Decisión de Juzgado de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito, Trabajo y Estabilidad Laboral, con sede en Cagua de Aragua, de 22 de Octubre de 2007

La litis queda planteada conforme a las alegaciones efectuadas por las partes, en las oportunidades legalmente establecidas al efecto. Así, de conformidad con lo establecido en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, el Juez debe decidir exclusivamente conforme a lo alegado y probado en autos.

Lo apuntado implica que aquellos hechos que no han sido debidamente alegados por las partes en las respectivas oportunidades procesales que están previstas en la Ley para que las partes aleguen, AJUSTADO A DERECHO, no pueden ser demostradas válidamente durante el proceso; pues éste, ciertamente esta sometido a los principios de la preclusión y de la seguridad jurídica y atenta contra el derecho a la defensa el cual se manifiesta igualmente en las probanzas.

Este notado aspecto del proceso judicial, en la cual inciden decisivamente las cargas procesales de las partes, no puede ser obviado por este Juzgador y es tenido en cuenta para esta Decisión, por lo cual la misma se ajustará exclusivamente a aquellos hechos que han sido oportuna y debidamente alegados por las partes y posteriormente probados de modo válido en el proceso y a los hechos que de alguna manera estén demostrados en los autos, ambas conforme a los Principios Procesales de la Comunidad de la Prueba y de la Adquisición de la Prueba.

De conformidad con lo establecido en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, la Sentencia debe decidir lo alegado y probado en autos, es decir, lo que oportunamente ha sido alegado y probado por las partes en el curso del proceso, y ello implica que las alegaciones deben preceder a las probanzas, pues, de lo contrario se violaría el derecho a la defensa en todo estado y grado de la Causa, establecido en el artículo 49 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela.

Así el proceso judicial patrio está sometido al Principio de la Preclusión y por consiguiente las oportunidades procesales para la realización de los actos del procedimiento dentro del proceso judicial, realizados o no dichos actos, no es posible pretender realizarlos. Así pues el Tribunal hace acotamiento que las oportunidades que respectivamente tienen conforme a la Ley son el acto de interposición del Libelo de Demanda y el acto de Contestación a la Demanda. Recuerda este Tribunal que la reiterada realización de alegaciones extemporáneas por las partes: a) atentan contra la buena marcha del proceso y lo entorpece; b) las partes tienen la obligación de efectuar sus alegaciones y demás actuaciones procesales conforme a una adecuada técnica jurídica, lo que infine redundaría en el propio beneficio de ellas.

Las alegaciones deben ser efectuadas circunstancialmente, las partes al hacerlo deben explanar las circunstancias de tiempo, lugar y modo atinente a los hechos, pues el m.d.p. es reconstructivo y en consecuencia, en la demanda y en la contestación se deben indicar todas aquellas alegaciones que luego en las oportunidades probatorias, legalmente establecidas al efecto, deberán evidenciar para llevar a la intima convicción al Juzgador de su concurrencia. En consecuencia, aquellas alegaciones que en sus oportunidades procesales se realicen en forma genérica, sin indicar el tiempo, lugar y modo en que ocurrieron, no podrán ser objeto de Pruebas, ya que atentaría contra el derecho al debido proceso en el cual esta implícito el derecho a la defensa y en amparo de estos derechos, no serán apreciadas a favor ni en contra de ninguna de las partes, pues al ser derechos constitucionales son de orden público, a pesar de que por el principio de exhaustividad de la Sentencia, deban analizarse y juzgarse.

De conformidad con lo establecido en el artículo 1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil, reguladores de la carga de la prueba, corresponde al que afirma hechos, el demostrarlos. Solamente los hechos negativos absolutos quedan exceptuados de su prueba, por parte de quien niega, por distribución de la carga probatoria y los hechos notorios. Así los hechos controvertidos deben ser objeto de las probanzas y estos son aquellos en los que las partes no están contestes.

El Principio Procesal de la Comunidad de la Prueba, implica que toda aquella prueba realizada válidamente produce efectos en el juicio, con independencia del sujeto procesal que la haya producido.

La apreciación de las pruebas se hace conforme a la regla de la Sana Crítica, salvo aquellas en que la misma tenga alguna regla de valoración especial expresamente establecida en la Ley, tal como ocurre en el caso de documentos públicos y en el de la confesión judicial y extrajudicial.

El pago de las costas de un proceso incluye, los costos del juicio y honorarios del Abogado. Las costas procesales son un efecto del proceso, dependiendo su condena del vencimiento total en un juicio o en una incidencia en el mismo. Y así se aclara.-

Observadas las reglas procesales que se aplican en la presente causa, se pasa a decidir de la siguiente manera:

-II-

De la pretensión deducida y de los hechos controvertidos

De la revisión del libelo de demanda y de la contestación al mismo este juzgador observa que la pretensión de la demandante se limitaba a la Resolución del Contrato de Arrendamiento a tiempo determinado, celebrado originalmente por INVERSIONES LOS VIII, C.A. y la sociedad mercantil ADMINISTRADORA DE CINES CAGUA, C.A., en fecha 11 de febrero de 1.994; posteriormente el inmueble arrendado pasó a ser propiedad de la sociedad mercantil MERCANTIL 5-J, COMPAÑÍA ANONIMA, según se desprende de documento debidamente protocolizado por ante la Oficina de Registro Inmobiliario de los Municipios Sucre y Lamas del Estado Aragua, en fecha 14 de mayo de 2003, quedando anotado bajo el N° 21, folios 101 al 105, Tomo 4, Protocolo Primero, quedando la relación arrendaticia en los mismos términos pactados en el contrato de arrendamiento antes señalado. Solicitando igualmente la devolución del inmueble en las mismas buenas condiciones en que lo recibió y libre de bienes y personas; así como el pago de los cánones de arrendamientos insolutos vencidos, a razón de: Para el año 2003, el canon de arrendamiento mensual se determina en la cantidad de un millón cuatrocientos cuarenta mil bolívares (Bs. 1.440.000,°°); Para el año 2004, el canon de arrendamiento mensual se determina en la cantidad de un millón setecientos cincuenta mil bolívares (Bs. 1.750.000,°°); Para el año 2005, el canon de arrendamiento mensual se determina en la cantidad de dos millón cien mil bolívares (Bs. 2.100.000,°°); Para el año 2006, el canon de arrendamiento mensual se determina en la cantidad de dos millones quinientos mil bolívares (Bs. 2.500.000,°°); que ascienden a la cantidad de SETENTA Y OCHO MILLONES CUATROCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 78.450.000,°°). Igualmente demanda el pago de la cantidad de SIETE MILLONES OCHOCIENTOS OCHENTA Y SEIS MIL DOSCIENTOS SETENTA Y SEIS BOLIVARES (Bs. 7.886.276, °°) por concepto de intereses moratorios. Demanda el pago de la cantidad de VEINTIDOS MILLONES QUINIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 22.500.000, °°), por concepto de nueve (9) cánones de arrendamiento comprendidos desde el mes de abril hasta diciembre del año 2007, faltante para la expiración natural del contrato, calculados a razón de dos millones quinientos mil (Bs. 2.500.000,°°); De igual manera demanda el pago de los cánones de arrendamiento desde el mes de enero de 2008, a razón de dos millones quinientos mil (Bs. 2.500.000,°°), si para esa fecha no ha operado la entrega definitiva del inmueble arrendado. Solicita el ajuste de corrección monetaria y las costas y costos incluidos los honorarios de abogado, que se generan en virtud del presente juicio.

Asimismo se observa que los hechos controvertidos se encontraban limitados a demostrar la parte demandada el pago de los cánones de arrendamiento desde el mes de Abril de 2004 hasta el mes de abril de 2007, esto en virtud de que corresponde aquel que pretenda haberse libertado de una obligación demostrar el hecho extintivo de la misma, asimismo constituye un hecho controvertido el monto del canon de arrendamiento, toda vez que el mismo se estableció a través del porcentaje de venta y debe ser corroborado el monto de las ventas, de lo contrario se establecerá el canon en el monto mínimo acordado en la cantidad de SETENTA MIL BOLÌVARES (Bs. 70.000,ºº); hechos establecidos como consecuencia de que el demandado negó y rechazó de forma genérica los hechos esgrimidos por la parte actora en su libelo. No siendo hechos controvertidos ni objetos de prueba, la existencia de la relación arrendaticia y que el contrato de arrendamiento sobre el inmueble objeto de la pretensión es a tiempo determinado.

-III-

DE LA VALORACIÓN DE LAS PRUEBAS CONFORME AL PRINCIPIO DE EXHAUSTIVIDAD

Cursa a los folios 08 al 14 del expediente, copia certificada del registro mercantil inscrito en el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, en fecha 22 de mayo de 1.997, bajo el N° 48, tomo 17-A, de los Libros llevados por dicho registro, que se valora de conformidad con lo pautado en los artículos 1357 y 1359 del Código Civil, como copias certificadas fidedignas de documento público, en el que consta la constitución y los estatutos de la Sociedad Mercantil MERCANTIL 5-J, COMPAÑÍA ANONIMA, quien aparece como parte actora en la presente causa. Desprendiéndose de su análisis que el Presidente y Vicepresidente de dicha sociedad son los ciudadanos J.C.H.M. y M.H.M., titulares de las cédulas de identidad Nros. E-1.045.677 y V-6.282.358 respectivamente, quienes fueron designados en sus estatutos en dichos cargos por un período de diez años. Y así se Valora.-

Cursa a los folios 15 y 16, poder amplio y suficiente conferido por los ciudadanos J.C.H.M. y M.H.M., en sus caracteres de presidente y vicepresidente de la EMPRESA mercantil 5-J, C.A., a los abogados J.M., A.D.M., A.R., M.G. y J.H., el cual fue autenticado por ante la Notaría Pública de Cagua, en fecha 23 de enero de 2007, quedando anotado bajo el N° 67, Tomo 12. Y así se declara.

Cursa a los folios 18 al 20 del expediente, documento protocolizado por ante la Oficina de Registro Inmobiliario de los Municipios Sucre y Lamas del Estado Aragua, de fecha 14 de Mayo de 2003, quedando anotado bajo el N° 21, tomo 04, folios 101 al 105, Protocolo Primero de los Libros llevados por dicho registro, que se valora de conformidad con lo pautado en el artículo 1357, como documento público, en el que consta compra-venta realizada entre la Sociedad Mercantil INVERSIONES LOS VII, C.A. y la empresa MERCANTIL 5-J, C. A. Y así se Valora.-

Cursa a los folios 22 al 33 del expediente, copia certificada de documento contentivo de contrato de arrendamiento a tiempo determinado suscrito por ante la Notaría Pública de Cagua del Estado Aragua en fecha 11 de Febrero de 1.994, quedando anotada bajo el N° 04, Tomo 04, suscrito entre las sociedades mercantiles INVERSIONES LOS VIII, C.A. y ADMINISTRADORA DE CINES CAGUA, C.A., que se valora como certificación de documento público que hace plena prueba entre las partes, del cual se desprende la existencia de la relación arrendaticia que se remonta al año 1994 y la obligación de la demandada de cumplir con el pago de los cánones de arrendamiento, equivalentes al quince por ciento (15%) de las ventas brutas del cine, quedando entendido que dicho monto no sería menor a setenta mil bolívares (Bs.70.000,°°) mensuales, obligándose el arrendatario a notificar a la arrendadora las ventas mensuales dentro de los primeros cinco (5) días hábiles del mes siguiente, comprometiéndose igualmente la arrendadora a revisar y controlar por medio del personal idóneo que destine para tal fin el cálculo de las ventas brutas de cada mes en caso de ser necesario. Asimismo se observa que el contrato es a tiempo determinado por el tiempo de cuatro (04) años fijo contados a partir del 01 de enero de 1.994, prorrogable por período de dos años siempre que se encuentren pagados los cánones de arrendamiento de los meses transcurridos, a menos que una de las partes comunique a la otra, por escrito y con tres (3) meses de anticipación su decisión de no prorrogarlo. Y así se valora y aprecia.-

-IV-

MOTIVA

Valoradas y apreciadas como han sido suficientemente las pruebas en la presente causa, este juzgador observa que la pretensión de la parte actora tal como se estableció en los hechos controvertidos y objeto de prueba se limitaba a la Resolución del Contrato de Arrendamiento celebrado entre la sociedad mercantil “mercantiles INVERSIONES LOS VIII, C.A.” y “ADMINISTRADORA DE CINES CAGUA, C.A.”, al cual posteriormente en el año 2003, se subrogó respetando la relación arrendaticia en los mismos términos pactados en el mencionado contrato, en virtud de haber comprado dicho inmueble, tal como lo establece el artículo 20 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual reza: “Si durante la relación arrendaticia, por cualquier causa, el inmueble arrendado pasare a ser propiedad de una persona distinta del propietario arrendador, el nuevo propietario estará obligado a respetar la relación arrendaticia en los mismos términos pactados, y las acciones relativas a la terminación de la relación arrendaticia sobre el inmueble sólo podrán tramitarse conforme a las disposiciones contenidas en el presente Decreto-Ley”. Consecuencialmente solicita la entrega del inmueble libre de personas y enceres; así como el pago de los cánones de arrendamientos insolutos vencidos y por vencerse. Y así se declara.

Asimismo de las pruebas aportadas al proceso de conformidad con el principio de comunidad de la prueba este juzgador concluye que la parte demandada en la presente causa no demostró el pago de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses del mes de Abril de 2004 hasta el mes de abril de 2007, es decir, no demostró el pago de la cantidad de treinta y seis cánones, siendo que de conformidad con lo establecido en el artículo 1359 del Código Civil, “Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación”, asimismo el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil establece que “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación”, siendo que una de las obligaciones principales del arrendatario por imperio de lo establecido en el artículo 1592 del Código Civil, es el pago de la pensión de arrendamiento.

Ahora bien, este juzgador incluyó dentro de los hechos controvertidos, el monto del canon de arrendamiento, dado que en el contrato se estableció el mismo a través del porcentaje de venta vale decir 15% y debe ser corroborado el monto de las ventas, de lo contrario se establecerá el canon en el monto mínimo acordado en la cantidad de SETENTA MIL BOLÌVARES (Bs. 70.000,ºº); y siendo que de las pruebas aportadas y suficientemente valoradas, no se logró demostrar el monto de las ventas, dado que ni siquiera se solicitó la exhibición de los libros de contabilidad de la empresa, lo cual era factible dada la cualidad de comerciantes, de ambos contratantes, concluye este juzgador que el canon se fijará en el monto de SETENTA MIL BOLÌVARES mensuales, no pudiendo aplicar el IPC, tal como lo solicitó la parte actora, por no haber convenido las partes contractualmente tal forma de cálculo del canon de arrendamiento, por lo que procedente resulta declarar con lugar la demanda de resolución, pero parcialmente con lugar el cobro de los cánones de arrendamiento, toda vez que sólo se concederá el cobro de cada canon hasta por la cantidad de SETENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 70.000,ºº) y no las cantidades pretendidas por el actor, no obstante debe condenarse a la empresa demandada a la entrega libre de personas y enseres del referido inmueble, así como al pago de los cánones de arrendamientos que se siguen venciendo hasta la expiración natural del contrato en el mes de diciembre de 2007, y los que se siguieren venciendo hasta la definitiva entrega del mismo. Y así se declara.-

-V-

DISPOSITIVA

Por las razones de hecho y de derecho antes expuestas, este Juzgado de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, con sede en Cagua, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara: PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda interpuesta por la Sociedad Mercantil MERCANTIL 5-J, COMPAÑÍA ANONIMA, debidamente inscrita en el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, en fecha 22 de mayo de 1.997, bajo el N° 48, tomo 17-A, contra la Sociedad Mercantil ADMINISTRADORA DE CINES CAGUA, C.A., debidamente inscrita en el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, de la siguiente manera: PRIMERO: CON LUGAR la pretensión de RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, de un inmueble constituido por un local distinguido con el N° 73, del módulo 7, ubicado en la planta alta del Centro Comercial STAR CENTER, situado en el cruce de la Calle Cajigal con la Calle Sabana Larga de la ciudad de Cagua del Estado Aragua, en virtud del incumplimiento de la obligación de pago de los cánones de arrendamiento, SEGUNDO: Como consecuencia del particular anterior se condena a la parte demandada Sociedad Mercantil ADMINISTRADORA DE CINES CAGUA, C.A., a la entrega libre de personas y cosas, del inmueble constituido por un local distinguido con el N° 73, del módulo 7, ubicado en la planta alta del Centro Comercial STAR CENTER, situado en el cruce de la Calle Cajigal con la Calle Sabana Larga de la ciudad de Cagua del Estado Aragua, que consta de una superficie aproximada de novecientos setenta y siete metros cuadrados con cincuenta y siete centímetros cuadrados (977,57 mts2) que se descompone en dos secciones, una con un área de ochocientos setenta y un metro cuadrado con cuarenta y nueve centímetros cuadrados (871,49 mts2), correspondiente a la planta principal y otra en ciento seis metros cuadrados con ocho centímetros cuadrados (106,08 mts2) , correspondiente al primer piso o mezzanina y se encuentra alinderado de la siguiente manera: LA PLANTA PRINCIPAL: NORTE: con pasillo de circulación norte; SUR: con pasillo de circulación sur, ESTE: corredor oeste que da al vacío sobre el estacionamiento; y, OESTE: con pared oeste; LA MEZZANINA: NORTE: con local 73; SUR: con local 73, ESTE: con local 73; y, OESTE: con pared oeste; TERCERO: PARCIALMENTE CON LUGAR la pretensión de cobro de treinta y seis (36) cánones de arrendamientos insolutos, toda vez que por interpretación contractual este juzgado determinó que el monto a pagar por concepto de canon de arrendamiento mensual es de SETENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 70.000,ºº), por lo que se condena a la empresa demandada al pago de la cantidad de DOS MILLONES QUINIENTOS VEINTE MIL BOLÌVARES (Bs. 2.520.000,ºº). CUARTO: Asimismo se ordena el pago de intereses moratorios de las cantidades descritas en el particular anterior, conforme lo establecido en el artículo 27 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que establece que los intereses de mora causados por el atraso en el pago de los cánones de arrendamiento, no podrán ser superiores a la tasa pasiva promedio de las seis (6) principales entidades financieras, conforme a la información que suministre el Banco Central de Venezuela. QUINTO: PARCIALMENTE CON LUGAR la pretensión de cobro de los cánones de arrendamientos que se causen hasta el mes de DICIEMBRE de 2007 fecha de expiración del contrato de arrendamiento, lo que equivale a la cantidad de QUINIENTOS SESENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 560.000,ºº), que se condena pagar a la parte demandada, así como también se ordena el pago de los meses que se siguieren venciendo hasta la entrega definitiva del bien inmueble objeto de la pretensión. SEXTO: Se ordena la corrección monetaria o indexación de las sumas condenadas a pagar en los particulares tercero y quinto, dicha indexación deberá efectuarse a partir del vencimiento de cada mensualidad o canon hasta el momento en que se lleve a cabo la experticia, como primer acto se ejecución de sentencia; SEPTIMO: A los efectos del cálculo de los intereses y la indexación monetaria ordenadas en los particulares cuarto y sexto, respectivamente se acuerda una experticia complementaria del fallo, de conformidad con el artículo 249 del Código de Procedimiento Civil, designándose expertos contables conforme las previsiones de la ley adjetiva civil; OCTAVO: Por no haber vencimiento total, de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, no hay condenatoria en costas. Por cuanto la presente decisión fue dictada dentro del lapso legal establecido no es necesaria la notificación de las partes.

Dado. Firmado y Sellado en la Sala de Despacho del Juzgado de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, con sede en Cagua, a los veintidós (22) días del mes de Octubre del año dos mil siete. Años l97° de la Independencia y 148° de la Federación. Regístrese, Publíquese, líbrense boletas.-

El Juez,

El Secretario,

Abg. E.P.T.

Abg. C.E.C.H.

En esta misma fecha se publicó la anterior Sentencia, siendo las 9:00 a.m.-

El Secretario,

Abg. C.E.C.H.

EPT/Camilo.-

Exp. 07-13.901.-