Decisión nº 26 de Juzgado Superior Decimo en lo Civil, Mercantil y del Transito de Caracas, de 25 de Julio de 2006

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

EL

JUZGADO SUPERIOR DÉCIMO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS

Expediente N° 5.087

PARTE ACTORA:

MINI TIENDAS LE TENDE C.A., sociedad mercantil de este domicilio, inscrita en el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda el 17 de septiembre de 1987, bajo el N° 27, Tomo 92-A- Sgdo.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA:

M.B.G. y W.M.G., abogados en ejercicio, de este domicilio, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los números 22.618 y 111.531 respectivamente.

PARTE DEMANDADA:

RESTAURANT BAR YING PING C.A., sociedad mercantil de este domicilio, inscrita en el Registro Mercantil I de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda el 27 de febrero de 2002 bajo el N° 45, Tomo 27-A-pro y LIANG HONG CHANG, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad N° 18.598.289; representados judicialmente por el abogado en ejercicio L.A.G.R., de este domicilio, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N° 59.214.

MOTIVO: APELACIÓN CONTRA LA DECISIÓN DICTADA EL 25 DE ABRIL DE 2005 POR EL JUZGADO PRIMERO DE PRIMEREA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS, EN JUICIO DE CUMPLIMIENTO DE CONTRATO.

Verificado el trámite administrativo de sorteo de expedientes, corresponde a este Tribunal Superior conocer de la presente causa a los fines de decidir el recurso de apelación interpuesto el 3 de mayo de 2005 por el abogado L.A.G.R. en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, contra la decisión dictada el 25 de abril de 2005 por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró: sin lugar la reconvención propuesta por la parte demandada reconviniente; sin lugar la falta de cualidad invocada por la accionada reconviniente; con lugar la acción de cumplimiento de contrato incoada por la sociedad mercantil MINI TIENDAS LE TENDE C.A. contra la sociedad mercantil BAR RESTAURANT YING PING C.A., en consecuencia condenó a la demandada reconviniente a entregar a la parte actora reconvenida el local salón signado con el sub-número tres (3) el cual forma parte del Local N° 201 de Centro Comercial Concresa, Planta Principal, situado en Prados del Este, Municipio Baruta del Estado Miranda, libre de bienes y personas; y condenó en costas a la parte demandada.

La apelación fue oída en ambos efectos por auto de 23 de mayo de 2005, disponiéndose en consecuencia la remisión del expediente al Juzgado Superior Distribuidor de turno en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los fines legales consiguientes.

En fecha 31 de mayo de 2005 se recibió el expediente y por auto del día 10 de junio del mismo año, previa corrección de la foliatura, se le dio entrada y se fijó el décimo día de despacho siguiente para dictar sentencia; determinándose que sólo se admitirían las pruebas indicadas en el artículo 520 del Código de Procedimiento Civil.

En fechas 16 y 17 de junio de 2005 respectivamente, los abogados L.A.G.R. y W.M. G. consignaron en esta alzada escritos de alegatos, insistiendo cada uno en los puntos de vista sostenidos precedentemente por sus representados.

Encontrándonos dentro de la oportunidad de ley, procede este tribunal a sentenciar, con arreglo a los razonamientos y consideraciones que se exponen a continuación:

SÍNTESIS DE LA CONTROVERSIA

Se inició esta causa en virtud de la demanda introducida el 7 de julio de 2004 ante el Juzgado Distribuidor de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, por el abogado en ejercicio M.B.G., en su carácter de apoderado judicial de la sociedad mercantil MINI TIENDAS LE TENDE C.A.

Los hechos relevantes expresados por dicho apoderado judicial como fundamento de la acción incoada, son los siguientes:

1. - Que consta de documento autenticado ante la Notaría Pública Novena del Municipio Baruta del Estado Miranda el 13 de marzo de 2004, bajo el N° 54, Tomo 07 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría, que su representada dio en arrendamiento a la sociedad mercantil RESTAURANT BAR YING PING C.A., así como al ciudadano LIANG HONG CHANG, un inmueble constituido por un local salón, signado con el sub-número 3, el cual forma parte del local N° 201 del Centro Comercial Concresa, Planta Principal, Prados del Este, Municipio Baruta del Estado Miranda, ubicado dicho salón en el extremo Sureste del local 201.

2. - Que en la cláusula segunda de dicho contrato las partes determinaron que la duración del mismo sería: a) Desde el 1° de marzo de 2002 hasta el 30 de junio de 2002; b) a partir del 1° de julio de 2002 hasta el 31 de diciembre de 2002 y c) a partir del 1° de enero de 2003 hasta el 30 de junio de 2003, períodos que sumados alcanzaban a quince meses, ubicando así la duración del contrato a los efectos del cálculo de la prórroga legal, en el rango de una relación que ha durado más de un año y menos de cinco años, correspondiendo a los inquilinos una prórroga legal máxima de un año, contado a partir de la finalización del contrato, por lo que la prórroga legal feneció el 30 de junio de 2004, haciéndose exigible la entrega del inmueble a partir del 1° de julio de 2004.

3. - Que en la cláusula segunda, las partes pactaron que el canon sería la cantidad de SETECIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 750.000.oo), pagadera al inicio de cada mes, acordando además la actualización monetaria del canon arrendaticio con base a los Índices de Precios al Consumidor dictados por el Banco Central de Venezuela; pero que no obstante, su representada jamás hizo uso de tal facultad, dejando inalterado el canon desde el inicio del contrato hasta la conclusión de la prórroga legal.

4. - Que los demandados dejaron de pagar las mensualidades por canon de arrendamiento, correspondientes a los meses de abril y mayo de 2004, a razón de SETECIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 750.000.oo) cada una, incumpliendo gravemente así sus obligaciones, lo que acarreaba la pérdida del beneficio de ley.

   En cuanto a las razones de derecho, el apoderado libelista invoca lo dispuesto en los artículos 38, 40 y 41 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y 1.159, 1.167 y 1.592 del Código Civil.

   Por lo expuesto, demandó a la sociedad mercantil RESTAURANT BAR YING PING C.A. y al ciudadano LIANG HONG CHANG para que convinieran, o en su defecto fueran condenados: PRIMERO.- En que debieron restituir el inmueble arrendado el día 1° de julio de 2004 libre de personas y de cosas, por efecto del vencimiento de la prórroga legal. SEGUNDO.- En que por efecto de la falta de pago del canon de arrendamiento de los meses de abril y mayo de 2004, se extinguió la prórroga legal que instituye la vigente Ley de Arrendamientos Inmobiliarios para el inquilino diligente, no así para el inquilino moroso. TERCERO.- En que como consecuencia de la pérdida del beneficio de la prórroga legal y, adicionalmente, por la extinción del lapso legal previsto para ello, los demandados deben entregar a su representada, libre de personas y de cosas, el inmueble antes descrito, en el mismo buen estado como lo recibieron. CUARTO.- En que debían pagar las costas del juicio.

   Solicitó, y fue acordada y practicada, medida de secuestro sobre el bien arrendado.

   En fecha 13 de julio de 2004 el abogado M.B. consignó copia simple del poder que acredita su representación y original del contrato de arrendamiento celebrado con los demandados.

   En fecha 20 de septiembre de 2004 compareció el profesional del derecho L.A.G.R. en su condición de apoderado de la parte demandada y consignó instrumento poder conferídole por el ciudadano LIANG HONG CHANG a título personal y a nombre de la empresa co-demandada, dándose por citado, quien en fecha 22 de septiembre de 2004 contestó la demanda mediante escrito consignado al efecto, en los siguientes términos:

1. - Alegó que el arrendador no acredita que tiene cualidad para intentar la acción, puesto que si bien es cierto que fue la entidad mercantil MINI TIENDAS LE TENDE C.A. quien suscribió el contrato de arrendamiento en su carácter de arrendador, sin embargo no se señaló en el libelo el carácter con que actuaba el arrendador, es decir, si como administrador, propietario o valiéndose de qué otra figura legal.

2. - Que era cierto que MINI TIENDAS LE TENDE C.A. suscribió un contrato de arrendamiento con sus representados, autenticado ante la Notaría Pública Novena del Municipio Baruta del Estado Miranda en fecha 13 de marzo de 2002, bajo el N° 54, Tomo 07 “y del cual corre inserta en el expediente copia del contrato”

3. - Negó, rechazó y contradijo que el tiempo de duración del contrato es el que señala el actor en su libelo.

4. - Alegó que en el contrato se estipuló el incremento del canon para el caso de prórroga, la cual ocurrió. En este sentido, el apoderado judicial de los demandados expuso textualmente:

   …desde el día del vencimiento del término del contrato, los arrendatarios siguieron ocupando el inmueble y el arrendador recibiendo los cánones, en el ejercicio de la prorroga (sic) del contrato que tacitamente (sic) había operado, en consecuencia, la prorroga (sic) tendría una duración de diez meses, tal como la del contrato original, en consecuencia, vencería el término del contrato nuevamente a los diez meses, contados desde el primero de Enero del 2.003 hasta el 31 de Octubre de ese año 2.003, pues bien, acontecida esa fecha, y en virtud de que El Arrendador no dió notificación alguna a Los Arrendatarios de no querer continuar arrendando el inmueble, ni participó sobre su intención de que mis representados hicieran uso de la prorroga (sic) legal, se prorrogó nuevamente el contrato de arrendamiento, es decir, quedó reconducido el contrato de arrendamiento el día primero de Noviembre del 2.003, y como la duración del contrato era de diez (10) meses, tal como se verifica en el cuerpo del contrato, tendría en consecuencia vigencia el contrato reconducido hasta el 31 de Agosto del 2.004, y siendo que sigue el arrendatario en posesión del inmueble, para el día primero de Septiembre del 2.004 se vuelve a renovar automáticamente el contrato de arrendamiento, pues ha quedado reconducido, en consecuencia, se prorrogaría por diez meses mas, esta vez hasta el 30 de Junio del 2.005.

   Lo expuesto equivale a decir que la acción propuesta es extemporánea, por cuanto fué admitida en fecha 21 de Julio del 2.004, y aún para esa fecha no había vencido la prorroga (sic) que por tácita reconducción había operado desde el 1° de Noviembre del 2.003, en consecuencia, estábamos en pleno ejercicio de la vigencia del contrato, mal se puede entonces querer decir como lo hace el actor, que ya se había hecho uso de la prorroga (sic) legal, en consecuencia, niego, rechazo y contradigo que mis representados han hecho uso de la prorroga (sic) legal, en todo caso la prorroga (sic) legal comenzaría a partir del vencimiento del 30 de Junio del 2.005, ello si se hiciera la notificación respectiva, por cuanto sucesivamente ha venido renovandose (sic) el contrato por tácita reconducción, luego, a partir de allí tendrían mis representados un año para hacer uso de la prorroga (sic) legal

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5. - Negó, rechazó y contradijo que sus representados hayan dejado de cancelar los cánones de los meses de abril y mayo de 2004, ya que hicieron oportuna y consecutivamente las consignaciones respectivas ante el Tribunal Vigésimo Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial.

   Con base con lo estipulado en el artículo 35 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, reconvino a la actora, apoyándose en las siguientes explicaciones y señalamientos:

1. - Que en la cláusula décima séptima del contrato de arrendamiento se expresó que el arrendatario constituyó depósito en garantía, pero de manera maliciosa no se expresó cuál fue el monto del depósito entregado, pero que la cantidad entregada por tal concepto fue de NUEVE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 9.000.000.oo), como se podía evidenciar en recibo privado suscrito por el representante del arrendador, ciudadano R.S.P., de fecha 13 de marzo de 2003, que dijo consignar en copia simple distinguido con las siglas REC-DEPO, pese a que la ley permite recibir sólo hasta cuatro meses por concepto de depósito.

2. - Que adicionalmente, el ciudadano LYANG HONG CHANG dio al arrendador por concepto de “traspaso” la suma de QUINCE MIL DÓLARES AMERICANOS (US $ 15.000.oo), pago por demás indebido, hecho mediante cheque del City Bank Internacional.

3. - Que su representado también dio al arrendador en fecha 6 de febrero de 2002, la cantidad de CUATRO MILLONES TRESCIENTOS CINCO MIL QUINIENTOS OCHENTA BOLÍVARES (Bs. 4.305.580.oo) por medio de cheque girado a favor del administrador principal de la entidad arrendadora, “y del cual se consigna copia simple”, solicitádole para cancelar algunos costos que se debían en el local por concepto de solvencias y deudas dejadas por la entidad que ocupaba anteriormente el local, monto que se le prometió repetir a su representado.

   Alegando que su representado había cancelado conceptos excesivos, reconvino a MINI TIENDAS LE TENDE C.A., a objeto de que pagara a sus clientes o a ello fuera constreñida por el tribunal, lo siguiente:

1. - La cantidad de SEIS MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 6.000.000.oo), que vendría a ser el excedente del depósito.

2. - QUINCE MIL DÓLARES AMERICANOS (US $ 15.000.oo) que le fueron entregados al arrendador por medio de su administrador principal, más los intereses legales generados por dicha suma desde la fecha en que fue entregada “hasta el día de la entrega definitiva a El Arrendatario”, que a los solos fines de cumplir con la Ley del Banco Central de Venezuela valoró en VEINTIOCHO MILLONES OCHOCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 28.800.000.oo).

3. - Una indemnización por la pérdida del valor del dinero en el tiempo que le fue entregado al arrendador.

4. - La cantidad de CUATRO MILLONES TRESCIENTOS CINCO MIL QUINIENTOS OCHENTA BOLÍVARES (Bs. 4.305.580.oo), dinero que sus representados entregaron al arrendador para cancelar deudas, más la pérdida del valor de esta cantidad, en el tiempo que ha transcurrido desde el día 06/02/2002 hasta la fecha de la sentencia definitiva que ponga fin al litigio.

   Con el aludido escrito el nombrado profesional jurídico consignó: copia simple de recibo por Bs. 9.000.000.oo; copia de dos cheques y legajo en copia certificada comprensivo de consignación de los meses de abril y mayo de 2004, del contrato de arrendamiento, de los estatutos sociales de la empresa RESTAURANT BAR YING PING C.A., copia de tres recibos por concepto de arrendamiento, planilla de depósito bancario y actuaciones referidas a otras consignaciones arrendaticias.

   En fecha 5 de octubre de 2004 el Juzgado de conocimiento Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, admitió la reconvención y fijó el segundo día de despacho a fin de que tuviera lugar el acto de contestación de la misma.

   En fecha 13 de octubre de 2004 el abogado M.B.G., en representación de MINI TIENDAS LE TENDE C.A., dio contestación a la contrademanda. En este sentido negó, rechazó y contradijo los montos y conceptos reclamados en el escrito reconvencional. Asimismo, impugnó y desconoció las copias simples acompañadas por los demandados reconvinientes y rechazó que su representada deba indemnizar a los demandados reconvinientes; negó que MINI TIENDAS LE TENDE C.A. haya recibido las sumas de dinero por los conceptos invocados por la parte adversaria. Finalmente, hizo valer la confesión de los reconvinientes en el sentido de que éstos declararon que las cantidades cuya repetición o restitución demandan fueron recibidas por una persona natural, de quien no indican el número de cédula ni otras señales de identificación, trayendo a colación lo dispuesto en el artículo 205 del Código de Comercio.

   En fecha 20 de octubre de 2004 el abogado L.A.G.R., en su indicada condición, consignó escrito de promoción de pruebas, limitándose a reproducir el mérito favorable de los autos.

   En fecha 28 de octubre de 2004 el apoderado actor M.B.G. promovió pruebas, en los términos siguientes:

   Por cuanto el único punto en discusión en el presente juicio es el relativo al comienzo y finalización de la prórroga legal, lo cual se desprende claramente del documento público de sub-arrendamiento por nosotros acompañado a los autos, es esa la prueba documental que promuevo en este acto, estando dentro del lapso legal previsto para ello

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   En fecha 8 de abril de 2005 el abogado L.A.G.R. consignó, “para demostrar en parte la ocupación de hecho en la cual incurrió la parte actora sobre el inmueble objeto del litigio”, 24 fotografías tomadas tanto a la fachada del local como en su interior, en fecha 08/04/2005, las cuales cursan a los folios 106 al 117.

   En fecha 18 de abril de 2005 el abogado M.B. consignó copia simple de lo que denominó “PRUEBA DOCUMENTAL de la INSOLVENCIA de la demandada” (folios 123 al 177) y mediante diligencia de 25 de abril de 2005 consignó copia certificada de dichas actuaciones, la cual cursa a los folios 180 al 234.

   Como antes se dijo, en fecha 25 de abril de 2005 el juzgado a quo dictó sentencia en los términos ya expresados, contra la cual se alzaron en apelación los demandados.

   Debido a que el conocimiento de la causa pasó al Juzgado Superior Noveno en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial con motivo de la recusación propuesta por el apoderado judicial de los accionados contra el juez que suscribe, ante esa autoridad judicial las partes presentaron escrito de transacción, sin embargo este acuerdo no fue homologado por el citado Juzgado Superior Noveno.

   En virtud de esta negativa de homologación, en fecha 2 de noviembre de 2005 el abogado L.A.G.R. alegó que el apoderado actor había retirado la cantidad de Bs. 5.250.000.oo consignada por los demandados, según las copias simples que acompañó, por lo que éstos se encontrarían en estado de solvencia de las pensiones reclamadas como insolutas. Sostuvo además, que las cosas deberían volver a la situación que tenían antes de la transacción no homologada, “por lo que el juzgador debería tomar muy en cuenta la realidad actual de los hechos”.

   El día 16 de noviembre de 2005 el referido abogado consignó copia del escrito contentivo de la denuncia formalizada ante la Fiscalía Superior del Área Metropolitana de Caracas contra el ciudadano R.S.P. y pidió que el tribunal se abstuviera de sentenciar hasta tanto se decida el proceso penal.

   Lo anterior constituye, a criterio del sentenciador, un recuento claro, preciso y breve de los términos en que ha quedado planteada la controversia.

   MOTIVOS PARA DECIDIR

PRIMERO

Resulta conveniente aclarar, antes de continuar, que el Juzgado Superior Noveno en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial expresamente se abstuvo de homologar la transacción celebrada entre los abogados M.B.G. en representación de la empresa demandante y L.A.G. en representación de los demandados, puesto que a su entender el último de los nombrados no acreditó debidamente estar facultado por todos sus representados para transigir, lo que quiere decir que ese acuerdo no alcanzó el carácter de cosa juzgada, circunstancia que lo hace inejecutable. Esto significa, a su vez, que las partes no alcanzaron el fin propuesto de terminar el litigio; en consecuencia, la relación procesal aún pervive. Siendo así, es menester zanjarla por la única vía que queda, a falta de acuerdo entre los litigantes, que no es otra que la sentencia. Así se declara.

SEGUNDO

El apoderado de los accionados pidió en su diligencia de 16 de noviembre de 2005, que en virtud de la denuncia por él interpuesta ante la Fiscalía Superior del Área Metropolitana de Caracas contra el ciudadano R.S.P., con motivo del supuesto hecho ilícito penal en que incurrió al dar en arrendamiento a la entidad bancaria Banco Nacional de Crédito C.A. el inmueble objeto del presente litigio, a pesar de que sobre dicho inmueble pesa medida de secuestro, que el tribunal se abstenga de dictar sentencia hasta tanto se decida el proceso penal.

Considera el juzgador, en relación con esta petición, que no procede suspender en este proceso el acto decisorio, ya que no hay prueba en autos de que esté pendiente la acción penal destinada a sancionar hechos delictivos directamente relacionados con la situación fáctica que acá se discute. Es evidente que la simple denuncia a que alude el abogado solicitante L.A.G.R. carece de la suficiente relevancia jurídica como para impedir que se dicte sentencia sobre el fondo del litigio, pues, la denuncia, por si sola, no es más que “la comunicación hecha por un particular a la autoridad competente de un hecho que a su juicio reviste caracteres de delito”, y en el caso de autos no hay constancia de que se haya iniciado la correspondiente averiguación; por otro lado, y lo que es más importante todavía, la supuesta ilicitud denunciada tiene que ver con el procedimiento cautelar y no precisamente con el mérito del pleito. Así se decide.

TERCERO

El apoderado judicial de los accionados adujo, dentro de las distintas defensas que esgrimió al contestar la demanda, que “EL ARRENDADOR no acredita que tiene cualidad para intentar la presente acción”, por cuanto si bien es cierto que fue la entidad mercantil MINI TIENDAS LE TENDE S.A. quien suscribió el contrato de arrendamiento en carácter de arrendador, ello no la faculta para intentar “la presente acción”, pues, no se especificó en el mismo el carácter con que actúa, es decir, si como administradora, propietaria o qué figura legal utiliza para dar en arrendamiento el local en cuestión.

Para decidir, se observa:

La representación accionada reconoce sin reserva alguna, que la nombrada sociedad de comercio fungió como arrendadora en el contrato de arrendamiento cuyo cumplimiento ahora solicita, lo cual le confiere la suficiente legitimidad para accionar de la manera en que lo ha hecho, ya que siendo parte en la relación material no se comprendería porqué ha de quedar inhabilitada para acudir ante la autoridad judicial para hacer valer los derechos que estime le asisten con motivo del contrato celebrado.

Por lo demás, no deja de ser una manifiesta inconsecuencia el señalado alegato de falta de cualidad, ya que si los demandados al momento de celebrar el contrato nada repararon acerca de la capacidad de MINI TIENDAS LE TENDE C.A. para darles en arrendamiento el local, por cuya virtud hicieron uso del mismo durante un relativo largo espacio de tiempo, no puede existir razón alguna para privarla luego de la vía adjetiva, pues, en principio, a cada derecho sustantivo corresponde una acción.

En fuerza de lo explicado, se declara sin lugar la defensa de falta de cualidad bajo examen.

CUARTO

Despejado lo anterior, se procede al examen de la cuestión de fondo relacionada con la demanda, para luego resolver en el ordinal siguiente lo pertinente a la demanda reconvencional.

Las partes están totalmente de acuerdo en que entre ellas se celebró un contrato de arrendamiento que tuvo por objeto el bien descrito en el segmento narrativo de este fallo. No obstante, los demandados controvierten la afirmación de la parte actora de que el contrato fuese a tiempo determinado, ya que a su juicio se operó la tácita reconducción, alterándose por consiguiente el plazo de prórroga legal. Al propio tiempo niegan la imputación que se les hace en el libelo de que incumplieron la obligación de pagar con la puntualidad convenida el canon arrendaticio. Definir, pues, ambos alegatos, constituye la esencia del presente problema judicial

Para decidir, se observa:

La demandante produjo ab initio el contrato de arrendamiento, autenticado el 13 de marzo de 2002, el cual obviamente hace plena prueba de la veracidad de las declaraciones allí estampadas.

En la cláusula primera de dicho contrato se identifica el bien arrendado y en la cláusula segunda los contratantes regularon la duración del contrato y el monto y oportunidad del pago de la pensión. Para una mejor comprensión de lo que se decide, se transcribe a continuación la cláusula segunda, la cual es del tenor siguiente:

SEGUNDA: El presente contrato comenzará a regir a partir del día Primero (1) de MARZO del año 2002. LOS ARRENDATARIOS, pagarán mensualmente y puntualmente al ARRENDADOR al INICIO de cada mes en las Oficinas de “EL ARRENDADOR” o en el lugar en que ésta (sic) designare oportunamente, por el período Primero (01) de MARZO del 2002 y hasta el treinta (30) de Junio del 2002, el canon de arrendamiento mensual de SETECIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 750.000.oo), y a partir del día Primero (01) de JULIO del 2002 y hasta el treinta y uno de Diciembre del 2002, el canon de arrendamiento mensual será incrementado del índice de inflación acumulado y emitido por el Banco Central de Venezuela (B.C.V.) del PRIMER SEMESTRE 2002. El mero retardo en el pago a la fecha de vencimiento de una de las pensiones, dará derecho a “EL ARRENDADOR” a exigir: a) La inmediata devolución del Local en las condiciones en que ha sido entregado; b) La resolución del contrato se (sic) arrendamiento y el pago de las pensiones de arrendamiento vencidas y que se vencieren hasta la terminación del contrato, y c) Los gastos que ocasionare el incumplimiento sea por sea por exigibilidad judicial o extrajudicial; y a partir del día Primero (01) de Enero del 2003 Y hasta el día treinta (30) de JUNIO del 2.003, en caso de que el presente contrato llegare a prorrogarse, los canones (sic) de arrendamiento futuros, se incrementarán en base al índice de inflación acumulado y emitido por el banco (sic) Central de Venezuela (B.C.V.), en el SEMESTRE inmediatamente anterior. En fuerza de lo convenido en este instrumento, las partes declaran que en ningún caso operará la TACITA REONDUCCION del contrato de arrendamiento, pues la intención de las partes es que este contrato, en ningún caso se convierta a tiempo indeterminado. La presente Cláusula operará y en consecuencia el presente contrato se considerará celebrado a tiempo determinado aunque las partes acuerden el pago de un nuevo canon de arrendamiento en cualquiera de sus prórrogas, o cuando cualquier resolución administrativa emanada de la Dirección de Inquilinato del Ministerio de Fomento varié (sic) o modifique el canon de arrendamiento convenido entre las partes, manteniéndose vigente todas y cada una de las cláusulas del presente contrato, manteniéndose por voluntad de ambas partes, el término del presente contrato”.

Las partes han interpretado de la más disímil manera la inteligencia o alcance de esta estipulación. Así, mientras para la representación actora se trató de un plazo global de duración del contrato de quince meses, correspondiendo a los inquilinos en consecuencia un año de prórroga legal, la representación querellada ha insistido en que dada la redacción de dicha cláusula y por el hecho de que los inquilinos continuaron ocupando el inmueble más allá del vencimiento del término inicial, la relación contractual se recondujo hasta el 31 de agosto de 2004, y luego se volvió a renovar el día 1° de septiembre de 2004 por diez meses más, esto es, hasta el 30 de junio de 2005, según las explicaciones expresadas en el escrito de contestación de demanda, antes reproducidas.

La interpretación de la discutida cláusula permite a este tribunal determinar que el contrato comenzó a regir el día 1° de marzo de 2002, con la particularidad de que los contratantes acordaron, mediante cláusulas de valor, ajustar periódicamente la pensión de arrendamiento. Puntualizaron, así, que desde el 1° de marzo de 2002 hasta el 31 de diciembre de 2002 los arrendatarios pagarían mensualmente dos diferentes montos, a saber: a) Desde el 1° de marzo de 2002 hasta el 30 de junio de 2002 SETECIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 750.000.oo) y b) a partir del 1° de julio de 2002 y hasta el 31 de diciembre de 2002, dicho canon se incrementaría tomando en cuenta el índice de inflación acumulado y emitido por el Banco Central de Venezuela durante el primer semestre de 2002. Previeron asimismo, que a partir del 1° de enero de 2003 y hasta el 30 de junio de 2003, “en caso de que el presente contrato llegare a prorrogarse”, los cánones de arrendamiento futuros se incrementarían en base al índice de inflación acumulado y emitido por el Banco Central de Venezuela en el semestre inmediatamente anterior.

Adicionalmente, las partes pactaron que en ningún caso operaría la tácita reconducción y que su intención era que el contrato de arrendamiento se consideraría a tiempo determinado, “aunque las partes acuerden un nuevo canon de arrendamiento en cualquiera de sus prórrogas, o cuando cualquier resolución administrativa de la Dirección de Inquilinato del Ministerio de Fomento varíe o modifique el canon…manteniéndose por voluntad de ambas partes, el término del contrato”.

Juzga el tribunal que la duración del contrato de arrendamiento fue concebido con una fecha de finalización bien determinada, o al menos perfectamente determinable, sin que exista en él algún dato o señal que dé pie para pensar que las partes previeron la relación arrendaticia con posterioridad al 30 de junio de 2003, o que de alguna manera la arrendadora hubiese consentido dejar el local en poder de la parte arrendataria, una vez expirado el plazo de la prórroga legal, pues, la expresión “en caso de que el presente contrato llegare a prorrogarse” no puede apreciarse desvinculada del texto inmediato que le precede, cuya visión de conjunto permite concluir que el hecho de acordarse el último incremento tenía sentido y vigencia siempre y cuando los arrendatarios no hubiesen dado motivo para cortar la relación antes de llegar al 30 de junio de 2003, puesto que de lo contrario no se justificaría que hayan acentuado que su intención era la de que el contrato de arrendamiento “en ningún caso se convierta a tiempo indeterminado”. Así se deja establecido.

Los artículos 38 y 39 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios se expresan de esta manera:

Artículo 38: En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el artículo 1º de este Decreto-Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de acuerdo con las siguientes reglas:

a) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración hasta de un (1) año o menos, se prorrogará por un lapso máximo de seis (6) meses.

b) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración mayor de un (1) año y menor de cinco (5) años, se prorrogará por un lapso máximo de un (1) año.

c) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de cinco (5) años o más, pero menor de diez (10) años, se prorrogará por un lapso máximo de dos (2) años.

d) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de diez (10) años o más se prorrogará, por un lapso máximo de tres (3) años.

Durante el lapso de la prórroga legal, la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado, y permanecerán vigentes las mismas condiciones y estipulaciones convenidas por las partes en el contrato original, salvo las variaciones del canon de arrendamiento que sean consecuencia de un procedimiento de regulación, o de un convenio entre las partes, si el inmueble estuviere exento de regulación

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Artículo 39: La prórroga legal opera de pleno derecho y vencida la misma, el arrendador podrá exigir del arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble arrendado. En este caso, el Juez a solicitud del arrendador, decretará el secuestro de la cosa arrendada y ordenará el depósito de la misma en la persona del propietario del inmueble, quedando afectada la cosa para responder al arrendatario, si hubiere lugar a ello”.

Al haber quedado asentado, que el contrato de arrendamiento de marras fue previsto hasta el 30 de junio de 2003, al mismo le correspondía una prórroga por un lapso máximo de un año, es decir, de acuerdo con la regla de computación del artículo 12 del Código Civil, hasta el 30 de junio de 2004, por tanto, vencida la misma, el arrendador podía exigir de los arrendatarios el cumplimiento del compromiso de entrega del local arrendado, que fue justamente lo que hizo la parte arrendadora, al interponer la acción el 7 de julio de 2004, lo cual es motivo suficiente para la estimación de la demanda que nos ocupa. Así se decide.

Importa considerar, desde otra vertiente, que aparte de la solicitud de restitución del inmueble por efecto del vencimiento de la prórroga legal, la demandante también exigió que los demandados convinieran en la extinción de dicha prórroga legal, por falta de oportuno pago de los meses de abril y mayo de 2004; sin embargo, es de advertir que el período de prórroga legal de un año llegó a su fin, como se dijo ut supra, el 30 de junio de 2004, por lo que carece de todo sentido el que se solicite a los demandados tal convenimiento, cuando para el día de la interposición de la demanda ese lapso anual de prórroga se había consumado, por lo que no procede la demanda por el motivo expuesto en el punto segundo del petitorio libelar. Siendo así, carece de utilidad examinar la eficacia jurídica o no de las consignaciones efectuadas por los demandados para cubrir las pensiones de abril y mayo de 2004. Así se decide.

QUINTO

En lo que a la reconvención respecta, la misma estuvo soportada, como vimos, en primer lugar, en que los demandados entregaron a la arrendadora, por concepto de depósito para garantizar las obligaciones asumidas, la suma de NUEVE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 9.000.000.oo), cuando a su criterio sólo les concernía, según el artículo 22 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, depositar un máximo de cuatro mensualidades, esto es, TRES MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 3.000.000.oo).

En segundo lugar, en que el ciudadano LIANG HONG CHANG dio “a El Arrendador” por concepto de “traspaso” la suma de QUINCE MIL DÓLARES AMERICANOS (USA $ 15.000.oo), que al cambio de la época montaban a VEINTIOCHO MILLONES OCHOCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 28.800.000.oo); en tercer lugar, en que entregaron a “El Arrendador”, para cancelar deudas de éste, CUATRO MILLONES TRESCIENTOS CINCO MIL QUINIENTOS OCHENTA BOLÍVARES (Bs. 4.305.580.oo).

En atención a que los montos y conceptos reclamados en la reconvención fueron contradichos por la parte actora, a los demandados concernía la carga procesal de probar que efectivamente hicieron a la arrendadora tales pagos indebidos. No obstante, se observa que las únicas pruebas aportadas para probar dichas erogaciones fueron copias simples de un recibo por NUEVE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 9.000.000.oo) y copias de cheques por CUATRO MILLONES TRESCIENTOS CINCO MIL QUINIENTOS OCHENTA BOLÍVARES (Bs. 4.305.580.oo) y QUINCE MIL DÓLARES AMERICANOS (USA $ 15.000.oo), cursantes a los folios 32, 33 y 34, sin embargo, estos recaudos fueron desconocidos e impugnados por la representación demandante en la oportunidad de contestar la reconvención, por lo que el tribunal no les asigna ningún valor probatorio a estos instrumentos fotostáticos; en consecuencia, no habiendo quedado demostrados los extremos de la demanda reconvencional, ésta debe declararse sin lugar y así se resolverá en el dispositivo de esta sentencia.

Por último, el tribunal hace constar, para cumplir con el principio de exhaustividad de la sentencia, que no le asigna ningún valor probatorio a las imágenes fotográficas consignadas en autos por el apoderado querellado y por la Depositaria Judicial, antes reseñadas, ni a las actuaciones de consignación de las pensiones arrendaticias ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial; las primeras (fotografías), porque están referidas al procedimiento cautelar y no a la cuestión de mérito de este proceso, y en cuanto a las segundas (actuaciones de consignación), debido a que cualquier análisis y valoración que de dichas actuaciones se haga es irrelevante, pues, ninguna importancia jurídica tiene para la vida de esta relación procesal, según lo antes determinado, la consignación de las pensiones arrendaticias correspondientes a los meses de abril y mayo de 2004, habida cuenta de que si bien se apreció la demanda fue por el hecho del vencimiento del término contractual, que es una de las formas de extinción de los contratos, y no por la falta de pago de las pensiones de abril y mayo de 2004. Así se determina.

DECISIÓN

Por los fundamentos antes expuestos este Tribunal Superior administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara: 1) CON LUGAR la demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento incoada por la sociedad mercantil MINI TIENDAS LE TENDE C.A. contra la sociedad mercantil BAR RESTAURANT YING PING C.A. y el ciudadano LIANG HONG CHANG, todos suficientemente identificados con anterioridad; en consecuencia, se condena a la parte demandada reconviniente a entregar a la parte actora reconvenida el local salón signado con el sub-número tres (3), el cual forma parte del local N° 201 del Centro Comercial Concresa, Planta Principal, ubicado en Prados del Este, Municipio Baruta del Estado Miranda, libre de bienes y personas. 2) SIN LUGAR la reconvención propuesta por la parte demandada reconviniente, y SIN LUGAR la falta de cualidad opuesta por los demandados reconvinientes. 3) SIN LUGAR el recurso de apelación interpuesto el 3 de mayo de 2005 por el abogado L.A.G.R. en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, contra la decisión dictada en esta causa el 25 de abril de 2005 por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.

Queda CONFIRMADA la sentencia apelada.

De conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena a los demandados a pagarle a la demandante las costas del proceso causadas con motivo de la demanda principal y de la mutua petición, por haber resultado totalmente vencidos en ambas.

Publíquese, regístrese, déjese copia certificada. Notifíquese.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Décimo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en la ciudad de Caracas, a los veinticinco (25) días del mes de julio de dos mil seis (2006). Años: 196° de la Independencia y 147° de la Federación.

EL JUEZ,

J.D.P.M.

LA SECRETARIA ACC.,

ABG. M.C.F.

En esta misma fecha 25/7/2006, siendo las 1:55 p.m., se publicó y registró la anterior decisión constante de dieciséis (16) folios útiles.

LA SECRETARIA ACC.,

ABG. M.C.F.

Exp. N° 5.087

JDPM/MCF/cs.