Decisión nº 132 de Juzgado Tercero de los Municipios Cabimas, Santa Rita y Simón Bolivar de Zulia, de 20 de Octubre de 2009

Expediente Nro. 789

Resolución de Contrato

MVVM.-

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

En su nombre:

JUZGADO TERCERO DE LOS MUNICIPIOS CABIMAS, S.R. Y S.B.D. LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, CON SEDE EN CABIMAS.

Cabimas, veinte (20) de Octubre de dos mil nueve (2.009)

- 199º y 150º -

Sentencia Definitiva

Demandante: Ciudadana M.R.V., venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad número V- 7.482.767, abogada en ejercicio e inscrita en el Inpreabogado bajo el número 47.081, actuando en nombre propio y representación, domiciliada en la Ciudad y Municipio Autónomo Cabimas del estado Zulia.

Demandando: Ciudadano R.D.J.V.E., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número V- 4.539.764, domiciliado en la Ciudad de Maracaibo del estado Zulia.

Motivo: Resolución de Contrato de Arrendamiento. En consecuencia la desocupación del inmueble y Daños y Perjuicios.

Fecha de admisión de la reforma: tres (3) de julio de 2.009

Fecha de Publicación de la sentencia definitiva: veinte (20) de octubre de 2.009.

Compareció la ciudadana M.R.V., ya identificada, actuando con la representación antes dicha, por ante el Órgano Distribuidor JUZGADO SEGUNDO DE LOS MUNICIPIOS CABIMAS, S.R. Y S.B.D. LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, con sede en Cabimas, e interpuso pretensión por concepto de RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO. CONSECUENCIALMENTE EL DESALOJO, DAÑOS Y PERJUICIOS POR INCUMPLIMIENTO DE CÁNONES INSOLUTOS, en contra del ciudadano R.D.J.V.E., identificado ut supra; correspondiéndole por distribución el conocimiento de dicha causa a este Órgano Jurisdiccional.

Recibida la anterior demanda, junto con anexo de copia certificada del contrato de arrendamiento fundante de la pretensión; se le dio entrada en fecha primero (1) de julio de 2.009, se ordenó formar expediente, numerarse y emplazó a la parte actora a que mediante diligencia expresara lo equivalente a la estimación de la demanda en unidades tributarias.

En fecha tres (3) de Julio de 2.009, la parte actora presentó escrito de reforma de demanda, el cual fue admitido en la misma fecha, ordenándose librar exhorto de citación, a objeto de practicar la citación personal del demandado.

En fecha once (11) de agosto de 2.009, la parte actora consignó las resultas de haber agotado la citación personal y solicito la citación cartelaria, lo cual se acordó en la misma fecha, de conformidad con lo establecido en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil.

En fecha veinticuatro (24) de septiembre de 2.009, el ciudadano R.D.J.V.E., titular de la cedula de identidad Número 4.539.764, debidamente asistido por la Profesional del derecho E.F., inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Número 41.001, consignó diligencia dándose por citado, notificado y emplazado en la presente causa.

En fecha veintinueve (29) de septiembre de 2.009, siendo la oportunidad procesal dio contestación a la presente demanda.

En fecha dos (2) de Octubre de 2.009, la parte actora consignó escrito de promoción y evacuación de pruebas, el cual fue admitido dejando a salvo su apreciación en la definitiva.

En fecha siete (7) de Octubre de 2.009, se hizo uso de la facultad que concede el articulo 14 del Código de Procedimiento Civil, suspendiendo los actos procesales fijados en el presente expediente para el día siguiente, a objeto de garantizar el derecho a la defensa y la transparencia de los actos procesales en este juzgado; en virtud de ser un hecho notorio y comunicacional el decreto Nº 009-02-10-09; donde se declaró: “… el siete (7) de Octubre como día de júbilo y e.N. laborable en Instituciones Públicas y privadas para el pueblo de Cabimas…”.

En fecha ocho (8) de Octubre de 2.009, se declaró desierto la declaración de los ciudadanos V.A. y DIANNELA TOYO.

En fecha trece (13) de Octubre de 2.009, la parte actora consignó diligencia, consignando los ejemplares de haber efectuado la citación cartelaria, los cuales fueron agregados a las actas en la misma fecha.

En la misma fecha, la parte actora consignó otro escrito de promoción y evacuación de pruebas, el cual fue admitido en la misma fecha, dejando a salvo su apreciación en la definitiva.

En fecha catorce (14) de octubre de 2.009, se recibió oportuna respuesta, de la información requerida a la Junta de Condominio del Conjunto Residencial Vista Bella. Administración Macuto, la cual fue agregada a las actas procesales en la misma fecha, constante todo de quince (15) folios útiles.

Siendo hoy, el cuarto (4º) día de Despacho siguiente a la conclusión del lapso probatorio, de conformidad con lo establecido en el Artículo 890 del Código de Procedimiento Civil, se procede a dictaminar en lo siguientes términos:

Del libelo de demanda se desprende que la parte actora alega que:

Según se evidencia de documento debidamente autenticado por ante la Notaria Publica Quinta de Maracaibo bajo el Nº 97 Tomo 54 de fecha 25 de Abril de 1.997, y el cual signado con letra “A” original y copia acompaña el presente escrito para su autenticación efecto vivendi y se me devuelva el original, entre mi persona y el ciudadano R.D.J.V.E., quien es venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V- 4.539.764, Domiciliado en la Ciudad de Maracaibo Jurisdicción del estado Zulia, suscribimos CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, sobre un inmueble de mi propiedad ubicado en el conjunto residencial Vista B.E.M.A. 4B en la Circulación dos (02) Jurisdicción del estado Zulia.

Cumpliendo el contenido de la cláusula segunda del citado Contrato de Arrendamiento en cuanto al aumento de los cánones de arrendamiento mensuales refiere, ambas partes de forma verbal y mutuo acuerdo habían convenido, ante la inflación económica suscitada, convenimos en establecer un aumento fijo, progresivo y porcentual de VEINTE POR CIENTO (20%) semestral al canon de arrendamiento existente. Y por cuanto el mismo se estaba cancelando en CIENTO CINCUENTA MIL BOLIVARES MENSUALES (Bs. 150.000), a partir del mes de Diciembre del año 2000, el canon sería incrementado en un 20%, y así sucesivamente de seis a seis meses. (Subrayado del Tribunal).

Es el caso ciudadana Juez, que desde el mes de diciembre del año 2.001, el prenombrado arrendatario, ha incumplió consecutiva y reiteradamente las cláusulas del contrato, dentro de las que se mencionan en primer lugar, la cancelación puntual y efectiva de los cánones de arrendamiento acordados verbalmente; en segundo lugar, los correspondientes pagos por concepto de condominio y servicios públicos, en tercer lugar, el deterioro en que mantiene el inmueble, y en cuarto lugar, laprohibición de entrar al inmueble arrendado (…). Y siendo evidente que su incumplimiento da luz al supuesto de la Acción Resolutoria prevista en el artículo 1.167 del Código Civil vigente; aunado a la violación flagrante del artículo 115 en el que incurrió el prenombrado R.D.J.V.E. plenamente identificado, al impedirme la entrada al inmueble de mi propiedad arrendado y al deterioro en el cual lo mantiene…SOLICITO en este acto

PRIMERO: Recibida como sea la presente solicitud, la misma sea admitida conforme a derecho por no ser contraria al orden público ni a las buenas costumbres y estar ajustada a derecho.

SEGUNDO: Se ordene al ciudadano R.D.J.V.E., quien es venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de identidad Nº V-4.539.764, Domiciliado en la Ciudad de Maracaibo Jurisdicción del estado Zulia, el cumplimiento efectivo e inmediato del contrato de arrendamiento suscrito y convenido entre las partes por ante la Notaria pública Quinta de Maracaibo bajo el Nº 97 Tomo 54 de fecha 25 de Abril de 1.997, y el cual signado con la letra “A” acompaña el presente escrito; En consecuencia se le obligue: En primer lugar el DESALOJO INMEDIATO del prenombrado e identificado inmueble de mi propiedad., En segundo lugar, la cancelación inmediata de la cantidad de CIENTO DOCE MIL CUARENTA Y SEIS BOLIVARES CON VEINTICUATRO CENTIMOS (Bs. 112.042,24) por concepto de cánones de arrendamiento vencidos y dejados de cancelar desde el mes de diciembre del año 2.001 a mi persona M.R.V. plenamente identificada, por concepto del total de los cánones de arrendamientos vencidos y dejados de percibir desde el mes de mayo del año 2.003, hasta la presente fecha.

TERCERO: Se le ordene al prenombrado ciudadano R.D.J.V.E., quien es Venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nº V- 4.539.764, Domiciliado en la Ciudad de Maracaibo Jurisdicción del estado Zulia, el cumplimiento efectivo de contrato de arrendamiento celebrado y por ende de las cantidades de dinero que por concepto de cánones de arrendamiento comprendidos desde el mes de julio del presente año 2.009 hasta la fecha cierta de la entrega del inmueble arrendado deba cancelar por encontrarse disfrutando del inmueble. Cantidades estas que serán sumadas por este tribunal de conformidad con lo pactado entre las partes en mayo del año 2.002.

CUARTO: Se condene y ordene al prenombrado ciudadano R.D.J.V.E., quien es venezolano, Mayor de Edad, Titular de la Cédula de identidad Nº V- 4.539.764, Domiciliado en la Ciudad de Maracaibo Jurisdicción del estado Zulia, a cancelar la cantidad de CINCUENTA MIL BOLIVARES FUERTES (BS./F 50.000)) por los Daños y perjuicios ocasionados por el Incumplimiento del Contrato de Arrendamiento, todo ello de conformidad con los Artículos, todo ello de conformidad con los Artículos 77 y 78 del Código de procedimiento Civil en concordancia con el artículo 1167 del código Civil que permite la acumulación de acciones y muy especialmente la de Daños y Perjuicios;

QUINTA: De Conformidad con el Artículo 274 del código de procedimiento Civil, Se CONDENE al ciudadano R.D.J.V.E., quien es Venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nº V- 4.539.764, Domiciliado en la Ciudad de Maracaibo Jurisdicción del estado Zulia al pago de COSTAS, COSTOS Y HONORARIOS PROFESIONALES…

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La parte demandada, en el acto de contestación de la demanda alegó:

…PRIMERO: Admitió por ser cierto que en fecha 25 de Abril de 1997, suscribí un contrato de arrendamiento con la ciudadana M.R.V., antes identificada, por ante la Notaría Pública Quinta de Maracaibo Estado Zulia, el cual quedó autenticado bajo el número 97, tomo 54 de los libros de autenticaciones respectivos llevados por esa notaría y del cual corre anexa copia certificada en las actas procesales, en los folios cinco (5), seis (6) y siete (7) sobre un inmueble supuestamente propiedad de la demandante, para la fecha de la firma del referido contrato, ubicado en el conjunto residencial Vista bella, edificio macuto, apartamento 4B, Circunvalación N.-2, en jurisdicción del Municipio Maracaibo del Estado Zulia; como bien lo expone la demandante en su libelo de demanda.

SEGUNDO: Niego, rechazo y contradigo por ser totalmente falso que haya convenido extracontractualmente o bien en forma verbal en establecer un aumento fijo, progresivo y porcentual del veinte por ciento (20%) semestral al canon de arrendamiento existente, lo que viene a ser un cuarenta por ciento (40%) anual por ser este exagerado e ilegal desde todo punto de vista; porque si bien es cierto que en la cláusula segunda se establece que el canon de arrendamiento va a ser renovado al precio de la época ; en ella no se estipula que sea un veinte por ciento (20%), ni en forma semestral porque de haber sido así, no hubiese contratado por ser leonino ese aumento y en la que a todas luces se ve que la demandante miente flagrantemente porque no estaba obligado de conformidad con el artículo 13 de la Ley de arrendamientos Inmobiliarios, ya que si bien es cierto que durante la relación arrendaticia se experimentaron aumentos en el canon de arrendamiento, no es menos cierto que dichos aumento no fueron en un veinte por ciento (20%) en forma semestral, lo cual no hubiera aceptado porque como dije anteriormente era exagerada e iba contra los aumentos autorizados en la ley, de conformidad con lo establecido con los artículos 13 y 14 de la ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

TERCERO: Niego, rechazo y contradigo por ser falso que desde el mes de Diciembre del año 2001, haya incumplido consecutiva y reiteradamente las cláusulas del referido contrato y como lo señala la demandante, ciudadana M.R.V., sin especificar a cuales se refiere, limitándose a decir la “que se menciona”: En primer lugar la cancelación puntual y efectiva de los cánones de arrendamientos acordados verbalmente, ¿Por qué si habla de un contrato escrito y autenticado por ante una notaría, la demandante pretende establecer condiciones nuevas y fantasmas que nunca conocí, alegando que lo acordamos verbalmente?. En segundo lugar, los correspondientes pagos por concepto de condominio y servicios públicos establecidos en la cláusula séptima, los cuales mantengo solventes y me comprometo a seguir manteniendo hasta la entrega definitiva del inmueble.

CUARTO: Niego, rechazo y contradigo por ser totalmente falso que haya impedido la entrada de la demandante, la ciudadana M.R.V., representante de inmueble que mantengo arrendado, ¿Cómo es que en el escrito demanda alega que dicho inmueble lo mantengo en estado de deterioro?, lo que igualmente niego y rechazo por ser totalmente falso; porque con tales aseveraciones lo que pretende es desalojarme del mismo sin respetar la prórroga que a tal efecto establece el artículo 36, letra “d” de la tan nombrada Ley de Arrendamiento Inmobiliario, lo cual solicito me sea otorgada por este tribunal en el supuesto negado que decrete el desalojo del inmueble, el cual estoy dispuesto a desalojar pero siempre y cuando se me respete mi derecho a prórroga, al cual no he renunciado como asevera la demandante.

QUINTO: Niego por ser totalmente falso que adeudo a la demandante la cantidad de CIENTO DOCE MIL CUARENTA Y SEIS BOLIVARES CON VEINTICUATRO CENTIMOS (Bs.12.046,24) por concepto de cánones de arrendamientos vencidos y dejados de cancelar desde el mes de Diciembre del año 2001, hasta el mes de Junio de 2009, porque si bien es cierto que adeudo los meses de Junio del año 2009 hasta la presente fecha, se debe al hecho que la demandante se ha negado a recibir los cánones de arrendamiento y de esta manera intentar por ante este tribunal un juicio de desalojo en mi contra para cercenarme el derecho a la prórroga legal que me otorga la ley.

SEXTO: Niego y rechazo que haya causado daños y perjuicios en el inmueble arrendado y por tanto solicito a este tribunal niegue el pedimento que se me condene al pago de CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs.50.000) por tal concepto…

Quedando trabada la litis, en los términos anteriormente transcritos; donde cada una de las partes tienen la obligación de demostrar o comprobar los hechos argumentados, de conformidad con lo establecido en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil.

ANALISIS DE LAS PRUEBAS APORTADAS POR LAS PARTES

La parte actora anexo con el escrito libelar consignó copia certificada del documento debidamente autenticado suscrito entre las partes, por ante la Notaría Pública Quinta de Maracaibo bajo el Nº 97 Tomo 54, en fecha 25 de Abril de 1.997, de los libros respectivos.

Al respecto, observa esta Sentenciadora que la presente prueba documental constituye un Instrumento Público de conformidad con los artículos 1.357 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por lo que ésta Juzgadora le otorga pleno valor probatorio, en el sentido de que efectivamente existe el vinculo arrendaticio alegado entre las partes procesales, reglamentando por las cláusulas que lo conforman. Así se valora

Posteriormente, en fecha 02-10-2.009, estando dentro del lapso de promoción y evacuación de pruebas, presento escrito donde el capitulo I, numeral 1 y 3 respectivamente, hizo mención de varios instrumentos que no consignó, tales como: la consignación de dos (2) libretas de ahorro, documento de propiedad en original y la copia simple del acta de matrimonio; las cuales no fueron consignadas en actas, dejando el tribunal constancia expresa de ello.

Al respecto, observa esta Juzgadora que la mención de los instrumentos anteriores no constituye una prueba en sí, por lo tanto no existe elemento alguno de valoración.- Así se establece.-

En el numeral 2, del referido capitulo, hizo valer y consignó nuevamente la copia certificada del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes del presente juicio, lo cual ya fue objeto de análisis. Así se establece.-

En el capitulo II, numeral 4 promovió la prueba de informes, requiriéndole a la Junta de Condominio del edificio Macuto del Conjunto Residencial Vista B.d.M.M.d.E.Z., la forma de pago del demandado por los servicios comunes o pago del condominio respectivo; lo cual se hizo mediante oficio Nº 355-2.009, arrojando como resultado lo siguiente: según información suministrada por la ciudadana A.R., titular de la cedula de identidad número V- 3.113.272, en su carácter de Administradora de la mencionada Junta de Condominio del Edificio Vista Bella, quien informo:

… En cuanto a sus deberes de inquilino, el mismo, desde el año 1.997 hasta aproximadamente el año 2.000 cumplía regularmente con el pago de las cuotas del condominio establecidas en asamblea de co-propietarios. Fecha ésta última desde la cual fue notorio y elocuente su incumplimiento tanto en la cancelación de la cuota de condominio aprobada en asamblea, como la referente a los servicios públicos y privados inherentes al edificio, situación ésta que produjo caos en la administración del condominio, razón por la cual y con la participación de la co-propietaria M.R., entre los meses de junio a septiembre del año 2006, se acordó un compromiso de pago fraccionado de la deuda que por concepto de cuota de condominio mantenía el prenombrado inquilino, y la cual ascendía aproximadamente a la cantidad de Dos mil Bolívares (Bs. 2.000.000), Compromiso de pago éste que fue asumido una de sus hijas que no habitaba el inmueble ciudadana NORU VERA, quien al ser notificada de la situación morosa de sus padres y la solicitud de desalojo por incumplimiento en el pago de los cánones de arrendamiento convino y de su conocimiento, así como del condominio, por parte de la co-propietaria M.R., se responsabilizó en el pago fraccionado de las prenombradas cantidades de dinero. Compromiso de pago que fue acompañado por el compromiso del prenombrado ciudadano RUTULIO VERA de desalojar el inmueble para los meses de noviembre y diciembre de ese año 2.006; Razón por la cual, fue ofertado en arrendamiento mediante volantes informativos contentivos de números telefónicos y contactos el apartamento 4B por la prenombrada co-propietaria M.r.V., sin éxito alguno, por incumplir nuevamente la desocupación del prenombrado inmueble por parte del prenombrado ciudadano R.V. y su grupo familiar. (Subrayado del Tribunal).

Es menester acotar que para la fecha, el prenombrado ciudadano R.V., adeuda a la Junta de Condominio del Edificio macuto del Conjunto residencia Vista Bella en la Circunvalación dos (02) de Maracaibo, la cantidad de Noventa Bolívares (Bs. 90,00) por concepto de cuota especial vencida desde el mes de Abril del año 2.009; Treinta y Cuatro Bolívares (Bs. 34,00) por concepto de multa por destape de ducto del ala A-B de la misma fecha y la cantidad de Ciento setenta Bolívares (Bs. 170,00) por conceptote la cuota del mes de octubre y su respectiva mora, de conformidad con acta de asamblea. Conceptos estos que arrojan un total de CIENTO NOVENTA Y CUATRO BOLIVARES (Bs. 194,00) por concepto de Condominio y la cual se evidencia de copia de notificación a la inquilina Norka de Vera y copia del control de pago mensual llevado por la junta de condominio que signadas con la letra “B” acompañan la presente comunicación)…”.

De lo antes transcrito y de los soportes anexos al referido informe, se evidencia que el ciudadano R.D.J.V.E., presuntamente era y es un inquilino moroso que cancelaba y cancela las cuotas de condominio en forma fraccionadas y atrasadas, según la información suministrada por la Administradora del Condominio, por convenio efectuado conjuntamente con la Junta de Condominio del referido Conjunto Residencial “Vista Bella” y de la co-propietaria del referido inmueble, ciudadana M.R.V., (ambos ampliamente identificada en actas). Así se valora.-

Por último, en el capitulo III, promovió las testimoniales juradas de los ciudadanos: V.A. y Diannela Toyo, dichos actos fueron declarados desierto por la ausencia de los mismos. Así se establece.-

Igualmente, en fecha 13-10-2.009, consignó otro escrito complementario de promoción y evacuación de pruebas; donde en el capitulo I, numeral 1 consigna el contrato de arrendamiento en “Original”, fundamento de la presente controversia, el cual esta suscrito por ambas partes y fue aportado como instrumento fundamental de la demanda, cuya celebración no resultó controvertida en la secuela del proceso. Así se establece.-

En el numeral 2 del referido escrito, promovió dos (2) libretas de cuenta de ahorro de la entidad bancaria “Banco Provincial” agencia Cabimas y libreta de cuenta de ahorro “El Libretazo Provincial”; en ambas libretas se lee: “…Nro. Cuenta 07785266E, titular: M.M. RAMONES VIDAL, C.I. V 7482767…”, las cuales pertenecen a la parte actora, pero es imposible precisar de ellas o determinar la identificación de la persona o las personas que hayan efectuado algún deposito en las referidas cuentas de ahorro.

Al respecto, prevé esta Sentenciadora que lo anterior no constituye un medio de prueba susceptible de promoción, y en todo caso ha debido ser promovida como una prueba de informes, mediante un estado de cuenta emitido por las Instituciones Bancarias, donde se reflejara la identificación del depositante o depositantes, de conformidad con lo establecido en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil. Así se valora.-

En el numeral 3 del mencionado escrito, promovió copia simple del documento de adquisición del inmueble objeto de la presente controversia, así como también copia del acta de matrimonio entre la parte actora y el ciudadano J.E.S.D., titular de la cédula de identidad número V- 4.150.525, a objeto de demostrar su cualidad de co-propietaria; los referidos instrumentos no aportan ninguna evidencia relevante para dilucidar la presente causa, ya que los referidos instrumentos no guardan relación con los hechos controvertidos en el presente juicio. Así se establece.-

Por último, en el numeral 4 del referido escrito de pruebas, consignó copia simple de un contrato de arrendamiento celebrado con anterioridad con un tercero que nada tiene que ver con la situación planteada, ciudadano L.H.C.P., titular de la cedula de identidad número E- 1.131.241.

Al respecto, prevé esta juzgadora que las anteriores pruebas como la consignación de este documento resultan inconducentes para la presente causa, pues mas allá de demostrar la intención de los argumentos expuestos por la parte actora, no aportan al proceso ningún elemento que conlleve a la resolución de la presente controversia. Así se establece.-

La parte demandada, ciudadano R.D.J.V.E., no promovió ningún medio de prueba en sí, sino un hecho que deberá ser apreciado en las motivaciones del presente fallo. Así se establece.-

MOTIVACIONES PARA DECIDIR:

Es importante comenzar dejando establecido que el presente contrato de arrendamiento nació siendo un contrato por tiempo determinado pero vencido el lapso mencionado en el documento y continuar en arrendatario en posesión del inmueble, de conformidad con el artículo 1.600 del Código Civil, se configuró un cambio en la caracterización determinante del contrato, transformándose éste en un contrato por tiempo indeterminado, por efectos de la tácita reconducción. Así se decide.-

Del análisis y estudio del contenido integral del contrato de arrendamiento, suscrito entre las partes donde reglamentaron las cláusulas de la relación arrendaticia, especialmente las cláusulas: segunda, novena y undécimo, la cuales se transcriben textualmente:

…SEGUNDO: El precio del arrendamiento es de SESENTA MIL BOLIVARES (Bs. 60.000,00) mensuales con renovaciones de acuerdo al precio de la época, pagaderos puntualmente por adelantado al vencimiento de cada mes al propietario o depositados en una cuenta bancaria que éste indique. Queda expresamente convenido que la falta de pago oportuno de dos (2) mensualidades consecutivas, dará derecho a El propietario a declarar rescindido el presente contrato. La obligación de pagar el canon de arrendamiento continuará vigente hasta que EL PROPIETARIO, reciba en las condiciones previstas en este contrato, el inmueble objeto del mismo.

NOVENA: Los gastos de energía eléctrica, condominio y teléfono correrán por cuenta de El Arrendatario…, y

DECIMO PRIMERO: El incumplimiento de cualquiera de las cláusulas de este contrato, dará derecho a El Propietario para poner término al arrendamiento o para exigir el cumplimiento del contrato, y en ambos casos, para reclamar los daños y perjuicios que se hubiesen causados, para reclamar los daños y perjuicios que se hubiesen causados con el incumplimiento, así como de cualquier gasto judicial o extrajudicial que se hubiese probado…

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Concatenando las cláusulas transcritas con el escrito de demanda y con los hechos alegados por ambas partes, en actas quedó demostrado que la parte actora no llegó a demostrar la totalidad de los hechos argumentados, ya que no existe ningún hecho que demuestre el deterioro del inmueble, ni especificó o determinó en que consistían los mismos; ni demostró o probo la supuesta prohibición de entrar ella al inmueble arrendado; ni tampoco la insolvencia de las cantidades especificadas en el libelo de reforma de demanda por concepto de la supuesta insolvencia de los incrementos de los cánones de arrendamientos desde el mes de diciembre del año 2.001 hasta la presente fecha, ni hayan convenido en establecer un aumento fijo, progresivo del veinte por ciento (20%) mensual al canon de arrendamiento existente, argumento que fue rechazado expresamente por la parte demandada; además de ser un hecho público y comunicacional el Decreto Nro. 6626 publicado en la Gaceta Oficial de la Republica Bolivariana de Venezuela Nº 39.130 del 03 de marzo de 2.009, así como también el articulo 5 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley para la Defensa de las Personas en el Acceso de los Bienes y Servicios Nº 6.092 publicado en la Gaceta Oficial de la Republica Bolivariana de Venezuela Nº 5.889 Extraordinario del 31 de julio de 2.008, en concordancia con lo previsto en el articulo 9 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios Nº 427 publicado en la Gaceta Oficial de la Republica Bolivariana de Venezuela Nº 37.626 de fecha 06 de febrero de 2.003, mediante los cuales se ha establecido en Venezuela, que los aumentos de cánones de alquileres están congelados desde el año 2.003 hasta el 19 de octubre del presente año (2.009), por haberse declarado Bienes y Servicios de Primera necesidad los inmuebles arrendados en todo el Territorio Nacional, es criterio de quien decide que durante los referidos periodos no procede ningún aumento. Así se establece.-

Ahora bien, del presente expediente se constata, que la parte demandada, ciudadano RUTULIO DE J.V.E., admitió en el escrito de contestación de demanda el hecho que: “… si bien es cierto que adeudo los meses de Junio del año 2009 hasta la presente fecha…”, es decir, que incurrió en la admisión parcial de un hecho, aunado con la morosidad constante y periódica en las cuotas de condominio del Conjunto Residencial Vista Bella, comprobada en actas, y con base a lo dispuesto en el articulo 12 del Código de procedimiento Civil que dispone:

…Los jueces tendrán por norte de sus actos la verdad,…En sus decisiones el juez debe atenerse a las normas del derecho a menos que la ley lo faculte para decidir con arreglo a la equidad. Debe atenerse a lo alegado y probado en autos,…

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En el caso de marras la acción pretendida por la parte actora es la acción de Resolución de Contrato de Arrendamientos Inmobiliarios y consecuencialmente el desalojo por incumplimiento del literal “a” del articulo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, aplicando en el presente caso el criterio manifestado por el Juzgado Superior jerárquico, dictado en un caso similar, donde dejó establecido que:

… la resolución de un Contrato busca extinguir y dejar sin efecto un contrato existente y vigente entre las partes, con la consecuente desocupación y entrega del inmueble por parte del arrendatario, y además en este tipo de juicios se exija el pago de cánones de arrendamiento vencidos, los cuales comprenden los daños y perjuicios, y que pueden demandarse con la acción resolutoria, ya que en caso contrario, el arrendatario se estaría enriqueciendo sin justa causa…implica para la Juez de la primera Instancia analizar la naturaleza de la acción y sus efectos, la cual es una Resolución de Contrato, que como bien fue expuesto en párrafos anteriores busca extinguir y dejar sin efecto un contrato existente y vigente entre las partes, con la consecuente desocupación y entrega del inmueble por parte del arrendatario, así como el pago de cánones de arrendamientos vencidos. Así se establece.-…

. (Expediente Nº 32.701, Sentencia Nº 862, de fecha diez (10) de Agosto de 2.006, en el juicio seguido por R.d.V.M. y G.A.L.B. vs. A.B.).

En este sentido, prevé esta Sentenciadora que nuestro derecho positivo ha acogido el sistema de la voluntad real para la interpretación de los contratos, es decir, debemos atenernos a la intención de las partes, como la ha establecido igualmente la jurisprudencia nacional en innumerables fallos, y al respecto, una vez mas analizado minuciosamente el contrato de arrendamiento, se obtiene la convicción de que efectivamente la intención de las partes era que fijaron un canon de arrendamiento en la cantidad de SESENTA MIL BOLIVARES (Bs. 60.000,00), mensuales con renovaciones de acuerdo al precio de la época, pagaderos puntualmente por adelantado al vencimiento de cada mes al propietario o depositados en una cuenta bancaria que éste indique. Dejando establecido que la falta de pago oportuno de dos (2) mensualidades consecutivas, dará derecho a El propietario a declarar rescindido el presente contrato. Pero de actas, no se refleja que las partes hayan acordado, convenido o ajustado algún incremento en el canon de arrendamiento, por tal motivo, la insolvencia de los cánones de arrendamiento será establecida en la parte dispositiva del fallo, a razón de SESENTA MIL BOLIVARES (Bs. 60.000,00), mensuales, (hoy día SESENTA BOLIVARES (Bs. 60.000), de conformidad con la reconvención monetaria), ya que es la cantidad que se encuentra demostrada, probada o reflejada en el contrato de arrendamiento admitido por las partes. Así se establece.-

Ahora bien en materia Civil las normas que establecen la dinámica a cumplir por las partes contendoras para vencer en el proceso, están contenidas en los artículos 1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil.

El precepto que se desprende de dichas normas, se reduce a la necesidad de que quien alega la existencia de una obligación, debe probarla y quien pretenda que ha sido liberado de ella, demostrar el hecho extintivo de la obligación.

Por último, con respecto al pedimento o solicitud realizado por la parte demandada, ciudadano R.D.J.V.E., en el acto de contestación de la demanda donde solicita que se le acuerde el derecho a la prórroga legal que le otorga la ley, esta Juzgadora considera primeramente, traer a colación al autor G.G.Q., que en su obra “TRATADO DE DERECHO ARRENDATICO INMOBILIARIO” comenta:

La prórroga legal, al constituir un derecho facultativo para el arrendatario, denota que éste puede renunciarlo…con cuyo principio denota que la misma es renunciable por el arrendatario, no sólo después de que surge el derecho a gozar de la misma, sino que también por el hecho del incumplimiento de tales obligaciones…

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Por su parte, el autor R.H.C., en su obra “EL NUEVO RÉGIMEN INQUILINARIO EN VENEZUELA”, establece que:

… Debemos recordar que la prórroga legal se presenta como beneficio del arrendatario a quien le es facultativa frente al arrendador a quien le es obligatoria, lo que nos hace concluir que la prórroga convencional comprenderá la legal, toda vez que la misma sea convenida en las condiciones como el Decreto regula la prorroga legal, es decir, en beneficio del arrendatario a quien le debe ser facultativo no sólo aceptarla o no, sino poder hacer entrega del inmueble en cualquier momento durante ese tiempo de prórroga y no estar obligado a permanecer en el inmueble hasta el final de la misma y pagar los cánones causados.

Una vez establecidas las anteriores consideraciones doctrinales a las que se acoge quien hoy resuelve el pedimento realizado, debemos pasar a interpretar el contenido de la prorroga legal, establecida en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que para que el arrendatario sea beneficiario de la mima, a juicio de esta juzgadora debe cumplir como requisito sine qua non que el arrendatario o arrendataria deben estar solvente en el pago de los cánones de arrendamientos vencidos, no habiendo comprobado el arrendatario la extinción del pago de los cánones de arrendamientos reclamados o haber demostrado la cancelación a través de cualquier medio probatorio, tal como lo argumentó en el escrito de la contestación de demanda; debe cancelar las referidas cuotas de cánones de arrendamientos reclamados, a razón de SESENTA BOLIVARES (Bs. 60.000) mensuales, como lo establecieron las partes en el documento fundante de la presente pretensión, mal podría acordarse la prorroga legal a una persona que tiene cánones de arrendamientos insolutos, porque para tener derecho hay que cumplir fielmente con las obligaciones adquiridas. Así se establece.-

La parte demandada no logró probar nada que le favoreciera con respecto a los hechos alegados por él, ni demostró el hecho extintivo de la obligación, por lo que en consecuencia, debe esta juzgadora declarar parcialmente con lugar la demanda propuesta. Así se decide.-

DISPOSITIVO:

Por los fundamentos antes expuestos, este JUZGADO TERCERO DE LOS MUNICIPIOS CABIMAS, S.R. Y S.B.D. LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:

PRIMERO

PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda incoada ciudadana M.R.V., venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad número V- 7.482.767, abogada en ejercicio e inscrita en el Inpreabogado bajo el número 47.081, actuando en nombre propio y representación, domiciliada en la Ciudad y Municipio Autónomo Cabimas del estado Zulia, en contra del ciudadano R.D.J.V.E., venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de identidad número V- 4.539.764, domiciliado en la Ciudad de Maracaibo del estado Zulia.

SEGUNDO

RESUELTO el documento debidamente autenticado por ante la Notaria Publica Quinta de Maracaibo bajo el Nº 97 Tomo 54 de fecha 25 de Abril de 1.997, suscrito entre las partes; sobre un inmueble propiedad de la parte actora, ubicado en el Conjunto Residencial Vista Bella, Edificio Macuto Apartamento 4B en la Circulación dos (02) Jurisdicción del estado Zulia. En consecuencia, se acuerda: a) la desocupación y entrega del inmueble por parte del arrendatario, libre de personas y de bienes; y b) El pago de cánones de arrendamientos vencidos, desde el mes de Diciembre del año dos mil uno (2.001) hasta la fecha cierta de la entrega del inmueble arrendado; a razón de SESENTA BOLIVARES (Bs.60.000) MENSUALES, la cual asciende hasta la presente fecha a la cantidad de a la cantidad de CINCO MIL SETECIENTOS BOLIVARES (Bs. 5.700), equivalente a noventa y cinco meses (95) meses, a razón de SESENTA BOLIVARES (Bs. 60.00) mensuales; correspondientes desde el mes de diciembre de 2001 hasta la presente fecha de la publicación del presente fallo.

TERCERO

NO HAY CONDENATORIAS en costas en virtud del dispositivo del fallo.

PUBLIQUESE, REGISTRESE Y DEJESE COPIA CERTIFICADA.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del JUZGADO TERCERO DE LOS MUNICIPIOS CABIMAS, S.R. Y S.B.D. LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en Cabimas a los veinte (20) días del mes de Octubre del año dos mil nueve (2.009).- Años: 199° de la Independencia y 150° de la Federación.-

LA JUEZA,

Dra. MIGDALIS DEL VALLE VÁSQUEZ MATHEUS.

LA SECRETARIA,

Dra. Z.R.B.O..

En la misma fecha y previo el anuncio de ley dado por el Alguacil de este Tribunal a las puertas del Despacho, y siendo las once y treinta minutos de la mañana (11:30 a.m.), se dictó y publicó el fallo que antecede, quedando registrada bajo el número 132-2.009.-

LA SECRETARIA,

Dra. Z.R.B.O..