Decisión de Juzgado de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Agrario de Tachira (Extensión San Cristóbal), de 19 de Junio de 2008

Declara Con Lugar la demanda que por Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento intentó el Ciudadano TERESIO DE J.C.G., contra la Ciudadana M.M.B..

Se condena a la parte demandada a entregar a la parte Demandante el inmueble alquilado y objeto de la presente demanda, ubicado en Toico, Sector Sabaneta, casa Nº V-40, Municipio Guásimos, Estado Táchira, compuesta por dos habitaciones, un sanitario, área de servicios, sala-cocina-comedor, techo de acerolit, piso de cemento pulido, cerámica en el exterior, puertas metálicas, ventanas metálicas con vidrio, un galpón adjunto y demás adherencias, totalmente desocupado y en las condiciones en que lo recibió, es decir, en perfectas condiciones, aseado y pintado, sin reformas y totalmente solvente en cuanto a los servicios públicos se refiere.

Se condenó en costas a la parte demandada.

DE LOS ALEGATOS DEL RECURRENTE

La Ciudadana M.M.B. a través de sus apoderados Judiciales alegó ante esta Alzada lo siguiente:

1. - Que el Juzgado a quo debió declarar la Inadmisibilidad de la acción ya que en caso de Arrendamiento a Tiempo Indeterminado lo procedente era intentar una acción de desalojo y no una acción de cumplimiento de contrato. Este error en la calificación de la demanda la hace inadmisible.

Señala que como se observa en los dos contratos de arrendamiento desde el folio 07 al 14, la relación arrendaticia fue de la siguiente forma:

1. Según documento autenticado en las Funciones Notariales del Registro Inmobiliario de los Municipios Cárdenas, Guásimos y A.B.d.E.T., de fecha 14 de Febrero de 2004, inserto bajo el Nº 07, Folios 13-14, Tomo 08, empezó el 30 de Enero de 2003, como se evidencia en la cláusula segunda, que dice así: ´La duración del presente convenio será por SEIS (6) meses contados a partir del 30 01 2003. FIJOS…´ es decir, el contrato de arrendamiento transcurrió así: febrero, marzo, abril, mayo, junio y julio del 2003 y su prórroga legal así: agosto, septiembre, octubre, noviembre, diciembre del 2004 y enero del 2005 y su prórroga legal, así: febrero, marzo, abril, mayo, junio y julio del 2005, me mantuve en posesión del inmueble y por lo tanto paso a ser contrato indeterminado.

(…) TERCERO: Que la duración del último contrato … fue por SEIS (06) MESES contados a partir del 01/08/2004, FIJOS, es decir, el contrato de arrendamiento transcurrió así: agosto, septiembre, octubre, noviembre, diciembre, del 2004, y enero 2005 me mantuve en posesión del inmueble y por lo tanto pasó a ser indeterminado.

Observa esta Alzada, que estas afirmaciones y alegaciones realizadas por la parte apelante corresponden a las que deben hacerse en la oportunidad de excepcionarse al fondo, y por tanto se desechan y no entra este Tribunal a analizarlas. Y ASI SE DECIDE.

DE LA INCONGRUENCIA DE LA SENTENCIA

Al respecto, doctrina reiterada de esta Sala contenida entre otras, en sentencia Nº 314, de fecha 21 de septiembre de 2000, ha sostenido lo siguiente:

...El vicio de incongruencia constituye infracción de los artículos 12 y 243 ordinal 5º del Código de Procedimiento Civil, y el mismo tiene lugar cuando el sentenciador no decide todo lo alegado o no decide sólo sobre lo alegado por las partes, en las oportunidades procesales señaladas para ello, como son, en el libelo de la demanda, en la contestación o en los informes, siempre y cuando en estos sean formuladas peticiones o alegatos que, aunque no estén comprendidos en la demanda, o en su contestación, pudieran tener influencia determinante en la suerte del proceso, como serían los relacionados con la confesión ficta, reposición de la causa y otros similares, que de acuerdo a jurisprudencia reiterada está en el deber el juez de resolver en forma expresa, positiva y precisa...

. (Negrillas de la Sala)

DEL DOCUMENTO DE COMPRA-VENTA

Dentro de la denuncia del vicio de INCONGRUENCIA la parte apelante la fundamenta en otro alegato referido a que alegó en el tribunal a quo que no habia un documento de compra-venta por el cual adquirí a crédito el inmueble objeto del arrendamiento, no fue considerada en la sentencia apelada, con lo cual el a quo no decidió la presente controversia con base a todo lo alegado y probado en autos, a lo cual está obligado en virtud de la congruencia que debe darse entre la sentencias y las pretensiones contrapuestas de las partes intervinientes en el presente juicio.

Que lo único que dijo en relación a la copia certificada del expediente Nº 6431 (cuya causa cursa en este Juzgado Civil, Mercantil y Agrario), donde se encuentra la copia de dicho documento de compra venta, fue que ´dicha copia serviría para probar y demostrar la existencia de una cuestión prejudicial´.

Ahora bien en relación a este alegato cuyos fundamentos fácticos sí se refieren a una denuncia por vicio de incongruencia en la sentencia proferida por el a quo, este Juzgado observa:

Que la Sentencia apelada luego de su narrativa, procedió a resolver la Cuestión Previa interpuesta por la parte demandada. Luego procedió a analizar las pruebas aportadas por cada parte. Y por último, estableció:

“Ahora bien, de conformidad con lo establecido en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, esta Juzgadora en búsqueda de la verdad, procede a verificar si efectivamente la prórroga legal se encuentra vencida como lo señala la Parte Actora, para lo cual, observa que de la Cláusula Segunda del Contrato de Arrendamiento autenticado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público de los Municipios Cárdenas, Guásimos y A.B.d.E.T., de fecha 13 de Agosto de 2004, inserto bajo el Nº 18, Tomo 7-A, Protocolo Tercero, se infiere que la relación arrendaticia continuó desde el 01 de Agosto de 2004, por un lapso de seis meses, venciendo el 01 de Febrero de 2005, de donde se evidencia que la relación arrendaticia tuvo una duración de mas de un año y menos de cinco años, por lo que de conformidad con lo establecido en el artículo 38 del la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios le corresponde a la Arrendataria una prórroga legal de un año, la cual venció el día 01 de Febrero de 2006, ajustándose a lo afirmado por la parte actora en el libelo de demanda. Así se decide.

Por tanto, en base al principio tamtum devolutum quantum apellatum se procederá a la revisión del fallo recurrido, sólo en base a los extremos denunciados por la parte recurrente, tal y como ha señalado la Sala de Casación Social de nuestro M.T.d.J., en sentencia de fecha 20 de noviembre del 2006, mediante el cual se indicó: “…En este sentido, la recurrida al considerador dicho alegato y reponer efectivamente la causa al estado procesal antes señalado, violentó flagrantemente el derecho a la defensa de la parte actora recurrente y con ello, el principio tamtum devolutum quantum apellatum, toda vez que, la Juez Superior dejó de tomar en consideración que sólo tenía jurisdicción para conocer de los puntos específicos reclamados por las partes mediante recurso de apelación, o lo que es lo mismo, por virtud del doble grado de jurisdicción, regido en nuestro sistema por el principio dispositivo, el Tribunal de alzada sólo puede conocer de aquellos puntos que le sean sometidos por las partes mediante el ejercicio del recurso ordinario de impugnación…”. (Cursivas, negrillas y subrayado del tribunal).

CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

Así las cosas, considerando lo señalado por el accionado relativo al vicio de incongruencia negativa, resulta necesario traer a colación lo que al efecto ha establecido la Sala de Casación Social del Tribunal Supremo de Justicia mediante decisión Nº 27 de fecha 22 de febrero de 2001, la cual expresó:

“…Ahora bien, es menester para esta Sala, manifestar que los fallos emitidos por este M.T. de la República, cumplen también una función pedagógica, por lo que desea aprovechar la oportunidad para dejar en claro, cuáles son los verdaderos alcances del vicio conocido como incongruencia negativa (…).

(…), H.C., en su obra “Curso de Casación Civil” establece:

.En el proceso se integra una auténtica trilogía de elementos, personas, acciones y cosas, cuya unidad no puede destruir la sentencia. Entre la problemática en la demanda y su contestación, por una parte, y la sentencia por la otra, debe existir una relación de causa efecto, considerada como una necesidad de congruencia…

.

…no cumple el Tribunal con el principio de exhaustividad e incurre en el vicio de incongruencia, cuando no resuelve sobre lo alegado en el libelo y en la contestación, pues la oportunidad para que las partes formulen sus alegatos está regido por el principio de preclusión. Además también incurre en el vicio de incongruencia si, excepcionalmente, las partes señalan en informes alguna petición o defensa específica trascendental para la suerte del proceso (…).

En tal sentido, esta Sala ratificando los criterios supra transcritos indica, que para no incurrir en el vicio de incongruencia negativa, el Juez deberá conectar la pretensión del actor, con las defensas y excepciones presentadas por el demandado, pasando pruebas aportadas, para así llegar a una sentencia congruente.

(Sentencia de la Sala de Casación Social de fecha 22 de febrero de 2001, con ponencia del Magistrado Omar Alfredo Mora Díaz). (Negrillas y cursivas del Tribunal).

En tal sentido, se advierte que ciertamente como la propia parte demandada señaló en su exposición oral, en el párrafo antes transcrito se observa claramente que en efecto, el a quo no entró a analizar el alegato de la parte accionada referente a que no existe entre el demandante y el demandado un contrato de arrendamiento sino un contrato de compraventa.

Dicho argumento formó parte del contradictorio y en consecuencia debieron ser considerados por la instancia, y serán considerados por esta alzada, todo ello atendiendo al principio del debido proceso y seguridad jurídica. Y así se establece.

De manera que, estima esta Alzada que la sentencia apelada no se ajustó a los extremos establecidos en el ordinal 5° del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto la misma, no se dictó con arreglo a la pretensión deducida y a las excepciones o defensas opuestas, en virtud de lo cual y conforme a lo previsto en el artículo 244 eiusdem, la Sentencia Definitiva proferida por el Juzgado de los Municipios Cárdenas, Guásimos y A.B. de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira en fecha 07 de Julio de 2007 debe anularse. Así se declara.

Con base en los razonamientos anteriores, resulta forzoso para esta Juzgadora declarar con lugar el recurso de apelación ejercido por la parte demandada y anular la sentencia apelada. Así se decide.

En virtud de lo anterior, resulta inoficioso para esta Alzada entrar a conocer de los demás vicios imputados a la sentencia apelada por parte de la representación judicial de la demandada. Así se decide.

Establecido lo anterior, corresponde a esta Juzgadora entrar a conocer el fondo de la pretensión interpuesta, conforme a lo previsto en el artículo 209 del Código de Procedimiento Civil, y al respecto se observa:

Previamente:

DE LA SOLICITUD DE TESTACIÓN

El abogado D.M.M.L., con el carácter de autos solicitó se testara la expresión “…la parte actora está falseando la verdad…”. Como punto previo esta Alzada debe hacer un llamado de atención con el mayor respeto y serenidad, a los Abogados N.E. Y G.A., quienes al traer los Informes a esta Instancia escribió la frase antedicha; tal frase se ordena testar por esta Alzada, pues en el ejercicio del derecho y la búsqueda de la justicia, no se permite que los profesionales del derecho y las partes utilicen los órganos jurisdiccionales, para expresar contenidos escritos que atenten contra la moral de las partes, pues el derecho es rico en frases y términos que enaltecen a éstos, con su utilización en el decurso del proceso, pues la posición crítica del espíritu humano debe llevar inexorablemente una exigencia de moralidad, que resulte provechosa para que el impoluto t.d.v. cívicas haga posible la manifestación libre, consciente y serena de la voluntad y del pensamiento. Los abogados son parte del Sistema de Justicia y deben colaborar en la búsqueda de ésta para que los Jueces, en sus fallos realicen una de las más elevadas misiones del Estado. Por lo que esta Alzada condena de conformidad con el artículo 171 del Código de Procedimiento Civil, a la parte demandada y a sus Abogados, al emplear en su escrito expresiones o conceptos de este tipo, ordenándose testar el mismo y apercibiéndoseles para que se abstengan en lo sucesivo de repetir la falta antes expresada. Así se establece.

RELACION DE LOS

La pretensión de la parte demandante se basa en los siguientes argumentos:

1. - Que es propietario de un lote de terreno con una casa para habitación tipo rural, ubicada en Toico, Sector Sabaneta, Casa Nº V-40, Municipio Guásimos, Estado Táchira, compuesta por dos habitaciones, un sanitario, área de servicios, sala-cocina-comedor, techo de acerolit, piso de cemento pulido, cerámica en el exterior, puertas metálicas, ventanas metálicas con vidrio, un galpón adjunto y demás adherencias, según documento protocolizado en la Oficina Subalterna de registro Público de los Municipios Cárdenas, Guásimos, y A.B.d.E.T., el 12 de enero de 1998, bajo el Nº 22, folios 75-77, Tomo 3, Protocolo Primero, Primer Trimestre de dicho año.

2. - Que en fecha 13 de Agosto de 2004, celebró contrato bilateral de arrendamiento con la ciudadana M.M.B., de conformidad con el documento autenticado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público de los Municipios Cárdenas, Guásimos, y A.B.d.E.T., el 13 de Agosto de 2004, bajo el Nº 18, folios 36-37, Tomo 7-A, Protocolo Tercero.

3. - Que la relación arrendaticia con la mencionada inquilina se había iniciado desde el 04 de febrero de 2004 según documento de arrendamiento documento autenticado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público de los Municipios Cárdenas, Guásimos, y A.B.d.E.T., inserto bajo el Nº 07, folios 13-14, Tomo 8-A, Protocolo Tercero, razón por la cual al vencer el plazo estipulado en el último contrato, SE DIO INICIO A LA PRÓRROGA LEGAL, establecida en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, prórroga legal que concluyo en fecha 01 de Febrero de 2006.

   Fundamentó su pretensión en los artículos 38, 39 y 41 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y 1.167 del Código Civil.

4. - Que cumplido el lapso establecido por la ley, debió entregarle LA ARRENDATARIA el inmueble totalmente desocupado, en las condiciones establecidas en la Cláusula QUINTA del contrato y en estado de solvencia como lo establece la Cláusula SEXTA del mismo.

5. - Ejerce entonces la pretensión de CUMPLIMIENTO DEL CONTRATO por vencimiento del término para que convenga o en su defecto sea condenada la demandada a:

   - a) Entregar el inmueble objeto de la presente demanda, totalmente desocupado y en las condiciones en que lo recibió, es decir, en perfectas condiciones, aseado y pintado, sin reformas y totalmente solvente en cuanto a los servicios públicos se refiere.

   - B) Pagar las costas y costos.

   Estimó la demanda en UN MILLON DE BOLÍVARES (Bs.1.000.000,oo).

   REQUIRIÓ TAMBIEN LA INDEXACIÓN.

   Solicitó Medida de Secuestro, sobre la cual no se pronunció el a quo.

   DE LA CONTESTACION A LA DEMANDA:

   Por su parte la demandada se excepcionó de la forma siguiente:

1. - CUESTIONES PREVIAS

   Opuso la Cuestión previa del ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, es decir, la prohibición de la Ley de admitir la acción propuesta, toda vez que en el presente caso no existe contrato de arrendamiento, sino lo que realmente existe es un contrato de compraventa entre el demandante y la demandada.

   En fecha 19 de Septiembre del año 2005, celebré un contrato de compraventa con el Ciudadano TERESIO DE J.C.G., a través del cual el vendedor se comprometió a vender y la compradora a comprar el mismo inmueble objeto de la presente demanda.

   Que dicho contrato de compra venta consta en documento privado de fecha 19 de Septiembre de 2005 cuyo precio fue estipulado en la cantidad de DIECIOCHO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs.18.000.000,oo) de los cuales –dice- pagó la cantidad de UN MILLON DE BOLÍVARES (Bs.1.000.000,oo), resta la cantidad de Bs.17.000.000,oo los cuales serían pagados con un crédito tramitado ante BANFOANDES, pero que es el caso que el vendedor aquí demandante, se ha negado a recibir el restante del precio manifestando que el inmueble ahora tiene un precio mayor, pero que en realidad ella no tiene actualmente contrato de arrendamiento con el demandante, porque tengo celebrado es un contrato de compraventa, razón por la cual el demandante no puede haber demandado por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO sino más bien debió y en todo caso debió demandar CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE COMPRAVENTA.

   Más adelante agrega, es cierto que en un principio celebré un contrato de arrendamiento con el demandante, pero posteriormente celebró un contrato de compraventa con el mismo demandante y convinieron en dejar sin efecto alguno el contrato de arrendamiento e iniciaron un contrato diferente de mutuo y común acuerdo que consistió en el contrato de compraventa.

   En relación a la excepción de inadmisibilidad propuesta por la parte demandada, contenida en el Ordinal 11 del Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, relativa a la prohibición de la Ley de admitir la acción propuesta, esta Alzada quiere resaltar el criterio de nuestra Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, quien a través de Sentencia N° 103 de fecha 27 de Abril de 2.001, con ponencia del Magistrado Dr. C.O.V. (Hyundai de Venezuela C.A. contra Hyundai Motors Company), expresó:

   …la excepción contenida en el Ordinal 11 del Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, debe proceder en criterio de la Sala, cuando el legislador establezca -expresamente-, la prohibición de tutelar la situación jurídica invocada por la persona que en abstracto coloca la norma como actor, o bien, como lo ha indicado reiteradamente nuestra Casación Civil, cuando aparezca claramente de la norma, la voluntad del legislador de no permitir el ejercicio de la acción…

   .

   Tal criterio jurisprudencial tiene su origen en Sentencia de la extinta Corte Suprema de Justicia del 08 de Diciembre de 1,943 (Memoria de 1.944, Tomo II, Pág. 267), a través de la cual se expresó, que la prohibición legal de admitir determinada acción, pueda asumir múltiples formas del lenguaje, siempre que de ellas se vea claramente expuesta la voluntad del legislador de impedir que se promueva contención judicial, ya porque no se vuelva a discutir lo que fue objeto de Sentencia firme, ya porque no deba discutirse ni siquiera una primera vez una materia determinada.

   En consecuencia, la prohibición legal de admitir la acción propuesta, establecida en el Artículo 346, Ordinal 11 del Código de Procedimiento Civil, contiene a su vez, dos supuestos: La Primera se refiere a los casos en que la Ley niega la acción, por no reconocer la existencia misma del derecho que en ella se pretende deducir; de lo que es ejemplo el Artículo 1.801, del Código Civil, que niega la acción para reclamar lo que se ha ganado en juego de suerte o azar, o en una apuesta; la Segunda se refiere a los casos en que la Ley reconoce en principio la existencia de la acción, pero sujeta su enjuiciamiento a algún requisito o condición que no se ha cumplido, como sería la demanda de esponsales cuando no se acompaña con el libelo la escritura publica en que se hayan pactado o los Carteles publicado; como sería la demanda de divorcio, a la cual no debe dársele curso si no se fundamenta en algunas de las causales del Artículo 185 del mismo Código; o la demanda de invalidación de un juicio si no se da por base algunas de las causas expresadas en el Artículo 328 del Código de Procedimiento Civil.

   En el caso de autos, el recurrente pretende fundamentar tal excepción de inadmisibilidad de la acción propuesta en el hecho de que como lo que existe es un contrato de venta y no uno de arrendamiento, la acción no debió ser admitida; sin embargo, bajando a los autos se observa, que la presente pretensión se fundamenta en el Cumplimiento que del Contrato de arrendamiento debe realizar la parte demandada –a tenor de lo expuesto por la parte actora-, y tal pretensión está contemplada en forma general en el artículo 1.167 del Código Civil, esto es, no está prohibida su acción en la Ley. Que sea procedente en Derecho o no, es distinto. Por manera que la Cuestión Previa alegada debe ser declarada SIN LUGAR, pues se cumplen perfectamente los requisitos establecidos en la normativa adjetiva para intentar la presente acción adjetiva y así se establece. Y ASÍ SE DECLARA.

   DEL FONDO DE LA CONTROVERSIA

   HECHOS ADMITIDOS (y por tanto exentos de prueba:

1. - Que el Ciudadano TERESIO DE J.C.G., ya identificado, es propietario de un lote de terreno con una casa para habitación tipo rural, ubicada en Toico, Sector Sabaneta, Casa Nº V-40, Municipio Guásimos, Estado Táchira, compuesta por dos habitaciones, un sanitario, área de servicios, sala-cocina-comedor, techo de acerolit, piso de cemento pulido, cerámica en el exterior, puertas metálicas, ventanas metálicas con vidrio, un galpón adjunto y demás adherencias, según documento protocolizado en la Oficina Subalterna de registro Público de los Municipios Cárdenas, Guásimos, y A.B.d.E.T., el 12 de enero de 1998, bajo el Nº 22, folios 75-77, Tomo 3, Protocolo Primero, Primer Trimestre de dicho año.

   HECHOS CONTROVERTIDOS:

1. - Que la relación arrendaticia con la ciudadana M.M.B. se había iniciado desde el 04 de febrero de 2004 según documento de arrendamiento documento autenticado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público de los Municipios Cárdenas, Guásimos, y A.B.d.E.T., inserto bajo el Nº 07, folios 13-14, Tomo 8-A, Protocolo Tercero, razón por la cual al vencer el plazo estipulado en el último contrato, SE DIO INICIO A LA PRÓRROGA LEGAL, establecida en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, prórroga legal que concluyo en fecha 01 de Febrero de 2006.

2. - Que en fecha 13 de Agosto de 2004, el Ciudadano TERESIO DE J.C.G., celebró contrato bilateral de arrendamiento con la ciudadana M.M.B., de conformidad con el documento autenticado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público de los Municipios Cárdenas, Guásimos, y A.B.d.E.T., el 13 de Agosto de 2004, bajo el Nº 18, folios 36-37, Tomo 7-A, Protocolo Tercero.

   Fundamentó su pretensión en los artículos 38, 39 y 41 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y 1.167 del Código Civil.

3. - Que cumplido el lapso establecido por la ley, debió entregarle LA ARRENDATARIA el inmueble totalmente desocupado, en las condiciones establecidas en la Cláusula QUINTA del contrato y en estado de solvencia como lo establece la Cláusula SEXTA del mismo.

4. - Que la demandada debe:

   - a) Entregar el inmueble objeto de la presente demanda, totalmente desocupado y en las condiciones en que lo recibió, es decir, en perfectas condiciones, aseado y pintado, sin reformas y totalmente solvente en cuanto a los servicios públicos se refiere.

   - B) Pagar las costas y costos.

5. - Si hubo o no contrato de arrendamiento.

   El tribunal para decidir observa:

   Previamente y por logicidad de la resolución del caso, debe este Juzgado entrar a determinar el alegato realizado por la parte demandante que también sirvió de fundamento para la Cuestión Previa resuelta supra.

   La parte demandada señala que en el presente caso no existe contrato de arrendamiento, sino lo que realmente existe es un contrato de compraventa entre el demandante y la demandada.

   En fecha 19 de Septiembre del año 2005, celebré un contrato de compraventa con el Ciudadano TERESIO DE J.C.G., a través del cual el vendedor se comprometió a vender y la compradora a comprar el mismo inmueble objeto de la presente demanda.

   Que dicho contrato de compra venta consta en documento privado de fecha 19 de Septiembre de 2005 cuyo precio fue estipulado en la cantidad de DIECIOCHO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs.18.000.000,oo) de los cuales –dice- pagó la cantidad de UN MILLON DE BOLÍVARES (Bs.1.000.000,oo), resta la cantidad de Bs.17.000.000,oo los cuales serían pagados con un crédito tramitado ante BANFOANDES, pero que es el caso que el vendedor aquí demandante, se ha negado a recibir el restante del precio manifestando que el inmueble ahora tiene un precio mayor, pero que en realidad ella no tiene actualmente contrato de arrendamiento con el demandante, porque tengo celebrado es un contrato de compraventa, razón por la cual el demandante no puede haber demandado por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO sino más bien debió y en todo caso debió demandar CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE COMPRAVENTA.

   Mas adelante agrega, es cierto que en un principio celebré un contrato de arrendamiento con el demandante, pero posteriormente celebró un contrato de compraventa con el mismo demandante y convinieron en dejar sin efecto alguno el contrato de arrendamiento y e iniciaron un contrato diferente de mutuo y común acuerdo que consistió en el contrato de compraventa.

   DE LAS PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE DEMANDADA

   A los efectos de probar su aseveración, la parte demandada promovió:

   - El mérito favorable de la copia certificada del Expediente Nº 6431, que cursa por ante el Juzgado de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Agrario de esta Circunscripción Judicial, que contiene:

   1. Libelo de demanda por cumplimiento de contrato con lo cual quiere probar la existencia de una demanda que cursa por ante el mencionado Juzgado.

   2. Documento de compra venta privado “de fecha San Cristóbal, 19-09-2005, suscrito entre el Ciudadano TERESIO DE J.C.G. y la ciudadana M.M.B., mediante la cual el vendedor se compromete a vender y la compradora a comprar el mismo objeto de la presente demanda.

   Al observar esta Juzgadora el contenido del legajo de copias fotostáticas certificadas advierte que lo único que contiene es el libelo de demanda, de los actos procesales del Expediente en referencia, y de un recibo corriente al folio treinta y cuatro (34) del referido Expediente, privado.

   En todo caso, esta Copia certificada tiene el valor probatorio que le otorga el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil en cuanto a su forma; más fue promovida en copia simple el supuesto contrato de arrendamiento alegado, contraviniendo con ello lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por no ser de los documentos que pudieran aportarse al proceso en copias simples (aun cuando sean certificadas de un expediente Judicial), ya que al tratarse de un documento privado, se debió consignar su original, pues el artículo antes citado textualmente establece:

   Artículo 429: Los instrumentos públicos y los privados reconocidos o tenidos legalmente por reconocidos, podrán producirse en juicio originales o en copia certificada por funcionarios competentes, con arreglo a las leyes….

   Es decir, que solo pueden presentarse en juicio en copias simples o en copias certificadas, los documentos públicos o los privados “reconocidos o los tenidos legalmente por reconocidos” y nos los documentos privados simples, como sucede en el caso de autos, pues de ellos no se derivan valoración probatoria alguna, siendo imponible a su vez a la contraparte, quien mal puede desconocer su firma en un documento con tales características. Así se decide.

   Asimismo la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia de fecha 10 de Octubre de 2.003, con ponencia del Magistrado Conjuez, L.R., en el expediente Nº 99-068, que dispuso lo siguiente:

   (SIC)”…Ahora bien, de acuerdo a la transcripción que hace el formalizante del fallo recurrido (parte) se evidencia que el instrumento que alega el recurrente que no fue impugnado, rechazado o desconocido por la parte demandada, se trata de una copia fotostática empastada de un documento privado en el que aparentemente fueron transcritos los estatutos del Club Bahía de los Piratas A. C., lo que significa, que no se trata de copias o reproducciones fotográficas, fotostáticas de instrumentos públicos o privados reconocidos o tenidos legalmente por reconocidos, como bien lo dispone el informe del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.

   Fuera de las anteriores copias más ninguna puede impugnarse, menos proceder por desconocimiento, ya que el procedimiento de desconocimiento de la firma (Art. 444 del Código de Procedimiento Civil) es totalmente ajeno al trámite de impugnación de fidelidad de copia, según lo prevé el artículo 430 ejusdem.

   Las reproducciones fotostáticas de los instrumentos simplemente privadas sólo sirven como principio de prueba a los fines de solicitar la exhibición del original con arreglo a lo previsto en los artículos 436 y 437 del Código de Procedimiento Civil.

   La Sala de Casación Civil del 9 de febrero de 1994 con ponencia del Magistrado Dr. R.A.G., en el juicio del abogado D.G.R. y otra contra E.A.Z., en el expediente Nº 93-279, sobre el particular sostuvo:

   ... Para la Sala, las copias fotostáticas que se tendrán como fidedignas, son las fotográficas, fotostáticas y contenidas por cualquier otro medio mecánico, de documentos públicos y de los privados reconocidos y autenticados como textualmente expresa el transcrito artículo 429.- Si se exhibe una copia fotostática de un documento privado simple - como es el caso de autos – ésta carece de valor según lo expresado por el artículo 429, pues solo prevé las copias fotostáticas o semejantes de documentos privados reconocidos o autenticados, y por lo tanto, a la contraparte del promovente le basta alegar que tal documento (la copia fotostática) es inadmisible, ya que ella no representa documento privado alguno, porque estamos ante un caso de inconducencia, ya que la prueba es legal y no libre, y la ley determina cuando procede la copia simple de un documento privado reconocido o autenticado

   …

   …Si promueve una copia fotostática de un documento privado simple, como es el caso de autos, esta carece de valor según lo expresado por el artículo 429 eiusdem, que solo prevé las copias fotostáticas o semejantes de documentos privados reconocidos o autenticados, por ello, en el caso subiudice, la copia fotostática era inadmisible, ya que no representa documento privado alguno, por estar ante un caso de inconducencia. Es por virtud del conjunto de razones antes expuestas que esta Sala Civil Accidental desestima la denuncia aquí examinada. Así se decide…”. (Fin de la cita textual). (Subrayado y negrillas del Tribunal). Así se reitera.

   De igual manera dicho criterio ha sido reiterado en Sentencia la proferida por la misma Sala Civil del Tribunal Supremo de Justicia en fecha 04 de Abril de 2.003, con Ponencia del Magistrado Dr. F.A. G, expediente N° 01-302, que dispuso:

   (SIC)”…En relación con esta denuncia, la Sala observa:

   …El artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, dispone:

   ...Los instrumentos públicos y los privados reconocidos o tenidos legalmente por reconocidos, podrán producirse en juicio originales o en copia certificada expedida por funcionarios competentes con arreglo a las leyes….

   …Las copias o reproducciones fotográficas, fotostáticas o por cualquier otro medio mecánico claramente inteligible, de estos instrumentos, se tendrán como fidedignas si no fueren impugnadas por el adversario, ya en la contestación de la demanda, si han sido producidas con el libelo, ya dentro de los cinco días siguientes, si han sido producidas con la contestación o en el lapso de promoción de pruebas. Las copias de esta especie producidas en cualquier otra oportunidad, no tendrán ningún valor probatorio si no son aceptadas expresamente por la otra parte…La parte que quiera servirse de la copia impugnada, podrá solicitar su cotejo con el original, o a falta de éste con una copia certificada expedida con anterioridad a aquella. El cotejo se efectuará mediante inspección ocular o mediante uno o más peritos que designe el Juez, a costa de la parte solicitante. Nada de esto obstará para que la parte produzca y haga valer el original del instrumento o copia certificada del mismo si lo prefiere

   … En interpretación de esta norma, la Sala ha precisado que sólo puede producirse copia certificada o simple de documentos públicos o privados reconocidos o autenticados. En este sentido, se pronunció la Sala, en sentencia No. 228 de fecha 9 de agosto de 1991, caso: J.C.A. contra P.M.Z. y Otras, en la cual estableció:

   ...Para la Sala, las copias fotostáticas que se tendrán como fidedignas, son las fotostáticas y obtenidas por cualquier otro medio mecánico, de documentos públicos y de los privados reconocidos o autenticados, como textualmente expresa el transcrito artículo 429. Si se exhibe una copia fotostática de un documento privado simple –como es el caso de autos- ésta carecerá de valor según lo expresado por el artículo 429, que sólo prevé las copias fotostáticas o semejantes de documentos privados reconocidos o autenticados, y por lo tanto, a la contraparte del promovente le basta alegar que tal documento (la copia fotostática) es inadmisible, ya que ella no representa documento privado alguno, porque estamos ante un caso de inconducencia, ya que la prueba es legal y no libre, y la ley determina cuando procede la copia simple de un documento privado reconocido o autenticado.

   Asimismo, en decisión No. 469 de fecha 16 de diciembre de 1992, Caso: Asociación La Maralla contra Proyectos Dinámicos El Morro, C.A., la Sala dejó sentado:

   ...Al tenor del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, dentro de la prueba por escrito, el legislador decidió otorgar valor probatorio a determinadas copias fotostáticas o reproducciones fotográficas de algunos instrumentos. Según dicho texto legal, es menester que se cumplan con determinados requisitos objetivos y subjetivos, para que estas fotocopias, o reproducciones fotográficas tengan efecto en el proceso mediante la debida valoración que, sobre ello, le otorgue el sentenciador.

   Estas condiciones son las siguientes: En primer lugar, las copias fotostáticas deben tratarse de instrumentos públicos o de instrumentos privados reconocidos o tenidos legalmente por reconocidos, en segundo lugar, que dichas copias no fueren impugnadas por el adversario; y en tercer lugar, que dichos instrumentos hayan sido producidos con la contestación (sic) o en el lapso de promoción de pruebas (y si son consignados en otra oportunidad, tendrían valor probatorio si fueren aceptadas expresamente por la contraparte).

   A juicio de este Supremo Tribunal, la fotocopia bajo examen no se refiere a un instrumento público ni a un instrumento privado o tenido legalmente por reconocido, por lo que no se trata de aquel tipo de documento al cual el legislador ha querido dar valor probatorio cuando hubiere sido consignado en fotocopia...

   .

   De igual forma, en sentencia No. 16 de fecha 9 de febrero de 1994, Caso: D.R. y Otra contra E.A.Z., la Sala estableció:

   ...Los instrumentos en que se funda la acción han de ser producidos en juicio en forma original ya sean públicos o privados. Sin embargo, pueden también consignarse como elementos fundamentales de la acción, los documentos públicos, los privados reconocidos o tenidos legalmente por reconocidos, en copias certificadas expedidas conforme a la ley. En el caso de reproducciones fotográficas, fotostáticas o de cualquier naturaleza, como por ejemplo los documentos trasmitidos por fax, que hayan sido consignados como fundamentos de la acción, ha de tratarse de copias de documentos públicos, reconocidos o tenidos legalmente por reconocidos, por cuanto por su propia naturaleza son de difícil alteración por las partes (véase decisión de fecha 30 de noviembre de 1989 Inversiones Prefuca c/ Jasó Valentín Ledezma y otra) y por otro lado, son estas las formas establecidas por la ley para producir en juicio la prueba escrita, y en base a estas modalidades prevé sus efectos, y su forma de impugnación dentro del procedimiento...

   .

   En reiteración de los precedentes jurisprudenciales, la Sala deja sentado que sólo pueden producirse fotocopia de documentos públicos o privados, reconocidos o tenido legalmente por reconocidos con el libelo, y no de documentos privados simples…”. (Fin de la cita textual).

   Por manera que queda desechado tal medio probatorio. Y ASI SE DECIDE.

   PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA:

   Por su parte el demandante promovió:

1. - Mérito favorable de las actuaciones especialmente las afirmaciones realizadas y soportadas en el libelo de la demanda, a saber:

1. - Que la relación arrendaticia con la ciudadana M.M.B. se había iniciado desde el 04 de febrero de 2004 según documento de arrendamiento documento autenticado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público de los Municipios Cárdenas, Guásimos, y A.B.d.E.T., inserto bajo el Nº 07, folios 13-14, Tomo 8-A, Protocolo Tercero, razón por la cual al vencer el plazo estipulado en el último contrato, SE DIO INICIO A LA PRÓRROGA LEGAL, establecida en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, prórroga legal que concluyo en fecha 01 de Febrero de 2006.

2. - Que en fecha 13 de Agosto de 2004, el Ciudadano TERESIO DE J.C.G., celebró contrato bilateral de arrendamiento con la ciudadana M.M.B., de conformidad con el documento autenticado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público de los Municipios Cárdenas, Guásimos, y A.B.d.E.T., el 13 de Agosto de 2004, bajo el Nº 18, folios 36-37, Tomo 7-A, Protocolo Tercero.

   El tribunal observa que la referida promoción de prueba no es necesaria, ní tampoco su admisión, porque si existe un mérito favorable al promovente y éste conste en autos no hace falta su promoción, por ello por no ser un medio probatorio susceptible de valoración, el Tribunal no se pronuncia. Y asi se decide.

2. - INSTRUMENTALES:

   - Promueve documento protocolizado en la Oficina Subalterna de registro Público de los Municipios Cárdenas, Guásimos, y A.B.d.E.T., el 12 de enero de 1998, bajo el Nº 22, folios 75-77, Tomo 3, Protocolo Primero, Primer Trimestre de dicho año. Este documento no se entra a valorar por no ser este un hecho controvertido, tal y como se determinó ut supra. Y así se decide.

2. - Documento de arrendamiento documento autenticado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público de los Municipios Cárdenas, Guásimos, y A.B.d.E.T., inserto bajo el Nº 07, folios 13-14, Tomo 8-A, Protocolo Tercero.

3. - Documento autenticado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público de los Municipios Cárdenas, Guásimos, y A.B.d.E.T., el 13 de Agosto de 2004, bajo el Nº 18, folios 36-37, Tomo 7-A, Protocolo Tercero.

   Documentos estos que también fueron promovidos junto al libelo de demanda y que se valoran conforme a los artículos 1357, y 1360 del Código Civil.

   Ahora bien el Artículo 506 del Código de Procedimiento Civil dispone:

   Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación

   .

   Artículo 1.354. Código Civil: “Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación”.

   En forma cronológica debe establecerse en base a estas documentales que:

   - El 04 de febrero de 2004 las partes involucradas en la presente controversia celebraron un contrato de arrendamiento sobre el inmueble objeto de la pretensión, suficientemente descrito en los autos.

   - Que la duración de dicho contrato fue por SEIS (06) meses contados a partir del 30 de Enero de 2003 FIJOS.

   Es decir que el dia 30 de Julio de 2003, finalizó el contrato. Y este fue a tiempo determinado pues tenia una fecha de comienzo y una de final.

   El 30 de enero de 2004 finalizó la primera prórroga. Y no consta en autos que la demandada haya abandonado el inmueble ni que la parte demandante no haya consentido su permanencia en el mismo. Y asi se establece.

   Seis meses y trece dias mas tarde, El 13 de Agosto de 2004, nuevamente suscriben otro contrato señalando en su cláusula SEGUNDA que la duración del presente convenio será por SEIS (6) MESES contados a partir del 01/08/2004. FIJOS.

   Es decir, el 01 de Febrero de 2005 terminó el contrato y por consiguiente, el 01 de Agosto de 2005, finalizó la prórroga. Y no consta en autos que la demandada haya abandonado el inmueble ni que la parte demandante no haya consentido su permanencia en el mismo. Y asi se establece.

   Observa quien suscribe el presente fallo que efectivamente, la norma contenida en el artículo 39 de la Ley de arrendamientos Inmobiliarios, donde se establece la acción de cumplimiento de contrato por vencimiento de prórroga con la consiguiente entrega del inmueble, fue concebida por el legislador para las relaciones arrendaticias a tiempo determinado, pues solo estas tienen prórroga legal conforme a lo previsto en el artículo 38 Ejusdem.

   De las probanzas aportadas por la misma parte actora, se puede determinar que la parte actora permitió que la demandada siguiera ocupando el inmueble arrendado luego de vencida la prórroga. Ahora bien, establece el artículo 1600 del Código Civil:

   “Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo. “

   Además el artículo 1601 Ejusdem, prevé:

   Si ha habido desahucio, el arrendatario aun cuando haya continuado en el goce la de cosa, no puede oponer la tácita reconduccción

   .

   Ley de Arrendamientos Inmobiliarios:

   TÍTULO IV, De la Terminación de la Relación Arrendaticia

   CAPÍTULO I, De las Demandas

   Artículo 33

   Las demandas por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, reintegro de sobrealquileres, reintegro de depósito en garantía, ejecución de garantías, prórroga legal, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y cualquier otra acción derivada de una relación arrendaticia sobre inmuebles urbanos o suburbanos, se sustanciarán y sentenciarán conforme a las disposiciones contenidas en el presente Decreto¬ Ley y al procedimiento breve previsto en el Libro IV, Título XII del Código de Procedimiento Civil, independientemente de su cuantía.

   Artículo 34

   Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales:

   1. Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas.

   2. En la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado, o el hijo adoptivo.

   3. Que el inmueble vaya a ser objeto de demolición o de reparaciones que ameriten la desocupación.

   4. En el hecho de que el arrendatario haya destinado el inmueble a usos deshonestos, indebidos o en contravención a la conformidad de uso concedida por las Autoridades Municipales respectivas o por quien haga sus veces, o por el hecho de que el arrendatario haya cambiado el uso o destino que para el inmueble se pactó en el contrato de arrendamiento, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador.

   5. Que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmueble, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador.

   6. Que el arrendatario haya incurrido en la violación o incumplimiento de las disposiciones del Reglamento Interno del inmueble.

      En los inmuebles sometidos al régimen de Propiedad Horizontal, el respectivo Documento de Condominio y el Reglamento de Condominio, previstos en el artículo 26 de la Ley de Propiedad Horizontal, se considerarán a los fines de este literal, como Reglamento Interno.

   7. Que el arrendatario haya cedido el contrato de arrendamiento o subarrendado total o parcialmente el inmueble, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador.

      Parágrafo Primero:

      Cuando se declare con lugar la demanda de desalojo de un inmueble, con fundamento en las causales señaladas en los literales b.¬ y c.¬ de este artículo, deberá concederse al arrendatario un plazo improrrogable de seis (6) meses para la entrega material del mismo, contados a partir de la notificación que se le haga de la sentencia definitivamente firme.

      Parágrafo segundo:

      Queda a salvo el ejercicio de las acciones judiciales que correspondan por otras causales distintas a las previstas en el presente artículo.

      En el caso que nos ocupa, terminado el contrato y la prórroga, y siendo que no consta en autos que El Arrendador haya notificado a la arrendataria que debía entregar el inmueble, es evidente que el arrendador permitió que la arrendataria siguiera en posesión del inmueble arrendado, esto es, no desahució a la demandada haciendo entonces nacer en esta juzgadora la convicción de que la parte actora permitió que la demandada siguiera ocupando el inmueble con su consentimiento; por lo que estamos ante el supuesto de hecho de la norma contenida en el artículo 1600 del Código Civil, en consecuencia, el contrato celebrado a tiempo determinado y que venció el 01 de Febrero de 2005, y cuya prórroga venció el 01 de Agosto de 2005, se renovó pero sin determinación de tiempo, deviniendo la relación arrendaticia en una relación a tiempo indeterminado. ASI SE DECIDE.

      Siendo que la acción prevista en el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, tiene como presupuestos que el arrendamiento sea a término fijo y este se haya vencido así como la prórroga, y establecido como ha quedado en el capítulo anterior, que la relación arrendaticia, que comenzó a tiempo determinado, que vencido el lapso de duración del contrato y su prórroga, el arrendador permitió a la arrendataria siguiera ocupando el inmueble seis mas (contando hasta la fecha de interposición de la demanda), verificando además esta juzgadora que la actora durante el lapso probatorio, no demostró en modo alguno haber exigido a la demandada, la entrega del inmueble al vencimiento del término y su prórroga, limitando la actora su actividad probatoria a promover documentales, los contratos de arrendamiento y el mérito favorable de autos, que como es consabido en el foro, no es un medio de prueba, este Tribunal considera no encuadran los hechos pretendidos por la parte actora en el supuesto de hecho de los artículos 38, 39 y 41 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. ASI SE DECIDE.

      Aplicando tales características al caso sub iúdice, la relación arrendaticia a tiempo determinado, no se encuentra probado a los autos, siendo que, el artículo 254 del Código de Procedimiento Civil, establece las pautas del juzgamiento al expresar:

      LOS JUECES NO PODRÁN DECLARAR CON LUGAR LA DEMANDA SINO CUANDO, A SU JUICIO, EXISTA PLENA PRUEBA DE LOS HECHOS ALEGADOS EN ELLA…

      Y por cuanto al caso de autos, no existen elementos de prueba que permitan demostrar los hechos en que fundamenta la pretensión la parte actora, es por lo que la presente acción debe sucumbir y así se establece.

      Por haber sucumbido la demanda no entra este Juzgado a resolver sobre la Indexación solicitada en el libelo de demanda por la parte actora por considerarlo inoficioso.

      III

      DISPOSITIVA

      Por las razones antes expresadas, este Tribunal de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Agrario de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, DECLARA: