Decisión nº 29-10 de Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y del Tránsito. Extensión Cabimas de Zulia, de 24 de Marzo de 2010

Acudió ante el Juzgado Distribuidor de los Municipios Cabimas, S.R. y S.B.d. la Circunscripción Judicial del estado Zulia, la ciudadana M.M.S., asistida por la abogada I.R., inscrita en el Inpreabogado con matrícula No. 57.453, y demandó a la ciudadana NEIDIS J.A.P., por DESALOJO, del inmueble ubicado en el Sector Delicias Nuevas, Calle Carabobo, Casa No. 34 de la Parroquia Ambrosio, Jurisdicción del Municipio Cabimas del Estado Zulia, que consta de una casa con una superficie de quinientos setenta metros cuadrados (570 mts2), con tres (3) habitaciones, una sala comedor, dos (2) baños, una (1) cocina, garaje y una bomba de agua, en virtud que la ciudadana NEIDIS J.A.P., “…tiene el inmueble ya mencionado en estado de deterioro siendo que el contrato de arrendamiento se le hace entrega en buen estado, así mismo como lo establece la cláusula segunda del contrato tiene una duración de seis (6) el cual puede prorrogarse por un lapso igual siempre que LA ARRENDATARIA cumpla fielmente con todas y cada una de las cláusulas de –(el)- contrato…”, ello de conformidad con lo establecido en el artículo 34, en concordancia con el artículo 40 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario y 1167 y 1592 del Código Civil vigente,

A dicha demanda le correspondió conocer por distribución el Juzgado Primero de los Municipios Cabimas, S.R. y S.B.d. la Circunscripción Judicial del estado Zulia, con sede en Cabimas, y éste le dio entrada en fecha 20 de octubre de 2009, ordenando lo pertinente al caso.

Citada como fue la parte demandada, en fecha 09 de noviembre de 2009, la ciudadana NEIDYS J.A.P., asistida por la profesional del derecho Yelibeth Colmenares, inscrita en el Inpreabogado bajo el No. 96.540, dio contestación a la demanda, contradiciendo a todo evento la pretensión formulada en su contra.

En fecha 25 de noviembre de 2009, la ciudadana NEIDYS J.A.P., asistida por la profesional del derecho Yelibeth Colmenares, promovió pruebas, invocando el mérito favorable de las actas a su favor y, el a-quo en esa misma fecha las admitió cuanto a lugar en derecho, salvo su apreciación en la definitiva.

En fecha 16 de diciembre de 2009, el Juzgado Primero de los Municipios Cabimas, S.R. y S.B.d. la Circunscripción Judicial del estado Zulia, con sede en Cabimas, declara parcialmente con lugar la demanda de desalojo intentada por la ciudadana M.M.S. en contra de la ciudadana NEIDIS J.A.P. y, ordenó a la demandada la entrega del inmueble libre de bienes y personas y, en las mismas condiciones en las que fue arrendado.

Notificadas como fueron las partes de la decisión, en fecha 21 de enero de 2010, el abogado P.A., actuando con el carácter de apoderado judicial de la parte demandada, ejerció el derecho subjetivo procesal de apelación, la cual fue oída en ambos efectos, mediante auto de fecha 25 de enero de 2010.

Remitidas como fueron las actas a este Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en fecha 29 de enero de 2010, se le dio entrada.

En fecha 08 de febrero de 2010, quien suscribe el presente fallo, se abocó al conocimiento de la causa, ordenando la notificación de las parte. Constando en actas que las mismas se encuentran notificadas de dicho abocamiento.

En fecha 23 de marzo del presente año, el profesional del derecho P.J.A., actuando con el carácter de apoderado judicial de la parte demandada, presentó escrito a manera de informe.

Con éstos antecedentes históricos del asunto y, siendo hoy, el último día del lapso establecido en el artículo 893 del Código de Procedimiento Civil, este Tribunal procede a dictar su fallo y lo hace previo a las siguientes consideraciones:

Competencia

La decisión contra la cual se apela fue dictada por el Juzgado Primero de los Municipios Cabimas, S.R. y S.B.d. la Circunscripción Judicial del estado Zulia, en un Juicio de DESALOJO. Por lo cual este Tribunal como Órgano jerárquicamente Superior del a-quo, con competencia territorial y material, le corresponde su conocimiento de conformidad con lo previsto en la Resolución de la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia No. 2009-0006, de fecha 18 de marzo de 2009, en concordancia con lo dispuesto en el Artículo 66, aparte B, ordinal 1º de la Ley Orgánica del Poder Judicial. ASÍ SE DECLARA.

FUNDAMENTOS DE LA DECISIÓN

El artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, prevé:

…Las demanda por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, reintegro de sobrealquileres, reintegro de depósito en garantía, ejecución de garantías, prórroga legal, preferencia ofertiva, retracto legal Arrendaticio y cualquier otra acción derivada de una relación arrendaticia sobre inmueble urbanos o suburbanos, se substanciarán y sentenciarán conforme a las disposiciones contenidas en el presente Decreto-Ley y al procedimiento breve previsto en el Libro IV, Titulo XII del Código de Procedimiento Civil, independientemente de su cuantía...

.(Las negritas y el subrayado son de la decisión)

Igualmente, prevé el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, lo siguiente:

…Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales:

a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas.

b) En la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado, el hijo adoptivo.

c) Que el inmueble vaya a ser objeto de demolición o de reparaciones que ameriten la desocupación.

d) En el hecho de que el arrendatario haya destinado el inmueble a usos deshonestos, indebidos o en contravención a la conformidad de uso concedida por las Autoridades Municipales respectivas o por quien haga sus veces, o por el hecho de que el arrendatario haya cambiado el uso o destino que para el inmueble se pactó en el contrato de arrendamiento, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador.

e) Que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmueble, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador.

f) Que el arrendatario haya incurrido en la violación o incumplimiento de las disposiciones del Reglamento Interno del inmueble…

g) Que el arrendatario haya cedido el contrato de arrendamiento o subarrendado total o parcialmente el inmueble, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador. …

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En este orden de ideas, el Dr. E.M.L., en su obra Curso de Obligaciones, Derecho Civil III, 10ª edi, Pág. 382, comenta en relación con el contrato, lo siguiente: “…constituye una especie de convención, puesto que involucra el concurso de las voluntades de dos o más personas conjugadas para la realización de un determinado efecto jurídico, que puede consistir en la creación, regulación, transmisión, modificación o extinción de un vínculo jurídico…”. Por su parte, Osorio, en la obra Diccionario de Ciencias Jurídicas, Políticas y Sociales, (Dic. Acad), en su Pág. 167, señala que el contrato es un: “… Pacto o convenio entre partes que se obligan sobre materia o cosa determinada y cuyo cumplimiento pueden ser compelidas…”.

En el sentido expresado, el artículo 1.160 del Código Civil Vigente, consagra:

…Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la ley…

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Asimismo, los artículos 1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil, disponen lo siguiente:

Artículo 1.354 C.C.:“quién pida la ejecución de una obligación debe probarla y quién pretenda que ha sido libertado de ella por su parte debe probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación…”

Artículo 506 C.P.C.: “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quién pida la ejecución de una obligación debe probarla y quién pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación…”

Las normas anteriormente transcritas nos conducen a la noción de carga de la prueba, es decir, el principio en virtud del cual las partes con el propósito de persuadir al juzgador respecto a la veracidad de sus afirmaciones de hecho esgrimidas en los escritos de alegaciones y defensas, deben demostrar a través de medios probáticos legales, idóneos y pertinentes cada uno de esos hechos que resulten controvertidos y sean objeto de prueba. La noción de carga de la prueba, además, tiene el propósito de permitirle al operador de justicia, ante la ausencia de pruebas de las partes, no absolver la instancia y proceder en dictar un pronunciamiento judicial conforme a los requerimientos deontológicos intrínsecos de la función jurisdiccional.

En el contexto de las presentes argumentaciones, de conformidad con el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil: “Los Jueces deben analizar y juzgar todas cuantas pruebas que se hayan producido, aún aquellas que a su juicio no fueren idóneas para ofrecer algún elemento de convicción, expresándose siempre cuál sea el criterio del Juez respecto de ellas”. Es así como, conforme a las normas citadas ut supra, y dada la facultad revisora que esta Superior Instancia posee en cuanto la juridicidad del fallo recurrido, es ineludible para quien juzga efectuar un análisis adminiculado de la fórmula probática incorporada, lo cual se realiza atendiendo las siguientes valoraciones:

PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA:

Fueron acompañados con la demanda los siguientes documentos:

1. - Copia certificada del documento donde consta el contrato de arrendamiento suscrito por las partes del proceso, debidamente autenticado ante la Notaría Pública Primera de Cabimas, en fecha 06 de marzo de 2003, bajo el No. 82, tomo 06.

   Dicho documento no fue atacado, impugnado o desconocido. Evidenciándose de la instrumental el establecimiento de derechos y obligaciones entre la arrendadora y la arrendataria. Por lo cual, este Tribunal le otorga todo su valor probatorio a los efectos de la definitiva. ASÍ SE DECIDE.

2. - Corre inserto al folio 8, original de la notificación efectuada en fecha 26 de agosto de 2006, mediante la cual la parte actora le hace saber a la demandada “…que cumpliendo con lo establecido en el contrato de Arrendamiento firmado por usted…”, no se renovará el contrato de arrendamiento suscrito entre ambas. Otorgándole a la demandada un lapso de dos (02) meses para la desocupación del inmueble objeto de dicha relación jurídica.

   La antes referida notificación no fue atacada, impugnada o desconocida. Por lo cual, este Tribunal le otorga todo su valor probatorio a los efectos de la definitiva. ASÍ SE DECIDE.

3. - Copia simple del documento de compra venta del inmueble arrendado, mediante el cual se constata que la ciudadana M.D.C.M.D.S., apare como propietaria de bien en cuestión.

   La antes reseñada probanza no fue atacada, impugnada o desconocida. Por lo que de conformidad con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, se tiene como fidedigna. Sin embargo, con la referida documental sólo se demuestran los aparentes derechos de propiedad de la actora, no siendo ese asunto tema desidendum en la presente causa. En consecuencia, se desestima la presente prueba a los efectos de la definitiva.ASÍ SE DECIDE.

   PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA

   La parte demandada Invocó el mérito favorable que se desprende de las actas procesales a su favor.

   Se considera que la solicitud de apreciación del mérito favorable de los autos no constituye un medio de prueba, pues esa invocatoria va dirigida en propender la aplicación del principio de la comunidad. Es decir, no es un medio probatorio que debe ser promovido como fórmula probática de las partes, se trata, si se quiere de una frase redundante, en virtud que el operador de justicia se halla compulsado por función teleológica en la obtención, a través de la relación jurídico- procesal, del principio axiológico primario de justicia. De allí que, insoslayablemente, el Juez ha de asirse, además de su ciencia y su conciencia, de las pruebas allegadas al proceso y de todo cuanto conste en las actas procesales. ASÍ SE ESTABLECE.

   Por otro lado, la parte demandada mediante diligencia de fecha 09 de noviembre de 2009, promovió las siguientes pruebas

1. - Consta del Folio 17 y 18 copia de depósitos bancario por la cantidad de Bs. 250,oo, a favor de la demandante, de fechas 31 de agosto y 04 de noviembre de 2009.

2. - Riela al folio 19, original de factura No. 10215 del Instituto Municipal de Aseo Urbano y Domiciliario de Cabimas (IMAUCA), por la cantidad de Bs. 70,oo.

3. - Corre Inserto al folio 20, original de factura No. 03517 del Instituto Municipal de Aseo Urbano y Domiciliario de Cabimas (IMAUCA), por la cantidad de Bs. 70,oo.

4. - Consta al folio 21 y 22, original de recibo de pago y factura Nº. 100005617480, referidos al servicio de energía eléctrica prestado al inmueble ubicado en la Avenida Principal del Sector Delicias Nuevas, Cabimas-Zulia.

5. - Corre inserto del folio 23 y 25, originales de recibos de pago y factura Nº. 00-02440024, referidos al servicio de consumo de agua prestado al inmueble ubicado en la Calle Carabobo No. 34, Cabimas-Zulia.

   Dichas probanzas no fueron atacadas por la parte demandante. Sin embargo, es el caso que no fueron promovidas conforme lo previsto en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, esto es, a través de la prueba de informe. Razón por lo que se le debe otorgar a dichas probáticas el tratamiento de instrumentales emanada de terceros que no son parte del debate. Requiriéndose así, satisfacer lo previsto en el artículo 431 eiusdem, el cual dispone: “Los documentos privados emanados de terceros que no son parte en el juicio ni causantes de las mismas, deberán ser ratificados por el tercero mediante la prueba testimonial.” En consecuencia, este Tribunal desestima las antes señaladas pruebas a los efectos de la definitiva. ASÍ SE DECIDE.

   Valoradas como han resultado todas y cada una de las pruebas aportadas al proceso, este Tribunal atendiendo las consideraciones anteriores y, por cuanto, las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho en virtud de la doctrina descrita ut supra. Da por cierto, clara y diáfanamente deducido, que la demandada no desvirtuó las consecuencias jurídico-contractuales atribuibles a la notificación efectuada por la actora en fecha 27 de agosto de 2008 (Ver: folio 8), en la cual arrendadora manifiesta y comunica su voluntad a la arrendataria, parte demandada en el sub iudice, consistente en: “…que cumpliendo con lo establecido en el contrato de Arrendamiento firmado por usted…”, no se renovaría el contrato suscrito entre ambas (Ver: folios 5 y 6). Concluyéndose, tal y como lo establece la parte in fine de la cláusula segunda del contrato donde consta la relación arrendaticia, el incumplimiento por la demandada “…con todas y cada una de las cláusulas d (sic) –(ese)- contrato….”, lo que motivó, indubitablemente, la no posibilidad de prorroga del contrato de arrendamiento in examine.

   Como derivación de lo anteriormente expresado en estos Fundamentos, quien juzga declarará en la parte Dispositiva del presente fallo: Sin Lugar la apelación interpuesta por el profesional del derecho P.J.A., actuando con el carácter de apoderado judicial de la parte demandada, contra la decisión dictada por el Juzgado de la recurrida en fecha 16 de diciembre de 2009.- ASI SE DECIDE.-

   EL FALLO

   Por los razonamientos y motivos anteriormente expuestos, este Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, con sede en Cabimas, declara:

   • SIN LUGAR, la apelación formulada por el profesional del derecho P.J.A., actuando con el carácter de apoderado judicial de la parte demandada, contra la decisión dictada por dicho Juzgado Primero de los Municipios Cabimas, S.R. y S.B.d. la Circunscripción Judicial del estado Zulia, en fecha 16 de diciembre de 2009.

   Queda de esta manera confirmada la decisión apelada, aunque por distintas razones a las argumentadas en el fallo recurrido.

   No se hace condenatoria en costas procesales de conformidad con lo establecido en el artículo 283 del Código de Procedimiento Civil.

   Regístrese y Publíquese. Déjese copia certificada por Secretaría del presente fallo de conformidad con el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.384 del Código Civil, ya los fines previstos en los ordinales 3 y 9 del artículo 72 de la Ley Orgánica del Poder Judicial.

   Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en Cabimas, a los veinticuatro (24) días del mes de marzo del año dos mil diez (2010). Año: 199º de la Independencia y 151º de la Federación.

   El Juez,

   Dr. J.G.N..

   La Secretaria,

   M.F.G..

   En la misma fecha siendo las 12 y 45 de la tarde, y previo al anuncio de ley dado por el alguacil a las puertas del presente despacho, se dictó y publicó el fallo que antecede.

   La Secretaria,

   M.F.G..

   JGN/ca.