Decisión de Juzgado Duodecimo de Municipio de Caracas, de 21 de Marzo de 2007

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Juzgado Duodécimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas

Caracas, veintiuno (21) de marzo de dos mil siete

196º y 148º

ASUNTO: AP31- V- 2006-000724

PARTE ACTORA: M.J.P., venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cedula de identidad N° 3.662.727.

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: I.A.P.E., abogado en ejercicio e inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 29.442

PARTE DEMANDADA: N.M.S., venezolana, mayor de edad, de este domicilio titular de la cedula de identidad N° 2.644.733

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: I.G.M. y L.A.G.F., abogados en ejercicio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros° 25.090 y 24.883, respectivamente.

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO (Vencimiento de Prórroga Legal)

SENTENCIA: DEFINITIVA

-I-

-BREVE RESEÑA DE LOS ACONTECIMIENTOS-

Se inició la presente controversia mediante escrito libelar presentado y consignado por ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos (U.R.D.D) por la ciudadana M.J.P., debidamente asistida por el abogado I.A.P.E., por Cumplimiento de Contrato( Vencimiento de Prórroga Legal.

Señala la parte actora, entre otras cosas, lo siguiente:

Que en fecha 15 de mayo de 1999, suscribió contrato a tiempo determinado con la ciudadana N.M.E., sobre un inmueble constituido por un apartamento distinguido con el N° 5, situado en la Planta Baja del Edificio denominado “CAYAURIMA”, ubicado en la intercepción de la Tercera avenida con Primera calle de la Urbanización Los Palos Grandes, Municipio Chacao del Estado Miranda, Numero de Catastro 211-52-008-000006 ya identificada, el referido contrato tuvo como fecha de vencimiento el 14 de mayo de 2000, siendo renovada originalmente por un nuevo periodo anual comprendido entre el 15 de mayo de 2000 y el 14 de mayo de 2001, a lo cual ambas partes acordaron renovar la relación contractual mediante convenio personal, manteniendo vigentes todas las cláusulas y modificando la vigencia del contrato por un nuevo período anual, comprendido entre los días 15/05/2001 y 14/05/2002; 15/05/2002 y 14/05/2003; 15/05/2003 y 14/05/2004, posteriormente pactaron de mutuo acuerdo una prorroga de la relación arrendaticia hasta el día 14 de agosto de 2004. Señala igualmente la actora que la arrendataria canceló mediante depósitos en el Banco Federal N° 5579161 de fecha 24/10/2003 y en el Banco venezolano de Crédito N° 2326735, de fecha 1/12/2003, N° 4258421, de fecha 23/12/2003, N° 0560517, de fecha 19/02/2004, N° 4123107 de fecha 25/02/2004, y N° 4851867 de fecha 06/04/2004, respectivamente, los meses con vencimiento los días 15/10/2003; 15/11/2003; 15/12/2003; 15/01/2004; 15/02/2004 y 15/03/2004, pagando la suma de Cuatrocientos Cincuenta Mil Bolívares (Bs. 450.000) por concepto de condominio. Asimismo, alegó la actora que en fecha 10 de julio de 2004, la arrendataria decide acogerse a la Prorroga Legal establecida en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, no dando cumplimiento así al convenio previo de desocupación del inmueble para el día 14/08/2006, aunado a esto; ambas partes en fecha 30 de septiembre de 2004, mediante documento privado convinieron en un aumento del veinte (20%) del canon de arrendamiento, y lo hicieron en base al índice General de Precios al Consumidor establecido por el Banco Central de Venezuela, quedando establecido el canon de arrendamiento por la cantidad de Quinientos Cuarenta Mil Bolívares (Bs. 540.000) mensuales, asimismo, convinieron en que el canon de arrendamiento vencía los días treinta de cada mes.

Igualmente alegó la parte actora, que en fecha 21 de abril de 2005, adquirió el apartamento consiente de que para hacer uso del inmueble, debía esperar a que se agotara la Prorroga Legal la cual vencía el 14 de agosto de 2006, por ende la arrendataria realizó los pagos correspondientes al alquiler directamente a la arrendadora, pactando así un nuevo aumento a partir del mes de septiembre de 2005, el cual se estableció en la cantidad de seiscientos veinte mil bolívares (Bs.620.000), aplicando un incremento del quince (15%), manteniendo el convenio en relación a que la arrendataria pagaría la cuota mensual de condominio la cual sería descontado del canon de arrendamiento, y aunado a la negativa por parte de la inquilina a entregar el inmueble es por que procedió a demandar a la ciudadana N.M.S., para que convenga y ha ello o fuera condenada por el Tribunal en:

1).-Entregar el inmueble ya descrito, libre de personas y bienes y en las mismas buenas condiciones en que le fue arrendado.

2).- A pagar la suma de dos millones cuatrocientos ochenta mil bolívares (Bs. 2.480.000) equivalente al monto adeudado por concepto de pago del canon de arrendamiento establecido para el período del 1° al 14 de agosto de 2006(fecha en que concluyo la prorroga legal) Bs. 310.000, más las cantidades hasta ahora causadas (frutos civiles) derivadas de la ocupación ilegal del inmueble por parte de la demandada durante el período entre el 15 de agosto y el 30 de agosto de 2006 de Bs. 310.000, mas Bs. 620.000, que corresponde al mes con vencimiento el día 30 de septiembre, mas Bs. 620.000, al mes con vencimiento el día 30 de octubre y mas Bs. 620.000, al mes con vencimiento el día 30 de noviembre de 2006.

3)- El pago de los frutos civiles del inmueble que se dejen de percibir a partir de esa fecha hasta la definitiva entrega del inmueble a razón de seiscientos veinte mil bolívares (Bs. 620.000) mensuales.

4)- El pago de los intereses de mora del monto acumulado de los cánones de arrendamiento vencidos.

La parte actora fundamentó su acción en el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Por auto de fecha 21 de diciembre de 2006, se admitió la demanda por el juicio breve, ordenándose el emplazamiento de la parte demandada para el segundo (2) día de despacho siguiente a que constare en autos su citación, para que diera contestación a la demanda, librándose la compulsa a la parte demandada, en fecha 10 de enero de 2007.

En fecha 18 de enero de 2007, compareció el alguacil W.P., y dejó constancia de haber citado a la parte demandada.

En fecha 22 de enero de 2007, compareció la ciudadana N.J.M.S., parte demandada en el presente juicio, asistida por el abogado I.G.M. y confirió poder a los abogados I.G.M. y L.A.G.F., seguidamente siendo la oportunidad legal para dar contestación a la demandada, compareció la referida ciudadana, y dio contestación a la demanda, y lo hizo en los siguientes términos: señaló que si es cierto que ella suscribió contrato de arrendamiento con el ciudadano J.A.Z.H. en fecha 15-05-99, con vencimiento el 14-05-2000, y luego celebró sucesivas prorrogas hasta el 15-05-03 y a partir de esa fecha continuó ocupando el inmueble en calidad de arrendataria sin celebrar contrato, por lo tanto el contrato se convirtió a tiempo indeterminado en fuerza de lo cual negó que el contrato sea a tiempo indeterminado.

Señalaron igualmente que la carta de fecha 14 de mayo de 2.004, se acordó una prorroga del contrato de arrendamiento hasta el 14-08-04, pero la demandada negó rechazó y contradijo que en tal carta ella haya acordado la desocupación del inmueble en fecha 14-08-2004, como pretende hacerlo ver la parte actora, pues lo cierto es que en la respectiva carta el arrendador veladamente le proponía un nuevo aumento del canon de arrendamiento que luego se vio forzada a aceptar por el estado de necesidad de vivienda.

Continuo la parte actora negando rechazando y contradiciendo que la carta de fecha 10 de Julio de 2.004, dirigida a su arrendador haya expresado que ha decidido acogerse a la prórroga legal y la desocupación del inmueble para el día 14-08-2004, como negó que ella le haya solicitado prorroga legal a su arrendador.

En el referido escrito de contestación de la demanda la parte demandada ciudadana N.M.S., ya identificada, debidamente asistida por el abogado I.G.M. intentó demanda de reconvención en contra de la ciudadana M.J.P., ya identificada y lo hace en los siguientes términos: Alegó que en el mes de agosto de 2.006, la ciudadana M.P. le notificó que en fecha 21 de Abril de 2.005, adquirió el inmueble que ocupó en condición de arrendataria, ello según documento protocolizado por ante el registro inmobiliario del municipio chacao del estado miranda, anotado bajo el número 22, tomo 4, protocolo primero. Por otra parte, para el momento de la compra del apartamento, según contrato de arrendamiento del año 2002 el canon de arrendamiento era de Bs. 350.000,00 ello era del conocimiento de la ciudadana M.J.P., así las cosas y burlando el decreto de congelación de alquileres decretado por el Ejecutivo Nacional, el canon de arrendamiento en septiembre de 2.004, le fue aumentado a quinientos cuarenta mil Bs. 540.000,00 mensuales, lo cual resulta ilegal y sujeto a repetición de allí que de desde el 21-05-05 al 31-08-05 la ciudadana M.J.P. me cobró la suma de Bs. 540.000,00, esto es con un sobrealquiler mensual de Bs. 90.000,00 que al multiplicarlo por 4 meses con 10 días da la suma de 423.333.30, asimismo procedió aumentar el canon de arrendamiento a partir de 01-09-05 a BS.620.000,00, que en relación al contrato vigente en donde el canon de arrendamiento era de Bs. 350.000,00, ello significa un exceso de alquiler de Bs. 270.000,00 mensuales de sobrealquiler desde el 01-09-05 al 31-08-06 que suma la cantidad de BS. 3.240.000,00 que son objeto de repetición al ser aumentados y cobrados ilegalmente, en contravención a la prorroga del decreto de congelación de alquileres contenida en la resolución conjunta 152 y 046 de fecha 18-05-04 publicadas en la gaceta oficial de la República Bolivariana de Venezuela número 37.941 de fecha 19 de mayo de 2.004.

Por todos los argumentos de hecho y de derecho antes expuestos reconviene a la ciudadana M.J.P., para que le reintegre los sobre alquileres de los cánones de arrendamiento por el lapso del 21-04-05 al 31-08-05, por la suma de Bs. 423.333,30 y el exceso de alquileres por el lapso del 01-09-05 al 31-08-05 por la suma de Bs. 3.240.000,00 más los intereses moratorios que se causen por el retardo en el pago del reintegro, así como la corrección monetaria de las cantidades sujetas a reintegro, con el entendido que en el supuesto negado que exista una diferencia a favor de la arrendadora por concepto de pago de alquileres tal diferencia debe ser compensada con las cantidades que la arrendadora le debe reintegrar.

En fecha 23 de Enero de 2.007, el Tribunal admitió la reconvención, por cuanto observó que la misma no es contraria al orden público, a las buenas costumbres ni alguna disposición de la ley, y se fijo al segundo día de despacho siguiente, a fin de que la parte actora reconvenida, ciudadana M.J.P., diera contestación a la reconvención propuesta.

En fecha 12 de Febrero de 2.007 comparece la Ciudadana M.J.P. representada en ese acto por el abogado I.A.P.E., a los fines de contestar la reconvención propuesta, y lo hace en los siguientes términos: Negó rechazó y contradijo lo alegado por la demandada reconviniente en su escrito de contestación a la demanda.

Al respecto señaló que si es cierto que en fecha 02 de Agosto de 2.006 la arrendataria fue judicialmente notificado (anexo No.11 del libelo),es falso que para el momento de la compra del apartamento (21/04/2005) el canon de arrendamiento fuera de Bs.350.000,00 mensuales, donde se deja constancia que las partes mantienen vigente el canon convenido para el año 2.003, de Bs. 450.000,00 mensuales, que posteriormente en fecha 30/09/04 la arrendataria convino libremente con el anterior propietario en aumentar dicho canon de arrendamiento a la cantidad de Bs. 540.000,00 mensuales, tal como fue informada su representada, y como continuo cancelando la arrendataria a partir de ese momento sin formular queja o reclamo alguno, así que no fue la ciudadana M.J.P., quien convino con la arrendataria en esa oportunidad en el supuesto aumento del alquiler, ya que para ese momento septiembre de 2004, su representada nada tenía que ver en esa relación contractual, por lo que negamos que ello era de su conocimiento, como se argumenta en dicho escrito de reconvención.

Asimismo señaló la parte reconvenida que es falso que entre 21-05-2005 y el 31-08-2005 haya trascurrido 4 meses y 10 días, sino tres (3) meses y 10 días que al multiplicarlo por Bs. 90.000 mensual da la cantidad de Bs. 300.000,00.

Igualmente alegó la parte reconvenida que es falso que su representada le haya unilateralmente aumentado el canon de arrendamiento a la arrendataria, y que dicho aumento fue producto del acuerdo de las partes, y también es falso que dicho aumento sea producido por el período señalado por la parte demandada en su escrito de reconvención, y que no es cierto la base tomada para dicho calculo y tampoco es cierto el monto allí señalado como sujeto de repetición.

Abierto el juicio a pruebas, ambas partes hicieron uso de tal derecho. Alegando y promoviendo la parte demandada su escrito de promoción de pruebas en fecha 16/02/2007. De igual manera la actora presento su escrito de Promoción de pruebas en fecha 26/02/2007. Dichos escritos presentados por ambas partes fueron admitidos en fecha 21/02/2007 y 26/02/2007, respectivamente.

-II-

-DE LA MOTIVACIÓN PARA DECIDIR-

Entrando al fondo de lo planteado, la demandante pretende que se declare terminado el contrato de arrendamiento por expiración de su vigencia natural y por expiración del lapso de prorroga legal, en consecuencia le solicitó al Tribunal se ordene a la demandada la entrega del inmueble, el pago de la suma de dos millones cuatrocientos ochenta mil bolívares (Bs. 2.480.000), equivalente al monto adeudado por concepto de pago del canon de arrendamiento establecido para el período del 1° al 14 de agosto de 2006; el pago de los frutos civiles del inmueble y los intereses moratorios, por otra parte la demandada señaló que la parte actora no puede demandar el cumplimiento de contrato de arrendamiento, en virtud de la tácita reconducción, por cuanto se evidencia de la existencia de un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado, ya que ella suscribió contrato de arrendamiento de fecha 15 de mayo de 1999 con vencimiento al 14 de mayo de 2000, y luego celebró sucesivos contratos hasta el 15-05-03 y a partir de esa fecha, la arrendataria continuó ocupando el inmueble sin celebrar contrato, sin oposición del arrendador o del propietario dejándola desde entonces en posesión de la cosa arrendada.

Ahora bien, vistas las defensas opuestas por ambas partes, esta Juzgadora considera pertinente determinar el tipo de relación arrendaticia que vincula a las partes. Así pues, consta de contrato de fecha 15 de mayo de 1999, que las partes suscribieron contrato de arrendamiento a tiempo determinado, por el lapso de un (1) año fijo contado a partir del 15 de mayo de 1999 hasta el 14 de mayo de 2000; luego en fecha 15 de mayo de 2000 suscribieron un segundo contrato de arrendamiento, por un lapso de duración de un (1) año fijo, contados a partir del quince de mayo de 2000 hasta el 14 de mayo de 2001;y posteriormente en fecha 30 de Septiembre de 2004 las partes contratantes suscribieron acuerdo por medio del cual las partes convinieron en reconsiderar el canon de arrendamiento acorde a la inflación el 20% determinada por el Banco Central de Venezuela a partir del 15 de Julio de 2.004, asimismo convinieron que los alquileres se vencerían los treinta (30) de cada mes y que el canon de arrendamiento a partir del 30 de Septiembre quedó establecido en BS. 540.000,00 mensuales, y luego las partes en fecha 14 de mayo de 2004 suscribieron acuerdo por medio del cual se estableció que de mutuo acuerdo prolongaban la vigencia del contrato de arrendamiento del mencionado apartamento hasta el 14 de Agosto de 2004; conservándose las mismas cláusulas y condiciones determinadas en el contrato original.

Ahora bien esta sentenciadora pasa a.l.n.d. contrato de arrendamiento y al respecto este tribunal pasa a verificar que la relación arrendaticia se inició por contrato de arrendamiento en fecha 15 de mayo de 1999 hasta el 14 de mayo de 2000, estableciéndose en su cláusula tercera que la duración del contrato era de un (1) año fijo contado a partir del quince (15) de mayo de 1.999 al catorce (14) de mayo de 2000, que posteriormente se suscribió otro contrato de fecha 15 de mayo de 2000 hasta el catorce de mayo de 2001 con una duración de una año fijo e improrrogables, en el presente caso la duración de los contrato de marras se consideran a plazo fijo o determinado. De manera que no existe duda alguna, para quien aquí decide que el contrato celebrado lo fue a tiempo determinado, sin posibilidad de renovación automática, desde el 15 de mayo de 1999 hasta el 14 de mayo de 2000 y desde 15 de mayo de 2000 hasta el 15 de mayo de 2001, y es a partir de esta fecha que la relación arrendaticia se indetermino en el tiempo, ya que las partes nada pactaron con relación a la duración de la relación contractual, luego en fecha 14 de mayo del 2004 los ciudadanos N.M.S. y J.A.Z.H. suscribieron una especie de acuerdo en el cual se estableció que de mutuo acuerdo prolongaban la vigencia del contrato de arrendamiento del mencionado apartamento hasta el 14 de Agosto de 2004, conservando las mismas cláusulas y condiciones determinadas en el contrato original, siendo el canon de arrendamiento de cuatrocientos mil bolívares (Bs. 450.000,00), el mismo igualmente fue convenido a tiempo determinado, sin posibilidad de renovación automática.

Establece el legislador civil en su artículo 1.614 del código Civil que: “En los arrendamiento hechos por tiempo determinado, si el inquilino continuara ocupando la casa después de vencido el término, sin oposición del propietario, se juzga que el arrendamiento continúa bajo las mismas condiciones; pero, con respecto del tiempo, se procederá como en los que se hacen sin tiempo determinado.”, esto es, para que opere lo que en doctrina se ha denominado la “tácita reconducción” es menester que el arrendador consienta voluntariamente en la continuación de la ocupación por parte del inquilino, después de vencido el plazo del contrato.

En el caso de autos la arrendadora consintió y aceptó voluntariamente, la continuación de la ocupación por parte de la arrendataria, luego de vencido el acuerdo suscrito de fecha 14 de mayo de 2004, prolongado la relación contractual hasta la referida fecha, en tal sentido las partes nada establecieron con respecto a la duración del mismo, luego de vencido el acuerdo de marras,que estaba sujeto a conservar las mismas cláusulas y condiciones determinadas en el contrato original, por lo antes señalado resulta forzoso para esta sentenciadora establecer que estamos en presencia de un contrato a tiempo indeterminado. Así se Decide.-

Así las cosas esta sentenciadora cita el dispositivo del artículo 38 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliaria el cual dispone:

Artículo 38: En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el articulo 1º de este Decreto Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativa mente para el arrendatario….

Al haber quedado establecido que el contrato de arrendamiento que vinculó a las partes, es un contrato de arrendamiento escrito a tiempo INDETERMINADO por haber operado la TACITA RECONDUCCION, resulta evidente que esta acción carece de fundamento jurídico, toda vez que tratándose de un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado, no resulta procedente pretender su cumplimiento, pues la acción de cumplimiento sólo procede para contratos de arrendamiento con determinación de tiempo, tal y como lo establece el encabezado del artículo 38 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliaria, y la demanda interpuesta en la presente causa debe ser declarada Sin Lugar, siendo inoficioso, pronunciarse el Tribunal sobre los demás alegatos expuestos por la parte actora en su escrito de la demanda. Y así se decide.

-III-

DE LA RECONVENCIÓN

De seguidas pasa esta sentenciadora a resolver sobre la reconvención que por Reintegro de Sobrealquileres demanda la Ciudadana N.M.S. a la ciudadana M.J.P., en tal sentido alegó la reconviniente que en el mes de agosto de 2.006, la ciudadana M.J.P. le notificó que en fecha 21 de Abril de 2.005, adquirió el inmueble que ocupa en su condición de arrendataria, ello según documento protocolizado por ante el Registro Inmobiliario del Municipio Chacao del Estado Miranda, anotado bajo el número 22, tomo 4, protocolo primero; que para el momento de la compra del apartamento, según contrato de arrendamiento del año 2002 el canon de arrendamiento era de Bs. 350.000,00 y esto era del conocimiento de la ciudadana M.J.P., así las cosas y burlando el decreto de congelación de alquileres decretado por el Ejecutivo Nacional, el canon de arrendamiento en septiembre de 2.004, le fue aumentado a quinientos cuarenta mil Bs. 540.000,00 mensuales, lo cual resulta ilegal y sujeto a repetición, de allí que de fecha 21-05-05 al 31-08-05 la ciudadana M.J.P. le cobró la suma de Bs. 540.000,00, esto es un sobrealquiler mensual de Bs. 90.000,00 que al multiplicarlo por 4 meses con 10 días da la suma de 423.333.30, asimismo procedió aumentar el canon de arrendamiento a partir de 01-09-05 a BS.620.000,00, que en relación al contrato vigente en donde el canon de arrendamiento era de Bs. 350.000,00, ello significa un exceso de alquiler de Bs. 270.000,00 mensuales de sobrealquiler desde el 01-09-05 al 31-08-06 que suma la cantidad de BS. 3.240.000,00 que son objeto de repetición al ser aumentados y cobrados ilegalmente, en contravención a la prorroga del Decreto de Congelación de Alquileres, contenida en la resolución conjunta 152 y 046 de fecha 18-05-04 publicadas en la gaceta oficial de la República Bolivariana de Venezuela número 37.941 de fecha 19 de mayo de 2.004.

Por todos los argumentos de hecho y de derecho antes expuestos reconviene a la ciudadana M.J.P., para que le reintegre los sobre alquileres de los cánones de arrendamiento por el lapso del 21-04-05 al 31-08-05, por la suma de Bs. 423.333,30 y el exceso de alquileres por el lapso del 01-09-05 al 31-08-05 por la suma de Bs. 3.240.000,00 más los intereses moratorios que se causen por el retardo en el pago del reintegro, así como la corrección monetaria de las cantidades sujetas a reintegro, con el entendido que en el supuesto negado que exista una diferencia a favor de la arrendadora por concepto de pago de alquileres tal diferencia debe ser compensada con las cantidades que la arrendadora le deba reintegrar.

Por otra parte, la Ciudadana M.J.P. representada en ese acto por el abogado I.A.P.E., da contestación a la reconvención propuesta, y al respecto señaló que si es cierto que en fecha 02 de Agosto de 2.006 la arrendataria fue judicialmente notificado (anexo No.11 del libelo),pero que es falso que para el momento de la compra del apartamento (21/04/2005) el canon de arrendamiento fuera de Bs.350.000,00 mensuales, donde se dejó constancia que las partes mantienen vigente el canon convenido para el año 2.003, de Bs. 450.000,00 mensuales, que posteriormente en fecha 30/09/04 la arrendataria convino libremente con el anterior propietario en aumentar dicho canon de arrendamiento a la cantidad de Bs. 540.000,00 mensuales, tal como fue informada su representada, y como continuo cancelando la arrendataria a partir de ese momento sin formular queja o reclamo alguno, así que no fue la ciudadana M.J.P., quien convino con la arrendataria en esa oportunidad en el supuesto aumento del alquiler, ya que para ese momento septiembre de 2004, su representada nada tenía que ver en esa relación contractual, que es falso que entre 21-05-2005 y el 31-08-2005 haya trascurrido 4 meses y 10 días, sino tres (3) meses y 10 días que al multiplicarlo por Bs. 90.000 mensual da la cantidad de Bs. 300.000,00; igualmente alegó la parte reconvenida que es falso que su representada le haya unilateralmente aumentado el canon de arrendamiento a la arrendataria, dicho aumento fue producto del acuerdo de las partes, y también es falso que dicho aumento sea producido por el periodo señalado por la parte demandada en su escrito de reconvención, y que no es cierto la base tomada para dicho calculo y tampoco es cierto el monto allí señalado como sujeto de repetición.

Ahora bien, vistas las defensas opuestas por ambas partes, pasa esta juzgadora a determinar la procedencia o no de la acción de reintegro de sobrealquileres, y al respecto cita el dispositivo del artículo 58 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios el cual establece: “En los inmuebles sometidos a regulación conforme al presente Decreto-Ley, quedará sujeto a repetición todo cuanto se cobre en exceso del canon máximo establecido por los organismos competentes”, asimismo el artículo 59 eiusdem establece: “La obligación de repetir conforme al artículo precedente, corresponderá al arrendador o al perceptor de los sobre-alquileres. Si estos y el propietario fueren personas diferentes, la responsabilidad será solidaria, sin perjuicio de las relaciones jurídicas entre éstas y se aplicaran las sanciones establecidas en este Decreto-Ley”.

En el caso de marras la parte actora demanda los sobre alquileres pagados en exceso a su arrendador por el lapso del 21-04-05 al 31-08-05, por la suma de Bs. 423.333.30 y el exceso de alquileres por el lapso del 01-09-05 al 31-08-05 por la suma de BS. 3.240.000,00 más los intereses moratorios, que se causen por el retardo en el pago del reintegro. En tal virtud, el tribunal considera necesario establecer que para hacer valer una pretensión de reintegró de sobre-alquileres, como la que hoy nos ocupa, es necesario acreditar ciertas circunstancias. A saber, la existencia de un contrato de arrendamiento de un bien inmueble; que el inmueble arrendado sea de aquellos sujetos a regulación conforme a la Ley; que haya sido dictada una decisión emanada del órgano administrativo competente que regule el canon de arrendamiento y que dicha decisión se encuentre firme; que el arrendatario acredite haber pagado más de la cantidad fijada por el órgano regulador como canon máximo.

Visto lo anterior esta sentenciadora observa que en el caso de marras, la arrendataria ciudadana N.J.M.S. a los fines de probar su afirmación trae a los autos copia dos contratos de arrendamiento, originales de recibos por concepto de alquileres de los meses de Junio, julio, agosto del 2.006 y depósitos No. 944682,944454, 854534 de fecha 29 de Septiembre de 2006,3 de Noviembre de 2006, 29 de Diciembre de 2006 respectivamente, realizados en la cuenta del Tribunal Supremo de Justicia.

Así las cosas, tenemos que la repetición o reintegro es un principio de derecho que consiste en que todo lo que se cobre de más debe devolverse. Es por eso que el inquilino o arrendatario que haya pagado un alquiler mayor al que corresponda según la Regulación, tiene derecho a que el arrendador le devuelva el excedente.

No obstante, en el caso de marras, el inmueble objeto del contrato no está regulado por el Organismo Regulador Competente, razón por la cual quien aquí decide considera que el presente caso no se subsume en los supuestos legales antes transcritos. En consecuencia forzosamente debe ser declarada Sin Lugar la Reconvención que por Reintegro de Sobrealquileres interpusiera la ciudadana N.J.M.S. en contra de la ciudadana M.J.P.. Así se establece.-

-V-

-DISPOSITIVA-

En fuerza de las anteriores consideraciones éste Juzgado Duodécimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, Administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y Autoridad de la Ley, PRIMERO: Se declara SIN LUGAR la demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO (vencimiento de la Prórroga Legal) incoada por la M.J.P., en contra la ciudadana N.M.S.. SEGUNDO: Se declara SIN LUGAR la reconvención que por Reintegro de Sobrealquileres intentara la ciudadana N.M.Z. en contra de la ciudadana M.J.P., ya identificadas al inició del presente fallo.

Que de conformidad con el artículo 275 del Código de Procedimiento Civil, se condena a cada una de las partes al pago de las costas de la contraria, por cuanto en el presente juicio hubo vencimiento recíproco.

Déjese copia de la presente sentencia en el copiador, de conformidad con el artículo 248 ejusdem.

Publíquese, Regístrese.

Dada, firmada y sellada en la sede del Despacho del Juzgado Duodécimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en Caracas a los Veintiún (21) días del mes de Marzo de dos mil siete (2007). Años 196º de la Independencia y 148º de la Federación.

LA JUEZ,

A.G.G.

LA SECRETARIA

ABG. ARLENE PADILLA

En la misma fecha se publicó el presente fallo, siendo las 1:59 (p.m.).

LA SECRETARIA

ABG. ARLENE PADILLA