Decisión nº 96-2011 de Juzgado Primero de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de Zulia, de 26 de Julio de 2011

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

JUZGADO PRIMERO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, J.E.L. Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA.

EXP. 3359-10

Cursa por ante este Tribunal formal demanda que por DESALOJO, interpuso la Sociedad Mercantil MERCADO LA FACILIDAD C.A., empresa inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en fecha 23 de agosto de 1993, bajo el Nº 47, Tomo 27-A, y reformado sus estatutos en varias oportunidades, siendo la última de ellas la efectuada por ante la citada Oficina de Registro, en fecha 9 de octubre de 2009, anotado bajo el Nº 3, Tomo 69-A, representada por su Apoderado Judicial D.G., inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el No. 29.161, y de este domicilio, carácter este que se evidencia según instrumento poder otorgado ante la Notaría Publica Segunda de Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 9 de abril de 2010, anotado bajo el Nº 47, Tomo 70 de los libros respectivos, en contra de la ciudadana L.A.D.A., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 13.974.100, y de este domicilio, admitiéndose el Escrito Libelar por auto de fecha 3 de mayo de 2010.

I

ANTECEDENTES PROCESALES

Alegatos de la Parte Actora.

Expone el apoderado judicial de la parte actora en su Libelo de Demanda, que su representada celebró Contrato de arrendamiento verbal con la ciudadana L.A.D.A., sobre dos (2) mini Locales Comerciales, signados con los Nº 8 y 9, situados en el inmueble ubicado en la Calle 99, antes Comercio, signado con el Número de nomenclatura Municipal 10-36, y la Calle Nº 98, antes Dr. Bustamante, hoy Calle Independencia, con nomenclatura Municipal 10-59, en jurisdicción de la Parroquia Chiquinquirá del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, estableciendo un canon de arrendamiento mensual de TRES MIL BOLIVARES (Bs. 3.000,00), por cada local identificado.

Continua alegando la parte actora, que realizó una Notificación Judicial por ante el Juzgado Séptimos de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, a la Arrendataria, y que desde el momento de su notificación ha dejado de pagar los cánones de arrendamiento, y que a pesar de las gestiones realizadas por su representada, para que la Arrendataria pagara las mensualidades atrasadas, correspondiente a los meses de noviembre y diciembre de 2009, y enero, febrero, marzo y abril de 2010, estos han resultado infructuosos. Alega como fundamento de derecho lo establecido en el artículo 34 Literal “a” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

PETITUM

 Demanda el Desalojo, para que la arrendataria L.A.D.A., haga entrega a su representada del inmueble arrendado en buen estado y solvente en los servicios públicos.

 El pago de la cantidad de TREINTA Y SEIS MIL BOLIVARES CON 00/100 (Bs. 36.000,00), por concepto de cánones de arrendamientos vencidos y no pagados, correspondientes a los meses de noviembre y diciembre de 2009, y enero, febrero, marzo y abril de 2010, a razón de TRES MIL BOLIVARES (Bs. 3000,00), cada mensualidad, y representa para cada uno de los Locales Comerciales la Cantidad de DIECIOCHO MIL BOLIVARES CON 00/100 (Bs. 18.000, oo), lo que en su conjunto totaliza la señalada suma dineraria de TREINTA Y SEIS MIL BOLIVARES CON 00/100 (Bs. 36.000,00), equivalentes a 554 Unidades Tributarias.

 Igualmente demanda las pensiones arrendaticias que se sigan causando hasta la entrega definitiva del inmueble arrendado.

Se observa de las actas del expediente que la parte actora dio cumplimiento a las Cargas Procesales, dirigidas a entablar el contradictorio, en el sentido de haberse librado los Recaudos de Citación y pagados los Emolumentos del Alguacil para el cumplimiento de esas formalidades de Ley. Sin embargo, hay constancia en autos de la Exposición del Alguacil de fecha 2 de junio de 2010, en la cual deja constancia que a pesar de haber practicado la Citación Personal de la demandada, esta se negó a firmar el Recibo de Citación, por lo que como derivación de ello, el Secretario del Despacho a pedimento de parte, cumplió con la formalidad de Notificar mediante Boleta a la accionada, sobre la declaración del Alguacil relativa a su citación. De esta formalidad se dejó constancia en actas, con la exposición del Secretario de fecha 7 de Junio de 2010, y por aplicación del artículo 218 del Código de Procedimiento Civil, el lapso de comparecencia de la accionada comenzó a discurrir al día siguiente de la citada exposición, esto es el día 9 de Junio de 2010.

Alegatos de la Parte Demandada.

Una vez trabada la litis, comparece en tiempo hábil la ciudadana L.M.A.D.A., con la asistencia letrada de la profesional del derecho M.A.V.O., inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 108.169, y de este mismo domicilio, y en su escrito de Contestación, hace valer la Defensa de Falta de Cualidad, y al mismo tiempo produce en cuanto al Fondo de la demanda una Contestación de rechazo con alegación de defensas, bajo los siguientes argumentos:

De la Falta de Cualidad del Actor.-

Alega la parte accionante que la pretensión se circunscribe al Desalojo arrendaticio establecido en el artículo 34 Literal “a” de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, basado en un presunto contrato verbal de arrendamiento existente entre el actor y la demandada, que califica de ficticio, por existir con antelación a las fechas señaladas en el Libelo, y gozar de plena vigencia un contrato escrito de arrendamiento a tiempo determinado o fijo, celebrado entre la sociedad anónima MERCANTIL ATENCIO, C.A, debidamente inscrita en el Registro de Comercio llevado por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil del Estado Zulia, en fecha 12 de Abril de 1955, bajo el Nº 362, libro 39, en su carácter de Arrendadora por una parte, y por la otra la ciudadana L.M.A., en su carácter de Arrendataria, respectivamente, de los locales distinguidos con los Números 08 y 09 que forman parte del Mercado La Facilidad, ubicados en la Calle 98, No. 10-59, y la Calle 99 No. 10-36, de esta ciudad de Maracaibo, Estado Zulia, según se desprende del documento autenticado por ante la Notaría Pública Octava de Maracaibo del Estado Zulia, de fecha 21 de Febrero de 2006, anotado bajo No. 62, Tomo 32, y para tales efectos acompaña Copia Certificada del Referido Contrato. Adicionalmente produce diecisiete (17) recibos de pago con expresión de su fecha y monto, signados bajo los Nos. 788, 765, 747, 740, 730, 711, 687, 662, 546, 521, 491, 490, 378, 362, 349, 320 y 273, respectivamente, y un (1) Estado de Cuenta con Código: 5 0101027, por concepto de Canon de Arrendamiento, así como copia simple de una referencia comercial expedida por la Empresa MERCANTIL ATENCIO C.A., y recibo de pago del servicio eléctrico expedido a su nombre de fecha 16 de Abril de 2010, con su correspondiente nota de cancelación, expedido por la empresa Energía Eléctrica de Venezuela.

Contestación al Fondo.-

En lo que respecta al fondo de la demanda niega, rechaza y contradice el alegato en cuanto a la existencia de un contrato verbal de arrendamiento celebrado con la Sociedad Mercantil MERCADO LA FACILIDAD, C.A., de fecha 27 de octubre de 2009, sobre dos (2) mini Locales Comerciales, signados con los Nos. 8 y 9, situados en el inmueble ubicado en la Calle 99, antes Comercio, con el Número de nomenclatura Municipal Nº 10-36, en jurisdicción de la Parroquia Chiquinquirá del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, por ser falso dicho argumento en cuanto a los hechos y el derecho, ya que con dicha empresa no guarda ninguna relación contractual ni extracontractual, en consecuencia, destaca que nada debe por concepto de Pensiones Arrendaticias vencidas y no pagadas, por cuanto no es cierto que se haya fijado un canon mensual de TRES MIL BOLIVARES (Bs. 3.000,00), y que adeude pensiones de arrendamiento correspondientes a los meses de noviembre y diciembre de 2009, y enero, febrero, marzo y abril de 2010, negando en consecuencia que deba la accionada la cantidad de TREINTA Y SEIS MIL BOLIVARES CON 00/100 (Bs. 36.000,00).

Con relación a la Notificación Judicial practicada por el Juzgado Séptimo de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, de fecha 27 de Octubre de 2009, niega que pueda acreditar la existencia del Contrato de Arrendamiento alegado en la demanda, tomando en cuenta que se practicó en una persona distinta a la cual estaba dirigida, y además, totalmente ajena a la presente controversia, pues nunca se practicó en la persona de la demandada, y que por interpretación de los articulo 44, 45 y 53 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, las notificaciones deben realizarse en forma autentica en la persona del arrendatario o arrendador según sea el caso. Además infiere que los actos de jurisdicción voluntaria y sin control judicial de su contenido, no pueden generar algún derecho o presunción a favor de la accionante para perjudicar a la demandada, a quien jamás se le notificó de ningún asunto, para que pudiere adquirir efectos resolutorios o extintivos del contrato celebrado con la Empresa MERCANTIL ATENCIO C.A., el cual se encuentra en vigencia.

Por el contrario sostiene la parte accionada, como un hecho nuevo en el proceso, que ha mantenido por más de ocho (8) años, una continua, ininterrumpida, inequívoca, pacifica y pública relación arrendaticia con la Empresa MERCANTIL ATENCIO C.A., sobre los locales anteriormente referidos, los cuales se encuentran en la Zona Comercial denominada Mercado la Facilidad, que viene funcionando desde el año 1940, realizándose en ellos una actividad económica productiva para el sustento de su grupo familiar, dando cumplimiento a cada una de las obligaciones contractuales establecidas por la Empresa MERCANTIL ATENCIO C.A., en su carácter de arrendadora de los Locales Comerciales, resultando extraño que la empresa demandante haya adoptado su denominación comercial a partir del año 2009, lo que en su criterio esta dirigido a crear confusión.

Documentes Fundantes Presentados con la Contestación

1. -Copia certificada de contrato de arrendamiento suscrito por ante la Notaria Pública Octava de Maracaibo del Estado Zulia, de fecha 21 de Febrero de 2006.

2. - Copias de recibos de pago de cánones de arrendamiento en 10 folios útiles, correspondiente al alquiler del inmueble ocupando en la Calle 98 No. 10-59/ Calle 99 No. 10-36, Mercado La Facilidad, Locales 8 y 9 código 10 0 101027, expedidos por MERCANTIL ATENCIO C.A., a favor de la ciudadana L.A.D.A..

3. - Copia de constancia de mantenimiento de relaciones comerciales sostenidas entre la ciudadana L.A.D.A. y la Sociedad MERCANTIL ATENCIO, C.A., expedida por esta ultima en fecha 14 de febrero de 2005.

4. - Original del recibo de luz, expedido por la Energía Eléctrica de Venezuela C.A., ENELVEN, ubicada en Maracaibo Estado Zulia, a favor de L.A.D.A..

   En fecha 14 de junio de 2010, la ciudadana L.M.A.D.A., identificada en actas, confirió Poder Apud Acta a la profesional del derecho M.A.V.O., inscrita en el Intitulo de Previsión Social del Abogado bajo el No. 108.169, a objeto de ejercer su representación en el presente juicio.

   PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE DEMANDADA.

   Se evidencia en actas, que en fecha 14 de junio de 2010, la representación judicial de la demandada presentó escrito de promoción de prueba, en el cual se valer los siguientes medios:

1. - Contrato escrito de arrendamiento a tiempo determinado o fijo, autenticado por ante la Notaría Pública Octava de Maracaibo del Estado Zulia, de fecha 21 de febrero de 2006, anotado bajo el No. 07, Tomo 84 de los libros respectivos, en el cual se evidencia la relación arrendaticia existente entre la demandada y la Sociedad MERCANTIL ATENCIO C.A., sobre los Locales Comerciales objeto de Desalojo.

2. - Promueve y ratifica los recibos de pago por concepto de alquiler correspondiente al inmueble ocupado, y en tal sentido promueve para su ratificación la testifical del ciudadano L.S.G.N., de este domicilio, en su carácter de cobrador de alquileres de la empresa MERCANTIL ATENCIO C.A.

3. - Promueve y ratifica constancia de mantenimiento de relaciones comerciales expedida por el abogado D.M.Z., titular de la cédula de identidad 5.839.021, y de este domicilio, actuando en su carácter de Administrador y representante legal de la Empresa MERCANTIL ATENCIO C.A., y a tales efectos promueve la testifical del Abogado D.M.Z., conforme a las reglas establecidas en el articulo 431 del Código de Procedimiento Civil.

4. - Promueve recibo de luz expedido por ENELVEN, que cursa en actas.

5. - Ratifica la impugnación y el desconocimiento de la Notificación Judicial promovida por la parte actora, realizada por el Juzgado Séptimo de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en fecha 27 de octubre de 2009.

   En fecha 15 de junio de 2010, la representación judicial de la parte actora, presentó escrito de promoción de prueba, el cual fue recibido y admitido en la misma fecha.

   PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE ACTORA

   En tiempo hábil la representación judicial de la empresa accionada promueve los siguientes medios:

1. - Promueve el mérito favorable de las actas procesales, en todo aquello que pueda favorecer las pretensiones jurídicas de su representado, así como el principio de la comunidad de las pruebas.

2. - Expresa textualmente la parte actora en cuanto a su Promoción Segunda que: “promuevo El Contrato Verbal Celebrado entre mi representado MERCADO LA FACILIDAD, C.A., con la ciudadana L.A.D.A.”. Igualmente promueve Notificación realizada por el Juzgado Séptimo de los Municipios Maracaibo, J.E.L., y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, la cual ratifica en ese acto en todo su valor probatorio, ya que al momento de efectuar la misma, se encontraba el ciudadano C.A.M. en los Locales Comerciales 8 y 9, en su condición de encargado de los mismos.

3. - Promueve la prueba documental constituida por la Copia Certificada del contrato de construcción o de Obra celebrado entre su representada Mercado La Facilidad C.A., con la firma personal Pirela Construcciones, para demostrar que su representada construyó los mini locales que se encuentran ubicados en el inmueble de la Calle 99, antes Comercio con nomenclatura Municipal No. 10-36, y Calle 98 antes Doctor Bustamante, hoy calle Independencia Número de nomenclatura Municipal 10-59, en jurisdicción de la Parroquia Chiquinquirá del Municipio Maracaibo del Estado Zulia.

4. -Promueve el documento de propiedad de Mercado La Facilidad C.A., del inmueble general situado en la calle 98, antes Independencia signado con el No. 10-59, y en la Calle 99 antes Comercio con nomenclatura Municipal10-36, el cual fue protocolizado por ante el Registro Público del Primer Circuito del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, de fecha 3 de marzo de 2010, anotado bajo el No. 479.21.5.1.189, correspondiente al libro de folio real del año 2009.

5. - Promueve la aclaratoria de linderos realizada por el Centro de Procesamiento U.d.M.M.d.E.Z. (CPU).

6. - Promueve la prueba documental constituida por el Plano de Mesura, para probar el carácter de propietaria de su representada sobre los Locales litigiosos.

   Se evidencia en las actas procesales de este expediente, que en fecha 17 de junio de 2010, se escuchó la testimonial del ciudadano L.S.G.N., presentado por la Representación Judicial de la parte demanda. Así mismo, por diligencia de la misma fecha, la profesional del derecho M.A.V. presentó escrito ratificando las pruebas presentadas por ella en su escrito de promoción de pruebas. Luego en fecha 18 de junio de 2010, las partes presentaron sendos escritos de promoción de pruebas.

   Ulteriormente, en fecha 23 de junio de 2010, los apoderados judiciales de las partes presentaron nuevos escritos de promoción de prueba, los cuales fueron admitidos por auto de la misma fecha. Por ultimo en la misma fecha, la representante legal de la demandada consignó un tercer escrito de promoción de pruebas.

   En fecha 30 de junio se ordenó agregar a las actas oficios Nos. 479-410-2010 y 479-411-2010, remitidos a este Juzgado por la Oficina del Primer Circuito de Registro del Municipio Maracaibo de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia.

   En fecha 01 de julio de 2009, la parte demandada presentó un nuevo escrito de promoción de pruebas, fuera del lapso legal establecido al efecto, estimando este Juzgado lo conducente a través de su Resolución de fecha 7 de julio de 2010, por su parte una vez tramitada la Apelación contra el auto en referencia el Juzgado Superior Segundo en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, mediante decisión de fecha 30 de Septiembre de 2010, declaró Inadmisible el Recurso de Apelación interpuesto contra la aludida Resolución de fecha 7 de julio de 2010, y recibidas las resultas del referido recurso de apelación el día 5 de Abril de 2011.

   Posteriormente se recibieron y agregaron a los autos el resultado de la Prueba de Informe hecha valer por cada una de las partes.

   Por ultimo en esta etapa del proceso, la representación judicial de la parte accionante Impugna el Documento de Arrendamiento autenticado, producido por la accionada en su contestación a la demanda, al igual que los recibos de los pagos arrendaticios, así como la c.d.r.c. expedida por la Empresa MERCANTIL ATENCIO C.A.

   II

   PUNTO PREVIO PARA DECIDIR.

   De la Falta de Cualidad Activa.

   En los términos bajo los cuales fue opuesta la Falta de Cualidad Activa de la demandante para sostener el Juicio, en el escrito de contestación, se Titula o Rubrica esta defensa como una Cuestión Previa. Sin embargo, la parte accionada la sustenta en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, bajo los argumentos que han quedado expuestos en la narrativa de este fallo, lo que representa en criterio del Tribunal una imperfección de orden procesal en cuanto a su calificación. A este respecto debe tenerse presente que no es la ubicación que una defensa tenga en el desarrollo del proceso, sino su naturaleza la que la califica y define. En síntesis, a los efectos de este juicio el alegato de falta de cualidad hecho valer, posee autonomía en relación con el fondo de la controversia que permanece incólume frente a la discusión de la cualidad misma.

   Conviene recordar que la Falta de Cualidad constituye un mecanismo autónomo, excluido y diferenciado de otras defensas establecidas en la Ley, y además no está prevista en nuestro sistema procesal como una Cuestión Previa, ni constituye una defensa de fondo propiamente dicha, pues solo ataca la situación legitimante invocada por el accionante, ya que con la misma se propone negar los elementos de hecho y de derecho bajo los cuales se basa la legitimidad de las partes.

   Al respecto, el destacado profesor Hernado Devis Echandia, alude a estas situaciones legitimantes caracterizándolas “como las condiciones o cualidades subjetivas, que otorgan la facultad jurídica de pretender determinadas declaraciones judiciales, como fines concretos, mediante una Sentencia de Fondo o de Mérito, o para controvertirlas” (Nociones Generales de Derecho Procesal Civil, Pagina 300).

   Por su parte, la legitimidad procesal en la voz del tratadista L.L., al ofrecer una visión respecto a que la acción esta siempre al servicio de un interés jurídico concreto anterior al proceso, identifica a “la legitimación en la causa como un puro juicio de identidad lógica entre la persona que ejerce la acción y aquella a quien la Ley la acuerda…”, igualmente agrega que, para lograr la debida integración del contradictorio debe estarse al respecto, a la sola afirmación del actor en cuanto a su titularidad sobre el interés jurídico cuya tutela solicita, y crea un vinculo eficiente entre la manifestación y el objeto del proceso, para así esperar una sentencia de mérito.

   Para CHIOVENDA, la Legitimidad “…constituye un juicio de relación y no de contenido, pudiendo ser activa o pasiva. Activa: Identidad Lógica entre el demandante concreto y aquel a quien la Ley da la acción. Pasiva: aquella que establece una identidad lógica entre el demandado concreto y aquel contra quien la Ley da la acción…”.

   De lo anterior se concluye que, para integrar el contradictorio, el ordenamiento jurídico contiene esquemas subjetivos abstractos que deben ser observados (situaciones legitimantes). Estos conceptos al llevarlos al plano de lo que hoy examinamos, podemos concluir que conforme a la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en su articulo 34, podrá demandarse el Desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando el accionante fundamente su demanda en las causales establecidas en dicha norma, entre las cuales se encuentra el supuesto fáctico en el cual, el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas.

   Al observar el Libelo de la demanda, se precisa que la empresa demandante se atribuye el carácter de Arrendadora e identifica como Arrendataria a la accionada L.A.D.A., bajo el argumento que entre los litigantes existe una relación arrendaticia sobre los inmuebles litigiosos, bajo la figura de un contrato verbal de arrendamiento, que si bien no señala el momento o punto de origen del referido vinculo arrendaticio, le atribuye a la accionada un estado de insolvencia en el pago de las mensualidades arrendaticias, y en virtud de ello, además de solicitar el pago de las pensiones adeudadas, y las que transcurran durante la pendencia del proceso, pide al Juez, declare Con Lugar la Solicitud de Desalojo sobre los indicados inmuebles.

   Es concluyente, para el sentenciador ante las circunstancias narradas que la empresa demandante ostenta legitimidad activa para sostener el juicio por afirmarse titular de dicha relación. En este sentido se pronuncia el Procesalista patrio A.R.R., en su Obra Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano, Tomo II, Pagina 27, al referir que: “La persona que se afirma titular de un interés jurídico propio tiene legitimidad para hacerlo valer en juicio (legitimación activa), y la persona contra quien se afirma la existencia de ese interés, en nombre propio, tiene a su vez legitimación para sostener el juicio (legitimación pasiva)”.

   Así las cosas, se precisa en este Capitulo Previo que bajo los términos en los cuales quedó planteada la controversia, la legitimidad en la causa, es perfecta, al haberse atribuido la empresa demandante el carácter de Arrendadora, quien por lo demás, calificó a la accionada de autos como Arrendataria incumplíente, por lo tanto, bajo tales supuestos, la actora puede pretender y esperar una declaración concreta en el presente juicio sobre el mérito de la causa, a través de la cual se reconozca o se niegue la pretensión contenida en la demanda, pues una cosa es la legitimación y otra muy distinta es la titularidad del derecho material controvertido, que solo puede ser examinado por el Juez en el fondo de la controversia. A este respecto debemos concluir, que la legitimación puede ser perfecta aun cuando ulteriormente se determine que el derecho deducido en juicio simplemente no existe.

   En consecuencia, con vista a las motivaciones anteriormente expuestas, se declara Sin Lugar la defensa de Falta de Cualidad Activa hecha valer con fundamento en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, tomando en cuenta que en el caso de autos la relación procesal se encuentra constituida o estructurada entre los verdaderos legitimados contradictores. ASI SE DECIDE.

   De las Impugnaciones realizadas por la Parte Actora.

   Como se dejó establecido en la narrativa de este fallo (Ex. Articulo 243 Numeral 3), la representación judicial de la parte actora en su escrito de promoción de pruebas Impugnó la validez de las probanzas ofertadas por la accionada al momento de contestar su demanda, y que luego en la etapa de pruebas fueron ratificadas, esto es el documento autentico de arrendamiento del 21 de febrero de 2006, los recibos arrendaticios y la comunicación de relaciones comerciales. Al respecto para dar respuestas a este mecanismo de defensa, será preciso examinar por separado las referidas impugnaciones, tomando en cuenta que los instrumentos cuestionados presentan características propias que merecen tratamientos acordes a su naturaleza.

   En lo que respecta a la c.d.R.C., de fecha 14 de febrero de 2005, expedida por el ciudadano D.M.Z., en su condición de Administrador de la empresa MERCANTIL ATENCIO C.A., se observa que se trata de una copia simple, cuya autenticidad se pretendió acreditar en juicio a través de la prueba testifical por emanar de un tercero. El medio en examen como se observa de actas, no fue ratificado por quien teóricamente lo emitió, quien a pesar de haber sido promovido como testigo, no compareció al proceso durante la etapa probatoria, como se puede corroborar de las actas procesales. No obstante, a que la parte promovente no complemento su actividad probatoria para lograr el fin propuesto con la prueba, ni tampoco el impugnante esgrimió los elementos que invalidan el medio, lo cual resultaba de obligatorio cumplimiento para evitar ubicar su ataque dentro del genero de impugnaciones abstractas o inmotivadas, la referida prueba debe calificarse como ilegal, por tratarse de una copia simple de documento privado que carece de valor según lo expresado por el articulo 429 del Código de Procedimiento Civil, el cual dispone que solo serán admisible como medios de prueba las copias fotostáticas de documentos públicos y los privados reconocidos o tenidos legalmente por reconocidos. De tal modo que, por interpretación en contrario, si los documentos no son de este genero, esto es, si se produce en juicio una copia fotostática de un documento privado simple, ésta carece de valor probatorio aunque no sea impugnada por el adversario. Así las cosas, y bajo tales circunstancias al supuesto emitente, le era materialmente imposible reconocer su firma y el contenido del instrumento, cuando éste no fue acompañado a los autos en forma original, de modo que, en ningún caso el medio podía ofrecer resultados capaces de acreditar hechos controvertidos en la causa.

   Al respecto la Casación Venezolana, en Sentencia del 22 de Octubre de 1998, en Sala Civil, dejó establecido que: “las reproducciones fotostáticas de los instrumentos simplemente privados sólo sirven como principio de prueba a los fines de solicitar la exhibición del original, conforme a los artículos 436 y 437 del Código de Procedimiento Civil…si se exhibe una copia fotostática de un documento privado simple, éste carece de valor según lo expresado por el articulo 429 en comento, que solo prevé las copias fotostáticas de documentos privados reconocidos o auténticos”.

   En consecuencia, se declara la ilegalidad de la prueba por los motivos expresados en este fallo. ASI SE DECIDE.

   En cuanto a los recibos del pago arrendaticio, emitidos por la empresa MERCANTIL ATENCIO C.A., este legajo de probanzas presentan la particularidad, de haber sido acompañados algunos en original y otros en copia simple, con la característica de haber sido ratificados en juicio por el ciudadano L.S.G.N., quien bajo juramento manifestó que suscribió los mencionados recibos en cada una de las oportunidades en que le fueron presentados a la demandada, para dar por canceladas en nombre de MERCANTIL ATENCIO C.A., las pensiones de arrendamiento de los inmuebles litigiosos, los cuales en su conjunto totalizan dieciséis (16) Facturas. En ese mismo sentido, ratificó como emanado de su representada el Estado de Cuenta cursante al folio sesenta y seis (66) de la Pieza Principal No 1 del expediente. En cuanto a los medios de prueba en examen, el juzgador conforme al criterio fijado al momento de analizar la prueba contentiva de la Carta de Referencia Comercial, desestima los recibos cursantes del folio cincuenta y ocho (58) al sesenta y dos (62) de la Pieza Principal Nº 1, al igual que el Estado de Cuenta, por carecer de la firma original que acredite la autoría del emitente de cada uno de dichos instrumentos.

   Por el contrario, los recibos cursantes a los folios cincuenta y siete (57), sesenta y tres (63), sesenta y cuatro (64) y sesenta y cinco (65) de la referida Pieza Principal No1 , cuyos ejemplares aparecen en original, fueron ratificados por su emitente en cuanto a su contenido y firma, a través de la prueba testifical conforme a las reglas establecidas en el articulo 431 del Código de Procedimiento Civil, por lo cual el Juzgador establecerá sus efectos al momento de pronunciarse sobre el merito de la controversia, resultando en ese sentido ineficaz la Impugnación realizada por la parte accionante, en lo que respecta a los recibos presentados en forma original, al haberse cumplido en el caso de autos con los requisitos formales para su promoción y evacuación. Además se debe tomar en cuenta que, no es posible a través de la vía procesal utilizada, enervar pruebas emanadas de terceros, cuya autenticidad solo es posible lograrla como lo indica la norma in comento, a través de una declaración, en forma análoga a un testimonio y con la posibilidad de que la parte promovente formule sus preguntas y el adversario repregunte, a fin de controlar la veracidad de la misma. En consecuencia, se desecha la anterior impugnación. ASI SE DECIDE.

   Por ultimo, en lo que respecta al documento arrendaticio traído al proceso por la parte accionada al momento de rendir su contestación, otorgado ante la Notaria Publica Octava de Maracaibo, el 21 de Febrero de 2006, bajo el Nº 32, Tomo 65, de los libros de autenticaciones llevados ante esa Oficina, se observa que la representación procesal de la parte actora, formula una impugnación genérica del mencionado instrumento, pero nada aporta en su intervención, para deducir el tramite que debe tener el ataque de un documento de tal naturaleza, que por haber sido otorgado ante un funcionario público con competencia para certificar la identidad de sus otorgantes, así como el contenido del mismo, era preciso haber ejercido la Tacha de Falsedad dentro del presente juicio, y luego formalizarla en el quinto (5) día siguiente al que se propuso, mediante escrito que explane los motivos y exposiciones de hecho que evidencien la falsedad del instrumento, para posteriormente esperar una Decisión Judicial que declare la invalidez total o parcial del mismo, y en consecuencia, su desaparición bien total o parcial del mundo jurídico. Al respecto cabe recordar que la actuación procesal mediante la cual se propone la Tacha Incidental, fija los límites de tiempo y modo de la incidencia, cuando se ha señalado el objeto de la tacha que amerita la exposición de los motivos que la fundamenta, y además debe circunscribirse al documento previamente señalado, y si bien el interesado puede con fundamento en el articulo 1380 del Código Civil, tachar un instrumento publico, por vía incidental en cualquier estado y grado de la causa, es concluyente para este sentenciador que la formula utilizada en el caso de autos, carece de fundamentos jurídico, tomando en cuenta que el apoderado actor se limitó a ejercer una mera impugnación sin dar cumplimiento a las formalidades establecidas Ex-Lege. En consecuencia, resulta forzoso declarar Improcedente la Impugnación objeto de examen. ASI SE DECIDE.

   MOTIVACIONES PARA DECIDIR.

   Conforme a los términos en que quedó planteado el debate judicial, se precisa que la empresa accionante Mercado la Facilidad C.A., aduce la existencia de una relación jurídica, derivada de un contrato de arrendamiento verbal celebrado con la ciudadana L.A.D.A.. En este sentido, se invoca como causal para solicitar el Desalojo de los Locales Comerciales descritos en el Libelo, la falta de pago de más de dos (2) pensiones de arrendamientos vencidas, a partir del mes de noviembre de 2009, hasta el mes de abril de 2010, a razón de TRES MIL BOLIVARES CON 00/100 (Bs. 3.000, oo), mensuales por cada uno de los Locales Comerciales objeto de Desalojo, acompañando a su escrito de demanda los Estatutos Sociales de la empresa accionante, documento de construcción autenticado ante la Notaria Publica Segunda de Maracaibo, de fecha 5 de Noviembre de 1993, anotado bajo el Nº 41, Tomo 178, así como documento adquisitivo inscrito en la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Municipio Maracaibo Estado Zulia, de fecha 23 de Septiembre de 2009, al igual que Notificación Judicial realizada por el Juzgado Séptimo de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia. En cuanto a este último medio de prueba, se infiere en la demanda que, con posterioridad al cumplimiento de la citada notificación, la Arrendataria dejó de pagar a la demandante los cánones de arrendamientos anteriormente referidos, motivo por el cual intentó la demanda de Desalojo con fundamento en el Literal “a” del Articulo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

   Por su parte, la accionada de autos, al momento de rendir su contestación al fondo de la demanda, niega categóricamente la existencia del contrato de arrendamiento al que alude la parte actora en su Libelo, con el argumento de no haber celebrado el contrato arrendaticio verbal que se invoca para solicitar el Desalojo inmobiliario. Del contenido del escrito de contestación, se observa que la accionada no solo se limitó a negar los hechos y el derecho invocado, sino que incorpora a la litis hechos nuevos contrarios a lo narrado en el Libelo, y en tal sentido agrega que, por más de ocho (8) años ha mantenido una continua, ininterrumpida, inequívoca, pacifica y pública relación arrendaticia con la Empresa MERCANTIL ATENCIO C.A., sobre los Locales 08 y 09, que forman parte del Mercado la Facilidad, ubicado en la Calle 98, Nº 10-59, y la Calle 99, Nº 10-36, en la cual realiza actividad económica productiva, y que en ejecución de dicho contrato ha cumplido con las obligaciones contractuales que asumió en su condición de Arrendataria de la citada sociedad mercantil, y para probar la existencia de ese vinculo arrendaticio produce documento autenticado ante la Notaria Publica Octava de Maracaibo, de fecha 21 de febrero de 2006, que constante de siete (7) folios útiles, acompaña con su contestación y cursante a los folios cuarenta y nueve (49) al cincuenta y cinco (55) de la Pieza Principal Nº 1, conjuntamente con los recibos de pago de las pensiones de arrendamiento, al igual que c.d.R.C., así como recibo de luz expedido por la empresa Enelven.

   Con esta breve exposición de los hechos planteados por las partes, precisa este Operador de Justicia que, los términos de la controversia quedan delimitados en razón a la demanda por un lado, y la contestación por otro, de suerte que las circunstancias de hecho esgrimidas por los litigantes merecen ser examinadas a objeto de que este fallo de mérito delimite y examine los mismos, para asegurar que la Sentencia como acto del Juez, se dicte en cumplimiento a los requisitos intrínsicos del fallo, establecidos en el articulo 243 del Código de Procedimiento Civil.

   Resulta de interés procesal destacar, en cuanto al fondo de la controversia que, la empresa accionante pretende obtener del juez de mérito, una declaración positiva a través de la cual se conceda el Desalojo de los inmuebles descritos anteriormente, todo ello en virtud de un supuesto incumplimiento imputable a la demandada en el pago arrendaticio dentro de la relación jurídica que le une con la actora. Cabe destacar que la demandante infiere la existencia de un contrato verbal de arrendamiento nacido de la Notificación Judicial practicada en fecha 27 de Octubre de 2009 y acompañada a los autos, por lo tanto, serán esos hechos los que examinará el Juez para pronunciarse sobre el Desalojo solicitado. Así, en nuestro sistema procesal no hay ninguna duda de que rige la teoría de la sustanciación de la demanda, que significa articular en el Libelo todos los hechos que tengan relación directa con la pretensión, es decir, el actor tiene la carga de alegar todos los hechos, y en caso de no hacerlo precluye sus posibilidades de alegarlos a posteriori.

   Por los efectos que se derivan de las pruebas analizadas, si el actor aspiraba anular los efectos generados del contrato arrendaticio suscrito entre la ciudadana L.A.D.A. y la empresa MERCANTIL ATENCIO C.A., como consecuencia de una supuesta transmisión de los derechos de propiedad sobre los Locales Comerciales litigiosos, era de obligatorio cumplimiento, haber señalado las circunstancias de hecho que en su criterio eventualmente hacía posible la subrogación arrendaticia, y por otra parte, haber establecido un orden lógico en cuanto a la extinción de los derechos que le asisten a la empresa MERCANTIL ATENCIO C.A, para suscribir contratos de arrendamiento sobre los Locales objeto de litigio. Sin embargo, esta exigencia legal no fue cumplida por la actora en su demanda, en lo relativo al aporte de cada uno de los elementos en los cuales puedan descomponerse los hechos jurídicos que integran su pretensión. En consecuencia al demandante no le está dado guardarse nada en cuanto al modo en el cual fueron desarrollados históricamente cada una de las circunstancias fácticas dentro de la relación arrendaticia que dice encontrarse con respecto a la demandada.

   Por el contrario, la demandada probó el vinculo arrendaticio que le une con la referida empresa MERCANTIL ATENCIO C.A., como se evidencia del documento de arrendamiento suscrito en forma autentica ante la Notaria Publica Octava de Maracaibo, de fecha 21 de febrero de 2006, que al no haber sido atacado por la parte actora, conforme a las reglas aplicables a este tipo de instrumentos, produce los efectos probatorios que se derivan del medio y permite al Sentenciador, inferir que la demandada ostenta el carácter de Arrendataria de los mencionados Locales Comerciales con respecto a su Arrendadora, es decir, la sociedad MERCANTIL ATENCIO C.A., pues tal vinculo no pudo ser destruido, ni modificado en forma alguna, por las vagas exposiciones contenidas en el Libelo de demanda, en lo que respecta a los hechos modificativos de tal relación.

   Al respecto cabe destacar que, la existencia de la relación arrendaticia en examen, también quedó corroborada a través de los originales de los recibos de pago, que aparecen agregados a los folios cincuenta y siete (57), sesenta y tres (63), sesenta y cuatro (64) y sesenta y cinco (65) de la Pieza Principal Nº 1, cuya existencia y validez fueron ratificados a través de la Pruebas Testifical rendida en el proceso por el ciudadano L.S.G.N., el día 17 de junio de 2010, quien manifestó que ejercía las gestiones de cobranza en nombre de MERCANTIL ATENCIO CA., y extendía en la oportunidad de los pagos, los recibos reconocidos en juicio, por lo cual su declaración le merece fé al sentenciador para acreditar el pago de los arrendamientos a lo que se contraen los recibos “originales” acompañados a la contestación de la demanda, y hechos valer como medio de prueba en el escrito presentado al efecto por la parte demandada en fecha 14 de junio de 2010, conforme al Particular Tercero del escrito de pruebas, al haberse observado todos los requisitos de forma exigidos por la ley procesal en su articulo 431 del Código de Procedimiento Civil.

   Por ultimo, en cuanto a los recibos del pago arrendaticio, si bien quedaron rechazados aquellos presentados en copia fotostática simple, por los motivos anteriormente referidos, la accionada de autos, sin embargo, logró acreditar en juicio, el fin perseguido con las documentales presentada en forma original, en cuanto al pago de determinadas pensiones de arrendamiento causadas en la relación arrendaticia que le une con MERCANTIL ATENCIO C.A., que al ser admiculadas al documento autentico de arrendamiento, no quedan dudas en cuanto a su existencia y validez, y tal circunstancia la viene a ratificar o corroborar la propia Notificación Judicial practicada por la actora con antelación al proceso, que despeja toda duda en cuanto a la posesión que ostenta la Arrendataria en nombre de la Arrendadora sobre los inmuebles litigiosos.

   Igualmente se hace preciso destacar que el contrato de arrendamiento es estrictamente consensual, por cuanto se perfecciona con el consentimiento de las partes, es decir, del arrendatario y del arrendador, siendo esencial la demostración de esa manifestación de voluntades para que el mismo sea totalmente valido, no pudiendo algunas de ellas forjar esas voluntades. Ahora bien, se evidencia de las actas del expediente, en especial del contrato de arrendamiento suscrito por la accionada L.A.D.A. y la empresa MERCANTIL ATENCIO C.A., ante la Notaria Publica Octava de Maracaibo, de fecha 21 de febrero de 2006, que existió la manifestación consensual de la partes para la celebración del contrato arrendaticio, circunstancia esta que no emerge de la Notificación Judicial practicada por un Juez de la República a petición de la empresa demandante MERCADO LA FACILIDAD C.A., a pesar de que su propósito era el de dar por concluido el contrato suscrito por la accionada con antelación a la mencionada Notificación, para pretender imponer ipso facto el nacimiento de un nuevo contrato entre sujetos que no les une ningún vinculo jurídico. Esta modo de actuación presenta la característica y el objetivo de pretender desaparecer el vinculo arrendaticio que había surgido en cumplimiento a las formalidades que exige el articulo 1579 del Código Civil Venezolano, es decir, el consentimiento expreso de los contratantes, el goce de la cosa por el tiempo establecido en la convención y el pago del canon de arrendamiento.

   Por ello, se precisa que con la Notificación Judicial cumplida, no logra la accionante desvirtuar o destruir el carácter de Arrendadora que la Sociedad MERCANTIL ATENCIO C.A., se atribuye en el contrato arrendaticio analizado anteriormente. Para arribar a esta conclusión, y por el deber que le asigna la Ley procesal al juez de mérito, en el sentido de valorar y analizar todas cuantas pruebas existan en los autos, se infiere que la actora a pesar de haber acompañado una cadena documental contentiva de los instrumentos públicos de adquisicion del inmueble, así como la aclaratoria de sus linderos y Plano de Mesura, emitidos por la Oficina de Catastro de la Alcaldía del Municipio Maracaibo, al igual que el contrato de obras, los cuales guardan relación con el mismo, no logra sin embargo, enervar los efectos del contrato de arrendamiento celebrado entre la accionada L.A.D.A., y la empresa MERCANTIL ATENCIO C.A.,

   De otro lado la Notificación Judicial efectuada por iniciativa de la actora, no es el medio idóneo para extinguir los efectos de una contratación arrendaticia ya existente entre sujetos distintos, y menos aún pretender que nazca o aflore a partir de ese momento, una nueva relación de arrendamiento de naturaleza verbal, por no atender a la bilateralidad nutrida de obligaciones reciprocas o correspectivas producto del consentimiento expreso de las partes. Así mismo, se observa que la relación arrendaticia invocada por la actora, para ligarse a la accionada, carece del “solo consensus”, y por tanto, no puede dejar sin efecto el contrato de arrendamiento celebrado con su Arrendadora, quien por lo demás, no intervino en los actos de notificación. Lo anteriormente expuesto nos lleva a inferir que los actos cumplidos por la demandante, no generaron el perfeccionamiento de la subrogación arrendaticia aducida, para el surgimiento de un contrato verbal de arrendamiento. Para ello era preciso que Mercantil Atencio C.A., hubiere cedido a la accionante sus eventuales derechos de propiedad sobre el inmueble, si estos los hubiere, o en su defecto la posesión que transmitió a la Arrendataria conforme al contrato de arrendaticio.

   El tratadista R.G.Q., en su obra Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario Volumen 1, pagina 80, destaca la figura de la Traslación Inmobiliaria y Subrogación, y al efecto afirma:

   La subrogación arrendaticia consiste en el efecto de sustituir o poner al adquirente del inmueble arrendado en el lugar del arrendador. Por consiguiente, el adquirente sucede al arrendador en los deberes y derechos frente al inquilino a partir de la enajenación o de la trasmisión de la propiedad por cualquier causa al tenor de lo establecido en el artículo 20 de L.A.I. Y la venta del inmueble arrendado, cuando se cumplan los requisitos exigidos por la ley, produce la transmisión al comprador de la relación arrendaticia existente entre arrendatario y arrendador. Esta transmisión hace que el arrendatario ahora lo sea del comprador, es decir, el comprador se subroga en los derechos y deberes del arrendador de quien adquirió dicho inmueble, dentro de las limitaciones y excepciones legales. Sin embargo, no sólo la enajenación produce la subrogación, así entendida, sino también cualquier otro acto que permita la traslación o transmisión de la propiedad del inmueble arrendado a otra persona, el adquirente esta obligado a respetar la relación arrendaticia en los términos convenidos…

   (Subrayado del Tribunal).

   De la forma como se han producido los hechos en esta causa, nos llevan a determinar que en el caso de autos, (que debe aclararse no se trata de un juicio en el cual se ventilen los derechos de propiedad de los Locales Comerciales en litigio, por no haber intervenido la empresa Mercantil Atencio C.A.), la subrogación arrendaticia invocada en la demanda no pudo perfeccionarse como lo pretende la actora, al no haberse cumplido con las formalidades legales para que la misma surtiera efectos frente a terceros, al no haber operado la subrogación de los derechos emergentes del contrato arrendaticio originario

   Por ultimo, conviene destacar que la mera consignación en juicio de títulos de propiedad, no son suficientes para comprobar la posesión por sí sola, por ser esta una cuestión de hecho, que como hemos dicho, en el caso de autos la ejerce la demandada L.A.D.A., en su carácter de Arrendataria y en nombre de su Arrendadora.

   Con vista a los razonamientos plasmados en este fallo, en criterio del Juzgador la demandada de Desalojo intentada por la Sociedad Mercantil MERCADO LA FACILIDAD C.A., debe declararse Sin Lugar, y así se hará constar en el Dispositivo de este fallo, por no haber quedado probada en su mérito. ASI SE DECIDE.

   DISPOSITIVO.

   Por los fundamentos anteriormente expuestos este JUZGADO PRIMERO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, J.E.L. Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley declara:

PRIMERO

Sin Lugar, la defensa de Falta de Legitimidad Activa propuesta por la ciudadana L.A.D.A., parte demandada en el presente juicio.

SEGUNDO

Sin Lugar, la demanda de DESALOJO Y COBRO DE PENSIONES DE ARRENDAMIENTO intentada por la Sociedad Mercantil MERCADO LA FACILIDAD C.A., en contra de la ciudadana L.A.D.A..

TERCERO

Se condena en costas a la accionada en lo que respecta a la incidencia surgida con ocasión a la defensa de Falta de Legitimidad Procesal invocada, por estimar el sentenciador que se trata de una defensa autónoma, diferenciada e independiente del fondo de la controversia, que generó un debate particular en el que las partes debieron probar hechos que concurren a demostrar la existencia de la situación legitimante plasmada por el actor en la demanda, para lograr un pronunciamiento previo. Igualmente se condena en costas a la parte accionante por haber resultado vencida en lo que respecta al fondo de la litis, ello de conformidad con lo establecido en el artículo 276 del Código de Procedimiento.

PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE y NOTIFÍQUESE. Déjese copia certificada por secretaría de conformidad con lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil vigente.

Dada, firmada y sellada en la sala de Despacho del JUZGADO PRIMERO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, J.E.L. Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, a los veintiséis (26) días del mes de julio de 2011. Años: 200º de la Independencia y 152º de la Federación.

EL JUEZ,

Dr. F.A.B.

EL SECRETARIO

MgSc. ALANDE BARBOZA CASTILLO

En la misma fecha se publicó el anterior fallo, siendo las dos de la tarde (2:00 PM), previo anuncio de ley a las puertas del Despacho, bajo el No.96-2011.

EL SECRETARIO.