Decisión de Juzgado Séptimo de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de Carabobo, de 13 de Mayo de 2009
| Fecha de Resolución | 13 de Mayo de 2009 |
| Emisor | Juzgado Séptimo de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego |
| Ponente | Ligia Esperanza Rodriguez Salazar |
| Procedimiento | Resolucion De Contrato De Arrendamiento |
REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
EL JUZGADO SEPTIMO DE LOS MUNICIPIOS, VALENCIA, LIBERTADOR, LOS GUAYOS, NAGUANAGUA Y SAN DIEGO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO.-
DEMANDANTE: M.J.T.G..
ABOGADO: L.R.E.
DEMANDADO: J.E.L.M.
APODERADO: N.G.
MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO
SENTENCIA: DEFINITIVA
EXPEDIENTE N°: 1313
La presente demanda fue incoada por la ciudadana M.J.T.G., de nacionalidad venezolana, titular de la cédula de identidad número V- 7.083.630, actuando en su propio nombre y representación de sus menores hijos M.F. y M.A.Q.T., asistida por el Abogado L.R.E., inscrito en el Inpreabogado bajo el Nro.19.080, contra el ciudadano J.L. venezolano, mayor de edad, soltero, titular de la cédula de identidad No. V-12.031.390, por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.
El 10 de Febrero del 2.009, se admite la demanda, y se ordenó el emplazamiento del demandado para el SEGUNDO DIA DE DESPACHO siguiente a que conste en autos su citación.
El 09 de marzo del 2.009, la ciudadana M.J.T.G., en su carácter de autos otorga poder Apud-Acta al abogado L.R.E., inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 19.080. En esta misma fecha consigna copia fotostática del documento de propiedad del inmueble arrendado, de declaración sucesoral, y Certificado de Solvencia Sucesoral.
En fecha 19 de Marzo del 2009, comparece el demandado ciudadano J.E.L.M., asistido por el abogado N.G., inscrito en el Inpreabogado bajo el Nro.20.614, y le otorga poder Apud-Acta al abogado que lo asiste.
El 23 de Marzo del 2009, la representación judicial del demandado presentó escrito mediante el cual dio contestación a la demanda (folio 64 al 66).
Abierta la causa a pruebas, ambas partes promovieron las que consideraron convenientes para sus defensas.
El 23 de Abril del 2.009, se difiere la publicación de la Sentencia
ALEGATOS DE LAS PARTES
DE LA ACTORA:
Alega la actora que su difunto cónyuge L.E.Q.G., antes de fallecer le otorgó autorización a la ciudadana L.d.T., para que arrendara en su nombre y representación el Apartamento distinguido con el Nro A-NJ-1, ubicado en la planta baja del Edificio Amatista, Torre “A”, Núcleo Norte del Desarrollo Residencial Multifamiliar, “RESIDENCIAS EL PEDREGAL”, el cual forma parte de la Urbanización Las Chimeneas, Parroquia San José, Municipio V.d.E.C..
Que se suscribió contrato con el ciudadano J.L. a tiempo determinado por seis meses renovable a partir del Primero (1º) de Julio del año 2004 hasta el Primero (1º) de Enero del 2005, según la cláusula Cuarta del contrato de arrendamiento el cual anexa marcado “E”.
Agrega la demandante que el arrendatario empezó a pagar el canon de arrendamiento en la cantidad de TRECIENTOS DIEZ BOLIVARES (Bs. 310,00) por mensualidades adelantadas dentro de los primeros cinco días de cada mes, según se estipuló en la cláusula Segunda del contrato, pero que desde el mes de mayo del 2.008 no ha pagado mensualidad alguna. Que adeuda los meses de junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre del 2.008 a razón de Bs. 500,00, para un total de Bs. 3.500,00, y que dicho monto es el derivado del ajuste periódico que se le realizó al canon de arrendamiento inicial.
Agrega que por estas razones demanda por Resolución del contrato de arrendamiento al ciudadano J.L. para que convenga o sea condenado: PRIMERO: En dar por Resuelto el contrato de Arrendamiento suscrito en fecha Primero de Julio del 2004, y haga entrega del mismo en el mismo buen estado de conservación en que lo recibió, así como solvente en los servicios de agua, aseo urbano, electricidad, teléfono. SEGUNDO: En pagar los cánones de Arrendamiento vencidos y los que se sigan venciendo hasta la entrega total y definitiva del inmueble. TRECERO: A pagar los costos del presente procedimiento.
LA PARTE DEMANDADA:
En la oportunidad de la contestación de la demanda, la representación judicial del demandado abogado N.G. rechazo, negó y contradijo la demanda, en virtud de ser falsos los hechos narrados e improcedente el derecho invocado.
Alega el apoderado y auque se expresa en primera persona, entiende quien decide que hace referencia a su representado, que en fecha 20 de octubre de 2.003 celebró un contrato llamado opción de compra venta y que en verdad es una venta a plazo, con el ciudadano L.E.Q. por el apartamento que constituye el objeto material del presente juicio.
Que desde ese momento empezó a ocupar el referido apartamento con un contrato de arrendamiento verbal accesorio al contrato de venta, y que la duración de este (sic) sería por el tiempo restante hasta el pago definitivo del precio.
Que el canon establecido fue la cantidad de DOSCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 250.000, oo) ahora DOSCIENTOS CINCUENTA BOLIVARES FUERTES (BsF. 250, oo) y que comenzó a pagarlos sin ningún atraso.
Que en fecha 1º de Julio del 2004, recibió la visita de la ciudadana L.D.T., quien le presentó - en su decir - una supuesta autorización del propietario del apartamento y que le solicitó la firma de un nuevo contrato de arrendamiento, sin mencionar que el propietario había fallecido.
Agrega además el apoderado del demandado, que le ha solicitado a la supuesta representante del propietario que éste procediera a otorgarle el documento definitivo de venta, pero que nunca apareció.
Que empezó a sospechar que algo sucedía en razón de presentarse diferentes personas a cobrar el canon. Que es para año 2.008 que descubre que su arrendador-vendedor había fallecido desde hacia varios años, por lo que decidió no pagar más el canon de arrendamiento a sus supuestos representantes por lo que comenzó a consignar los cánones de arrendamiento en el Juzgado Sexto de los municipios Valencia, Naguanagua, San Diego y Libertador de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, y que las copias certificadas de las consignaciones arrendaticias efectuadas, fueron agregadas en el Tribunal Ejecutor de Medidas que resulto comisionado para ejecutar el secuestro decretado.
Agrega de igual forma, que cuando la ciudadana L.d.T. utilizó la supuesta autorización de L.E.Q., éste ya había fallecido, por lo que la llamada autorización había expirado según lo establecido en el artículo 1.704 del Código Civil. Que por ello el contrato de arrendamiento continúa siendo verbal.
Por último alega que no reconviene a los demandantes para que cumplan con el compromiso de venta, por cuanto el tribunal sería incompetente.
Niega que el canon de arrendamiento sea Bs. 310,00, sino que es de Bs. 250,00, y que su representado se encuentre solvente en los pagos.
LIMITES DE LA CONTROVERSIA
Quedan como hechos admitidos y en consecuencia NO CONTROVERTIDOS: 1) La relación arrendaticia existente entre el demandado J.E.L.M. y el fallecido L.E.Q..
Quedan como CONTROVERTIDOS: 1) Si la relación arrendaticia reconocida, deviene de un contrato verbal o si por el contrario nace del contrato cuya resolución se demanda. 2) La validez de la autorización para arrendar. 3) El monto del canon de arrendamiento. 4) La insolvencia del arrendatario.
MOTIVACIÓN PARA DECIDIR
DEFENSA PREVIA
Como quiera que la parte demandada a través de su apoderado judicial en su contestación, alegó el hecho de que el contrato de arrendamiento existente, es verbal y no escrito en razón de que la autorización a través de la cual se consintió el contrato de arrendamiento acompañado al libelo (folio 12 al 13) había expirado por la muerte del mandante ciudadano L.E.Q., quien falleció antes de la suscripción del citado contrato, considera quien decide a los efectos de determinar la procedibilidad o no de la acción incoada, que dicha defensa debe ser resuelta previamente al fondo de la demanda, en razón de ello procede el Tribunal en primer término a analizar la procedencia o no de dicha defensa y las pruebas que tiendan a demostrarla, y sólo en caso de declararla improcedente, se proseguirá con el análisis de los restantes alegatos, defensas y pruebas de las partes:
En cuanto al argumento contenido en el escrito de contestación de la demanda, relativo a la existencia de un contrato verbal y no escrito entre el hoy difunto L.E.Q. y el demandado J.L., se pronuncia el tribunal, previo análisis de la documental (autorización) marcada “D”, acompañada al libelo inserta al folio 11 del expediente.
Con el libelo la parte actora acompañó (folio 11) original de un documento privado, con el cual la demandante M.J.T.G. alega, que su difunto esposo L.E.Q. autorizó a la ciudadana L.d.T., para que en nombre de éste arrendara el apartamento distinguido con el No. ANJ-1 ubicado en la Urbanización Las Chimeneas, Residencias El Pedregal de esta ciudad de Valencia. Al analizar la citada autorización, quien Sentencia evidencia que ciertamente, de la misma se lee que el ciudadano L.Q. autorizó a la ciudadana L.d.T. para que arrendara el inmueble antes identificado, evidenciándose además que dicha autorización es de fecha 12 de enero del 2.000.
De igual forma la actora acompañó al libelo como documento fundamental de su acción el contrato de arrendamiento suscrito en forma privada entre la ciudadana L.d.T. con el demandado J.L., el cual se suscribió, según la accionante, con ocasión a la autorización supra analizada. Ahora bien del estudio efectuado al contrato de arrendamiento inserto del folio 12 al 13 del expediente se observa, que el mismo es de fecha primero (1) de Julio del 2.004, de lo cual se desprende, que el contrato cuya resolución se demanda se suscribió con posterioridad al fallecimiento de la persona que autorizó el arrendamiento, esto es 02 de marzo del 2.004, como así se evidencia de la declaración sucesoral que en copia se acompaña a este expediente.
El artículo 1.684 del Código Civil establece: “El mandato es un contrato por el cual una persona se obliga gratuitamente, o mediante salario, a ejecutar uno o mas negocios por cuenta de otra, que la ha encargado de ello.” Siendo así y como quiera que el contrato de arrendamiento objeto de esta acción, deviene de una autorización que se equipara a un mandato de conformidad con el artículo 1.684 antes trascrito, mandato que a tenor del artículo 1.704 ejusdem se extingue por la muerte del mandante, como ocurrió en el presente caso, es decir, que la autorización o mandato que otorgará el hoy difunto L.Q. a la ciudadana L.d.T. a los efectos de que esta última arrendara el inmueble ubicado en Residencias El Pedregal, se extinguió en fecha 02-03-2.004, por lo que mal podría dicha ciudadana suscribir el contrato de arrendamiento cuyo cumplimiento se demanda, con motivo de la citada autorización ya extinta para el momento del afirma del contrato de arrendamiento, esto es 01-07-2.004. Por lo que el contrato de arrendamiento suscrito mediante autorización otorgada para ello, efectuado con posterioridad a la muerte del otorgante de la autorización, la cual como se dijo antes se equipara a en mandato, se tiene como no escrito. Y así se declara.
En este orden de ideas, alegado y reconocido por ambas partes la existencia de una relación arrendaticia entre el hoy difunto L.Q. y el ciudadano J.L., la cual al quedar desechado el contrato de arrendamiento objeto de litigio, se reputa dicha relación arrendaticia de naturaleza verbal. Y así se declara.
Establecido lo anterior, el Tribunal procede a analizar lo siguiente:
Al tratarse de un contrato verbal, como antes se apuntó, debe esta Juzgadora verificar si es procesalmente posible que se demande la acción Resolutoria, como lo pretende la actora, quien con el carácter de heredera se encuentra legitimada para incoar la presente acción. En tal sentido, la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en su artículo 34 consagra que la única vía para demandar, bajo la figura de un contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, es el DESALOJO, por lo que se concluye que la acción de Resolución de contrato de arrendamiento, incoada mediante un contrato verbal, es improcedente por ser violatorio del debido proceso y, por ende, contrario al orden público, por lo tanto inadmisible, y así debe ser declarado en el Dispositivo del fallo.
DISPOSITIVA
Por las razones de hecho y de derecho explanadas, este JUZGADO SÉPTIMO DE LOS MUNICIPIOS VALENCIA, LIBERTADOR, LOS GUAYOS, NAGUANAGUA Y SAN DIEGO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara INADMISIBLE, la acción de Resolución de Contrato incoada por la ciudadana M.J.T.G., actuando en su propio nombre y en representación de sus menores hijos M.F. y M.A.Q.T., representada por el abogado L.R.E. contra el ciudadano J.L., todos ya identificados en esta decisión.
No se condena en costas a la parte demandante en virtud de la Naturaleza del fallo.
Notifíquese a las partes del presente fallo.
Publíquese y déjese copia certificada para el archivo. Dada y firmada en la Sala de Despacho del Juzgado Séptimo de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo. En Valencia a los Trece (13) días del mayo del 2.009. Año 199º de la Independencia y 150º de la Federación.
LA JUEZA PROVISORIA
(FDO)
Abg. L.E.R.S.
LA SECRETARIA
(FDO)
ABG. MARIA MONTILLA
En la misma fecha se dictó y publicó, siendo la 3:00 de la tarde y se dejó copia certificada para el archivo del Tribunal.
LA SECRETARIA
(FDO)
ABG. MARIA MONTILLA
