Decisión de Juzgado del Municipio Bermudez de Sucre, de 30 de Marzo de 2011

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

JUZGADO DE MUNICIPIO BERMUDEZ DEL SEGUNDO CIRCUITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO SUCRE.

EXPEDIENTE N° 5134.-

PARTE ACTORA: ciudadano J.M.M., titular de la Cédula de Identidad N° V- 15.883.968.-

PARTE DEMANDADA: ciudadano: RAWAD R.R.R., titular de la Cédula de Identidad N° V- 14.717.140.-

MOTIVO: VENCIMIENTO DE PRORROGA LEGAL.-

Vistos

.- Sin Informes de las partes.-

Se inicia la presente causa por motivo de VENCIMIENTO DE PRORROGA LEGAL, mediante escrito presentado en fecha 14 de octubre de 2010, por el ciudadano J.M.M., titular de la Cédula de Identidad N° V- 15.883.968, abogado inscrito en el IPSA bajo el N° 120.538, domiciliado en la ciudad de Lechería, Estado Anzoátegui, aquí de tránsito, actuando en su propio nombre y representación:

Alega el actor que en fecha 15 de agosto de 2005, el ciudadano E.M.S., en su carácter de propietario para ese entonces del inmueble constituido por un (1) apartamento y una oficina (1) ubicados en la planta alta del edificio Guadalupe, ubicado en la calle Juncal N° 136 de la ciudad de Carúpano, Estado Sucre, suscribió un contrato de arrendamiento con el ciudadano A.A.A., por un período de un (1) año, contado desde el 15 de agosto de 2005, hasta el 15 de agosto de 2006.

Que posteriormente aparece el ciudadano RAWAD R.R.R., quien le indicó que había adquirido del ciudadano A.A.A., la propiedad de la sociedad mercantil MAGIC GYM C.A, la cual se encuentra inscrita ante el Juzgado de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Sucre, bajo el N° 91, Folio 422 al 423, Tomo 1-B, en fecha 13 de diciembre del año 2005, es así como deciden ambas partes suscribir un nuevo contrato de arrendamiento, es decir, el ciudadano E.M.S. y el ciudadano R.R.R., por un período de duración de un año contado desde el 15 de agosto de 2006 hasta el 15 de agosto de 2007, fecha en la cual culminaba el contrato suscrito entre ambas partes.-

Que durante la vigencia del contrato anteriormente señalado el ciudadano E.M.S., le da en venta pura y simple, perfecta e irrevocable el citado inmueble, mediante documento de compra venta debidamente registrado por ante la oficina inmobiliaria de Registro Público del Municipio Bermúdez del Estado Sucre, el cual quedó registrado en fecha 31 de Octubre de 2.006, bajo el N° 127, folios 127 al 131 del tomo 06 del IV trimestre del año 2.006. En tal sentido de conformidad con el artículo 20 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, respetó la relación arrendaticia entre el ciudadano E.M.S. y RAWAD R.R.R.,.-

Que culminada la relación arrendaticia (15/08/07), acudió al ciudadano RAWAD R.R.R., a los fines de establecer las cláusulas contractuales entre ellos la fijación de un nuevo canon de arrendamiento, enviándole un contrato debidamente firmado desde la ciudad de Lechería, Estado Anzoátegui, con un período de duración de un (1) año, contado desde el 15 de julio de 2007, hasta el 15 de julio de 2008, es así como de mala fe, valiéndose de evasiones telefónicas el ciudadano RAWAD R.R.R., nunca envió el contrato que repito fue debidamente firmado por su persona, sin embargo, ambas partes fijaron un canon de arrendamiento de novecientos cincuenta Bolívares con 00/100 Céntimos (Bs. 950,00) y así se demuestra de los recibos de pago que le emitió al arrendatario.-

Que a consecuencia de la fijación del canon de arrendamiento el arrendatario entregó la diferencia del depósito por la cantidad de setecientos cincuenta Bolívares con 00/100 Céntimos (Bs. 750,oo); para un total de dos mil ochocientos cincuenta Bolivares (Bs. 2.850,oo).-

Que llegado el momento de la suscripción de un nuevo contrato de arrendamiento, ambas partes no lograron llegar a un acuerdo contractual con ocasión al canon de arrendamiento, es así como ante la mala fe demostrada a lo largo de la relación arrendaticia, decidió notificar al ciudadano Rawad Rafeh Rafeh, el uso de la prorroga legal, mediante una F.P., efectuada por la Notaría Pública de Carúpano, Municipio Bermúdez del Estado Sucre, en donde se dejó constancia de la notificación a la persona que declaró se encargada del inmueble del uso de la prorroga legal, la cual de conformidad con el artículo 38 literal 2° de la Ley de Arrendamiento Inmobiliaria, estuvo comprendida desde el 15 de agosto de 2008, hasta el 15 de agosto de 2009, fecha esta en la cual el arrendatario debía desocupar el inmueble dado en arrendamiento libre de objetos y bienes, sin embargo, hasta la fecha no lo ha desocupado.-

Que mes a mes, durante el uso de la prorroga legal concedido, notificó al demandado reiteradamente por medio de los recibos de pago de arrendamiento, que se encontraba en uso de la Prorroga Legal, ratificando aún más que el mismo se encontraba en ejercicio de la misma.-

Que el ciudadano RAWAD R.R.R., acude por ante este Tribunal en fecha 28 de septiembre de 2009, consignando el canon de arrendamiento correspondiente al mes de agosto de 2009, asignado con el N° 546, anexando el contrato suscrito por su persona, y que el ciudadano RAWAD R.R.R., que no devolvió, evidenciando a su entender que la relación arrendaticia existió desde el 15 de julio de 2007, hasta el 15 de julio de 2008, y aun cuando no esta firmado por el arrendatario, evidencia la aceptación y regimiento de las mismas en la relación arrendaticia que existió entre ambos.-

Que antes la negativa del arrendatario de entregar el inmueble arrendado es por lo que demanda el desalojo.-

Que la demanda de desalojo con fundamento en el artículo 155 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, y del artículo 39 del decreto con rango de Fuerza de Ley de Arrendamiento Inmobiliario.-

Estimó la demanda en la cantidad de trece mil trescientos Bolivares con oo/100 céntimos (Bs. 13.300,00).-

Admitida la demanda en fecha 19 de octubre de 2010, conforme a las disposiciones de Ley, el Tribunal ordenó la citación del ciudadano: RAWAD R.R., para que comparezca al segundo día de despacho siguiente a su citación.- (Folio 31).

En fecha 28 de octubre de 2010, riela diligencia suscrita por el del Alguacil de este Juzgado, mediante la cual manifiesta haber sido atendido por el ciudadano: BASSAM RAFEH, C.I Nº V- 13.273.508, quien le informo que el ciudadano RAWAD RAFEH RAFEH, no se encontraba no viven allí.- (Folio 33).-

En fecha 29 de noviembre de 2011, comparece el abogado EINSTEN MANEIRO AGUILERA, Inpreabogado bajo el N 61.297 y presenta instrumento poder otorgado por el demandante al suscrito abogado antes identificado, el cual fue agregado al expediente como folio útil, asimismo solicita al Tribunal, la citación del demandado de conformidad con el artículo 223.- (F40 y 44).-

Por auto de fecha 02 de diciembre de 2010, este Tribunal ordena la citación por cartel del codemandado ciudadano: RAWAD RAFEH RAFEH, de conformidad con lo establecido por el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil, Librándose el respectivo Cartel.- (F-45).-

En fecha 01 de febrero del año 2011, riela diligencia suscrita por el Abogado EINSTEN MANEIRO, inscrito en el Inpreabogado bajo Nº 61.297, actuando en su carácter de auto, y consigno los ejemplares del Cartel de Citación, debidamente publicado en los periódicos DIARIO DE SUCRE y REGIÓN, los cuales fueron agregados al expediente como folios útiles.- (F 47 al 50)

En fecha 01 de marzo de 2011, compareció el ciudadano RAWAD R.R.R., asistido del abogado V.D.O., inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 23.150, y se dio por citado.- (F-51).-

Llegada la oportunidad legal para dar contestación a la demanda compareció el ciudadano RAWAD R.R.R., asistido del Abogado V.D., inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 23.150 y de este domicilio, en los siguientes términos:

Negó, Rechazo y Contradijo tanto en los hechos como en el derecho la demanda interpuesta.-

Que efectivamente el ciudadano E.M.S., celebro al principio un contrato de arrendamiento con el ciudadano A.A.A., sobre un inmueble constituido por un Apartamento y una Oficina; ubicado en la planta alta del edificio Guadalupe, Calle Juncal N° 136, de esta ciudad de Carúpano, por un período de un año.-

Que posteriormente adquirió del ciudadano A.A.A. la firma comercial MAGIC GYM, C.A.-

Que en fecha 13 de diciembre celebró nuevo contrato de arrendamiento con el ciudadano E.M.S., por un lapso igualmente de un (1) año.-

Que durante el arrendamiento el ciudadano E.M.S., da en venta al hoy demandante, el inmueble objeto del Juicio.-

Que posteriormente el ciudadano J.M.M., ya con el carácter de propietario me envío las nuevas cláusulas contractuales por un período de un (1) año.-

Que en fecha 15 de agosto se trasladó el actor con la Notaría Pública del Municipio Bermúdez del Estado, al inmueble objeto de la presente demanda con el fin de notificarle a través de una comunicación lo cual dejó en el inmueble sobre el derecho que tenía a la prorroga legal por cuanto el contrato finalizaba el 15 de agosto de 2008.-

Que el contrato celebrado con el ciudadano J.M.M., no fue desde el 15 de agosto del 2007 hasta el 15 de agosto del 2008, sino desde el 15 de julio de 2007 hasta el 15 de julio de 2008, que cuando el demandante notifica al demandado en fecha (15-08-2.008) de la no renovación del contrato y el goce de la Prorroga Legal lo hace extemporalmente.-

Que el arrendador se ha negado a recibir los pagos por concepto de los cánones de arrendamiento razón por la cual se vio obligado a consignar los mismos ante este Juzgado en el expediente N° 546.-

DE LAS PRUEBAS

Pruebas de la parte actora.

Junto con el libelo de la demanda consigna: 1.- Marcado “A” Contrato de Arrendamiento de fecha 15 de julio de 2006, suscrito entre el ciudadano E.M.S. y el ciudadano Rawad R.R.R.. El Tribunal le confiere valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.

2. - Marcado “B” Documento autenticado de compra venta sobre una parcela de terreno ubicada en la calle Juncal N° 136 de Carúpano, Estado Sucre, de fecha 13 .de octubre de 2006, suscrito entre ELISARIO M.S. y J.M.M.Y.. Dicho documento por emanar de un funcionario competente se valoran como documentos públicos para apreciar su contenido de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por lo que éste Tribunal le da pleno valor probatorio, aun cuando no esta en discusión la propiedad del inmueble arrendado.-.

3. - Marcados “C” y “E”, recibos con membrete de “MEDINA YEGRES JOSE MIGUEL”, por concepto de meses de arrendamiento sobre el inmueble ubicado en el Edificio Guadalupe. El Tribunal vista la prueba relacionada a los hechos debatidos, se trata de recibos de pago por concepto de cánones de arrendamiento, la cual considera importante el Tribunal, la prueba, desde luego, nos permite determinar la solvencia del inquilino demandado en el pago de su principal obligación arrendaticia. Así se establece.-

4. - Marcado “D”, Documento de F.p. practicada por la Notaría Pública de Carúpano, Estado Sucre, en donde se dejó notificó al encargado del inmueble del uso de la prorroga legal. Dicho documento por emanar de un funcionario competente se valoran como documentos públicos para apreciar su contenido de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por lo que éste Tribunal le da pleno valor probatorio.

   Pruebas de la parte demandada.

1. - Marcada “A” recibo de fecha 13-03-2000, suscrito por Á.A.Á., por la cantidad de Bs. 450.000,oo, por concepto de deposito de alquiler de oficina del Edificio Guadalupe, calle Juncal N° 136, Carúpano.

2. - Recibo N° 2, de fecha 13-10-2000, por la cantidad de Bs. 540.000,oo como complemento del deposito.-

3. - Recibo suscrito por E.M.S., por la cantidad de Bs. 1.110.000,oo, por concepto de 03 meses de depósito cancelado por el ciudadano Rawad R.R.R..-

4. - Copia simple del recibo de fecha 13-03-2000, suscrito por A.A.A.,por la cantidad de Bs. 450.000,oo, por concepto de deposito de alquiler de oficina del Edificio Guadalupe, calle Juncal N° 136, Carúpano y del recibo N° 2, de fecha 13-10-2000, por la cantidad de Bs. 540.000,oo como complemento del deposito. El Tribunal le confiere valor probatorio a las anteriores pruebas documentales enumeradas del 1, 2, 3 y 4 de conformidad con lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.

5. - Marcado “B” contrato de arrendamiento suscrito entre E.M.S. y Rawad R.R.R., de fecha 15 de julio de 2003. El Tribunal visto que se trata del mismo instrumento promovido por la parte contraria. Se le confiere valor probatorio. Así se establece.-

6. - Marcado “C”, oficio de fecha 10 de julio de 2007, suscrito por el ciudadano J.M.M. en el cual anexa contrato de arrendamiento. El Tribunal considera que dicho instrumento aun y cuando está vinculado a los hechos controvertidos y al no haber sido atacado ni desvirtuado en el proceso, se le confiere valor probatorio. Así se establece.-

7. - marcado “D” y “E”, oficio de fecha 30 de junio de 2008, suscrito por el ciudadano J.M.M., junto con relación de IPC. El Tribunal considera que dicha comunicación en su contenido es contradictoria con el texto del contrato de arrendamiento suscrito por las partes, el cual es ley entre las partes y debe ser respetado, aunado al hecho que en el mismo texto del contrato hay aceptación de las partes del tiempo de duración del contrato, por lo tanto este sentenciador la desecha del proceso, en v.d.P.d.A. que recae sobre las pruebas. Así se establece.-

   MOTIVACIONES PARA DECIDIR

   Corresponde pronunciarse el tribunal sobre la pretensión de la actora de culminación de la prorroga legal.

   Al efecto, es imperativo acudir a la ley especial para resolver este punto.

   La Ley de Arrendamientos Inmobiliarios vigente (art.38) establece que en los contratos celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario; de allí que se llame prórroga legal, porque, aunque el propietario o arrendador no quiera prorrogar el lapso del arrendamiento, la ley lo obliga a hacerlo, siempre y cuando el inquilino esté solvente en todas sus obligaciones, tanto las establecidas en el contrato, como las previstas en la ley que regula esta materia.

   En cambio, para el arrendatario o inquilino es facultativo quedarse o no ocupando el inmueble arrendado, es su potestad, pero repito, tiene necesariamente que estar solvente en sus pagos y así lo establece la propia ley (art.40), cuando prevé, que si al vencimiento del término contractual el arrendatario estuviere incurso en el incumplimiento de sus obligaciones contractuales o legales, no tendrá derecho a gozar del beneficio de la prórroga legal.

   Ahora bien, esta prórroga la determina el tiempo de duración que el inquilino ha ocupado el inmueble, de acuerdo a la siguiente tabla:

1. - Si la relación arrendaticia ha tenido una duración de hasta un (1) año o menos, el lapso se prorrogará por un tiempo máximo de seis (6) meses.

2. - Si la relación arrendaticia ha durado más de un (1) año y menos de Cinco (5) años, el lapso se prorrogará por un (1) año máximo adicional.

3. - Si la relación arrendaticia ha durado más de cinco (5) años, pero menos de diez (10) años, el lapso se prorrogará por dos (2) años adicionales.

4. - Si la relación arrendaticia ha durado más de diez (10) años, el lapso se prorrogará por tres (3) años adicionales.

   Es importante señalar además, que mientras dure la prórroga legal, el propietario no debe intentar acción de desalojo o desocupación en contra del inquilino y si lo hace, bastará que el arrendatario alegue la vigencia de la prórroga legal y la solvencia en el pago de sus obligaciones, para que dicha acción sea declarada inadmisible y/o sin lugar. Una vez terminada la prórroga legal, es cuando se podrá accionar legalmente en contra del inquilino renuente a entregar el inmueble alquilado a pesar de haber terminado la duración del contrato y su prórroga.

   Es cierto que el artículo 40 de la referida Ley de Arrendamientos Inmobiliarios contempla que si el arrendatario estuviere incurso en el incumplimiento de sus obligaciones contractuales al momento del vencimiento del contrato no tiene derecho al beneficio de la prórroga legal. Pero en el presente proceso el demandante no demostró que el Arrendatario estuviese incurso en el incumplimiento de alguna otra obligación contractual, lo que ha debido hacer en el libelo de la demanda, y siendo así este Tribunal de conformidad con el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil asume como máxima de experiencia que el inquilino demandado no ha incumplido con sus obligaciones contractuales. Así se decide.

   Hechas las anteriores precisiones de ley, teniendo en cuenta que la prorroga legal arrendaticia, es un beneficio acordado por la ley, al inquilino bajo la modalidad de contratos de arrendamiento a tiempo determinado, con el propósito de que al vencerse el lapso continúe ocupando por un periodo más corto como tal, conforme a los parámetros de la ley, siempre que al vencimiento se encuentre en estado de solvencia.

   Así las cosas, observa este Tribunal que el contrato de arrendamiento comenzó a regir a partir del 15 de julio de 2007 al 15 de julio del 2008 y así se lo hizo saber el actor al demandado mediante oficio de fecha 10 de julio de 2007, que cursa al folio 63 del expediente, remitiendo anexo el referido contrato suscrito por el, notificándole además sobre ciertas condiciones que comenzarían a regir a partir de esa fecha, circunstancia esta que fue explana por el actor en su libelo de demanda cuando señala “enviándole un contrato debidamente firmado desde la ciudad de Lechería estado Anzoátegui, con un periodo de duración de un (1) año, contado desde el quince (15) de Julio de 2007 hasta el quince (15) de julio de 2008”. Ahora bien, por cuanto el referido contrato fue suscrito por ambas partes, estableciendo en la cláusula Cuarta lo siguiente “Se considera revocado (sic) por periodos iguales a menos que una de las partes notifique a la otra dentro de los treinta días calendario consecutivos previos al vencimiento del termino o de cualquiera de sus prorrogas…” Siendo que el arrendatario se encuentra solvente en el pago de los canones de arrendamiento, de acuerdo a lo evidenciado en el expediente N° 546 de Consignaciones llevado por ante este Tribunal, aunado al hecho de que la notificación de No Revocación del Contrato de Arrendamiento se produjo en la persona de un encargado del establecimiento comercial, a través de la Notaria Pública de Carúpano en fecha 15 de agosto de 2008, es decir, fuera del terminó establecido en el referido contrato para realizar la notificación, quedando en consecuencia vigentes las mismas condiciones y estipulaciones convenidas por las partes en el contrato, razón por la cual la presente demanda no debe prosperar. Así se decide.

   D E C I S I O N

   Por todo lo antes expuesto, es por lo que este Juzgado de Municipio Bermúdez del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Sucre, Administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley declara:

PRIMERO

SIN LUGAR la demanda que por motivo de PRORROGA LEGAL, ha incoado el ciudadano J.M.M., titular de la cedula de identidad N° 15.883.968 actuando en su propio nombre y representación en contra del ciudadano RAWAD R.R.R., titular de la cédula de identidad N° 14.717.140, representado por el abogado V.D.O., inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 23.150.-

SEGUNDO

Ante la declaratoria sin lugar de la acción se condena en costas a la parte actora de conformidad con lo previsto en el artículo 274 del Código de procedimiento Civil.

Publíquese, regístrese, diarícese y déjese copia certificada. Publíquese en la página Web de este Tribunal.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho de este Juzgado de Municipio Bermúdez del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Sucre, en Carúpano, a los treinta (30) días del mes de marzo del 2011, años 200° de la Independencia y 152° de la Federación.-

EL JUEZ,

Dr. S.S.D..

EL SECRETARIO,

Abg. O.M..

Nota: En la misma fecha (30/03/2011), siendo las (2:30 p.m.), previo cumplimiento de las formalidades de ley, se publicó y registró la anterior decisión.-

EL SECRETARIO,

Abg. O.M..

SENTENCIA DEFINITIVA

Materia: PRORROGA LEGAL

Expediente N°: 5.134-10

SSD/OM