual fue declarada con lugar mediante sentencia proferida el 26 de marzo de 2.010, que al presente está definitivamente firme, a la espera que se proceda a designar el partidor que habrá de liquidar definitivamente la comunidad en cuestión. 3º.- En ambos juicios el bien objeto de litigio estuvo conformado por el inmueble adquirido por los ciudadanos C.M.S. y C.B.M., mediante documento registrado el 29 de octubre de 2.001, en la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, el cual quedó anotado bajo el No. 45, Tomo 19, Protocolo Primero, en lo sucesivo denominado simplemente EL INMUEBLE, de parte de la Asociación Civil Desarrollos del Norte, constituido por una parcela de terreno, distinguida con el No. 29, y la vivienda unifamiliar tipo “A” sobre ella construida, así como sobre todas las demás construcciones, obras, mejoras, bienechurías y demás adherencias y pertenencias propias que se encontraren sobre dicho inmueble, ubicado en la calle B de la urbanización o parcelamiento denominado “Conjunto Residencial Montefino”, ubicado éste en la margen derecha de la carretera que conduce de Maracaibo a El Moján o prolongación de la Avenida Goajira, entre los kilómetros seis (Km. 6) y siete (Km. 7), sector Monte C.B., en jurisdicción del antiguo Municipio Coquivacoa, Distrito Maracaibo, hoy Parroquia J.d.A., Municipio Maracaibo del Estado Zulia, la cual parcela de terreno tiene una superficie aproximada de Ciento Trece Metros Cuadrados con Setecientos Veintitrés Centímetros Cuadrados (113,723 mts2) y está comprendida dentro de los siguientes linderos y medidas aproximadas: Noroeste: Parcela No. 28, en Dieciocho Metros Doscientos Ocho Milímetros (18,208 mts); Suroeste: Lindero suroeste del parcelamiento en Seis Metros Doscientos Cincuenta Milímetros (6,250 mts); Sureste: Parcela No. 30, en Dieciocho Metros Doscientos Ocho Milímetros (18,208 mts), y; Noreste: Calle B del parcelamiento, en Seis Metros Doscientos cincuenta Milímetros (6,250 mts). Esta vivienda, para ese entonces, tenía un área de construcción aproximada de Setenta Metros Cuadrados (70 mts2) distribuidos en dos plantas, y constaba de: En la Planta Baja: área social, sala comedor, área de servicio, cocina, salida a patio posterior, lavadero y baño de visita. En la Planta Alta: área privada con dos dormitorios con un baño, contando el inmueble además, con un puesto de estacionamiento. EL INMUEBLE descrito forma parte del parcelamiento en el que se desarrolló el Conjunto Residencial Montefino, estando el documento de parcelamiento registrado en la antes nombrada Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro, el 21 de junio de 2.000, bajo el No. 42, Protocolo Primero, Tomo 25, correspondiéndole al inmueble la propiedad de una nonagésima séptima parte (1/97) de la totalidad del área de servicios complementarios o recreacionales del referido conjunto residencial. Sobre EL INMUEBLE se había constituido hipoteca convencional de primer grado hasta cubrir la cantidad de Cincuenta y Dos Millones Ochocientos Mil Bolívares con 00/100 (Bs. 52.800.000,00), actualmente equivalentes a Cincuenta y Dos Mil Ochocientos Bolívares Fuertes con 00/100 (Bs. F. 52.800,00), a favor de Unibanca Banco Universal, C.A., siendo la misma cancelada y liberada mediante documento registrado en la ya citada Oficina de Registro Inmobiliario del Primer Circuito del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, el 30 de diciembre de 2.005, bajo el No. 30, Tomo 40, Protocolo Primero. CAPITULO SEGUNDO. CONSENSO: Pues bien, ambas partes y sus representantes suficientemente facultados para ello, han acordado suscribir, como en efecto se suscribe en este instante, un ACUERDO TRANSACCIONAL y de PARTICIÓN AMISTOSA, que conforme a las previsiones de los artículos 1.713 y siguientes del Código Civil, en concordancia con los artículos 255, 256 y 788 del Código de Procedimiento Civil, dé por finalizados los procesos judiciales de la referencia, permitiendo además que se proceda amistosamente a la partición de EL INMUEBLE, el cual como premisa general aceptada y no discutida por ambas partes, es de la propiedad común e igual de los ciudadanos C.M.S. y C.B.M., todo lo cual se regirá concretamente por las cláusulas que de seguidas se pasan a transcribir: PRIMERA: Ambas partes después de analizar y discutir ampliamente los motivos que originaron las reclamaciones detalladas, y con la finalidad de evitar altos gastos que pudieran seguirse causando, no solamente para proseguir los descritos litigios con el ejercicio de los recursos ordinarios y/o extraordinarios que pudieren intentarse contra los fallos en ellos dictados, sino también para evitar el pago de las costas y costos procesales que de los mismos se pudiera derivar, han considerado y decidido, a fin de solucionar sus diferencias de manera expedita, y también para finalizar los detallados litigios y precaver nuevos litigios eventuales con relación a los aspectos directa e indirectamente ventilados en los mismo, hacerse recíprocas concesiones y libres de todo constreñimiento, de manera voluntaria, con total y cabal entendimiento de sus términos y de su significado, sin el uso de la fuerza, intimidación o presión, y con previo asesoramiento de sus efectos e implicaciones, suscribir y materializar el presente acuerdo transaccional y de partición amistosa. SEGUNDA: Ambas partes han decidido, en miras a materializar la partición y liquidación amistosa aquí acordada, poner inmediatamente en venta EL INMUEBLE de su propiedad que fue antes descrito, por un precio base de SEISCIENTOS OCHENTA MIL BOLIVARES CON 00/100 (Bs. 680.000,00), sobre el cual ambas partes coinciden razonablemente en aceptar ofertas que puedan estar hasta en un 5% por debajo de dicho monto, esto es, ofertas de hasta SEISCIENTOS CUARENTA Y SEIS MIL BOLIVARES CON 00/100 (Bs. 646.000,00), que impliquen la firma de una opción de compra venta en la cual se pague por concepto de arras una cantidad equivalente a no menos del treinta por ciento (30%) del precio de venta que fuere ofertado y aceptado, estando de acuerdo en recibir el resto del precio de compra venta definitivo, es decir el setenta por ciento (70%) del mismo, en un plazo que no excederá de ciento veinte (120) días continuos y calendarios contados a partir de la fecha en la que se firme la opción en mención. Este precio y el monto de la opción, podrían disminuir de los anteriores parámetros solamente si ambas partes así lo acordaren expresamente y por escrito; sin embargo, si pasaren seis (6) meses contados a partir de la presente fecha, sin que se logra materializar la firma de una opción de compra venta sobre EL INMUEBLE, por no haberse recibido ofertas dentro de los parámetros antes determinados, dicho precio será revisado y ajustado a los precios de mercado mediante una tasación que hará un único perito que será designado a petición de una cualquiera de las partes aquí firmantes, por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, cuyos honorarios serán cubiertos por ambas partes, en porciones iguales. Si una de las partes se rehusare a cubrir su porción de los honorarios del perito, la otra parte podrá cubrirlos y los descontará en su provecho posteriormente del precio de venta definitivo del inmueble. TERCERA: La suma de dinero correspondiente al precio de venta antes dicho, será distribuido de la siguiente manera: 1º.- Al ciudadano C.M.S. le corresponderá el cincuenta por ciento (50%) del mismo, más la suma de OCHENTA Y OCHO MIL BOLIVARES CON 00/100 (Bs. 88.000,00), que la ciudadana C.B.M. cede de su participación monetaria en EL INMUEBLE, a fin de cubrir su cuota parte tanto en el costo de las mejoras realizadas al mismo que fueron cubiertas únicamente por el ciudadano C.M.S., como en los gastos por servicios públicos y condominio que éste último cubrió. 2º.- A la ciudadana C.B.M. le corresponderá el otro cincuenta por ciento (50%) del mismo, previa deducción de la antes señalada suma de OCHENTA Y OCHO MIL BOLIVARES CON 00/100 (Bs. 88.000,00) que le cederá al ciudadano C.M.S.. CUARTA: Ambas partes acuerdan que las arras que recibirán, de ser el caso, al momento de suscribir la opción de compra venta de EL INMUEBLE, serán divididas en partes iguales, en un cincuenta por ciento (50%) para cada una de ellas, y que será al momento de recibir el pago del precio definitivo de compra venta de EL INMUEBLE, cuando la ciudadana C.B.M. deducirá de su porción la suma de OCHENTA Y OCHO MIL BOLIVARES CON 00/100 (Bs. 88.000,00) que le cederá al ciudadano C.M.S.. CUARTA: En el supuesto que se reciba una oferta en los términos hoy convenidos, bien mediante misiva privada o documento auténtico, y una de las partes se negare o rehusare a firmar por cualquier causa, tanto el documento de opción de compra venta, si fuere el caso, como el documento definitivo de compra venta de EL INMUEBLE, la otra parte podrá requerir del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, que previa notificación de su antagonista a practicarse en el domicilio procesal a ser más adelante señalado, fije una oportunidad para celebrar una reunión conciliatoria en la que se tratará el asunto referido a tal negativa de suscribir los documentos mencionados, y si en dicha reunión no se logra obtener que la parte que se ha negado a firmar tales documentos cambie de parecer, o si dicha parte no asiste a la misma, entonces el Tribunal quedará facultado para emitir a favor de la parte que sí está de acuerdo en suscribir dichos instrumentos y que si asistió a la reunión, una autorización amplia dirigida a cualquier Notario y/o al Registrador correspondiente, para firmar los mismos en su nombre y en nombre del comunero o comunera que se rehúse a otorgar tales documentos, autorización en la cual se detallarán la forma y las condiciones en las que deberán emitirse los respectivos cheques o efectos de comercio con los que el futuro comprador fuere a pagar el precio tanto de opción, como de venta definitiva del inmueble en comento. En todo caso, el dinero que le corresponda al comunero que se niega a firmar la documentación mencionada, será depositado a su favor ante el mismo Juzgado antes mencionado, en una cuenta que al efecto se ordenará aperturar. QUINTA: Ambas partes pagarán en partes iguales los gastos y costos que se generen en la obtención de los recaudos y requisitos necesarios para poder otorgar y protocolizar el documento tanto de opción de compra venta, como de venta definitiva de EL INMUEBLE, tales como servicios públicos municipales (aseo urbano, gas doméstico y derecho de frente), solvencia municipal, ficha catastral, solvencia de Hidrolago, solvencia de condominio, servicios eléctrico (Enelven), y en fin, cualquier costo asociado a EL INMUEBLE que se requiera cubrir para llevar a feliz término el objetivo pautado en el presente acuerdo. Asimismo, ambas partes se obligan a tramitar los documentos necesarios para poder otorgar los instrumentos referenciados, tales como cédula de identidad vigente, registro de información fiscal (RIF) vigente, y cualquier otro que fuere requerido por las oficinas notariales y de registro en las que se deban otorgar tales instrumentos. SEXTA: Es entendido y aceptado por los otorgantes del presente documento, que la gestión de venta de EL INMUEBLE no realizada directamente por ellos mismos, genera un costo o comisión que en el mercado inmobiliario del Estado Zulia es por costumbre equivalente al 5% del precio definitivo de compra venta, más el respetivo impuesto al valor agregado, si fuere procedente. En tal contexto, si ni la ciudadana C.B.M., ni el ciudadano C.M.S., captan directamente un comprador para EL INMUEBLE, ambas partes acuerdan pagar, en partes iguales, dicha comisión a favor de la persona o empresa que capte a tal comprador, entregando la mitad de la misma o el cincuenta por ciento (50%) al momento de suscribirse la opción de compra venta, y la mitad restante o el otro cincuenta por ciento (50%) al momento de otorgarse el documento de compra venta definitivo de EL INMUEBLE. SEPTIMA: Es aceptado por ambas partes, que cada una de ellas cubrirá los gastos en los que han incurrido durante la pendencia de los litigios antes descritos, y los honorarios profesionales que le corresponden a los abogados que ambas han contratado para la atención de los mismos, de manera que cada una de ellas pagará los honorarios profesionales de los abogados que contrató para ambos juicios y que dentro de los mismos las representaron y/o asistieron, renunciando la una frente a la otra a cualquier acción o procedimiento que tenga vinculación al cobro de costas y costos procesales. Para mayor claridad, expresamente se establece que la ciudadana C.B.M. y/o sus abogados asistentes y/o apoderados judiciales, nada tienen que reclamarle al ciudadano C.M.S. por concepto de costas u honorarios profesionales causados o condenados a pagar en cualquiera de los litigios mencionados en el texto de la presente transacción. Igualmente se deja expresamente establecido que el ciudadano C.M.S. y/o sus abogados asistentes y/o apoderados judiciales, nada tienen que reclamarle a la ciudadana C.B.M. por concepto de costas u honorarios profesionales causados o condenados a pagar en cualquiera de los litigios mencionados en el texto de la presente transacción, renunciado ambos de manera categórica al ejercicio de cualquier acción o procedimiento de cobro sobre tal particular. OCTAVA: Se han fijado para todos los efectos derivados del presente acuerdo, los siguientes domicilios procesales: 1.- C.B.M.: Calle 72 con Avenida 16, Edificio Paraíso, No. 16-72, planta baja, local “D”, en Maracaibo, Estado Zulia. 2.- C.M.S.: Calle 72 entre Avenidas 4 (Bella Vista) y 8 (Santa Rita), Centro Comercial Clodomira, segundo piso, local 311, en Maracaibo, Estado Zulia. NOVENA: Los otorgantes han acordado que todos los hechos expuestos en este documento, así como las pretensiones plasmadas en las demandas arriba descritas, quedarán cubiertas en el presente convenio, de manera que en definitiva la transacción abarca a todos los acontecimientos antes explanados, y a los que directa o indirectamente se vinculen con los mismos, incluyendo la acción de amparo constitucional que cursa por ante la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en el expediente signado con el No. 09-1323 de su relación de causas, instada por el ciudadano C.M.S. contra la decisión judicial proferida el 7 de octubre de 2.009 por el Juzgado Superior Primero en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, de la cual expresamente desiste en este acto dicho ciudadano, desistimiento el cual, a todo evento, es aceptado por la ciudadana C.B.M., sin que se causen costas de ninguna especie por tal actuación, por lo que ambas partes renuncian mutuamente al ejercicio reciproco de cualquier acción o procedimiento, en curso o futuro, de cualquier materia y naturaleza, que la una pudiere ejercitar contra la otra a nivel jurisdiccional o administrativo, de tal manera que le solicitamos a este oficio jurisdiccional que se sirva impartirle la respectiva homologación al mismo, pasándolo en autoridad de cosa juzgada, absteniéndose de ordenar el archivo del expediente hasta tanto no conste en actas el cumplimiento total del presente acuerdo…omissis…”.

El Tribunal para resolver hace previas las siguientes consideraciones:

De la revisión efectuada a las actas procesales, se observa que el ciudadano C.F.M., antes identificado, demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO a la ciudadana C.B.M., igualmente identificada, admitiéndose la demanda en fecha veintinueve (29) de febrero de 2008, ordenando la citación de la demandada.

Igualmente se observa que sustanciada la causa, el Tribunal dictó sentencia definitiva el día dieciséis (16) de febrero de 2011 y encontrándose el juicio en la etapa de notificación de sentencia las partes debidamente facultadas, en la fecha indicada al inicio de esta resolución, celebran la transacción en los términos y condiciones antes especificados.

Planteada así la situación, el Tribunal en virtud que la transacción efectuada no es contraria a la Ley, al orden público o a las buenas costumbres, la encuentra conforme en los términos precedentemente explicitados, impartiendo su aprobación a dicha transacción, declarándola en autoridad de cosa juzgada. Así se declara.

No se archive el expediente hasta que exista constancia en autos de haberse dado cumplimiento a lo acordado.

Publíquese y regístrese esta resolución. Déjese copia certificada por Secretaría de la presente decisión a los fines legales previstos en los Artículos 3º y 9º del Artículo 72 de la Ley Orgánica del Poder judicial, y de conformidad con lo dispuesto en los Artículos 248 del Código de Procedimiento Civil y 1.384 del Código Civil.

Dada, sellada y firmada en la sede del JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en Maracaibo, a los quince (15) días del mes de marzo de dos mil once (2011). Años: 200° de la Independencia y 152° de la Federación.

El Juez,

Abog. A.V.S.

La Secretaria,

Abog. M.P.d.A.

En la misma fecha se publicó la anterior resolución, siendo las 2:20 p.m.

La Secretaria,