Decisión nº 13297 de Juzgado Primero del Municipio Iribarren de Lara, de 8 de Mayo de 2008

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Juzgado Primero del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara

Barquisimeto, ocho de mayo de dos mil ocho

198º y 149º

ASUNTO : KP02-V-2007-004807

Exp. 13.297 / Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento

Se inició la presente causa por ante este Tribunal mediante auto de admisión del libelo de la demanda por Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento instaurada por la ciudadana M.M.D.O.R. quien es venezolana, de mayor edad, titular de la cédula de identidad No. 5.246.056 y de este domicilio, asistida por la abogada en ejercicio S.A. ROA RAMIREZ, inscrita en el I.P.S.A. bajo el No. 51.043, contra la ciudadana M.E.C.V. también venezolana, de mayor edad, titular de la cédula de identidad N° 18.188.793 y de este domicilio.

Admitida la demanda en fecha 29-11-2007 se emplazó a la parte demandada para el segundo día de despacho siguiente a que constara en autos su citación a fin de dar contestación a la demanda, librándose compulsa el 08-01-08. En fecha 06-02-08 diligencia el Alguacil y consigna recibo de citación firmado por la demandada, quien en la oportunidad de la contestación solicitó al tribunal, de conformidad con el artículo 4 de la Ley de Abogados en concordancia con el artículo 15 del Código de Procedimiento Civil, se le designara defensor judicial por cuanto se negaba a designar abogado, solicitando igualmente diferir el acto de la contestación por cinco (05) días de despacho. En fecha 15-02-08 comparece la demandante y le otorga poder apud acta a la abogada que le asiste. En esa misma fecha, el tribunal dicta auto en el que acuerda por auto separado la designación de un defensor judicial; designación que no podría ser revocada por voluntad de la parte solicitante, difiriendo el acto de la contestación para el quinto día de despacho siguiente a aquél que constara la notificación y aceptación del abogado designado. Seguidamente el tribunal procedió a designar al abogado Zalg S.A.H., inscrito en el IPSA bajo el N° 20.585 a fin de representar en juicio a la demandada, M.E.C.V., librándosele al efecto boleta de notificación. En fecha 18-02-08 diligencia el alguacil consignando boleta de notificación debidamente firmada por el abogado designado. En la misma fecha comparece la demandada de autos, asistida por el abogado J.C.A. y procede a consignar escrito de contestación conjuntamente con documentales. En fecha 20-02-08 comparece el abogado Zalg S.A.H., aceptando el cargo para el cual fue designado y prestando el juramento de ley. En fecha 21-02-08 el tribunal dicta auto en el que declara sin ningún efecto el escrito de contestación presentado por la demandada y le insta a abstenerse de realizar actuaciones en el proceso sin la asistencia del abogado designado, con la advertencia de que se tomarían las medidas necesarias a los fines de mantener el orden procesal y evitar cualquier actuación que menoscabe el derecho a la defensa de la parte contraria imponiendo las sanciones debidas conforme al artículo 17 del Código de Procedimiento Civil. En fecha 28-02-08 procede el abogado designado a dar contestación a la demanda en la que además de proponer cuestiones previas, reconvino a la parte actora. Seguidamente el tribunal declara inadmisible la reconvención propuesta de conformidad con el artículo 888 ibidem por cuanto la reconvención como tal, debe constituir una nueva demanda, que se propone contra el actor, que debe cumplir con los requisitos del artículo 340 del citado Código no pudiendo fundamentarse ésta en simples defensas o excepciones que se oponen al demandante. Abierta la causa a pruebas, ambas partes presentan sus respectivos escritos, los cuales fueron agregados, siendo admitidas y evacuadas por el Tribunal las pruebas promovidas. La actora promueve el valor probatorio del documento auténtico que como copia fotostática reprodujo conjuntamente con el libelo y que reproduce en copia certificada marcado “A” (folios 151 al 154), así mismo insiste en el valor probatorio del telegrama con acuse de recibo acompañado al libelo en tres (03) folios a cuyo efecto reproduce marcado “B” copia exacta del original del telegrama enviado el 19-09-06 (folio 155). Ofrece la prueba testimonial de la ciudadana C.B. en su condición de Supervisora de los Servicios Especiales y Telegrafía de IPOSTEL. Una vez fijada la oportunidad respectiva, el Tribunal dejó constancia de su no comparecencia. Por último, como prueba de informes solicitó se oficiara a IPOSTEL para que informara sobre el telegrama siendo enviada respuesta la cual cursa al folio 163. Así mismo la parte actora consignó escrito en el que impugna y desconoce las documentales reproducidas por la parte demandada en su contestación. Igualmente consigna escrito de oposición a las cuestiones previas. Por su parte la demandada insiste en el valor probatorio de la totalidad de los documentos privados que en copia fotostáticas incorporó al juicio, insertos a desde el folio 88 al 134, a cuyo efecto solicita su cotejo con los originales cursantes desde el folio 30 al folio 78. Solicita la prueba de cotejo a fin de determinar la autenticidad de los documentos desconocidos. Promueve como documental pública, copia certificada de poder otorgado por los ciudadanos M.M. deO.R. y C.R.R. por ante la Notaría Pública Tercera de Barquisimeto de fecha 23-07-03 a los efectos de demostrar su relación conyugal. Por último, solicita las posiciones juradas de la demandante M.M. deO.R.. En fecha 17-03-08 el defensor designado diligencia solicitando al tribunal extienda el lapso probatorio, lo cual fue negado por improcedente de conformidad con los artículos 202 y 401 del Código de Procedimiento Civil. Una vez fijada oportunidad, comparecieron las partes al acto de designación de expertos. En fecha 31-03-08 el alguacil del tribunal consignó boleta de citación sin firmar manifestando la imposibilidad de lograr la citación de la demandante a los fines de absolver posiciones juradas. En fecha 02-04-08 y previa solicitud de la parte demandada el tribunal extiende el lapso de evacuación de la prueba de cotejo por siete días de despacho. Una vez cumplidos los trámites de Ley, los expertos consignaron su informe el 11-04-2008 (folios 208 al 214). Concluida así la etapa de instrucción del proceso y estando en la oportunidad de dictar sentencia, el Tribunal pasa a hacerlo en los siguientes términos:

Manifiesta la demandante en su escrito libelar que en fecha 18-12-2003 celebró contrato de arrendamiento a tiempo determinado con la ciudadana M.E.C.V. por un inmueble de su propiedad, constituido por un consultorio médico distinguido con el N° 2, ubicado en el apartamento destinado a oficina bajo régimen de propiedad horizontal distinguido con el N° 1-7, en el primer piso, ala sur del edificio Centro Profesional Arca que está ubicado en la calle 20 entre las carreras 32 y 33 o Avenida Las Palmas de esta ciudad, equipado y amoblado con un aire acondicionado en perfecto estado, sala de espera y escritorio de madera para secretaria; lo que consta de documento autenticado por ante la Notaría Pública Cuarta de Barquisimeto de fecha 18-12-2003, bajo el N° 50, tomo 160 y que reproduce marcado “A”. Continúa manifestando que en la cláusula segunda del referido contrato se estipuló el tiempo de duración el cual sería de seis (06) meses, contados a partir del 01-11-03 al 01-05-04, prorrogable automáticamente por períodos iguales de seis (06) meses, salvo que alguna de las partes manifestase a la otra, con por lo menos treinta (30) días de anticipación a su vencimiento o de cualquiera de sus prórrogas, su deseo de no prorrogarlo más; señalando además que a partir del 01-05-04 el contrato de arrendamiento fue prorrogándose por períodos iguales de seis meses hasta que en fecha 25-09-06 y en estricto acatamiento a lo establecido, notificó a la arrendataria con 30 días de anticipación a través de un telegrama con acuse de recibo que reproduce marcado “B”, su voluntad de no prorrogar el aludido contrato por lo que afirma que el mismo venció el 01-11-06. En este sentido sostiene que una vez vencido el contrato, la arrendataria se acogió al beneficio de prórroga legal de un año de conformidad con el literal b) del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en virtud de que la relación arrendaticia tuvo una duración de tres años; manifestando además que luego de haber vencido la prórroga el 01-11-2007 y a pesar de las diligencias efectuadas a fin de lograr la entrega del inmueble, la demandada no ha dado cumplimiento a su obligación contractual y legal, razón por la cual y con fundamento en los artículos 1159, 1160, 1264, 1271, 1594 del Código Civil, 33 y 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, procede a demandar formalmente a la ciudadana M.E.C.V. para que convenga o sea condenada por el tribunal en cumplir el contrato celebrado y en consecuencia proceda a entregar en perfecto estado y solvente respecto al pago de los servicios públicos y privados el inmueble arrendado antes identificado así como el aire acondicionado y escritorio de madera. Solicita igualmente el pago de la suma diaria de ciento doce mil ochocientos noventa y seis bolívares (Bs. 112.896,00) que constituye el equivalente de 3 unidades tributarias a razón de Bs. 37.632,00 cada una, por concepto de cláusula penal de conformidad con lo previsto en la cláusula décima segunda del contrato por cada día de mora que transcurra desde la fecha de vencimiento del contrato, esto es el 01-11-2007, hasta la entrega definitiva del inmueble, cuyo monto asciende hasta la fecha de interposición de la demanda a la suma de dos millones ochocientos veintidós mil cuatrocientos bolívares (Bs. 2.822.400,00) en cuyo monto estima la demanda. Por último solicita la condenatoria en costas y costos del proceso.

En la oportunidad de la contestación, el abogado designado a fin de representar judicialmente a la parte demandada opone la cuestión previa del defecto de forma de la demanda contenida en el ordinal 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil por no haberse dado cumplimiento a los requisitos establecidos en el artículo 340 ibidem al no indicarse en el libelo los linderos del objeto de la demanda, limitándose la actora a indicar su ubicación. Así mismo opone la cuestión previa de defecto de forma de la demanda del ordinal 6° del artículo 346 mencionado, al no cumplirse los requisitos del ordinal 5° del artículo 340 eiusdem, toda vez que la actora no narra ni relaciona los hechos conforme a la verdad al pretender desconocer que la relación arrendaticia que se ha venido llevando a cabo comenzó de forma verbal cumpliéndose a cabalidad y de buena fe y ahora pretende desconocer ese tiempo de relación con el fin de cercenar los derechos que le corresponden por ley, concluye que lo anterior implica que los hechos y los fundamentos del derecho no se ajustan a la realidad. Opone igualmente el defecto de forma del libelo ordinal 6° del artículo 346, por no cumplir éste, con los requisitos del ordinal 6° del artículo 340 del citado Código el cual exige la consignación de los documentos originales en que se apoye su pretensión, observando que éste se produjo en copia simple la cual impugna de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.

Como contestación al fondo niega, rechaza y contradice por ser falso que la relación entre la actora y su representada siempre haya sido a través de un contrato de arrendamiento por tiempo determinado dado que ésta comenzó en forma verbal e indeterminada, luego se determinó en el tiempo y posteriormente se indeterminó y en este sentido indica que la relación arrendaticia comenzó en el mes de febrero de 2003 hasta diciembre de 2003 momento en que se celebra el contrato por tiempo determinado por seis meses, contados a partir del 01-11-2003 hasta el 01-05-04 prorrogable automáticamente, operando prórrogas sucesivas del contrato hasta el 30-03-2006 cuando la actora notifica mediante carta su voluntad de no prorrogarlo, señalando que a pesar de haber transcurrido dos años de estar ocupando el inmueble sin que pretendiera otorgarle la prórroga legal, y así, transcurrido el período legal su representada continuó ocupando el inmueble en su condición de arrendataria y pagando el incremento del canon mensual de Bs. 400.000,00 cumpliendo así a cabalidad con sus obligaciones contractuales y la actora recibiendo los pagos de los cánones establecidos por ella, hasta el mes de octubre de 2007 cuando se niega a recibirlos por lo que se vio en la necesidad de proceder a consignarlos en el asunto KP02-S-2007-19873. Por otra parte rechaza y niega que a su representada se le haya notificado mediante telegrama de fecha 20-09-07 por lo que procede a impugnar y desconocer los supuestos comprobantes emitidos por el Instituto Postal Telegráfico en lo que respecta a la supuesta entrega del referido telegrama y demás recibos y documentos privados por ser falsos tales argumentos, impugnación que realiza de conformidad con el artículo 1375 del Código Civil sosteniendo además que el mismo, carece de validez y así solicita sea declarado. Niega y rechaza por ser falso, que su representada haya incumplido el supuesto y referido contrato cuyas copias fueron impugnadas, pues el decir de la actora es que el mismo es a tiempo determinado aseverando que lo real es que la relación arrendaticia y el contrato de arrendamiento comenzó de forma verbal e indeterminada, luego determinado y una vez vencida la prórroga se indeterminó por efecto de que, su representada continuó ocupando el inmueble y la actora recibiendo el pago, y en este sentido reitera sus alegatos en los hechos siguientes: que la relación verbal inicia el mes de febrero de 2003; el contrato de arrendamiento determinado el 18-12-2003 prorrogable por seis meses hasta el 30-03-2006, se notifica, vence prórroga legal de un año el 30-03-2007, continúa ocupando el inmueble y pagando los cánones siendo recibidos hasta octubre de 2007. En armonía con lo anterior, sostiene que la actora debió tomar en consideración al momento de ejercer su acción, lo establecido en los artículos 33 y 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y no el cumplimiento, debiendo observar igualmente si se daban los requisitos de ley para la interposición de la misma, negando también que se haya activado la cláusula penal por un supuesto incumplimiento, por todo lo cual, niega y rechaza la demanda tanto en los hechos como en el derecho por ser improcedente y solicita sea desechada la demanda.

Por su parte la demandante en su escrito de oposición a las cuestiones previas opuestas, procede a subsanar el defecto de forma alegado en concordancia con el ordinal 4° del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, con base en que aún cuando afirma estar suficientemente determinado el inmueble objeto de la demanda al indicar en qué consiste el mismo así como su ubicación, procede a indicar sus linderos de la siguiente manera: NORTE: con la oficina 1-8, SUR: con la oficina 1-6; ESTE: con el pasillo central de circulación y OESTE: con la fachada principal del edificio, a cuyo efecto consigna copia simple del documento de propiedad debidamente registrado. En relación al defecto de forma alegado por no haberse llenado los extremos de los ordinales 5° y 6° del artículo 340 del citado Código, se opone a dicha cuestión previa al señalar que la relación de los hechos con los fundamentos de derecho han sido explanados en el libelo en estricto acatamiento a la norma procesal y que se corresponde con la realidad jurídica que les ocupa, que se evidencia de tan solo efectuar una lectura al escrito libelar. En cuanto a los instrumentos fundamentales de la acción, observa que la misma se consignó en copia fotostática, la cual fue impugnada por la parte contraria, por el hecho de que el original estaba en posesión de la demandada lo que se evidencia por haberlo consignado ella misma en su escrito de contestación de fecha 18-02-08 el cual fue desestimado por este tribunal. En este sentido y con argumento en que tanto dicha contestación como las documentales presentadas carecen de valor procede a señalar que, el contrato de arrendamiento fue autenticado por ante la Notaría Pública Cuarta de Barquisimeto de fecha 18-12-2003, inserto bajo el folio N° 50, tomo 160 y que el mismo reproduce anexo a su escrito de promoción de pruebas en copia certificada. Por todo lo anterior, solicita sean desechadas las cuestiones previas y declaradas sin lugar.

Siendo estos los términos en que quedó trabada la litis, debe proceder este tribunal a pronunciarse como primer aspecto y previo al fondo sobre las cuestiones previas alegadas por la parte demandada por imperativo del artículo 35 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. En este sentido se observa que, opone la parte demandada el defecto de forma del libelo fundamentado en el ordinal 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil por no cumplir con los el requisito exigido por el ordinal 4° del artículo 340 ibidem. En relación al defecto de forma por no haberse delimitado suficientemente el objeto de la demanda con sus linderos, debemos decir que los linderos del inmueble, en casos de juicios como estos donde no se discute la propiedad no es un requisito indispensable del libelo, ello porque lo discutido en este tipo de procedimiento es el derecho a continuar ocupando el inmueble no estando en discusión la propiedad del bien, caso en el que, la determinación exacta y los linderos serían un requisito insoslayable. No obstante, la demandante procedió a subsanar la cuestión previa estableciendo los linderos del inmueble por lo que este Tribunal declara subsanada la cuestión previa alegada y así se decide. En relación a la segunda cuestión previa de defecto de forma propuesta, con fundamento en que no cumplió la actora los extremos del ordinal 5° del artículo 340, por cuanto los fundamentos de hecho y de derecho esgrimidos no se ajustan a la verdad de los hechos, debe quedar desechada, por cuanto para que se cumpla con dicho requisito bastará solo que el demandante exponga en su libelo las circunstancias de modo lugar y tiempo que se corresponden con los hechos que narra y la subsunción de tales circunstancias a las normas jurídicas que según su decir deben aplicarse al caso concreto. De manera que la veracidad o no de tales circunstancias no dan lugar a la procedencia de la cuestión previa puesto que eso es un problema de fondo que será analizado por el juez en su debida oportunidad y con las pruebas que aporten las partes, más aún la falta absoluta de señalamiento de las normas legales en que se basa la pretensión deducida o la alegación de una incorrecta no es vinculante para el juez quien puede en todo momento apartarse de la calificación que le da la parte por ser la calificación jurídica potestad del juzgador. Sin embargo de la lectura detenida del libelo se observa que la demandante señaló con meridiana claridad la relación de los hechos con todos los fundamentos jurídicos que sirven de base para su reclamación, por lo que la cuestión previa de defecto de forma debe quedar desechada y así se establece. En cuanto a la tercera cuestión previa de defecto de forma alegada y que fundamenta la parte demandada en el hecho de que no se acompañó con el libelo el documento fundamental en que se funda la pretensión sino que solo se acompañó una copia fotostática, observa esta juzgadora que la actora presentó conjuntamente con el libelo copia simple de un documento autenticado por ante la Notaría Pública Cuarta de Barquisimeto, de fecha 18-12-2003 e inserto bajo el N° 50, Tomo 160 de los libros de autenticaciones llevado por dicha notaría, señalando en el libelo tales datos, al respecto es conveniente aclarar que el artículo 434 del Código de Procedimiento Civil señala que si el demandante no acompaña su demanda con los instrumentos en que la fundamenta, no se le admitirán después, a menos que haya indicado en el libelo, la oficina o el lugar donde se encuentren, y agrega la norma que, tratándose de documentos privados deberán producirse dentro de los quince días del lapso de promoción de pruebas o anunciarse en él, donde deban compulsarse; en este sentido es necesario acotar, por una parte, que el documento fundamental de acuerdo con la jurisprudencia nacional es aquel sin el cual la acción no nace o no existe, específicamente en materia inquilinaria la doctrina sustentada entre otros por el profesor E.D.N.A., en su obra La Relación Arrendaticia en la Venezuela de Principios del Siglo XXI, es, que no existen instrumentos fundamentales, ya que las causales de cumplimiento, resolución o desalojo no se derivan existencialmente de ningún instrumento, sino de hechos que deben ser probados en el proceso. A lo sumo, los documentos, tales como contratos o prorrogas convencionales juegan el papel probatorio que tienen en cualquier proceso jurisdiccional. De suerte que partiendo de esa premisa podemos decir que aún cuando no se acompañe el contrato con la demanda en materia arrendaticia es posible declararla con lugar, si en el curso del proceso se logran probar los hechos que se esgrimen en el libelo. Por otra parte, como puede observarse de lo dicho antes, el demandante señaló en su libelo los datos que identifican suficientemente la oficina donde reposaba el documento y posteriormente en el lapso probatorio, consignó copia certificada del mismo. Mas aún la propia demandada consignó el original a los folios 31, 32 y 33 del documento contrato por lo que necesariamente debe desecharse la cuestión previa alegada y así se establece.

Entrando a resolver el fondo de la controversia, el Tribunal observa que la pretensión deducida por la actora en el libelo consiste en que sea condenada la demandada al cumplimiento del contrato por vía judicial por efecto del vencimiento que acaeció según su decir el 01-11-06 y de la prórroga legal de un año cuyo vencimiento se verificó el 01-11-07; sustentando para ello haber notificado oportunamente a la arrendataria demandada en fecha 25-09-06 su voluntad de no continuar con la relación arrendaticia con la remisión de un telegrama con acuse de recibo conforme a lo pactado en la cláusula segunda del contrato, por lo que solicita la entrega del inmueble arrendado y la indemnización de los daños y perjuicios que consisten en el pago de la suma de ciento doce mil ochocientos noventa y seis bolívares por cada día de retardo en la entrega del inmueble como cláusula penal. Por su parte la demandada se excepciona alegando no haber incurrido en incumplimiento alguno, toda vez que, aún cuando en febrero de 2003 la relación arrendaticia nació de forma verbal y luego el 18-12-03 es celebrado contrato a tiempo determinado, el contrato se indeterminó en el tiempo por el hecho de que la arrendataria le remitió en fecha 30-03-06 una carta mediante la cual le notifica su voluntad de no prorrogar más el contrato, razón por la que sostiene que habiendo transcurrido el período legal y continuando en la ocupación del inmueble y por su parte, la arrendadora haber recibido los pagos de los cánones hasta el mes de octubre de 2007 se produjo en consecuencia la tácita reconducción, por lo que en armonía con lo anterior señala que la pretensión de la actora no se ajusta a la verdad de los hechos, concluyendo por tanto que no es idónea la acción interpuesta por la actora pues debió observar los requisitos exigidos en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Ante tales alegatos debe este Tribunal como primer aspecto determinar el inicio de la relación arrendaticia, para luego establecer la naturaleza jurídica del contrato, y consecuencialmente analizar la procedencia o no de la acción intentada.

Para ello resulta oportuno citar al procesalista patrio A.R.R. quien en su obra, Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano Tomo II expresa: “En el régimen del proceso, la afirmación de los hechos o estado de cosas es una carga importantísima, que pesa sobre las partes, porque el ordenamiento jurídico liga las consecuencias jurídicas a la realización de los hechos correspondientes, supuestos en abstracto por la norma, de modo que quien pretende una consecuencia jurídica a su favor, tiene la carga de afirmar o alegar los hechos cuya realización supone la norma” y agrega además que, “la carga de la afirmación de los hechos es correlativa a la carga de la prueba de los mismos por lo que quien afirma un hecho, tiene la carga de probarlo y no puede probarse un hecho que no haya sido afirmado anteriormente por la parte.” En armonía con lo anterior se procede de seguidas a analizar los elementos probatorios incorporados por las partes en el juicio haciendo la inicial aclaratoria que una vez citada la parte demandada y habiendo solicitado el nombramiento de un abogado que la representara, antes de que se produjera la aceptación del designado ésta presentó escrito de contestación al cual acompañó una serie de documentos que quiso oponer a la actora en esa oportunidad; de inmediato el tribunal dictó auto en el que declaraba que no tenía ningún valor en el proceso, el escrito consignado por cuanto la parte demandada luego de la solicitud de designación de abogado por el tribunal había comparecido asistida de abogado en flagrante violación a la orden dada por el Tribunal, en consecuencia al desecharse tal escrito se procedió conforme a lo ordenado en el auto dictado en fecha 15-02-08, observándose que en la oportunidad legal de la contestación el abogado designado hizo valer dichas documentales las cuales habían sido incorporadas al expediente con la contestación irrita y al efecto consignó las copias de esas mismas documentales para que fueran confrontadas con sus originales y produjeran efectos jurídicos dentro del proceso, en este sentido debe señalarse que evidentemente al proceder a contestar, el abogado designado por el tribunal ya se encontraban en autos los documentos que quiso hacer valer la parte demandada de manera que declarada sin efecto la contestación tenía la carga de hacer valer nuevamente esos documentos que no podía ya trae a los autos por constar en él siendo lo correcto para que éstos produjeran efectos procesales contra la actora que se les invocara nuevamente sin que para ello fuese necesario acompañar fotocopias y pedir su confrontación ya que al encontrarse incorporados en los autos no es necesaria tal confrontación de manera que a los efectos de valorar las pruebas este Tribunal procederá a analizar los documentos originales que cursan del folio 30 al 78 y así se establece quedando desechadas desde ya las fotocopias de esos mismos documentos cursantes del folio 88 al 134 y así se decide. Aclarado lo anterior se observa que la parte demandada a los fines de demostrar el inicio de la relación arrendaticia, produjo una correspondencia emitida por un tercero inserta al folio 34 en la que se hace constar que esa persona recibe una cantidad de dinero determinada por concepto de parte de un depósito de alquiler del inmueble objeto del contrato, correspondencia que está fechada 25-02-03 dicha documental fue opuesta a la actora por haber sido firmada según la afirmación de la demandada por el esposo de la demandante quien estaba autorizado para recibir cantidades de dinero a nombre de ésta. En relación a dicha documental debemos advertir que tratándose de una comunicación emanada de un tercero independiente de la vinculación que éste pueda tener con la demandante, era necesario para que surtiera efecto contra la actora en juicio, que conforme a lo previsto en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil hubiese sido ratificada en el proceso por ese tercero ello en vista de que como bien lo señala la Casación venezolana, “si un documento privado no emana de la parte en contra de quien se quiere hacer valer, ésta no está en la posibilidad de reconocerlo ni desconocerlo, puesto que el reconocimiento se refiere a la aceptación de que el texto y la firma del mismo le son imputables y no se puede pretender el reconocimiento de un texto y de una firma de una persona del cual ese instrumento no emana” en este mismo sentido se expresa el tratadista Rengel Romberg al decir que, no se aplican en este caso, las disposiciones sobre reconocimiento de instrumentos privados producidos por una de las partes en el juicio ya que el instrumento no proviene de ninguno de los litigantes sino de un tercero, se debe seguir, en consecuencia, el procedimiento establecido para la prueba de testigos vista la naturaleza de la declaración contenida en el documento, asegurándose así la contradicción ya que es posible repreguntar al testigo y de esa manera controlar la prueba. Como consecuencia de lo anterior, queda desechado el documento producido al folio 34, quedan igualmente desechadas la documentales insertas del folio 35 al 74 salvo la del folio 50 que si bien emana de la parte actora corresponde a una fecha posterior a la señalada por la demandada como de inicio de la relación; quedan así mismo desechadas las de los folios 75 y 76 por ser apócrifas y por tanto no tener valor probatorio alguno. Igualmente se desechan las cursantes a los folios 77 y 78 las cuales tampoco emanan de la actora de suerte que se aplica aquí el argumento arriba explanado en relación al tercero, no existiendo en autos ninguna otra probanza que permita demostrar lo afirmado por la parte demandada en el sentido de que la relación arrendaticia se inició verbalmente en el mes de febrero de 2003 debe tenerse entonces necesariamente que ésta comenzó como lo afirma la actora el 01 de noviembre de 2003, quien a los fines de corroborar sus dicho reprodujo conjuntamente al libelo de demanda copia simple de un documento autenticado por ante la Notaría Pública Cuarta de Barquisimeto en fecha 18-12-2003, inserto bajo el N° 50, Tomo 160 de los libros llevados por dicha Notaría, siendo impugnado por la parte demandada, pero que surte pleno valor probatorio en juicio toda vez que como se señaló al resolver la cuestión previa, la demandante había señalado donde se encontraba el documento y además porque la propia demandada incorporó al expediente su original, cursante a los folios 31, 32 y 33 cumpliéndose así los requisitos previstos en el artículo 429 y siguientes del Código de Procedimiento Civil a los fines de determinar su autenticidad y así se establece. Se desecha igualmente la documental inserta a los folios 171, 172 y 173, por no ser conducentes al establecimiento de los hechos analizados anteriormente y así se establece.

Dicho esto, corresponde a esta juzgadora determinar la naturaleza jurídica del contrato, pues mientras la actora sustenta que es a tiempo determinado y ha vencido la prorroga legal, la demandada se contrapone afirmando que se indeterminó por habérsele comunicado su terminación y haber permanecido en el mismo luego de ese lapso sin resistencia de la arrendadora. Observando quien decide que el contrato traído a los autos expresa en su cláusula segunda textualmente lo siguiente: “El presente contrato tendrá una duración de seis (06) meses, contados a partir del día primero (01) de Noviembre del año dos mil tres (2.003), hasta el día primero (01) de mayo del año dos mil cuatro (2004), prorrogable automáticamente por períodos iguales de seis (06) meses, salvo que alguna de las partes manifestase a la otra, con por lo menos treinta (30) días de anticipación a su vencimiento o a cualquiera de sus prórrogas, su deseo de no prorrogarlo más. Esta manifestación en contrario a la prórroga contractual, podrá efectuarla una parte a la otra, en forma personal dejándose constancia expresa de ello mediante firma de recibo de esa notificación, o por vía judicial conforme a lo previsto en el artículo 935 del Código de Procedimiento Civil. La referida notificación, también podrá hacerse en la persona de cualquiera a quien se hallare en el consultorio médico, a través de la vía del correo certificado, o telegrama con acuse de recibo.” Del contenido de dicha cláusula se desprende claramente que las partes se vincularon mediante un contrato de arrendamiento con una vigencia determinada de seis meses, el cual sería automáticamente renovado por períodos iguales de seis meses, dejando claramente establecido que la renovación continua cesaría cuando una de las partes le notificara a la otra con por lo menos 30 días de anticipación al vencimiento del contrato o de cualquiera de sus prórrogas, su voluntad de no renovarlo más. Ahora bien y en relación con este aspecto, la demandante afirma haber cumplido con lo estipulado contractualmente por las partes al haber enviado un telegrama con acuse de recibo a la hoy demandada en fecha 25-09-06 a fin de notificarla de su voluntad de no prorrogar más el contrato, por lo que afirma que el contrato venció el 01-11-06 y en consecuencia la prórroga legal culminó el 01-11-2007. Sin embargo la demandada manifiesta que la arrendadora le notificó su voluntad de no renovar el contrato el 30-03-2006 a través de una carta, por lo que ésta sustenta que una vez vencida la prórroga legal el 30-03-2007 y habiendo permanecido ocupando el inmueble y la arrendadora recibiendo el pago, operó la tácita reconducción, y el contrato pasó a ser a tiempo indeterminado. En este orden de ideas, debe este tribunal pasar a analizar los elementos probatorios incorporados por las partes a los fines de corroborar sus dichos, observando quien dictamina que la documental reproducida por la parte demandada a los fines de demostrar el momento en que la demandante efectúa la notificación respectiva, y que riela al folio 30 de los autos, fue objeto de cotejo para determinar si en efecto tal correspondencia emana del puño y letra de la actora quien lo desconoció, conforme a las previsiones del artículo 445 y siguientes del Código de Procedimiento Civil. Una vez cumplidos los trámites legales, dicha prueba fue evacuada y consignado el informe por los expertos. Sobre la valoración de esta prueba es conveniente señalar aquí, que ésta es una prueba denominada doctrinalmente indirecta ya que la percepción no la adquiere el juez por sí mismo, sino mediante el dictamen escrito que le presentan los expertos. Así mismo en cuanto a su valoración debemos indicar que ésta se hace en base al principio de la sana crítica establecido en el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil. Establecido lo anterior y luego de un examen minucioso de la experticia o cotejo realizado, se observa que los expertos dejan constancia que las reproducciones fotostáticas cursantes a los folios 88 al 134 consistentes en: documento carta privada de desahucio (f. 88); documento constancia de recibo (f. 89) y recibos por concepto de cancelación de arrendamiento oficina N° 1-7 del Centro Profesional Arca (f. 90 al 134), corresponden a copias fieles de los originales que rielan a los folios 30 al 78 que consisten en: documento carta privada de desahucio (f. 30); documento constancia de recibo (f. 34) y recibos por concepto de cancelación de arrendamiento oficina N° 1-7 del Centro Profesional Arca (f. 35 al 78). También se observa como segundo aspecto, que en el referido informe los expertos hicieron un análisis comparativo de las firmas cuestionadas y estampadas en: un documento privado tipo carta macada con la letra “A” e inserto al folio 30 con una firma suscrita en la parte inferior derecha donde se lee M.M. deO.; documento original de un recibo a nombre de M.E.C. por Bs. 800.000,00 e inserto al folio 35 en el que se observa en la parte inferior del mismo una firma y los dígitos 5.246.056 y el documento recibo de pago a nombre de M.E.C. por Bs. 300.000,00 quien recibe L.M. deO. de fecha 24-05-05, suscrito por una firma estampada e inserto al folio 50. A los efecto de realizar dicho informe, los expertos tomaron en cuenta los trazos y rasgos manuscritos característicos de la individualización que se observan en las firmas indubitadas o de origen conocido a los fines de familiarizarse con las características de individualización escritural que la misma presenta mediante el método de estudio de la motricidad automática del ejecutante, el cual consiste en que independientemente de la forma, parecido o semejanza de las escrituras o firmas en general, la base de la evolución del resultado reside en el estudio de los movimientos de una motricidad particular que no pueden ser disfrazados por el autor con ánimo de negar su firma o escritura y con el empleo de instrumentación y material adecuado a este tipo de peritación. Una vez conocidos las peculiaridades determinadas tanto en la escritura de las firmas indubitadas como en las firmas cuestionadas procediendo a realizar el cotejo en función de los movimientos de ejecución, característicos a través del recorrido escritural, puntos de arranques, sinuosidades, angulaciones, área de expansión, niveles de los ejes de escritura, cierres, arcos, proporcionalidad de los trazos ascendentes, rasgos finales, además de la velocidad de escrituras, espontaneidad y firmeza de las ejecuciones, llegan estos a la conclusión definitiva de que la firma manuscrita que aparece en los documentos insertos a los folios 30 y 35 fueron firmados por una persona distinta a M.M. deO.R. y que la firma cuestionada en el documento inserto al folio 50 fue realizado por la mencionada ciudadana. Esta conclusión a la que arriban los expertos luego del análisis de los documentos objeto de cotejo y muy especialmente del documento inserto al folio 30 objeto de valoración en esta parte del fallo, específicamente al folio 212 de los autos, donde claramente establecieron que dicho documento fue firmado por una persona distinta a la demandante, permite concluir que no puede producir ningún valor probatorio en la presente causa dicha correspondencia y en consecuencia no puede tenerse como cierto que la arrendadora notificó a la arrendataria su voluntad de no renovar más el contrato el 30-03-2006 y así queda establecido. Como consecuencia de lo anterior, debe procederse de seguidas a analizar la validez del telegrama reproducido por la parte actora y que fuera impugnado por la demandada de conformidad con el artículo 1375 del Código Civil. Dicho artículo señala que “el telegrama hace fe como instrumento privado cuando el original lleva la firma de la persona designada en él como remitente, o cuando se prueba que el original se ha entregado o hecho entregar en la Oficina Telegráfica en nombre de la misma persona, aunque ésta no lo haya firmado, siempre que la escritura sea autógrafa” agrega el artículo que “si la identidad de la persona que lo ha firmado o que ha entregado el original se ha comprobado por otros medios establecidos en los reglamentos telegráficos, se admitirá prueba en contrario. La fecha del telegrama establece, hasta prueba en contrario, el día y la hora en que fue efectivamente expedido o recibido por las Oficinas Telegráficas.”

En este sentido observa este tribunal que del contenido de los documentos insertos a los folios 8, 9 y 10 se desprende que la remitente M.M. deO.R. envía al destinatario M.E.C.V. un telegrama con acuse de recibo y que es recibido por la Oficina Receptora Telegráfica el 19-09-06, desprendiéndose igualmente del acuse de recibo, que éste fue entregado el día 20-09-06 y recibido por Kamy Ferrer en la siguiente dirección: Centro Profesional Arca Nr 1-7, consultorio médico Nr 2, calle 20 entre Crr 32 y 33, Avenida Las Palmas. Así mismo riela al folio 155 el original del telegrama remitido con el nombre y firma de la demandante, M.M. deO.R., el cual aparece sellado y fechado por la oficina telegráfica. Dichas documentales, adminiculadas a la prueba de informes evacuada conforme a las previsiones del artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, llevan a este tribunal a la convicción de que efectivamente la actora remitió el telegrama cumpliendo con los requisitos establecidos en la norma antes transcrita, por lo que el mismo debe tenerse como válido produciendo en consecuencia pleno valor probatorio en juicio y así se establece. Como corolario de lo anterior, se concluye que la demandante notificó de forma escrita y oportuna tal y como lo estipula la cláusula segunda del contrato, a la demandada su voluntad de no prorrogar más el contrato. Ello se deduce por el hecho de que el contrato originalmente comenzó el 01-11-03 y venció el 01-05-04, en consecuencia y por efecto de las prórrogas automáticas, en él se produjeron cinco (05) prórrogas convencionales de la siguiente manera: la primera del 01-05-04 al 01-11-04; la segunda del 01-11-04 al 01-05-05; la tercera del 01-05-05 al 01-11-05; la cuarta del 01-11-05 al 01-05-06 y la quinta del 01-05-06 al 01-11-06; de esta manera la parte actora disponía como mínimo de treinta (30) días de anticipación al vencimiento de la última prórroga convencional para notificar a la demandada, esto es hasta el 01-10-06, por lo que al haberla realizado el 25-09-06 debe tenerse que la misma fue realizada en tiempo oportuno y en consecuencia el contrato expiró el 01-11-06 y así queda establecido.

Ahora bien, el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios estipula que, en los contratos a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de acuerdo a las reglas previstas en la norma; estableciéndose en el literal b) de la misma, que cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración hasta de un año o menor a cinco, se prorrogará por un lapso máximo de un año. De manera que en el presente caso, la consecuencia del vencimiento fue que operara la prórroga legal a partir del 01-11-06 hasta el 01-11-07, no constando en autos que luego de dicha fecha la actora haya recibido de la demandada el pago de las pensiones de arrendamiento a fin de que operara la tácita reconducción, pues tal y como lo afirma la propia demandada en su escrito de contestación, la arrendadora le recibió los pagos hasta el mes de octubre del 2007 por lo que procedió a efectuarlos a través del procedimiento consignatorio en el asunto KP02-S-2007-19873. Todo lo anterior evidencia que la naturaleza del contrato que sirve de fundamento en la presente causa, es a tiempo determinado siendo esta su naturaleza jurídica y así queda establecido.

Como consecuencia del análisis que se hizo antes y donde quedó claramente establecido que el contrato celebrado entre las partes lo era a tiempo determinado y que notificada la no renovación convencional, comenzó a correr la prorroga legal la cual feneció el 01-11-07, debemos igualmente concluir que, tal como lo afirmó la demandante en su libelo, la demandada se encuentra en mora de cumplir la obligación contractual de entregar el inmueble arrendado por vencimiento del término del contrato,y de la prorroga legal arrendaticia, por lo que la pretensión de cumplimiento que ha sido ejercida por la actora, debe ser declarada con lugar con fundamento en las normas legales vigentes específicamente el artículo 1.159 del Código Civil, en donde se señala que el contrato tiene fuerza de Ley entre las partes, en concordancia con lo dispuesto en el articulo 1.167 del mismo Código en donde se estipula que en el contrato bilateral si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello; en consecuencia se condena a la demandada a la entrega del inmueble arrendado libre de personas y cosas y así queda establecido.

Igualmente solicita la demandante le sean resarcidos los daños y perjuicios ocasionados por el retardo en que ha incurrido la arrendataria en el cumplimiento de su obligación de acuerdo a lo establecido en la cláusula penal del contrato, consistente en el pago de la cantidad de ciento doce mil ochocientos noventa y seis bolívares diarios que constituyen el equivalente de tres unidades tributarias a razón de treinta y siete mil seiscientos treinta y dos bolívares (Bs. 37.632,oo) por cada Unidad Tributaria por concepto de cláusula penal establecida en la cláusula duodécima del contrato por cada día de mora que transcurra desde la fecha de vencimiento del contrato es decir desde el 1° de noviembre del 2007, y hasta la entrega definitiva del inmueble monto que asciende hasta el momento de la interposición de la demanda a la cantidad de dos millones ochocientos veintidós mil cuatrocientos bolívares (Bs.2.822.400,oo). Al respecto el artículo 1167 del Código Civil ya citado, señala que puede reclamarse conjunta o separadamente con la acción de resolución o de cumplimiento el pago de los daños y perjuicios, si hubiere lugar a ello. Esto significa que siempre podrá el contratante conjunta o separadamente reclamar el pago de los daños que la inejecución o la ejecución tardía del contrato han generado y para esto deberá demostrar la relación de causa a efecto entre la conducta culposa del otro contratante y el daño o perjuicio generado. Así mismo es necesario señalar que las partes pueden pactar contractualmente el pago de los daños y perjuicios y predeterminar en una cláusula contractual el monto que por ese concepto debe pagar la parte que culposamente incumpla. Esta cláusula se denomina “cláusula penal”. El artículo 1258 del Código Sustantivo estipula que la cláusula penal es la compensación de los daños y perjuicios causados por la inejecución de la obligación principal, lo que implica que al estipularse una cláusula penal el pago de los daños sólo podrá circunscribirse a lo contractualmente pactado y agrega la norma que, el acreedor no puede reclamar a un mismo tiempo la cosa principal y la pena, si no la hubiere estipulado por el simple retardo. Vale decir que cuando se estipule una cláusula penal queda excluida la posibilidad de reclamar además el pago de la obligación principal y sólo sería posible obtener las dos prestaciones, es decir la principal y la fijada en la cláusula penal, si expresamente se señala en el contrato que la cláusula penal solo se estipula para compensar el retardo. En este caso las partes de acuerdo a lo que se desprende de la cláusula décima segunda convinieron en que, en caso de que la arrendataria no entregase el inmueble arrendado al termino del contrato, la arrendadora le cobraría una cantidad diaria equivalente a tres (3) Unidades Tributarias por mora en la entrega del mismo, suma ésta establecida como indemnización por perjuicios ocasionados por la mora; quedando claro en consecuencia que lo pactado como retardo fue el monto equivalente a las tres Unidades Tributarias de manera que es perfectamente posible y procedente reclamar el pago de los daños y perjuicios tal como los señala la actora, pues de lo contrario se permitiría un enriquecimiento sin causa del arrendatario, y así se decide.

En fuerza de las anteriores consideraciones este Tribunal Administrando Justicia En Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara Subsanada la cuestión previa de defecto de forma del libelo con fundamento en el ordinal 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el ordinal 4° del artículo 340 ibidem. Se declara Sin Lugar la cuestión previa de defecto de forma del libelo con fundamento en el ordinal 6° del artículo 346 del Código Adjetivo en concordancia con el ordinal 5° del artículo 340 del mismo Código. Se declara Sin Lugar la cuestión previa del ordinal 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el ordinal 6° del artículo 340 eiusdem. Se declara CON LUGAR la demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento instaurada por la ciudadana M.M.D.O.R. contra la ciudadana M.E.C.V., ambas suficientemente identificadas al inicio de este fallo. En consecuencia vencido como se encuentra el contrato de arrendamiento y el lapso de prorroga legal, se condena a la demanda a entregar el inmueble arrendado en perfecto estado y solvente en los pagos de los servicios públicos y privados, constituido por un consultorio médico distinguido con el N° 2, así como el aire acondicionado y escritorio de madera, ubicados en el apartamento destinado a oficina distinguido con el N° 1-7, primer piso, ala sur del edificio denominado Centro Profesional Arca, ubicado en la calle 20 entre carreras 32 y 33, o Avenida Las Palmas de esta ciudad de Barquisimeto. Se condena igualmente a la demandada al pago de la cantidad de dos millones ochocientos veintidós mil cuatrocientos bolívares (Bs. 2.822.400,00) equivalentes en bolívares fuertes a dos mil ochocientos veintidós bolívares con cuarenta céntimos (Bs. F. 2.822.40) por concepto de indemnización de los daños y perjuicios causados por el retardo en la entrega del inmueble calculados a razón de ciento doce mil ochocientos noventa y seis bolívares (Bs.112.896,oo) equivalentes en bolívares fuertes a, ciento doce bolívares con noventa céntimos (Bs.F. 112,90) diarios, monto que constituye el equivalente a tres (3) Unidades Tributarias a razón de treinta y siete mil seiscientos treinta y dos bolívares (Bs. 37.632,00) es decir, treinta y siete bolívares fuertes con sesenta y tres céntimos, cada una calculados a partir del vencimiento de la prórroga legal, el 01 de noviembre de 2007, hasta la fecha de interposición de la demanda y los que se sigan causando hasta la total y definitiva entrega del inmueble. Se condena a la parte demandada al pago de las costas por haber vencimiento total. Por cuanto el presente fallo es publicado fuera del lapso de ley, se ordena notificar a las partes conforme lo establece el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil.

Publíquese y Regístrese.

Dado, firmado y sellado en la Sala de Despacho del Juzgado Primero del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, en Barquisimeto, a los ocho (08) días del mes de mayo del año dos mil ocho (2008) Años: 197° y 149°.

La Juez,

Dra. LIBIA LA R.D.R.

La Secretaria,

A.L. PINTO

En la misma fecha se publicó, siendo las 11:15 a.m.

La Sec.,