Decisión nº S2-195-11 de Juzgado Superior Segundo en lo Civil y Mercantil de Zulia, de 30 de Noviembre de 2011

DE LA COMPETENCIA

Este Tribunal resulta competente para decidir el presente recurso de apelación, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 294 del Código de Procedimiento Civil, por ser este JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, Tribunal de Alzada competente al Juzgado Cuarto de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de esta misma localidad y circunscripción judicial, de acuerdo con lo establecido en la Resolución N° 2009-0006 proferida por la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia en fecha 18 de marzo de 2009, publicada en Gaceta Oficial N° 368.338 de fecha 2 de abril de 2009, y la decisión emanada de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en fecha 10 de marzo de 2010, expediente N° AA20-C-C-2009-000673, con ponencia de la Magistrada Dra. Y.A.P.E.. Y ASÍ SE DECLARA.

DE LA DECISIÓN APELADA

La decisión apelada se contrae a sentencia definitiva de fecha 12 de mayo de 2011, mediante la cual el Juzgado a-quo declaró sin lugar la demanda incoada, condenando en costas a la parte demandante, fundamentando su decisión en los siguientes términos:

(…Omissis…)

Ahora bien, nuestro Código acoge la antigua m.r.I. probatio qui dicit, no qui negat, al prescribir que cada parte debe probar sus respectivas afirmaciones de hecho (Art. 506 C.P.C.), el artículo 1.354 del Código Civil: (…).

De acuerdo con las normas señaladas y la doctrina antes referida, la parte demandante tiene la carga de probar la existencia del contrato de arrendamiento verbal y los elementos que la conforman; por tales razones, esta Juzgadora entra a valorar las pruebas producidas por las partes:

(…Omissis…)

Ahora bien, estima esta Sentenciadora que una vez analizadas las pruebas aportadas por las partes, se concluye que la parte demandante no logro (sic) demostrar durante el curso del proceso la existencia del contrato de arrendamiento verbal y el valor del canon de arrendamiento, por lo que la presente acción no se encuentra ajustada a derecho. Así se decide.

Por todos los fundamentos expuestos, este JUZGADO CUARTO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, J.E.L. Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara Sin (sic) Lugar (sic) la demanda de DESALOJO y COBRO DE BOLIVARES, propuesta por la sociedad mercantil MERCADO LA FACILIDAD, COMPAÑÍA ANONIMA, en contra del ciudadano JAIRO ORDOÑEZ SALINAS.

(…Omissis…)

DE LOS ANTECEDENTES

De un estudio pormenorizado de las actas que conforman el presente expediente, se desprende:

Que en fecha 2 de marzo de 2011 el Tribunal a quo admitió la demanda de DESALOJO Y PAGO DE CÁNONES DE ARRENDAMIENTO, interpuesta por la sociedad mercantil MERCADO LA FACILIDAD, COMPAÑÍA ANÓNIMA, por intermedio de su apoderado judicial H.S.V. en contra del ciudadano J.E.O.S., todos antes identificados, mediante la cual se solicita el desalojo de cinco (5) locales comerciales identificados con los números 38, 39, 44, 45 y 46 que forman parte del MERCADO LA FACILIDAD, en el inmueble ubicado en la calle 99 (antes Comercio), signado con el N° 10-36, y calle 98 (antes Dr. Bustamante), hoy calle Independencia, con nomenclatura N° 10-59 en la parroquia Chiquinquirá del municipio Maracaibo del estado Zulia, cuya superficie aproximada es de CUARENTA METROS CON OCHENTA Y DOS DECÍMETROS CUADRADOS (40,82 mts2), dentro de los siguientes linderos: NORTE: Calle 98 (antes Independencia); SUR: Local N° 37; ESTE: Propiedad que es o fue de Industrias del Zulia; y OESTE: Linda con pasillo, y asimismo se exige el pago de los cánones de arrendamiento vencidos, calculados a razón de NOVECIENTOS BOLÍVARES (Bs. 900,oo), por cada local, desde el mes de mayo de 2010 hasta el mes de febrero de 2011, lo cual alcanza un total de CUARENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 45.000,oo), equivalentes a QUINIENTAS NOVENTA Y DOS UNIDADES CON DIEZ DÉCIMAS TRIBUTARIAS (592,10 U.T.).

En este sentido la parte demandante refiere que el singularizado inmueble le pertenece según sentencia proferida en fecha 12 de agosto de 2010 por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, y por otra parte que en fecha 10 de mayo de 2010 celebró contrato de arrendamiento verbal con el demandado sobre los locales antes identificados, el cual tendría una duración de seis (6) meses contados a partir de la indicada fecha, es decir hasta el día 10 de noviembre de 2010, pudiendo ser prorrogado con treinta (30) días de anticipación al vencimiento del contrato, y por cuanto no se suscribió nuevo contrato el mismo se convirtió a tiempo indeterminado. Igualmente señala que, pactado el canon en la cantidad antes indicada de NOVECIENTOS BOLÍVARES (Bs. 900,oo) por cada local, pagadera los cinco (5) primeros días de cada mes, estando en mora el demandado con el pago de los cánones correspondientes a los meses de mayo a diciembre de 2010 y enero y febrero de 2011, y habiendo agotado todas las gestiones extrajudiciales atinentes al cobro de los mismos, interpone la presente demanda con el objeto que el demandado convenga en la entrega de los locales, la cancelación de los cánones vencidos, los intereses moratorios generados por el incumplimiento, las costas procesales, y la indexación de las cantidades demandadas, fundamentando su pretensión en los artículos 34 literal a) y 27 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y los artículos 1133, 1159, 1167 y 1264 del Código Civil.

Asimismo solicitó medida cautelar de secuestro sobre los locales comerciales objeto del contrato, la cual se negó en fecha 14 de marzo de 2011.

Configurada la citación del demandado de conformidad con lo previsto en el artículo 218 del Código de Procedimiento Civil, éste procedió en fecha 13 de abril de 2011 a contestar la demanda, asistido por la abogada en ejercicio VIVIANI Z.V., titular de la cédula de identidad N° V- 22.362.140 e inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 32.757, y así primeramente opuso la cuestión previa establecida en el ordinal 2° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, relativa a la “ilegitimidad de la persona del actor por carecer de la capacidad necesaria para comparecer en juicio”, alegando que nunca suscribió contrato de arrendamiento con la parte demandante sino por el contrario, el mismo fue celebrado con el ciudadano D.M.Z., en su carácter de representante legal de la sociedad de comercio MERCANTIL ATENCIO, S.A., según consta de documento autenticado por ante la Notaría Pública Octava del municipio Maracaibo del estado Zulia, en fecha 13 de junio de 2003, anotado bajo el N° 3, tomo 32, pactándose un canon de arrendamiento de CIENTO OCHENTA MIL BOLÍVARES (Bs.180.000,oo), actualmente CIENTO OCHENTA BOLÍVARES (Bs.180,oo) producto de la reconversión monetaria, por los locales comerciales antes identificados, cuya duración sería de un (1) año a partir del 1° de mayo de 2003, prorrogable por períodos iguales.

Seguidamente contestó al fondo la demanda, negando, rechazando y contradiciendo la contratación alegada por la parte actora, el presunto incumplimiento en el pago de los cánones de arrendamiento y demás conceptos discriminados en el libelo, señalando que la propiedad del terreno donde se encuentran construidos los locales comerciales en la calle 98, N° 10-59, corresponde a la ciudadana O.R.M. y a la compañía de comercio MERCANTIL ATENCIO, S.A., según se evidencia de documento registrado por ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del entonces Distrito Maracaibo del Estado Zulia, en el año 1965, anotado bajo el N° 69, folios 164 al 166, protocolo 1°, tomo 1. Asimismo alegó que la empresa demandada “SUPER ENCAJES JAIRO” -según su dicho-, ordenó la construcción de unas bienechurías necesarias para el desarrollo de su giro comercial, consistentes en cinco (5) locales comerciales de dos (2) plantas signados con los Nos. 38, 39, 44, 45 y 46 ubicados en la calle 98, pasaje La Facilidad, signado con el N° 10-59, de la parroquia Chiquinquirá ubicada en el casco central de la ciudad y municipio Maracaibo del estado Zulia, según consta de documentos autenticados por ante la Notaría Pública Séptima del municipio Maracaibo del Estado Zulia en fecha 25 de febrero de 2008, bajo los Nos. 62 y 63 del tomo 18, y las cuales viene poseyendo desde hace quince (15) años, en forma legítima.

En fecha 26 de abril de 2011 la parte demandante presentó escrito de alegatos y consignó determinadas documentales. En fecha 6 de mayo de 2011 la parte demandada presentó escrito de alegatos al de su contraparte. Durante el lapso probatorio, ambas partes invocaron el mérito favorable de las actas procesales, ratificando las documentales aportadas por cada una en las oportunidades correspondientes, siendo admitidos dichos medios de prueba por el Tribunal a-quo.

En fecha 12 de mayo de 2011, el Juzgado Cuarto de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, profirió sentencia definitiva declarando sin lugar la demanda y condenando en costas a la parte actora, en los términos suficientemente explicitados en el CAPÍTULO SEGUNDO del presente fallo, decisión ésta que fue apelada en fecha 13 de mayo de 2011 por la representación judicial de la parte demandante, ordenándose oír en ambos efectos el recurso interpuesto, y en virtud de la distribución de Ley correspondió conocer a este Juzgado Superior, dándosele entrada a los efectos del cumplimiento del trámite legal correspondiente.

DE LAS CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

De la revisión exhaustiva de las actas que conforman el presente expediente que en original fue remitido a esta Superioridad, y en atención al análisis cognoscitivo del caso facti especie, se desprende que el objeto de conocimiento en esta instancia se contrae a sentencia definitiva de fecha 12 de mayo de 2011, mediante la cual se declaró sin lugar la demanda de DESALOJO y PAGO DE CÁNONES DE ARRENDAMIENTO incoada por la sociedad mercantil MERCADO LA FACILIDAD, COMPAÑÍA ANÓNIMA en contra del ciudadano J.E.O.S., condenándose en costas a la demandante, y del mismo modo, ante la ausencia de informes en esta segunda instancia por la naturaleza breve del presente procedimiento, infiere este oficio jurisdiccional que la apelación interpuesta por la parte demandante, deviene de su disconformidad con la decisión proferida por el Juez de la instancia inferior, al considerar procedente su pretensión, siendo necesario para este Juez Superior realizar una revisión íntegra del presente proceso.

Quedando así delimitado el thema decidendum objeto del conocimiento por este Sentenciador, se hace imperativo esbozar ciertos lineamientos a los fines de inteligenciar con precisión metodológica la decisión a ser proferida en esta instancia, siendo pertinente proceder primeramente a emitir pronunciamiento con relación a la cuestión previa alegada por la parte demandada en su escrito de contestación, referida a la ilegitimidad de la persona del actor por carecer de la capacidad necesaria para comparecer en juicio, prevista en el ordinal 2° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, y al respecto debe señalarse que de la lectura minuciosa efectuada a la sentencia apelada se constata que el Tribunal a-quo no emitió pronunciamiento alguno con relación a la cuestión previa alegada, aún cuando el artículo 35 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios le impone ese deber, tal como se aprecia a continuación:

Artículo 35

En la contestación de la demanda, el demandado deberá oponer conjuntamente todas las cuestiones previas previstas en el Código de Procedimiento Civil, y las defensas de fondo, las cuales serán decididas en la sentencia definitiva. En dicha oportunidad, el demandado podrá proponer reconvención, siempre que el Tribunal sea competente por la materia y la cuantía.

La negativa a la admisión de la reconvención no tendrá apelación. De ser opuestas las cuestiones previas por la falta de jurisdicción del Juez o la incompetencia de éste, el Tribunal se pronunciará sobre éstas en la misma oportunidad de ser opuestas o en el día de despacho siguiente, decidiendo el asunto con los elementos que se hayan presentado y los que consten en autos. De ejercer las partes el recurso de regulación de la jurisdicción y/o de la competencia contra la decisión que se haya pronunciado sobre la jurisdicción y/o de la competencia, éstos se tramitarán en cuaderno separado, y el proceso continuará su curso hasta llegar al estado de sentencia, en cuyo estado se suspenderá hasta que conste en autos la decisión del recurso interpuesto.

(Negrillas de este Tribunal Superior)

Con tal proceder el Juez a-quo infringió el ordinal 5° del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, que impone al Juez la obligación de dictar una decisión expresa, positiva y precisa con arreglo a la pretensión deducida y a las excepciones o defensas opuestas, cuya inobservancia configura el vicio de incongruencia de la decisión, con lo cual igualmente contraviene lo dispuesto en el artículo 12 ejusdem, según el cual el Juez debe decidir conforme a lo alegado en actas.

En este sentido, se tiene que la incongruencia adopta dos modalidades y tres aspectos. Las modalidades son: incongruencia positiva, cuando el Juez extiende su decisión más allá de los limites del problema judicial que le fue sometido, o la incongruencia negativa, cuando el Juez omite el debido pronunciamiento sobre alguno de los términos del problema judicial, mientras que los aspectos son: a) cuando se otorga más de lo pedido (ultrapetita); b) cuando se otorga algo distinto de lo pedido (extrapetita), y c) cuando se deja de resolver sobre algo pedido u excepcionado (citrapetita). En el presente caso el Juzgador a-quo incurrió en incongruencia negativa al omitir pronunciamiento con relación a la cuestión previa opuesta por la parte demandada relativa a la ilegitimidad de la persona del actor, por carecer de la capacidad necesaria para comparecer en juicio, prevista en el ordinal 2° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, y contrarió de manera clara lo dispuesto en el artículo 35 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual le imponía la obligación de resolver dicho pedimento en la sentencia definitiva, todo lo cual origina irremediablemente la NULIDAD de la decisión apelada, de conformidad con lo previsto en el artículo 244 ejusdem. Y ASÍ SE DECLARA.

Ahora bien, de conformidad con lo previsto en el artículo 209 del mismo código, la declaratoria de nulidad de la sentencia definitiva por los vicios previstos en el artículo 244 ejusdem no origina la reposición de la causa, sino el conocimiento del asunto por el Tribunal de Alzada, por lo que se pasa a decidir la presente controversia, y a tales fines, se tiene que la alegada cuestión previa referida a la ilegitimidad de la persona del actor por carecer de la capacidad necesaria para comparecer en juicio, prevista en el ordinal 2° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, fue opuesta por el demandado con fundamento en que según el contrato de arrendamiento que suscribió con la sociedad mercantil MERCANTIL ATENCIO, S.A., se desprende que la parte demandante no tiene la capacidad necesaria para comparecer en el presente proceso.

Al respecto es menester destacar que la cuestión previa opuesta versa sobre la capacidad o legitimación procesal como presupuesto procesal de validez del juicio, la cual poseen todas las personas que tengan el libre ejercicio de sus derechos, de conformidad con lo previsto en el artículo 136 del Código de Procedimiento Civil, el cual es del siguiente tenor:

Artículo 136.- Son capaces para obrar en juicio, las personas que tengan el libre ejercicio de sus derechos, las cuales pueden gestionar por sí mismas o por medio de apoderados, salvo las limitaciones establecidas en la ley.

Así, en el derecho procesal se distingue entre capacidad de goce, que es aquella que faculta a una persona para ser parte, y que le corresponde sólo por el hecho de serlo, y la capacidad de ejercicio, que es propiamente la capacidad procesal, y se erige como la potestad de toda persona para ejercer derechos y asumir obligaciones en un litigio, y de conformidad con la norma antes citada, sólo los entredichos, los inhabilitados o los menores de edad carecen de esta capacidad procesal, y es a esta carencia a la que alude la cuestión previa en estudio, lo cual se evidencia porque la misma se puede subsanar de conformidad con lo previsto en el artículo 350 del mismo Código, con la comparecencia del demandante incapaz legalmente asistido o representado.

En esta perspectiva no debe confundirse pues la legitimación procesal con la legitimación a la causa, la cual alude a la titularidad del derecho controvertido y constituye un presupuesto procesal de la pretensión, y por ende un presupuesto material de la sentencia favorable, de manera que se puede tener la legitimación para comparecer en juicio pero no para sostener el proceso, apreciándose así que en el presente caso los fundamentos que sustentan la cuestión previa opuesta están relacionados con la legitimación a la causa, lo cual en todo caso debió ser opuesto por el demandado en estos términos en su escrito de contestación. Y ASÍ SE CONSIDERA.

Ahora bien, considerando que la parte demandante en el presente proceso es una persona jurídica, resulta oportuno citar el artículo 138 del Código de Procedimiento Civil, el cual establece con relación a su legitimación procesal:

Artículo 138.- Las personas jurídicas estarán en juicio por medio de sus representantes según la ley, sus estatutos o sus contratos. Si fueren varias las personas investidas de su representación en juicio, la citación se podrá hacer en la persona de cualquiera de ellas.

De conformidad con la norma transcrita, se observa que la sociedad demandante está representada judicialmente en el presente proceso por el abogado en ejercicio H.S.V., el cual fue constituido como tal por el ciudadano R.H.V.G., titular de la cédula de identidad N° V- 14.033.134, en su carácter de Presidente de la sociedad mercantil MERCADO LA FACILIDAD, COMPAÑÍA ANÓNIMA, según se evidencia de poder autenticado por ante la Notaría Pública Cuarta del municipio Maracaibo del estado Zulia, en fecha 23 de febrero de 2011, anotado bajo el N° 59, tomo 19, dejándose la constancia en la nota de autenticación que se presentó el acta constitutiva de la referida sociedad mercantil, donde consta la representación y facultades del mencionado Presidente, todo lo cual consta en los folios 10 y 11 del presente expediente, por lo que en consecuencia se considera improcedente la cuestión previa opuesta por la parte demandada, en razón que la parte demandante ostenta legitimación procesal, al estar debidamente representada. Y ASÍ SE DECLARA.

Determinado lo anterior, se procede al establecimiento y valoración de los medios de prueba aportados por ambas partes en la presente causa, a los efectos del posterior establecimiento y valoración de los hechos atinentes a la controversia, tal como se realiza a continuación:

Pruebas de la parte demandante

Del estudio exhaustivo realizado por este Jurisdicente Superior a las actas procesales se evidencia que la parte demandante no acompañó a su demanda ningún medio de prueba, siendo ésta admitida el día 2 de abril de 2011, y posteriormente en fecha 4 de marzo de 2011, procedió el demandante a consignar determinadas documentales, sin que hubiere iniciado el lapso probatorio, pues de conformidad con lo previsto en el artículo 889 del Código de Procedimiento Civil, en el procedimiento breve la fase probatoria común de promoción y evacuación se inicia una vez que se ha dado contestación a la demanda o a la reconvención si ésta fuera propuesta, tal como se evidencia a continuación:

Artículo 889.- Contestada la demanda, o la reconvención, si ésta hubiere sido propuesta, la causa se entenderá abierta a pruebas por diez días, sin término de distancia, a menos que ambas partes soliciten al Juez que decida el asunto con los solos elementos de autos.

(Negrillas de este Tribunal Superior)

Sin embargo, toda vez que la parte demandada tuvo la oportunidad de contradecir dichas pruebas en el acto de contestación de la demanda, y en aras de garantizar el derecho a la defensa de la parte actora, dentro del cual resulta fundamental el derecho a aportar pruebas, de conformidad con lo previsto en el artículo 49 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, se procede de seguidas a la valoración de las referidas documentales y así tenemos:

 Copia fotostática de la notificación efectuada por el Juzgado Décimo de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia en fecha 13 de mayo de 2010, al demandado, en los locales comerciales Nos. 38, 39, 44, 45 y 46 del centro comercial ubicado en la calle 99 identificado con el N° 10-59, parroquia Chiquinquirá municipio Maracaibo del estado Zulia, informándole que la sociedad mercantil MERCADO LA FACILIDAD, C.A. era la nueva propietaria del centro comercial y por ende de los locales arrendados, por lo que se le instó a celebrar nuevo contrato de arrendamiento en el Bufete Márquez y Asociados.

 Copia fotostática de la sentencia proferida en fecha 12 de agosto de 2010 por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en el juicio de COBRO DE BOLÍVARES y ADJUDICACIÓN DE PROPIEDAD seguido por la sociedad mercantil COMPAÑÍA ANÓNIMA MERCADO LA FACILIDAD en contra del ciudadano P.C.N.S., mediante la cual se homologó la transacción celebrada en fecha 2 de diciembre de 2009 entre las partes procesales y un tercero ajeno al proceso, ciudadano G.P., mediante la cual ambos ciudadanos reconocieron la propiedad de la sociedad mercantil demandante sobre las mejoras y bienechurías realizadas al inmueble ubicado entre las calles 98 y 99, signado con el N° 10-59 por la calle 98 y N° 10-36 por la calle 99 en la parroquia Bolívar del municipio Maracaibo del estado Zulia, constituido por sesenta y dos (62) minilocales comerciales.

Dichas instrumentales constituyen reproducciones fotostáticas de documentos judiciales, los cuales tienen un carácter público al ser elaborados por un Juez con las solemnidades de Ley, de conformidad con lo previsto en el artículo 1357 del Código Civil, y las mismas se consideran fidedignas al no haber sido objeto de impugnación, según lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Y ASÍ SE VALORAN.

Durante el lapso probatorio consignó las siguientes documentales:

 Copia fotostática de la sentencia proferida en fecha 12 de agosto de 2010 por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia. , en el juicio de COBRO DE BOLÍVARES y ADJUDICACIÓN DE PROPIEDAD seguido por la sociedad mercantil COMPAÑÍA ANÓNIMA MERCADO LA FACILIDAD en contra del ciudadano P.C.N.S., mediante la cual se homologó la transacción celebrada en fecha 2 de diciembre de 2009 entre las partes procesales y un tercero ajeno al proceso, ciudadano G.P., mediante la cual se reconoció la propiedad de la sociedad mercantil demandante sobre las mejoras y bienechurías realizadas al inmueble ubicado entre las calles 98 y 99, signado con el N° 10-59 por la calle 98 y N° 10-36 por la calle 99 en la parroquia Bolívar del municipio Maracaibo del estado Zulia, constituido por sesenta y dos (62) minilocales comerciales.

Dicha documental fue precedentemente valorada, por lo que se ratifica dicha valoración. Y ASÍ SE ESTIMA.

 Copia fotostática de la copia certificada mecanografiada expedida en fecha 2 de junio de 2009 por la Notaría Pública Segunda del municipio Maracaibo del estado Zulia, del documento autenticado en fecha 5 de noviembre de 1993, bajo el N° 41, tomo 168, en el cual consta el contrato de obras celebrado entre la sociedad mercantil COMPAÑÍA ANÓNIMA MERCADO LA FACILIDAD y la firma unipersonal A PIRELA CONSTRUCCIONES, para la construcción de unas bienechurías en el inmueble ubicado entre las calles 98 y 99, signado con el N° 10-59 por la calle 98 y N° 10-36 por la calle 99 en la parroquia Chiquinquirá del municipio Maracaibo del estado Zulia, en un área de terreno de “UN MIL TRESCIENTOS VEINTISÉIS METROS CUADRADOS CON VEINTIÚN CENTIMETROS CUADRADOS (1.326,21 mts2)”.

 Copia fotostática de los siguientes documentos protocolizados por ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia:

1) De fecha 29 de agosto de 1995, bajo el N° 45, protocolo 1°, tomo 28, mediante el cual la ciudadana O.R.M. vendió al ciudadano P.C.N.S., un inmueble constituido por un lote de terreno y el edificio construido sobre el mismo, ubicado en la calle 98, signado con el N° 10-59, del “Municipio S.B., del Distrito Maracaibo del Estado Zulia”, con las siguientes medidas: “VEINTISÉIS METROS CON SETENTA Y SEIS CENTIMETROS (26,76 mts)” de frente por “TREINTA Y CUATRO METROS CON NOVENTA Y SEIS CENTÍMETROS (34,96 mts)” de fondo y “CUARENTA Y SIETE METROS CON OCHENTA Y SEIS CENTÍMETROS (47,86 mts)” de longitud; previamente autenticado por ante la Notaría Pública Sexta del municipio Maracaibo del estado Zulia, en fecha 25 de agosto de 1995, anotado bajo el N° 23, tomo 28.

2) De fecha 23 de septiembre de 2009, anotado bajo el N° 2009.3693, asiento registral 1 del inmueble matriculado con el N° 479.21.5.1.189 y correspondiente al libro del folio real del año 2009, mediante el cual el ciudadano P.C.N.S. vendió al ciudadano G.P.F. ubicado en la calle 98, signado con el N° 10-59, de la “Parroquia S.B.d. Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia”, con una superficie aproximada de “UN MIL NOVENTA METROS CUADRADOS CON CIENTO OCHENTA Y DOS CENTÍMETROS (1.090,182 mts2)”; previamente autenticado en la Notaría Pública Quinta del municipio Maracaibo del estado Zulia en fecha 21 de agosto de 2009, anotado bajo el N° 78, tomo 147.

3) De fecha 3 de marzo de 2010, anotado bajo el N° 2009.3693, asiento registral 2 del inmueble matriculado con el N° 479.21.5.1.189 y correspondiente al libro del folio real del año 2009, mediante el cual el ciudadano G.P.F. aportó a la compañía de comercio MERCADO LA FACILIDAD, C.A. por un valor de DOSCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 250.000,oo) un terreno con una superficie aproximada de MIL NOVENTA METROS CON DIECIOCHO CENTÍMETROS CUADRADOS (1.090,182 mts2) ubicado en la calle 98, signado con el N° 10-59, de la “Parroquia S.B.d. Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia”.

Dichas reproducciones fotostáticas de un documento administrativo, como lo es una copia certificada mecanografiada expedida por un Notario Público, y de documentos públicos como lo son los documentos otorgados ante un Registrador Público con las solemnidades de Ley, se consideran fidedignas al no haber sido objeto de impugnación, de conformidad con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Y ASI SE VALORAN.

Pruebas de la parte demandada

El demandado en la oportunidad de contestar la demanda consignó:

 Documento autenticado por ante la Notaría Pública Octava del municipio Maracaibo del estado Zulia, en fecha 13 de junio de 2003, anotado bajo el N° 3, tomo 32, conforme al cual el ciudadano D.M.Z. actuando como apoderado de la compañía de comercio MERCANTIL ATENCIO, S.A., celebró contrato de arrendamiento con el demandado J.E.O.S., sobre los locales comerciales distinguidos con los Nos. 38, 39, 44, 45 y 46 que forman parte del MERCADO LA FACILIDAD ubicado entre las calles 98 y 99, signado con el N° 10-59 por la calle 98 y N° 10-36, del municipio Maracaibo del estado Zulia, durante un período de un (1) año, contado a partir del 1° de mayo de 2003, prorrogable por períodos iguales siempre que se solicite con dos (2) meses de anticipación, pactándose un canon de arrendamiento de CIENTO OCHENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 180.000,oo), actualmente CIENTO OCHENTA BOLÍVARES (Bs. 180,oo), producto de la reconversión monetaria.

Al respecto debe establecerse que el descrito se trata de un documento privado autenticado por un Notario Público quien tiene el deber de dejar constancia de que los interesados se identificaron ante él y firmaron en su presencia el mismo, sin revisar la veracidad del contenido del documento, por lo que esta actuación no le resta su carácter privado tal como lo ha establecido el Tribunal Supremo de Justicia, en consecuencia, no habiendo sido impugnado ni tachado de falso dicho instrumento le merece fe probatoria a este Sentenciador Superior, de conformidad con lo previsto en el artículo 430, 443 y 444 del Código de Procedimiento Civil. Y ASÍ SE VALORA.

 Dos (2) copias fotostáticas del documento autenticado por ante la Notaría Pública Séptima del municipio Maracaibo del estado Zulia, en fecha 25 de febrero de 2008, anotado bajo el N° 63, tomo 18, conforme al cual el ciudadano R.S.M.V. declaró haber construido unas bienechurías por orden y cuenta del ciudadano J.E.O.S., constituidas por dos (3) locales comerciales de dos (2) plantas signados con los Nos. 38 y 39, ubicados en la calle 98, pasaje La Facilidad, signado con el N° 10-59 del casco central en la parroquia Chiquinquirá del municipio Maracaibo del estado Zulia.

 Copia fotostática del documento autenticado por ante el Juzgado de la Parroquia Macuto de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, en fecha 22 de diciembre de 1965, bajo el N° 5, tomo segundo complementario del libro de autenticaciones, y protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Distrito Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 27 de diciembre de 1966, bajo el N° 69, folios 164 al 166 del protocolo 1°, tomo 1, mediante el cual el ciudadano F.L.H. actuando como apoderado especial del ciudadano A.A.T., vendió a la ciudadana O.R.M., un lote de terreno y el edificio construido sobre el mismo, ubicado en la “calle independencia del municipio S.B.d. distrito Maracaibo del estado Zulia”, cuyas medidas son: “VEINTISIETE METROS CON SETENTA Y SEIS CENTÍMETROS (27,76 mts)” por su frente, “TREINTA Y CUATRO METROS CON NOVENTA Y SEIS CENTÍMETROS (34,96 mts)” de fondo y “CUARENTA Y SIETE METROS CON OCHENTA Y SEIS CENTÍMETROS (47,86 mts)” de longitud.

Dichas documentales constituyen reproducciones fotostáticas de un documento privado en el primer caso, y un documento público en el segundo caso, que se aprecian como fidedignas por este Sentenciador Superior al no haber sido impugnadas por la contraparte, de conformidad con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Y ASÍ SE VALORAN.

 Justificativo de testigos evacuado por ante la Notaría Pública Segunda del municipio Maracaibo del estado Zulia, en fecha 26 de agosto de 2010, por los ciudadanos R.S.M.V., J.A.S.S., L.P.M. y VERÓNICA DE LA CHIQUINQUIRA BRICEÑO DELGADO, titulares de las cédulas de identidad Nos. V- 14.682.901, V- 2.882.125, V-25.137.356, y V-6.663.773, respectivamente, el cual versó sobre sí éstos conocían al ciudadano J.E.O.S. desde hacía veinte (20) años y que el mismo hacía uso de los locales comerciales Nos. 38, 39, 44, 45 y 46 ubicados en la calle 98, signado con el N° 10-59 en el casco central de la parroquia Chiquinquirá del municipio Maracaibo del estado Zulia; que desde hacía más de quince (15) años poseía los locales comerciales sin violencia, pues nadie le había discutido judicial ni extrajudicial, o administrativo dicha posesión; que desde el año 1993 había venido realizando actos de dominio como poseedor legítimo de los locales comerciales, ejerciendo el uso, goce y disposición sobre los mismos, así como las reparaciones y bienhechurías necesarias, y específicamente el ciudadano R.S.M.V. respondería si construyó las bienhechurías que conforman los locales.

Al respecto observa este Jurisdicente Superior que el mismo constituye una prueba instrumental privada que emana de terceros ajenos a la presente causa, y por ende para su validez en juicio se requiere de su ratificación mediante la prueba testimonial, lo cual al no constatarse en las actas procesales, origina la consecuencia lógica de desechar dicho justificativo, todo de conformidad con lo previsto en el artículo 431 Código de Procedimiento Civil. Y ASÍ SE ESTIMA.

En el lapso probatorio, ratificó las documentales antes valoradas.

Establecimiento de los hechos:

Del precedente análisis con relación a los medios de prueba aportados en la presente causa, se dejó constancia de una serie de declaraciones y negocios jurídicos efectuados por las partes procesales así como terceros ajenos al presente proceso, referidos principalmente a la titularidad sobre un lote de terreno y las edificaciones levantadas en el mismo, cuya ubicación en algunos casos coincide con el inmueble donde según los alegatos de la parte actora se encuentran los locales comerciales respecto de los cuales se solicita el desalojo y en otras no, tal como se expone en forma cronológica a continuación:

Primeramente se observa que en fecha 22 de diciembre de 1965 por ante el Juzgado de la Parroquia Macuto de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, se otorgó documento mediante el cual el ciudadano F.L.H. actuando como apoderado especial del ciudadano A.A.T., vendió a la ciudadana O.R.M. un lote de terreno y el edificio construido sobre el mismo, ubicado en la “calle independencia del municipio S.B.d. distrito Maracaibo del estado Zulia”, cuyas medidas son: “VEINTISIETE METROS CON SETENTA Y SEIS CENTÍMETROS (27,76 mts)” por su frente, “TREINTA Y CUATRO METROS CON NOVENTA Y SEIS CENTÍMETROS (34,96 mts)” de fondo y “CUARENTA Y SIETE METROS CON OCHENTA Y SEIS CENTÍMETROS (47,86 mts)” de longitud, lo cual quedó anotado bajo el N° 5, tomo segundo complementario del libro de autenticaciones, y posteriormente fue protocolizado dicho documento por ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Distrito Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 27 de diciembre de 1966, bajo el N° 69, folios 164 al 166 del protocolo 1°, tomo 1.

En fecha 5 de noviembre de 1993 por ante la Notaría Pública Segunda del municipio Maracaibo del estado Zulia, se autenticó documento mediante el cual la sociedad mercantil COMPAÑÍA ANÓNIMA MERCADO LA FACILIDAD celebró un contrato de obras con la firma unipersonal A PIRELA CONSTRUCCIONES, para la construcción de unas bienechurías en el inmueble ubicado entre las calles 98 y 99, signado con el N° 10-59 por la calle 98 y N° 10-36 por la calle 99 en la parroquia Chiquinquirá del municipio Maracaibo del estado Zulia, en un área de terreno de “UN MIL TRESCIENTOS VEINTISÉIS METROS CUADRADOS CON VEINTIÚN CENTÍMETROS CUADRADOS (1.326,21 mts2), quedando anotado bajo el N° 41, tomo 168.

Asimismo, en fecha 25 de agosto de 1995, por ante la Notaría Pública Sexta del municipio Maracaibo del estado Zulia, se autenticó documento mediante el cual la ciudadana O.R.M. vendió al ciudadano P.C.N.S., un inmueble constituido por un lote de terreno y el edificio construido sobre el mismo, ubicado en la calle 98, signado con el N° 10-59, del “Municipio S.B., del Distrito Maracaibo del Estado Zulia”, con las siguientes medidas: “VEINTISÉIS METROS CON SETENTA Y SEIS CENTÍMETROS (26,76 mts)” de frente por “TREINTA Y CUATRO METROS CON NOVENTA Y SEIS CENTÍMETROS (34,96 mts)” de fondo, y “CUARENTA Y SIETE METROS CON OCHENTA Y SEIS CENTÍMETROS (47,86 mts)” quedando anotado bajo el N° 23, tomo 98, el cual posteriormente fue protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Distrito Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 29 de agosto de 1995, bajo el N° 45, protocolo 1°, tomo 28.

En fecha 21 de agosto de 2009, por ante la Notaría Pública Quinta del municipio Maracaibo del estado Zulia, se autenticó documento mediante el cual el ciudadano P.C.N.S. vendió al ciudadano G.P.F. ubicado en la calle 98, signado con el N° 10-59, de la “Parroquia S.B.d. Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia”, con una superficie aproximada de “ UN MIL NOVENTA METROS CUADRADOS CON CIENTO OCHENTA Y DOS CENTÍMETROS (1.090,182 mts2)”, quedando anotado bajo el N° 78, tomo 147, y posteriormente dicho documento fue protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Distrito Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 23 de septiembre de 2009, anotado bajo el N° 2009.3693, asiento registral 1 del inmueble matriculado con el N° 479.21.5.1.189 y correspondiente al libro del folio real del año 2009.

Por otra parte en fecha 3 de marzo de 2010 se registró por ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Distrito Maracaibo del Estado Zulia, documento mediante el cual el ciudadano G.P.F. aportó a la compañía de comercio MERCADO LA FACILIDAD, C.A. por un valor de DOSCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 250.000,oo) un terreno con una superficie aproximada de “UN MIL NOVENTA METROS CUADRADOS CON DIECIOCHO CENTÍMETROS CUADRADOS (1.090,182 mts2)” ubicado en la calle 98, signado con el N° 10-59, de la “Parroquia S.B.d. Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia”, quedando anotado bajo el N° 2009.3693, asiento registral 2 del inmueble matriculado con el N° 479.21.5.1.189 y correspondiente al libro del folio real del año 2009.

Finalmente, se aprecia que en fecha 12 de agosto de 2010 el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia dictó sentencia, en el juicio de COBRO DE BOLÍVARES y ADJUDICACIÓN DE PROPIEDAD seguido por la sociedad mercantil COMPAÑÍA ANÓNIMA MERCADO LA FACILIDAD en contra del ciudadano P.C.N.S., mediante la cual se homologó la transacción celebrada en fecha 2 de diciembre de 2009, entre las partes procesales y un tercero ajeno al proceso, ciudadano G.P., mediante la cual se reconoció la propiedad de la sociedad mercantil demandante sobre las mejoras y bienechurías realizadas al inmueble ubicado entre las calles 98 y 99, signado con el N° 10-59 por la calle 98 y N° 10-36 por la calle 99 en la parroquia Bolívar del municipio Maracaibo del estado Zulia, constituido por sesenta y dos (62) minilocales comerciales.

En otro orden se aprecia que en fecha 13 de junio de 2003, por ante la Notaría Pública Octava del municipio Maracaibo del estado Zulia, se autenticó documento mediante el cual el ciudadano D.M.Z. actuando como apoderado de la compañía de comercio MERCANTIL ATENCIO, S.A., celebró contrato de arrendamiento con el demandado J.E.O.S., sobre los locales comerciales distinguidos con los Nos. 38, 39, 44, 45 y 46 que forman parte del MERCADO LA FACILIDAD ubicado entre las calles 98 y 99, signado con el N° 10-59 por la calle 98 y N° 10-36, del municipio Maracaibo del estado Zulia, durante un período de un (1) año, contado a partir del 1° de mayo de 2003, prorrogable por períodos iguales siempre que se solicite con dos (2) meses de anticipación, pactándose un canon de arrendamiento de CIENTO OCHENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 180.000,oo), actualmente CIENTO OCHENTA BOLÍVARES (Bs. 180,oo), producto de la reconversión monetaria, quedando anotado bajo el N° 3, tomo 32.

Asimismo se constata que en fecha 25 de febrero de 2008, por ante la Notaría Pública Séptima del municipio Maracaibo del estado Zulia, el ciudadano R.S.M.V. declaró haber construido unas bienechurías por orden y cuenta del ciudadano J.E.O.S., constituidas por dos (2) locales comerciales de dos (2) plantas signados con los Nos. 38 y 39, ubicados en la calle 98, pasaje La Facilidad, signado con el N° 10-59 del casco central en la parroquia Chiquinquirá del municipio Maracaibo del estado Zulia, según documento autenticado anotado bajo el N° 63, tomo 18.

Por último, en fecha 13 de mayo de 2010 el Juzgado Décimo de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia notificó al demandado en los locales comerciales Nos. 38, 39, 44, 45 y 46 del centro comercial ubicado en la calle 99 identificado con el N° 10-59, parroquia Chiquinquirá municipio Maracaibo del estado Zulia, informándole que la sociedad mercantil MERCADO LA FACILIDAD, C.A. era la nueva propietaria del centro comercial y por ende de los locales arrendados, por lo que se le instó a celebrar nuevo contrato de arrendamiento en el Bufete Márquez y Asociados.

Conclusiones

En esta oportunidad procede este Arbitrium Iudiciis a proferir sus conclusiones, en observancia de lo dispuesto en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil según el cual el órgano jurisdiccional debe atenerse a lo alegado y probado por las partes, siendo pertinente destacar que el juicio por Desalojo, consiste en la exigencia judicial de la desocupación de un inmueble objeto de un contrato de arrendamiento por tiempo indeterminado, y tiene su fundamento legal en el artículo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual prevé las causales del desalojo, tal como se expone a continuación:

Artículo 34. Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales:

1. Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas.

2. En la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado, o el hijo adoptivo.

3. Que el inmueble vaya a ser objeto de demolición o de reparaciones que ameriten la desocupación.

4. En el hecho de que el arrendatario haya destinado el inmueble a usos deshonestos, indebidos o en contravención a la conformidad de uso concedida por las Autoridades Municipales respectivas o por quien haga sus veces, o por el hecho de que el arrendatario haya cambiado el uso o destino que para el inmueble se pactó en el contrato de arrendamiento, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador.

5. Que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmueble, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador.

6. Que el arrendatario haya incurrido en la violación o incumplimiento de las disposiciones del Reglamento Interno del inmueble.

   En los inmuebles sometidos al régimen de Propiedad Horizontal, el respectivo Documento de Condominio y el Reglamento de Condominio, previstos en el artículo 26 de la Ley de Propiedad Horizontal, se considerarán a los fines de este literal, como Reglamento Interno.

7. Que el arrendatario haya cedido el contrato de arrendamiento o subarrendado total o parcialmente el inmueble, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador.

   Parágrafo Primero:

   Cuando se declare con lugar la demanda de desalojo de un inmueble, con fundamento en las causales señaladas en los literales b.¬ y c.¬ de este artículo, deberá concederse al arrendatario un plazo improrrogable de seis (6) meses para la entrega material del mismo, contados a partir de la notificación que se le haga de la sentencia definitivamente firme.

   Parágrafo segundo:

   Queda a salvo el ejercicio de las acciones judiciales que correspondan por otras causales distintas a las previstas en el presente artículo.

   (Negrillas de este Tribunal Superior)

   Asimismo se demanda en el presente proceso el pago de los cánones de arrendamiento vencidos, desde el mes de mayo de 2010 hasta el mes de febrero de 2011, a razón de NOVECIENTOS BOLÍVARES (Bs. 900,oo) por cada local arrendado, lo cual constituye una pretensión accesoria a la principal, es decir que resulta procedente en la medida en que se demuestre la insolvencia alegada por la parte actora como causal de desalojo.

   En este orden de ideas resulta oportuno destacar que en el presente proceso fueron aportadas en copias fotostáticas un gran cúmulo de documentales autenticadas y registradas, tanto por la parte demandante como por el demandado a los fines de acreditar la titularidad sobre el lote de terreno sobre las bienhechurías dentro de las cuales se encuentran los locales objeto de la demanda, con respecto a lo cual de manera impretermitible debe destacar este Sentenciador Superior que resultan elementos probatorios propios de un juicio donde se discuta la propiedad sobre dicho terreno y bienechurías a través de las llamadas acciones petitorias, como sería en todo caso un p.d.R., y por ende no se corresponden con un proceso de DESALOJO Y PAGO DE CÁNONES DE ARRENDAMIENTO, como el que nos ocupa. Consecuencialmente, este Arbitrium Iudiciis se encuentra vedado so pena de incurrir en incongruencia por extra petita, para determinar la propiedad sobre dicho terreno o bienechurías, la cual además resultaría imposible en virtud de la gran imprecisión que se constata con relación a la ubicación y medidas del lote de terreno, así como de las bienechurías construidas sobre el mismo.

   En este orden, lo realmente importante en el presente proceso es determinar la alegada relación contractual arrendaticia entre las partes procesales, lo cual no quedó demostrado con las pruebas aportadas al expediente, pues a tales efectos la parte actora consignó notificación judicial mediante la cual se informó al demandado que la demandante era la nueva propietaria del inmueble, y se le instó a celebrar nuevo contrato de arrendamiento, cuando tal notificación por sí sola no determina la constitución de la relación arrendaticia entre las partes sub litis, aunado al hecho que la parte demandada presentó contrato de arrendamiento suscrito con la sociedad de comercio MERCANTIL ATENCIO, S.A., sobre los locales comerciales objeto del desalojo, y si bien del referido documento no se logra acreditar el carácter con el cual esta sociedad mercantil arrendó los aludidos inmuebles, si resulta suficiente para acreditar que el demandado contrató el arrendamiento de los locales con una persona jurídica distinta a la demandante, lo cual evidencia la falta legitimación o cualidad de la parte actora para sostener el presente proceso.

   La legitimatio ad causam es uno de los elementos que integran la pretensión, entendidos tales elementos como los requisitos para que el sentenciador pueda resolver si el demandante tiene el derecho a lo pretendido y el demandado la obligación que se le trata de imputar; en tal virtud, adecuándonos al caso concreto, estima este Jurisdicente, que la falta de legitimación activa o pasiva acarrea ciertamente que la demanda devenga en inadmisible, y la misma puede ser declarada aún de oficio, pues constituye un presupuesto procesal de la pretensión, siendo pertinente traer a colación lo expuesto por la Sala Constitucional del Tribunal de Supremo de Justicia, mediante sentencia de fecha 6 de diciembre de 2005, con ponencia del Magistrado Dr. J.E.C.R.E.. 04-2584, en los siguientes términos:

   (…Omissis…)

   De la lectura efectuada a la sentencia dictada por el Juez presuntamente agraviante se observa, que aun cuando reconoce que la parte demandada en el Juicio de resolución de contrato de arrendamiento, no dio contestación a la demanda, ni probó nada que la favorezca; la pretensión de la parte actora resultaba contraria a derecho, al no haber demostrado su interés para accionar, ya que no consignó los documentos fundamentales de la demanda (demostrativos de su condición de herederos), faltando así, el tercer requisito para que operara la confesión ficta, conforme el artículo 362 del Código de Procedimiento Civil. En consecuencia, declaró sin lugar la demanda.

   Ahora bien, los conceptos de cualidad e interés, están íntimamente ligados, pues tal y como lo afirmó el insigne Maestro L.L., en materia de cualidad, la regla es que “...allí donde se afirma existir un interés jurídico sustancial propio que amerite la protección del órgano jurisdiccional competente, allí existe un derecho de acción a favor del titular de ese interés jurídico, quien tiene por ello mismo, cualidad para hacerlo valer en juicio...” (Loreto, Luis. Contribución al estudio de la excepción de la inadmisibilidad por falta de cualidad. Ensayos Jurídicos, Editorial Jurídica Venezolana. pg. 189).

   Si prospera la falta de cualidad o interés de alguna de las partes, no le es dable al juzgador entrar a conocer el mérito de la causa, sino desechar la demanda, ya que la persona que se afirma titular de un derecho, no es la persona a quien la ley le otorga la facultad para hacerlo exigible.

   Para esta Sala, tal como lo ha señalado en fallo del 18-5-01, (Caso: M.P.), la falta de cualidad e interés afecta a la acción, y si ella no existe, o se hace inadmisible, el juez puede constatar de oficio tal situación, ya que el aparato jurisdiccional se mueve en base al derecho de acción. En tal sentido, la inercia de las partes, mal puede obligar al juez a realizar actos jurisdiccionales, si la acción no existe o se hizo inadmisible, incluso sobrevenidamente.

   En el caso de autos se observa, que aun cuando la falta de interés, no fue alegada por la parte demandada, en la oportunidad de ley, tanto el juzgado de municipio como el de primera instancia a quien le correspondió conocer en virtud de la apelación propuesta, declararon sin lugar la demanda, por considerar que los demandantes, carecían del interés necesario para sostener el juicio, y aunque señalaron que eso hacía la pretensión contraria a derecho, en realidad lo que verificaron fue la inadmisibilidad de la acción.

   Si bien nuestro sistema dispositivo, a tenor de lo dispuesto en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, impone al juez el deber de atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de éstos ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados; la falta de interés, aún cuando no haya sido alegada, comporta una inadmisibilidad de la acción, que hace posible y necesario de parte del juzgador, se declare como punto previo, antes de entrar a conocer de la pretensión demandada.

   (…Omissis…)

   Por último, observa esta Sala Constitucional, que no obstante el tribunal de la causa y el superior que conoció de la apelación ejercida, consideraron que la parte actora no tenía interés para incoar el juicio, procedieron a declarar sin lugar la demanda ejercida, como si hubiesen entrado a pronunciarse sobre el mérito de la pretensión. Sin embargo, es preciso aclarar que los términos en que fue resuelta la controversia, no impiden que la parte actora, vuelva a interponer la demanda previo el cumplimiento de los extremos de ley, si es que adquiere la cualidad o el interés, pues la cosa juzgada del fallo emitido, fue formal y no material. Así se decide.

   (…Omissis…)

   (Negrillas de este Tribunal Superior)

   En este orden de ideas, visto que el contrato de arrendamiento se define por el artículo 1579 del Código Civil como “un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquélla” y ciertamente el artículo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios no establece en forma tajante la legitimación para interponer la pretensión de desalojo, pero si la supedita la interposición de la demanda a la existencia de una relación arrendaticia verbal o por escrito a tiempo indeterminado y la existencia de una causal de las previstas en ese artículo taxativamente, por lo que en estos casos se entiende que la pretensión debe ser planteada por quien sea el arrendador.

   En este sentido, la parte demandante no demostró la relación arrendaticia alegada y por el contrario el demandado presentó instrumento privado autenticado que evidencia que tal relación la mantiene con un tercero ajeno al presente proceso, en razón de lo cual este Juzgador Superior llega forzosamente a la conclusión de declarar la falta de legitimación de la parte demandante para sostener el presente proceso, y en todo caso, si se atribuye derechos de propiedad sobre los locales objeto de desalojo y pretende tomar posesión de los mismos, debe en todo caso interponer una pretensión de reivindicación, por todo lo cual la presente demanda debe ser declarada inadmisible. Y ASÍ SE DECLARA.

   En aquiescencia, tomando base en las precedentes argumentaciones, los fundamentos legales y jurisprudenciales antes citados, aplicables al caso facti especie, aunado al análisis de los argumentos y medios de prueba esbozados por ambas partes en la presente causa, todo lo cual conllevó a este Sentenciador de Alzada a considerar la NULIDAD de la sentencia proferida por el Juzgado a-quo por incurrir en incongruencia negativa, así como la falta de legitimación de la parte demandante para sostener el presente proceso de DESALOJO Y PAGO DE CÁNONES DE ARRENDAMIENTO interpuesta en contra del ciudadano J.E.O.S., y por cuanto la parte demandante no obtuvo la declaratoria con lugar de su pretensión, resulta forzoso para este oficio jurisdiccional declarar SIN LUGAR el recurso de apelación interpuesto por dicha parte procesal contra sentencia definitiva de fecha 12 de mayo de 2011, proferida por el Juzgado Cuarto de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, y así se plasmará en forma expresa, precisa y positiva en el dispositivo del presente fallo. Y ASÍ SE DECIDE.

   DISPOSITIVO

   Por los fundamentos expuestos, este JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, en el juicio que por DESALOJO Y PAGO DE CÁNONES DE ARRENDAMIENTO fue incoado por la sociedad mercantil MERCADO LA FACILIDAD, COMPAÑÍA ANÓNIMA, en contra del ciudadano J.E.O.S., declara:

SIN LUGAR el recurso de apelación interpuesto por el abogado en ejercicio H.S.V., en su carácter de apoderado judicial de la sociedad mercantil MERCADO LA FACILIDAD, COMPAÑÍA ANÓNIMA, contra sentencia definitiva de fecha 12 de mayo de 2011, proferida por el JUZGADO CUARTO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, J.E.L. Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA.

SE ANULA la decisión de fecha 12 de mayo de 2011, proferida por el JUZGADO CUARTO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, J.E.L. Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, por infracción del ordinal 5° del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, y de conformidad con lo dispuesto en el artículo 244 del mismo Código.

SIN LUGAR la cuestión previa opuesta por el demandado J.E.O.S. en la presente causa, referida a la ilegitimidad de la persona del actor por carecer de la capacidad necesaria para comparecer en juicio, prevista en el ordinal 2° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil.

INADMISIBLE la pretensión de DESALOJO Y PAGO DE CÁNONES DE ARRENDAMIENTO postulada por la sociedad mercantil MERCADO LA FACILIDAD, COMPAÑÍA ANÓNIMA, en contra del ciudadano J.E.O.S., por carecer de LEGITIMACIÓN para sostener el presente proceso, de conformidad con los términos expresados en la parte motiva del presente fallo.

Se condena en costas a la parte demandante recurrente por resultar totalmente vencida en el presente proceso, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

PUBLÍQUESE. REGÍSTRESE. NOTIFÍQUESE.

A los fines previstos por el Artículo 248 del Código de Procedimiento Civil, expídase por Secretaría copia certificada y déjese en este Tribunal.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en Maracaibo, a los treinta (30) días del mes de noviembre de dos mil once (2011). Años: 201° de la Independencia y 152° de la Federación.

EL JUEZ SUPERIOR TEMPORAL,

DR. LIBES G.G.

LA SECRETARIA,

ABOG. A.G.P.

En la misma fecha, siendo las nueve y quince minutos de la mañana (9:15 am) horas de despacho, se publicó el presente fallo, se expidió copia certificada ordenada y se archivó en el copiador de sentencias.

LA SECRETARIA,

ABOG. A.G.P.

LGG/ag/dbb