Decisión nº 427 de Juzgado Decimo Noveno de Municipio de Caracas, de 23 de Noviembre de 2010

El presente procedimiento se inició mediante escrito presentado el día 04.05.2010, ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos del Circuito Judicial Civil de los del Área Metropolitana de Caracas, en funciones de distribuidor, quién luego de verificar el trámite administrativo de distribución de expedientes, correspondió su conocimiento a este Tribunal, siendo que en esa misma oportunidad la parte actora consignó las documentales con las cuales fundamentó su pretensión.

A continuación, en fecha 11.05.2010, se admitió la demanda interpuesta por los cauces del procedimiento breve, ordenándose la citación de la parte demandada para que diese contestación de la demanda, al segundo (2º) día de despacho siguiente a la constancia en autos de haberse practicado su citación, durante las horas destinadas para despachar.

Acto seguido, el día 25.05.2010, el abogado Elys R.C.M., consignó las copias fotostáticas necesarias para la elaboración de la compulsa, siendo que en fecha 31.05.2010, se dejó constancia por Secretaría de haberse librado la misma.

Luego, el día 10.06.2010, el alguacil dejó constancia de haber sido provisto por la parte actora de los recursos necesarios para gestionar la práctica de la citación personal.

Después, en fecha 21.06.2010, el alguacil dejó constancia de haber entregado la compulsa a la parte demandada, quien se negó a firmar el recibo de citación.

En tal virtud, en fecha 10.08.2010, el abogado Elys R.C.M., solicitó la notificación de la accionada a través de boleta dejada por la Secretaria, de la manera prescrita en el artículo 218 del Código de Procedimiento Civil, cuya petición fue acordada mediante auto proferido el día 12.08.2010, librándose, a tal efecto, boleta de notificación.

Acto continuo, en fecha 28.09.2010, el abogado A.A.A., se dio expresamente por citado en representación de la ciudadana M.E.H.a.c.e.c.e. instrumento poder con facultad expresa para ello.

Por consiguiente, el día 04.10.2010, el abogado A.A.A., consignó escrito de contestación de la demanda.

Así pues, el día 01.11.2010, el abogado Elys R.C.M., consignó escrito de promoción de pruebas. En esa misma oportunidad, el abogado A.A.A., también consignó escrito de promoción de pruebas.

Después, en fecha 02.11.2010, se dictaron autos por medio de los cuales se admitieron las pruebas promovidas por las partes, salvo su apreciación en la sentencia definitiva.

De seguida, 11.11.2010, se difirió la oportunidad de dictar sentencia definitiva para dentro de los cinco (05) días de despacho siguientes a ese momento.

- II -

FUNDAMENTO DE LA PRETENSIÓN

La ciudadana M.M.H.D.A., debidamente asistida por el abogado Elys R.C.M., en el escrito libelar continente de su pretensión, adujo lo siguiente:

Que, la firma personal Inversiones Castellano, dedicada a la administración de bienes inmuebles y debidamente autorizada por la accionante, celebró contrato de arrendamiento con la ciudadana María Eugenia Henríquez, autenticado por ante la Notaría Pública Primera del Municipio Sucre del Estado Miranda, en fecha 26.02.2004, bajo el N° 61, Tomo 21, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, el cual tuvo como objeto el bien inmueble constituido por el apartamento distinguido con el N° 01, ubicado en la Calle Principal del Barrio El Cerrito, Colinas Monagas, Petare, Municipio Sucre del Estado Miranda.

Que, el plazo de duración del contrato de arrendamiento fue establecido por el plazo de seis (06) meses fijos, renovable por períodos iguales, si cualquiera de las partes notificare a la otra su voluntad de no renovarlo, mientras que el canon de arrendamiento fue pactado por la cantidad de doscientos cincuenta bolívares fuertes (BsF. 250,oo) mensuales, el cual debía pagarse por mensualidades vencidas, los días primero (1º) de cada mes.

Que, al cumplirse tres (03) años y seis (06) meses del arrendamiento, su representada notificó a la arrendataria sobre su voluntad de no prorrogar la convención locativa y, por ende, le confería la prórroga legal por el plazo de un (01) año, contado a partir del día 03.10.2007, hasta el día 03.10.2008.

Que, en fecha 04.10.2008, su mandante recibió comunicación dirigida por la arrendataria, por medio de la cual solicitó como plazo para la entrega del bien inmueble arrendado hasta el día 01.03.2009, vencido el cual su representada recibió otra comunicación enviada por la demandada, en la que solicitó nuevamente se le concediera un plazo para la entrega del bien hasta el día 30.07.2009, comprometiéndose además a pagar la cantidad de cincuenta bolívares fuertes (BsF. 50,oo), por cada día de atraso en la cosa arrendada.

Que, la arrendataria ha dejado de pagar los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2.009, al igual que enero, febrero, marzo y abril de 2.010, a razón de doscientos cincuenta bolívares fuertes (BsF. 250,oo) cada uno.

Fundamentó jurídicamente su pretensión en los artículos 1.159, 1.160, 1.167, 1.260, 1.592 y 1.594 del Código Civil, así como en los artículos 33 y 34, literal (a) del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

En virtud de lo anterior, la ciudadana M.M.H.D.A., procedió a demandar a la ciudadana M.E.H.p.q.c.o.e. su defecto, fuese condenada por este Tribunal, en el desalojo del bien inmueble arrendado, así como en pagar las costas procesales.

- III -

ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDADA

El abogado A.A.A., actuando en su carácter de apoderado judicial de la ciudadana María Eugenia Henríquez, en el escrito de contestación de la demanda presentado en fecha 04.10.2010, sostuvo lo siguiente:

Que, opone la falta de cualidad de la parte actora para intentar el presente juicio, de conformidad con lo establecido en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, por considerar que la ciudadana M.M.H.D.A., no justifica en autos su cualidad para intentar el presente juicio en contra de su representada, ya que de la lectura del libelo de la demanda se llega a la conclusión que la accionante tiene un poderdante, a quién no identifica, y que éste es propietario del bien inmueble arrendado.

Que, al realizarse la estimación de la demanda en la cantidad de dos mil quinientos bolívares fuertes (BsF. 2.500,oo), la demandante no precisa el valor en unidades tributarias, conforme a la exigencia contenida en la Resolución Nº 2009-0006, dictada en fecha 18.03.2009, por la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia.

Que, no consta en autos que la demandante haya notificado a su representada sobre la no prórroga del contrato de arrendamiento, ni mucho menos que le haya concedido la prórroga legal.

Que, rechaza la insolvencia imputada a su mandante respecto al pago de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2.009, al igual que enero, febrero, marzo y abril de 2.010, a razón de doscientos cincuenta bolívares fuertes (BsF. 250,oo) cada uno.

- IV -

CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

Planteada en estos términos la presente controversia, procede de seguida este Tribunal a decidirla con base en las consideraciones que se esgrimen a continuación:

- IV.I -

DE LA FALTA DE CUALIDAD

La parte demandada alegó en la contestación la falta de cualidad de la parte actora para intentar el presente juicio, por estimar que la ciudadana M.M.H.D.A., no justifica en autos su cualidad para intentar el presente juicio en contra de su representada, ya que de la lectura del libelo de la demanda se llega a la conclusión que la accionante tiene un poderdante, a quién no identifica, y que éste es propietario del bien inmueble arrendado.

Al respecto, resulta pertinente precisar que en la contestación de la demanda verificada conforme al procedimiento breve inquilinario, el demandado deberá oponer conjuntamente todas las cuestiones previas previstas en el Código de Procedimiento Civil, y las defensas de fondo, las cuales serán decididas en la sentencia definitiva (ver artículo 35 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios).

Por tal motivo, en dicha oportunidad el demandado deberá expresar con claridad si la contradice en todo o en parte, o si conviene en ella absolutamente o con alguna limitación y las razones, defensas y excepciones perentorias que creyere conveniente alegar; además, podrá hacer valer la falta de cualidad o la falta de interés en el actor o en el demandado para intentar o sostener el juicio y las cuestiones a que se refieren los ordinales 9°, 10º y 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, cuando estas últimas no las hubiese propuesto como cuestiones previas, conforme a lo previsto en el artículo 361 ibídem.

En virtud de la defensa perentoria de falta de cualidad del actor para sostener el juicio opuesta por la parte demandada en el escrito de contestación, debe este Tribunal hacer referencia a la legitimatio ad causam, cualidad necesaria para ser parte, cuya regla general es que aquél que se afirma titular de un interés jurídico propio tiene legitimación para hacerla valer en juicio.

En tal sentido, los conceptos de cualidad e interés, están íntimamente ligados, pues tal y como lo afirmó el insigne Maestro L.L., en materia de cualidad, la regla es que “…allí donde se afirma existir un interés jurídico sustancial propio que amerite la protección del órgano jurisdiccional competente, allí existe un derecho de acción a favor del titular de ese interés jurídico, quien tiene por ello mismo, cualidad para hacerlo valer en juicio…”. (Loreto, Luis. Contribución al estudio de la excepción de la inadmisibilidad por falta de cualidad. Ensayos Jurídicos, Editorial Jurídica Venezolana, p. 189)

Al unísono, el citado autor ha referido a la legitimatio ad causam “…como la competencia o idoneidad legal que los sujetos de derechos tienen para figurar en nombre propio, como actores y demandados, en un proceso, referida a una cierta y determinada relación jurídica o pretensión religiosa concreta que constituye su objeto. Ella califica y define quiénes deben ser en un determinado juicio las personas que, según el ordenamiento positivo, deben integrar la relación jurídica procesal, esto es, quiénes deben ser de la misma las partes legítimas (no simplemente partes)…”. (L.L.. Ensayos Jurídicos, Fundamento R.G., Editorial Jurídica Venezolana, p. 170)

Señala el autor en referencia, que la legitimación activa se fundamenta normalmente en que el actor se afirma ser el actual y propio titular de la relación o interés en litigio: res in indicium deducta, presentándose tal legitimación como simplemente supuesta y afirmada, deducida de una norma material abstracta, no en su existencia real o verdadera. Asimismo, afirma que tal legitimación “…se presenta, icto oculi, inseparablemente unida a la titularidad igualmente supuesta y afirmada de la relación jurídica o derecho que constituye el fondo de la controversia: merita causae…”.

Por su parte, el procesalista J.G., respecto a la legitimación procesal, ha apuntado que “…es la consideración especial en que tiene la ley, dentro de cada proceso, a las personas que se hallan en una determinada relación con el objeto del litigio, y en virtud de la cual exige, para que la pretensión procesal pueda ser examinada en cuanto al fondo, que sean dichas personas las que figuren como partes en tal proceso…”. (J.G., Derecho Procesal Civil. Instituto de Estudios Políticos. Gráficas González. Madrid. 1961, p. 193)

Por otro lado, el Dr. H.D.E., en cuanto a la legitimación, sostiene que “…es, en realidad, un presupuesto de la pretensión contenida en la demanda, entendiendo el concepto en su verdadero sentido; es decir, que sea procedente la sentencia de fondo. Forma parte de la fundamentación de la demanda en sentido general, pero si falta es más apropiado decir que ésta es improcedente, porque así se da mejor idea de la situación jurídica que se presenta; no procede entonces resolver sobre la existencia del derecho o relación jurídica material, y el juez debe limitarse a declarar que esta inhibido para hacerlo. Y se debe hablar de demanda infundada, cuando no se prueba el derecho material alegado o cuando aparezca una excepción perentoria que lo desvirtúe o extinga”. (H.D.E.. Tratado de Derecho Procesal Civil. Tomo I. Editorial Temis. Bogotá. 1961, p. 539)

En cuanto a la legitimación para actuar en juicio como parte, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia N° 5007, dictada en fecha 15.12.2005, con ponencia de la Magistrada Luisa Estela Morales Lamuño, expediente Nº 05-0656, caso: A.S.C., expresó:

...la legitimación es la cualidad necesaria para ser partes. La regla general en esta materia es que la persona que se afirma titular de un interés jurídico propio, tiene legitimación para hacerla valer en juicio (legitimación activa), y la persona contra quien se afirma la existencia de ese interés, en nombre propio, tiene a su vez legitimación para sostener el juicio (legitimación pasiva).

En ese sentido, la legitimación ad causam, es un problema de afirmación del derecho, es decir, está supeditada a la actitud que tome el actor en relación a la titularidad del derecho. Si la parte actora se afirma titular del derecho entonces está legitimada activamente, si no, entonces carece de cualidad activa.

Incluso la legitimación pasiva está sometida a la afirmación del actor, porque es éste quien debe señalar que efectivamente el demandado es aquél contra el cual se quiere hacer valer la titularidad del derecho.

El juez, para constatar preliminarmente la legitimación de las partes, no debe revisar la efectiva titularidad del derecho porque esto es materia de fondo del litigio, simplemente debe advertir si el demandante se afirma como titular del derecho -legitimación activa-, y si el demandado es la persona contra la cual es concedida la pretensión para la legitimación o cualidad pasiva.

La legitimidad se encuentra establecida en el ordenamiento jurídico venezolano en virtud de los principios de economía procesal y seguridad jurídica, debido a que ella le permite al Estado controlar que el aparato jurisdiccional sea activado sólo cuando sea necesario y que no se produzca la contención entre cualesquiera parte, sino entre aquellas que ciertamente existe un interés jurídico susceptible de tutela judicial. Es necesaria una identidad lógica entre la persona del actor en el caso concreto y la persona en abstracto contra la cual según la ley se ejerce la acción, lo que se manifiesta en la legitimación tanto activa como pasiva, lo cual puede ser controlado por las partes en ejercicio del derecho constitucional a la defensa...

.

En consonancia con lo establecido en el fallo parcialmente transcrito, la legitimación activa se encuentra supeditada a la actitud que tome el actor en relación a la titularidad del derecho, por tanto, si el actor, en el caso en concreto, se afirma titular del derecho entonces está legitimado activamente, de lo contrario, carecería de cualidad activa.

Por ende, si prospera la falta de cualidad o interés de alguna de las partes, no le es dable al juzgador entrar a conocer el mérito de la causa, sino desechar la demanda, ya que la persona que se afirma titular de un derecho, no es la persona a quien la ley le otorga la facultad para hacerlo exigible.

En el caso sub júdice, el abogado A.A.A., actuando en su carácter de apoderado judicial de la ciudadana María Eugenia Henríquez, fundamentó la falta de cualidad de la ciudadana M.M.H.D.A., para intentar el presente juicio, por considerar que de la lectura del libelo de la demanda se llega a la conclusión que la accionante tiene un poderdante, a quién no identifica, y que éste es propietario del bien inmueble arrendado.

En este contexto, se observa de las actas procesales copias simples del contrato de arrendamiento suscrito entre la firma personal Inversiones Castellano, en su condición de arrendadora, por una parte y por la otra, la ciudadana María Eugenia Henríquez, en su carácter de arrendataria, autenticado por ante la Notaría Pública Primera del Municipio Sucre del Estado Miranda, en fecha 26.02.2004, bajo el N° 61, Tomo 21, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, las cuales se tienen como fidedignas, ya que no fueron impugnadas en la contestación, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, cuyo contrato fue cedido por la firma personal Inversiones Castellano, a la ciudadana M.M.H.D.A., según contrato de cesión suscrito entre ellas, autenticado ante la Notaría Pública Trigésima Segunda del Municipio Libertador del Distrito Capital, el día 02.03.2010, bajo el Nº 28, Tomo 27, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, al que se atribuye el valor probatorio que dispensa el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, ya que fue autorizado por un funcionario público con facultad de dar fe pública en el lugar en donde el contrato se instrumentó.

Pues bien, para la validez del contrato de cesión se requiere que se haya establecido su precio, en atención de lo dispuesto en el artículo 1.549 del Código Civil, y para que la cesión pueda oponerse frente a terceros es necesaria su notificación, de conformidad con lo previsto en el artículo 1.550 ejúsdem. No obstante ello, se desprende de autos que la ciudadana M.M.H.D.A., actúa en la presente causa en su condición de propietaria del bien inmueble arrendado, conforme se evidencia del mismo contrato de cesión, en el que la accionante precisó que para la celebración de la convención locativa accionada autorizó para ello a la firma personal Inversiones Castellano, al igual que de las comunicaciones enviadas por la demandada a la accionante en fecha 04.10.2008 y 12.03.2009, las cuales no fueron tachadas ni desconocidas por la parte adversaria en su oportunidad, por lo que surten pleno valor probatorio entre las partes, conforme a lo establecido en los artículos 443 y 444 del Código de Procedimiento Civil, en las que solicitó tanto a la firma personal Inversiones Castellano, en su condición de arrendadora, como a la ciudadana M.M.H.D.A., en su carácter de propietaria, un lapso para desocupar la vivienda.

Por lo tanto, estima este Tribunal que no puede vedársele bajo ningún concepto a la propietaria del bien inmueble arrendado, el ejercicio de las acciones que la ley concede a la arrendadora, ya que ésta ejerce simples actos de administración en nombre de quién detenta la propiedad del bien, máxime, cuando en el caso de autos la arrendataria ha reconocido tal cualidad a la ciudadana M.M.H.D.A., y su facultad de intervenir en la concesión de plazos para la entrega de la cosa arrendada, por lo que esta circunstancia conduce a desestimar la alegada falta de cualidad de la parte actora para intentar el presente juicio, por carecer de fundamento fáctico y jurídico que la justifique. Así se decide.

- IV.II -

DE LA ESTIMACIÓN EN UNIDADES TRIBUTARIAS

El abogado A.A.A., actuando en su carácter de apoderado judicial de la ciudadana María Eugenia Henríquez, advirtió en la contestación que al realizarse la estimación de la demanda en la cantidad de dos mil quinientos bolívares fuertes (BsF. 2.500,oo), la demandante no precisó el valor en unidades tributarias, conforme a la exigencia contenida en la Resolución Nº 2009-0006, dictada en fecha 18.03.2009, por la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia.

Al respecto, el artículo 1º de la citada Resolución, dispone:

Artículo 1.- Se modifican a nivel nacional, las competencias de los Juzgados para conocer de los asuntos en materia Civil, Mercantil y Tránsito, de la siguiente manera:

a) Los Juzgados de Municipio, categoría C en el escalafón judicial, conocerán en primera instancia de los asuntos contenciosos cuya cuantía no exceda de tres mil unidades tributarias (3.000 U.T.).

b) Los Juzgados de Primera Instancia, categoría B en el escalafón judicial, conocerán en primera instancia de los asuntos contenciosos cuya cuantía exceda las tres mil unidades tributarias (3.000 U.T.).

A los efectos de la determinación de la competencia por la cuantía, en todos los asuntos contenciosos cuyo valor sea apreciable en dinero, conste o no el valor de la demanda, los justiciables deberán expresar, además de las sumas en bolívares conforme al Código de Procedimiento Civil y demás leyes que regulen la materia, su equivalente en unidades tributarias (U.T.) al momento de la interposición del asunto

. (Subrayado y negrillas del Tribunal)

La Resolución Nº 2009-0006, dictada en fecha 18.03.2009, por la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia, consagra la modificación a nivel nacional, de las competencias de los Juzgados para conocer de los asuntos en materia Civil, Mercantil y Tránsito, en cuyo articulado se asigna a los Juzgados de Municipio (categoría C en el escalafón judicial), el conocimiento en primera instancia de los asuntos contenciosos cuya cuantía no exceda de tres mil unidades tributarias (3.000 U.T.), mientras que a los Juzgados de Primera Instancia (categoría B en el escalafón judicial), se atribuye el conocimiento en primera instancia de los asuntos contenciosos cuya cuantía exceda las tres mil unidades tributarias (3.000 U.T.). Aunado a ello, se impone a los demandantes el deber de expresar en unidades tributarias (U.T.), las sumas de dinero con las cuales estimen el valor de sus demandas, a los fines de la determinación de la competencia por la cuantía.

En este sentido, se desprende de la lectura del libelo de la demanda que la accionante procedió a estimar el quantum de su pretensión en la cantidad de dos mil quinientos bolívares fuertes (BsF. 2.500,oo), sin expresar su equivalente en unidades tributarias (U.T.). No obstante ello, estima este Tribunal que si bien la Resolución Nº 2009-0006, dictada en fecha 18.03.2009, por la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia, impone a la demandante la obligación de expresar el equivalente en unidades tributarias (U.T.) de la cantidad en que estimó su demanda, también es cierto que retrotraer el proceso al estado de subsanarse tal omisión implicaría la aplicación rigurosa de la norma, que traería como consecuencia una reposición inútil, sancionada en el artículo 26 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, aunado a que en nada modificaría la competencia de este Tribunal para conocer la presente causa en razón de la cuantía, toda vez que la estimación hecha en la cantidad dos mil quinientos bolívares fuertes (BsF. 2.500,oo), asigna a este órgano jurisdiccional el conocimiento de este asunto, pues para el momento en que se introdujo la demanda el día 04.05.2010, dicha cantidad equivalía a 38,46 unidades tributarias (U.T.), a razón de sesenta y cinco bolívares fuertes (BsF. 65,00) cada unidad. Así se decide.

- IV.III -

DE LA CALIFICACIÓN JURÍDICA DE LA PRETENSIÓN

Observa este Tribunal que la reclamación invocada por la ciudadana M.M.H.D.A., en contra de la ciudadana María Eugenia Henríquez, se patentiza en el desalojo fundamentado en el contrato de arrendamiento suscrito entre la firma personal Inversiones Castellano, en su condición de arrendadora, por una parte y por la otra, la ciudadana María Eugenia Henríquez, en su carácter de arrendataria, autenticado por ante la Notaría Pública Primera del Municipio Sucre del Estado Miranda, en fecha 26.02.2004, bajo el N° 61, Tomo 21, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, el cual tiene como objeto el bien inmueble constituido por el apartamento distinguido con el N° 01, ubicado en la Calle Principal del Barrio El Cerrito, Colinas Monagas, Petare, Municipio Sucre del Estado Miranda, en virtud del alegado incumplimiento de la arrendataria en el pago de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2.009, al igual que enero, febrero, marzo y abril de 2.010, a razón de doscientos cincuenta bolívares fuertes (BsF. 250,oo) cada uno.

En este sentido, dada la relación contractual que reviste la reclamación propuesta por la demandante, el artículo 1.133 del Código Civil, contempla que el contrato “…es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico…”.

Así pues, el Dr. J.M.O., en su Obra “Doctrina General del Contrato”, llega a la conclusión que, el contrato es, pues, un negocio jurídico bilateral capaz de crear, reglamentar, transmitir, modificar o extinguir una relación jurídica de cualquier naturaleza entre las partes que concurren a su celebración, y no sólo es eficaz en lo que se refiere a vínculos de naturaleza personal (de contenido patrimonial o extra-patrimonial) entre las partes, esto es, derechos de créditos (lo que se llama eficacia personal del contrato), sino que también puede afectar el estado de los derechos reales (la llamada eficacia real del contrato).

Al unísono, resulta oportuno para este Tribunal precisar que el contrato de arrendamiento accionado, dado los efectos que produce, tiene fuerza de Ley entre las partes, el cual no puede revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley (ver artículo 1.159 del Código Civil).

Lo anterior, encuentra asidero en el principio de autonomía de la voluntad de las partes, que en apoyo a la doctrina apuntalada por el Dr. J.M.O., es entendido como “…el poder que el artículo 1.159 del Código Civil reconoce a las voluntades particulares de reglamentar por sí mismas el contenido y modalidades de las obligaciones que se imponen…”, cuya limitación a las prestaciones pactadas radica en que no sean contrarias al orden público y a las buenas costumbres.

Además, advierte este Tribunal que el contrato de arrendamiento como fuente de las obligaciones, trae como consecuencia que las prestaciones plasmadas en cada una de las cláusulas que lo conforman, deben cumplirse exactamente como han sido contraídas (ver artículo 1.264 del Código Civil), ello con el fin de mantener a las partes contratantes la certeza de las relaciones jurídicas convenidas y sus consecuencias.

Al hilo de lo anterior, según el artículo 1.579 del Código Civil, el arrendamiento “…es un contrato por el cual una de las partes contratantes (arrendador) se obliga a hacer gozar a la otra (arrendatario) de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquélla…”.

En la exégesis de la anterior norma sustantiva se puede precisar que el arrendador está obligado a hacer gozar al arrendatario de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo, valga decir, la duración del contrato y, éste se obliga pagar a aquél un precio convencionalmente establecido o legalmente fijado por el órgano regulador competente, según sea el caso, así como servirse del bien arrendado como un buen padre de familia.

Así las cosas, nuestra Legislación consagra diversas vías a través de las cuales pueden terminarse los efectos que emergen del contrato, en virtud de la relación arrendaticia que une a las partes contratantes, vinculadas con el derecho de acción, el cual constituye la posibilidad jurídico constitucional que tiene toda persona de acceder a los órganos de administración de justicia para hacer valer sus derechos e intereses, tal y como lo precisa el artículo 26 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, de tal modo que para verificar la idoneidad del desalojo escogido por la accionante para dilucidar su pretensión, el artículo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, publicado en Gaceta Oficial N° 36.845, de fecha 07.12.1999, dispone lo siguiente:

Artículo 34.- Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales:

a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas…

. (Subrayado y negrillas del Tribunal)

De acuerdo con la anterior disposición jurídica, el desalojo ha sido concebido en la ley especial que rige a la materia inquilinaria como la vía idónea y eficaz para terminar los efectos que derivan de un contrato de arrendamiento verbal o escrito a tiempo indeterminado, siempre y cuando acontezcan cualesquiera de los supuestos taxativamente establecidos en dicha norma para su procedencia, entre los que se encuentra el hecho de que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (02) mensualidades consecutivas.

Ahora bien, para determinar la temporalidad de la convención locativa accionada, a fin de establecer la idoneidad del desalojo plateado por la demandante, observa este Tribunal que de acuerdo con la cláusula cuarta su duración fue pactada entre las partes por el plazo de seis (06) meses fijos, contados a partir del día 03.10.2003, hasta el día 03.04.2004, ambos inclusive, prorrogable por periodos iguales, a menos que alguna de las partes notificase a la otra su voluntad de no prorrogarlo.

En tal sentido, se desprende de las actas procesales original de la comunicación enviada por la demandada tanto a la firma personal Inversiones Castellano, en su condición de arrendadora, como a la ciudadana M.M.H.D.A., en su carácter de propietaria, en fecha 04.10.2008, por medio de la cual les hizo saber que “…el primero (1º) de marzo del (sic) 2009 les haré entrega material y real de la vivienda que he venido ocupando como inquilina. Hago la presente notificación por cuanto soy consciente de que el 03-10-2008 venció el lapso de prórroga legal que me correspondía para desocupar la vivienda, dado que fui notificada verbalmente pero con suficiente anticipación que el contrato de arrendamiento no sería renovado al vencer el 03-10-2007, comenzando en esa fecha el lapso de prórroga legal referido…”.

En razón de ello, estima este Tribunal que al vencimiento de la prórroga contractual el día 03.10.2007, de pleno derecho, sin necesidad de notificación alguna, comenzó a transcurrir en beneficio de la arrendataria la prórroga legal por el plazo de un (01) año, a la que hace referencia el literal (b) del artículo 38 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, toda vez que la relación arrendaticia había tenido una duración que excedía de un (01) año, pero inferior a cinco (05) años, por lo cual la prórroga legal venció el día 03.10.2008.

Por consiguiente, habiéndose quedado la arrendataria y dejado en posesión de la cosa arrendada luego de esa oportunidad, con la anuencia de su arrendadora demostrada por la inercia en ejercer las acciones legales pertinentes para obtener la entrega de la cosa arrendada, aunado a que percibió los cánones de arrendamiento posteriores al vencimiento de la prórroga legal, lo cual se colige de los propios hechos narradas en la demanda, específicamente, cuando imputa a la arrendataria la falta de pago de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2.009, al igual que enero, febrero, marzo y abril de 2.010, es por lo que estima este Tribunal que la convención locativa se renovó, pero respecto a su temporalidad se transformó a tiempo indeterminado, por haber operado el supuesto de hecho a que se contrae el artículo 1.600 del Código Civil, en concordancia con lo contemplado en el artículo 1.614 ejúsdem.

En atención de lo anterior, la pretensión de desalojo deducida por la accionante se encuentra ajustada a Derecho, ya que constituye la vía idónea y eficaz para deshacer la relación arrendaticia fundada en un contrato de arrendamiento escrito a tiempo indeterminado, a tenor de lo contemplado en el artículo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

- IV.IV -

DE LA FALTA DE PAGO

Esclarecido lo anterior, estima este Tribunal que en vista al principio procesal de la carga probatoria, a la parte actora atañe ab initio el deber de probar los hechos que fundamentan su pretensión (onus probandi incumbit actori), ya que sólo a dicha parte corresponde en principio demostrar fehacientemente el derecho que aduce detentar al momento de presentar la demanda ante la autoridad judicial que conocerá de la controversia.

En el caso de marras, la parte actora produjo conjuntamente con el libelo de la demanda original del contrato de arrendamiento suscrito entre la firma personal Inversiones Castellano, en su condición de arrendadora, por una parte y por la otra, la ciudadana María Eugenia Henríquez, en su carácter de arrendataria, autenticado por ante la Notaría Pública Primera del Municipio Sucre del Estado Miranda, en fecha 26.02.2004, bajo el N° 61, Tomo 21, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, al cual se atribuye el valor probatorio que dispensa el artículo 1.357 del Código Civil, en concordancia con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, ya que fue autorizado por un funcionario con facultad de dar fe pública en donde el instrumento se autorizó.

En tal virtud, juzga este Tribunal que la accionante probó la existencia del arrendamiento bajo un contrato escrito a tiempo indeterminado, dado que ha quedado demostrado en autos que entregó a la demandada el bien inmueble constituido por el apartamento distinguido con el N° 01, ubicado en la Calle Principal del Barrio El Cerrito, Colinas Monagas, Petare, Municipio Sucre del Estado Miranda, cuyo canon de arrendamiento fue pactado entre las partes por la cantidad de doscientos cincuenta bolívares fuertes (BsF. 250,oo), el cual debía pagarse por mensualidades vencidas, los días primero (1º) de cada mes.

Por lo tanto, como consecuencia de la inversión de la carga probatoria que recayó en la parte demandada, en virtud del principio reus in excipiendo fit actor, quién se convirtió en demandante para el efecto de probar a su turno los hechos que fundamentan su defensa, este Tribunal observa que en la contestación de la demanda, el apoderado judicial de la accionada alegó la solvencia de su representada respecto a los cánones de arrendamiento reclamados como insolutos, pero, sin embargo, no aportó en esa oportunidad ni durante el paso probatorio medio probatorio alguno que acreditara tal hecho, ni alegó alguna causa que eximiera a su defendida de pagar en su oportunidad la pensión de arriendo, lo cual conlleva a este órgano jurisdiccional a declarar la procedencia del desalojo elevado a su conocimiento, por haberse determinado el incumplimiento de la demandada en el pago de más de dos (02) mensualidades consecutivas. Así se declara.

- V -

DECISIÓN

En virtud de los razonamientos precedentemente expuestos, este Juzgado Décimo Noveno de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, emite los pronunciamientos siguientes: