Decisión nº 3074 de Juzgado Tercero de Municipio de Vargas, de 25 de Abril de 2012

En resolución del contrato a que se refiere la presente demanda.

Que como consecuencia de lo anterior, la parte demandada entregue el inmueble a que se refiere dicho contrato, conformado por el local comercial identificado con el N° 2, que forma parte del Centro Comercial El Conquistador, ubicado en C.L.M., Avenida El Ejército Jurisdicción de la Parroquia C.L.M., del Estado Vargas, libre de bienes y personas a su representada, sin plazo alguno y en las mismas buenas condiciones en que lo recibió.

En pagar a su mandante las pensiones de arrendamiento adeudadas correspondientes a los meses de marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre de 2011, que conforman nueve (09) mensualidades a razón de Tres Mil Ochocientos Ochenta y Ocho Bolívares Fuertes (Bs. f. 3.888,00), cada una para un total de Treinta y Cuatro Mil Novecientos Noventa y Dos Bolívares Fuertes (Bs. F 34.992,00).

En pagar a su mandante, en concepto de indemnización sustitutiva derivada del uso y la ocupación que continua y continuara haciendo del inmueble objeto del contrato hasta el momento en que haga efectiva la desocupación y entrega material del mismo la cantidad de Tres Mil Ochocientos Ochenta y Ocho Bolívares Fuertes (Bs. f. 3.888,00), por cada mes que trascurra en esa situación de conformidad con el artículo 11687 del Código Civil.

Que la demandada convenga en pagar las costas y costos que origine el juicio.

Estima la demanda en la suma de Treinta y Ocho Mil Bolívares Fuertes (Bs. F 38.000,00), lo que equivale a Quinientas (500) Unidades Tributarias.

Fija como domicilio procesal la Avenida Principal de las Mercedes, con calle Monterrey Edificio Centro Ejecutivo Monterrey, piso 2, oficina 5 y 6, Urbanización Las Mercedes, Caracas, Estado Miranda.

En la oportunidad legal para contestar la demanda, la parte demandada no compareció ni por sí, ni por medio de apoderado alguno, en razón que la secretaria dejo constancia de haber dado cumplimiento a lo establecido en el artículo 218 del Código de Procedimiento Civil en fecha 8 de marzo de 2012, tal como consta al folio 81 de la presente causa, debiendo comparecer el demandado por ante este Tribunal, el segundo (2º) día de despacho siguiente a dicha fecha, siendo que ese término se verificó el 12 de marzo de 2012, sin que compareciera el mismo. Así se establece.

CAPITULO SEGUNDO

PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA:

Hace valer el mérito favorable de lo que se desprende de los documentos acompañados al libelo de la demanda.

1. - Hace valer el mérito favorable del poder que presentaron junto al libelo de la demanda. (f.- 18 al 21). Autenticado por ante la Notaria Pública Quinta del Municipio Baruta del Estado Miranda, de fecha 29 de noviembre de 2011, anotado bajo el N° 12, tomo 96 de los libros de autenticaciones. El mismo fue presentado en su oportunidad procesal sin que haya sido impugnado en su contenido ni desconocida su firma, se le otorga pleno valor probatorio en conformidad con el artículo 1.357 del Código Civil. Así se decide.

2. - Contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaria Pública Quinta del Municipio Chacao del Distrito Capital, de fecha 17 de octubre de 2002, anotado bajo el N° 26, tomo 80 de los libros de autenticaciones y por ante la notaria Pública Tercera del Estado Vargas de fecha 26 de agosto de 2003, anotado bajo el N° 75, tomo 37 de los libros de autenticaciones. (f.- 27 al 40). El mismo fue presentado en su oportunidad procesal sin que haya sido impugnado en su contenido ni desconocida su firma, se le otorga pleno valor probatorio en conformidad con el artículo 1.357 del Código Civil. Así se decide.

3. - Hace valer el mérito favorable de la oferta de venta realizada por el Centro Comercial El Conquistador C. A, a Foto Estudio Emimar, practicada por la Notaria Pública Tercera del Estado Vargas, en fecha 23 de febrero de 2011 ( f.- 42 al 46) El mismo fue presentado en su oportunidad procesal sin que haya sido impugnado en su contenido ni desconocida su firma, se le otorga pleno valor probatorio en conformidad con el artículo 1.357 del Código Civil. Así se decide.

4. - Hace valer el documento de venta, protocolizado por ante la Oficina de Registro del Segundo Circuito del Municipio Vargas, del Estado Vargas en fecha 16 de mayo de 2011, bajo el N° 2011.1682, asiento registral 1 del Inmueble matriculado con el N° 456.24.1.4.1066, correspondiente al libro folio real del año 2011 (f. 48 al 51). El mismo fue presentado en su oportunidad procesal sin que haya sido impugnado en su contenido ni desconocida su firma, se le otorga pleno valor probatorio en conformidad con el artículo 1.357 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.

5. - Dos Notificaciones realizadas por su representada luego de haber adquirido el local objeto del contrato.

   La primera corre al folio 52, notificación privada de fecha 20 de mayo de 2011,

   observando esta Juzgadora que dicho instrumento constituye un documento privado, se configuró lo dispuesto en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil que textualmente dice: “ La parte contra quien se produzca en juicio un instrumento privado como emanado de ella o de algún causante suyo, deberá manifestar formalmente si lo reconoce o lo niega, ya en el acto de la contestación de la demanda, si el instrumento se ha producido con el libelo, ya dentro de los cinco días siguientes a aquel en que ha sido producido cuando lo fuere posteriormente a dicho acto. El silencio de la parte a este respecto, dará por reconocido el instrumento.”

   De conformidad con el artìculo referido, tenia la carga el demandado, de negarlo, cosa que no se produjo en el presente juicio, por lo que se produjo el reconocimiento de dicho documento, siendo en consecuencia que el referido documento tenga el pleno valor probatorio. Y ASI SE DECLARA.

   La segunda notificación consta al folio 53 al 70, practicada por la Notaria Pública Tercera del Estado Vargas, de fecha 24 de agosto de 2011, el mismo fue presentado en su oportunidad procesal sin que haya sido impugnado en su contenido ni desconocida su firma, se le otorga pleno valor probatorio en conformidad con el artículo 1.357 del Código Civil. Así se decide.

6. - Contrato de arrendamiento privado (f.- 22 al 26), Se configuró lo dispuesto en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil que textualmente dice: “ La parte contra quien se produzca en juicio un instrumento privado como emanado de ella o de algún causante suyo, deberá manifestar formalmente si lo reconoce o lo niega, ya en el acto de la contestación de la demanda, si el instrumento se ha producido con el libelo, ya dentro de los cinco días siguientes a aquel en que ha sido producido cuando lo fuere posteriormente a dicho acto. El silencio de la parte a este respecto, dará por reconocido el instrumento.” De conformidad con el artìculo referido, tenia la carga el demandado, de negarlo, cosa que no se produjo en el presente juicio, por lo que se produjo el reconocimiento de dicho documento, siendo en consecuencia que el referido documento tenga el pleno valor probatorio. Y ASI SE DECLARA.

7. - Notificación de no renovar el contrato de arrendamiento (f.- 41) Se configuró lo dispuesto en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil que textualmente dice: “ La parte contra quien se produzca en juicio un instrumento privado como emanado de ella o de algún causante suyo, deberá manifestar formalmente si lo reconoce o lo niega, ya en el acto de la contestación de la demanda, si el instrumento se ha producido con el libelo, ya dentro de los cinco días siguientes a aquel en que ha sido producido cuando lo fuere posteriormente a dicho acto. El silencio de la parte a este respecto, dará por reconocido el instrumento.” De conformidad con el artìculo referido, tenia la carga el demandado, de negarlo en la contestación a la demanda y no en el escrito de pruebas, conforme al referido artículo, en virtud que el mismo fue producido junto al libelo de la demanda, cosa que no se produjo en el presente juicio, por lo que se produjo el reconocimiento de dicho documento, siendo en consecuencia que el referido documento tenga el pleno valor probatorio. Y ASI SE DECLARA.

   PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA:

1. - Copia certificada del expediente N° 5086-11, nomenclatura del Juzgado Tercero de Municipio del Estado Vargas (f.- 91 al 167). Se aprecia con todo el valor probatorio, por emanar de funcionario público y no haber sido tachado ni desconocido. Así se decide. Deja establecido quien juzga, que las consignaciones de los meses diciembre de 2011 enero de 2012, se desechan por impertinente, por cuanto la presente demanda versa conforme al libelo de la demanda por resolución de contrato de arrendamiento por falta de pago de los meses de marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre de 2011. Así se establece.

2. - Contrato de Arrendamiento (f.- 169 al 170). Se configuró lo dispuesto en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil que textualmente dice: “ La parte contra quien se produzca en juicio un instrumento privado como emanado de ella o de algún causante suyo, deberá manifestar formalmente si lo reconoce o lo niega, ya en el acto de la contestación de la demanda, si el instrumento se ha producido con el libelo, ya dentro de los cinco días siguientes a aquel en que ha sido producido cuando lo fuere posteriormente a dicho acto. El silencio de la parte a este respecto, dará por reconocido el instrumento.” De conformidad con el artìculo referido, tenia la carga el actor, de negarlo, cosa que no se produjo en el presente juicio, por lo que se produjo el reconocimiento de dicho documento, siendo en consecuencia que el referido documento tenga el pleno valor probatorio. Y ASI SE DECLARA.

3. - Ocho cartas remitidas a la ciudadana D.S. (f.- 172 al 179). De los mismos se observa que no fueron recibidos, que permita establecer la recepción de tales documentos por la parte contra la que se produjo, por lo que no le son oponibles, en consecuencia se niega el valor probatorio. Así se establece.

4. - Carta (f.- 181 al 184). Siendo que la presente demanda versa sobre resolución de contrato de arrendamiento por falta de pago, y la carta en referencia no guarda relación con la presente causa, se niega el valor probatorio. Así se establece.

5. - Testimoniales de los ciudadanos J.R.C. y L.P., este Tribunal no tiene materia que valorar en razón que en la oportunidad fijada para la evacuación se declaro desierto las mismas, tal como consta a los folios 189 y 190, de la presente causa. Así se decide.

   CAPITULO TERCERO

   SOBRE EL FONDO

   EL TRIBUNAL PARA RESOLVER OBSERVA:

   En el caso bajo análisis, la actora fundamentó su demanda de RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO en la falta de pago de los cánones de arrendamiento, de las mensualidades correspondientes a los meses de marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, y noviembre de 2011, por la cantidad de Tres Mil Ochocientos Ochenta y Ocho Bolívares Fuertes (Bs. F 3.888.00) mensuales, por el arrendamiento de un inmueble (local comercial), identificado con el N° 2, que forma parte del Centro Comercial El Conquistador, ubicado en C.L.M., Avenida El Ejército Jurisdicción de la Parroquia C.L.M., Estado Vargas. Alude de la subrogación legal conforme al artículo 20 de la Ley de Arrendamientos. Que el contrato de arrendamiento no es a tiempo indeterminado en razón que ha operado las prórrogas sucesivas. Por su parte la demandada, en la oportunidad legal para contestar a la demanda, no compareció ni por si, ni por medio de apoderado judicial alguno, en razón que la secretaria del Tribunal dejo constancia de haber dado cumplimiento a lo establecido en el artículo 218 del Código de Procedimiento Civil, en fecha 8 de marzo de 2012, tal como consta al folio 81 de la presente causa, debiendo comparecer el demandado por ante este Tribunal, el segundo (2º) día de despacho siguiente a dicha fecha, siendo que ese término se verificó el 12 de marzo de 2012, sin que compareciera el mismo.

   En el lapso probatorio, ambas partes promovieron pruebas, la parte demandada promovió contrato de arrendamiento y expuso que el referido contrato era a tiempo indeterminado, convino que era inquilino del local comercial distinguido con el N° 2 y 3 situado en la Parroquia C.L.M., Municipio Vargas del Estado Vargas, Centro Comercial Conquistador, y consignó copia certificada del expediente de consignaciones N° 5086-11.

   Siendo estos los términos en que quedo controvertida la litis, esta Juzgadora pasa a resolver, en los términos siguientes:

En primer lugar la parte actora alega, que al adquirir el inmueble, y ser la nueva propietaria del inmueble arrendado, objeto de la resolución de la presente causa, se subrogo como la arrendadora, conforme al artículo 20 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Este Tribunal observa, en el caso de autos, la situación que se plantea, es que el arrendador Centro Comercial Conquistador C.A., vendió el inmueble arrendado a la ciudadana M.M.S.A., tal como consta a los folios 48 al 51 de la presente causa, en razón de esa venta operó la llamada subrogación arrendaticia. Dicha subrogación, regulada en nuestro ordenamiento jurídico en el artículo 20 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en concordancia con los artículos 1.604, 1.605, 1.606, 1.607, 1.608 y 1.610 del Código Civil, se produce por efecto de la ley y consiste en sustituir o poner al adquirente del inmueble arrendado en el lugar del arrendador. Por tanto, el adquirente se subroga en el arrendador tanto en los deberes como en los derechos frente al inquilino, ello a partir de la enajenación o de la transmisión de la propiedad, a tenor de lo establecido en el artículo 20 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; es decir, una vez cumplidos los requisitos exigidos por la ley, el comprador se subroga en los derechos y deberes del arrendador de quién adquirió, dentro de las limitaciones que le establece el ordenamiento jurídico. De acuerdo a lo expresado anteriormente, en virtud de la venta (registrada en fecha 16 de mayo de 2011) que hiciera la anterior propietaria arrendadora Centro Comercial Conquistador C.A., a la ciudadana M.M.S.A., del inmueble objeto del contrato de arrendamiento, con la demandada Foto Estudio Emimar, y cuya resolución pretende con la presente acción, operó la subrogación arrendaticia a que se contrae el artículo 20 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, es decir, la compradora se subrogó en los derechos y deberes del arrendador de quién adquirió. ASI SE DECIDE.

La parte acota alega que el contrato de arrendamiento es a tiempo determinado en razón de las prórrogas sucesivas del contrato. La parte demandada señala en el escrito de pruebas que el contrato entro en vigencia en fecha 15 de octubre de 1981, que en dicho contrato se estableció la duración de un (01) año fijo prorrogable por un periodo igual de un año más, que automáticamente se prorrogo y esta vigente al no haber existido manifestación alguna de las partes de resolver el contrato, que el mismo se convirtió a tiempo indeterminado.

Este Tribunal observa que el contrato de arrendamiento que riela a los folios 169 al 170, de fecha 1/10/1981, se estableció en la cláusula tercera: “ El presente contrato tendrá una duración de un año y se considerará vigente desde el día 01 de noviembre de 1981 hasta el día 01 de noviembre de 1982, se considerará prorrogado por períodos iguales, a menos que una de las partes participe a la otra, con un (1) mes de anticipación por lo menos, antes del vencimiento de primer período o de cualquiera de sus prórrogas, su deseo de darlo por terminado. Se entenderá siempre que aun cuando “EL ARRENDATARIO” continuare ocupando el inmueble después de vencido cada período, no operará la tácita reconducción. “Así mismo se observa de los contratos que rielas a los folios 22 al 40, que las partes establecieron, prorrogar el contrato por periodos iguales y sucesivos, al menos que una de las partes notificara a la otra su voluntad de no renovar el contrato. Por lo que el contrato se renovó por periodos iguales y sucesivos, hasta que la anterior arrendadora notifico su voluntad de no renovar el contrato de arrendamiento, tal como consta de la notificación que riela al folio 41, de la presente causa, notificación que no fue impugnado por la parte demandada en su oportunidad legal, razón por la cual el contrato de arrendamiento es a tiempo determinado para la fecha, por cuanto se encuentra en la prórroga legal.

La parte actora y demandada acompañaron los contratos de arrendamiento que vincula a las partes, y que la nueva propietaria se subrogo en los mismos, como ya se estableció anteriormente, conforme al artículo 20 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, con lo cual quedo demostrada la obligación contractualmente asumida por el demandado arrendatario de cancelar el canon de arrendamiento, en los términos establecidos en sus cláusula tercera del último de los contratos que riela a los folios 21 al 40.

La obligación por parte del arrendatario de pagar el canon de arrendamiento además esta prevista legalmente en el ordinal 2° del artículo 1592 del Código Civil, que establece:

El arrendatario tiene dos obligaciones principales: 1º Debe servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia, y para el uso determinado en el contrato, o, a falta de convención, para aquél que pueda presumirse, según las circunstancias. 2º Debe pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos

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Este Tribunal pasa a analizar, si hubo o no incumplimiento de la referida obligación legal y contractual, correspondientes a los meses de marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, y noviembre del año 2011. En tal sentido, tenemos: La parte demandada- arrendataria, consigno copia certificada del expediente de consignaciones N° 5086, por lo que si bien del mismo se desprende que el beneficiario es el Centro Comercial El Conquistador C. A, como se señalo anteriormente, la nueva propietaria del inmueble objeto del contrato de arrendamiento, se subrogo conforme al artículo 20 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en consecuencia corresponde a esta Juzgadora analizar si dicha cancelación del canon de arrendamiento hecha a través del procedimiento de consignaciones, llena los extremos previstos en el artículo 51 y siguientes del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, que reza: “Cuando el arrendador de un inmueble se negare a recibir el pago de la pensión de arrendamiento vencida de acuerdo con lo convencionalmente pactado, podrá el arrendatario o cualquier persona debidamente identificada que actúe en nombre y descargo del arrendatario, consignarla por ante el Tribunal de Municipio competente, con jurisdicción en el sitio donde esté ubicado el inmueble, dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad”. Este Tribunal visto que en el último contrato que riela a los autos se estableció en la cláusula tercera: “EL ARRENDATARIO” deberá pagar puntualmente la pensión o canon mensual de arrendamiento indicado en esta cláusula, en la oficina de “ EL ARRENDADOR”, y o bien por cualquier otro medio que “EL ARRENDADOR” indique por escrito, y dentro de los cinco (5) días siguientes al vencimiento de cada mes…”, y, Conforme lo prevé la norma transcrita la consignación arrendaticia, debe efectuarse dentro de los quince días siguientes al vencimiento de la mensualidad pactada convencionalmente en la cláusula tercera antes transcrita, por mensualidades vencidas los primeros cinco (5) días de cada mes, por lo que los quince días establecidos en la norma, comenzarían a contarse a partir del vencimiento de los referidos cinco días, establecidos contractualmente.

El arrendatario - demandado, en el caso de autos realizó la consignación arrendaticia correspondiente a:

1) La del mes de marzo de 2011, fue realizada el día 03 de junio de 2011, cuando de acuerdo a lo antes establecido, el pago de arrendamiento del mes de marzo de 2011, debía consignarse dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad, que en el caso de autos el vencimiento ocurría los primeros cinco (5) días de cada mes, es decir, dentro de los primeros veinte (20) días del mes de abril del año 2011, por lo cual dicho pago es extemporáneo.

2) La del mes de abril de 2011, fue realizada el día 03 de junio de 2011, cuando de acuerdo a lo antes establecido, el pago de arrendamiento del mes de abril de 2011, debía consignarse dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad, que en el caso de autos el vencimiento ocurría los primeros cinco (5) días de cada mes, es decir, dentro de los primeros veinte (20) días del mes de mayo del año 2011, por lo cual dicho pago es extemporáneo.

3) La del mes de mayo de 2011, fue realizada el día 9 de junio de 2011, cuando de acuerdo a lo antes establecido, el pago de arrendamiento del mes de mayo de 2011, debía consignarse dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad, que en el caso de autos el vencimiento ocurría los primeros cinco (5) días de cada mes, es decir, dentro de los primeros veinte (20) días del mes de junio de 2011, por lo cual dicho pago es oportuno.

4) La del mes de junio de 2011, fue realizada el día 28 de julio de 2011, cuando de acuerdo a lo antes establecido, el pago de arrendamiento del mes de junio de 2011, debía consignarse dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad, que en el caso de autos el vencimiento ocurría los primeros cinco (5) días de cada mes, es decir, dentro de los primeros veinte (20) días del mes de julio del año 2011, por lo cual dicho pago es extemporáneo.

5) La del mes de julio de 2011, fue realizada el día 21 de septiembre de 2011, cuando de acuerdo a lo antes establecido, el pago de arrendamiento del mes de julio de 2011, debía consignarse dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad, que en el caso de autos el vencimiento ocurría los primeros cinco (5) días de cada mes, es decir, dentro de los primeros veinte (20) días del mes de agosto del año 2011, por lo cual dicho pago es extemporáneo.

6) La del mes de agosto de 2011, fue realizada el día 05 de agosto de 2011, cuando de acuerdo a lo antes establecido, el pago de arrendamiento del mes de agosto de 2011, debía consignarse dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad, que en el caso de autos el vencimiento ocurría los primeros cinco (5) días de cada mes, es decir, dentro de los primeros veinte (20) días del mes de septiembre del año 2011, por lo cual dicho pago es oportuno.

7) La del mes de septiembre de 2011, fue realizada el día 19 de octubre de 2011, cuando de acuerdo a lo antes establecido, el pago de arrendamiento del mes de septiembre de 2011, debía consignarse dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad, que en el caso de autos el vencimiento ocurría los primeros cinco (5) días de cada mes, es decir, dentro de los primeros veinte (20) días del mes de octubre del año 2011, por lo cual dicho pago es oportuno.

8) La del mes de octubre de 2011, fue realizada el día 18 de enero de 2012, cuando de acuerdo a lo antes establecido, el pago de arrendamiento del mes de octubre de 2011, debía consignarse dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad, que en el caso de autos el vencimiento ocurría los primeros cinco (5) días de cada mes, es decir, dentro de los primeros veinte (20) días del mes de noviembre del año 2011, por lo cual dicho pago es extemporáneo.

9) La del mes de noviembre de 2011, fue realizada el día 18 de enero de 2012, cuando de acuerdo a lo antes establecido, el pago de arrendamiento del mes de noviembre de 2011, debía consignarse dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad, que en el caso de autos el vencimiento ocurría los primeros cinco (5) días de cada mes, es decir, dentro de los primeros veinte (20) días del mes de diciembre del año 2011, por lo cual dicho pago es extemporáneo.

La sola consignación arrendaticia efectuada por el arrendatario no libera al arrendatario por la simple razón de realizarse, es necesario de conformidad con lo dispuesto en el artículo 56 ejusdem, que la misma sea legítima, es decir, de acuerdo con el Titulo VII del citado Decreto que prevé todo lo relativo al pago por consignación, siendo uno de esos requisitos, lo relativo al tiempo en que debe efectuarse, el cual, según el análisis no se cumplió en lo que respecta a los meses de marzo, abril, junio, julio, octubre, noviembre del año 2011, pues la consignaciones arrendaticias fueron hechas fuera de la oportunidad legal para ello, motivo por el que resulta forzoso declarar la extemporaneidad del pago de dichos cánones de arrendamiento cuya falta de pago dio lugar a la presente acción.

Siendo hechos probados en el asunto bajo estudio: La existencia de la relación arrendaticia con el contrato de arrendamiento traído a los autos y valorado en el capitulo de la pruebas; y dado que fue establecido la extemporaneidad del pago correspondiente a los meses de marzo, abril, junio, julio, octubre, noviembre del año 2011 por lo que, al no haber sido legítimamente efectuada, la consignación arrendaticia, la misma no prueba el estado de solvencia del arrendatario, con respecto a dicho meses, conforme al artículo 51 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamiento Inmobiliarios. La obligación por parte del arrendatario de pagar el canon de arrendamiento además esta prevista legalmente en el ordinal 2° del artículo 1592 del Código Civil, que establece: “El arrendatario tiene dos obligaciones principales: 1º Debe servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia, y para el uso determinado en el contrato, o, a falta de convención, para aquél que pueda presumirse, según las circunstancias. 2º Debe pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos”.

Establece el artículo 1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil expresan: “... Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho de que ha producido la extinción de su obligación”.

... Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el hecho extintivo de la obligación

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En dichas normas se regula la distribución de la carga de la prueba, y se establece con precisión, que corresponde al actor probar los hechos constitutivos, es decir, aquellos que crean o generan un derecho a su favor, y traslada la carga de la prueba al demandado con relación a los hechos extintivos, modificativos e impeditivos (Vid. s.S.C.C del 27 de julio de 2004, caso: Inversiones y Administradora de Bienes COMBIENES, C.A.).

En relación al artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, la Sala de Casación Civil determinó que si bien éste reitera el artículo 1.354 del Código Civil, agrega que “las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho”, con lo cual consagra, de manera expresa, el aforismo “reus in excipiendo fit actor”, que equivale al principio según el cual “corresponde al actor la carga de la prueba de los hechos que invoca en su favor y corresponde al demandado la prueba de los hechos que invoca en su defensa...”. (Vid. sentencia s.S.C.C. del 30 de noviembre de 2000, caso: Seguros la Paz). Por cuanto se dejo establecido, que la consignación del canon de arrendamiento realizado por el demandado de los meses de marzo, abril, junio, julio, octubre, noviembre del año 2011, fueron extemporáneos, esta Juzgadora se ve forzada a declarar con lugar la acción de resolución de contrato de arrendamiento. Así se decide.

En relación al petitorio del particular tercero, el cual es del tenor siguiente: “En pagar a nuestra mandante las pensiones de arrendamientos adeudadas correspondientes a los meses de MARZO, ABRIL, MAYO, JUNIO, JULIO, AGOSTO, SEPTIEMBRE, OCTUBRE Y NOVIEMBRE DE 2011, es decir, nueve (9) mensualidades, a razón de TRES MIL OCHOCIENTOS OCHENTA Y OCHO BOLÍVARES FUERTES (Bs. 3.888,00), cada una, para un total de TREINTA Y CUATRO MIL NOVECIENTOS NOVENTA Y DOS BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 34.992,00) ”.

Sobre este punto, un fallo de la Sala de Casación Civil, de fecha 21 de Septiembre de 2006, caso: C.A. Dianamen contra Estacionamiento Diamen, S.A., dejó establecido lo siguiente:

…Por ello, se considera conveniente destacar que del examen de las actas que integran el expediente, precedentemente realizado, a través del cual se reflejaron las pretensiones contenidas en la demanda, a saber, resolución del referido contrato de arrendamiento y el pago de cánones de arrendamiento vencidos, las mismas de ninguna manera se excluyen mutuamente, ni resultan contrarias entre sí; por el contrario, son afines en razón de la materia arrendaticia que se discute y corresponden tramitarse ambas por el mismo procedimiento breve.

Para fundamentar el referido criterio esta sede casacional se permite transcribir decisión N° 443 proferida por la Sala Constitucional en fecha 28 de febrero de 2003, Exp. N° 02-0076, en el caso de D-Todo, Import, Export, Training y Distribuidora, CD, C.A., en la cual se dijo:

…La presente acción de amparo constitucional fue ejercida por la accionante por que, según su entender, el Juzgado Sexto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, con la sentencia dictada el 23 mayo de 2001, le violentó sus derechos constitucionales a la defensa y a un debido proceso, establecidos en el artículo 49.1. de la Constitución de la Republica Bolivariana de Venezuela, ya que ordenó revocar la decisión del 25 de septiembre de 2000, dictada por el Juzgado Vigésimo Tercero de Municipio de la misma Circunscripción Judicial, fundamentándose en el hecho, de que el hoy accionante acumuló, en el procedimiento iniciado ante el citado Juzgado de Municipio, pretensiones excluyentes al demandar la resolución del contrato de arrendamiento y, al mismo tiempo, solicitar el pago de los cánones de alquiler vencidos.

Con vista en los alegatos en que se fundamenta la presente acción de amparo constitucional, esta Sala considera necesario destacar que la acción resolutoria ha sido definida por la doctrina como la facultad que tiene cualquiera de las partes intervinientes en la celebración de un contrato bilateral, de pedir la terminación del mismo y, en consecuencia, ser liberado de su obligación, si la otra parte no cumple a su vez con la suya

Fundamentándose en la definición antes dada, en el presente caso, cuando D-Todo Import, Export, Traiding y Distribuidora, CD, C.A., demandó ante el Juzgado Vigésimo Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, la resolución del contrato de arrendamiento celebrado con el ciudadano J.J.D.R., nada le impedía exigir al mismo tiempo el pago de los cánones de arrendamiento vencidos –los cuales comprenden los daños y perjuicios, los cuales se pueden demandarse con la acción resolutoria-, pues con este proceder, se proponía poner fin al contrato celebrado, y lograr que, al mismo tiempo, el arrendatario cumpliera con las obligaciones contraídas, dado que, en caso contrario, se estaría enriqueciendo sin justa causa.

Por lo antes expuesto, esta Sala concluye que el fundamento de la decisión dictada por el Juzgado Superior Tercero en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, el 17 de diciembre de 2001, que declaró con lugar la acción de amparo constitucional intentada por D-Todo Import, Export, Traiding y Distribuidora, CD, C.A., está ajustada a derecho, pues el hoy accionante podía, perfectamente en la misma pretensión demandar la resolución del contrato celebrado y el pago de los cánones de arrendamiento vencidos; en consecuencia, se confirma la mencionada decisión. Así se decide…

(Subrayado de la Sala).

Como corolario de lo expuesto, la Sala concluye en que la denuncia planteada es improcedente. Por consiguiente no existe la infracción en la recurrida de los artículos 12 y 243 ordinal 5° del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.

En consecuencia la pretensión formulada por la parte actora es perfectamente legitima y no resulta contradictoria con la acción de resolución de contrato de arrendamiento, por lo que, la misma es procedente en derecho, en consecuencia, la parte demandada deberá cancelar a la parte actora los cánones de arrendamiento adeudadas correspondientes a los meses de MARZO, ABRIL, MAYO, JUNIO, JULIO, AGOSTO, SEPTIEMBRE, OCTUBRE Y NOVIEMBRE DE 2011, es decir, nueve (9) mensualidades, a razón de TRES MIL OCHOCIENTOS OCHENTA Y OCHO BOLÍVARES FUERTES (Bs. 3.888,00), cada una, para un total de TREINTA Y CUATRO MIL NOVECIENTOS NOVENTA Y DOS BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 34.992,00), con la salvedad que si los mismos ha sido consignados por el arrendatario, aun cuando de forma extemporánea, conserva el actor la facultad exclusiva conferida en el artículo 55 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, esto es, la de retirar las sumas de dinero. Así se establece.

En relación al petitorio solicitado en el particular cuarto, el cual es el siguiente: En pagar a su mandante, en concepto de indemnización sustitutiva derivada del uso y la ocupación que continua y continuara haciendo del inmueble objeto del contrato hasta el momento en que haga efectiva la desocupación y entrega material del mismo la cantidad de Tres Mil Ochocientos Ochenta y Ocho Bolívares Fuertes (Bs. f. 3.888,00), por cada mes que trascurra en esa situación de conformidad con el artículo 1167 del Código Civil.

Esta Juzgadora observa, que aplicando la jurisprudencia antes trascrita, la pretensión del actor es legitima y no resulta contradictoria a la acción de resolución de contrato de arrendamiento, por lo que la misma es procedente en derecho. Esta juzgadora establece, que dicho pago debe ser limitado a la fecha en que quede definitivamente firme la presente decisión. Para lo cual se condena a la parte demandada a pagar a la parte actora la suma de Tres Mil Ochocientos Ochenta y Ocho Bolívares Fuertes (Bs. f. 3.888,00), mensual, a partir del mes de diciembre de 2011, hasta que la presente decisión quede definitivamente firme. Por cuanto se observa del expediente de consignaciones que la parte demandada consigno los meses de diciembre de 2011 y enero de 2012, el actor conserva la facultad exclusiva conferida en el artículo 55 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Por los razonamientos anteriormente expuestos, este Juzgado Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara: CON LUGAR la demanda de RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO intentada por la ciudadana M.M.S.A., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad V.- 13.034.467; contra FOTO ESTUDIO EMIMAR, inscrito por ante el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, en fecha 28 de octubre de 1981, bajo el N° 86, tomo 19-B Sdo, representada por el ciudadano B.P., venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad Nro. V-5.092.928

En consecuencia, se condena a la parte demandada: FOTO ESTUDIO EMIMAR, inscrito por ante el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, en fecha 28 de octubre de 1981, bajo el N° 86, tomo 19-B Sdo, representada por el ciudadano B.P., venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad Nro. V-5.092.928, a hacer entrega el inmueble arrendado a la parte actora, ciudadana M.M.S.A., antes identificada, un inmueble, conformado por un local comercial, identificado con el N° 2, que forma parte del Centro Comercial El Conquistador, ubicado en C.L.M., Avenida El Ejército, Jurisdicción de la Parroquia C.L.M., Estado Vargas, libre de bienes y personas, y en las mismas condiciones en que lo recibió.

Se condena a la parte demandada, a pagar a la parte actora, la cantidad de TREINTA Y CUATRO MIL NOVECIENTOS NOVENTA Y DOS BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 34.992,00), por concepto de las pensiones de arrendamiento vencidas, correspondientes a los meses de marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre y noviembre de 2011, a razón de Tres Mil Ochocientos Ochenta y Ocho Bolívares Fuertes (Bs. f. 3.888,00), mensuales, suma que puede hacer efectiva la parte actora retirando la consignación extemporánea efectuada por el demandado.

Se condena a la parte demandada, antes identificada, a pagar a la parte actora, antes identificada, la suma de Tres Mil Ochocientos Ochenta y Ocho Bolívares Fuertes (Bs. f. 3.888,00), mensuales, por concepto de cánones de arrendamiento insolutos a partir del mes de diciembre de 2011, hasta que la presente decisión quede definitivamente firme. De los meses, diciembre 2011, enero de 2012, puede hacer efectiva la parte actora retirando la consignación efectuada por el demandado.

Se condena en costas a la parte demandada perdidosa.

Publíquese, regístrese y déjese copia certificada de la presente decisión en el copiador de sentencias llevado por este Juzgado.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas, a los veinticinco (25) días del mes de abril del año dos mil doce (2.012) Años 202° de la Independencia y 153° de la Federación.

LA JUEZ,

NAHIROBY BOSCAN PEREZ

LA SECRETARIA,

E.G.

En la misma fecha, siendo las 10:00 de la mañana, se publicó y registró la anterior decisión.

LA SECRETARIA,

E.G.