Decisión de Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Agrario de Carabobo (Extensión Valencia), de 8 de Abril de 2008

Niego, rechazo y contradigo la demanda incoada, tanto en los hechos como en el derecho, por ser parcialmente falsos los primeros e improcedente el segundo.

SEGUNDO, HECHOS ACEPTADOS: En razón de lo anterior, debemos aceptar la existencia desde el 30 de septiembre de 2004, de un contrato de arrendamiento, el cual fue autenticado en la Notaría Pública Tercera de Valencia, que quedo anotado bajo el No. 23, Tomo 111…, celebrado entre la actora y mi representado por el arrendamiento de un apartamento ubicado en el Edificio Residencias La Toja, Avenida 137, piso 7, que se identifica con el No 7-4, Parroquia San José, Municipio V.d.E.C..

De igual manera aceptamos, que el término original del contrato de arrendamiento eran seis meses que se computarían a partir de la fecha de su celebración, y que una vez vencido dicho plazo se dejó a mi representado ocupando el inmueble que se le arrendó, habiendo operado de esta manera la tácita reconducción del contrato de arrendamiento en cuestión, y que por tal motivo la contratación existente se entiende de las existentes a tiempo indeterminado.

TERCERO, HECHOS NEGADOS: a) Niego, rechazo y contradigo, que mi representado este incurso en la causal de desalojo prevista en el literal f del artículo 34 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, ya que ni mi mandante, ni su núcleo familiar han violado o incumplido, o violan o incumplen, las disposiciones del reglamento interno del conjunto, ni disposición alguna del documento de condominio de la edificación en la que se encuentra el inmueble que se le arrienda. b) Niego, rechazo y contradigo, que a la demandante se le hubieren formulado quejas de manera verbal sobre la conducta de mi mandante o de su núcleo familiar. c) Niego, rechazo y contradigo, que mi representado hubiere causado daños a otros apartamentos o áreas comunes del conjunto, tal como lo pretende hacer valer la parte actora. d) Niego, rechazo y contradigo, la aseveración hecha por la demandante, cuando en su libelo expresa que, mi representado y su núcleo familiar mantienen conducta inapropiada en el apartamento arrendado y en las áreas comunes del edificio. (sic) QUINTO, ALEGATOS: Sobre la base del contrato celebrado entre la hoy actora y mi representada, por el arrendamiento de un apartamento ubicado en el Edificio Residencias La Toja, Avenida 137, piso 7, que se le identifica con el No. 7-4, Parroquia San José, Municipio V.d.E.C., el cual, como señalamos anteriormente, es reconocido en existencia por la demandante mediante confesión judicial voluntaria contenida en el libelo que originó el juicio de marras, alego que mi mandante se ha servido del mismo, como un buen padre de familia, dando cumplimiento a todas y cada una de las obligaciones que se derivan para el del contrato de arrendamiento dicho, incluso pagando las pensiones arrendaticias de manera puntual y oportuna.

SEXTO, DE LA IMPUGNACION DOCUMENTAL: De conformidad con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, procedo en este acto en nombre de mi representado, a impugnar la copia fotostática del supuesto documento que se anexo “C” al libelo de demanda.

SEPTIMO, PETICION: Así las cosas, por imperativo de consecuencia, se hace insostenible pretender el desalojo del inmueble arrendado por las causales invocadas, ya que los hechos en que se fundamenta la misma son completamente falsos.

Consecuencialmente, dado a que resulta descabellada y contraria a todo derecho la pretensión de la actora, mal puede condenarse en costas y costos del presente juicio a quien es constreñido a comparecer y defenderse en un juicio sin razón legal alguna, correspondiendo al Juzgador imponer las mismas a quien tan temerariamente ha procedido.”

III

DE LA SENTENCIA RECURRIDA

El Tribunal procede a la revisión de la sentencia Recurrida y de todas las actuaciones que conforman el presente expediente, a los fines de dictar su pronunciamiento; y, del fallo proferido se reproduce parcialmente la parte motiva, la cual se transcribe a continuación:

“….Examinadas las declaraciones de los seis (06) testigos que concurrieron al proceso, no le queda duda a este sentenciador que los testigos son contestes en sus declaraciones en cuanto a que los niños que cohabitan con el arrendatario usan patinetas en los pasillos, así como el hecho de que en una oportunidad dejaron en un bajante de basura una bolsa plástica. Siendo Di C.C., A.S. Y Á.P.M., testigos referenciales de los actos de los niños.

Quien aquí sentencia no puede dejar a un lado lo establecido por el legislador en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, respecto a sus conocimientos de hecho que se encuentran comprendidos en sus máximas de experiencia, ello fundado en la razón que lo asiste al haber vivido durante los últimos veintiséis (26) años, y sépase que no esta próximo a los cuarenta (40), en edificios sometidos al régimen de propiedad horizontal, con base a la experiencia de haber vivido la última etapa de su niñez y en virtud de que no consta en autos, en ninguna de las probanzas evacuadas por la parte actora, que el arrendatario haya causado daño a los bienes comunes, considera que el solo hecho de usar una patineta en un pasillo del edificio (área común) no constituye per se un daño, sino que son conductas propias de niño de su edad. Que puedan causar cierta molestia a quien no tiene niños, o teniendo hijos estos ya están mayores, no puede ser causa suficiente para dar lugar al desalojo, por que nos llevaría al extremo permitir que cualquiera que viva en un inmueble sometido al régimen de propiedad horizontal pueda formar una familia ya que sus niños, como niños que son, causan ruidos y hacen juegos, además que se trancaría el desarrollo pleno de los niños que vivan en ese tipo de inmuebles. Claro no pretende este sentenciador eximir de responsabilidades a los representantes de los niños, que están en el deber de velar por la buena conducta de sus representados y evitar que cause daño, pero en el caso especifico que se nos presenta no existe, como antes se dijo, daños a los bienes comunes, sino conductas propias que se corresponden a la edad, que pueden y deben ser corregidas por su padre en este caso, mas no por ello declararse con lugar la pretensión de desalojo.

Que habitante de un edificio no ha visto niños jugando en los pasillos (con o sin patinetas), montando bicicleta en las áreas de estacionamiento, recorriendo las escaleras en competencias de velocidad, en fin, en juegos que son “normales” y propios de “sus inquietudes”.

Por las razones expuestas no considera este sentenciador que las conductas realizadas por el arrendatario, ni por las personas que con el habitan (niños), en las áreas comunes del edificio “La Toja” constituyen hechos dañosos, violaciones o incumplimiento de la normativa que en el rige.

Por las razones que anteceden, este JUZGADO SEGUNDO DE LOS MUNICIPIOS VALENCIA, LIBERTADOR, LOS GUAYOS, NAGUANAGUA Y SAN DIEGO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO, en nombre de la REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA, ADMINISTRANDO JUSTICIA Y POR AUTORIDAD DE LA LEY, DECLARA SIN LUGAR LA DEMANDA DE DESALOJO intentada por M.R.M., en su carácter de propietaria arrendadora del inmueble, asistida por la abogado C.S.S.C. Inpreabogado Nº 16.225 contra J.J.C.J. en su carácter de arrendatario, representada por W.G.B.I. Nº 39.864, por la causal prevista en el literal “f” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios…..….”

IV

MOTIVACIÓN PARA DECIDIR

Revisada la recurrida, los alegatos del Apelante, y el documento fundamental de la Acción, se procede a fallar en los siguientes términos:

Se recurre de la decisión objeto de la presente revisión debido a que el Juez de la recurrida basó su decisión en máximas de experiencia, y observa quien decide en Alzada, que a tal conclusión llega la recurrida en virtud de encontrarse con una prueba deficiente que no produjo en su conciencia plena convicción de la acción deducida a la cual hace referencia el artículo 254 del Código de Procedimiento Civil. En efecto, las partes conforme a lo establecido en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil asumen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho pues para dictar el fallo el Juez tiene que conocer la certeza de los hechos en virtud de que las consecuencias jurídicas previstas en las normas generales y abstractas, están ligadas a la realización de los hechos “dame los hechos y te daré el derecho”; y, no se trata de simples alegaciones de las partes, se requiere la prueba de las afirmaciones de hecho. En el presente caso por ejemplo la parte actora afirma que “EL ARRENDATARIO y su familia, están incursos en la causal de Desalojo contemplada en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, literal “f” en cual establece:

Solo podrá demandarse el Desalojo de un inmueble arrendado…. Cuando la acción se fundamente en El Arrendatario haya incurrido en la violación d o incumplimiento de las disposiciones del Reglamento Interno. Considerándose como Reglamento Interno de los Inmuebles sometidos a Régimen de Propiedad Horizontal, el respectivo documento de Condominio

.

En este orden de ideas alega la representación de la parte actora, que ha recibido en forma verbal diversas quejas de la Junta de Condominio, en relación al comportamiento de las personas que ocupan el inmueble en calidad de Inquilinos; que su cliente no ha podido entrevistarse con su Arrendatario siendo imposible dicha comunicación, la cual ha buscado para lograr que este y su familia ciñan su comportamiento a las normas de condominio. Que recibió comunicación en fecha 06-11-2006 de la Junta de Condominio donde le señalan que LOS ARRENDATARIOS del apartamento 07-4 continúan causando inconvenientes en el edificio; que los niños andan en patineta en lugares prohibidos como los pasillos, lanzan desechos por la ventana y diversos conductas que van en contra de las normas de condominio. En relación a las pruebas aportadas para la demostración de los hechos alegados, se ofreció una prueba instrumental constituida por la comunicación que le hizo llegar la Junta de Condominio, a la cual se hizo referencia, ratificada en el proceso por quienes lo suscribieron, donde expresan que hacen de su conocimiento “una vez más” (no obstante que no se prueba la existencia de comunicación anterior), “la serie de inconvenientes causados por los inquilinos” (sin especificar cuales han sido esos inconvenientes). Añade que han recibido reiteradas quejas de los vecinos del edificio en relación a los juegos de los niños en los pasillos “afirmando que está totalmente prohibido”, sin especificar de cuales vecinos se recibió la queja, ni la norma del reglamento que prohíba el juego de los niños y finaliza la comunicación agregando que “y en general diversas conductas inapropiadas” pero tampoco especifica cuáles son esas conductas. Si concatenamos estas afirmaciones recogidas en el instrumento con el interrogatorio que le fue formulado a los miembros de la Junta que lo suscribieron encontramos: El ciudadano CALOGERO DI CARLO quien suscribió como Presidente de Condominio, dijo en su testimonio que “recibimos carta de los inquilinos que estaban reclamando…” (respuesta primera pregunta). Cuando en la Segunda Pregunta se le inquirió a que dijera si en la actualidad continuaban las quejas por la conducta de los ocupantes del apartamento 7-4, respondió que no han recibido otra carta, pero ha escuchado que existen otras quejas. Cuando se le repregunta sobre las quejas recibidas, dice que las quejas que recibió se refieren a que los niños hacen bulla, jugando, llorando y peleando; que personalmente nunca observó conductas inapropiadas; que no tiene los nombres de las personas que presentaron quejas, que solo vio una carta. Este testigo se contradice con lo afirmado en el contenido de la comunicación que ratificó en juicio en consecuencia se le desecha. Seguidamente analizamos el testimonio de la Vicepresidenta de la Junta de Condominio ciudadana CILENA M.R.P., titular de la cédula de identidad número V-4.366.077, cuando en la cuarta pregunta su promovente le solicita que diga “en que consistieron las quejas de los vecinos del edificio Residencias La Toja, referentes a los ocupantes del Apto 7-4, contestó: “Si es correcto, presencié uno donde deshojaron un libro y lo lanzaron, específicamente un cuaderno y lo lanzaron por el balcón”. Cuando se le pregunta si las quejas continúan actualmente respondió: “Si me entere esta semana que está terminando que hubo un percance, exactamente no se cual fue, pero si se mantiene el comportamiento”. En las repreguntas que le fueron formuladas cuando se le inquirió que precisara quienes fueron las personas que presentaron las quejas contestó: “Los nombres exactamente de todas las personas no me las se. Pero estaban representados como dije en la señora B.G..” (respuesta segunda). Cuando se le preguntó en qué consistían las quejas que presentó la Sra. B.G., contestó: “Desorden en los pasillos, jugar con patinetas, discusiones con otros muchachitos que iban al edificio, alterando la tranquilidad del piso”. Agregó que la conserje se molesta porque lanzan desperdicios por la ventana y en el pasillo, ensuciando las áreas comunes. En otra repregunta dijo no recordar el día en que dice vio lanzar el cuaderno por la ventana. Declaró que era Licenciada en Educación. Como puede observarse esta testigo es imprecisa, no da testimonio en cuanto al tiempo, modo y lugar en que ocurrieron los hechos; y, no obstante ser la Vicepresidenta del Condominio no le constan los hechos, ni siquiera sabe o conoce quienes fueron los vecinos que pusieron la queja, razón por la cual se le desecha del proceso. Por otra parte, se analiza el testimonio del ciudadano A.O.C., titular de la cédula de identidad número V-3.644.873 quien se desempeña como Administrador del Condominio. Dijo por la pregunta tercera que ha presenciado en “múltiples oportunidades” hechos reñidos contra el reglamento Interno de Residencias La Toja. Especificó que había presenciado cuando lanzaban bolsas de comida por la ventana, útiles escolares, jugar con patinetas en los pasillos dejar bolsas de basura en el área de los bajantes. Dijo haber recibido quejas de otros propietarios; “dijo hablar en varias oportunidades” pero agrega que “hablar con el representante es difícil” de aquí que no especificó con quien habló. En las repreguntas que le fueron formuladas dijo haberlos visto de varios ángulos, estacionamiento, pasillo y que las quejas las recibió de los vecinos del piso 7; pero no especificó quienes eran ni cuales apartamentos, todo lo cual lo coloca como un testigo referencial no presencial, impreciso, no da testimonio de tiempo, lugar y modo en que ocurrieron los hechos, los cuales además modifica introduciendo hechos distintos a los alegados, además contradice lo expresado por toros testigos y el propio contenido de la comunicación, hasta el punto que no testimonia conforme a la verdad; razón por la cual se desecha del proceso. Con relación al testigo A.J.S.G., también miembro de la Junta de Condominio, actual Presidente, dijo que no ha presenciado ninguna conducta de los hijos del Sr. J.J.C. que perturben la tranquilidad de los vecinos del Edificio. Dijo que ha recibido quejas de los vecinos respecto a los niños y de la conserje. Que las quejas consisten en que lanzan basura, y dijo que “supuestamente” ellos bajaron una bolsa de basura al piso 6º. Cuando fue repreguntado dijo que las quejas las recibió de los vecinos del piso 7, concretamente la Sra. B.G.. Dijo que consideraba que dejar una bolsa de basura en otro piso causaba molestias y malos olores y esto era molestoso y causaba daño. El testigo no es presencial, es referencial y califica sus dichos, razón por la cual se desecha del proceso.

Compareció también a rendir testimonio una ciudadana quien dijo llamarse M.C.R.Z.; esta testigo dijo por respuesta a la pregunta segunda, que ha presenciado de los hijos del Sr. CAMBRES, desordenes en los pasillos, escaleras, en el área del apartamento, ya que ella vivía en el piso 8; que sabe y le consta que otros vecinos han presentado quejas porque eso lo han tratado en las reuniones del Condominio; dijo que describía a los hijos del Sr. CAMBRES como de doce o catorce años aproximadamente como normales con sus inquietudes; y, manifestó que las pruebas en contra de los hijos son: “Problemas con una basura, se revisó y se encontraron evidencias que eran escrituras de colegio, pertenecientes a ellos, así como cuadernos”. Esta testigo se contradice, pues testimonió afirmando que las conductas inapropiadas de los niños se limitan a desordenes en los pasillos, en las escaleras, en el apartamento y, que las pruebas están dirigidas a “problemas con una basura”, esto último escuchado de una reunión de condominio; lo cual indica que la testigo no vió, no presenció esta conducta de los menores de edad. Por su parte el testigo A.P.N., titular de la cédula de identidad número V-13.045.956, manifestó en la tercera pregunta que observó como conducta inapropiada de los niños del Sr. CAMBRES: “Juegos permanentes en las áreas comunes, demasiados ruidos molestos para los demás residentes del piso”. En las repreguntas formuladas se le preguntó: ¿Diga el testigo que tipo de juegos a observado entre los niños? Contestó: “En la carta precisamente nos dijeron juegos de patinetas, y juegos entre otros muchachos”. La respuesta transcrita habla por si sola y pone en evidencia a un testigo referencial, cuyo testimonio queda desechado del proceso.

Se analiza una Inspección Judicial que riela al folio 102, donde se deje constancia que el Juez se desplazó por las habitaciones y todas las demás dependencias del inmueble, dice que constatando el estado en que se encuentra, más no explica el estado en que realmente se encuentra el inmueble; pues quien hizo observaciones respecto al estado del apartamento fue la representación de la parte demandante, con pequeña observación de la representación de la parte demandada, la prueba se desnaturalizó pues realmente no fue evacuada por el Juez de la Recurrida, en los términos en que fue solicitada por el promovente de la prueba, razón por la cual se desecha del proceso.

El análisis de las pruebas en los términos expuestos conducen a concluir en este primer particular que las afirmaciones de hecho contenidas en el libelo no fueron probadas por la parte actora y ASI SE DECLARA.

Por otra parte llama la atención que la norma citada en la Ley de Propiedad Horizontal concretamente el artículo 39 nos establece que “El propietario que reiteradamente no cumpla con sus obligaciones” lo cual indica que la conducta debe ser reiterada y no como se trató de probar por los testigos y la comunicación, ni un solo testigo manifestó que la conducta de los niños era reiterada, sino que manifestaron que colocaron una bolsa de basura, que lanzaron un cuaderno, anduvieron una vez en patinetas, que estaban jugando en las áreas comunes; esto es, que no son conductas reiteradas, y de una vez aclara esta Juzgadora que jamas puede calificarse como inapropiada la actividad lúdica de los niños, el hecho de que unos niños se rían, jueguen, hagan bulla, no son elementos suficientes como para calificar una conducta infantil como inapropiada pues constituye una máxima de experiencia, el que todos los niños juegan. Todo lo cual permite concluir que las afirmaciones de hecho sobre la conducta inapropiada desplegada por los niños hijos del inquilino accionado en esta causa como causal de Desalojo además de no ser probada no se corresponde con la calificación utilizada “Inapropiada” y ASI SE DECIDE.

El Juez de la recurrida funda su conclusión decisoria en lo que denominó Máximas de Experiencia, y expone sus propias experiencias por el tiempo que tiene viviendo en Condominio. En este sentido, con la mejor doctrina se definen Las Máximas de Experiencia como conjunto de condiciones empíricas fundadas sobre la observación de lo que ocurre comúnmente y susceptibles de adquirir validez general para justipreciar las pruebas producidas en un proceso; no son hechos concretos o hechos relevantes para el proceso previstos en hipótesis en una norma general, sino reglas, juicios hipotéticos o lógicos, máximas generales, extraídas de la experiencia, más no por ello hechos capaces de confirmar la quaestio facti, ellas pueden servirle al Juez para valorar los resultados de las pruebas o para interpretar el significado de una declaración de voluntad emitida por las partes, siempre restringida al ámbito de los hechos; por lo que resulta bien aplicada esta apreciación del Juzgador al estimar que es común en todos los condominios el hecho de que siempre existan personas que les molestan los juegos y la conducta bulliciosa de los niños más esto no puede estimarse como conductas inapropiadas, pues la experiencia común enseña que todos lo niños juegan; y resulta un extremo aplicar las consecuencias de una norma jurídica a un inquilino porque sus hijos jueguen en las áreas comunes, aunque en el caso de marras queda establecido, no se probó el elemento reiterado, de la conducta calificada como inapropiada de los mismos, razón por la cual al hecho de la deficiencia probatoria se adiciona las máximas de experiencia del Juez, para concluir que en la presente causa, la causal de Desalojo invocada NO PUEDE PROSPERAR y ASI SE DECIDE.

V

DISPOSITIVO DEL FALLO

En mérito a las consideraciones anteriores, este TRIBUNAL PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO, Administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, actuando como Sentenciadora de Alzada, CONFIRMA la Sentencia proferida por el JUZGADO SEGUNDO DE LOS MUNICIPIOS VALENCIA, LIBERTADOR, LOS GUAYOS, NAGUANAGUA Y SAN DIEGO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO, en fecha 30 de Julio de 2007; en consecuencia, declara SIN LUGAR la apelación interpuesta por la Abogada C.S.S.C., en su carácter de Apoderada Judicial de la ciudadana M.R.M., contra la decisión del JUZGADO SEGUNDO DE LOS MUNICIPIOS VALENCIA, LIBERTADOR, LOS GUAYOS, NAGUANAGUA Y SAN DIEGO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO, en fecha 30 de Julio de 2007. Se declara SIN LUGAR la demanda de DESALOJO, incoada por la ciudadana M.R.M., contra el ciudadano J.J.C.J., todos suficientemente identificados en autos, y ASI SE DECIDE.

Se condena en costas, a la parte Actora de conformidad con el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.

Notifíquese a las partes de la presente decisión de conformidad con lo establecido en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil.

Publíquese, déjese copia y bájese en su oportunidad.

Dada, firmada y sellada en la Sala de despacho del TRIBUNAL PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO. En Valencia, a los 08 días del mes de abril de 2008. Años 197° de la Independencia y 149° de la Federación.

LA JUEZA TITULAR,

ABOG. R.M.V.

..LA

SECRETARIA TEMPORAL,

ABOG. R.V.A..

En la misma fecha se publicó la anterior decisión siendo las 1:10 de la tarde.

LA SECRETARIA TEMPORAL,

ABOG. R.V.A..

Expediente Nro. 53.879

Labr.-