Decisión de Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Transito y de Menores de Miranda, de 16 de Noviembre de 2010

Compete a esta Alzada conocer en segundo grado de jurisdicción vertical del recurso de apelación interpuesto por el abogado A.B.B., inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 77.104, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandante ciudadana M.C.D.L., contra la sentencia dictada en fecha 09 de agosto de 2010, por el Juzgado de Municipio del Municipio Los Salias de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, que declarara: 1) Sin lugar la demanda que por DESALOJO sigue la ciudadana M.C.D.L. contra la ciudadana S.M.R.M.; y 2) Condenó a la parte demandante al pago de las costas del presente proceso, de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

Por auto de fecha 28 de octubre de 2010, se fijó el décimo día de despacho siguiente para dictar sentencia, por cuanto la presente causa se trata de materia arrendaticia, de conformidad con lo establecido en el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en concordancia con el artículo 893 del Código de Procedimiento Civil; por lo que el Tribunal procede a hacerlo bajo las consideraciones que de seguidas se esgrimirán.

Capítulo II

SINTESIS DE LA CONTROVERSIA

Mediante escrito presentado por ante el Tribunal de la causa en fecha 24 de febrero de 2010, la parte demandante entre otras cosas alegó:

Que, según consta del anexo marcado con la letra “C”, en fecha 17 de diciembre de 2004 suscribió con la ciudadana S.M.R.M. un Contrato de Arrendamiento, sobre un inmueble constituido por un apartamento identificado con el No. 11-D, ubicado en el piso 11 de la Torre “A” del conjunto residencial Terrazas de San Antonio, situado en “El Picacho”, San A.d.L.A., Municipio Los Salias del Estado Miranda.

Que, en la Cláusula Segunda del Contrato de Arrendamiento se fijo un año fijo para la duración del mismo, contado a partir del 17 de diciembre de 2004 hasta el 17 de diciembre de 2005, fecha en la cual debió la arrendataria hacer entrega material del inmueble arrendado.

Que, en la Cláusula Cuarta del Contrato de Arrendamiento se estableció como canon de arrendamiento la suma de cuatrocientos cincuenta mil bolívares (Bs. 450.000,00), hoy cuatrocientos cincuenta bolívares fuertes (Bs. F. 450,00), pagaderos los primeros cinco (05) días de cada mes, de cuyo monto la arrendataria debía cancelar el recibo de condominio y el resto depositarlo en la cta. No. 01340053940531034325 del Banco Banesco, a nombre de la ciudadana L.C.L.C..

Que, desde el mes de septiembre de 2008 la arrendataria dejó de cancelar los cánones de arrendamiento, así como el monto correspondiente al recibo de condominio, por lo que se demuestra su incumplimiento a lo acordado en las Cláusulas Cuarta y Octava del Contrato de Arrendamiento.

Fundamentó la acción interpuesta en el contenido de los artículos 33 y 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en concordancia con los artículos 1.159 y 1.167 del Código Civil.

Que, en virtud de lo expuesto es por lo que demanda a la ciudadana S.M.R.M., de conformidad con lo establecido en el literal a) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y lo convenido en las Cláusulas Cuarta, Octava, Décima Primera, Décima Segunda, que regulan el pago del canon mensual, pago de condominio, la entrega del inmueble libre de personas y de bienes, la obligación de pago por Cláusula Penal y el derecho del arrendador de pedir la resolución del contrato y el pago de daños y perjuicios.

Asimismo, solicitó el pago de la suma de ocho mil cien bolívares fuertes (Bs. F. 8.100,00) que corresponden a los meses que ha dejado de pagar; la suma de ochenta y un bolívares fuertes (Bs. F. 81,00) correspondientes a los intereses de las cantidades adeudadas; a la cantidad de cincuenta bolívares fuertes (Bs. F. 50,00) por cada día que la arrendataria siga ocupando el inmueble arrendado; al pago de los costos y costas del juicio así como los honorarios profesionales de abogados; así como también solicitó el desalojo del inmueble arrendado bajo el contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado.

Solicitó, se decrete medida de secuestro sobre el bien arrendado, de conformidad con el ordinal 7 del artículo 599 del Código de Procedimiento Civil.

Estimó la demanda en la suma de ocho mil quinientos cuarenta y cinco bolívares fuertes (Bs. F. 8.545,00), de conformidad con lo establecido en el artículo 30 y 31 del Código de Procedimiento Civil.

Concluyó solicitando, se admitiera, tramitara y sustanciara conforme a derecho la presente demanda, declarándola con lugar en la definitiva.

Por su parte, mediante escrito de fecha 07 de julio de 2010, la representación judicial de la parte demandada opuso la cuestión previa contenida en el ordinal 3° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, toda vez que, el bien arrendado es un inmueble mancomunado por cuanto es propiedad de los ciudadanos L.C.L. y V.L.S., quienes son cónyuges y adquirieron dicho bien de forma conjunta como parte de la comunidad conyugal ordinaria; de manera que se requiere la aceptación expresa del ciudadano V.L.S. para que la ciudadana M.C.D.L. lo represente.

Asimismo, alego que en fecha 17 de diciembre de 2004 suscribió un Contrato de Arrendamiento con la demandante, el cual finalizaría en fecha 17 de diciembre de 2005; no obstante a ello, manifestó que de mutuo acuerdo entre las partes se ha venido reconduciendo el contrato año tras año.

Negó, rechazó y contradijo en todas y cada una de sus partes, tanto en los hechos como en el derecho, los alegatos esgrimidos por la demandante.

Fundamentó sus pretensiones en los artículos 34 y 35 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en concordancia con el artículo1.286 del Código Civil.

Concluyó solicitando, se declare sin lugar la demanda de desalojo, desestimando lo pretendido por la parte demandante.

Capítulo III

PRUEBAS APORTADAS A LOS AUTOS

PARTE ACTORA:

Conjuntamente con el escrito libelar, la parte demandante consignó las siguientes documentales:

Marcado con la letra “A”, documento poder debidamente otorgado por ante la Notaría Pública Primera del Municipio Sucre del Estado Miranda, en fecha 25 de enero de 2010, anotado bajo el No. 50, folios 170 al 172, Tomo 14 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría. (f. 7 al 9 del expediente)

Marcado con la letra “B”, documento poder debidamente autenticado por ante la Embajada de la República Bolivariana de Venezuela en los Estados Unidos de América, Sección Consular, anotado bajo el No. 243, folios 837, 838, 839 y 840 de los Libros de Actas, Poderes y Protestas llevados por esa sección Consular, en fecha 29 de octubre de 2007. (f. 10 del expediente)

Marcado con la letra “C”, documento contentivo del Contrato de Arrendamiento suscrito por las partes en fecha 17 de diciembre de 2004. (f. 11 al 16 del expediente)

Marcado con la letra “D”, documento contentivo del título de propiedad del inmueble objeto del litigio. (f. 17 al 25 del expediente)

Marcado con las letras “E-1” y “E-2”, estados de cuenta del Banco Banesco. (f. 26 y 27 del expediente)

Marcado con las letras “F-1”, “F-2”, “F-3”, “F-4”, “F-5”, “F-6”, “F-7”, “F-8”, “F-9”, “F-10”, “F-11”, “F-12”, “F-13” y “F-14”, recibos de condominio desde el mes de septiembre de 2008 hasta el mes de octubre de 2009. (f. 28 al 41 del expediente)

Marcado con la letra “G-1”, aviso de cobro enviado por la abogada E.M.. (f. 42 del expediente)

Marcado con la letra “G-2”, recibo donde se señala el pago de los honorarios de la abogada E.M.. (f. 43 del expediente)

Marcado con las letras “H-1”, “H-2”, “H-3” y “H-4”, comunicaciones que la Administradora ADSAMIL, C.A. dirigió a la propietaria del inmueble, donde le exige el pago de los recibos de condominio. (f. 44 al 47 del expediente)

Abierta la causa a pruebas, la representación judicial de la parte actora ejerció tal promoción mediante escrito de fecha 19 de julio de 2010, donde promovió las pruebas consignadas junto con el libelo de la demanda.

PARTE DEMANDADA:

Abierta la causa a pruebas, la parte demandada mediante escrito de fecha 15 de julio de 2010, promovió:

Marcado con las letras “A1-A2-A3-A4-A5-A6-A7-A8-A9-A10-A11-A12-A13-A14-A15-A16-A17-A18-A19-A20-A21-A22-A23 y A24”, depósitos bancarios contentivos de los pagos de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de septiembre a diciembre de 2008, de enero a diciembre de 2009 y, de enero a julio de 2010. (f. 93 al 100 del expediente)

Marcado con las letras “B1-B2 y B3”, recibos de condominio cancelados por la arrendataria. (f. 101 al 106 del expediente)

Marcado con la letra “C”, documento suscrito por la ciudadana M.C.D.L., donde le solicita a la arrendataria la desocupación del inmueble arrendado, una vez finalizado el contrato de arrendamiento en fecha 17 de diciembre de 2005. (f. 107 y 108 del expediente)

Asimismo, promovió la prueba de informes de conformidad con lo dispuesto en el artículo 443 del Código de Procedimiento Civil, a los fines de que se solicitara a la Entidad Financiera BANCO DE Venezuela S.A., los estados de cuenta corriente No. 01020528010000020226 del ciudadano F.L.; así como también, se solicitara los datos filiatorios del Servicio Administrativo de Identificación, Migración y Extranjería, Ministerio del Poder Popular para las Relaciones Interiores y Justicia.

Capitulo IV

DE LA SENTENCIA RECURRIDA

Mediante decisión dictada en fecha 09 de agosto de 2010, por el Juzgado de Municipio del Municipio Los Salias de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, se adujeron entre otras cosas las siguientes consideraciones:

…omissis…

En tal sentido, se advierte que la cuestión previa opuesta se refiere a la ilegitimidad del apoderado o representante del actor, por no tener capacidad necesaria para ejercer poderes en juicio, o por no tener la representación que se le atribuye, o porque el poder no esté otorgado en forma legal sea insuficiente, que comprende la falta de capacidad de postulación en el apoderado indicada en el artículo 166 del Código de Procedimiento Civil, sea porque no es abogado o porque no tiene el libre ejercicio de la profesión, la ineficacia del poder o relación de representación entre el sedicente apoderado o representante por no llenar los requisitos legales, y la insuficiencia del poder para proponer la demanda, argumentos estos que no fueron opuestos por la parte demandada.

Empero, se procede a su revisión y se aprecia que en el poder cursante a los folios 6 al 7, otorgado por la ciudadana M.C.D.L., a los abogados A.J.C. y A.B.B. se dispone: “…para que de manera conjunta o separada representen, intenten, sostengan y defiendan los derechos de mi hija en todos los asuntos judiciales o extrajudiciales en donde ella sea parte o pueda tener un interés directo…”.

En el caso de autos y según quedó evidenciado en la trascripción efectuada del poder otorgado, que la otorgante aun sin ser necesario dijo actuar en nombre de la copropietaria del inmueble y enunció en el poder los documentos que acreditan la representación que ejerce; y en el poder otorgado el cual fue debidamente autenticado y la Notario que presenció el acto dejó constancia de haber tenido a su vista el poder autenticado ante al Embajada de La República Bolivariana de Venezuela, Sección Consular, por lo que esta juzgadora no observa deficiencia alguna en el mandato.

En virtud de lo antes expuesto, este Tribunal declara sin lugar la cuestión previa prevista en el ordinal 3° del artículo 346 del Código Adjetivo, opuesta por la parte demandada en el presente juicio. Así se establece.

Desechada como ha sido la defensa previa corresponde pasar a emitir pronunciamiento sobre el fondo de la controversia del modo que se expresa a continuación:

III

DEL FONDO DE LA CONTROVERSIA

En el escrito libelar la parte demandante expone lo siguiente: Que en fecha 17 de diciembre de 2004 celebró contrato de arrendamiento en calidad de arrendadora con la ciudadana S.M.R.M. sobre un inmueble constituido por un apartamento identificado con el número 11-D, en el piso 11 de la Torre “A” del Conjunto Residencial Terrazas de San Antonio, sector “El Picacho”, San A.d.L.A., Municipio Los Salias del Estado Miranda. Que el inmueble arrendado pertenece a los Ciudadanos L.C.L.C. y a V.L.S.. Que en la cláusula segunda del nombrado contrato claramente se dispuso que el plazo de duración era de un (1) año fijo, contado a partir del día 17 de diciembre de 2004, por lo cual fenecía el 17 de diciembre del año 2005, fecha en la cual debía entregar el inmueble libre de personas y de bienes, salvo aquellos que por acuerdo verbal entre ella y la arrendataria dejó guardados en una habitación cerrada la propietaria del inmueble. Que en la cláusula cuarta se fijó el canon de arrendamiento en la cantidad de CUATROCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 450.000,00) actualmente CUATROCIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES FUERTES (Bs. 450,00), que debía pagar la arrendataria los cinco (5) primeros días de cada mes, de cuyo monto la arrendataria debía cancelar el recibo de condominio.

Mas adelante agrega que es el caso que desde el mes de septiembre de 2008 la arrendataria dejó de pagar los cánones a los que está obligado mediante el contrato suscrito por las partes, por lo que a la fecha de redacción del libelo lleva dieciocho (18) meses sin pagar el monto correspondiente al canon de arrendamiento. Que por tales razones de hecho y de derecho procede a demandar como en efecto demanda a la Ciudadana S.M.R.M., para que convenga o a ello sea condenada por el Tribunal a lo siguiente: “… PRIMERO: Al pago de la cantidad de OCHO MIL CIEN BOLIVARES CON 00/100 (Bs.F. 8.100,00) que corresponden a dieciocho (18) cánones de arrendamiento dejados de pagar y a las cantidades que se sigan generando por cánones vencidos hasta la completa solución de la presente controversia y la entrega definitiva del inmueble arrendado. SEGUNDO: Al pago de la cantidad de OCHENTA Y UN BOLÍVARES CON 00/100 (Bs.F.81,00), correspondientes a los intereses de las cantidades adeudadas especificadas en el numeral anterior, calculadas al uno por ciento (1%) mensual y los intereses que se sigan generando hasta la entrega definitiva del inmueble arrendado. TERCERO: Al desalojo de bienes y personas del inmueble arrendado bajo el contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado, salvo los enseres de la propietaria del inmueble, los cuales dejó bajo llave en una habitación del inmueble. CUARTO: Al pago de la cantidad de CINCUENTA BOLÍVARES FUERTES CON 00/100 (Bs.f. 50,00) por cada día que la arrendataria siga ocupando el inmueble arrendado, calculados desde la fecha de admisión de la presente demanda hasta el día de la entrega material definitiva de la cosa arrendada. QUINTO: A pagar los costos y costas del juicio así como los honorarios profesionales de abogados calculados prudentemente por el Tribunal, incluyendo los costos de la demanda por indexación monetaria causada por la pérdida del poder adquisitivo del bolívar para el momento final del proceso.”.

En la oportunidad de dar contestación a la demanda, la parte accionada expuso que aun cuando reconoce que la relación arrendaticia se inició en la fecha señalado por la actora en el libelo -17 de diciembre de 2004-, el contrato en estudio mantendría su vigencia hasta el 17 de diciembre de 2005, y que las partes desde ese entonces, de mutuo y común acuerdo han venido reconduciendo el contrato año a año desde entonces, hasta la fecha de la presente acción, lo cual se desprende del libelo, al afirmar: “ el 17 de diciembre de 2005, fecha en la cual debía entregar el inmueble libre de personas y bienes, salvo los que dejó guardados en una habitación cerrada, la propietaria del inmueble, previo acuerdo verbal entre ella y la arrendataria”. Que en la cláusula cuarta se fijó un canon de arrendamiento por el monto de CUATROCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 450.000,00) actualmente CUATROCIENTOS CINCUENTA BOLIVARES (Bs. 450,00) que debía pagar la arrendataria los cinco (5) primeros días de cada mes. Que en la nombrada cláusula no se estableció el modo de pago de las pensiones locativas.

Esgrime a continuación que considera necesario referirse a la comunicación suscrita por la accionante en fecha 12 de octubre de 2005, en la cual le solicitaba la desocupación del inmueble arrendado y, al propio tiempo, le comunicaba el derecho preferencial de adquirir la vivienda por un monto que allí señala, y, por último, autorizaba a su hijo F.L. para que la representara en todo lo relacionado con la desocupación y entrega del bien inmueble de llegarse al caso, hecho éste (entrega material del inmueble) que nunca ocurrió por acuerdo verbal que sostuvieron las partes de conservar el inmueble en las mismas condiciones contractuales acordadas, por lo que se ha mantenido hasta la presente fecha habitando el apartamento. Que en vista de esta situación comenzó a tratar los asuntos derivados de la relación contractual sobre la base de la autorización dada por la arrendadora con su hijo y que por motivos de salud y familiares, los cánones de arrendamiento se debían depositar en una cuenta bancaria a nombre del nombrado descendiente de la arrendadora. Que en períodos anteriores a los controvertidos tales como los doce (12) meses del año 2007, y los meses de enero a septiembre del año 2008 inclusive, honró lo dispuesto en la cláusula octava del convenio arrendaticio suscrito en lo que concierne al pago de condominio y el monto restante lo depositaba a la arrendadora. Que este pago era a su elección pudiendo pagar el monto completo del canon sin esta distinción y que a partir del 5 de noviembre de 2008 comenzó a depositar en una cuenta corriente del Banco de Venezuela a nombre del ciudadano autorizado por la arrendadora. Que respecto al argumento que realiza la querellante de que el inmueble está habitado por otra persona distinta a la arrendataria resulta infundado, por cuanto en ese lecho familiar convive con su señora madre, por lo que no se ha violado ninguna norma contractual o legal. Por último reconoce el carácter indeterminado de la relación arrendaticia, pues no ha sido objeto de nuevas regulaciones contractuales.

…omissis…

Valoradas del modo que antecede las pruebas producidas por las partes y en virtud de que es un requisito de procedencia de la acción de desalojo el carácter a tiempo indeterminado de la relación inquilinaria, se procede a su examen y al efecto se observa que en la cláusula segunda del contrato dispuso que su duración era de un (1) año fijo y que vencido el mismo debía fenecer, sin posibilidad de prórroga, desprendiéndose así que al vencerse la prórroga legal y mantenerse la arrendataria en posesión del inmueble sin resistencia de la arrendadora, operó a tenor del artículo 1.600 del Código Civil la tácita reconducción, por lo que el contrato paso a ser a tiempo indeterminado. Así se declara.

Decidido lo anterior corresponde a esta juzgadora decidir sobre el núcleo de la controversia el cual quedó fijado en el hecho de que la parte actora alega el incumplimiento de la arrendataria del pago de las pensiones locativas que corren desde el mes de septiembre de 2008 al 24 de febrero de 2010, fecha de presentación del libelo, o si por el contrario, y como fue alegado por la parte accionada está solvente en el cumplimiento de sus obligaciones contractuales, al haberlas realizado a nombre de un tercero para lo cual debe examinarse cuál fue el modo de pago que las partes establecieron en un inicio en el contrato, y al efecto se observa que la cláusula cuarta dispone; “El canon de arrendamiento ha sido estipulado entre las partes en la cantidad de CUATROCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 450.000,00), mensuales que debía pagar “LA ARRENDATARIA” a “LA ARRENDADORA”, dentro de los cinco (5) primeros días de cada mes. El pago lo realizará en el domicilio de “LA ARRENDADORA”, el cual declara expresamente conocer. En el caso de que “LA ARRENDATARIA” tenga una demora de más de siete (7) días en el pago del canon de arrendamiento cancelará intereses moratorios a la rata del doce por ciento (12%) anual, contado éstos desde la fecha prevista para el pago, más los honorarios correspondientes por gastos de cobranzas equivalentes al cinco por ciento (5%) del monto total de la deuda hasta la fecha de pago más los gastos judiciales o de abogados si fuere el caso, ocasionados por el incumplimiento de esta cláusula”.

Del dispositivo contractual se aprecia que el pago debía efectuarse en el domicilio de la parte actora, empero, siendo que tal como se señaló precedentemente, la arrendadora cursó comunicación a la arrendataria manifestándole su deseo de que su hijo la representara, quien aquí decide en aplicación a la norma contenida en el artículo 1.286 del Código Civil que dispone: “El pago debe hacerse al acreedor o a una persona autorizada por el acreedor mismo, por la Autoridad Judicial o por la Ley para recibirlo. El pago hecho a quien no estaba autorizado por él para recibirlo es válido cuando éste lo ratifica o se ha aprovechado de él”, desprendiéndose así la eficacia de los pagos realizados en la Cuenta Corriente del hijo de la arrendadora. Así se declara.

En consonancia con los anteriores argumentos y por cuanto la parte actora demanda el desalojo del inmueble arrendado con fundamento en la causal contenida en el literal a) del artículo 34 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la cual exige para su configuración: “Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas., aprecia esta juzgadora conforme a los depósitos bancarios que no se produjo la insolvencia de dos(2) meses consecutivos, por lo que la presente demanda deberá sucumbir. Y así se declara.”

(Fin de la cita)

Capítulo V

CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

El presente recurso se circunscribe a impugnar la decisión dictada en fecha 09 de agosto de 2010, por el Juzgado de Municipio del Municipio Los Salias de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, que declarara: 1) Sin lugar la demanda que por DESALOJO sigue la ciudadana M.C.D.L. contra la ciudadana S.M.R.M.; y 2) Condenó a la parte demandante al pago de las costas del presente proceso, de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

Ahora bien, este Juzgado Superior con competencia funcional por la materia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y de Protección de Niños, Niñas y Adolescentes de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, en ejercicio de su potestad sentenciadora, de seguida pasa decidir de la siguiente manera:

De la revisión del libelo de demanda, puede observarse que la representación judicial de la parte demandante utiliza como fundamento legal de sus pretensiones:

(…) de conformidad con lo establecido en la causal a) del artículo 34 de la Ley que rige la materia y por violación a las cláusulas Cuarta, Octava, Décima Primera, Décima Segunda, que regulan el pago del canon mensual, pago de condominio, la entrega del inmueble libre de personas y de bienes, (salvo los bienes que dejó guardados bajo llave la propietaria del inmueble arrendado), la obligación de pago por cláusula penal y el derecho que asiste a “El Arrendador” de pedir la resolución del Contrato y el pago de daños y perjuicios estipulados por su incumplimiento y para que convenga o en su defecto a ello sea condenada por este Tribunal en lo siguiente:

PRIMERO: Al pago de la cantidad de OCHO MIL CIEN BOLIVARES FUERTES CON 00/100 (Bs. F. 8.100,00) que corresponden a DIECIOCHO (18) cánones de arrendamiento dejados de pagar y a las cantidades que se sigan generando por cánones vencidos hasta la completa solución de la presente controversia y la entrega definitiva del inmueble arrendado

…omissis…

“TERCERO: Al desalojo de bienes y personas del inmueble arrendado bajo el contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado, constituido por un apartamento identificado con el número 11-D, ubicado en el piso 11 de la torre “A”, del Conjunto Residencial Terrazas de San Antonio, situado en el sector El Picacho, San A.d.L.A., Municipio Los Salias, Estado Miranda (…)” (Subrayado y negrilla del Tribunal)

Observa esta Juzgadora que la accionante incurre en un craso error a la hora de escoger su pretensión, toda vez que habla de Resolución del Contrato de Arrendamiento y Desalojo como si se tratara de una misma pretensión, por tal motivo, parece oportuno aclarar la procedencia de las distintas figuras en el marco de las disposiciones que regulan actualmente la materia inquilinaria, Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Así pues, el abogado a la hora de realizar demandas en materia arrendaticia, tiene como obligación la calificación de su pretensión conforme al contrato de arrendamiento, vale decir, debe establecer claramente si se está en presencia de un contrato a tiempo determinado o indeterminado (en caso de contrato verbal, siempre será indeterminado); una vez calificado el contrato, deberá escoger su pretensión, en este sentido si el contrato es a tiempo indeterminado deberá escoger la pretensión del Desalojo, si se encuentra que el supuesto de hecho evidenciado se subsume en los supuestos de hecho contenidos en la norma del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, si este no se encuentra plasmado en la norma, es criterio de esta Juzgadora y algunos Doctrinarios, que podrá demandar la Resolución del Contrato de Arrendamiento.

Ahora bien, si el contrato es a tiempo determinado podrá demandarse su cumplimiento o resolución dependiendo si ha vencido el término arrendaticio y su prórroga legal; o si ha dejado de cumplir algunas obligaciones contractuales respectivamente.

De lo anteriormente expuesto se observa que la parte demandante solicita la resolución del contrato de arrendamiento escrito y el desalojo; así pues acumuló pretensiones que son incompatibles, inacumulables y que no pueden siquiera solicitarse subsidiarias la una a la otra.

Como consecuencia de esto, la demanda debe ser declarada INADMISIBLE, pues al no haber claridad en la pretensión interpuesta, y en consecuencia explanar en el libelo de manera indistinta de Desalojo y pedir consecuentemente la Resolución del Contrato, deja en indefensión a la parte demandada, por lo que lo procedente es sin mayor dilación y sin avanzar en el análisis de fondo declarar la INADMISIBILIDAD de la demanda por haber la accionante realizado una acumulación indebida de pretensiones que se excluyan mutuamente y que no pueden nunca acumularse por cuanto se contradicen. ASÍ SE DECIDE.

No obstante, esta Superioridad observa que el Juzgado A quo no previno la circunstancia de INADMISIBILIDAD que rodeaba la demanda, y pasó a sustanciar sobre el fondo, tal y como lo establece el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil:

Presentada la demanda, el Tribunal la admitirá si no es contraria al orden público, a las buenas costumbres a alguna disposición expresa de la Ley. En caso contrario, negará su admisión expresando los motivos de la negativa. (…)

Siendo de conformidad con lo pautado en el artículo 78 ejusdem, uno de los motivos de INADMISIBILIDAD de la demanda, a saber:

No podrán acumularse en el mismo libelo pretensiones que se excluyan mutuamente o que sean contrarias entre sí; ni las que por razón de la materia no correspondan al conocimiento del mismo Tribunal; ni aquellas cuyos procedimientos sean incompatibles entre sí. (…)

Como es el caso de la Resolución de Contrato de Arrendamiento pautada para los contratos de arrendamiento “escritos” a tiempo determinado, y la de Desalojo pautada para los contratos indeterminados o verbales; por lo que lo procedente es anular el fallo dictado en fecha 09 de agosto de 2010 por el Juzgado de Municipio del Municipio Los Salias de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, declarando con lugar la apelación y pronunciándose sobre la inadmisibilidad inadvertida. ASÍ SE DECIDE.

Capítulo VI

DECISIÓN

Por las razones que anteceden, este Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Tránsito y de Protección de Niños, Niñas y Adolescentes de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara: