Decisión de Juzgado Vigesimo Segundo de Municipio de Caracas, de 8 de Febrero de 2008

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Juzgado Vigésimo Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas

Caracas, ocho de febrero de dos mil ocho

197º y 148º

ASUNTO : AP31-V-2007-001287

PARTE ACTORA: M.J.D.N., venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad Nro. V-3.717.122.-

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: A.E.M., abogado en ejercicio, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 123.572.-

PARTE DEMANDADA: Z.R.O., mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad Nro. E-81.108.528.-

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: J.L.V.G. y R.A.R.V., abogados en ejercicio e inscritos en el Inpreabogado bajo los números 30.119 y 27.311, respectivamente.-

MOTIVO DE LA DEMANDA: DESALOJO

SENTENCIA: DEFINITIVA

ASUNTO: AP31-V-2007-001287

I

NARRATIVA

Se refiere la presente causa a una demanda de DESALOJO, intentada por la ciudadana M.J.D.N., en contra de la ciudadana Z.R.O..-

En fecha 11 de Julio de 2007 se admitió la presente demanda ordenándose el emplazamiento de la parte demandada para que compareciera al segundo (2do) día de despacho siguiente a su citación para dar contestación a la demanda incoada en su contra.-

En fecha 26 de Julio de 2007, comparece la parte actora y mediante diligencia solicitó sea librada boleta de citación y la apertura del cuaderno de medidas.-

En fecha 2 de Agosto de 2007, se apertura el cuaderno de medidas correspondiente a la presente demanda, el cual quedó registrado bajo el N° AN3E-X-2007-000016.-

En fecha 24 de Octubre de 2007, comparece el ciudadano C.M. alguacil adscrito a este Circuito Judicial y mediante diligencia deja constancia de haberse trasladado a la dirección de la parte demandada, y una vez allí le informó de su misión, a lo cual la parte demandada se negó a firmar el recibo de citación, el cual fue consignado por medio de la misma diligencia.-

En fecha 1 de Noviembre de 2007, compareció el apoderado judicial de la parte demandante y mediante diligencia solicita se libre boleta de notificación a los fines de complementar la citación de la parte demandada de conformidad con lo establecido en el articulo 218 del Código de Procedimiento Civil.-

En fecha 02 de Noviembre de 2007 se libró boleta de notificación a la parte demandada.-

En fecha 6 de diciembre de 2007, mediante diligencia, la Secretaria Accidental dejó constancia de haberse trasladado a la dirección de la demandada y haber entregado la boleta de notificación, cumpliendo así las formalidades previstas en el artículo 218 del Código de Procedimiento civil relativas a la citación de la parte demandada.-

En fecha 12 de Diciembre de 2007, compareció la parte demandada y mediante diligencia otorgó poder apud acta a los ciudadanos J.L.V.G. y R.A.R.V., abogados en ejercicio e inscritos en el Inpreabogado bajo los números 30.119 y 27.311, respectivamente. Así mismo, consignó escrito por medio del cual contestó la demanda a ella incoada.

En fecha 18 de Diciembre de 2007, compareció el apoderado judicial de la parte demandada y consignó escrito de promoción de pruebas.-

En fecha 7 de Enero de 2008, se dictó auto por medio del cual se admiten los capítulos, segundo y cuarto del escrito de promoción de pruebas consignado por la parte demandada, y se inadmiten los capítulos, primero y tercero.

En fecha 8 de Enero de 2008, compareció el apoderado judicial de la parte demandada, y consigna escrito de extensión de pruebas.-

En fecha 14 de Enero de 2008, se llevó a cabo la declaración del ciudadano J.E.B., el cual ratificó en contenido y firma el documento objeto de revisión.-

TERMINOS DE LA CONTROVERSIA

Alegatos de la Parte Actora:

Alegó la parte actora en su escrito libelar que en fecha 06 de junio de 2000, dio en arrendamiento un inmueble a la parte demandada, el cual se encuentra constituido por un apartamento ubicado en el edificio Villa Ávila, distinguido con el N° 7-B, ubicado entre las esquinas de Torero a Negro Primero, en la calle Oeste 13, Parroquia La Pastora, Municipio Libertador del Distrito Capital.

Que dicho contrato de arrendamiento, en su cláusula tercera establece que el termino de duración del mismo es de 18 meses, contados a partir del 1 de Junio del año 2000, hasta el 30 de Noviembre del año 2001, prorrogables a voluntad de ambas partes, siempre y cuando la arrendataria notifique a la arrendadora, con dos meses de anticipación su voluntad de hacerlo y esta lo aceptare.-

Que el canon de arrendamiento fue estipulado en dicho contrato por un monto de ciento ochenta mil bolívares (Bs. 180.000) mensuales, al vencimiento de cada mes, según cláusula tercera.

Que posteriormente, tanto la arrendadora como la arrendataria convinieron verbalmente que la suma del canon de arrendamiento pasaría a ser de doscientos cincuenta mil bolívares (Bs. 250.000) mensuales, a partir del mes de marzo de 2005.-

Que la parte demandada ha dejado de pagar las pensiones de arrendamiento correspondientes a los meses de Octubre, Noviembre y Diciembre de 2006, y Enero, Febrero, Marzo, Abril, Mayo y Junio de 2007, a razón de doscientos cincuenta mil bolívares (Bs. 250.000) mensuales monto que asciende a la cantidad de dos millones doscientos cincuenta mil bolívares (Bs. 2.250.000)

Que como consecuencia de los alegatos antes expuestos procedió a demandar a la ciudadana Z.R.O., a los fines de que convenga o en su defecto sea condenada al desalojo del inmueble arrendado y que como consecuencia de lo anteriormente señalado pague la cantidad de dos millones doscientos cincuenta mil bolívares (Bs. 2.250.000) por concepto de cánones de arrendamiento dejados de pagar.-

Alegatos de la Parte Demandada:

Al momento de dar contestación a la demanda, la parte demandada, expone:

Que es arrendataria del inmueble objeto de la presente demanda, desde la fecha 04 de Julio de 1979, fecha en la cual suscribió con la ciudadana O.C. (difunta) madre de la actora, y que su condición de arrendataria data de veintiocho (28) años.

Que posteriormente, en fecha 06 de julio de 2000, firmó un nuevo contrato de arrendamiento con la parte actora, quien pasó a ser propietaria del inmueble, en el cual se fijó un canon de arrendamiento de ciento ochenta mil bolívares (180.000 Bs.) mensuales.-

Que la arrendadora de manera arbitraria y unilateral, y no de mutuo acuerdo, incrementó el canon de arrendamiento, manifestándole que si quería seguir viviendo en dicho inmueble debía de cancelar la suma de doscientos cincuenta mil bolívares (250.000 Bs) mensuales, haciendo caso omiso de los argumentos expuestos por la demandada en cuanto a su precaria situación económica, violando así la Resolución Conjunta 152 y 046 de fecha 18 de Mayo de 2004, publicada en Gaceta Oficial N° 37.941 de fecha 19 de Mayo de 2004, entre otras normas.-

Que el canon de arrendamiento a reclamar por la parte actora debe ser de la cantidad de ciento ochenta mil bolívares (180.000 Bs.) mensuales, cantidad fijada en el contrato de arrendamiento vigente, y que en virtud de esto, se aplique de oficio, el remanente que se vio obligada a pagar, compensando de esta forma la sumatoria de las pensiones de arrendamiento reclamadas.-

Que la parte actora, a finales del mes de Septiembre de 2007, ofreció en venta, de forma verbal, el inmueble arrendado, por la suma de setenta millones de bolívares (70.000.000 Bs), con la condición de que realizare todos los trámites y obtuviera la documentación exigida para la venta.

Que se encuentra solvente en el pago de los cánones de arrendamiento por haber pagado por adelantado, en vista de que el quantum del canon de arrendamiento no es por la cantidad de doscientos cincuenta mil bolívares (250.000 Bs.), cuyo monto desconoce, si no por la cantidad de ciento ochenta mil bolívares (180.000 Bs), monto que solicita sea compensado por los cánones de arrendamiento insolutos.-

Que ha cancelado de más la cantidad de un millón trescientos treinta mil bolívares (1.330.000 Bs), cantidad que solicita sea compensada a los alquileres reclamados.

II

MOTIVA

DE LAS PRUEBAS

DE LAS PRUEBAS APORTADAS POR LA ACTORA CONJUNTAMENTE CON EL LIBELO DE DEMANDA.

• Copia certificada del Contrato de Arrendamiento suscrito entre las ciudadanas M.J.D.N. y la ciudadana Z.R.O., ante la Notaria Pública Décima Octava del Municipio Libertador del Distrito Capital, bajo el Nro. 89, Tomo 32, de los libros respectivos. El tribunal, toda vez que dicho documento no fue tachado de falso por la adversaria dentro de la oportunidad legal, le otorga pleno valor probatorio conforme al artículo 1.363 del Código Civil, quedando demostrada con dicha prueba la relación locativa que une a las partes, y las obligaciones que de ella derivan, Y ASI SE DECIDE.

• Copia certificada de contrato de compra venta, suscrito entre la sociedad mercantil, Inversora Torrero C.A., y la ciudadana M.J.J.C., debidamente registrado ante el Registro Inmobiliario del Primer Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, bajo el N° 20, Tomo 5, Protocolo Primero, de fecha 31 de octubre de 1973, de los libros correspondientes. El tribunal desecha del proceso por impertinente dicha prueba, pues esta solo demuestra la titularidad de la propiedad del inmueble, la cual no es objeto de controversia en el presente juicio, Y ASI SE DECIDE.

• Copia certificada de documento de liberación de hipoteca, suscrito entre la sociedad mercantil Banco Hipotecario Consolidado C.A., y la ciudadana M.J.J.C., debidamente protocolizado ante el Registro inmobiliario del Primer Circuito del Municipio Libertador del distrito Capital, en fecha 08 de Agosto de 1996. Dicho documento no aporta ningún tipo de prueba pertinente para el presente juicio, solo demuestra que el inmueble de marras no posee ningún gravamen, por lo tanto, este Tribunal desecha dicho documento por impertinente, Y ASI SE DECIDE.

DE LAS PRUEBAS APORTADAS POR LA DEMANDADA DENTRO DEL LAPSO PROBATORIO

• Presupuestos emitidos por la Alcaldía de Caracas, marcados “1” y “1-A”, para el pago de derecho de frente del inmueble cuyo desalojo se pide.

• Original de planilla de pago de derecho de frente, de la Alcaldía del Municipio Libertador, correspondiente a los periodos comprendidos entre el 31 de Enero de 2002 y 31 de Diciembre de 2006.

• Documento original de Cédula catastral emitido por la Alcaldía del Municipio Libertador.

El Tribunal desecha del proceso dichas pruebas por impertinentes y no aportar mérito a la causa, Y ASI SE DECIDE.

• Recibo de pago librado por el ciudadano Ing. J.B., de fecha 13 de Noviembre de 2006, por concepto de elaboración de informe técnico de avaluó, por la cantidad de doscientos cincuenta mil bolívares (250.000Bs). Dicho documento privado, al ser emanado de un tercero, fue ratificado mediante prueba testimonial por el ciudadano antes identificado, quien según acta de fecha 14 de Enero de 2008, ratifico en su contenido y firma el documento. Ahora bien, dicho documento, aun cuando fue ratificado en juicio, el mismo no aporta nada al proceso por cuanto solo demuestra una gestión realizada por la parte demandada, la cual no demuestra el pago de los cánones de arrendamiento insolutos reclamados por la parte actora. Por lo antes expuesto, es menester para este Tribunal desechar dicha prueba del proceso, Así se decide.-

• Recibo emitido por el ciudadano J.G., por medio del cual deja constancia de haber recibido de manos de la ciudadana Z.R.O. la cantidad de cuatrocientos cincuenta mil bolívares (Bs. 450.000) por concepto de honorarios profesionales. Con respecto a dicho documento, al ser emanado de un tercero el cual no es parte en el juicio, y de conformidad con el articulo 431 del código de Procedimiento Civil, el mismo debió ser ratificado mediante prueba testimonial, y de una revisión de las actas que conforman el presente expediente se pudo constatar que en varias oportunidades quedó desierto dicho acto, y una vez fenecido el lapso probatorio no hubo lugar para más diferimientos del mismo. En tal sentido, este Tribunal desecha dicha prueba documental por cuanto la misma al no haber sido ratificada por el tercero del cual emanó, carece de valor probatorio alguno, Así se decide.-

• Copia simple de contrato de arrendamiento suscrito entre la ciudadana O.C. y la ciudadana Z.R.O., parte demandada en el presente juicio, por ante la Notaría Pública Décima Octava de Caracas. Dicha prueba solo demuestra el tiempo de la relación locativa contractual existente entre las partes, en tal sentido, el mismo se desecha.-

• Copia simple de cédula de identidad de la ciudadana M.J.J.N.. Dicho documento carece de valor probatorio alguno por lo cual se desecha.-

• Papel con inscripciones ilegibles, y sello húmedo de la Alcaldía del Municipio Libertador con fecha 04 de Octubre de 2006, dicho documento se desecha por carecer de valor probatorio alguno.-

• Copia simple de documento de liberación de hipoteca. A tal respecto, la parte demandante consignó dicho documento conjuntamente con el libelo de demanda, así como el documento de compra venta. En tal sentido, este Tribunal deja constancia que fue supra señalada la carencia de valor probatorio de dicho documentos, por lo cuanto resultaría impertinente volver a proceder a su valoración por cuanto ya fueron desechados. Así se decide.-

• En cuanto a las pruebas testimoniales solicitadas por la parte demandada en su escrito de promoción de pruebas de fecha 18 de Diciembre de 2007, vencida su oportunidad legal para ser evacuadas no se llegó a la conclusión de las mismas.-

PARA DECIDIR ESTE TRIBUNAL OBSERVA:

La parte actora con la presente demanda de desalojo, fundamentada en el articulo 34, literal “A” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, es decir, falta de pago de dos mensualidades consecutivas, pretende el desalojo del inmueble dado en arrendamiento identificado como “Apartamento ubicado en el edificio Villa Ávila, distinguido con el N° 7-B, ubicado entre las esquinas de Torero a Negro Primero, en la calle Oeste 13, Parroquia La Pastora, Municipio Libertador del Distrito Capital, por parte de su inquilina ciudadana Z.R.O., por incumplir con la obligación de pago de los cánones de arrendamiento de los meses que van desde Octubre, Noviembre y Diciembre de 2006, y Enero, Febrero, Marzo, Abril, Mayo y Junio de 2007, a razón de doscientos cincuenta mil bolívares (Bs. 250.000) mensuales monto que asciende a la cantidad de dos millones doscientos cincuenta mil bolívares (Bs. 2.250.000).

Por su parte la demandada admite la relación locativa pero señala que la misma comenzó en fecha 4 de julio de 1979, mediante contrato de arrendamiento suscrito con la ciudadana O.C.. Admite que comenzó pagando un canon de arrendamiento de Bs.180.000,00 pero que de manera arbitraria la arrendadora le aumento el canon a Bs.250.000, con lo que violó la Resolución conjunta N° 152 y 046 de fecha 18 de mayo de 2004, emanada del Ministerio de Industrias Ligeras y Comercio del Ministerio de Infraestructura, publicado en Gaceta Oficial de Venezuela N°37.941, de fecha 19 de mayo de 2004, la cual ha sido objeto de varias prórrogas. Por lo que señala que el canon de arrendamiento que debe reclamar el actor es la suma de Bs.180.000, que es la establecida en el contrato, pidiéndole al Tribunal se le aplique el remanente que se vio obligada a pagar y sea compensado con la sumatoria de las pensiones de arrendamiento demandadas y reclamadas.

Aduce que la actora le ofreció en venta el inmueble en la suma de Bs.70.000.000,oo con la condición de que se encargara de realizar todos los trámites y obtuviera documentación exigida por la Ley para proceder a la venta, tales como cédula catastral, certificación de gravamen, evaluación del inmueble por perito, pago de derecho de frente y otros, y que esos gastos se compensarían con los alquileres, para ello contrató los servicios de un profesional del derecho al que le canceló Bs.450.000,oo, pero que luego la arrendadora le cambio los términos de la venta y no le reconoció los gastos realizados.

Señala que la actora no debe reclamar la suma de Bs.2.250.000, por los nueve meses reclamados, sino la suma de Bs.1.620,00, a razón de Bs.180.000 mensual. Que ha venido cancelando la suma de Bs.250.000 a partir del mes de marzo de 2005 hasta el mes de septiembre de 2006, tal como lo reconoce la actora, que alcanza una diferencia mensual de Bs.70.000, y sumados alcanza la cantidad de Bs.1.330.000,oo, lo que debe ser compensados con los cánones demandados, así como la suma de Bs. 835.451,88, por los gastos que realizara para los preparativos de la venta del inmueble, que deben también ser compensados. Solicitó además que a la sumatoria del monto compensable, más los intereses devengados le sea aplicada indexación, además de que se le fije una suma compensatoria por la humillación sufrida al serle solicitado el inmueble.

A los fines de demostrar su pretensión la parte actora trajo a los autos material probatorio que demuestra la relación locativa contractual que une a las partes en litigio, quedando así demostrada dicha relación. Por su parte la demandada trajo a los autos documentos para demostrar los gastos que realizó en los preparativos para la compra del inmueble, encomendado por la actora, y así compensar dicha cantidad con los cánones de arrendamiento reclamados, los cuales fueron desechados del proceso, amén de que solo son compensables con los cánones de arrendamientos insolutos la suma de los sobrealquileres pagados, tal y como lo establece la normativa de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, Y ASÍ SE DECIDE.

Ahora bien, toda vez que ha quedado establecido conforme al contrato de arrendamiento y a la Resolución conjunta que ordenó la congelación de alquileres, asi como los señalamientos de ambas partes, que la arrendataria –demandada ha venido pagando desde el mes de marzo de 2005, sobrealquileres por la suma de Bs.70.000 cada mes, que arroja la suma de Bs.1.330.000,oo y, que además no canceló los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses que van desde octubre de 2006 a junio de 2007, para determinar el monto compensable de sobrealquileres pagados por la arrendataria con los cánones de arrendamientos insolutos, esta juzgadora observa:

La arrendataria pagó de sobrealquileres la suma de Bs.1.330.000 Bolívares, que comprende los meses que van de marzo de 2005 a septiembre de 2006, último mes que canceló a su arrendadora, a razón de Bs.250.000 cada mes, y, debia cancelar la suma de Bs.180.000 mensual tal y como lo establece el contrato de arrendamiento, toda vez que existe y está en vigencia la Resolución conjunta N° 152 y 046 de fecha 18 de mayo de 2004, emanada del Ministerio de Industrias Ligeras y Comercio del Ministerio de Infraestructura, publicado en Gaceta Oficial de Venezuela N°37.941, de fecha 19 de mayo de 2004, que congeló los Alquileres. Ahora bien, siendo que la actora reclama la suma de Bs. 2.250.000,oo que comprende los cánones de arrendamiento que van desde octubre de 2006 a junio de 2007, a razón de Bs. 250.000 mensual, cuando lo correcto, como se dijo, es la suma de Bs.1.620.000,oo, toda vez que el canon vigente es el de Bs.180.000, tenemos que la suma resultante de los sobrealquileres, Bs.1.330.000,oo alcanza compensar solo siete (07) meses de los nueve (09) demandados insolutos, es decir, los meses que van desde octubre de 2006 a abril 2007, así: Bs.180.000 X 7= Bs.1.260,00,oo, quedando un saldo restante de Bs.70.000,oo que no alcanza cubrir un mes de canon de arrendamiento, por lo que la arrendataria-demandada se considera solvente con respecto a los siete meses señalados que van desde el mes de octubre de 2006 a abril de 2007, considerandose insolvente con respecto a los meses restantes demandados insolutos, cuales son: mayo y junio de 2007, Y ASI SE DECIDE.

En base a los anteriores razonamientos y conforme al artículo 34 de la Ley de arrendamientos Inmobiliarios en su literal “A”, que señala textualmente: “Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales: a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas…”

Siendo que la cantidad de dinero pagada de sobrealquileres solo compensó siete (07) de los nueve (09) meses demandados, el caso que nos ocupa encuadra dentro del supuesto de hecho de la norma arriba trascrita, razón por la cual le resulta forzoso a esta juzgadora, declarar procedente en derecho la presente acción, Y ASI SE DECIDE.

Con respecto al pedimento realizado por la parte demandada en el sentido que a la sumatoria del monto compensable, más los intereses devengados le sea aplicada indexación, además de que se le fije una suma compensatoria por la humillación sufrida al serle solicitado el inmueble, el Tribunal le observa que no aplica ni los intereses ni la indexación solicitados, para el caso que nos ocupa. Asimismo, le observa que la reparación solicitada por el daño moral que alega sufrió por las reclamaciones de la actora, corresponde a una acción autónoma y distinta a esta, Y ASI SE DECIDE.

III

PARTE DISPOSITIVA

En mérito de la anterior exposición este Juzgado Vigésimo Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara CON LUGAR, la acción de DESALOJO intentada por la ciudadana M.J.D.N., en contra de la ciudadana Z.R.O., ambas partes suficientemente identificadas en el cuerpo de esta decisión. En consecuencia, se declara extinguido el contrato de arrendamiento suscrito por las partes en el presente juicio, en fecha 06 de junio de 2000. Se condena a la parte demandada a:

PRIMERO

Pagarle a la actora la suma de TRESCIENTOS SESENTA MIL BOLIVARES (Bs.360.000,OO) O TRESCIENTOS BOLIVARES FUERTES (Bs.300,oo) por concepto de indemnización por el uso del inmueble arrendado de los meses de mayo y junio de 2007, a razón de CIENTO OCHENTA MIL BOLIVARES (Bs.180.000,00) o CIENTO OCHENTA BOLIVARES FUERTES o Bs.180,oo, mensuales, monto del canon de arrendamiento mensual, y los meses que se sigan venciendo hasta que la presente sentencia quede definitivamente firme, a razón de de CIENTO OCHENTA MIL BOLIVARES (Bs.180.000,00) o CIENTO OCHENTA BOLIVARES FUERTES o Bs.180,oo, mensuales.

De conformidad con lo dispuesto en el Artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte demandada, por haber resultado totalmente vencida en el presente proceso.-

Se ordena notificar a las partes de la presente decisión, por cuanto la misma fue dictada fuera de lapso, de conformidad con el artículo 251 ejusdem

REGÍSTRESE, PUBLÍQUESE y NOTIFIQUESE.-

Dada, firmada y sellada en la Sala de despacho del Juzgado Vigésimo Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en Los Cortijos de Lourdes, a los ocho (08) días del mes de febrero de dos mil ocho (2008). 197 Años de la Independencia y 148 Años de la Federación.-

LA JUEZ,

Abg. F.D.M.B.B.

LA SECRETARIA,

ABG. ROTCECH LAIRET

En la misma fecha, siendo las dos y media de la tarde se registró y publicó la sentencia que antecede.-

LA SECRETARIA,

ABG. ROTCECH LAIRET

FBB/RL/magallanes.-