Decisión de Juzgado Septimo de Municipio de Caracas, de 15 de Mayo de 2013
| Fecha de Resolución | 15 de Mayo de 2013 |
| Emisor | Juzgado Septimo de Municipio |
| Ponente | Mauro Guerra |
| Procedimiento | Desalojo |
ASUNTO: AP31-V-2012-001303.
El juicio por desalojo, incoado por el ciudadano V.M.V., titular de la cédula de identidad número 2.989.805, representado judicialmente por el abogado J.A.P., inscrito en el Inpreabogado bajo el número 48.313, contra el ciudadano J.L.C.A., titular de la cédula de identidad número 14.746.382, se inició por libelo de demanda incoado para su distribución el diecisiete (17) de julio de 2012 y se admitió el veintitrés (23) de ese mismo mes y año, por los trámites del juicio breve.
En el libelo de demanda, la parte actora alegó que el 01 de enero de 2007, celebró contrato de arrendamiento con el demandado, sobre un inmueble constituido por una oficina identificada con el número 48, ubicada en el piso 4 del edificio denominado “V.M.”, situado en la Avenida A.E.B., entre las Esquinas de Gradillas y San Jacinto, Parroquia Catedral del Municipio Libertador del Distrito Capital. Dicho contrato tendría una duración de un (1) año, contado a partir del 1° de enero de 2006 hasta el 31 de diciembre de 2006.
Que cumplido el lapso contractual como el de prórroga legal, el arrendatario no hizo entrega del inmueble arrendado y se le recibieron los pagos de las pensiones de arrendamiento posteriores, lo que trajo como consecuencia la indeterminación del contrato, de conformidad con lo previsto en el artículo 1614 del Código Civil.
Dicho canon de arrendamiento se pactó en la cantidad equivalente a treinta y cinco bolívares con trece céntimos (Bs. 35,13), pagaderos en el domicilio del arrendador en efectivo y de forma adelantada dentro de los primeros cinco (5) días de cada mes.
Que el arrendatario no ha pagado los cánones de arrendamiento de los meses que van desde agosto a diciembre de 2010; de enero a diciembre de 2011 y; de enero a julio de 2012, por lo que a la fecha de intentar la demanda adeuda por concepto de pensiones arrendaticias la cantidad de ochocientos cuarenta y tres bolívares con doce céntimos (Bs. 843,12).
Que pese a esfuerzos tendentes a lograr de forma amistosa el pago de los referidos cánones arrendaticios, han resultado infructuosos, por lo que de conformidad con lo previsto en los artículos 1133, 1159, 1160, 1167 del Código Civil y 881 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo previsto en los artículos 33 y siguientes del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, demandó al citado ciudadano a los fines que convenga o sea condenado al desalojo del inmueble arrendado y al pago de las costas del proceso.
La cuantía de la demanda se estimó en la cantidad de ochocientos cuarenta y tres bolívares con doce céntimos (Bs. 843,12).
Al no lograrse la citación personal del demandado, a petición de parte, se hizo el emplazamiento mediante carteles y al no acudir en el lapso legal a darse por citado, se le designó defensor judicial, quien aceptó el cargo y juró cumplirlo fielmente.
Sin embargo, el 14 de marzo de 2013, el demandado asistido por el abogado W.J.G.C.R., inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 129.486, se dio por citado. El 20 de marzo de 2013, presentó escrito de contestación, mediante el cual opuso las cuestiones previas a que se refieren los ordinales 2º y 3º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil y contestó al fondo del asunto, negando y contradiciendo tanto los hechos como el derecho invocado por el accionante. Alegó haber realizado el pago de todos los cánones en forma puntual.
El 1° de abril de 2013, la parte demandante presentó escrito mediante el cual contradijo las cuestiones previas alegadas por el demandado.
De acuerdo a lo expuesto por las partes, la litis queda circunscrita a determinar si la parte demandada ha dejado de pagar las pensiones de arrendamiento alegadas por la actora, capaz de configurarse como causal de desalojo. Sin embargo, previamente se hace necesario resolver las cuestiones previas alegadas.
Respecto a la cuestión previa a que se refiere el ordinal 2º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, esto es, “La ilegitimidad de la persona del actor por carecer de la capacidad necesaria para comparecer en juicio.”, el demandado alegó que el inmueble arrendado es propiedad de los ciudadanos C.M. y V.M., titulares de la cédula de identidad números 210.791 y 2.989.805, en ese orden, por lo que ambos debieron intentar conjuntamente la demanda y no sólo V.M..
En primer lugar, cabe aclarar que la ilegitimidad a que hace referencia el ordinal 2° del citado artículo 346, trata de la capacidad procesal o legitimación ad procesum. Ésta capacidad procesal corresponde a las personas que tienen el libre ejercicio de sus derechos, esto es, la capacidad de obrar o de ejercicio del derecho civil, regulada en el artículo 136 del Código Adjetivo Civil, al establecer: “Son capaces para obrar en juicio, las personas que tengan el libre ejercicio de sus derechos, las cuales pueden gestionar por sí mismas o por medio de apoderados, salvo las limitaciones establecidas en la ley”.
Tal alegato de la parte demandada da a entender una falta de cualidad del citado ciudadano y no su falta de capacidad procesal. Con ello, da a entender una confusión de instituciones procesales, pues una cosa es esa falta de legitimación derivada de la incapacidad de gestionar por sí mismo derechos en el proceso, con la legitimación ad causam, que se relaciona con la identidad lógica que debe haber entre la persona que intenta la pretensión y aquella legitimada según la ley para hacerlo, pues, tal como lo señala el maestro Loreto en su libro “ensayos jurídicos”, refiriéndose al litisconsorcio necesario, “Si uno de los sujetos interesados en la relación sustancial intenta la acción aisladamente o se intenta contra él, se encontraría desprovisto de cualidad activa o pasiva, ya que la persona a quien la ley concede la acción o contra quien es concedida no es el actor o el demandado concretos, aisladamente considerados, sino todos y cada uno como un centro procesal unitario y autónomo de intereses jurídicos.” (p. 195). La falta de cualidad, no es motivo de cuestión previa, sino una defensa de mérito que en caso de prosperar impide que se dicte una sentencia sobre el fondo. No es motivo de cuestión previa, pues no es posible subsanar un defecto de este tipo, lo que resulta suficiente para desechar esta cuestión previa.
En cuanto a la otra cuestión previa opuesta, esto es, “La ilegitimidad de la persona que se presenta como apoderado o representante del actor, por no tener capacidad necesaria para ejercer poderes en juicio, o por no tener la capacidad que se atribuya, o porque el poder no esté otorgado en forma legal o sea insuficiente.”, prevista en el ordinal 3° del artículo 346 del Código Adjetivo Civil, el demandado alegó que el poder otorgado al apoderado del accionante está extinguido de conformidad con lo previsto en el ordinal 3° del Código de Procedimiento Civil, toda vez que fue informado que el accionante falleció.
A pesar que el demandado alegó la muerte del accionante como causa que hace ineficaz el poder otorgado, no aportó prueba alguna que así lo demuestre, por lo que lejos de ser ineficaz, dicho instrumento poder merece fe de conformidad con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. En este sentido, debe declararse también no ha lugar esta cuestión previa.
En este caso, el arrendatario aportó copia simple de documento de condominio del edificio V.M., mediante el cual pretende probar que el inmueble objeto del contrato pertenece tanto al demandante como al ciudadano C.M.L., y por ello la existencia del litisconsorcio activo necesario. Sin embargo, se dejó claro que independientemente que sean varios los propietarios del inmueble, no por ello deben ser considerados como un litisconsorcio activo necesario a los fines de poder accionar, pues cada uno de ellos puede hacerlo por sí solo, por lo que nada aporta al juicio a los fines de resolver la litis planteada. Carece igualmente de importancia en el juicio el valor que pueda tener las copias simples de planilla sucesoral consignadas por el accionante, pues no se cuestiona el derecho que tiene el demandante de accionar por sí solo.
La Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, se ha pronunciado a la cualidad de uno de los, señalando que cualquiera de los comuneros puede intentar por sí solo una pretensión de este tipo y recuperar la propiedad de la cosa común, sin que ello comporte una falta de cualidad. Así, en sentencia Nº 637 del 03 de octubre de 2003, señaló:
En efecto, el problema planteado versa sobre si la parte actora, propietaria del 50% de los derechos del inmueble, podía demandar el cumplimiento de contrato de arrendamiento, sin estar acompañada por la copropietaria Gama Inversiones C.A., que posee el otro 50% de los derechos y acciones del inmueble.
La comunidad se refiere a un derecho real que se encuentra distribuido entre varios, es decir, la titularidad, en vez de ser de una persona, es de un grupo de personas.
Lo anterior significa que el derecho de propiedad no está dividido en partes materiales o ideales sino que cada copropietario tiene un derecho de propiedad pleno, cualitativamente igual al derecho del propietario exclusivo, y cuantitativamente diverso, al estar limitado por la concurrencia de los derechos iguales de los otros copropietarios. Es decir, el derecho de cada comunero se refiere y afecta a toda la cosa, no a una fracción de la misma, pero como debe coexistir con los derechos de los otros comuneros, es un derecho restringido en cuanto a la extensión de sus facultades.
Por consiguiente, el derecho de cada comunero produce para él los mismos efectos que produce el derecho exclusivo de un propietario sobre una misma cosa.
Este rasgo es importante a los efectos de la defensa judicial de su derecho frente a terceros o frente a los restantes condóminos, pues cada copropietario ha de ser tenido como propietario de la cosa entera, aunque sea una propiedad limitada por los derechos de los otros copropietarios; como tal, está facultado para ejercer las acciones judiciales frente a los terceros en beneficio o para la conservación de la cosa común, sobre todo en caso de negligencia de los demás. Desde este punto de vista, cada comunero está legitimado para intentar la acción judicial por sí mismo y no por cuenta de los otros, a menos que éstos lo hayan encargado de ello.
Al respecto, M.S.E. en su obra Bienes y Derechos Reales (Caracas, Editorial Criterio, Primera Reimpresión, 1974, p. 297 y 298), expresa:
... puede decirse que el fenómeno de la comunidad en la propiedad no produce alteración especial en la relación de dominio. La propiedad sobre el bien permanece inalterada, tal como si no existiese sino un solo titular. Esto quiere decir que todos los atributos integrantes del contenido de la propiedad permanecen sin modificación alguna, y que en consecuencia la parte activa integrada por los copropietarios o comuneros tiene todos los atributos que supone la plenitud del dominio.
(...)
La copropiedad o condominio,... no modifica la naturaleza, ni las consecuencias, ni las características fundamentales del derecho de propiedad. El dominio sigue existiendo en forma plena
.
De acuerdo a la doctrina citada y los criterios antes expuestos, considera la Sala que tanto los ciudadanos D.J.R.M.d.C. y E.J.R.M. como Gama Inversiones C.A., tienen todos los atributos que supone el derecho exclusivo de un propietario y, por tanto, están legitimados para demandar judicialmente a terceros.
Por ello, la recurrida, al declarar que los copropietarios D.J.R.M.d.C. y E.J.R.M., no tienen legitimación para demandar por sí solos el cumplimiento del contrato de arrendamiento contra la empresa Multimetal C.A., conforme al artículo 764 del Código Civil, aplicó falsamente dicha regla, lo cual fue determinante en el dispositivo del fallo, pues por esa razón el sentenciador declaró sin lugar la demanda, revocando la sentencia apelada.
En consecuencia, se declara procedente la denuncia de infracción del artículo 764 del Código Civil”
La cualidad se refiere a esa condición que establece la ley, respecto de aquella persona que puede solicitar la intervención del órgano jurisdiccional, a los fines de resolver el mérito de un litigio y frente a quien se puede solicitar esa tutela. O mejor, como lo afirmó el maestro Loreto:
El problema de la cualidad entendido de esta manera, se resuelve en la demostración de la identidad entre la persona que se presenta ejercitando concretamente un derecho o poder jurídico o la persona contra quien se ejercita, y el sujeto que es su verdadero titular u obligado concreto. Se trata, en suma, de una cuestión de identidad lógica entre la persona a quien la ley concede el derecho o poder jurídico o la persona contra quien se concede, y la persona que lo hace valer y se presenta ejercitándolo como titular efectivo o contra quien se ejercita en tal manera. La cualidad expresa la referencia de un poder o de un deber jurídico concreto a un sujeto determinado” (Ensayos jurídicos, 1987, 183).
En efecto, la cualidad para estar en juicio no es más que la identidad lógica entre la persona a quien la ley concede el derecho o la persona contra quien se ejerce y la persona concreta que la ejercita o la hace valer como su titular o contra quien se dirige.
Se cuestiona la legitimación ad causam o cualidad cuando se presenta en juicio una persona a quien la ley no le concede el derecho o el poder que invoca a su favor. Cuando se está frente a personas con falta de cualidad bien activa o pasiva, el Tribunal debe dictar una sentencia inhibitoria sobre el mérito.
Entonces, independientemente que sean dos o más los propietarios del bien arrendado, no por ello deben ser considerados como un litisconsorcio activo necesario a los fines de poder accionar, pues cada uno de ellos puede hacerlo por sí solo, sin que ello comprometa el derecho del otro, pues se entiende que cada uno de ellos ejercen los atributos de ese derecho sobre la integridad del bien que no puede ser parcelada y los beneficios del ejercicio de ese derecho de accionar se extiende a sus comuneros, por lo que tampoco hay lugar a la falta de cualidad activa.
Por otro lado, el demandante aportó contrato de arrendamiento autenticado ante la Notaría Pública Sexta del Municipio Libertador del Distrito Capital, asentado bajo el Nº 10 Tomo 254 de los libros llevados por esa Notaría —folios 7 al 12, ambos inclusive—, el cual no fue impugnado en modo alguno, por lo que de conformidad con los Artículos 1359 y 1363 del Código Civil, tiene la misma fuerza probatoria que el instrumento público en lo que se refiere al hecho material de las declaraciones en ellos contenidas.
Que de acuerdo a dicho instrumento relativo al contrato de arrendamiento, se pactó que su duración era de un año fijo a partir del 01 de enero de 2007 al 31 de diciembre de 2001, por lo que a su vencimiento, comenzó a correr el lapso máximo de seis (6) meses de prórroga legal, de acuerdo a lo previsto en el literal “a” del artículo 38 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y a su vencimiento, si el arrendatario siguió ocupando el inmueble en su condición de arrendatario sin oposición del arrendador, quien siguió recibiendo las pensiones de arrendamiento, el contrato se indeterminó por efectos de la tácita reconducción.
De acuerdo a lo dispuesto en el artículo 34 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la pretensión de desalojo procede en casos de contratos de arrendamientos celebrados verbalmente o por escrito a tiempo indeterminado, siempre que medie una de las causales previstas en dicha norma. En efecto, este artículo 34 en su literal “a” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, señala como causal de desalojo, la falta de pago de dos mensualidades consecutivas.
Asimismo, el artículo 1592.2 del Código Civil, prevé como una de las principales obligaciones del arrendatario pagar las pensiones de arrendamiento en los términos convenidos, toda vez que constituye un principio elemental que los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes y que las obligaciones que de él derivan deben ejecutarse exactamente como han sido contraídas, según lo disponen los artículos 1159 y 1264 ejusdem.
Entonces, quedó probado la existencia de la relación arrendaticia a tiempo indeterminado y de acuerdo a la cláusula segunda, el arrendatario se obligó a pagar las mensualidades de manera adelantada, dentro de los primeros cinco (5) días del mes, quien a pesar de haber alegado estar insolvente en las pensiones alegadas como insolutas, no cumplió con su carga de probarlo.
Efectivamente, el demandado no probó haber pagado las mensualidades que van consecutivamente desde agosto de 2010 a julio de 2012, siendo su obligación como arrendatario, aportar las pensiones dentro de los cinco (5) días siguientes al inicio de cada mes, lo que da lugar a que su arrendador pueda demandarlo por desalojo.
En fuerza de los razonamientos que anteceden, este Juzgado Séptimo de Municipio de esta Circunscripción Judicial en nombre de la República y por autoridad de la ley declara: PRIMERO: SIN LUGAR las Cuestiones Previas previstas en los ordinales 2° y 3° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil. SEGUNDO: SIN LUGAR la falta de cualidad activa alegada por la parte demandada. TERCERO: CON LUGAR la pretensión de desalojo incoado por el ciudadano V.M.V. contra el ciudadano J.L.C.A.. CUARTO: Se CONDENA al demandado a hacerle entrega al actor el local de oficina identificada con el número 48, ubicada en el piso 4 del edificio denominado “V.M.”, situado en la Avenida A.E.B., entre las Esquinas de Gradillas y San Jacinto, Parroquia Catedral del Municipio Libertador del Distrito Capital.
De conformidad con lo dispuesto en el artículo 274 eiusdem, se condena en costas a la parte demandada por resultar totalmente vencida.
Notifíquese a las partes del pronunciamiento del fallo. Líbrense boletas.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho de este Juzgado, en el Distrito Metropolitano de la ciudad de Caracas, a los quince (15) días del mes de mayo de dos mil trece (2013). Años: 203° de la Independencia y 154° de la Federación.
EL JUEZ
MAURO JOSÉ GUERRA
LA SECRETARIA
TABATA GUTIERREZ
En esta misma fecha, siendo las 1:41 p.m., se publicó el anterior fallo.
LA SECRETARIA
TABATA GUTIERREZ
