Decisión de Juzgado Superior Tercero en lo Civil y Contencioso Administrativo. de Caracas, de 31 de Mayo de 2007

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

JUZGADO SUPERIOR TERCERO EN LO CIVIL Y CONTENCIOSO

ADMINISTRATIVO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL

DE LA REGION CAPITAL

En fecha 17 de agosto de 2004, fue interpuesto ante el Juzgado Superior Sexto de lo Contencioso Administrativo de la Región Capital, (Distribuidor), escrito contentivo del Recurso Contencioso Administrativo de Nulidad, por los abogados C.S. y R.M., inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros 64.212 y 78.968 respectivamente, en su carácter de apoderados judiciales de la sociedad mercantil MINI CENTRO TANINO (M.C.T.C.A), C.A., inscrita por ante el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, en fecha 05 de octubre de 1990, bajo el N° 63, tomo 8-A Pro., en contra del acto administrativo contenido en la Resolución N° 007742, de fecha 05 de abril de 2004, emanada de la DIRECCIÓN GENERAL DE INQUILINATO DEL MINISTERIO DE INFRAESTRUCTURA.

Por efectos de la distribución de expedientes, correspondió a este Tribunal conocer de la presente causa.

Cumplidas todas y cada una de las fases procesales, este Tribunal pasa a dictar la sentencia escrita.

TERMINOS EN QUE QUEDO TRABADA LA LITIS

Los apoderados judiciales de la parte querellante exponen que la operación valuatoria practicada por la Sala Técnica de la Dirección de Inquilinato carece de fundamento legal, por lo que alegan que el acto administrativo impugnado adolece del vicio de ilegalidad.

Señalan que la Administración infringió las disposiciones contenidas en los artículos 1.425 y siguientes del Código Civil y los artículos 451 y siguientes de Código de Procedimiento Civil, artículo 30 del Decreto de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en concordancia con el artículo 9 y el artículo 18, ordinal 5° de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos.

Indican que el avalúo practicado por los peritos de la Dirección de Inquilinato reposa en una causa falsa, por cuanto los valores asignados al inmueble no se ajustan a la realidad de los verdaderos valores establecidos en el Mercado Arrendaticio Inmobiliario, sin tomar en cuenta los elementos de obligatoria observancia contenidos en el artículo 30 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

La representación judicial de la parte querellante solicitan la subsanación de la situación jurídica infringida, y se llegue a la fijación de un nuevo canon de arrendamiento mensual máximo para el inmueble MINI CENTRO TANINO (M.C.T.C.A), C.A, todo esto de conformidad con el artículo 259 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela.

Alega La parte recurrente que este tribunal debe aplicar la mencionada norma constitucional en referencia al artículo 79 del decreto con rango y fuerza de ley de arrendamientos inmobiliarios, por cuanto este se presenta como una negativa a la tutela judicial efectiva consagrada en el artículo 257 de nuestra Carta Magna toda vez que la norma niega al Juez Contencioso Administrativo el ejercicio de la potestad restablecedora en materia de regulación de alquileres, disponiendo el reinicio del procedimiento administrativo y retardando la obtención de una respuesta a los fines de restituir la situación jurídica infringida por el organismo administrativo.

En fecha 24 de mayo de 2006, tuvo lugar el Acto de Informes al cual comparecieron ambas partes. La parte accionante ratificó los alegatos expuestos en el escrito libelar y expuso: “ …analizado exhaustivamente el informe pericial correspondiente a la experticia evacuada para determinar el valor del inmueble a regular y concluyéndose que la misma se ajusta a los extremos impuestos por las normas aplicables en la materia, debe acordársele valor de plena prueba y procederse a fijar el canon de arrendamiento solicitado, con base a lo estimado en la misma, el cual monta en la cantidad de Cinco Mil Veinte y Un Millones Quinientos Dieciséis Mil Novecientos un Bolívares con Cuarenta Céntimos (Bs. 5.021.516.901,40), que dividido con respecto a la unidad tributaria vigente (Bs. 33.600,00) se obtiene un total de 149.449,91 (Sic) Unidades Tributarias, correspondiéndole un porcentaje de rentabilidad anual del nueve por ciento (9%), que al aplicar dicho porcentaje de rendimiento se obtiene una renta mensual de TREINTA Y SIETE MILLONES SEISCIENTOS SESENTA Y UN MIL TRESCIENTOS SETENTA Y SEIS BOLIVARES CON 76/100 (Bs. 37.661.376,76).”

Igualmente, al mencionado acto de informes compareció la abogado M.D.V.A.P., inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 80.227, en su carácter de sustituta de la ciudadana Procuradora General de la República, y a tal fin expuso: “ …se puede aseverar que es incongruente el vicio de falso supuesto de hecho y de derecho aducido por la recurrente, visto que para dictar el acto administrativo recurrido, la Dirección General de Inquilinato, actora del dictó el acto impugnado (Sic), no fundamentó su decisión en hechos inexistentes, falsos o impertinentes , ni utilizó como asidero jurídico una normativa errónea o inexistente , por el contrario, sostuvo el acto administrativo de fijación de canon de arrendamiento con base a los análisis de los Informes Técnicos, donde se tomó en consideración los siguientes factores: uso, clase, calidad, situación, dimensiones aproximadas y todas aquellas circunstancias que influyan en las operaciones y cálculos que se realizaron para fijar el inmueble de autos su justo valor; asimismo la autoridad competente tomó en cuenta el valor fiscal declarado o aceptado por el propietario y el valor establecido en los actos de transmisión de la propiedad, producidos en los últimos seis (6) meses antes de la fecha de solicitud de regulación, y los precios medios en que se hubiesen enajenado inmuebles similares en los últimos dos (2) años, e igualmente el estado de conservación y mantenimiento en que se encontraba el mencionado inmueble , todo ello de conformidad con lo establecido en el articulo 30 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. (…) Tal como se evidencia, no podemos hablar de un supuesto abuso de poder por parte de la Dirección General de Inquilinato, por cuanto el canon máximo de arrendamiento fijado, fue consecuencia de un previo análisis de los informes técnicos presentados por los peritos, sin desvirtuar la verdad contenida en estos, y en atención a las atribuciones que la misma posee para dictar dicho acto administrativo. En virtud de los razonamientos expuestos, solicito con todo respeto a este honorable Juzgado Superior Tercero en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Circunscripción Judicial de la Región Capital, declare SIN LUGAR el recurso contencioso administrativo de nulidad interpuesto…”.

Al mismo acto compareció la abogado M.E.M., inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 19.770, en su carácter de Fiscal Trigésimo Tercera del Ministerio Público a Nivel Nacional con competencia en lo Contencioso Administrativo y Contencioso Especial Inquilinario, haciendo las siguientes consideraciones: “ …de acuerdo a lo expuesto por la recurrente y del análisis efectuado por esta representación Fiscal sobre el acto que sirvió de base a la Administración para tomar su decisión, vale decir, el avalúo, se observa que en él se fija el canon máximo mensual en Bs. 14.592.330,00, que efectivamente en dicho informe no se tomó en cuenta el valor fiscal aceptado por el propietario, así como tampoco el valor de los actos de transmisión; del mismo modo, de las actas del expediente consta informe pericial efectuado por expertos designados por el Tribunal, el cual fue consignado a los autos en fecha 05-04-06, en el que se fijó la renta máxima mensual en Bs. 37.661.376,76, para cuya elaboración se tomaron en cuenta los factores de obligatorio cumplimiento contenidos en el artículo 30 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, tales como el valor fiscal declarado o aceptado por el propietario, el valor de los actos de transmisión de la propiedad y los precios medios a que se hayan enajenado inmuebles similares, arrojando un resultado que en nada tiene que ver con el resultado obtenido por la valuatoria realizada por la Administración. (…) Debemos concluir forzosamente en que la Administración autora del acto incurrió en el vicio de falso supuesto, por silencio de prueba, al no haber a.l.m.a.f., al no valorarla en su justa medida, no se circunscribió a lo alegado y probado en los autos por la solicitante, es decir, dio por probado un hecho con pruebas cuya inexactitud y generalidad resultan del informe de avalúo realizado. (…) Ahora bien, en cuanto a la solicitud de la recurrente en lo que se refiere a la desaplicación del artículo 79 de la Ley d Arrendamientos Inmobiliarios, con el fin del restablecimiento de la situación jurídica infringida, ya la Corte Primera de lo Contencioso Administrativo, en sentencia de mayo de 2002, expediente 00-22845 se ha pronunciado al respecto, pero en una sentencia dictada por el Juzgado Superior Sexto de lo Contencioso Administrativo de la Región Capital, de fecha 13 de diciembre de 2004, expediente 03-303, se dejó sentado que es posible, desaplicar el artículo 79 ejusdem, por colidir efectivamente con los artículos 26 y 259 de la Carta Magna, y de acuerdo al artículo 334 constitucional y 20 del Código de Procedimiento Civil, se decide desaplicarlo, en el caso concreto, procediendo a restablecer la situación jurídica infringida fijando el canon de arrendamiento máximo mensual al inmueble, siendo esta la tendencia que ha imperado en las decisiones que han tomado en estos casos los Juzgados Superiores Contenciosos Administrativos de la Región Capital. (…) En virtud de lo anteriormente expuesto esta representación del Ministerio Público considera que el presente Recurso Contencioso Administrativo de Nulidad debe ser declarado Con Lugar y en consecuencia sea declarada la nulidad de la Resolución recurrida, y así solicito se declarado por este honorable Tribunal”

CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

Con fundamento a lo alegado y probado en autos, y vistos los argumentos de las partes y las pruebas contenidas en el expediente, este sentenciador, previa a las consideraciones que se exponen, pasa a dictar sentencia en los siguientes términos:

En primer lugar, la presente acción versa sobre la nulidad solicitada por la parte recurrente de la Resolución N° 007742, de fecha 05 de abril de 2004, emanada de la Dirección General de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura, por considerar que el avalúo practicado por los peritos de la Dirección de Inquilinato reposa en una causa falsa, por cuanto los valores asignados al inmueble no se ajustan a la realidad de los verdaderos valores establecidos en el Mercado Arrendaticio Inmobiliario, sin tomar en cuenta los elementos de obligatoria observancia contenidos en el artículo 30 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Ahora bien, a los fines de determinar si el avalúo practicado en fecha 02 de diciembre de 2003, por el ciudadano A.S., titular de la cédula de identidad 1.565.833, actuando en su carácter de Avaluador de Inmuebles de la Dirección General de Inquilinato, cumplió con los requisitos establecidos en la ley, este Juzgado admitió en fecha 26 de enero de 2006 la experticia solicitada por la parte recurrente sobre el Inmueble “Edificio 77 y 79 TANINO PLAZA”, y a tal fin fueron designados tres (03) expertos de conformidad con el artículo 455 del Código de Procedimiento Civil.

Así tenemos que corre inserta a los folios del ciento seis (106) al ciento cuarenta y tres (143), experticia que este Sentenciador considera contentiva de todos los requisitos indicados en el artículo 30 del Decreto Con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y que por haber sido evacuada con total sujeción a las previsiones de los artículos 451 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, se le atribuye mérito probatorio pleno. En la mencionada experticia, los peritos concluyeron que el justo valor del inmueble Edificio 77 y 79 TANINO PLAZA es la cantidad de TREINTA Y SIETE MILLONES SEISCIENTOS SESENTA Y UN MIL TRESCIENTOS SETENTA Y SEIS BOLIVARES CON SETENTA Y SEIS CENTIMOS (Bs. 37.661.376,76), cantidad que difiere de aquella que fuere fijada por el Avaluador de Inmuebles de la Dirección General de Inquilinato, en razón de lo cual se encuentra ajustada a derecho la solicitud formulada por la representación judicial de la parte recurrente, verificándose por tanto que es procedente la nulidad de la Resolución N° 007742, de fecha 05 de abril de 2004, emanada de la Dirección General de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura, y así se decide.

Declarada la nulidad de la Resolución impugnada, pasa este sentenciador a conocer de la solicitud de la parte recurrente con respecto a la desaplicación del artículo 79 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios a los fines de la restitución de la situación jurídica infringida, y en este sentido se observa que el mencionado artículo establece:

Artículo 79: Las sentencias que decidan los recursos contenciosos inquilinarios de nulidad contra los actos regulatorios de los cánones máximos de arrendamiento no podrán fijar su monto. La decisión de mérito deberá quedar circunscrita a los poderes de los jueces contenciosos administrativos, conforme a la ley especial sobre la materia.

En caso de que sea declarada la nulidad del acto regulatorio mediante sentencia definitivamente firme, el órgano regulador deberá proceder a dictar el nuevo acto conforme a lo establecido en la sentencia judicial, en cuyo caso, deberá reiniciarse un nuevo procedimiento administrativo conservando pleno valor jurídico todas aquellas actuaciones, pruebas y actos que sean acordes con el fallo o que no hayan sido declarados nulos por el mismo.

En atención al contenido de la norma transcrita ut supra, el pedimento de este recurso debería ser exclusivamente la nulidad del acto administrativo que fijó el canon máximo mensual, y el efecto de tal declaratoria debería ser la remisión del expediente administrativo a los fines del reinicio del procedimiento que concluirá en un nuevo acto dictado conforme lo establecido en la sentencia judicial declarada en esta instancia. Sin embargo, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia dictada en fecha 17 de marzo de 2003 (caso: Inversiones Maison Blanche C.A.), estableció lo siguiente:

…Dicha concepción amplia del contencioso-administrativo como jurisdicción protectora no sólo del interés público que tutela la Administración sino también de los derechos e intereses de los particulares, que es compatible con el sentido, propósito y razón del artículo 259 de la Constitución vigente, tal y como esta Sala lo indicó en su decisión n° 82/2001, del 1 de febrero, caso: A.B.A., permite comprender que necesariamente el Juez contencioso-administrativo deberá realizar pronunciamientos de condena a hacer o no hacer en contra de la Administración, a ordenar la indemnización por los daños y perjuicios ocasionados, y otras veces, inclusive, a sustituirse en el órgano o ente autor del acto anulado, a fin de proveer en sede judicial aquello a que tenía derecho el particular y que le fue negado o limitado en contrariedad con el Derecho, por lo que mal pueden disposiciones de rango legal, ajenas a las competencias de la rama Judicial del Poder Público para ejercer el control legal y constitucional de las actuaciones u omisiones de las demás ramas del Poder Público y para tutelar los derechos y garantías de los justiciables, limitar o eliminar el ejercicio de tales atribuciones, como lo hace la disposición contenida en el artículo 79 del Decreto-Ley de Arrendamientos Inmobiliarios …

En dicha Sentencia se efectúo un análisis acerca del alcance del poder del Juez contencioso administrativo para restablecer las situaciones jurídicas lesionadas por la Administración, estableciéndose la problemática que envuelve la aplicación del artículo 79 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, quedando sentado que la fijación de un canon máximo de arrendamiento, no es de la exclusiva competencia de la Administración, en este caso de la Dirección General de Inquilinato, sino que se corresponde con las potestades del Juez Contencioso Administrativo.

Mencionado lo anterior, este Juzgador, de conformidad con el artículo 257 y 259 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela y en aras de restablecer la situación jurídica infringida por la Administración, procede a la desaplicación del artículo 79 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en virtud de la manifiesta inconstitucionalidad del artículo analizado, siendo la vía idónea para evitar la consecuencia jurídica prevista en dicha norma el control difuso de la constitucionalidad de la Ley consagrado en el artículo 334 de nuestra Carta Magna.

En consecuencia, este Tribunal de acuerdo con la jurisprudencia citada, y tomando en consideración los cálculos realizados por los expertos designados para la realización de la experticia valorada en la consideración anterior, debe proceder a la fijación del nuevo canon máximo mensual que debe ser pagado por los arrendatarios del inmueble objeto de la regulación, el cual corresponde a la cantidad de TREINTA Y SIETE MILLONES SEISCIENTOS SESENTA Y UN MIL TRESCIENTOS SETENTA Y SEIS BOLIVARES CON SETENTA Y SEIS CENTIMOS (Bs. 37.661.376,76) mensuales, y así se decide.

DECISIÓN

Por las consideraciones de hecho y de derecho expuestas, este Juzgado Superior Tercero en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Región Capital en nombre de la República y por Autoridad de la ley declara CON LUGAR el Recurso Contencioso Administrativo de Nulidad interpuesto por los abogados C.S. y R.M., inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros 64.212 y 78.968 respectivamente, en su carácter de apoderados judiciales de la sociedad mercantil MINI CENTRO TANINO (M.C.T.C.A), C.A., en contra de la Resolución N° 007742, de fecha 05 de abril de 2004, emanada de la DIRECCIÓN GENERAL DE INQUILINATO DEL MINISTERIO DE INFRAESTRUCTURA. En consecuencia:

PRIMERO

Se fija el canon máximo mensual de arrendamiento del inmueble Edificio 77 y 79 TANINO PLAZA, en la cantidad de TREINTA Y SIETE MILLONES SEISCIENTOS SESENTA Y UN MIL TRESCIENTOS SETENTA Y SEIS BOLIVARES CON SETENTA Y SEIS CENTIMOS (Bs. 37.661.376,76) mensuales, el cual debe ser pagado por los arrendatarios del inmueble objeto de la regulación.

PUBLIQUESE, REGISTRESE y NOTIFÍQUESE.

Dada, firmada y sellada en la Sala de despacho del Juzgado Superior Tercero en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Circunscripción Judicial de la Región Capital, en Caracas, a los treinta y un (31) días del mes de mayo de 2007.-Años 197º de la Independencia y 148º de la Federación.

JUEZ PROVISORIO,

E.M.M.

LA SECRETARIA,

M.G.J.

En esta misma fecha siendo las 02:45 p.m.; se registró y publicó la anterior decisión.

LA SECRETARIA,

M.G.J.

EXP: 4594/EMM