Decisión nº 1274 de Juzgado Primero de Municipio de Vargas, de 20 de Noviembre de 2006

Dar por resuelto el contrato objeto de la presente demanda, y en consecuencia ordene la entrega material del inmueble dado en arrendamiento, distinguido con el número 19-10, ubicado en el Callejón La Estrella, Urbanización Pariata, Parroquia C.S., Maiquetía, Estado Vargas, libre de bienes y personas y en las mismas buenas condiciones en que lo recibió.

En pagar por vía subsidiaria la cantidad de DOS MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 2.000.000,00) por concepto de pago de las mensualidades insolutas, y las que se sigan venciendo hasta la fecha de ejecución del fallo.

En pagar la cantidad de TRESCIENTOS OCHENTA Y SEIS MIL OCHOCIENTOS DIECISIETE BOLÍVARES CON SETENTA Y NUEVE CENTIMOS (Bs. 386.817,79), por concepto del pago de los servicios eléctricos del inmueble dado en arrendamiento, correspondiente a los meses de Enero, Febrero y Marzo del año en curso, los cuales fueron cancelados por la actora a la Administradora SERDECO, y los demás recibos correspondientes al consumo de energía eléctrica que se generen desde Abril y hasta que la arrendataria desaloje el inmueble.

En pagar las costas y honorarios profesionales que ocasionen el presente proceso.

En la oportunidad legal para ello, la parte demandada consignó escrito de contestación a la misma, en los términos siguientes:

Opuso como punto previo de conformidad con el artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, la cuestión previa prevista en al ordinal 2°, (Sic)…”La ilegitimidad de la persona del actor por carecer de la capacidad necesaria para comparecer en juicio”, ya que según alega, se evidencia en autos que la ciudadana M.J.S.I., “carece de instrumento necesario para disponer del bien inmueble objeto del contrato de arrendamiento celebrado con mi persona, es decir se evidencia una ausencia de documento idóneo que demuestre la capacidad y al mismo tiempo la disposición para disponer del bien; en este caso, para celebrar dicho contrato sin tener cualidad necesaria para dicho acto de disposición”.

Asimismo, opuso la cuestión previa prevista y sancionada en el artículo 346 ordinal 6° del Código de Procedimiento Civil, como es “El defecto de forma de la demanda, por no haber llenado en el libelo los requisitos que indica el artículo 340, o por haberse hecho la acumulación prohibida en el artículo 78…”, (SIC)”…ya que se evidencia a todas luces que en el cúmulo de instrumentos que la parte actora promueve conjuntamente con su pretensión (demanda) la falta de medio idóneo que de una forma u otra corrobore lo alegado en el escrito de demanda, traduciéndose en un incumplimiento de los supuestos que debe contener todo escrito libelar conforme al contenido de la exigencia del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil”.

CONTESTACIÓN AL FONDO:

Rechazó en todos y cada uno de los hechos esgrimidos por la parte actora, ciudadana M.J.S.I..

Negó y contradijo que haya incumplido con una de sus principales obligaciones como es, el pago del canon de arrendamiento por la cantidad de 400.000,oo bolívares, correspondiente a los meses de Junio, Julio, Agosto, Septiembre y Octubre (este último no exigible), ya que la ciudadana M.S. no ha querido recibirle los pagos correspondientes y exigibles a los meses Junio, Julio, Agosto y Septiembre del corriente año, por lo que realizó consignación por ante el Juzgado 2° de Municipio de esta misma Circunscripción, que en su oportunidad consignará.

Que observó de la narración del escrito propuesto por la parte demandante, (Sic) “que la misma resulta contradictoria, ya que ella alega una rescisión del compromiso contractual, según se evidencia del documento de notificación, cursante al folio 15, distinguido con la letra “B”, pero a su vez, exige el cumplimiento de los respectivos pagos de canon de arrendamiento correspondiente a los meses de Junio, Julio, Agosto, Septiembre y Octubre de este mismo año, como fundamento alegado para que prospere la referida pretensión…la pregunta que vale formularse ¿Si fundamenta su pretensión por rescisión de contrato, por haberse terminado la duración del contrato o por falta de pago de canon de arrendamiento?. A todo evento contradijo y negó ambas situaciones porque primero, ellos continuaron exigiéndole la cancelación del canon de arrendamiento, en consecuencia tal voluntad de no querer prorrogar el contrato es falsa, ya que en todo momento le exigió el pago del canon produciendo una supuesta situación de insolvencia.

Que es falso que el referido inmueble haya estado en una situación corte de servicio, ya que en ningún momento ha dejado de cancelar el servicio de luz eléctrica desde que entró a ocupar el inmueble

Impugnó de conformidad con la ley, los documentos cursantes a los folios 15, 16 y 17, por resultar documentos fotostáticos, a excepción del documento distinguido con la letra “B”, pero desconoció su contenido.

Que es cierta la existencia de una relación jurídica como es el contrato de arrendamiento. Que es cierto que acordaron como canon de arrendamiento la cantidad de 400.000,00 Bolívares.

CAPITULO SEGUNDO

Abierto el juicio a pruebas, la parte actora promovió:

Reprodujo el mérito favorable de los autos y muy especialmente los documentos producidos con el libelo de demanda:

Contrato de Arrendamiento inserto a los folios 13 y 14 del expediente. Dicho instrumento fue otorgado ante la Notaría Pública Segunda del Estado Vargas, en fecha 15 de Noviembre del año 2005, anotado bajo el Nro. 2, Tomo 72 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría.

En cuanto a la valoración de dicha instrumental, observa este Tribunal que el mismo entra dentro de la categoría de instrumentos que se reputan auténticos, es decir aquellos que aun cuando deben ser otorgados ante un funcionario que de fe pública, éste sólo dejará constancia de que los interesados se identificaron ante él y firmaron en su presencia, este personero no interviene en ningún modo en la elaboración del documento; tampoco deja constancia del contenido del mismo.

Aun cuando pudiera pensarse, que conforme al artículo 1.357 del Código Civil, el documento público y el auténtico, son análogos, esto no es así y debe entenderse que el documento público por estar revestido de todas las formalidades para su perfeccionamiento, es también un documento auténtico. Sin embargo el documento autenticado es aquél, que se presenta ante un funcionario revestido de autoridad para otorgar fe pública (notario), a fin de que éste deje constancia que los firmantes se identificaron en su presencia y ante él suscribieron el instrumento, ya redactado previamente. Sobre el punto, en decisión del 27 de abril de 2000, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia ha emitido la opinión, que de seguidas se transcribe:

...El artículo 1.357 del Código Civil señala lo que debe entenderse por documento público o auténtico indicando que es aquel autorizado por un Registrador, Juez u otro funcionario que tenga facultad para darle fe pública en el lugar donde el instrumento se haya autorizado.

Ahora, a pesar de que dicha norma se refiere a instrumento público o auténtico como si se tratare de sinónimos, no es cierta tal sinonimia sino que entre uno y otro existe más bien una relación de género a especie, toda vez que un instrumento público, por el sólo hecho de serlo debe reputarse auténtico mas la inversa no es cierto por cuanto un documento auténtico puede no ser público.

Con relación al documento auténtico sostiene el autor J.E.C.R.:

‘Auténtico significa en sentido filológico acto cuya certeza legal se conoce y se sabe que emana de la persona a quien se atribuye, y en sentido general: acto que debido a la intervención de un funcionario público competente para ello, o de particulares legalmente autorizados, y previo cumplimiento de las formalidades legales, se acredita como cierto y positivo, de forma que en lo sucesivo haga fe (sea fehaciente en juicio), ya que debe ser creído...’

.....Omissis.....

‘Pero, además de esto, es de hacer notar que en nuestro Derecho Probatorio y dentro del terreno de la prueba por escrito que emana de las partes auténtico no es sinónimo de documento público, ya que existen documentos privados auténticos. La existencia de esta clase de instrumentos privados ha sido reconocida por nuestros escritores desde el siglo pasado, existiendo una corriente doctrinal en este sentido. Tal idea la compartimos, porque dentro del área de los documentos privados, o sea de aquellos que forman los particulares sin intervención de un funcionario público competente para ello, hay instrumentos que después de formados son presentados por sus autores (o al menos uno de ellos), ante un funcionario público, a fin de que éste declare expresamente en el texto del documento, o en otra forma, que el o los presentantes han reconocido como de el o ellos las firmas o la escritura que aparecen en el instrumento, declarándose autores del mismo; y si este funcionario está facultado por la Ley para recibir esa declaración y transcribirla al documento o a su copia, su dicho otorga la certeza a la declaración que ante él efectuaron él o las partes; convirtiéndose por ello el instrumento en auténtico, a pesar de ser privado.

En razón de lo expresado, y siendo la instrumental promovida un documento auténtico que no fue impugnado por la parte demandada, quien por el contrario en su escrito de contestación a la demanda reconoció su existencia, se aprecia en todo su valor probatorio. ASI SE ESTABLECE.

Notificación de no prorroga del contrato de arrendamiento, la cual riela inserta al folio 15 del expediente. La parte demandada, en la oportunidad de dar contestación a la demanda, desconoció dicho instrumento, sin que conste en las actas que la parte actora promovente haya insistido en hacerlo valer, motivo por el cual, este Tribunal de conformidad con lo establecido en los artículos 444 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, desecha como prueba, el citado instrumento privado. ASI SE ESTABLECE.-

A los folios folio 16 y 17 riela inserto en copia fotostática, estado de cuenta de energía eléctrica y aseo, emitido por Administradora SERDECO. Dicha copia fotostática, fue impugnada por la parte demandada en la oportunidad de dar contestación a la demanda, motivo por el cual, de acuerdo a lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, se desecha como prueba, dicha copia fotostática.

Promovió la prueba de informes, en la cual solicitó se oficiara a la Administradora SERDECO, C.A., a los fines de que suministrara información sobre “el monto cancelado en fecha 06 de abril de 2006, lapso que se adeuda por monto de luz, quien canceló la factura mencionada en aquel lapso y el monto actual adeudado”. A dicha prueba de informes, dio respuesta la Electricidad de caracas, indicando la imposibilidad de gestionar tal requerimiento, ante la omisión de la actora promovente, de señalar el número de cuenta contrato, necesario para la información requerida, por lo que al respecto no hay nada que apreciar.

CAPITULO TERCERO

DECISIÓN DE LAS CUESTIONES PREVIAS

EL TRIBUNAL PARA RESOLVER OBSERVA:

Dado que en la oportunidad legal para contestar la demanda, el demandado opuso cuestiones previas, que conforme lo prevé el artículo 35 del Decreto con rango y fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios deben ser resueltas en la sentencia definitiva, pasa este Tribunal a decidir sobre las mismas, previas las consideraciones siguientes:

La parte demandada opuso la cuestión previa contenida en el ordinal 2 y 6 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil que expresa:

Dentro del lapso legal para la contestación de la demanda, podrá el demandado en vez de contestarla promover las siguientes cuestiones previas: “2ª la ilegitimidad de la persona del actor por carecer de la capacidad necesaria para comparecer en juicio.”

La parte actora, si bien en diligencia de fecha 31 de octubre del año 2006, señala que procedía a subsanar la citada cuestión previa, lo que hizo, fue indicar que la demandante era mayor de edad y civilmente hábil en derecho, cuando suscribió el contrato de arrendamiento con la demandada.

En relación a esta cuestión previa opuesta, relativa a la falta de capacidad procesal, vale aclarar, que la capacidad procesal corresponde solamente a las personas que tienen el libre ejercicio de sus derechos, esto es, la capacidad de obrar de ejercicio del derecho civil. El artículo 136 eiusdem regula la capacidad procesal y establece, quienes son capaces de obrar en juicio. Las personas que tienen el libre ejercicio de sus derechos o capacidad de ejercicio, son aquellas que tienen reconocida la facultad negocial de contraer y crear, modificar o extinguir por sí misma relaciones jurídicas.

Según se desprende de lo antes expuesto, y criterio de la doctrina, la capacidad procesal constituye un presupuesto necesario para que el proceso tenga existencia jurídica y validez formal, y su falta se hace valer mediante la alegación de la cuestión previa de ilegitimidad de la persona del actor, por carecer de las cualidades necesarias para comparecer en juicio. La ilegitimidad, relativa a la falta de capacidad no debe confundirse con la cualidad o legitimación deviniente de la titularidad, la primera es un presupuesto procesal y la segunda es un presupuesto material de la sentencia de mérito.

En el caso de autos, la parte demandada incurre en dicha confusión, pues cuando analizamos el argumento que utiliza para hacer valer la cuestión previa opuesta, observamos que el textualmente señala: “carece de instrumento necesario para disponer del bien inmueble objeto del contrato de arrendamiento celebrado con mi persona, es decir se evidencia una ausencia de documento idóneo que demuestre la capacidad y al mismo tiempo la disposición para disponer del bien; en este caso, para celebrar dicho contrato sin tener cualidad necesaria para dicho acto de disposición”. Es por ello, que esta Juzgadora considera, de acuerdo a los antes expresado, que el argumento utilizado por la parte demandada, no resulta subsumible dentro del supuesto de falta de capacidad procesal previsto en el ordinal 2 del artículo 346 eiusdem.

A todo evento, vale destacar que sobre la falta de capacidad procesal alegada como cuestión previa, durante el lapso probatorio la parte demandada, no trajo a los autos elemento probatorio alguno, a los fines de demostrar la misma.

En fuerza de lo antes expuesto, este Tribunal encuentra improcedente la cuestión previa contenida en el ordinal 2 del artículo 346 del Código adjetivo, opuesta por la parte demandada en el presente juicio. ASI SE DECIDE.-

EL TRIBUNAL PARA RESOLVER OBSERVA:

En segundo lugar opuso la cuestión previa contenida en el ordinal:

...6°) El defecto de forma de la demanda, por no haberse llenado en el libelo los requisitos que indica el artículo 340, o por haberse hecho la acumulación prohibida en el artículo 78”. Fundamentado en: (SIC)”…ya que se evidencia a todas luces que en el cúmulo de instrumentos que la parte actora promueve conjuntamente con su pretensión (demanda) la falta de medio idóneo que de una forma u otra corrobore lo alegado en el escrito de demanda, traduciéndose en un incumplimiento de los supuestos que debe contener todo escrito libelar conforme al contenido de la exigencia del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil”. “

Dado los términos en que planteada la citada cuestión, no logra esta Juzgadora determinar cual requisito del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, expresa la parte demandada, no reúne el libelo de demanda y la reforma del mismo, traída a los autos por la parte actora y admitida por auto de fecha 10 de Octubre del año 2006, por lo que es de resaltar la necesidad de la determinación y diafanidad en las luchas judiciales, según lo ha expresado la Sala de Casación Civil en sentencia Nro. 0346 de fecha 30 de Julio del 2002, al indicar “…varias disposiciones regulan la conducta de los encargados de administrar justicia, así como de quienes ocurren a los Tribunales en demanda de ella. No hay formulas imperativas, pero si se requiere claridad y también precisión en lo que se pide o impugna, y en los fundamentos en que apoyan las peticiones”. Ante esta falta de precisión, quien suscribe procedió al estudio del libelo de demanda y su reforma, y de dicho examen pudo constatar, que el escrito de reforma de la demanda, llena los extremos exigidos por el legislador en citado artículo 340.

En consecuencia, se declara SIN LUGAR la cuestión previa contenida en el ordinal 6 del artículo 346 eiusdem, opuesta por la parte demandada, en el presente juicio. ASI SE DECIDE.-

PUNTO PREVIO

La parte demandada, en la oportunidad de dar contestación a la demanda, señaló que la demanda resulta contradictoria, y a tal efecto indicó: (Sic) “que la misma resulta contradictoria, ya que ella alega una rescisión del compromiso contractual, según se evidencia del documento de notificación, cursante al folio 15, distinguido con la letra “B”, pero a su vez, exige el cumplimiento de los respectivos pagos de canon de arrendamiento correspondiente a los meses de Junio, Julio, Agosto, Septiembre y Octubre de este mismo año”. En tal sentido, y a los fines de no dejar defensa alguna sin pronunciamiento, esta Juzgadora encuentra, que de acuerdo a los términos en que quedo planteada la controversia y los alegatos de la parte actora contenidos en el libelo de demanda, señalados en el capitulo primero del presente fallo, resulta claro que lo pretendido por la actora, es la resolución del contrato de arrendamiento celebrado con la demandada por falta de pago de cánones de arrendamiento, sin que conste en autos, mención alguna, a la acción de cumplimiento de contrato por vencimiento del término. Por lo que, el argumento formulado por la parte demandada relativo, a que la demanda resulta contradictoria, debe ser rechazado, como en efecto se rechaza en el presente fallo.

CAPITULO TERCERO

SOBRE EL FONDO

EL TRIBUNAL PARA RESOLVER OBSERVA:

En el caso bajo análisis, la actora fundamentó su demanda de resolución de contrato de arrendamiento en la falta de pago de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de Junio, Julio, Agosto, Septiembre y Octubre, cuyo monto asciende a DOS MILLONES DE BOLÍVARES (Bs.2.000.000). Dicha acción resolutoria, esta prevista en el artículo 1167 del Código Civil y dentro de las demandas contempladas en el titulo IV Capitulo I del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, derivadas de la relación arrendaticia.

Con el documento contentivo del contrato de arrendamiento, cuya existencia reconoció expresamente la parte demandada en su escrito de contestación a la demanda, en el caso bajo análisis la parte actora demostró la obligación cuyo alegado incumplimiento dio lugar a la demanda de resolución de contrato de arrendamiento, obligación expresamente prevista en la cláusula segunda de dicho contrato, la cual establece:

El precio del arrendamiento es de CUATROCIENTOS MIL BOLIVARES (400.000,00), exactos mensuales pagaderos puntualmente por mensualidades adelantadas a más tardar en los primeros cinco (5) días de cada mes, en la Ciudad ya antes mencionada a LA PROPIETARIA, o a la persona que esta indique y en el lugar que se señale. Queda expresamente convenido que la falta de pago oportuno de dos (2) mensualidades consecutivas, dará derecho a LA PROPIETARIA a declarar rescindido el presente contrato

. Y la cláusula décima, que prevee:

El incumplimiento de cualquiera de las cláusulas de éste contrato, dará derecho a LA PROPIETARIA a poner termino al arrendamiento y exigir el cumplimiento del contrato y en ambos casos, para reclamar daños y perjuicios que se hubiesen causado con el incumplimiento, así como cualquier gasto judicial o extrajudicial que se hubiese provocado.

De conformidad con lo dispuesto en el ordinal 2 del artículo 1.592 del Código Civil “El arrendatario tiene dos obligaciones principales: 2° Debe pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos” y el incumplimiento de dicha obligación, conforme lo prevé el artículo 1167 eiusdem y las cláusulas segunda y décima, antes transcritas del contrato de arrendamiento celebrado entre las partes del presente juicio, da lugar a la reclamación judicial de la resolución del contrato de arrendamiento, efectuada por la parte actora arrendadora del inmueble.

Por su parte la demandada, en su descargo rechazó la demanda y alegó en su contestación haber optado por el procedimiento de consignación arrendaticia para efectuar el pago. Sin embargo, abierto el juicio a pruebas, no promovió prueba alguna, que acreditara las consignaciones arrendaticias que señaló haber efectuado.

En virtud de lo expuesto, debemos concluir que en el caso bajo estudio la parte actora demostró la existencia de la obligación cuyo incumplimiento dio lugar a la acción de Resolución de Contrato. Por su parte, la demandada no probó el hecho extintivo de la obligación, es decir, el pago de los cánones de arrendamiento de junio a octubre del presente año. En consecuencia, esta Juzgadora de conformidad con el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil que expresamente señala: “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertada de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación”, declara procedente la resolución del contrato de arrendamiento, demandado por la parte actora. ASI SE DECIDE.

Con respecto a la solicitud formulada por la parte actora en el petitum del libelo de demanda, relativa al “pago subsidiario de la cantidad de DOS MILLONES DE BOLIVARES (BS. 2.000.000,00) por concepto de las mensualidades insolutas y las que se sigan venciendo hasta la fecha de ejecución del fallo”, esta Juzgadora observa, que la parte actora demandó dicho pago como “subsidiario”, y en el encabezamiento del petitorio expresamente hizo valer la cláusula Décima del contrato de arrendamiento cuyo contenido es del tenor siguiente: “El incumplimiento de cualquiera de las cláusulas de éste contrato, dará derecho a LA PROPIETARIA a poner término al arrendamiento y exigir el cumplimiento del contrato y en ambos casos, para reclamar los daños y perjuicios que se hubiesen causado con el incumplimiento, así como cualquier gasto judicial o extrajudicial que se hubiese provocado.”

Por lo que habiéndose demandado la resolución del contrato por el incumplimiento por parte del arrendatario de una obligación, con la modalidad característica de la condición de tracto sucesivo o ejecución continua del mismo, para que conjuntamente con la resolución se pretenda el pago de los cánones de arrendamientos vencidos, el mismo –pago- debe ser demandado en condición de indemnización, condición que fue alegada por la parte actora en el encabezamiento del petitorio, por lo que su cobro resulta procedente, en lo que a los cánones de arrendamiento vencidos, se refiere. Así lo ha reconocido la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia número 443 de fecha 28 de febrero del año 2003, caso D-TODO IMPORT, EXPORT, TRAIDING Y DISTRIBUIDORA, CD, C.A..-

Ahora bien, con respecto al punto tercero del petitorio del libelo de demanda, relativa al pago de la cantidad de trescientos ochenta y seis ochocientos diecisiete bolívares con 79 céntimos (Bs. 386.817,79), por concepto del pago de los servicios eléctricos, este Tribunal observa, que la parte demandada, rechazó tal argumento en su escrito de contestación, sin que conste en autos, que la parte actora en fase probatoria haya traído elemento que pruebe la misma, motivo por el cual este Tribunal encuentra improcedente el punto tercero del petitum de la demanda. ASI SE DECIDE.-

Por los razonamientos anteriormente expuestos, este Juzgado Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas, administrando Justicia en nombre de la República y por Autoridad de la Ley declara: PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda que por RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO sigue M.J.S.I., venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nro. V-4.120.522 contra DAMELYS DEL VALLE A.C., venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nro. V-10.583.882. En consecuencia se condena a la parte demandada antes identificada a: PRIMERO: Hacer entrega a la parte actora también ya identificada, del inmueble identificado con el número 19-10, ubicado en el callejón La estrella, urbanización Pariata, Maiquetía, Parroquia C.S., del Estado Vargas, libre de bienes y personas y en las mismas buenas condiciones en que lo recibió. SEGUNDO: A pagar a la parte actora la cantidad de DOS MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 2000.000,00), por concepto de cánones de arrendamiento vencidos.

No hay condenatoria en costas por no haber vencimiento total.

Publíquese, regístrese y déjese copia certificada de la presente decisión en el copiador de sentencias llevado por este Juzgado.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas, a los veinte (20) días del mes de Noviembre del año dos mil seis (2.006). Años 196 de la Independencia y 147 de la Federación.

LA JUEZ TITULAR,

L.A.F..

LA SECRETARIA,

ABG. M.A.G..

En la misma fecha, siendo la 1:00 p.m., se publicó y registró la anterior decisión.

La Secretaria,