Decisión nº 1929 de Juzgado Superior Civil, Mercantil, Agrario y Menores de Anzoategui, de 29 de Enero de 2010

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Tránsito y de Protección del Niño y del Adolescente de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui.

Barcelona, veintinueve de enero de dos mil diez

199º y 150º

ASUNTO : BP02-R-2009-000419

PARTE

DEMANDANTE: M.Y.H.D., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 10.897.750.-

PARTE

DEMANDADA:NINOSKA DEL VALLE L.M., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 10.287.886.-

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO

I

Por auto de fecha 06 de agosto de 2009, este Tribunal Superior admitió actuaciones provenientes del Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y del Transito de esta Circunscripción Judicial, relacionadas con el recurso de apelación ejercido en fecha 20 de julio de 2009, por el abogado E.D., inscrito en el Inpreabogado bajo los N°. 109.049, contra la decisión proferida en fecha 06 de mayo de 2009, por el referido Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y del Transito de esta Circunscripción Judicial, mediante la cual declaró Con Lugar la pretensión contenida al CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, intentada por la M.Y.H.D., en contra de la ciudadana NINOSKA DEL VALLE L.M., ambas supra identificados.-

En el auto de admisión esta alzada fijo el vigésimo (20) día de despacho siguiente a esa fecha, para la presentación de informes.

En fecha 08 de octubre de 2009, las representaciones judiciales de ambas partes presentaron sus respectivos escritos de informes.

En fecha 15 de octubre del 2009, este Tribunal recibe oficio Nº TCM-1093, emanado de juzgado Tercero, mediante el cual remite diligencia consignada por ante ese Tribunal, por la abogada A.B. asistiendo a la ciudadana, NINOSKA LOPEZ, dicha remisión se hace ya que el expediente se encuentra en esta alzada.-

En fecha 22 de octubre de 2009, la ciudadana NINOSKA LOPEZ, asistida por la por la abogada A.B., presenta escrito mediante el cual solicita se oficie al Tribunal de origen, para que este remita a esta alzada cheques de su propiedad los cuales fueron consignados por ante dicho tribunal.-

En fecha 28 de octubre de 2009, este Tribunal se pronuncia con respecto a la solicitud hecha por la ciudadana NINOSKA LOPEZ, en fecha 22 de octubre de 2009, absteniéndose de acordar lo solicitado.-

Encontrándose la presente causa en estado de dictarse sentencia, este Tribunal Superior lo hace bajo las siguientes consideraciones:

II

En fecha 27 de julio de 2007, el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, admitió demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, intentada por la M.Y.H.D., en contra de la ciudadana NINOSKA DEL VALLE L.M., ambas supra identificados.-

Alegatos del accionante en su libelo de demanda:

…”en fecha 08 de septiembre de 2006, celebre contrato escrito de OPCION DE COMPRA VENTA, con la ciudadana NINOSKA DEL VALLE L.M.…sobre un bien inmueble ubicado en el sector mesones Urbanización El Moriche, Piso PB Etapa 4 Apartamento PHM3, según se desprende de documento autenticado en fecha 08 de septiembre del año 2006, inserto en la Notaria Publica Primera de Barcelona bajo el Nro 36 tomo 157 de los libros llevados ante esa notaria… en virtud del contrato celebrado… comencé a realizar las gestiones pertinentes al comprador a los fines de obtener crédito por Ley Política Habitacional, y susidio, ante el Banco Banesco en fecha 11 de septiembre de 2006, entregue la dicha institución los requisitos que me fueron solicitados inherentes a la compradora y que fueron suministrados por ésta… siendo requisito a los efectos del crédito, quedando por entregar el documento de borrador de hipoteca emanado por la entidad bancaria Fondo Común, el cual la vendedora se comprometió a gestionarlo… una vez consignados los documentos mencionados, la entidad bancaria analiza mi solicitud de crédito y emite visto bueno mediante carta de Decisión de Crédito…dentro del lapso de vigencia del contrato de opción de compraventa en fecha 30 de noviembre de 2006, es decir pasados cuarenta y dos (42) días de la firma del contrato de opción de compraventa, que originalmente se suscribió por una vigencia de 150 días… en fecha 01 de diciembre el Banco Banesco me notifica de la aprobación y me solicita que le informe a la vendedora que debe consignar el Borrador de Hipoteca, que pesa sobre el bien inmueble…inmediatamente me pongo en contacto vía telefónica con la señora NINOSKA DEL VALLE L.M., informándole de manera expresa que debía consignar dicho requisito…la vendedora…hace la solicitud de dicho documento… y en vista de que la vendedora siempre manifestaba no contar con tiempo para retirarlo…acudió personalmente a la entidad Bancaria Fondo Común de lechería a retirarlo, y se me hace la entrega del referido instrumento… a retirarlo y se le hizo entrega del mismo e hizo inmediatamente la entrega del documento referido a la entidad Bancaria…La entidad Bancaria Banesco, lo recibe y me notifica que la firma seria para el 16 de enero de 2007… Me dirijo inmediatamente al Registro Subalterno del Municipio S.B., donde me informan que existe un error en el Borrador de la Hipoteca y me devuelve dicho documento para que fuese corregido…,Me comunicó nuevamente con la vendedora vía telefónica para que agilice la emisión del la corrección del documento de borrador de hipoteca, comunicándome la vendedora que no tenia tiempo para realizar dicho tramite…por lo que me vi en la obligación de realizarlo personalmente…En fecha 06 de febrero, estando dentro del lapso de la opción de compraventa logro entrevistarme con la señora NINOSKA DEL VALLE L.M., en la cual se trato el punto que hasta la fecha ella no había agilizado el documento de Borrador de Hipoteca… y le hice entrega de la aprobación del entrega del Documento de Borrador de Hipoteca, debidamente corregido…En fecha 25 de mayo logro una breve comunicación telefónica con la vendedora en la cual le informo que ya tenía en orden lo referente al Borrador de Hipoteca…En vista de la proximidad de la fecha de la firma y aún sin recibir ningún tipo de respuesta por parte de la vendedora, decidí introducir el documento en el Registro Subalterno el día miércoles 18 de julio del año 2007… En fecha 20 de julio del año 2007, fecha fijada para la firma, asistí a la hora indicada para el acto protocolar, en el Banco Del Sur, lugar fijado por BANAVHI, REGISTRO SUBALTERNO Y BANESCO, estando todos presentes lo cual demuestra de manera expresa que se llenaron todos los extremos para suscribir el contrato definitivo de venta, y faltando solo diez (10) minutos para la hora pautada recibí una llamada telefónica de la señora NINOSKA DEL VALLE L.M., la cual me notifica que no se presentaría a firmar la protocolización de la venta definitiva, alegando que yo no tenía derecho a consignar el Borrador de Hipoteca ante la entidad Bancaria Banesco, ya que ella lo tenía en su poder, de lo cual, siendo entonces que yo no teniendo conocimiento de ese hecho… En fuerza de las anteriores conclusiones y normativa, y por cuanto se han hecho infructuosas las gestiones amistosas para que la vendedora cumpla con sus obligaciones contractuales… es el motivo por el cual Ciudadano Juez, acudo ante su competente autoridad para demandar como

formalmente demando, por acción de cumplimiento de contrato…para que convenga en las siguientes pretensiones… 1º Para que cumpla con la obligación de firmar el contrato definitivo de venta… 2º Pido a este Tribunal decrete Medida innominada a mi favor…3º Para que pague los costos y costas procesales que se acusen”….

III

Mediante escrito de fecha 14 de diciembre de 2.007, el Abogado E.J.D.L., inscrito en el Inpreabogado bajo el N°. 109.049, apoderado judicial de parte demandada, procedió a consignar cheques, por concepto de penalidad establecida en el clausula SEPTIMA, que establece en caso de la vendedora decidiera desistir del presente contrato deberá cancelar a la compradora, el diez (10 %) por ciento calculado sobre la venta.-

En fecha 19 de diciembre de 2.007, la ciudadana M.Y.H.D., asistida por la ciudadana M.E. HENECH DAVILA, presenta diligencia mediante la cual esclarece que el curso de la presente demanda la cual el motivo es por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, y no por incumplimiento de contrato.-

En fecha 15 de enero de 2.008, el Tribunal de origen, dicta auto mediante el cual acuerda para el tercer día de despacho siguiente a la presente fecha, a las 11:00 de la mañana, con el fin de que se efectúe una reunión conciliatoria entre las partes.-

En fecha 18 de enero de 2008, el tribunal de origen, levantó acta de la reunión conciliatoria dejando constancia de la comparecencia de la parte actora sin comparecer la demandada.-

En fecha 21 de enero de 2.008, el abogado E.J.D.L., presenta diligencia mediante el cual solicita resguardo de los cheques consignados.-

En fecha 31 de enero de 2.008, el abogado E.J.D.L., presenta escrito contentivo de contestación de demanda y reconvención de la presente demanda.-

En fecha 12 de febrero de 2008, el Tribunal de origen, admitió la reconvención formulada por la representación judicial de la parte demandada. En fecha 19 de febrero de 2008, la ciudadana M.Y.H.D., asistida por la ciudadana M.E. HENECH DAVILA, presenta diligencia mediante la cual dio contestación a la reconvención.

En fecha 20 de febrero de 2008, el abogado E.J.D.L., presenta escrito de formalización de tacha de documento vía incidental.

En fecha 27 de febrero de 2008, el Tribunal de origen dicta sentencia interlocutoria mediante revocó por contrario imperio auto de fecha 12 de febrero de 2008, declarando inadmisible la reconvención formulada por la parte demandada.

En fecha 06 de marzo de 2008, la ciudadana M.Y.H.D., asistida por la ciudadana M.E. HENECH DAVILA, presenta diligencia mediante la cual solicitó la inadmisión del escrito de tacha propuesto por la parte demandada.-

En fecha 06 de marzo de 2008, la ciudadana M.Y.H.D., asistida por la ciudadana M.E. HENECH DAVILA, presenta escrito de pruebas.-

En fecha 27 de marzo de 2008, la ciudadana NINOSKA DEL VALLE L.M., asistida por las abogadas MORELLA VALLEJA PRADO y I.B.D., presenta escrito de pruebas.-

En fecha 07 de abril de 2008, el tribunal de origen dicta sentencia interlocutoria mediante la cual admite las pruebas promovidas por las partes intervinientes en la presente causa.-

En fecha 07 de mayo de 2.008, la ciudadana NINOSKA DEL VALLE L.M., asistida por la abogada I.B.D., mediante la cual le confiere poder a la prenombrada ciudadana y a la abogada MORELLA VALLEJA PRADO.-

En fecha 13 de mayo de 2008, el tribunal de origen recibió respuesta al oficio Nº TCM-402, dirigido al Registro Público del Municipio S.B. delE.A..

En fecha 05 de agosto de 2008, el Juzgado Primero del Municipio S.B. de la circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, acuerda devolver comisión debidamente cumplida, junto con oficio Nº 1950-179.-

En fecha 08 de agosto de 2008, el Tribunal de origen recibió oficio Nº 294-08, contentivo de resultas de la comisión librada, la cual fue dirigida al Juzgado del Municipio D.B.U..-

En fecha 08 de agosto de 2008, la abogada A.B., presenta diligencia mediante la cual solicita sea ratificado oficio Nº TCM-401, de fecha 16-04-2008, dirigida al Banco Banesco.-

En fecha 25 de septiembre de 2008, las abogadas MORELLA VALLEJA PRADO y I.B.D., consignan escrito de informes.-

En fecha 02 de octubre de 2008, el Tribunal de origen recibió comunicación de fecha 22 de septiembre de 2008, emanada de Banesco Banco Universal.

En fecha 02 de octubre de 2008, la ciudadana M.Y.H.D., asistida por la ciudadana M.E. HENECH DAVILA, presenta escrito solicitando se declaren extemporáneo los informes presentados por la parte demandada.-

En fecha 09 de octubre de 2008, las abogadas MORELLA VALLEJA PRADO y I.B.D., presentan escrito mediante el cual solicitaron aclaratoria del tiempo útil para recibir el informe requerido al Banco Banesco.-

En fecha 23 de octubre de 2.008, el tribunal de origen dicta auto declarando lo siguiente:

…” En tal sentido, en el caso de especie, visto que la pruebas de informes fue remitida y recibida por éste Jugado fuera del lapso de evacuación, lo cual no depende de la parte provente, ni del Tribunal, sino del organismo o institución al cual se le requirió la información objeto de prueba, la misma debe ser considerada y valorada en la oportunidad de dictarse la sentencia definitiva, y por el hecho de haber sido agregada a los autos fuera de lapso de evacuación, debe considerarse que no ha iniciado el lapso para presentar informes, por lo que el tribunal debe fijar por auto expreso la oportunidad en la se llevará a cabo tal acto, todo a los fines de no cercenar el derecho a la defensa de las partes, y de determinar con precisión la etapa procesal en el cual se encuentra la littis.-

Así las cosas, siendo que aun no constaba a los autos las resultas de la prueba de informes remitida a Banesco Banco Universal al momento de la presentación de informes por parte de la demandada, el Tribunal declara extemporáneo por anticipado dicho escrito, y por cuanto las partes se encuentran a derecho, fija de conformidad con lo establecido en el artículo 517 del Código de Procedimiento Civil, el décimo quinto (15) día de despacho siguiente a la presente fecha, a los fines de que las partes presenten sus respectivos informes.- Cúmplase. “…

En fecha 18 de noviembre de 2.008, la ciudadana M.Y.H.D., asistida por la ciudadana M.E. HENECH DAVILA, presenta escrito de informe.-

En fecha 18 de noviembre de 2008, las abogadas MORELLA VALLEJA PRADO y I.B.D., consignan escrito de informes.-

En fecha 05 de mayo de 2.009, la ciudadana M.Y.H.D., asistida por la ciudadana M.E. HENECH DAVILA, presenta escrito solicitaron sentencia.-

En fecha 06 de mayo de 2.009, el Tribunal de origen dicta sentencia definitiva declarando CON LUGAR la presente acción por Cumplimiento de Contrato.-

En fecha 05 de mayo de 2.009, la ciudadana M.Y.H.D., asistida por la ciudadana M.E. HENECH DAVILA, presenta escrito mediante el cual se da por notificada de la decisión dictada por el a-quo, asimismo solicita sea subsanado error cometido en la decisión en lo que respecta a la dirección del inmueble; y en fecha 27/05/09, el a-quo corrige el error cometido en la decisión.-

IV

Alegatos de la parte demandada, al momento de contestar la demanda:

…”Reconozco en su contenido y firma el contrato de Arrendamiento con opción a compra Venta celebrado con la ciudadana M.Y.H.D. autenticado por ante la Notaría Pública Primera de Barcelona, Municipio S.B. delE.A., en fecha ocho (08) de septiembre de 2006, anotada bajo el N° 36, Tomo 157 de los libros de autenticaciones de la referida Notaría, sobre un inmueble propiedad de mi mandante ciudadana NINOSKA DEL VALLE L.M., identificado como apartamento siglas M3-PH3, ubicado en la planta PH del Edificio M3 que forma parte del conjunto Residencial El Moriche 4, Etapa A, ubicado en la prolongación de la calle 01, sector Los Mesones, Barcelona, jurisdicción del Municipio S.B. delE.A., con una superficie aproximada de Setenta y un Metros Cuadrados (71,00 M2); comprendido dentro de los siguientes linderos particulares: Norte: Fachada Norte; Sur: Apartamento M3-PH-4; Este: Fachada interna y área de circulación; Oeste: Fachada Oeste correspondiéndole un porcentaje de condominio de 0,9746%, así como el uso exclusivo de un (01) puesto de estacionamiento, según documento Registrado por ante la Oficina Inmobiliaria de Registros Público del Municipio B. delE.A., de fecha veintidós (22) de noviembre del año 2005, bajo el N° 38, folios 308 al 318, Protocolo Primero; Tomo Vigésimo, Cuarto Trimestre del citado año, anexo marcada con la letra “C”.

Rechazo, niego y contradigo la pretensión demandada en cuanto a los sedicentes hechos alegados por no ser claros ni ciertos los hechos expresados en el libelo de demanda y que a continuación determino lo siguiente: A raíz de la extensa exposición en el escrito libelar, por parte de la demandante, en la que alega una serie de cuestiones que, en resumidas implican que según ella cumplió con todos los tramites para que procediera la venta del señalado inmueble, eso en buena medida se debió a un pacto de manera amistosa y verbal por ambas partes, cabe resaltar que a lo largo del libelo de demanda queda demostrado lo diligente de mi representada al quedar plasmado en el mismo.

Estas contradicciones en los hechos narrados por la Demandante, de manera errónea, m´+as la documentación presentada de presunta dudosa procedencia puesto que representa copias simples de las mismas, se contradice en el tiempo en que ocurrieron los hechos. Manifiesta abiertamente que la parte actora esgrime una cantidad de hechos y situaciones que sólo fueron creados por ella, mas aún habiendo tenido comunicación permanente con mi mandante, le ocultó información que le beneficiaba a ella en Perjuicio de mi mandante y que ahora utiliza con el objeto de exigir un cumplimiento que no opera por haber caducado la oportunidad como ella misma lo manifiesta en su libelo.

Es el caso ciudadana Juez que para Realizar una venta de inmueble con crédito hipotecario con liberación de Hipoteca previa del inmueble objeto de la venta, en el mismo acto, la banca tiene una cantidad de requisitos y de procesos o procedimientos básicos que se rigen de acuerdo a las leyes en materia como lo son la propiedad horizontal, la del Deudor Hipotecario, la del Registro Público, la del BANHABIT, la ley de Bancos, entre otras, más sus reglamentos tanto de las leyes como las internas de cada entidad bancaria, a lo cual en todo este proceso que narra la demandante se escapan algunos o se notan muchos vicios como lo es la solicitud del estado de cuenta a la entidad Bancaria donde está la hipoteca del inmueble y consignación ante la entidad Bancaria donde está la hipoteca del inmueble y consignación ante la entidad que le otorga el crédito al comprador, más la autorización del vendedor de liquidar o cancelar la totalidad del préstamo el cual había sido otorgado por 20 años y en condiciones de la Ley Especial que rige la Política Habitacional. Todos estos trámites se hacen conjuntamente vendedor-comprador-entidades Bancarias, y en este caso como bien lo señala la actora, los realizó unilateralmente ella, sin comunicárselo o notificárselo a mi mandante adicionalmente esos créditos aprobados tienen un tiempo de prescripción normalmente son como el ejercicio fiscal se liquidan hasta el 31 de Diciembre del año. Es decir que hoy día la actora tendría que solicitar de nuevo su crédito para que le sea otorgado por la entidad Bancaria ya que tiene más de un año de haber sido supuestamente aprobado.

Una de las condiciones pactada en el citado contrato de arrendamiento con opción de compra y que la parte actora incumplió, fue el tiempo y las obligaciones a ella amarradas. Veamos que en la cláusula TERCERA mi representada se comprometió a entregar el inmueble lo cual hizo y así lo reconoce la parte actora, antes identificada, libre de bienes y personas a la ciudadana demandante en calidad de arrendamiento por un lapso de seis (06) meses, de los cuales los tres (03) primeros meses, contados a partir de la fecha de autenticación del contrato estipulado por ambas partes, serían exonerados al pago y los tres (03) siguientes meses a razón de CUATROCIENTOS MIL BOLIVARES CON 00/100 CENTIMOS Bs. (Bs. 400.00,00) mensuales, como canon de arrendamiento. Ahora cuatrocientos Bolívares fuertes (Bs. 400,00), de los cuales no se le ha cancelado a mi mandante, ninguno de los meses que ocupa y disfruta el inmueble propiedad de mi representada , ni agrega a su demanda prueba alguna de pago realizado por este concepto, en un acto mas que probado de incumplimiento de su parte, como igualmente la actora en su escrito de demanda reconoce que mi mandante solicitó el Documento de liberación de hipoteca a la Entidad donde mantiene su crédito, es decir que al mismo tiempo que la demandante reconoce que mi representada cumplió con sus requisitos se contradice al atribuirle el supuesto error del Documento, con intensiones claras de perjudicar a mi mandante, cuando el error supuestamente lo tuvo el banco.

Después de firmado el documento de opción de compra, nació para la ciudadana M.Y.H.D., una obligación unilateral de pagar el canon de arrendamiento, fijado en un plazo de seis (06) meses, exonerado el pago de los tres (03) primero meses, como ya fue explanado, constituyéndose la referida ciudadana en mora a partir del mes de enero del año 2007, por cuanto no pagó las pensiones arrendaticias correspondientes a la duración del contrato, o sea, los meses no exonerados por mi mandante, ni hasta la presente fecha, lo que conlleva a dictaminar su insolvencia en la falta de pago de los cánones, sujetos en garantía en el contrato señalado para poder efectuar la venta prometida , ya que la ciudadana M.Y.H.D. le hizo conocer de la probación de su crédito a mi representada para la fecha seis (06) de febrero de 2007 como lo notifica en la prueba identificada con la letra “F”, del expediente identificado como BP02-V-2007-001139. Demostrando a la vez que miente en su solicitud, cuando afirma de que no tenia comunicación con la Vendedora, pues bien aquí se confirma que teniendo la supuesta aprobación del crédito para el 30 de noviembre de 2006., es en febrero de 2007 cuando mi mandante solicita se ponga al día en su obligación de cancelar el canon de arrendamiento vencido, ya que el período de gracia de tres (03) mese había terminado, es cuando le notifica de tal aprobación a efectos de no cancelar la mensualidad tal como cursa en la cláusula Tercera de tan mencionado contrato de arrendamiento, el cual va en detrimento de mi mandante porque se debió colocar aprobación y consecuente liquidación del crédito, puesto que el espíritu y propósito de las partes al firmar este contrato, era el de no crear obligación de hacer doble pago por parte del comprador, si al liquidar el crédito de saldaba el restante saldo deudor, por supuesto el arrendamiento cesaría también. Sabemos la máxima de que lo accesorio sigue la suerte de lo principal. Ahora ciudadana juez, la actora notifica a mi mandante de que le fue supuestamente aprobado el crédito dos meses atrás, mas no le notifica que la Entidad Bancaria FONDO COMÚN le había entregado el documento de Liberación de Hipoteca, mucho menos de que BANESCO le fijó la firma definitiva de protocolización para el 16 de enero de 2007. Tal como ella lo afirma en su escrito libelar, lo quiere decir que ella dejó pasar la fecha de la firma el 17 de enero de 2007, y notifica solo de la supuesta aprobación del crédito el 6 de febrero de 2007, cuando se le exige el pago de la mensualidad, ambas documentales que fueron señaladas como B y F, que rechazo, e impugno por vía incidental. Asimismo impugno el supuesto documento de deposito Bancario marcado E, para la supuesta liberación de Hipoteca que le correspondía a mi mandante, y que supuestamente la actora canceló ya que no se corresponde con ninguno de los dos recibos presentados presuntamente emitidos por el Registro, para la protocolización el 16 de julio de 2007, ya que la referencia que aparece en dicho recibo no aparece reflejada tampoco en ninguno de los dos recibos presentados. Igualmente impugno el documento que la actora presentó como marcado D, porque no aparecen reflejados los sello del Registro Subalterno con las notas que el abogado revisor siempre coloca, y porque fue presentado en copia simple, mas otras observaciones del mencionado documento, todo ello de acuerdo con lo establecido en el artículo 439 y siguientes del Código de Procedimiento Civil. De lo cual en su oportunidad presentaré la correspondiente formalización.

De acuerdo a la cláusula antes enunciada y conforme al compromiso suscrito en fecha 08 de septiembre de 2006 y a los valores morales de mi patrocinada cuyo pleno conocimiento tenían ambas partes contratantes, mi representada compareció antes el Tribunal a consignar en Cheques de Gerencia, los montos correspondientes a lo que debía ser la indemnización por el desistimiento de la venta, por incumplimiento de la parte actora y que no obstante mi mandante aunque no sea imputable a ella, decide adherirse a la cláusula penal séptima y lo concerniente a la suma entregada como Opción de Compra Venta, sumados estos dos (02) conceptos dan un total de VEINTIOCHO MILLONES DOSCIENTOS MIL BOLIVARES CON 00/100 CENTIMOS (BS. 28.200.000,00)

Los dos cheques de Gerencia rielan a los autos a los folios 64 y67 el primero de ellos esta girando en contra del banco Provincial, distinguido con el N°. 00164300, por la cantidad de Bolívares TRECE MILLONES DOSCIENTOS MIL CON 00/100CMOS (13.200.000,00) a nombre de M.Y.H.D. y el segundo girado en contra del Banco Venezuela, distinguido con el N°. 00000391, por la cantidad de Bolívares QUINCE MILLONES CON CERO CENTIMOS (15.000.000,00) a nombre de M.Y.H.D. consignados ante este Tribunal el día catorce (14) de Diciembre de 2007, anexo marcada con letra “K”. ”…

IV

PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA

En el capitulo Primero: Promovió documento de contrato de arrendamiento con opción de compra venta, marcado con la letra “A”, folio 8; con la finalidad de demostrar que la demandada NINOSKA DE EL VALLE L.M., identificada de autos, constituyendo el fundamento de esta pretensión. En lo que respecta a esta prueba aportada, visto que es un documento público, el cual no fue impugnado en su oportunidad, este Tribunal Superior le otorga pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el 1.357 del Código Civil.- Así se declara.-

Promovió Carta de Decisión de Crédito, Marcado con la letra “B”, folio 11 y 12, emanada del Banco Banesco, con la finalidad de demostrar que en fecha 30 de noviembre le fue aprobado el crédito por dicha entidad. En lo que respecta a esta probanza observa el Tribunal que consta en las actas procesales, comunicación emanada del Banco Banesco, (folio 221), mediante la cual en el punto TERCERO de dicha comunicación, ciertamente se evidencia que en fecha 30 de noviembre de 2006, se le aprobó el referido crédito, en consideración de lo cual dicha probanza será valorada conjuntamente, en la oportunidad que se aprecien los informes presentado en el capitulo CUARTO del escrito de prueba. Así queda establecido.-

Promovió Notificación por escrito dirigida a NINOSKA DE EL VALLE L.M., Marcada con la letra “F”, (folio 23), con la finalidad de demostrar que la demandada tenía conocimiento de la aprobación del crédito. En lo que respecta a esta probanza, observa este Tribunal que dicho documento fue rechazado e impugnado por la parte demandada al momento de contestar la demanda; de tal manera que la carga probatoria sobre la autenticidad del documento recae sobre el promovente, conforme lo establece el artículo 445 del código de Procedimiento Civil, lo cual no consta en autos, consideración de lo cual este Tribunal desecha dicha prueba. Así se declara.-

Promovió en originales recibos, contentivos de liquidación de derechos de registro, Nros 06-000221 y 00119493 de fecha 18 de julio de 2008, Marcados con las letras “I” y “J”, (folios 31 y 32) procedentes del Registro Público del Municipio S.B., la actora promueve esta prueba con la finalidad de demostrar el cumplimiento de sus obligaciones para llevar a cabo la venta definitiva del inmueble. En lo que respecta a esta probanza, se observa que en las actas procesales (folio 166 y 167), consta comunicación emanada del Registro Público del Municipio S.B., mediante la cual deja constancia de la existencias de los recibos supra identificados, consideración de lo cual dicha probanza será valorada conjuntamente, en la oportunidad que se aprecien los informes presentado en el capitulo QUINTO del escrito de prueba. Así queda establecido.-

En el capítulo segundo y tercero promovió su favor la confesión de la parte demandada, mediante la cual declara: …”reconozco en su contenido y firma el contrato de opción a compra celebrado con la ciudadana M.Y. HENCH DAVILA…sobre un inmueble propiedad de mi mandante ciudadana NINOSKA DEL VALLE L.M.… a los fines de demostrar que la ciudadana NINOSKA DEL VALLE L.M. reconoce en todas sus partes el prenombrado instrumento y por tanto reconoce el contenido de la cláusula TERCERA, que el arrendamiento cesara una vez aprobado el crédito bancario, solicitado por su persona en calidad de opcionante por la ciudadana arrendamiento con opción a compra venta objeto de este juicio, y en el particular TERCERO, promovió a su favor la confesión de la demandada por medio de su apoderado en su escrito de contestación de la demanda en la cual admite su incumplimiento cuando señala …”por no haberse efectuado la negociación definitiva por cuanto desiste de la venta de su inmueble…con forme al compromiso suscrito en fecha 08 de septiembre de 2006, y a los valores morales de su patrocinada, cuyo pleno conocimiento tenían ambas contratantes, su representada compareció ante ese tribunal a consignar el cheque de gerencia, los montos correspondientes a los que debería ser la indemnización por el desistimiento de la venta, por incumplimiento”…, a objeto de probar que la prenombrada NINOSKA DEL VALLE L.M., por medio de su apoderado judicial reconoce su incumplimiento al pretender adherirse a la cláusula de indemnización establecida en el contrato de arrendamiento con opción a compra venta de marras.

Con relación a las probanzas indicadas en los capítulos segundo y tercero del escrito de pruebas, a través de la prueba de confesión, observa el tribunal tomando en consideración en criterio jurisprudencial en sentencia Nro. 0347 de fecha 12 de Noviembre del año 2001, Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, que señaló: “…No obstante lo anteriormente expuesto, la doctrina ha sido cónsona al sostener que aunque la confesión se refiera a un hecho, no toda declaración de una parte debe juzgarse como una confesión, si en ella no se revela el propósito de reconocer la verdad de las afirmaciones hechas por la contraria, en consecuencia, la confesión debe existir por si misma, y no será lícito inferirla de los argumentos, alegatos y defensas de los litigantes. En consecuencia, para que exista prueba de confesión de una parte en determinado juicio, es absolutamente indispensable que la manifestación de la parte esté acompañada del ánimo correspondiente, es decir, del propósito de confesar algún hecho o circunstancia en beneficio de la otra parte”…

Tomando en consideración el criterio jurisprudencial parcialmente transcrito, aprecia el Tribunal: en relación al Capitulo SEGUNDO del escrito de pruebas que efectivamente con la contestación de la demanda, el apoderado judicial de la parte demandada al declarar el reconocimiento del contenida y firma del documento fundamental de la acción, esto es, el contrato de opción de compra venta, admitió por vía de confesión a través de su declaración la existencia y validez de la cláusula TERCERA del aludido contrato, invocado por la parte accionante; y en cuanto al capitulo TERCERO del escrito de pruebas, se aprecia que con la declaración escriturada en la oportunidad de contestar la demanda, el apoderado judicial de la parte demandada, admite el incumplimiento de la obligación que se demanda al pretender adherirse a la cláusula de indemnización establecida por las partes en contrato de arrendamiento con opción de compra; al señalar: …”por no haberse efectuado la negociación definitiva por cuanto desiste de la venta de su inmueble…

En consideración a lo cual este Tribunal, le acredita pleno valor probatorio a la prueba de confesión promovida en el capitulo segundo y tercero, supra indicado. Así se declara.-

Capitulo Cuarto, promovió prueba de informes, mediante la cual solicita se oficiara a la Entidad Bancaria Banco Banesco, sobre los siguientes particulares: 1) Si yo, M.Y.H.D.,…solicite Crédito de ley de Política Habitacional y Subsidio ante esa entidad, y en que fecha consigne requisitos exigidos para tales fines. 2) Si una vez que solicite el Crédito ley de Política Habitacional y subsidio consigne todos los requisitos inherentes a mi persona, en calidad de compradora. 3) Si fue aprobado Crédito de ley de Política Habitacional y Subsidio, y en que fecha. 4) Si me fue notificado la aprobación Crédito de ley de Política Habitacional y Subsidio, y en que fecha. 5) Si a la vendedora le falto algún requisito se inherente a su persona, en calidad de vendedora. 6) Si por falta de algún requisito se retraso la operación de compraventa. 7) En caso de haber faltado algún requisito para llevarse a cabo la venta definitiva del inmueble objeto de esta demanda, indique cual. En lo que respecta a esta probanza, promovida por la vida de informe, dirigida a solicitar información sobre los particulares precedentemente indicados y en consideración a que el ente bancario Banesco Banco Universal , es el indicado para aportar información calificada y veras sobre lo solicitado por ser un órgano especializado, el Tribunal le otorga valor probatorio al mencionado informe; y por vía de consecuencia se le da valor probatorio a la prueba indicada por la accionante en el capitulo PRIMERO relativa a la carta de decisión de fecha 30 de noviembre de 2006, sobre la aprobación del crédito Bancario a la ciudadana M.Y.H.D., por formar parte integrante del informe emanada de la entidad financiera Banco Banesco, de fecha 22 de septiembre del 2.008, (folio 221), supra indicado. Así se declara.-

En el capitulo quinto, promovió prueba de informes, mediante la cual solicita se oficiara al Registro Subalterno Inmobiliario, señalando los particulares a informar.

1) Si se recibió documento para la protocolización de la entidad bancaria Banesco Banco Universal… de una transacción de compra venta de un inmueble donde la vendedora es la Ciudadana Ninoska del Valle López Marcano… y la compradora es M.Y.H. Dávila… indique la fecha en que lo recibió.

2)Para que indique si devolvió documento de un transacción de compra venta de un inmueble dio de la vendedora es la ciudadana Ninoska del Valle López Marcano… y la compradora es M.Y.H. Dávila… emanado de la entidad bancaria Banesco Banco Universal de Puerto La Cruz, por error en la elaboración del mismo.

3)Si recibió corrección de documento de u transacción de compra venta don de la vendedora es la ciudadana Ninoska del Valle López Marcano… y la compradora es M.Y.H. Dávila… emanado de la entidad bancaria Banesco Banco Universal de Puerto La Cruz, para ser protocolizado en fecha 20 de Julio del año 2007,

5) Si emitió recibo Nros 060000221y 00119493, de fecha, 18 de Julio del 2007, por concepto de derecho regístrales y traslado para lo fines de protocolizar documento de una transacción de compra venta de un inmueble donde la vendedora es la Ciudadana Ninoska del Valle López Marcano… y la compradora es M.Y.H. Dávila… emanado de la entidad bancaria Banesco Banco Universal de Puerto La Cruz.

En lo que respecta a esta probanza, observa este Tribunal, que consta comunicación (folios 166 y 167), emanada del Registro Público del Municipio Bolívar, mediante la cual dan respuesta a la comunicación enviada por el a-quo, con el oficio Nº TCM-402, en la cual informan sobre los particulares solicitados por la parte actora en el capitulo quinto, y visto que tal prueba fue evacuada por una oficina administrativa, esto es, el Registro Público del Municipio Bolívar, el cual mediante comunicación de fecha 06 de mayo del 2.008, dirigida al a-quo, dejo expresa constancia de los particulares indicados en la solicitud de informe, y por cuanto el mismo emana de un funcionario público, que acredita la fe pública registral, y dado su condición de ente especializado en el asunto a tratar, Tribunal le otorga pleno valor probatorio, y por vía de consecuencia adminiculando la probanza indicada en el capitulo PIMERO, contentivos de liquidación de derechos de registro, Nros 06-000221 y 00119493 de fecha 18 de julio de 2008, Marcados con las letras “I” y “J”, (folios 31 y 32), se les acredita igualmente valor probatorio, por emanar de un funcionario público de carácter administrativo. Así se declara.-

PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA:

En el capítulo primero promovió prueba testimonial de los ciudadanos CRISER A.B.P. y B.M. BARRERO:

En fecha 09 de mayo de 2.008, oportunidad fijada por el Tribunal comisionado por el a-quo, Juzgado del Municipio D.B.U. de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, para que tenga lugar el acto de evacuación de testimoniales promovidas por la parte demandada, ciudadana CRISER A.B.P., Venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº 8.298.894, quien fue interrogada por los apoderado judiciales de la parte demandada de la manera siguiente: PRIMERA PREGUNTA: ¿Diga la testigo, si tiene conocimiento que la ciudadana Ninoska López, le comentó que estaba en tramite de comprar un inmueble en donde usted estaba comprando el suyo y si fue allí donde la conoció?.- CONTESTÒ: efectivamente, si, en las oficinas de Gamalca fue donde la conocí, donde casualmente coincidimos y nos sentamos a conversar a esperar que nos atendieran para la compra de un inmueble.- SEGUNDA PREGUNTA: ¿Diga la testigo, si la señora Ninoska López le manifestó que estaba vendiendo su inmueble para realizar esta compra?- CONTESTO: Si, en esa oportunidad, sentada en la oficina de Gamalca, me comento que estaba vendiendo su inmueble para poder comprar en este proyecto, el proyecto se llama San Miguel.- TERCERA PREGUNTA: ¿ Diga la testigo, si posteriormente tuvo algún contacto con la señora Ninoska y esta le manifestó que paso con su negociación en ese proyecto? .- CONTESTO : Bueno, si tuve contacto con ella porque casualmente me la conseguí y le pregunte que había pasado con su proyecto porque en las oficinas de Gamarca me entere que se había retirado y me dijo que si se había retirado, porque no pudo vender su apartamento porque tuvo problemas con el comprador,- Cesaron. Es todo. En relación a la testimonial antes expuestas, si bien es cierto, que este resulta conteste en sus dichos, no es menos cierto los mismos no aportan elementos de convicción en este Tribunal, sobre la verdad de los hechos planteados, por lo cual el Tribunal desecha dicha declaración, de conformidad con el articulo 508 del Código de Procedimiento Civil. Así se declara.-

En fecha 09 de junio de 2.008, siendo las 10 de la mañana , oportunidad fijada por el Tribunal comisionado por el a-quo, Juzgado del Municipio D.B.U. de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, para que tenga lugar el acto de evacuación de testimoniales promovidas por la parte demandada, ciudadana MARIN BARRERO B.J., Venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº 9.415.757, quien fue interrogada de la manera siguiente: PRIMERA PREGUNTA: ¿ Diga la testigo de donde y como conoce a la señora Ninoska López ?. CONTESTO: Trabajo en el laboratorio Valmorca es el mismo sitio de trabajo donde nos desempeñamos como visitador medico, y nos conocimos en una reunión de ciclo. SEGUNDA PREGUNTA: ¿Diga la testigo si la señora Ninoska López le manifestó que estaba comprando otro inmueble? CONTESTO: “Si por casualidad me comento que era en Colina de Neveri justo donde al frente de donde yo vivo y me comento que el conjunto residencial de llama San Miguel en la calle nº 05. CUARTA PREGUNTA: ¿Diga la testigo si la señora Ninoska López le comento que había pasado con la venta de su anterior inmueble? CONTESTO: La negociación había sido suspendida porque no llego a ningún acuerdo por motivos económicos y tuvo de que desistir de la venta de su anterior inmueble y por lo tanto no puedo optar a la compra del nuevo inmueble, me comento que perdió una reserva y pudo hacer constar que le origino muchos inconvenientes hasta de su trabajo ya que la inquilina que tenían en su inmueble me llamo a mi celular para informarle que ellas le había hecho un fraude y llamo también al laboratorio en caracas. Cesaron. Es Todo”. Con relación a la testimonial antes expuesta, este Tribunal la desecha, por cuanto la misma no aporta elementos de convicción, sobre el caso de marras, de conformidad con el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil. Así se declara.-

CAPITULO SEGUNDO

Promovió en los numerales 1, 2 y 3, documentales contentivas de Borrador de Liberación de Hipoteca, marcado con la letra “A”, Comprobante de Pago de Catastro, marcado con la letra “B” y Relación del Estado de Cuenta del pago de Condominio, marcado con la letra “C”. Con relación a estas probanzas, observa esta Alzada que las mismas son documentos privados emanados de terceros que no son parte en el juicio, y los mismos deberán ser ratificados mediante la prueba testimonial, como lo establece el articulo 431 del Código de Procedimiento Civil; en consideración de lo cual este Tribunal las desecha. Así se declara.-

Promovió en los numerales 4, 5, 6 y 7, documentales contentivas de Evaluación Médica denominada Endoscopia para demostrar delicado estado de salud marcado con la letras “D” ,Evaluación Mastológica, marcado con la letra “E”, Denuncia ante el Cuerpo de Investigaciones Penales, Científicas y Criminalísticas (dicho documental no consta en las actas procesales), y Justificativo Médico, marcado con la letra “F”. Con relación a estos medios probatorios observa este Tribunal que los documentos antes identificados no guardan relación alguna con los hechos controvertidos, los cuales no aportan nada para la solución del conflicto planteado; consecuencia de lo cual este Tribunal los desecha. Así se declara.-

Promovió en el numeral 8 lista de recaudos para créditos hipotecarios del Banco Banesco, marcado con la letra “G”, con la finalidad de demostrar que la opción de compra venta para la supuesta fecha de firma del documento definitivo estaba vencido. En relación a esta probanza, compartiendo con ello el criterio del a-quo, en relación con al alcance de las máximas de experiencia, que puede advertir el juez, tomando en consideración que las mismas…”no precisan ser probadas por ser un conocimiento común de lo que generalmente acontece, y por tanto el juez tiene la facultad de integrarlas, al ser parte de su experiencia de vida, a las normas jurídicas adecuadas para resolver la controversia.", considera el Tribunal que resulta en contrasentido admitir que la entidad Bancaria, habiéndose acreditado en autos a través de los informes Banesco Banco Universal, donde se señala que la demandante de autos califico y le fue aprobado el crédito solicitado para adquirir el inmueble de marras, no puede considerarse como señala la promovente que el crédito este vencido; en consideración de lo cual la mencionada prueba, carece de toda valoración. Así se declara.-

Por ultimo invoco el merito favorable a los autos. Con relación a esta probanza, la cual no es un medio sino una solicitud de aplicación del principio de la comunidad de la prueba, y siguiendo criterio jurisprudencial, que expresa que el principio de adquisición es una consecuencia de esta comunidad esto es, que las pruebas una vez aportadas por las partes al proceso, no son de quien la promovió sino que son del proceso, es decir, una vez introducida legalmente en el proceso su función es la de probar la existencia o inexistencia de los hechos del proceso con independencia de que beneficien o perjudiquen a quien las promueve o a la parte contraria, la cual además puede invocarla; de manera, que una vez que ha sido aportada al proceso tiene que ser tomada en cuenta en la valoración sin importar que beneficie a quien la aporto o a la parte contraria, porque solo será en la sentencia definitiva cuando el juez de la causa puede apreciar al valorar la prueba al establecer los hechos objeto del medio y enunciado, si su resultado incide o no en la decisión que ha de dictar respecto a la legalidad del acto; por lo cual considera este tribunal que el medio de prueba invocado bajo el principio de la comunidad de la prueba resulta improcedente pretender bajo esta premisa que beneficié exclusivamente a su promovente. Así queda establecido.

V

Para declarar con lugar la demanda interpuesta, el a-quo fundamentó la sentencia recurrida en lo siguiente:

En el orden expuesto, se observa que en el contrato de opción de compra-venta la obligación principal del vendedor es cumplir con el traspaso del inmueble vendido una vez que se verifique el pago en la forma pactada, conforme a los artículos 1.487 y 1.488 del Código Civil y dada la naturaleza del contrato bajo estudio el demandado comprador debe cumplir con las obligaciones asumidas en este caso con los respectivos pagos en la cuotas y oportunidades debidamente expresadas para que así la vendedora procediera a dar cumplimiento a su obligación en la manera como ha sido antes expuesta.

En el caso de especie, se advierte que de acuerdo a la afirmación de la demandada y su confesión, efectivamente no cumplió con su obligación principal que no era mas que, una vez verificado el cumplimiento de la compradora cumplir con la venta definitiva, haciendo al respecto una serie de argumentos relativos a su salud, supuesta falta de pago de los cánones de arrendamiento suscrito por las partes y situaciones ajenas para poder vender; en este sentido, quien sentencia observa, que tales alegatos no constituyen fundamento alguno que justifiquen su falta de cumplimiento a la obligación contraída en la cláusula primera del contrato de opción de compra-venta, de donde se desprende que su obligación era vender ya que no consta en el contrato que el mismo haya estado condicionado a situación alguna salvo al cumplimiento de pago por parte de la compradora, quien demostró haber realizado todas las gestiones pertinentes para su cumplimiento, señalando la referida cláusula del contrato donde ambas partes manifiestan “LA VENDEDORA se compromete formalmente a vender a LA COMPRADORA esta a su vez a comprarle un inmueble constituido por un apartamento identificándolo, así mismo señalan en las sucesivas cláusulas la única condición para la verificación de venta definitiva siendo esta el pago, constando en autos por así haberlo admitido la demandada, que la actora le hizo entrega de la cantidad de Veinte Millones de Bolívares (Bs. 20.000.000) actualmente VEINTE MIL BOLIVARES (Bs.20.000,00) y que el resto sería pagado por aprobación de Crédito Hipotecario solicitado, aportando a los autos la parte demandante la aprobación del referido crédito, el cual no se hizo efectivo en virtud de la incomparecencia de la vendedora, hecho éste que la misma demandada alegó amparándose en argumentos que en modo alguno justifican su falta de cumplimiento, debiendo así cumplir con la obligación asumida en el contrato, como ha sido antes referida, cuyo cumplimiento en ningún sentido demostró en autos, sino que al contrario manifestó no haber dado cumplimiento a la misma, siendo la obligación principal del vendedor a través de contrato con opción a compra venta cumplir con la venta definitiva, en los términos determinados en el contrato, según lo contempla nuestro Ordenamiento Jurídico. Así se declara.

En consecuencia, en el presente caso queda evidenciado que la parte demandada no demostró con los medios de prueba permisibles haber sido liberado de la obligación de venta definitiva que le imputa la parte actora, puesto que, de acuerdo al material probatorio promovido todas fueron desechadas por los fundamentos señalados en su oportunidad, en efecto por cuanto la parte actora trajo a los autos documento público donde consta la obligación imputable a la demandada sin que ésta haya cumplido con la misma, es forzoso a para este Tribunal, declarar la procedencia de la presente acción por cumplimiento de contrato.

VI

Por su parte, el recurrente fundamentó su impugnación señalando en su escrito de informes lo siguiente:

…” El objetivo de la demanda ha sido obligarme a vender a la demandante el inmueble objeto del contrato de arrendamiento con opción de compra venta, a pesar de que la misma nunca pago el precio del referido inmueble. Una vez citados, en fecha treinta y uno (31) de enero de 2008 procedimos oportunamente a presentar escrito de contestación a la demanda en el cual se formuló reconvención (la cual versaba sobre la resolución del contrato de arrendamiento con opción de compra-venta por falta de pagos de los respectivos cánones, cuyo cumplimiento solicito la demandante). en dicha contestación fueron impugnados varios de los instrumentos presentados por la accionante conjuntamente en su libelo de demanda. en fecha veinte (20) de febrero de 2008, procedimos a presentar el correspondiente escrito de formalización de tacha de falsedad de documento por vía incidental. a partir de dicho momento, el procedimiento ordinario siguió su curso en forma anormal por cuanto no se procedió en momento alguno a sustanciar la tacha de falsedad opuesta. no obstante, se procedió con la correspondiente etapa probatoria para luego proceder con la etapa decisoria, en la cual se dicto en fecha seis (06) de mayo de 2009, la sentencia definitiva. la sentencia declaro con lugar la demanda y condeno en costas a nuestra presentada como parte perdidosa, incurriendo en su texto en varios motivos de nulidad expresamente establecidos en la ley, razón por la cual presentamos en este acto el presente informe con el objeto de señalar a esta superioridad las distintas razones por las cuales la sentencia recurrida es nula y por las cuales la demanda debe ser declarada sin lugar.

posteriormente, y de manera oportuna, el abogado E.D. procedió a apelar la referida sentencia definitiva dictada en la causa llevada en el expediente bp02-v-2007-001139 cursante por ante en tribunal tercero de primera instancia en lo civil y mercantil de la circunscripción judicial del estado anzoátegui con sede en la ciudad de Barcelona, la cual dictada en fecha seis (06) de mayo de 2009 y que sería erróneamente notificada al abogado antes mencionado, quien para la fecha ya no era nuestro apoderado. no obstante, en beneficio al derecho a la defensa, ratificamos en este acto la apelación interpuesta por el mencionado abogado.

Primero

de la nulidad de la sentencia por ser condicional. la sentencia recurrida, en el dispositivo del fallo incurre en una falta que, por si sola, hace completamente nula a la misma: la condicionalidad del fallo. en efecto, la sentencia recurrida incurre en el vicio de condicionalidad por cuanto al declarar con lugar la acción incoada por cumplimiento de contrato supedita la misma a un acontecimiento fututo e incierto: que el hecho que la demandante haga efectivo un crédito bancario debidamente aprobado. es bien sabido que la definición de condición como un acontecimiento futuro e incierto ha sigo consagrada por nuestro legislador en el artículo 1197 del código civil al referirse a las obligaciones condicionales.

Ahora bien, siendo que una condición es un hecho futuro e incierto, cuando una sentencia supedita el dispositivo del fallo a la ocurrencia de una condición, entonces deja de haber una decisión expresa y precisa y se incurre el vicio de la condicionalidad, causal de nulidad de cualquier sentencia, a tenor de lo establecido por el artículo 244 del código de procedimiento civil. y esto es así porque toda sentencia debe bastarse a sí misma, y no depender de condición alguna. la sentencia condicional no se basta a sí misma.

Segundo

de la nulidad de la sentencia por incurrir en el vicio de indeterminación subjetiva. a tenor de lo establecido por el artículo 244 del código de procedimiento civil, toda sentencia es nula cuando faltan en ella las determinaciones a las que se refiere el artículo 243 ejusdem.

Todo evento, a presentar apelación de dicha sentencia definitiva, y tales actuaciones se efectuaron por el error formal de la sentencia recurrida que no menciona en su texto a los apoderados legítimamente constituidos por efectuar mi representación. a todo evento, y en beneficio al derecho a la defensa que nos ampara, ratificamos en este acto la apelación ejercida oportunamente y de buena fe por el abogado emilio dávila.

Por las razones expuestas, la sentencia recurrida no cumplió con los requisitos formales establecidos por el ordinal 2º del artículo 243 del código de procedimiento civil incurriendo en un supuesto de indeterminación subjetiva, que, a tenor de lo establecido por el artículo 244 ejusdem, la hace nula por faltar en ella las determinaciones establecidas por el artículo 243. y en este orden de ideas solicitamos de este digno despacho se sirva declarar la nulidad de la referida sentencia por haber incurrido en el vicio de indeterminación subjetiva al identificar erradamente a los apoderados de la parte demandada, llegando al extremo de haberse practicado la notificación de la publicación de dicha sentencia definitiva en la persona de quien no era el apoderado legítimamente constituido para la representación de la demandada en ese momento del proceso.

Capítulo III

del petitorio

Dicho todo lo anterior solicitamos a este digno despacho se sirva declarar la nulidad de la sentencia recurrida, declarar sin lugar la demanda por cuanto jamás ha probado la demandante el hecho de haber cumplido con su prestación, esto es, con el pago del precio correspondiente y condenar en costas a la demandante de acuerdo con lo establecido por el artículo 281 del código de procedimiento civil.

Igualmente solicitamos que, una vez declarada nula la sentencia recurrida y declarada sin lugar la demanda, se sirva este tribunal superior ordenar el levantamiento de la medida preventiva de prohibición de enajenar y gravar que pesa sobre el inmueble objeto del litigo, para lo cual solicitamos se oficie lo conducente al ciudadano registrador inmobiliario del municipio simón bolívar del estado anzoátegui.”

VI

EL TRIBUNAL PARA DECIDIR OBSERVA:

Se contrae el presente recurso de apelación, a la impugnación realizada por el abogado E.D., inscrito en el Inpreabogado bajo EL N°. 109.049, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, ciudadana NINOSKA DEL VALLE L.M., venezolana, mayor de edad, Titular de la Cédula de Identidad N° 10.287.886, contra la decisión dictada en fecha 06 de mayo de 2009, por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial, que declaró Con Lugar la pretensión contenida al Cumplimiento de Contrato de ARRENDAMIENTO CON OPCION DE COMPRA VENTA, intentada por la ciudadana M.Y.H.D., contra la ciudadana NINOSKA DEL VALLE L.M., ambas supra identificadas.-

VII

Planteada así la controversia el Tribunal hace las siguientes consideraciones:

El autor N.V.R., su obra “Contratos Preparatorios”, al distinguir el contrato de opción de compra con el contrato de compra venta nos señala:

…” Se entiende que existe opción cuando una persona confiere un derecho a un tercero para que éste adquiera un determinado bien, sin que éste último tenga la obligación de adquirirlo, ya que sólo se reserva el derecho de ejercer la opción durante la vigencia del contrato o al final del mismo”. Agrega el autor citado, que existen diferencias entre la opción y la venta. La opción es un contrato preparatorio que engendra una obligación de hacer, o sea prestarse a un futuro contrato, mientras que la compraventa es un contrato definitivo, que engendra una obligación de dar”…

Arguye que la jurisprudencia ha sostenido que la opción de venta es un contrato consensual, y la opción de venta legítima y oportunamente ejercida por el comprador, tiene el efecto de transferir a su provecho la propiedad de la cosa objeto del contrato, y la sentencia que pueda recaer tendrá un efecto exclusivamente declarativo.

Sigue señalando el autor citando a Castàn que el contrato de opción de compra: …“es el convenio por el cual una parte concede a la otra, por tiempo fijo y en determinadas condiciones, la facultad, que se deja exclusivamente a su arbitrio, de decidir respecto a la celebración de un contrato principal”…

Ahora bien, el autor E.C.B., Código Civil Venezolano, comentado (folio 618), define los contratos bilaterales, que son aquellos contratos de obligaciones reciprocas; contienen una obligación y una prestación interrelacionadas es decir que una es causa y efecto de la otra.-

El artículo 1.167 del Código Civil establece:

En el contrato bilateral si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiera lugar a ellos

De la norma transcrita se extrae, que en el contrato bilateral cuando una de las partes no cumpla con las estipulaciones pactadas en el contrato, la otra queda facultada para solicitar bien sea el cumplimiento del contrato o la resolución del mismo con los daños y perjuicios si hubiera lugar a ellos.

El artículo 1.159, del código civil establece:

Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes

…

La norma parcialmente transcrita, hace alusión a que el deudor de una determinada obligación esta sujeto a cumplirla en la misma forma como esta sujeto a cumplir las leyes.

Ahora bien, el artículo 1.354 del Código Civil establece:

Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación.

.

De la norma transcrita se extrae, que las partes tiene que probar sus afirmaciones de hecho, cuando alguna de ellas quiera pedir la ejecución de una obligación o libertarse de una. Resultando entonces, que le corresponde al actor explicar los hechos en que se basa su reclamación y al demandado los hechos que esgrime en su defensa.-

Ahora bien, la carga de la prueba implica un mandato para que ambas partes acrediten la verdad de los hechos enunciados por ellos, esto es la carga de la prueba no supone un deber para el adversario si no que esta enmarcado en el propio interés de cada parte, traduciéndose todo ello en que ambas partes deben probar sus propias afirmaciones. En este sentido conforme fue apreciado en la etapa probatoria la parte demandada solo se limito a producir documentos entre otros como Evaluación Médica denominada Endoscopia, Evaluación Mastológica, Justificativo Médico, etc., los cuales no guardan relación alguna con el del thema decidendum, y los mismos no aportan elementos para esclarecer los hechos controvertidos en el presente juicio, por lo que no logro o produjo pruebas que desvirtuaran la pretensión de la parte actora.

Por su parte la parte actora con el cúmulo de pruebas promovidas correspondientes a documentos como: contrato de arrendamiento con opción de compra, en el Capitulo CUARTO, y QUINTO del escrito de pruebas la actora solicito la prueba de informes, mediante la cual requiere se oficiara a la Entidad Bancaria Banco Banesco, y al Registro Subalterno Inmobiliario, señalando los particulares a informar, recibiendo comunicación de ambos entes, los cuales informaron de la veracidad de los hechos planteados por la actora; aunado pues a la propia confesión de la demandada en su escrito de contestación cuando expuso: …”Reconozco en su contenido y firma el contrato de opción a compra celebrado con la ciudadana M.Y. HENCH DAVILA…por no haberse efectuado la negociación definitiva por cuanto desiste de la venta definitiva”… lo cual evidencia el Tribunal que se trata de una confesión espontánea expresada por la parte demandada y denunciada por la actora; aunado a la consideración que las obligaciones que se alegaron incumplidas por el demandado de autos, se derivan de un contrato de opción de compra-venta de un inmueble, que se traduce en una obligación de hacer, que no es otra que el cumplimiento por parte de la demandada de otorgar la escritura definitiva de venta, y consecuentemente el recurso de apelación debe ser declarado SIN LUGAR. Como se determinará en forma expresa positiva y precisa. Así se decide.-

DECISIÓN

Por todo lo antes expuesto, este Tribunal Superior en lo Civil, Mercantil, Transito y de Protección del Niño y del Adolescente de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley declara

PRIMERO

SIN LUGAR el recurso de apelación ejercido por el abogado E.J.D.L., inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 109.049, actuando como apoderado judicial de la ciudadana NINOSKA DEL VALLE L.M., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 10.287.886, contra decisión dictada en fecha 06 de mayo de 2009, por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Agrario de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, con ocasión al juicio por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, interpuesta por la ciudadana M.Y.H.D., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 10.897.750, contra la recurrente. En consecuencia se declara: CON LUGAR la demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, intentado por la ciudadana M.Y.H.D., en contra de la ciudadana NINOSKA DEL VALLE L.M., ambas supra identificadas.-

SEGUNDO

Se le ordena a la ciudadana NINOSKA DEL VALLE L.M., a otorgar el Documento de compra-venta, sobre el bien inmueble ubicado en el Sector Mesones Urbanización El Moriche, Piso PB Etapa 4, Apartamento PHM3, suscrito con la ciudadana M.Y.H.D.; para lo cual la compradora M.Y.H.D., deberá hacer efectivo el crédito debidamente aprobado, tal como lo hizo constar en autos y así la demandada proceda a dar cumplimiento a lo ordenado en esta decisión. Así se declara.

Queda así CONFIRMADO el fallo apelado.-

Se condena en costas a la parte demandada por haber resultado totalmente perdido en el presente juicio, de conformidad con lo establecido en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.-

Notifíquese a las partes de la presente decisión, por cuanto fue publicada fuera del lapso de Ley, de conformidad con lo previsto en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil.

Publíquese, regístrese, agréguese a los autos, déjese copia certificada de esta decisión.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Tránsito y de Protección del Niño y del Adolescente de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, en Barcelona, a los Veintinueve (29) días del mes de Enero del dos mil diez (2.010). Años: 199º de la Independencia y 150º de la Federación.

El Juez Superior Temporal.

R.S.R.A.

La Secretaria,

N.G.M.

En la misma fecha, siendo las (11:44 A.M.), previo el anuncio de Ley, se dictó y publicó la sentencia anterior. Conste.

La Secretaria,

N.G.M.