Decisión de Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Transito y de Menores de Miranda, de 6 de Octubre de 2010

Al cumplimiento del contrato de arrendamiento por el vencimiento de la prórroga legal y a la entrega del inmueble arrendado, totalmente desocupado de bienes y personas y en las mismas condiciones en que lo recibió.

Al pago de los daños y perjuicios derivados de la demora en la devolución del inmueble arrendado en la oportunidad correspondiente, a razón de treinta céntimos de bolívar (Bs. 0,30), lo que antes correspondía a trescientos bolívares (Bs. 300,00), por cada día de atraso en la entrega efectiva del inmueble, tal como lo acordaron las partes en la Cláusula Cuarta del Contrato cuyo cumplimiento se demanda, contratos a partir del día 01 de noviembre de 2009 inclusive hasta el día de la entrega efectiva del inmueble arrendado.

Estimó la demanda en la cantidad de ciento diez mil bolívares (Bs. 110.000,00).

En fecha 19 de noviembre de 2009, el Tribunal de la causa admitió la demanda y ordenó la citación de la parte accionada, para que diera contestación a la demanda al segundo día de despacho siguiente a la constancia en autos de su citación.

En fecha 20 de noviembre de 2009 compareció la representación judicial demandante y consignó documentación relacionada con la empresa “MESÓN EL MORICHAL C.A”.

En fecha 14 de diciembre de 2009, el Alguacil del A-quo informó no haber logrado la citación de la parte demandada, por lo que consignó la compulsa.

En fecha 15 de diciembre de 2009, la representación judicial de la parte actora solicitó se ordenara lo conducente para que se efectúe el formal complemento de la citación, de conformidad con lo establecido en el artículo 223 del la Ley Adjetiva Civil, acordado por el Tribunal el 16 de diciembre de 2009.

En fecha 19 de enero de 2010, quedaron cumplidos los trámites de la citación cartelaria a que se contrae el artículo 223 del texto adjetivo civil.

El 4 de febrero de 2010, la representación judicial de la parte actora, solicitó el nombramiento del defensor judicial a la parte demandada por haber vencido el lapso para darse por citada.

El 9 de febrero de 2010, se designó a la abogada K.P.G., quien una vez notificada aceptó el cargo, y juró cumplirlo bien y fielmente.

En fecha 23 de febrero de 2010, se verificó la citación de la defensora judicial designada.

En fecha 25 de febrero de 2010, la ciudadana J.D.M.M., en su carácter de Subdirectora de la Sociedad Mercantil DISTRIBUIDORA DE ACRÍLICOS SAN A.D.L.A. S.R.L, confirió al abogado P.E.R.B., poder apud acta y solicitó que se revocara el nombramiento de la defensora judicial.

En la misma fecha 25 de febrero de 2010, la parte demandada presentó escrito de contestación a la demanda.

El 3 y el 5 de marzo de 2010 la representación judicial de la parte actora, presentó escritos de promoción de pruebas, las cuales fueron admitidas oportunamente por el Tribunal de la causa.

El 11 de marzo de 2010, la representación judicial de la parte demandada presentó escritos de promoción de pruebas, las cuales fueron admitidas oportunamente por el Tribunal de la causa.

En fecha 12 de marzo de 2010, la representación judicial de la parte actora, desconoció e impugnó el contrato de comodato consignado el 11 de marzo de 2010 por la representación judicial de la parte demandada.

En fecha 12 de marzo de 2010 rindieron declaración ante el Tribunal de la causa los testigos promovidos por la parte demandada.

En fecha 19 de marzo de 2010 el Tribunal dictó auto mediante el cual de conformidad con el artículo 251 del texto adjetivo civil, acodó diferir por cinco (5) días el lapso de dictar sentencia.

En fecha 5 de abril de 2010, el tribunal de la causa dictó sentencia definitiva.

En fecha 06 d abril de 2010, la representación judicial de la parte demandada apelo de la sentencia dictada por el Tribunal de la causa.

Por auto del 9 de abril de 2010, el tribunal de la causa de conformidad con el artículo 891 del Código de Procedimiento Civil, oyó la apelación interpuesta por la parte demandada y ordenó remitir con oficio el expediente al Juzgado Distribuidor de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda.

Realizado el sorteo del expediente en el Juzgado Distribuidor, le correspondió al Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, que por decisión del 13 de mayo de 2010, declinó su competencia para conocer del asunto en esta Alzada, por aplicación del dispositivo contenido en el artículo 4 de la Resolución 2009-006 emanada de la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia.

ACTUACIONES EN ESTA ALZADA

Por auto del 07 de julio de 2010, quien suscribe asumió el conocimiento de la causa y de conformidad con los artículos 14, 15 y 90 del Código de Procedimiento Civil, se ordenó la notificación de las partes.

En fecha 14 de julio de 2010, el Alguacil dio cuenta de haber notificado a la parte demandada Sociedad Mercantil DISTRIBUIDORA DE ACRILICOS SAN ANTONIO S.R.L., según boleta firmada por su apoderado judicial abogado P.E.R.B..

En fecha 20 de julio de 2010, el Alguacil dio cuenta de haber notificado a la parte accionante Sociedad Mercantil “MESON EL MORICHAL C.A.”, según boleta firmada por su apoderada judicial abogada O.D.D.S..

DEL FALLO RECURRIDO

La decisión recurrida en apelación dictada por el Juzgado de Municipio del Municipio Los Salias de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, en el juicio de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO seguido por “MESÓN EL MORICHAL C.A.” contra “DISTRIBUIDORA DE ACRÍLICOS SAN A.D.L.A. S.R.L.”, declaró lo siguiente:

… CON LUGAR la demanda que por cumplimiento de contrato interpuso contra la, suficientemente identificados en autos y en consecuencia:

1.- Se condena a la demandada a entregar a la parte actora el inmueble objeto del contrato de arrendamiento constituido por un terreno con bienhechurías, ubicado en el Distribuidor de San A.d.L.A..

2.- Se condena a la parte demandada al pago de la cantidad de CUARENTA Y SEIS CON CINCUENTA (Bs. 46,50) BOLÍVARES, por concepto de daños y perjuicios, de conformidad con la cláusula cuarta del contrato.

3.- Se condena en costas a la parte demandada por resultar totalmente vencida…

(sic)

Con el siguiente fundamento:

“…En tal sentido advierte quien aquí decide que verificado el 1° de noviembre de 2006, el nacimiento de la prórroga legal de tres (3) años, la misma venció el 1° de noviembre de 2009, por lo que en esa fecha debió hacer entrega del inmueble, conforme a la cláusula cuarta, que establece lo siguiente: “Al terminar el presente contrato por cualquier causa que sea El Inquilino se obliga a entregar el Inmueble debidamente desocupado en las mismas buenas condiciones y buen estado de mantenimiento que lo recibe en este acto”, por lo que, al no hacerlo resulta procedente la presente demanda de cumplimiento por vencimiento del término. Así se declara.

…Del mismo modo, en cuanto a la reclamación de la cantidad por daños y perjuicios, se observa que en la cláusula cuarta del contrato se dispuso: Todo retardo o mora en la devolución del inmueble arrendado, en los caños señalados en la cláusula anterior, compromete y obliga a el Inquilino a pagar a La Arrendadora la cantidad de TRESCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 300,00), por cada día de retraso como estimación de los daños y perjuicios por la demora

, por lo que resulta procedente el pago de la cantidad pautada por concepto de cláusula penal consistente en la cantidad de TREINTA CÉNTIMOS DE BOLÍVAR (Bs. 0,30) por cada día de retraso en la entrega efectiva del Inmueble, contados desde el 1° de noviembre de 2009, hasta la fecha de la presente decisión, los cuales equivalen suman la cantidad de CUARENTA Y SEIS CON CINCUENTA (Bs. 46,50)…”

… Por último y en cuanto a las razones de índole social invocadas por el demandado en su escrito de contestación a la demanda con respecto a que de declararse Con Lugar la presente demanda conllevaría a la intervención de Consejos Comunales, este Tribunal indica a dicha parte que el presente fallo ha sido pronunciado con base en la norma directiva de los magistrados del orden judicial en el ejercicio de su ministerio contenida en el artículo 12 de la norma adjetiva civil que obliga a decidir conformes a las normas del derecho…

-II-

CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

PUNTO PREVIO:

El artículo 242 del Código de Procedimiento Civil, enseña que toda sentencia se pronuncia en nombre de la República de Venezuela y por autoridad de la Ley, mientras que el artículo 243 nos enseña los requisitos que toda sentencia debe contener:

1. La indicación del Tribunal que la pronuncia

2. La indicación de las partes y sus apoderados

3. Una síntesis clara, precisa y lacónica de los términos en que ha quedado planteada la controversia, sin transcribir en ella los actos del proceso que constan en los autos.

4. Los motivos de hecho y de derecho de su decisión.

5. Decisión expresa y precisa con arreglo a la pretensión deducida y a las excepciones o defensas opuestas, sin que en ningún caso pueda absolver la instancia.

6. La determinación de la cosa u objeto sobre que recaiga la decisión.

Estos seis requisitos tienen carácter concurrente, y la falta de alguno de ellos, hace nulo el fallo, tal como lo señala el artículo 244 eiusdem: “Será nula la sentencia: por faltar las determinaciones indicadas en el artículo anterior…”

Ahora bien, en la practica reiterada observamos que la sentencia se integra de tres partes: NARRATIVA, en la cual el Juez acorde con el aparte tercero de la norma in comento, hace una síntesis clara, precisa y lacónica de los términos en que ha quedado planteada la controversia. MOTIVA, conforme a la cual el Juez aprecia y valora concatenadamente los hechos alegados y las pruebas producidas, que lo inducen a tomar una decisión, aplicando las normas jurídicas pertinentes. DISPOSITIVA o RESOLUTIVA, en la cual el Juez decidirá la controversia de manera expresa, positiva y precisa con arreglo a la acción deducida y a las excepciones y defensas opuestas (congruencia), condenando o absolviendo en todo o en parte, nombrando la persona condenada o absuelta y la cosa sobre la cual recae la condenación o absolución. Resaltado de este Tribunal.

En el caso que nos ocupa, el Tribunal de la causa en el dispositivo de la recurrida declaró:

… CON LUGAR la demanda que por cumplimiento de contrato interpuso contra la, suficientemente identificados en autos y en consecuencia:

1.- Se condena a la demandada a entregar a la parte actora el inmueble objeto del contrato de arrendamiento constituido por un terreno con bienhechurías, ubicado en el Distribuidor de San A.d.L.A..

2.- Se condena a la parte demandada al pago de la cantidad de CUARENTA Y SEIS CON CINCUENTA (Bs. 46,50) BOLÍVARES, por concepto de daños y perjuicios, de conformidad con la cláusula cuarta del contrato.

3.- Se condena en costas a la parte demandada por resultar totalmente vencida…

(sic)

Como se observa en la recurrida el A-quo., en el dispositivo no nombra ni identifica a las partes, requisito éste de vital importancia en virtud de que su cumplimiento determinan a los sujetos sobre los cuales van a recaer los efectos de la sentencia, y una desviación de la identificación de los sujetos que tienen sus intereses en juego en el proceso, llevaría a consecuencias jurídicas lamentables.

En refuerzo de esta importancia, considera quien decide, que uno de los efectos de la sentencia, cuanto ésta se encuentra definitivamente firme, en la cosa juzgada, y uno de los requisitos de la misma, entre otros, es que las partes sean las mismas y vengan al proceso con el mismo carácter, por lo que la identificación de las partes es un requisito esencial para la validez de la sentencia Y ASI SE DECIDE.

En consecuencia, ante el vicio cometido antes de la decisión de segunda instancia, y tratándose de defectos de forma de la sentencia de primera instancia, el error de actividad de la jueza que la dictó, este Tribunal Superior DECLARA NULA la sentencia recurrida dictada en fecha 5 de abril de 2010 por el Juzgado de Municipio del Municipio Los Salias de esta misma Circunscripción Judicial y con la facultad que confiere el artículo 209 del Código de Procedimiento Civil, le hace un llamado de atención a la Juez A-quo., y la apercibe del vicio cometido para que en lo adelante evite incurrir en ello.

Conforme al citado artículo 209 del Código de Procedimiento Civil, es deber del Juez de segundo grado pronunciarse sobre el mérito de la controversia, aún cuando la sentencia apelada se halle viciada por defecto de forma, toda vez que en ningún caso le es posible ordenar la reposición de la causa con fundamento en la nulidad de la sentencia recurrida, en consecuencia pasa de seguidas quien suscribe a decidir el fondo de la controversia de la siguiente manera:

SINTESIS DE LA CONTROVERSIA

En forma sintetizada pasa quien suscribe a realizar un resumen tanto del libelo de demanda presentado por la parte actora como del escrito de contestación presentado por la parte demandada:

Libelo de demanda:

La parte demandada por mediación de sus apoderados judiciales abogados J.R.C. y O.D.D.S., expuso: Que el 1° de noviembre de 1981, la Empresa Mercantil “LORENZO, DOMÍNGUEZ & ASOCIADOS, C.A.”, actuando con el carácter de mandataria de sus representados, celebró contrato de arrendamiento con la empresa mercantil “DISTRIBUIDORA DE ACRÍLICOS SAN A.D.L.A., S.R.L., sobre unas bienhechurías con terreno con un área aproximada de CIEN METROS CUADRADOS (100 M2), cuyos linderos medidas y demás determinaciones fueron suficientemente especificadas en la parte narrativa de este fallo, el cual fue cedido con todos sus derechos al ciudadano J.V.C.C., lo cual como consta en su contenido.

Alega además el libelista que, consta en el contrato de arrendamiento suscrito por las partes, que dicho contrato comenzó a regir en fecha 01 de noviembre del año 1981, y aun cuando el contrato ha sufrido sucesivas prórrogas hasta la presente fecha, debe considerársela un contrato a tiempo fijo o determinado. Que esta afirmación la hace atendiendo al contenido de la Cláusula Tercera del contrato de arrendamiento “… El plazo de duración de presente contrato será de (1) año, contados a partir de esta fecha; más si al vencimiento del término fijo, alguna de las partes contratantes no hubiese dado aviso a la otra expresando su deseo de dar por resuelto este contrato, al vencimiento del plazo fijo, o de las posibles prórrogas que pueda sufrir este contrato, se considerará que desea prorrogarlo automáticamente, y de pleno derecho, por un término igual al que se establece como plazo inicial de duración. Este aviso debe darlo el inquilino, por lo menos con un mes de anticipación al vencimiento del plazo estipulado o de cualquiera de las prórrogas que pudiera haber sufrido el contrato. Para todos los efectos legales y contractuales, las prórrogas que pudiera sufrir este contrato se regirán por las modalidades que regulan el plazo de duración inicial o término del mismo…”, y en segundo lugar en cumplimiento de la sentencia definitivamente firme, dictada en fecha 31 de enero del año Dos Mil Cinco (2005), por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Miranda, en el Juicio que por DESALOJO intentara nuestra representada contra la empresa “DISTRIBUIDORA DE ACRILICOS SAN A.D.L.A. S.R.L”., aquí demandada, cuyo juicio fue conocido en primera instancia por el Juzgado del Municipio Los Salias de esta misma Circunscripción Judicial y sede en San A.d.L.A.; cuya copia acompañamos marcada con la letra “H”. Que en dicha sentencia que quedó definitivamente firme, por no haberse ejercido en su contra recurso alguno, quedó establecido sin lugar a dudas, que el contrato suscrito por las partes, es un contrato a tiempo determinado.

Que dando cumplimiento a lo establecido en la sentencia que se menciona, en fecha 23 de agosto de 2006, los ciudadanos J.V.C.C. y F.J.V.D.S., el primero de los nombrados actuando en su propio nombre y con el carácter de Director-Gerente, y el segundo de ellos como Presidente de la Sociedad Mercantil “MESON EL MORICHAL, C.A.”, notificaron a la arrendataria por medio de la Notaria Pública del Municipio Los Salias del Estado Bolivariano de Miranda, que el contrato de arrendamiento suscrito entre ellos en fecha 1º de noviembre de 1981, debido a las continuas renovaciones que se produjeron automáticamente por más de veintidós (22) años, terminaría el día 31 de octubre de 2006; por lo que, con arreglo a lo establecido en el articulo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, le correspondía una prórroga legal de tres (3) años, y que la misma expiraría el día 31 de octubre del año 2009. Que dicha notificación fue practicada en la persona de la ciudadana J.D.M.M., quien es Representante Legal de la empresa arrendataria. Que de acuerdo a lo antes expuesto, se evidencia que:

1) Se está en presencia de un contrato a tiempo determinado;

2) Que la notificación de la no renovación del contrato de arrendamiento, y comienzo de la prórroga legal se hizo en tiempo oportuno, es decir, el día 23 de agosto de 2006 y cumplió los requisitos formales y

3) Que para la fecha de interposición de la demanda se encuentra vencido tanto el contrato como la prórroga legal.

Que en virtud de haber transcurrido totalmente dicha prórroga legal, la arrendataria debió hacer entrega formal del inmueble arrendado libre de personas y cosas el día 1º de noviembre de 2009, obligación que ha incumplido la arrendataria.

Que por las razones anteriormente expuestas, demanda por cumplimiento de contrato a la empresa mercantil DISTRIBUIDORA DE ACRÍLICOS SAN A.D.L.A., S.R.L, en su carácter de arrendataria, en razón de haber vencido la prórroga legal; para que convenga o en su defecto sea condenada por el Tribunal a lo siguiente:

1) Al cumplimiento de contrato y a la entrega del inmueble arrendado libre de personas y bienes y en las mismas buenas condiciones que lo recibió.

2) Al pago de TREINTA CÉNTIMOS DE BOLÍVAR (BS 0,30) por cada día de retraso en la entrega efectiva del inmueble, contados desde el día 1º de noviembre de 2009, inclusive, hasta que se haga la entrega definitiva del inmueble, de conformidad con la cláusula cuarta del contrato.

3) Al pago de las costas y costos del juicio.

Contestación de la demanda:

En su escrito de contestación la empresa demandada, entre otros alegó lo siguiente:

…Rechazo, niego y contradigo la demanda incoada contra mi representada tanto en los hechos como en el derecho por las razones que explano a continuación:

PRIMERO: En conformidad con lo dispuesto en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil opongo a la presente demanda excepción perentoria de fondo por falta de cualidad y legitimidad de mi representada para trabar la litis…

… En efecto, la presente demanda contra mi representada se fundamenta en que esta (Sic) suscribió un supuesto contrato de arrendamiento con la administradora L.D. y Asociados y consignando para demostrar tal hecho una copia simple de este documento privado y no el ejemplar original necesario como instrumento fundamental para que sirva de sustento a la demanda como lo establece la ley, en su lugar solo se consigna una copia simple sin valor procesal alguno para este juicio…

Agrega además, que por haber nacido la empresa demandada el 26 de noviembre de 1981, estaba jurídicamente imposibilitada podría suscribir un contrato el 1º de ese mes y año, pues para ese momento no poseía personalidad jurídica, requisito sinne qua non para actuar legalmente, obligarse a sí misma o a un tercero. Abunda sobre este asunto argumentando que el artículo 1.651 del Código Civil, aplicable supletoriamente a las sociedades mercantiles, establece que las sociedades civiles adquieren personalidad jurídica con su inscripción en el Registro Mercantil. Que por tales razones, la empresa demandada no es arrendataria del inmueble de L.D. y Asociados, ni mucho menos de la empresa demandante representada por el ciudadano J.V.C.C., actuando en nombre del ciudadano J.V.D.S.. Que aunado a esto, en el citado contrato, no se menciona quién actúa en su nombre, quién la representa o actúa en nombre de ella, ni los datos de sus estatutos.

Así mismo, invoca razones de carácter social, manifestando que de producirse el desalojo de la empresa, a su decir, cercenaría políticas del Ejecutivo Nacional y haría necesaria la intervención de los Consejos Comunales.

Igualmente manifestó “…los demandantes hacen mención a una sentencia del Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito del estado Miranda que no tiene carácter vinculante para esta infundada demanda, por lo que debe este tribunal desestimarla por absurda a esta pretensión ilegitima…”.

… Es fácil ciudadana Juez, deducir que el contrato es totalmente inexistente y que es producto de un verdadero fraude, maquinando para despojar a mi representada del local donde vienen funcionando su sede desde hace más de 28 años…

… Visto que la demandante … se atribuye la propiedad del terreno donde funciona la sede de nuestra empresa, oponemos a esta demanda írrita como excepción perentoria de fondo, fundada en lo señalado en el articulo 361 del Código de Procedimiento Civil, la prescripción contemplada en el artículo 1.592 del Código Civil Venezolano, fundada en los siguientes hechos: …

… La Sociedad Mercantil Distribuidora de Acrílicas San A.d.l.A. tiene su sede y planta en un inmueble dado en comodato por su propietario P.E.R., en fecha 01 de septiembre de 1.982. El inmueble objeto de este comodato y que ocupa La Sociedad Mercantil Distribuidora de Acrílicas San A.d.l.A. S.R.L., se encuentra enclavado en terrenos que son propiedad de la Compañía Inversiones JUVICHA C.A., inscrita en el registro Mercantil de esta Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda en fecha 26 de octubre de 1.976, bajo el N° 82, Tomo 104 A-Sgdo, representada por su presidente JULIO VIEIRA CHACHA…

… Es por todo lo antes expuesto ciudadana Juez que rechazamos en todas y cada una de sus partes la presente demanda por considerar que la misma esta cimentada sobre una base inexistente, y que como consecuencia de ello todo lo que se derive de esa falsa pretensión, se constituye en un acto irrito, sin fundamento legal, que simplemente nunca progresara debido a que el acto que se toma como inicio a la relación es nulo por falta de cualidad o legitimidad de la parte que obligó para ese momento a la Sociedad Mercantil Distribuidora Acrílicas San A.d.L.A. S.R.L…

PRUEBAS DE LAS PARTES

Parte actora:

1. Copia Certificada cuyo original fue presentado ad efectum videndi del Documento Constitutivo y Estatutario de la Sociedad Mercantil “MESÓN EL MORICHAL C.A.”. Esta probanza se valora de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y se tiene como fidedigna en virtud de no haber impugnada ni desconocida. Se aprecia como demostrativo de la cualidad de representantes de la empresa accionante que ostentan los ciudadanos J.V.C.C. y F.J.V.D.S..

2. Copia simple de contrato de arrendamiento suscrito por las partes en fecha 1° de noviembre de 1981. Se valora de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, al no haber sido impugnada por la parte demandada y como consecuencia de ello se tiene como fidedigna. Se aprecia como demostrativa de la relación arrendaticia cuyo cumplimiento se demanda.

3. Copia simple de plano de ubicación del inmueble objeto del juicio. Se valora de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto no fue impugnada ni desconocida por la parte demandada. Se aprecia como demostrativa de la ubicación del inmueble objeto del juicio.

4. Copia simple de documento de propiedad protocolizado en el Registro Inmobiliario del Municipio Los Salias en fecha 17 de diciembre de 1989, anotado bajo el Nº 24, protocolo 1º, tomo 3. Esta probanza la aprecia y valora quien decide de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, como demostrativa de que la accionante es propietaria del inmueble objeto del contrato, por cuanto aún cuando el demandado cuestionó la propiedad del inmueble, no impugnó ni desconoció esta probanza Y ASI SE DECIDE.

5. Copia simple de sentencia proferida en fecha 31 de enero de 2005 por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Miranda. La cual no fue impugnada en el lapso previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, se valora en toda su autenticidad.

6. - Original de actuaciones practicadas en fecha 23 de agosto de 2006, por la Notaria Pública del Municipio Los Salias del Estado Miranda, mediante la cual por la parte demandante notificó a la representante legal de la accionada ciudadana J.D.M.M. lo siguiente: “… que no se pretende prorrogar por más tiempo el contrato de arrendamiento a tiempo determinado y dado la prórroga legal de tres (3) años, la cual comienza el Primero (01) de Noviembre del año en curso y termina el 31 de Octubre de 2.009 (Sic)”. Esta probanza se valora de conformidad con el artículo 1.357 y 1.359 del Código Civil, por tratarse de un documento público cuya fe solo puede ser destruida mediante la tacha de falsedad. Se aprecia como demostrativa de la voluntad de la accionante de no prorrogar más el contrato de arrendamiento y del cumplimiento del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en cuanto a la prórroga legal.

   7° Copia certificada de algunos folios del expediente Nº 2001-258 contentivo del juicio seguido ante por este Juzgado del Municipio Los Salias por la Sociedad Mercantil MESÓN EL MORICHAL C.A.”, contra la Sociedad Mercantil DISTRIBUIDORA DE ACRÍLICOS SAN A.D.L.A. S.R.L., correspondientes a escrito de contestación a la demanda y sentencia proferida en dicho juicio. Esta probanza se valora de conformidad con los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil, por tratarse de documento público que hace plena fe de su contenido. De dicho instrumento quien decide observa y aprecia la confesión pura y simple por parte de la accionada así: “A todo evento… En nombre de mi representada acepto y convengo como cierto la existencia de la relación arrendaticia, que consta de contrato de arrendamiento, celebrado inicialmente a tiempo determinado y posteriormente reconducido que obra entre mi representada actuando como arrendataria y el ciudadano J.V.C.C.…”

   Durante el lapso probatorio:

   La representación judicial de la parte accionante durante el lapso probatorio promovió todos los instrumentos consignados con el escrito inicial que fueron valorados con antelación en este mismo fallo.

   Parte demandada:

1. - Copia fotostática del documento constitutivo y Acta de Asamblea de la Sociedad Mercantil DISTRIBUIDORA DE ACRÍLICOS SAN A.D.L.A. S.R.L., consignada con el objeto “…de que se aprecie en el mismo la fecha de su constitución 26 de Noviembre de 1981, como señaláramos en el cuerpo de la contestación de la demanda, esto hace imposible desde el punto de vista jurídico que aparezca firmando un supuesto contrato de arrendamiento el 1º de noviembre de 1981.”.

   Quien aquí suscribe se pronunciará sobre estas alegaciones más adelante en este mismo fallo.

2. - Fotocopia de un contrato de comodato (manuscrito), presuntamente suscrito entre el ciudadano P.E.R. y la Sociedad Mercantil “Distribuidora de Acrílicas San A.d.L.A. S.R.L.”, en la persona de J.D.M.M..

   Ahora bien, conforme al Principio de Alteridad, nadie puede procurarse unilateralmente una prueba favorable a su pretensión sin la intervención de un sujeto distinto de quien pretende aprovecharse del medio de prueba.

   En efecto, la fuente de la prueba debe ser ajena a quien la promueve, cuando se otorga un documento, para conservar con mayor certeza y seguridad el negocio jurídico que se realiza, la declaración de voluntad de obligarse debe emanar directamente del sujeto que se obliga y no de quien pretende aprovecharse de esta declaración. En resumen, conforme al principio de alteridad, la fuente de la prueba debe ser ajena a quien la invoca.

   En el caso de autos, quien decide observa, que el medio probatorio en análisis, emana de manera unilateral de los representantes de la demandada “DISTRIBUIDORA DE ACRILICAS SAN A.D.L.A. S.R.L.”, sin que se pueda evidenciar de modo alguno participación de la actora, por tanto, deviene forzoso concluir que dicho medio probatorio resulta violatorio del principio de alteridad de la prueba y en consecuencia se desecha. Y ASI SE DECIDE.

   Por otra parte, observa quien decide que al pie del instrumento en cuestión, existe una nota presuntamente emanada de la Secretaria del Tribunal de la causa, que resulta claramente ilegible, por lo cual se le hace un llamado de atención a la funcionaria que la estampó y a la Jueza del Municipio Los Salias de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, toda vez que la prueba promovida en juicio, debe ser impecable, para que en el momento en que el Juez vaya hacer la valoración en su oportunidad correspondiente, pueda apreciarla libre de todo vicio que la contamine o haga inapreciable; por consiguiente es indiscutible que esta probanza promovida por la parte accionada no debió ser admitida por el Tribunal de la causa, por resultar violatoria del principio de alteridad procesal de la prueba, y consecuentemente el principio de inmaculación de la prueba. ASI SE DECIDE.

3. - Prueba testimonial de los ciudadanos C.N.I., S.P. y L.M.E.D.G..

   Ahora bien, la prueba testimonial no tiene en sí autonomía funcional para demostrar la existencia de una obligación o de su extinción cuando el objeto de la misma tiene un valor superior a los dos mil bolívares. De igual manera, la prueba de testigos es inadmisible para probar lo contrario de una convención contenida en instrumentos públicos o privados o lo que la modifique, ni para justificar lo que se hubiere dicho antes, al tiempo o después de su otorgamiento.

   Sin embargo, quien decide pasa a la revisión de la promoción y evacuación de esta probanza, observando que el demandado señaló el objeto de dicha prueba así:

   “… a fin de que al realizar sus deposiciones y realizar sus testificales los mismos sean instruidos a fin de dar contestación a las siguientes preguntas:

   1. Si conocen de trato y vista y comunicación a la ciudadana J.D.M.M.?

   2. Si por el conocimiento que tienen de ella saben que es una persona honesta y trabajadora?

   3. Si por ese conocimiento, saben que ha laborado como representante de la Sociedad Mercantil Distribuidora de Acrílicas San A.d.L.A. S.R.L., en el sitio donde actualmente se encuentra ubicada la sede de esta empresa, por más de veinticinco años?

   Ahora bien, los hechos constituyen la razón de la prueba, ésta va destinada a demostrar su existencia de los hechos que al terminar la fase alegatoria, mantienen el carácter de controvertidos, por lo que, a juicio de quien suscribe, lo señalado por la representación judicial de la parte demandada como el objeto de la prueba, no tiene carácter controvertido, toda vez que no está en discusión la honestidad de la ciudadana J.D.M.M. como representante de la empresa demandada, ni el lugar ni tiempo de permanencia de dicha ciudadana en la sede de la empresa demandada, por tanto considera quien decide que al no aportar esta probanza ningún elemento que logre desvirtuar la pretensión del actor, cual es el cumplimiento de contrato, por vencimiento de prórroga legal, debe desecharse como en efecto se hace. Y ASI SE DECIDE.

   Planteadas así las cosas, pasa este Tribunal Superior a decidir el fondo de la controversia:

   El artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, faculta a los jueces para efectuar la interpretación de los contratos. Esta interpretación constituye una actividad de apreciación de los hechos implicados en la controversia concreta que se haya sometido a su consideración. En materia de interpretación de contratos, el derecho reconoce dos sistemas acogidos indistintamente por las diversas legislaciones: a) el de la voluntad declarada, que se atiene a la voluntad de los contratantes, sin más investigación; y b) el de la voluntad real que se atiene a la intención de las partes. Esta interpretación constituye una actividad de apreciación de los hechos implicados en la controversia concreta, en ese sentido los jueces son soberanos en la actividad de interpretar la voluntad de las partes contenida en el contrato.

   Con el libelo la parte actora acompañó (folio 34 al 35) copia fotostática del contrato de arrendamiento, documento al cual se le reconoce pleno valor probatorio a tenor de lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, con dicho instrumento queda establecido específicamente el contenido de la cláusula tercera, mediante la cual las partes de mutuo y común acuerdo convinieron en que el lapso de duración sería de un (1) año, a partir del 01 de noviembre de 1.981.

   Ahora bien, la citada Cláusula Tercera del contrato reza lo siguiente:

   … El plazo del presente contrato será de (1) Año, contados a partir de esta fecha; mas si al vencimiento del término fijo, alguna de las partes contratante no hubiese dado aviso a la otra expresando su deseo de dar por resuelto este contrato, al vencimiento del plazo fijo, o de las posibles prórrogas que pueda sufrir este contrato, se considerará que desea prorrogarlo automáticamente, y de pleno derecho, por un término igual al que se establece como plazo inicial de duración. Este aviso debe darlo el inquilino, por lo menos con un mes de anticipación al vencimiento del plazo estipulado o de cualquiera de las prorrogas que hubiera sufrido el contrato…

   .”

   De la cláusula antes transcrita se observa, dado el modo de redacción de la misma y al hacer el análisis de la intención de las partes al suscribir el contrato, lo que le esta dado a esta Juzgadora a tenor de los establecido en el primer aparte del artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, que ciertamente las partes convinieron en la vigencia del contrato de arrendamiento por un lapso de 1 año, contado a partir del 01 de noviembre de 1.981, sin prórroga, pactándose además, y así lo entiende quien decide, que si la arrendataria deseaba prorrogar o continuar en el inmueble debía notificarlo por escrito al arrendador y que no hacerlo se entendería su deseo de no continuar con el inmueble.

   De modo pues, que el contrato de arrendamiento objeto de este juicio, nació como un contrato a tiempo determinado, el cual se caracteriza por esa longitud temporal, específica y concreta, perfectamente establecida en el contrato de modo exacto, que permite a las partes conocer de antemano cuándo se inicia la relación y cuándo termina.

   Este Juzgado Superior, en uso de las facultades oficiosas, estatuidas en el ordenamiento jurídico vigente y muy específicamente sobre las causas de inadmisión de una demanda, las cuales se encuentran determinadas por el legislador limitándolas a las que sean contrarias a derecho, es decir, a disposición legal expresa, y a las que violen el orden público o las buenas costumbres; dicha norma es una manifestación del poder de impulso de oficio que se le atribuye al juez, en virtud del cual el juez puede examinar si la demanda resulta contraria o no, al orden; en este orden los conceptos de orden público y buenas costumbres forman parte de la categoría calificada por la doctrina como conceptos jurídicos determinados recogidos en numerosas disposiciones legales sustantivas, y a las cuales acude el legislador en ciertos casos para sustentar las bases éticas del ordenamiento jurídico y concatenar la evolución técnica con lo social.

   Observa quien aquí decide, que la pretensión de la parte actora se circunscribe en la Resolución del Contrato de Arrendamiento que celebró su representada SOCIEDAD MERCANTIL “MESON EL MORICHAL”, en fecha 01 de noviembre de 1.981, con la demandada “DISTRIBUIDORA DE ACRILICOS SAN A.D.L.A. S.R.L”; un contrato de arrendamiento a tiempo determinado, como consta del anexo marcado “D”, según la parte actora el contrato cuyo cumplimiento se demanda es a tiempo determinado, en virtud de las continuas renovaciones que se han producido conforme a la cláusula tercera de la convención. Que el contrato objeto de este juicio, se venció el 31 de octubre de 2006, y que a partir del 01 de noviembre de 2006, comenzó a correr la prórroga legal que le corresponde a la parte demandada de conformidad con el literal d) del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y venció el 31 de octubre de 2009.

   Que a la presentación de la presente demanda ha transcurrido totalmente la prórroga legal, por lo que la arrendataria debió entregar el día 01 de noviembre de 2009 el inmueble arrendado libre de bienes y personas, obligación ésta que ha incumplido.

   Que siendo el contrato de arrendamiento de naturaleza bilateral, del cual se derivan obligaciones a cargo de cada una de las partes, siendo las de la arrendataria la de pagar el canon de arrendamiento y entregar el inmueble conforme a lo pactado en el contrato, su incumplimiento hace procedente la acción de Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento.

   Planteadas las consideraciones anteriores, corresponde a esta alzada determinar si se reúnen los requisitos necesarios para declarar con lugar o no, el cumplimiento del contrato de arrendamiento, y consecuentemente, la entrega material del bien inmueble arrendado.

   En primer lugar, en materia de arrendamiento, es importante definir la naturaleza del contrato, es decir, si se trata de un contrato a tiempo determinado o indeterminado, a fin de determinar la demanda correspondiente y normativa legal aplicable al caso en concreto de acuerdo a la ley especial que rige la materia.

   En ese sentido, del libelo y las pruebas, emerge que ha quedado como hecho no controvertido, la naturaleza del contrato de arrendamiento suscrito, es decir, se tiene como a tiempo indeterminado, por haber operado la tácita reconducción, de conformidad con el artículo 1.600 del Código Civil, ya que se continuó con la relación arrendaticia después del vencimiento del plazo estipulado en el contrato de arrendamiento debidamente suscrito en fecha 01 de noviembre de 1.981, y por ende, dada la admisión de tal hecho por la parte demandante, dicha situación jurídica no forma parte del “thema decidendum” de esta Juzgadora.

   Bajo este supuesto, en el presente caso, al haber operado la tácita reconducción, lo que implicó la renovación del contrato de arrendamiento pero sin determinación de tiempo, razón por la cual, la demanda correspondiente a los contratos a tiempo indeterminados, es la de desalojo del inmueble, debiendo solicitarla la parte demandante de conformidad con las causales de procedencia, previstas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y no la de cumplimiento de contrato, que sólo resulta aplicable a los casos de contratos a tiempo determinado, como contrariamente la interpusieron los abogados, J.R. CADANELL Y O.D.D.S., APODERADOS JUDICIALES de la Sociedad Mercantil “ MESON DEL MORICHAL, C.A,” que según su criterio, consideran que se produjo un vencimiento de la prórroga legal.

   Por lo que, es de acotar, que no es procedente la prórroga legal, cuando el contrato de arrendamiento es a tiempo indeterminado, por cuanto la misma se otorga en los contratos de arrendamiento a tiempo determinado, tal como lo dispone el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y podrá pretenderse el cumplimiento del contrato por vencimiento del término del contrato y/o de la prórroga legal, dado el supuesto en que una vez vencido el contrato y la prórroga legal, el arrendatario no cumpla con la entrega del inmueble.

   A tal efecto, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en fecha 28 de junio de 2005, establece lo siguiente:

   Al respeto, es necesario precisar que el cumplimiento del contrato se exige sólo en aquellos casos en los cuales esté determinado el tiempo de duración del contrato de arrendamiento, ya que allí sólo se está solicitando el cumplimiento de la obligación tal como ha sido contraída, pacta sunt servanda, de forma que la voluntad unilateral del arrendador de solicitar el cumplimiento o la desocupación no obedece a la voluntad unilateral de éste, sino a lo previsto y consentido por ambas partes en el contrato; en conclusión, el cumplimiento de un contrato de arrendamiento se puede demandar cuando: i) el término convenido ha expirado así como la subsiguiente prórroga -si el inquilino tiene derecho a ella- y, ii) por el incumplimiento de alguna de las obligaciones contractuales o legales; pero visto que en el caso planteado la relación arrendaticia se había convertido a tiempo indeterminado, no podía ser válida la notificación unilateral del arrendador de no continuar la relación y menos considerar que ello convirtió el contrato a tiempo determinado, por lo que no era posible que los demandantes solicitaran el cumplimiento del contrato y menos por vencimiento de la prórroga legal concedida, ya que debían solicitar el desalojo; en virtud de que el contrato era sin determinación de tiempo es decir debió demandar de conformidad con alguna de las causales previstas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, a saber, a) que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas; b) por la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado, o el hijo adoptivo; c) que el inmueble vaya a ser objeto de demolición o de reparaciones que ameriten la desocupación; d) por el hecho de que el arrendatario haya destinado el inmueble a usos deshonestos, indebidos o en contravención a la conformidad de uso concedida por las Autoridades Municipales respectivas o por quien haga sus veces, o por el hecho de que el arrendatario haya cambiado el uso o destino que para el inmueble se pactó en el contrato de arrendamiento, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador; e) que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmueble, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador; f) que el arrendatario haya incurrido en la violación o incumplimiento de las disposiciones del Reglamento Interno del inmueble y, g) que el arrendatario haya cedido el contrato de arrendamiento o subarrendado total o parcialmente el inmueble, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador.

   Así las cosas, en el presente caso, se trata de un contrato a tiempo indeterminado, no siendo lo correcto, la interposición de la demanda por motivo de cumplimiento de contrato en virtud del vencimiento de la prórroga legal, toda vez, que en los contratos a tiempo indeterminado procede es la pretensión de desalojo fundamentada en cualquiera de los literales del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y excepcionalmente la resolución del contrato, cuando se incumpla con alguna cláusula del contrato por hechos no taxativamente regulados en el artículo 34 eiusdem.

   En consecuencia, bajo la luz de lo precedentemente expuesto y al no encontrarse la solicitud de entrega y desocupación del inmueble fundamentada en alguna de las causales previstas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, resulta forzoso para esta Juzgadora, declarar con lugar la apelación, interpuesta por el abogado P.E.R.B., sin lugar la demanda interpuesta por J.R. CADANELL Y O.D.D.S., APODERADOS JUDICIALES DE LA Sociedad Mercantil “ MESON DEL MORICHAL, C.A, contra DISTRIBUIDORA DE ACRILICOS SAN A.D.L.A. “ , por motivo de cumplimiento de contrato de arrendamiento.

   En fecha 13- 08-10, el apoderado de la parte demandada consigno un (1) escrito que denominó conclusiones, el cual fue producido en forma absolutamente extemporáneo, por lo que los alegatos allí esgrimidos no fueron considerados por esta superioridad. Y ASI SE DECIDE.

   Debe resaltar quien aquí sentencia, que en fecha 17-09-10, los apoderados de la parte actora, consignaron un (1) escrito que denominó conclusiones, el cual fue producido en forma absolutamente extemporáneo, por lo que los alegatos ahí esgrimidos no fueron considerados por esta Alzada. Y ASI SE DECIDE.

   En mérito de las consideraciones expuestas y con fundamento de las disposiciones legales y doctrinales, transcrita supra, este Juzgado Superior Civil, Mercantil, Tránsito y Protección de Niños, Niñas y Adolescentes de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley DECLARA:

CON LUGAR la apelación interpuesta por el abogado P.E.R.B., inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 49.523, apoderado de “DISTRIBUIDORA DE ACRILICOS SAN A.D.L.A. S.R.L” parte demandada en el presente juicio, contra la sentencia dictada por el Tribunal de Municipio los Salías de esta Circunscripción Judicial, en fecha cinco (05) de abril de dos mil diez (2010).

SE DECLARA NULA en todas y cada una de sus partes la sentencia dictada en fecha 5 de abril de 2010, por el Juzgado de Municipio del Municipio Los Salías de esta misma Circunscripción Judicial.

INADMISIBLE la demanda interpuesta por la sociedad mercantil “MESÓN EL MORICHAL C.A.”, inscrita ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda el 03 de julio de 1986, bajo el Nº 50, Tomo 3-A Sgdo., debidamente representada por sus apoderados judiciales, abogados J.R.C. y O.D.D.S., inscritos en el inpreabogado bajo los Nos. 17.910 y 99.939 respectivamente, por motivo de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, contra “DISTRIBUIDORA DE ACRÍLICOS SAN A.D.L.A. S.R.L.” Sociedad Mercantil inscrita ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda el 26 de noviembre de 1981, bajo el Nº 57, tomo 93-A Sgdo., debidamente representada por su apoderado judicial P.E.R.B., abogado en ejercicio, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 49.523.

Se condena en costas a la parte demandante, por haber resultado vencido totalmente, de conformidad con el artículo 274 del Código de procedimiento Civil.

Notifíquese a las partes de la presente decisión, de conformidad con los artículos 233 y 251 de la Ley Adjetiva Civil.

Remítase el expediente al Tribunal de origen en la correspondiente oportunidad legal.

Regístrese, publíquese, incluso en la página web de este Despacho, y déjese copia de la presente decisión.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Protección de Niños, Niñas y Adolescentes de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, en Los Teques, a los seis (06) días del mes de octubre de dos mil diez (2010). Año 200° de la Independencia y 151° de la Federación.

LA JUEZA SUPERIOR,

DRA. Y.D.

LA SECRETARIA

KIAMARIS MAITA PINTO

En la misma fecha se publicó y registró la presente decisión, siendo las once y cuarenta y cinco minutos de la mañana (11:45 a.m.), tal y como está ordenado en el expediente N° 10-7209

LA SECRETARIA

YD/KMP

Exp. No. 10-7209