Decisión nº PJ0042014000406 de Juzgado Cuarto Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de Caracas, de 23 de Mayo de 2014

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.

Caracas, 23 de mayo de 2014

204º y 155º

ASUNTO: AP11-V-2011-000446

PARTE ACTORA: ciudadana MERLYS M.M.M., venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cedula de identidad No. V-12.422.340.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: ciudadanos NUMAN HERNÁNDEZ y P.E.L., abogados en ejercicio, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 142.212 y 118.090, respectivamente.

PARTE CO-DEMANDADA: sociedad mercantil CORPORACIÓN C.M. SÁNCHEZ C.A., inscrita por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha 11 de agosto de 1998, bajo el No. 59, Tomo 181-A-Pro.

APODERADO JUDICIAL DE LA SOCIEDAD MERCANTIL CORPORACIÓN C.M. SÁNCHEZ C.A.: ciudadano E.N.C., abogado en ejercicio, inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 49.219.

PARTE CO-DEMANDADA: ciudadana M.C.S.B., venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad No. V-10.800.636.

APODERADOS JUDICIALES DE M.C.S.B.: ciudadanos A.A. y E.G.C., abogados en ejercicio, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 47.556 y 41.114, respectivamente.

MOTIVO: NULIDAD DE CONTRATO.

SENTENCIA: DEFINITIVA.

-I-

Se da inicio a la causa, por libelo de demanda presentado por la ciudadana MERLYS M.M.M., debidamente asistida de abogado, actuando en su propio nombre y representación, mediante el cual demanda por NULIDAD DE CONTRATO a la sociedad mercantil CORPORACIÓN C.M. SÁNCHEZ, C.A., y a la ciudadana M.C.S.B., todos debidamente identificados en el encabezado del presente fallo.

Alegó la parte actora, desde el mes de junio del año 2003, celebró el primer contrato de arrendamiento con la sociedad mercantil CORPORACIÓN C.M. SÁNCHEZ, C.A., autenticado por ante la Notaría Pública Décima Novena del Municipio Libertador del Distrito Capital, quedando anotado bajo el No. 31, Tomo 29 del Libro de autenticaciones llevados por dicha Notaría, por un lapso de seis (6) meses fijos prorrogable por seis (6) meses más, con un canon de arrendamiento de Trescientos Mil Bolívares (Bs.300.000,00), o Trescientos Bolívares (Bsf.300,00) por la reconversión monetaria.

Que posteriormente, en fecha 12 de julio de 2004, celebró un segundo contrato de arrendamiento con la misma sociedad mercantil, autenticado por ante la misma Notaría Pública, anotado bajo el No. 49, Tomo 42, del libro de autenticaciones llevados por esa Notaría, por tiempo de seis (6) meses fijos prorrogables por seis (6) meses más, siendo el canon de Trescientos Cincuenta Mil Bolívares (Bs.350.000,00) o su equivalente de Trescientos Cincuenta Bolívares (Bsf.350,00) mensuales durante el primer año del contrato.

Que sin embargo le cobraba Cuatrocientos Cincuenta Mil Bolívares (Bs.450.000, 00) como consta en los recibos emitidos por la representante legal de la empresa propietaria-arrendadora ciudadana T.P.D.S., tal como lo establece la cláusula Tercera de dicho contrato de arrendamiento y que a partir de allí sufriría un incremento anual.

Que dicho inmueble se encuentra ubicado en el piso 1 de la Torre 1 del edificio Don Germán, situado en la Parroquia S.T. entre las Esquinas de Reducto a Glorieta, el Silencio, Municipio Libertador del Distrito Capital, cuyos pagos por concepto de canon de arrendamiento mensual ha venido consignando en el Tribunal 25 de Municipio de esta Circunscripción Judicial, en forma continua e ininterrumpida desde el 23 de marzo de 2009, a favor de la ciudadana T.P.D.S., representante legal de la empresa y quien emitía los correspondientes recibos de pago mensuales en su nombre.

Que motivado a que la ciudadana M.C.S.B., antes identificada, en su condición de Compradora del inmueble que ocupa en carácter de Arrendataria, procedió en fecha 1 de noviembre de 2010, a demandarla por ante el Juzgado Octavo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, expediente No. AP31-V-2010-004235, por Desalojo, contemplado en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Que no obstante, se enteró a través de un Alguacil que fue al inmueble que ocupa en calidad de Arrendataria, en fecha 16 de marzo de 2011, la cual le hizo entrega de la compulsa.

Que sin embargo, en fecha 18 de marzo de 2011, consignó escrito dando explicación de que los representantes de la empresa arrendadora trató de disimular la venta del inmueble a objeto de evadir responsabilidad, por cuanto le correspondía venderle el inmueble, debido al tiempo de siete (7) años alquilada.

Que es el caso, que en virtud de su carácter de arrendataria del mencionado inmueble, tiene perfecto derecho de que antes de procederse a la venta del inmueble, ha debido ser notificada para hacer uso del derecho e preferencia a que alude el artículo 48 de la Ley de arrendamientos inmobiliarios, pero que sin embargo procedió a dar en venta real, pura y simple, perfecta e irrevocable a la ciudadana M.C.S.B., antes identificada, el inmueble que ocupa en carácter de arrendataria, cuya negociación tuvo conocimiento el día 16 de marzo de 2011, vendiéndolo ante la Notaría Interna del Grupo Financiero Banco Industrial de Venezuela, de fecha 27 de octubre de 2009, anotado bajo el No. 25, del Libro de Autenticaciones llevados por dicha Notaría.

Que asimismo, fue presentado en fecha 20 de enero de 2010, dicho documento ante el Registro Público del Tercer Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, quedando inscrito bajo el No.2010.352, asiento registral 1, del inmueble matriculado con el No. 216.1.1.9.469, y correspondiente al libro de folio real del año 2010.

Que en virtud de su carácter de arrendataria del mencionado inmueble, tendría perfecto derecho de que antes de procederse a la venta del mismo, ha debido ser notificada por hacer uso del derecho de preferencia, lo cual se le hizo, la oferta del inmueble por la cantidad de Cuatrocientos Mil Bolívares (Bs.400.000,00), siendo mayor el precio de la venta ofrecida a la demandada que adquirió la ciudadana M.C.S.B., que compró por un monto de Trescientos Cincuenta Mil Bolívares (Bs.350.000,00) dicho inmueble, como consta en el documento definitivo de venta, vulnerando el derecho legítimo para adquirir dicho inmueble, lo cual hace nula de nulidad absoluta dicha venta.

Fundamentó la presente demanda en los artículos 42, 48 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Que por las condiciones antes expuestas, en su propio nombre y en defensa de sus derechos, procedió a demandar a la Vendedora, sociedad mercantil CORPORACIÓN C.M. SÁNCHEZ, C.A., antes identificada, y a la ciudadana M.C.S.B., antes identificada, en su carácter de Compradora, para que convengan o en su defecto fueran condenados por este Tribunal, por los particulares especificados por la parte actora en su escrito libelar.

Solicitó el requerimiento por parte de este Tribunal al Juzgado Octavo de Municipio de esta Circunscripción Judicial, informe en relación al expediente No. AP31-V-2010-004235, sobre las actuaciones llevadas a cabo en el mismo.

A los efectos de la práctica de la citación de la parte demandada, solicitó se hiciera en la persona del ciudadano C.A.S.P., venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad No. V-4.360.083, en su carácter de Presidente de la sociedad mercantil CORPORACIÓN C.M. SÁNCHEZ, C.A., en la siguiente dirección: Colinas de Vista Alegre, Calle 4, Quinta V.d.C., Caracas; y de la ciudadana M.C.S.B., en: Edificio La Línea, Torre A, piso 15, Oficina 152, Avenida Libertador, Urbanización Las Palmas, Parroquia El Recreo, Caracas.

Finalmente, señaló como domicilio procesal de la parte actora en: Avenida Urdaneta, Esquina Las Ibarras a Maturín, edificio pasaje La Seguridad, piso 3, Oficina 3-17, Municipio Libertador del Distrito Capital; y estimó la demanda en la cantidad de Trescientos Cincuenta Mil Bolívares (Bs.350.000, 00).

Por auto de fecha 19 de mayo de 2011, se instó a la parte actora a consignar el documento fundamental de la causa a los fines de emitir pronunciamiento en relación a la admisión de la demanda.

En fecha 13 de julio de 2011, compareció la parte actora, asistida de abogado, mediante diligencia consignó documento fundamental de la demanda.

Por auto de fecha 26 de julio de 2011, se admitió la demanda ordenándose el emplazamiento de la parte demandada a comparecer a la sede del Tribunal dentro de los veinte (20) días de despacho siguientes a los fines de contestar la demanda.

En fecha 1 de agosto de 2011, compareció la parte actora, mediante diligencia consignó los fotostátos necesarios a los fines de librar las respectivas compulsas.

Por auto de fecha 3 de agosto de 2011, se ordenó librar la compulsa a la parte demandada.

En fecha 21 de septiembre de 2011, compareció el ciudadano W.B., en su carácter de Alguacil adscrito al Circuito Judicial Civil del Área Metropolitana de Caracas, y mediante diligencia consignó recibo de compulsa debidamente firmado por el ciudadano C.S.P., dejando constancia de haber cumplido con la citación encomendada.

En fecha 27 de septiembre de 2011, compareció el ciudadano J.R., en su carácter de Alguacil adscrito al Circuito Judicial Civil del Área Metropolitana de Caracas, y mediante diligencia consignó compulsa sin firmar dirigida a la ciudadana M.C.S.B., antes identificada, dejando constancia de no haber cumplido con la citación en virtud a que le informaron que en la dirección a citar, no laboraba nadie con ese nombre.

En fecha 31 de octubre de 2011, compareció el apoderado actor, mediante diligencia consignó nueva dirección a los fines de practicar la citación de la ciudadana M.C.S.B., siendo acordada dicha solicitud por auto de fecha 7 de noviembre de 2011, mediante la cual se ordenó desglosar la compulsa.

En fecha 5 de diciembre de 2011, compareció el ciudadano J.Á., en su carácter de Alguacil adscrito al Circuito Judicial Civil del Área Metropolitana de Caracas, y mediante diligencia consignó compulsa sin firmar dirigida a la ciudadana M.C.S.B., antes identificada, dejando constancia de no haber cumplido con la citación en virtud a que le informaron que la referida ciudadana se encontraba de vacaciones hasta mediados del mes de febrero del año 2012.

En fecha 16 de febrero de 2012, compareció el apoderado actor, mediante diligencia señaló nueva dirección a los fines de practicar la citación de la ciudadana M.C.S.B., siendo acordada dicha solicitud por auto de fecha 28 de febrero de 2012, mediante la cual se ordenó desglosar la compulsa.

En fecha 2 de abril de 2012, compareció el ciudadano J.C., en su carácter de Alguacil adscrito al Circuito Judicial Civil del Área Metropolitana de Caracas, y mediante diligencia consignó compulsa sin firmar dirigida a la ciudadana M.C.S.B., antes identificada, dejando constancia de no haber cumplido con la citación en virtud a que le informaron que la referida ciudadana se encontraba de permiso prenatal y postnatal.

En fecha 22 de enero de 2013, compareció la representación judicial de la parte actora, mediante diligencia solicitó la citación mediante carteles, siendo acordado por auto de fecha 25 de enero de 2013.

En fecha 6 de mayo de 2013, compareció el apoderado actor, mediante diligencia consignó ejemplares de carteles publicados en la prensa nacional.

Mediante nota de Secretaría de fecha 13 de mayo de 2013, se dejó constancia de haberse cumplido con las formalidades establecidas en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil.

En fecha 3 de julio de 2013, compareció la representación judicial de la parte actora, mediante diligencia solicitó la designación del Defensor Judicial, siendo acordado por auto de fecha 12 de julio de 2013, recayendo dicha designación en la abogada J.M.M., inscrita en el inpreabogado bajo el No. 29.479, a quien se acordó notificar mediante boleta.

Por auto de fecha 26 de septiembre de 2013, el abogado R.R., en su carácter de Juez Temporal designado de este Tribunal se avocó al conocimiento de la causa en el estado en que se encontraba.

En fecha 14 de noviembre de 2013, compareció la abogada J.M.M., en su carácter de defensora judicial designada, mediante diligencia aceptó el cargo encomendado y en consecuencia prestó el juramento de ley.

En fecha 16 de enero de 2014, compareció la abogada J.M.M., en su carácter de defensora judicial designada, consignando escrito de contestación a la demanda.

En fecha 21 de enero de 2014, compareció el abogado E.N.C., inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 49.219, actuando en su carácter de apoderado judicial de la sociedad mercantil CORPORACIÓN C.M. SANCHEZ, C.A., antes identificada, parte co-demandada en la presente causa, y mediante diligencia solicitó se dejaran sin efecto las citaciones realizadas y la suspensión del proceso hasta tanto la parte actora solicitara nuevamente la citación de todos los demandados.

En fecha 21 de enero de 2014, comparecieron los abogados A.A. y E.G.C., inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 47.556 y 41.114, respectivamente, actuando en su carácter de apoderados judiciales de la ciudadana M.C.S.B., antes identificada, y consignaron escrito de contestación a la demanda.

En fecha 31 de enero de 2014, compareció la representación judicial de la parte actora, y consignó escrito de subsanación de las cuestiones previas.

En fecha 13 de febrero de 2014, compareció el apoderado judicial de la parte co-demanda ciudadana M.C.S.B., y consignó escrito de promoción de pruebas.

En fecha 26 de febrero de 2014, compareció el apoderado actor, y mediante diligencia solicitó pronunciamiento en relación a las cuestiones previas opuestas.

Planteada en los términos anteriores la controversia, este Juzgador, antes de emitir el pronunciamiento de fondo del presente asunto, hace las siguientes observaciones en base a la pretensión y a las defensas previas opuestas por las partes en los siguientes términos:

-II-

PUNTO PREVIO

DE LA FALTA DE CUALIDAD E INTERÉS DE LA CO-DEMANDADA

En la oportunidad para la contestación de la demanda, la representación judicial de la ciudadana co-demandada M.C.S.B., antes identificada, alegó entre otras cosas, lo siguiente:

Que de conformidad con lo establecido en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, oponen la falta de cualidad e interés de la demandada para sostener el juicio de manera individual, en virtud a que tanto la relación fáctica cuanto jurídica y las consecuencias señaladas por la parte demandante en su escrito libelar, aparte que son inaplicables, no se ajustarían a la realidad ni a la verdad.

Que de las actas procesales, se observó que este Tribunal, al admitir la presente demanda, ordenó la citación tanto de la persona jurídica como de la persona natural demandadas.

Que es el caso, que a expresa solicitud de la parte demandante, mediante diligencia de fecha 3 de julio de 2013, este Tribunal ordenó solo el nombramiento del defensor judicial a su representada, observándose y omitiéndose designarle defensor al otro codemandado, es decir, a la CORPORACIÓN C.M. SÁNCHEZ, C.A., lo cual habría producido y ocasionado que en el presente juicio no se haya conformado ni constituido legalmente la relación jurídica procesal.

Que la pretensión que nos ocupa, si bien es cierto al calificarla la parte demandante como Nulidad de Venta, a su juicio, se trata de un retracto legal arrendaticio, lo que produciría indefectiblemente que haya de integrarse un litisconsorcio pasivo necesario, por cuanto deben ser no solos llamados al proceso, sino efectiva y legalmente citados, tanto el comprador como el vendedor, según la venta de que se trate.

Que sin embargo, el litisconsorcio no se integró en el presente juicio, ya que, la codemandada CORPORACIÓN C.M. SÁNCHEZ, C.A., pese a ser mentada en el auto de admisión como demandada, y ordenada su citación a la misma en su oportunidad, no se le designó defensor judicial que se encargare de la citación y demás trámites del proceso, motivo por el cual no se integró debidamente la relación jurídica procesal.

Que por otra parte, su representada, al adquirir el inmueble según documento protocolizado el día 20 de enero de 2010, por ante el Registro Público del Tercer Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, inscrito bajo el No. 201.352, Asiento Registral 1 del inmueble matriculado 216.1.19.469, lo hizo a través de un préstamo con garantía hipotecaria a favor del Banco Industrial de Venezuela, según las disposiciones de la Ley Espacial de Protección al Deudor Hipotecario de Vivienda, de allí, según alegó, la relevancia de llamar a juicio a la entidad financiera, en razón a los posibles efectos subrogatorios que una declaratoria con lugar de la pretensión, produciría sobre la hipoteca que se constituyó sobre el inmueble.

Bajo tales argumentos, se hace menester hacer referencia a lo contemplado en el Código de Procedimiento Civil, en su artículo 216, la cual dispone:

…La parte demandada podrá darse por citada personalmente para la contestación, mediante diligencia suscrita ante el Secretario.

Sin embargo, siempre que resulte de autos que la parte o su apoderado antes de la citación, han realizado alguna diligencia en el proceso, o han estado presentes en un acto del mismo, se entenderá citada la parte desde entonces para la contestación de la demanda, sin más formalidad…

. (Negrillas y subrayando de este Tribunal).

Respecto de la institución de la citación, en especial, a la citación tácita o presunta, el doctrinario patrio Dr. R.J.D.C., en su obra Apuntaciones sobre el Procedimiento Civil Ordinario (T.I; 2000; pp.159-161;), precisa:

…6.1.2. Citación presunta…

.

…La segunda forma de citación personal es la citación presunta. En efecto, el artículo 216, en su último aparte, considera que el demandado queda citado de manera personal, en los dos supuestos siguientes:

PRIMERO, cuando del expediente resulte que el demandado o su apoderado, antes de practicarse la citación, han realizado alguna diligencia en el proceso’.

SEGUNDO, cuando el demandado o su apoderado hayan estado presentes en algún acto del proceso…

.

En ambos casos, el legislador presume que por el hecho de que un demandado o su apoderado acuda a un proceso en el cual él aparezca como demandado al objeto de efectuar alguna diligencia, a pedir una copia certificada, a plantear cualquier solicitud o requerimiento, o simplemente comparezca, aunque no diga que se da por citado, queda informado de que obra una demanda en si contra y de que se le está emplazando para que la conteste. Igualmente, si al realizarse algún acto del proceso, se deja constancia en él de que el demandado o su apoderado estuvieron presentes, se presume que queda informado de que está siendo emplazado para contestar la demanda. En efecto, por ejemplo, si con motivo de la admisión de la demanda, se acuerda una medida preventiva o ejecutiva, si es un juicio de vía ejecutiva, y el demandado concurre a oponerse a la medida antes de la citación, o si al practicarse tal medida sobre los bienes del demandado, éste presencia el acto del embargo. En ambos supuestos opera la presunción establecida en el artículo 216. En estos casos y desde este momento, se considera que el demandado queda citado para la contestación de la demanda sin más formalidades. En efecto, tales actos ocurren en el proceso ya iniciado, de modo que la presencia del demandado en la práctica de algunas de las medidas indicadas es una forma de citación presunta, porque la ejecución de estas medidas sólo se dan en un proceso en curso (artículo 588) y son suficientes para que aquél se entere de la demanda intentada en su contra. Con mayor razón cuando el demandado se opone a las medidas dictadas o ejecutadas en su contra.

Por otra parte, si para que la citación por medio de apoderado sea válida, se exige, en el artículo 217 eiusdem, facultad expresa para ello, también para que se dé la citación presunta por la comparecencia del apodera en el proceso, o por haber realizado alguna diligencia en el procedimiento, es necesario que aquél esté autorizado expresamente para darse por citado…”.

En el mismo sentido, y de manera análoga para los casos en que aun siendo designado el Defensor Judicial, nuestro M.T.d.J., en sentencia de fecha 18 de diciembre de 1990, estableció lo siguiente:

SIC “(…) Nuestro ordenamiento positivo ha acogido la figura del defensor ad liten creada por el derecho común, quien es representante sin haber recibido mandato del representado, admitiendo la figura en los artículos 136 y 137 del derogado Código de Procedimiento Civil (equivalente a los artículos 223 y 224 del vigente), para situaciones originadas del hecho de no encontrarse la persona demandada o de comprobarse que no esta en la Republica para practicarse en él las citaciones y notificaciones en juicio, con la finalidad de que las causas no se paralicen por tan excepcionales situaciones y evitar así un lamentable estado de indefensión. En los supuestos legales previstos en esos dos artículos, el defensor ad liten deriva su facultad representativa de un acto soberano del Juez, que procede con el carácter de órgano del Estado a quien la Ley autoriza expresamente para nombrarle al demandado, de manera directa y autónoma, un defensor, sin que la voluntad del representado sea tomada en cuenta en absoluto para efectuar nombramiento…”.

“…Por consiguiente, el poder representativo del defensor ad liten es indelegable e insustituible. Por el contrario, la facultad representativa del apoderado judicial ordinario o especial tiene su causa o titulo en la voluntad del mismo poderdante, de ahí que existiendo una representación que reposa en la propia y directa voluntad del representado, sea lógico suponer que la presentación de un Abogado que exhiba poder con facultad expresa-para ello, haga cesar ipso facto en sus funciones a quien representaba hasta ese instante al demandado no presente aun en el proceso. Es obvio que esta sustitución encuentra mayor aplicación si en vez de presentarse un extraño en el juicio, es personalmente el mismo demandado o su legitimo representante quien lo hace y asume su defensa. (Negrillas y subrayado de este Tribunal).

Bajo tales circunstancias de hecho y de derecho, y de la revisión realizada a las actuaciones procesales que conforman la presente causa, específicamente la diligencia suscrita en fecha 21 de septiembre de 2011, inserta al folio doscientos diecisiete (217), por el ciudadano W.B., en su carácter de Alguacil adscrito al Circuito Judicial Civil del Área Metropolitana de Caracas, mediante la cual dejó constancia expresamente: “…consigno en este acto, Recibo de Compulsa debidamente firmado librada en el presente juicio al ciudadano C.S.P., titular de la cédula de identidad No. 4.360.083, acto que tuvo lugar en la siguiente dirección: Colinas de Vista Alegre, Calle 4, Quinta V.d.C., todo esto siendo el día 21 de septiembre de 2011, a las 8:30am…”, verificándose así que el referido ciudadano, en nombre y representación de la sociedad mercantil CORPORACIÓN C.M. SÁNCHEZ, C.A., antes identificada, en su carácter de parte co-demandada, quedó debidamente citada a los fines de la contestación de la demanda, tal como lo ordenó el auto de admisión emitido por este Despacho en fecha 26 de julio de 2011, razón por la cual se hace inoficioso, en virtud al procedimiento establecido en el artículo 216 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, el nombramiento del Defensor Ad-Lítem de la sociedad mercantil CORPORACIÓN C.M. SÁNCHEZ, C.A., planteado por la representación judicial de la parte co-demandada, ciudadana M.C.S.B., al haber quedado expresamente citado en juicio, y comparecer posteriormente mediante apoderado judicial, en fecha 21 de enero de 2014 (folio 322), solicitando la suspensión del procedimiento. En consecuencia, este Juzgador NIEGA la solicitud de falta de cualidad e interés opuesta. Y ASÍ SE DECIDE.-

DE LA CALIFICACIÓN DE LA ACCIÓN PLANTEADA

El artículo 43 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece :

…El retracto legal arrendaticio es el derecho que tiene el arrendatario de subrogarse, en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de la propiedad, en el lugar de quien adquiere un inmueble arrendado por cualquier acto que comporte la transmisión del derecho de propiedad….

En este sentido, el retracto legal arrendaticio puede definirse como el derecho que tiene el arrendatario de subrogarse al tercero o extraño que adquiere del arrendador el inmueble arrendado por cualquier fórmula de enajenación, colocándose el subrogante en las misma condiciones estipuladas en el convenio de enajenación que se impugna; tal figura se encuentra estipulada en el artículo 43 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

La gran mayoría de los autores reconocidos en la materia concuerdan en que la declaratoria con lugar del retracto legal arrendaticio, no implica la redacción de un nuevo contrato, ni la celebración de otro convenio entre el arrendatario y el propietario, sino exclusivamente que los efectos del contrato primigenio e impugnado deben ser trasladados a favor del arrendatario recurrente, posición ésta avalada por criterio pacífico desde el 14 de abril de 1993, en atención de sentencia emanada de la Sala de Casación Civil de la Corte Suprema de Justicia, donde indicó que el ejercicio del retracto legal arrendaticio no persigue resolver ni anular el contrato de venta, sino subrogar a la persona del retrayente a la del comprador; a mayor abundamiento expuso:

…También en la parte primera del petitorio, el mandatario del demandante afirmó que porqué se suscribió el tal documento de compra-venta sin haberse obtenido como ordena la ley, el consentimiento expreso para tal operación de la renuncia de ambos arrendatarios al derecho preferencial que les concede expresamente la Ley, pues en ningún momento fueron los arrendatarios de la voluntad del propietario arrendador vender, ni les indicó el monto del precio de venta que se aspiraba por el inmueble. En síntesis, esta Sala reitera que la pretensión deducida es la de retracto legal arrendaticio, con la advertencia que el apoderado del demandante incurrió en una lamentable confusión, ya que él aspiraba que el demandado otorgara un nuevo documento al actor, cuando en realidad el retracto legal arrendaticio, no persigue resolver, anular o destruir el contrato, sino subrogar o sustituir la persona del retrayente a la del comprador en todos los derecho del contrato…

Visto lo expuesto hasta ahora, y en atención al criterio jurisprudencial transcrito, concluye este Juzgador que la pretensión planteada por la inquilina accionante de la nulidad de venta, a saber de lo narrado en el escrito libelar, no lleva consigo la desaparición y/o nulidad de la negociación efectuada entre el dueño del inmueble y el tercero adquiriente, sino la subrogación al tercero o extraño que adquiere del arrendador el inmueble arrendado por cualquier fórmula de enajenación, colocándose éste en las mismas condiciones estipuladas en el convenio de enajenación a través del contrato de compra-venta objeto de Nulidad, y prueba de ello se evidencia en lo expresado textualmente por la parte accionante su escrito libelar donde entre otras cosas, señala: “…Es el caso ciudadano Juez, que en virtud de mi carácter de arrendataria del mencionado inmueble, tengo perfecto derecho de que antes de procederse a la venta del inmueble, ha debido ser notificada para hacer uso del derecho de preferencia, a que alude el artículo 48 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, sin embargo procedió a dar en venta real, pura y simple, perfecta e irrevocable a la ciudadana M.C.S.B., ya identificada, el inmueble que ocupo en mi carácter de arrendataria…”, es decir, que bajo tales argumentos de hecho, aunado a la fundamentación legal sustentada en los artículos 42 y 48 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, respectivamente, hace concluir que la real pretensión es la del Retracto Legal Arrendaticio y no la Nulidad de Venta. Y ASÍ SE ESTABLECE.

Teniendo en cuenta la exégesis del retracto legal arrendaticio y las pretensiones de la demandante, dirigidas en primer lugar a subrogarse en el derecho de los co-demandados y en segundo lugar la solicitud de dejar sin efecto y valor jurídico la venta sobre la cual pretende subrogarse, estaríamos en presencia de pretensiones que se excluyen, pues de declararse con lugar la segunda, es decir, la Nulidad de Venta, la cual fue admitida y sustanciada por el procedimiento ordinario, sería imposible la procedencia de la primera, pues no existiría contrato o documento donde subrogarse.

Aunado a lo expuesto, y no dejando escapar el criterio sentado por la sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia de fecha 10 de marzo de 2010, donde sostuvo:

…De conformidad con lo dispuesto en el artículo 7 del Código de Procedimiento Civil, los actos deben realizarse en la forma prevista en este Código y en leyes especiales. Esta norma consagra el principio de legalidad de las formas procesales, en aplicación del cual, la estructura del proceso, su secuencia y desarrollo, está preestablecida en la ley, motivo por el cual, no deben las partes, o el propio juez, subvertir o modificar los trámites, ni las condiciones de modo, tiempo y lugar en que deben practicarse los actos procesales. Por esta razón, la Sala ha establecido de forma reiterada, que no es potestativo de los tribunales subvertir las formas procesales dispuestas por el legislador para la tramitación de los juicios, pues su observancia es de orden público y, su finalidad es garantizar el debido proceso (…)Precisada la necesidad que tienen los órganos jurisdiccionales de observar las normas que regulan la manera en que deben realizarse los actos procesales, punto que toca el orden público y constitucional, en vista de que se enmarcan estas normas dentro del derecho procesal constitucional del debido proceso, se hace necesario concatenar este derecho fundamental, con el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil, que consagra la imposibilidad de acumular en el libelo de demanda pretensiones que resulten excluyentes o contrarias entre sí…

En pleno sometimiento al criterio jurisprudencial transcrito y pese a no haber sido alegado por la parte demandada, aprecia este Juzgador que las pretensiones de la ciudadana MERLYS M.M.M., antes identificada, no tienen carácter subsidiario, en consecuencia, menester es traer a colación criterio sentado por el autor De Santo (1981) donde sostuvo que las demandas pueden ser:

…En la demanda simple la cuestión que se somete a juicio es una sola; en la compleja, varias, y a su vez puede ser: 1) Acumulativa, cuando se acumulan distintas pretensiones, con el objeto de que todas ellas prosperen... 2) alternativa, cuando la acumulación se efectúa para que prospere una de las varias pretensiones y en defecto de ella la o las otras, en orden sucesivo... 3) subordinada, en la cual la acumulación se efectúa en una relación de dependencia tal que es necesario que una pretensión principal prospere para que abra el derecho a la pretensión subordinada…

En este sentido, resulta oficioso indicar que el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos dispone:

…Las demandas por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, reintegro de sobre alquileres, reintegro de depósito en garantía, ejecución de garantías, prorroga legal, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y cualquier otra acción derivada de una relación arrendaticia sobre inmuebles urbanos o suburbanos, se sustanciarán y sentenciarán conforme a las disposiciones contenidas en el presente Decreto-Ley y al procedimiento breve previsto en el Libro IV, Titulo XII del Código de Procedimiento Civil, independientemente de su cuantía…

. De manera que, luego de la entrada en vigencia del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios como puede claramente inferirse de la norma antes transcrita, se unificaron en un solo procedimiento especial todas las pretensiones que tengan que ver con la materia arrendaticia. Sin embargo, se verifico que se demandan derechos, cuyos procedimientos son diferentes, ya que la nulidad de contrato de venta es tramitada por el procedimiento ordinario, mientras que el retracto legal arrendaticio es regido por el procedimiento breve.

Se reitera pues, del libelo de demanda interpuesto en la presente causa, la solicitud que hiciera la demandante de subrogarse en el derecho de los compradores de adquirir con preferencia el inmueble reclamado por esta vía y al mismo tiempo requirió se dejara sin efecto y valor jurídico la venta celebrada entre la sociedad mercantil CORPORACIÓN C.M. SÁNCHEZ C.A., y la ciudadana M.C.S.B., antes identificados, lo cual contiene pretensiones excluyentes entre sí, como se dejó claro anteriormente y al mismo tiempo es incompatible por procedimientos, pues se pretende al mismo tiempo retracto legal arrendaticio y nulidad de contrato de venta, constatando este Juzgador que la parte demandante incurrió en una inepta acumulación, pues no las alegó de manera subsidiaria sino conjunta. El retracto legal arrendaticio tiene carácter especial, ya que persigue que el arrendatario se subrogue en las mismas condiciones en el instrumentos traslativo de propiedad, en el lugar de quien adquiera el inmueble y es tramitado por el procedimiento breve previsto en el articulo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; por otro lado, la nulidad debe ser tramitada por el procedimiento ordinario de conformidad con lo estipulado en el articulo 338 del Código de Procedimiento Civil; implicando que ambos procedimientos se excluyen mutuamente, pues como ya se ha dicho, el retracto legal es preferente mientras que la nulidad de la compra venta persigue anular el acto realizado entre las partes. Con ello evidentemente la parte actora, incurrió en la acumulación indebida de pretensiones, cuyos procedimientos son incompatibles entre sí. Y ASÍ SE DECIDE.

Por otra parte, cuando la accionante pide la nulidad de la venta, equivoca los efectos que tiene este tipo de acción, por lo que resulta oportuno citar lo expuesto por el Doctor J.L.A.G., en su texto sobre “Contratos y Garantías” (2002), cuando explica:

…el ejercicio del derecho de retracto no resuelve el contrato original, sino que produce subrogación personal (un cambio de sujeto en el contrato), que opera retroactivamente para fecha de la adquisición verificada por el extraño y que afecta a los terceros. En consecuencia, cuando el comunero ejerce su derecho de retracto no hace nacer un nuevo contrato sino que el contrato que antes producía transferencia a favor del extraño pasa a producirla, con efecto retroactivo, a favor del retrayente. En caso de retracto legal no cabe duda del momento en que el retrayente debe pagar el precio puesto que se subroga en las mismas condiciones del contrato celebrado con el extraño…

.

En consecuencia, bajo las circunstancias de hecho y de derecho anteriormente esgrimidas, y en estricto apego al debido proceso, quien decide debe forzosamente declarar INADMISIBLE la pretensión de la parte accionante, tal como será confirmado en el dispositivo del presente fallo, dejando constancia al mismo tiempo que en virtud a las resultas de la presente acción, se hace inoficioso analizar el resto los conceptos aquí demandados. Y ASÍ EXPRESAMANTE SE DECIDE.

-III-

DISPOSITIVA

Por los razonamientos antes expuestos, este Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara: PRIMERO: Se declara INADMISIBLE la demanda que por NULIDAD DE CONTRATO interpuso la ciudadana MERLYS M.M.M., contra la sociedad mercantil CORPORACIÓN C.M. SÁNCHEZ, C.A. y la ciudadana M.C.S.B., todos plenamente identificados en el encabezado del presente fallo

SEGUNDO

No hay especial condenatoria en costas dada la naturaleza del presente fallo.

TERCERO

Por cuanto la presente decisión ha sido dictada fuera del lapso procesal respectivo, se ordena la notificación de las partes de conformidad con lo previsto en el artículo 251 y 233 ambos del Código de Procedimiento Civil.

PUBLIQUESE Y REGISTRESE

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado 4º de 1era Ins. C.M.T.B. En la Ciudad de Caracas, a los 23 de mayo de 2014. 204º y 155º.

El Juez,

Abg. C.A.R.R.

El Secretario

Abg. Luis Eduardo Rodriguez

En esta misma fecha, siendo las 3:07 PM, previo el cumplimiento de las formalidades de Ley, se publicó y registró la anterior sentencia, dejándose en la Unidad de Archivo la copia certificada a la cual hace referencia el artículo 248 de Código de Procedimiento Civil.

El Secretario

Abg. Luis Eduardo Rodriguez

Asunto: AP11-V-2011-000446

CARR/LERR/cj