Decisión de Juzgado Primero de los Municipios Valera, Motatán, San Rafael de Carvajal y Escuque de Trujillo, de 27 de Octubre de 2008

NORMATIVA DE ORDEN PÚBLICO

El artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; dispone, que:

Los derechos que el presente Decreto-Ley establece para beneficiar o proteger a los arrendatarios son irrenunciables. Será nula toda acción, acuerdo o estipulación que implique renuncia, disminución o menoscabo de éstos derecho.

La anterior “norma” permite inferir que las disposiciones tanto sustantivas como adjetivas que regulan los arrendamientos inmobiliarios, son de orden público; no pudiendo dichas normas ser vulneradas o conculcadas por convenios de los particulares ni por ningún Órgano del Estado, ni siquiera por los propios Órganos Jurisdiccionales.

El Orden Público, es:

Aquella situación de normalidad en que se mantiene y vive un estado cuando se desarrollan las actividades individuales y colectivas, sin que se produzcan perturbaciones o conflictos.

(PERDOMO, A.B.. Diccionario Jurídico. Ediciones Tacarigua. Caracas, l.982.Pág. 244. PP.713).

Orden Público, es:

Conjunto de condiciones fundamentales de vida social instituidas en una comunidad jurídica, las cuales por afectar centralmente a la organización de ésta, no pueden ser alteradas por la voluntad de los individuos ni, en su caso, por la aplicación de normas extranjeras (Smith, J.C.)

. (OSORIO, Manuel. Diccionario de Ciencias Jurídicas, Políticas Y Sociales. Prólogo del Dr. G.C.. Editorial Heliasta, S.R.L... Buenos Aires. Pág. 518.PP. 797.).

Así mismo el Diccionario Enciclopédico Quillet, lo define, como:

Situación y estado de legalidad normal en que las autoridades ejercen sus atribuciones propias y los ciudadanos las respetan y obedecen sin protesta

. (Diccionario Enciclopédico Quillet. (1978) 8 Tomos. Tomo VI. Editorial Cumbre, S.A. México. Pág. 496. PP.638).

Parecida definición trae la Biblioteca Encarta, al señalar que el Orden Público, es:

Tranquilidad en las manifestaciones colectivas de la vida ciudadana.

(Biblioteca de Consulta Microsoft Encarta (2003).

Mientras que el Orden Público Inquilinario, es:

El conjunto de normas dictadas en protección del Arrendatario (Orden Público de Protección).

GUERRERO QUINTERO, Gilberto y G.A.G.R.. Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario. Volumen l. Livrosca. Publicidad Gráfica León, S.R.L. Caracas, Diciembre 2.000. Pág. 12. PP. 549.).

Así mismo lo ha venido sosteniendo la Jurisprudencia Patria, al señalar, que:

Las disposiciones de la Ley de Regulación de alquileres son de orden público. Por consiguiente no sólo lo son las normas sustantivas, sino también los procedimientos administrativos o procedimientos inquilinario allí previsto, que aseguren la aplicación de las normas sustantivas

. (Sentencia de la Corte, hoy Tribunal Supremo de Justicia, Sala Civil, de fecha 4/12/73).

Por lo que para este Tribunal, tiene a las normas contenidas en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, como de eminentemente de Orden Público; lo que significa que las mismas no se pueden relajar, modificar, conculcar ni violar. Así se establece.

SOBRE LA CARGA DE LA PRUEBAS

Establece el artículo 1.354 del Código Civil, que regula la Carga de la Prueba en las Obligaciones lo siguiente:

Quien pida la ejecución de una obligación, debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe, por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación.

Así mismo el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, estatuye, que:

Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación, debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.

Las normativas citadas, nos evidencian que en las acciones y procesos de naturaleza civiles o mercantiles, la “Carga de la Prueba”, se distribuye equitativamente entre las Partes en la Controversia, de acuerdo a los alegatos y afirmaciones contenidas en el Libelo de la Demanda o en la Reconvención y de acuerdo a las excepciones, argumentaciones y defensas contenidas tanto en el Escrito de Contestación a la Demanda o a la Reconvención; siempre respetando el orden público, y en esta Causa, el Orden Público Inquilinario.

Y de la revisión que efectúa este Tribunal de la Acción propuesta contenida en el Petitorio de la Demanda, encuentra que la pretensión consiste en que en la Parte Actora en su condición de Arrendador procede a “…demandar como en efecto formalmente demando a la ciudadana R.M.M.D.M., ya identificada, para que convenga o en su defecto a ello sea obligada por este Tribunal en desalojar el inmueble….” (Folio 3). “Acción” que fundamenta la Actora el artículo 115 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, en el literal a) del artículo 34 y 51 ambos de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Mientras que la Parte Demandada al dar Contestación a la Demanda, señala lo siguiente: “Rechazo, niego y contradigo la demanda por Desalojo en todas y cada una de sus partes, por ser los hechos narrados falsos y el derecho invocado improcedente”. (Folio 75).

Evidenciándose así que la “Acción” aquí interpuesta, es de naturaleza civil, por ser el “Arrendamiento” un Contrato de Naturaleza Civil por excelencia; pese a la existencia de una Ley Especial de Arrendamientos Inmobiliarios; y por lo tanto la “Carga de la Prueba” debe distribuirse tomando en consideración lo que cada Parte argumenta en la Demanda y en la Contestación a la misma y tomando en consideración también, lo establecido en el artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, acerca del orden público, de dichas normativas.

La primera parte del Artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, establece:

Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho.

La segunda parte de dicha norma, que ratifica el texto del artículo 1.354 del Código Civil, dispone, que:

Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.

En la obra “De La Prueba en Derecho” de A.R.A. se dejó establecido las tres (3) reglas que informan la carga de la prueba, a saber:

A.- ONUS PROBANDI INCUMBIT ACTORI, o sea, que el demandante le incumbe el deber de probar los hechos en que funda su acción.

B.- REUS, IN EXCIPIENDO ACTORI, o sea, que el demandado, cuando se excepciona o se defiende, se convierte en demandante para el efecto de tener que probar a su turno los hechos en que se funda su defensa.

C.- ACTORE NON PROBANTE, REUS ABSOLVITUR, es decir, que el demandado ha de ser absuelto de los cargos o acción del demandante, si éste no logró en el proceso probar los hechos constitutivos de su demanda. Así mismo, señala el procesalista colombiano que el actor debe probar ante el Juez con audiencia del demandado las obligaciones que atribuye al demandado y que a su vez constituyen un derecho a favor de aquél, o sea, de quien las alega y que a su turno el demandado ha de probar las excepciones que enerven el derecho del actor. Se trata de probar los derechos más no precisamente las obligaciones. Además, la materia u objeto de la prueba son los hechos porque el derecho alegado debe nacer, de los hechos.”(CALVO BACA, Emilio. Código de Procedimiento Civil de Venezuela. Ediciones Libra. Tomo IV. Talleres de Lithobinder, C.A. Caracas, Mayo 2000, Págs. 542 y 543. PP. 711.).

Por lo que la Carga de la Prueba debe distribuirse equitativamente. Así se resuelve.

SOBRE EL TIPO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO Y PROCEDENCIA O NO DE LA ACCIÓN DE DESALOJO PROPUESTA.

Corresponde ahora establecer el Tipo de Relación Arrendaticia existente entre las Partes en la Controversia, para determinar si es o no, procedente la “Acción de Desalojo” interpuesta por la Actora. Y para ello se tomará en consideración lo dicho por la Parte Actora en su Escrito de Demanda y lo señalado por la Demandada en su Escrito de Contestación a la misma, en torno al tipo de Relación Arrendaticia y lo establecido en los Contratos de Arrendamientos sucritos por las Partes, en cuanto al plazo de la Relación Arrendaticia. Así se establece.

Ya que desde el mes de A.d.M.N.O. y Siete (1.987), La Sala Político-Administrativa de la Corte, hoy Tribunal Supremo de Justicia; en el caso L.P.L.G. contra M.U.; señaló lo siguiente:

No cabe duda, que cuando el órgano judicial recibe una acción, ya sea de cumplimiento, de resolución, de desocupación o desalojo o lo que fuere, lo primero que debe hacer, es examinar la naturaleza del contrato, en orden a la DETERMINACIÓN o INDETERMINACIÓN del plazo. Así, lo primero es establecer, si es un contrato a tiempo determinado o un contrato a tiempo indeterminado.

(HARTING, H.D.E.A., Doctrina y Jurisprudencia. Segunda Edición. Publicidad Gráfica León, S.R.L. Caracas, 1.999. Pág. 96. PP. 452.).

3.1.- LO QUE DICE LA PARTE ACTORA EN SU DEMANDA EN CUANTO AL TIPO DE RELACIÓN ARRENDATICIA

Pues bien, lo que la Parte Actora señala en su Demanda en torno al tipo de Relación Arrendaticia, es lo siguiente:

Contrato de arrendamiento que inicialmente era por seis meses y de fecha 24 de Abril de 1998, por ante la Notaría……y a tiempo determinado, desde el 1° de Abril de 1998, hasta el 1° de Septiembre de 1998, es decir, de seis (6) meses, luego el segundo contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaría………de fecha 04 de Noviembre de 1998, con vigencia desde el 1° de Octubre de 1998 al 30 de Septiembre de 1999, es decir, UN (1) año, y a tiempo determinado……, pero al término del contrato, ésta se negó a desocuparlo y continuó ocupándolo arbitrariamente, y con el transcurrir del tiempo se convirtió en indeterminado,…

(Vto., al F. 1).

3.2.- LO MANIFESTASDO POR LA PARTE DEMANDADA TORNO AL TIPO DE RELACIÓN ARRENDATICIA

Mientras que, la Parte Demandada en cuanto al plazo del arrendamiento, manifiesta lo siguiente:

Por otro lado, si el aludido Contrato de Arrendamiento se convirtió en indeterminado en el tiempo, fue realmente porque las partes contratantes no tenían inconveniente alguno en que tal hecho sucediera….

(Folio 76).

3.3.- LO ESTABLECIDO EN LOS CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO ACERCA DEL PLAZO DEL MISMO

3.3.1.- La Parte Actora junto con su Libelo de Demanda, acompañó los Contratos de Arrendamientos suscritos por las Partes; el primero, autenticado por ante la Notaría Pública Segunda de Valera del Estado Trujillo, de fecha 24 de Abril de 1998, bajo el N° 40 del Tomo 46; en cuya Cláusula Segunda está estipulado el plazo, así:

“SEGUNDA: El presente contrato tendrá una duración improrrogable de seis (6) meses, los cuales vencen el día 1°. De septiembre de 1.998. “LA ARRENDATARIA” se encuentra en posesión del inmueble desde el primero (1°) de a.d.M.N.N. y Ocho (1.998) y se compromete a regresarlo en el mismo estado en que lo recibe” (Folio 32).

3.3.2.- El segundo Contrato de Arrendamiento, autenticado por ante la Notaría Pública Segunda de Valera del Estado Trujillo, con fecha 4 de Noviembre de 1998, bajo el N° 35 del Tomo 115; en cuya Cláusula Segunda está estipulado el plazo, así:

El presente contrato tendrá una duración improrrogable de un (1) año el cual vence el día 30 de septiembre de 1999. “LA ARRENDATARIA” se encuentra en posesión del inmueble desde el (1°) de octubre de mil novecientos noventa y ocho (1.998) y se compromete a regresarlo en el mismo estado en que lo recibe.” (Folio 10).

3.4.- ANALISIS E INTERPRETACIÓN DE LO EXPUESTO POR LAS PARTES Y LO ESTABLECIDO EN LOS CONTRATOS

El único aparte del artículo 12 del Código de Procedimiento Civil dispone lo siguiente:

En la interpretación de contratos o actos que presente oscuridad, ambigüedad o deficiencia, los jueces se atendrán al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la ley, de la verdad y de la buena fe.

Ahora bien, de lo expuesto por las Partes y de lo estatuido en los Contrato de Arrendamientos; este Tribunal infiere e interpreta que:

Que el Actor manifiesta que celebró dos Contrato de Arrendamiento; uno, por 6 meses y el otro, por un año; ambos a Tiempo Determinado; y que al término del último contrato y al seguir ocupando la Arrendataria el bien, la Relación Arrendaticia se convirtió en uno a Tiempo Indeterminado.

Que la Demandada y Arrendataria confirma en su Contestación a la Demanda, lo afirmado por el Actor en cuanto a la Relación Arrendaticia y conteste en que el Contrato de Arrendamiento es a “Tiempo Indeterminado”.

Que El plazo de ambos contratos están en sus Cláusulas Segundas que estatuyen lo siguiente:

“SEGUNDA: El presente contrato tendrá una duración improrrogable de seis (6) meses, los cuales vencen el día 1°. De septiembre de 1.998. “LA ARRENDATARIA” se encuentra en posesión del inmueble desde el primero (1°) de a.d.M.N.N. y Ocho (1.998) y se compromete a regresarlo en el mismo estado en que lo recibe” (Folio 32).

El presente contrato tendrá una duración improrrogable de un (1) año el cual vence el día 30 de septiembre de 1999. “LA ARRENDATARIA” se encuentra en posesión del inmueble desde el (1°) de octubre de mil novecientos noventa y ocho (1.998) y se compromete a regresarlo en el mismo estado en que lo recibe.” (Folio 10).

Que primer Contrato de Arrendamiento tuvo una duración de 6 meses que iban desde el día 1° de Marzo de 1998 al día 1° de Septiembre de 1998, y que no preveía prórrogas contractuales.

Que llegado el día 1° de Septiembre de 1998, las Partes decidieron suscribir un segundo contrato por un lapso de de Un (1) año que iba desde el 1° de Octubre de 1998 al día 30 de Septiembre de 1999. Concluyendo el Contrato a Tiempo Determinado.

Que para el momento en que las Partes suscribieron los mencionados Contratos de Arrendamientos, no estaba en vigencia aún la actual Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; por lo que no estaba establecida la “Prórroga Legal”.

Que a partir del día 30 de Septiembre de 1999, la Arrendataria siguió ocupando el inmueble sin oposición de El Arrendador; trayendo como consecuencia las previsiones establecidas en el artículo 1.600 del Código Civil que estatuye lo siguiente:

Si la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo.

Que la Arrendataria tiene ocupando el inmueble por un tiempo de diez (10) años, 6 meses y 26 días.

Que el Contrato de Arrendamiento entre las Partes era de acuerdo a los Contratos suscritos, a “Tiempo Determinado”; pero que por haber continuado la Arrendataria ocupando el inmueble arrendado, la Relación Arrendaticia se convirtió en a “Tiempo Indeterminado” por efecto de lo establecido en el artículo 1.600 del Código Civil.

De lo expuesto en los numerales anteriores, queda plenamente demostrado que la relación que vincula a las Partes en la Controversia, es a través de un Contrato de Arrendamiento a “Tiempo Indeterminado”. Que la misma se inició a través de un Contrato de Arrendamiento por Escrito y a Tiempo Determinado, mediante la suscripción de dos Contratos de Arrendamientos a “Tiempo Determinado” y que el mismo continúa, pero a “Tiempo Indeterminado”, puesto que al finalizar el plazo inicial el día 30 de Septiembre de 1999, la Arrendataria siguió ocupando el inmueble sin oposición de el Arrendador y en consecuencia la Relación Arrendaticia se convirtió en un Contrato a “Tiempo Indeterminado” siendo los respectivos contratos suscritos, prueba de esa Relación Arrendaticia y como consecuencia que el Contrato de Arrendamiento está en plena vigencia y a “Tiempo Indeterminado”. Así se establece.

Por lo que si se está ante un Contrato de Arrendamiento a “Tiempo Indeterminado”, por lo tanto la “Acción” a Interponer en la presente Causa, es la de “Desalojo” como acertadamente la interpuso la Parte Actora; al decir en su Demanda lo siguiente:

…demandar como en efecto formalmente demando a la ciudadana R.M.M.D.M., ya identificada, para que convenga o en su defecto a ello sea obligada por este Tribunal en desalojar el inmueble….

(Folio 3)

La Doctrina Patria ha señalado que un Contrato de Arrendamiento a “Tiempo Indeterminado”, es:

Cuando el arrendador entrega a el arrendatario, un inmueble para que lo use, sin determinarse por cuanto tiempo, o que habiéndose inicialmente fijado un lapso temporal, se le dejó después de vencido el plazo en posesión y mediante la percepción del pago arrendaticio. (GUERRERO QUINTERO, Gilberto .La Duración del Contrato de Arrendamiento y la Consignación Inquilinaria. Editorial Fitell. Cagua, 1.982. Pág. 38. PP. 120).

Por lo que la “Acción de Desalojo” interpuesta en la presente Causa, se hace procedente. Así se resuelve.

SOBRE LA DEMANDA Y LA CONTESTACION A LA MISMA

4.1.- SOBRE LA DEMANDA:

En síntesis, la Parte Actora dice en su Demanda, lo siguiente:

PRIMERO

RELACIÓN DE LOS HECHOS

Es el caso Ciudadano Juez que suscribí contrato de arrendamiento con la ciudadana R.M.M.D.M., ya identificada, sobre un local de mi propiedad ubicado en la Ciudad y Municipio Valera del Estado Trujillo …omissis… que me pertenece según documento Registrado en la Oficina Subalterna de Registro Publico de los Municipios Valera …omissis… cuyos linderos y medidas damos por reproducido en este acto.

Contrato suscrito ante la Notaria Publica Segunda de Valera …omissis… se anexa con la constancia de depósitos de alquileres signada con el Nº 3700 del Tribunal Primero de los Municipios Valera, …omissis… y constancia de no haberse realizado depósitos de alquileres Nº 11016 del Tribunal Segundo de los Municipios Valera, …omissis… Contrato de arrendamiento que inicialmente era por seis meses y de fecha 24 de Abril de 1998 …omissis…. y a tiempo determinado, desde el 1 de Abril de 1998, hasta el 1º de Septiembre de 1998, …omissis… luego el segundo contrato de arrendamiento …omissis… con vigencia desde el 1º de Octubre de 1998 al 30 de Septiembre de 1999, …omissis… pero, al termino del contrato, esta se negó a desocuparlo y continuo ocupándolo arbitrariamente, y con el transcurrir del tiempo se convirtió en indeterminado, tal como lo reconoció la arrendataria en demanda de desalojo intentada por ante el Tribunal Primero de los Municipios Valera …omissis…

Ahora bien Ciudadano Juez, la arrendataria R.M.M.d.M., ya identificada, comenzó cumpliendo con sus deberes de arrendataria pagando el canon de arrendamiento puntualmente, …omissis… luego comenzó a retardarse en el pago hasta uno o dos meses, …omissis… haciéndose reiteradas las oportunidades de sus continuos retrasos en el pago de los cánones de arrendamiento, llegando al extremo de pedirle el desalojo a través de un abogado en el mes de Noviembre de 2006, porque debía (3) tres meses …omissis…

Ante mi reclamo, …omissis… después de haber intentado la primera demanda de desalojo que fue declarada extinguida, y por cuanto ya se cumplió el lapso establecido de Tres (3) meses, en la sentencia de extinción, intentamos hoy la presente demanda.

…omissis…

SEGUNDO

PRETENSIÓN DE LA DEMANDA

La pretensión de esta demanda es obtener a través de sentencia dictada por este lustre Tribunal, el desalojo del inmueble de mi propiedad de la ciudadana R.M.M.D.M., …omissis… fundamentada dicha decisión; en la causal establecida en el articulo 34 literal A, de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios …omissis…

TERCERO

FUNDAMENTO DE DERECHO:

El fundamento jurídico de la presente demanda la encontramos en los artículos 34 literal a, en concordancia con el articulo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y el articulo 115 de la Constitución de la Republica Bolivariana de Venezuela, así como innumerables jurisprudencia de los Tribunales de la Republica …omissis…

CUARTO

PETITORIO

Ciudadano Juez en fundamento de los hechos y derecho arriba explanado, es que acudo ante su competente autoridad para demandar como en efecto formalmente demando a la ciudadana R.M.M.D.M., ya identificada, para que convenga o en su defecto a ello sea obligada por este Tribunal en desalojar el inmueble de mi propiedad …omissis…. por falta de pago de dos (2) mensualidades consecutivas, y actualmente DIECIOCHO (18) meses …omissis… que ha dejado de pagarme, mas los meses que continúe ocupando el inmueble hasta su desalojo definitivo, …omissis… que asciende a la cantidad de MIL BOLIVARES FUERTES (Bs.F 1.000,oo), mas los intereses respectivos, honorarios profesionales y costas que se causen en este proceso y daños y perjuicios causados …omissis… Estimo el valor de esta demanda en la cantidad de CINCO MIL TRESCIENTOS BOLIVARES FUERTES (Bs. 5.300, oo).

(Folios 1 al 3).

El Tribunal deja constancia que la Parte Actora acompañó con su Libelo de Demanda, los siguientes Instrumentos:

1. - Copia fotostática del Documento de adquisición de derechos, acciones e intereses sobre un lote de terreno y las mejoras en el construidas; protocolizado por ante el Registro Inmobiliario de Valera, con fecha 11 de noviembre de 1993, bajo el N° 38, Protocolo 1, Tomo 7° del Cuarto Trimestre. Folios 6 al 8.

2. - Original de Contrato de Arrendamiento suscrito por las Partes, por ante la Notaría Pública Segunda de Valera del Estado Trujillo, con fecha 4 de Noviembre de 1998, bajo el N° 35 del Tomo 115. Folios 10 y 11.

3. - Sendas Constancias Inquilinarias expedidas por los Juzgados Primero y Segundo de los Municipios Valera, Motatán, Escuque y San R.d.C.d.E.T.. Folios 12 al 21 y del 22 al 31.

4. - Copia fotostática simple de un Contrato de Arrendamiento, suscrito entre las Partes autenticado por ante la Notaría Pública Segunda de Valera, con fecha 24 de Abril de 1998, bajo el N° 40 del Tomo 46. Folios 32 y 33.

5. - Copia fotostática certificada de una Sentencia dictada por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil del Estado Trujillo, de fecha 27 de Septiembre del 2007, que resuelve en segunda instancia controversia entre las mismas partes en relación a la Relación Arrendaticia que ambas mantienen. Folios 36 al 48.

6. - Copias fotostáticas del Expediente N° 128 de Consignación Inquilinaria, de fecha 17 de Noviembre del 2006, que se lleva por ante el Juzgado Primero de los Municipios Valera, Motatán, Escuque y San R.d.C.d.E.T., que efectúa R.M.M.D.M. a favor del ciudadano M.A.C.. Folios 49 al 64.

7. - Copia simple de Plano Arquitectónico del inmueble en general donde está ubicado el bien objeto de la Controversia. Folio 65.

   4.2.- SOBRE LA CONTESTACIÖN A LA DEMANDA

   Así mismo, la Parte Demandada dio Contestación a la Demanda en tiempo hábil, útil y temporáneo y en resumen, manifestó lo siguiente:

   Siendo la oportunidad legal señalada por este Tribunal, para dar contestación a la demanda que por Desalojo intentara el ciudadano M.A.C. en contra de mi representada, procedo en este acto a contestar la misma en los siguientes términos:

   Rechazo, niego y contradigo la demanda por Desalojo en todas y cada una de sus partes, …omissis…

   En efecto, Ciudadano Juez, tal y como lo reconoce el actor en su libelo de demanda, existe un Contrato de Arrendamiento entre el ciudadano M.A.C. y la ciudadana R.M.M.D.M..

   Mediante el referido Contrato de Arrendamiento se dio inicio a una relación arrendataria, la cual a diferencia de lo que señala el demandante, comenzó a regir entre las partes a partir del día 1º de Abril de 1.998, …omissis… Contrato que tuvo por objeto un inmueble propiedad de dicho ciudadano…omissis…

   Posteriormente, en fecha 04 de Noviembre de 1.998, las partes suscribieron un nuevo Contrato de Arrendamiento, con una duración de un año, contado a partir del día 1º de Octubre del año 1.998, hasta el día 30 de Septiembre del año 1.999 …omissis…

   Ahora bien ciudadano Juez, es totalmente falso que el demandante le haya arrendado a mi mandante el garaje de su casa, …omissis… el inmueble arrendado según lo establece la Cláusula primera de ambos contratos es un LOCAL COMERCIAL, además de que el referido ciudadano posee un estacionamiento o garaje al lado del inmueble donde reside …omissis…

   Es totalmente falso, que al vencimiento del segundo Contrato de Arrendamiento suscrito con el actor, mi representada se haya negado a desocupar el inmueble de su propiedad y que lo haya continuado ocupando de manera arbitraria, puesto que está claro…omissis… que el ciudadano M.A.C., en momento alguno le manifestó a la misma que necesitaba o quería que le desocupara el inmueble de su propiedad…omissis…

   Por otro lado, si el aludido Contrato de Arrendamiento se convirtió en indeterminado en el tiempo, fue realmente porque las partes contratantes no tenían inconveniente alguno …omissis… mi representada cumplía con sus deberes como Arrendataria de manera puntual siendo falso el hecho de que comenzó a retardarse reiteradamente en los pagos de los cánones de Arrendamiento …omissis…

   Cabe hacer la observación, Ciudadano Juez, acerca de la imprecisión existente en el Libelo de Demanda, en relación a la fecha en que actuó el abogado que menciona el actor, el cual supuestamente le solicito a mi representada el Desalojo en el mes de Noviembre del año 2.006…omissis… fecha para la cual mi representada se encontraba atrasada en el pago de los Cánones de Arrendamiento por un accidente que sufrió, …omissis…

   Es totalmente falso que el pago correspondiente al canon de Arrendamiento del mes de Agosto del año 2.006, lo hiciere mi representada a r.d.s. reclamo del ciudadano M.A.C., pues en momento alguno la misma fue citada o requerida por algún profesional del derecho a cuya oficina haya acudido para atender el reclamo del actor, reclamo este que nunca existió, …omissis…

   En este orden de ideas y procediendo de manera abusiva y arbitraria, el ciudadano M.A.C., en varias ocasiones coloco candados a las puertas S.M.d. acceso al local comercial que posee mi representada como Arrendataria, …omissis…

   Por otro lado, Ciudadano Juez, el ciudadano M.A.C., valiéndose de su investidura de funcionario de la empresa CADAFE, en fecha 01 de Febrero del año 2.007 y sin motivo alguno, ordenó le fuera cortado a mi representado el suministro de Energía Eléctrica que alimenta al Local Comercial arrendado, …omissis…

   No obstante lo antes expuesto y en vista de que la presente acción de Desalojo se fundamenta en la supuesta insolvencia en el pago de los Cánones de Arrendamiento, dada la extemporaneidad alegada en cuanto a la Consignación de los Cánones de Arrendamiento correspondiente a los meses de Septiembre y Octubre …omissis…

   Rechazo, niego y contradigo que para la presente fecha mi representada le adeude al ciudadano M.A.C., la cantidad de Bs. F. 3.240,oo por concepto de dieciocho (18) meses de Cánones de Arrendamiento insolutos, …omissis…

   Rechazo, niego y contradigo por improcedente, que mi representada deba pagar la cantidad de Bs. F. 1.000,oo por concepto de gastos para la obtención de las solicitudes o constancias de Depósitos de Cánones de Arrendamiento, …omissis…

   Impugno la estimación de la demanda efectuada por el actor en la cantidad de CINCO MIL TRESCIENTOS BOLIVARES FUERTES (Bs. F. 5.300,00), por cuanto la misma es exagerada y en todo caso, a tenor de los dispuesto por el articulo 36 del Código de Procedimiento Civil…omissis…

   Por ultimo, Ciudadano Juez, debo señalarle que para la presente fecha y pese a las tantas veces supuesta insolvencias alegada por el actor mi representada se encuentra totalmente solvente en el pago de los Cánones de Arrendamiento del inmueble propiedad del ciudadano M.A.C. que posee la ciudadana R.M.M.D.M. como arrendataria, siendo improcedente el derecho alegado por el demandante para fundamentar la acción…omissis…

   (Folios 73 al 78).

   El Tribunal deja constancia que la Parte Demandada junto con su escrito de Contestación a la Demanda, produjo los siguientes Instrumentos:

1. - Copia fotostática simple de un Contrato de Arrendamiento suscrito entre las Partes y autenticado por ante la Notaría Pública Segunda de Valera del Estado Trujillo, con fecha 24 de Abril de 1998, bajo el N° 40 del Tomo 46. Folios 79 y 80.

2. - Copia fotostática simple de un Contrato de Arrendamiento suscrito entre las Partes y autenticado por ante la Notaría Pública Segunda de Valera del Estado Trujillo, con fecha 4 de Noviembre de 1998, bajo el N° 35 del Tomo 115. Folios 81 y 82.

SOBRE LAS PRUEBAS

Ambas Partes Promovieron Pruebas en tiempo útil, hábil y temporáneo, así:

5.1.- PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA

La Parte Demandada Promovió las siguientes Pruebas (Folio 83):

PRUEBA DOCUMENTAL:

La Parte Demandada Promueve y Produce copias certificadas del Expediente de Consignaciones Inquilinarias N° 128 que se sustancia en este Tribunal de la Causa; con el fin de demostrar la solvencia de la Demandada en el bien dado en arrendamiento; en especial la consignación que efectuó el 15 de Noviembre del 2006. Folios 84 al 148.

EXHIBICIÖN DE DOCUMENTOS:

La Parte Demandada Promueve la Exhibición de cualquier Instrumento que esté en manos del Actor en el cual conste la voluntad del Demandante en no querer prorrogar el Contrato de Arrendamiento o el requerimiento de que le sea desocupado el inmueble.

5.2.- PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA

La Parte Actora igualmente Promovió Pruebas, tal como se evidencia al folio 176, las siguientes:

ÚNICO: RATIFICA INSTRUMENTOS QUE ACOMPAÑÓ CON SU DEMANDA:

La Parte Actora Promueve y Ratifica los siguientes Instrumentos:

1. - Contrato de Arrendamiento de fecha 4 de Noviembre de 1998, bajo el N° 35 del Tomo 115, autenticado por ante la Notaría Pública segunda De Valera; el cual tenía una vigencia de Un (1) año del 1° de Octubre de 1998 al 30 de Septiembre de 1999; y con lo cual se demuestra que los pagos de los cánones de arrendamientos son los 30 de cada mes.

2. - Ratifica el Documento de adquisición del Inmueble ya que el mismo no fue impugnado por la Demandada y que se ratifica su propiedad. Folio 6 al 8.

3. - Ratifica y Promueve la C.I. N° 11016 emanada del Juzgado Segundo de los Municipios Valera, Escuque, Motatán y San R.d.C.d.E.T.; que demuestran que la Demandada no realizó ninguna Consignación de Alquiler.

4. - Ratifica y Promueve la C.I. N° 3700 emanada del Juzgado Primero de los Municipios Valera, Escuque, Motatán y San R.d.C.d.E.T.; que demuestran que la Demandada realizó Consignaciones de Alquileres, pero no en el tiempo legal ya que fue en fecha 17 de Noviembre en que se le da entrada.

5. - Promueve y Ratifica el Expediente de Consignaciones Inquilinarias N° 128 sustanciado en este Juzgado de la Causa y que acompañó con su Libelo marcado “G” y que también Promoviera la Demandada en el cual se evidencia la extemporaneidad de las Consignaciones efectuadas por la Demandada el día 15 de Noviembre por ante la U.R.D.D. y admitida por el Tribunal el 17 de Noviembre del 2006 y no hasta el 30 de Noviembre del 2006 cuando fue ordenada la apertura de la Cuenta.

En los términos expuestos, quedó planteada la litis; pero será del examen de las Pruebas Promovidas por ésta las que dilucidará la presente Causa. Así se establece.

ANALISIS DE LAS PRUEBAS

Corresponde ahora efectuar el examen de las Pruebas Promovidas por las Partes y en virtud de que ya en el Capítulo Tercero de esta Motiva quedó establecido que la Relación Arrendaticia que vincula a las Partes, es a través de un Contrato de Arrendamiento a “Tiempo Indeterminado” surgido como consecuencia de la suscripción de dos Contratos de Arrendamientos a “Tiempo Determinados” autenticados ambos por ante la Notaría Pública Segunda de Valera del Estado Trujillo, el primero, con fecha 24 de Abril de 1998, bajo el N° 40 del Tomo 46, y el segundo, con fecha 4 de Noviembre de 1998, bajo el N° 35 del Tomo 115 y que corren a los folios79al 80 y del 81al 82 respectivamente; los que este Tribunal los valora y aprecia como plena prueba y demostrativo de esa Relación Arrendaticia” por Escrito y a “Tiempo Indeterminado” de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el Artículo 509 ejusdem.

Y en virtud también, de que tanto el Actor como la Parte Demandada, están contestes tanto en la Demanda como en la Contestación a la misma, en considerar que el punto controvertido, es si, las consignaciones inquilinarias efectuadas para cancelar los meses de Septiembre y Octubre del 2006, fueron hechas de forma extemporáneas o temporáneas y legitimas; por lo tanto, este Tribunal sólo se limitará al examen valorativo y probatorio del Expediente de Consignaciones N° 128 que se sustancia ante este Tribunal de la Causa; con el fin de determinar si la parte Demandada está o no está insolvente en el bien arrendado. Así se establece.

6.1.- PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA

PRUEBA DOCUMENTAL:

La Parte Demandada Promueve y Produce copias certificadas del Expediente de Consignaciones Inquilinarias N° 128 que se sustancia en este Tribunal de la Causa; con el fin de demostrar la solvencia en que la Demanda en el bien dado en arrendamiento; en especial la consignación que efectuó el 15 de Noviembre del 2006. Folios 84 al 148.

Ahora bien, tanto el Contrato de Arrendamiento de fecha 24-04-1998, como el Contrato de Arrendamiento del 4 de Noviembre de 1998, ambos disponen en sus Cláusulas Terceras, que: “El canon de arrendamiento es la cantidad…….. mensuales…” (Negritas del Tribunal.(el primer contrato). Y el segundo contrato estatuye, que: “El canon de arrendamiento mensual es la cantidad….”(Negritas del Tribunal). Demostrándose así que los pagos por concepto de cánones de arrendamientos, se convinieron que sería por mensualidades vencidas, es decir, el fin de cada mes. Por lo que la Arrendataria debía efectuar los pagos del arrendamiento, por mensualidades vencidas, es decir, los últimos de cada mes. Así se dispone.

Por otro lado el literal a) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, establece lo siguiente:

A.) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas.

Mientras que el artículo 51 de la citada ley especial, señala lo siguiente:

Cuando el arrendador de un inmueble rehusare expresa o tácitamente recibir el pago de la pensión de arrendamiento vencida de acuerdo con lo convencionalmente pactado, podrá el arrendatario o cualquier persona debidamente identificada que actúe en nombre y descargo del arrendatario, consignarla por ante el Tribunal de Municipio competente por la ubicación del inmueble, dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad

.

Ahora bien, al efectuar un examen minucioso del Expediente de Consignaciones N° 128 que se lleva ante este Tribunal de la Causa y que fuera promovido por la Parte Demandada y que corre a los folios del 84 al 147, se consigue que la parte Demandada ha efectuado 20 Consignaciones Inquilinarias desde el mes de Septiembre de 2006 al mes de Abril del 2008.

Pero resulta que, la Demandada para no subsumir su actuación en la falta de pago establecida en el literal a) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, para que no proceda la “Acción de Desalojo”, podía atrasarse en la mensualidad del mes de Septiembre del 2006; pero no así el pago o la consignación de la mensualidad del mes de Octubre del 2006; como efectivamente incurrió en la misma. Véase: Y siendo que la Consignación de la mensualidad del mes de Septiembre del 2006, ya estaba atrasada por haberse realizado después del plazo que da la Ley especial para consignar el canon, pues tenía hasta el 15 de Octubre del 2006, para efectuarlo y lo realizó el 17 de Noviembre del 2006, a 1 mes y 2 días de atraso. Por lo que, tal atraso no podía ocurrir con la mensualidad del mes de Octubre del 2006, la que debía efectuarse el 30 de Octubre del 2006 y a más tardar de acuerdo al artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, debía consignarse el 15 de Noviembre del 2006; y de acuerdo al auto de admisión de la apertura de la Consignación Inquilinaria, fue realizado el día 17 de Noviembre del 2006(Folio 90), a 2 días del plazo legal para no incurrir en falta de pago, como efectivamente incurrió la Parte Demandada en falta de pago al efectuar las Consignaciones Inquilinarias de los meses de Septiembre y Octubre del 2006, extemporáneamente. Y es por lo que este Tribunal valora y aprecia tal Expediente de Consignaciones Inquilinarias N° 128 que se sustancia en este Juzgado de la Causa, y bajo el “Principio de la Comunidad de la Prueba” como plena prueba de la falta de pago y del estado de insolvencia en que incurrió la Parte Demandada, todo de conformidad con el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en concordancia con el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil.

Con tal Prueba queda demostrada la falta de pago de las mensualidades de Septiembre y Octubre del 2006 y el “Estado de Insolvencia” de la Arrendataria y Demandada, ciudadana: R.M.M.D.M., en el inmueble arrendado. Y es la razón por lo que la Demanda debe Declararse con Lugar. Así se resuelve.

El Tribunal considera inoficioso y sin propósito el análisis de las restantes probanzas, sin que ello constituya violación al “Principio de Exhastividad” estatuido en el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil.

En otro orden de ideas, no comporta este Juzgador lo planteado por la Demandada en su Escrito de Contestación a la Demandada, en el sentido de que la unidad de Recepción y Distribución de Documentos (U.R.D.D), que se encarga de distribuir las Causas Litigiosas o de Jurisdicción Voluntarias para los Juzgados Primero y Segundo de los Municipios Valera, Motatán, Escuque y San R.d.C. de la Circunscripción Judicial del Estado Trujillo, sea una extensión de los citados Tribunales y que en consecuencia, debe tomarse como la fecha de las Consignaciones Inquilinarias de los meses de Septiembre y Octubre del 2006, como la que figura en la “Planilla” de la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos (U.R.D.D)(Folio 89); puesto que la misma es una oficina administrativa y no jurisdiccional. Así se decide.

Así mismo no se condena al pago de las mensualidades a que alude el Actor en su Demanda, dado a que las Consignaciones Inquilinarias efectuadas en el Expediente N° 128, ya referido, le pertenecen a la misma. Así se dispone.

D I S P O S I T I V A

Por los razonamientos y motivaciones contenidas en los Particulares Primero, Segundo, Tercero, Cuarto, Quinto, y especialmente del Sexto de la Parte Motiva de esta Sentencia, este Tribunal Primero de los Municipios Valera, Motatán, Escuque y San R.d.C. de la Circunscripción Judicial del Estado Trujillo, Administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, Declara:

Con Lugar, la Demanda que por Desalojo, interpuso el ciudadano M.A.C., identificado en autos, en su condición de Arrendador, asistidos por el DR. ALCIDEDS JAVIER OJEDA CABRERA, I.P.S.A. No. 114.061, en fecha 8 de Abril del 2008 y admitida en este Juzgado en fecha26 de Septiembre del 2008 por inhibición del Juez Segundo de los Municipios Valera, Motatán, Escuque y San R.d.C.d.E.T.; contra la ciudadana: R.M.M.D.M., identificada también en autos, representada por el DR. J.C.F., I.P.S.A. N° 26.363, en su condición de Arrendataria de un inmueble consistente en un Local ubicado al Final de la Avenida 10, con Calle 25, parte inferior (garaje), de su vivienda, Jurisdicción de la Parroquia M.D., Municipio Autónomo de Valera del Estado Trujillo; todo de conformidad con el artículo 7 y literal a) del artículo 34 y artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en concordancia con el artículo 254 del Código de Procedimiento Civil. Y en consecuencia:

Se ordena a la Parte Demandada, ciudadana R.M.M.D.M., hacer entrega a la Parte Demandante, ciudadano, M.A.C., el inmueble consistente en un Local ubicado al Final de la Avenida 10, con Calle 25, parte inferior(garaje), de su vivienda, Jurisdicción de la Parroquia M.D., Municipio Autónomo de Valera del Estado Trujillo; totalmente desocupada de personas, cosas y animales.

Se declara en “Estado de Insolvencia” a la Parte Demandada en el inmueble arrendado por haber efectuado las Consignaciones Inquilinarias de los meses de Septiembre y Octubre del 2006, extemporáneas e ilegitimas.

No se condena al pago de las mensualidades a que alude el Actor en su Demanda, dado a que las Consignaciones Inquilinarias efectuadas en el Expediente N° 128, ya referido, le pertenecen al Actor y Arrendador.

Se Establece que entre las Partes existe una Relación Arrendaticia a través de un Contrato de Arrendamiento por Escrito y a “Tiempo Indeterminado”.

Se estima el valor de la Demanda en la cantidad, de: MIL CUATROCIENTOS CUARENTA BOLÍVARES FUERTES (BS. F. 1.440,°°), y se declara este Tribunal competente para conocer la Causa.

No se condena a la Parte Demandada en costas por haber tenido motivos morales, racionales y de justicia como lo establece el artículo 2 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, para litigar.

Queda Así Establecido.

Cópiese, publíquese, regístrese y diarícese.

Dada, Sellada, refrendada y firmada en la Sala de Despacho del Tribunal Primero de los Municipios Valera, Motatán, Escuque y San R.d.C. de la Circunscripción Judicial del Estado Trujillo, a Veintisiete (27) días del mes de Octubre del Año Dos Mil Ocho (2008). A Ñ O S: 198° de la I N D E P E N D E N C I A y 149° de la F E D E R A C I O N. El Juez, (2do) Abg. T.R.V.B.. El Secretario, (fdo) D.J.C.H. (Hay el Sello del Tribunal).- La anterior es copia fiel y exacta de su original, la que certifico en Valera, a los Veintisiete (27) días del mes de Octubre del Año Dos Mil Ocho (2008).

El Secretario:

TRVB/DJCH/Anabel.-