Decisión nº 8177-08 de Segundo De Los Municipios Girardot Y Mario Briceño Iragorry de Aragua, de 15 de Enero de 2009
| Fecha de Resolución | 15 de Enero de 2009 |
| Emisor | Segundo De Los Municipios Girardot Y Mario Briceño Iragorry |
| Ponente | Roque Enrique Duarte Montenegro |
| Procedimiento | Resolución De Contrato De Compra Venta |
REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
TRIBUNAL SUPREMO DE JUSTICIA
EL JUZGADO SEGUNDO DE LOS MUNICIPIOS GIRARDOT Y M.B.I. DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO ARAGUA
EXPEDIENTE Nº 8177-08
PARTE DEMANDANTE: Ciudadana M.G.C.G., titular de la cédula de identidad Nº V-7.240.006, asistida por la Abogado MERLYS P.R., inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 48.878
PARTE DEMANDADA: Ciudadana F.V.L.R., titular de la cédula de identidad Nº V-12.341.883
MOTIVO: RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO CON OPCION DE COMPRA VENTA
Que la presente litis inició con libelo de demanda presentado ante el Tribunal por distribución, en fecha Treinta ( 30 ) de Junio de Dos Mil Ocho ( 2.008 ), por la DEMANDANTE asistida por la Abogado MERLYS P.R., inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 48.878, contra la DEMANDADA.
Arguye la DEMANDANTE, que en fecha veintisiete ( 27 ) de Julio de 2.007, suscribió contrato de arrendamiento con Opción a compra con la DEMANDADA, sobre el inmueble constituido por un apartamento, ubicado en el Bloque 32, Edificio 01, apartamento 00-06, Sector 9, UD-13, de la Urbanización Caña de Azúcar, Jurisdicción del Municipio Mario
Briceño Iragorry , Estado Aragua, dentro de los siguientes linderos: NORTE: Con pared que da al apartamento N° 00-07; SUR: con pared que da al apartamento N° 00-05; ESTE: Con fachada Este del Edificio y OESTE: Con pasillo o área de circulación del Edificio; PISO: Con terreno donde se levanta el edificio; TECHO: Con piso del apartamento N° 01-06, por ante la Notaria Publica Quinta de Maracay, bajo el Nº 52, Tomo 237, de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaria, que anexó marcado “A”.
Alega la DEMANDANTE, que establecieron en la Cláusula Primera del contrato, la vigencia del mismo era de seis ( 6 ) meses fijos, mientras la Arrendataria-Opcionada tramitaba el Crédito de Ley de Política Habitacional ante la entidad financiera respectiva, estableciéndose igualmente de no obtener el crédito en el lapso previsto, La Arrendadora Opcionante rescindiría el contrato y solicitaría la desocupación inmediata del inmueble.
Que de la misma manera convino que durante la vigencia del mismo la Arrendataria Opcionada, pagaría durante la vigencia del contrato pagaría la suma de CUATROCIENTOS MIL BOLÍVARES ( Bs. 400.000,oo ) y en virtud de la convención monetaria CUATROCIENTOS BOLÍVARES FUERTES ( Bs.F.400,oo ), mensuales por concepto de canon de arrendamiento y por mensualidades adelantadas dentro de los cinco ( 5 ) primeros días de cada mes, pagando la cantidad de DOS MILLONES CUATROCIENTOS MIL BOLIVARES ( Bs. 2.400.000,oo ), actualmente DOS MIL CUATROCIENTOS BOLIVARES FUERTES ( Bs.F.2.400,oo ), correspondiente a los meses de Agosto, Septiembre, Octubre, Noviembre, Diciembre de 2.007 y enero de 2.008.
Que fue consenso expreso de las partes que el atraso de dos (2) mensualidades consecutivas del canon de arrendamiento, daría derecho a la Arrendadora Opcionante de solicitar la desocupación inmediata del inmueble, de conformidad a lo preceptuado en la Cláusula Cuarta del contrato objeto de análisis.
Igual dice que con el objeto de tramitar el crédito hipotecario suscribieron un nuevo contrato por ante la Notaria Quinta de Maracay Estado
de Aragua, en fecha trece ( 13 ) de Septiembre de 2.007, bajo el N° 5, tomo 298, marcado “B”, manteniéndose en el mismo todas y cada unas de las condiciones del contrato original, solo teniendo modificación la vigencia del mismo, con el entendido que comenzó a regir el día de su autenticación por un lapso de cinco ( 5 ) meses y no seis ( 6 ) como en el anterior, todo ello ante la existencia de la entidad bancaria ante la cual tramitaba su crédito.
Así mismo dice que la DEMANDADA desde el mes de Enero de 2.008 no ha pagado los cánones de arrendamiento a los meses de Febrero, Marzo, Abril y Mayo, encontrándose insolvente hasta la presente fecha, ni tampoco se ha verificado la aprobación de su crédito para la venta del inmueble, resultando infructuosa todas las gestiones realizadas para el pago del canon de arrendamiento.
Que se evidencia con la conducta de la Arrendataria Opcionada la intención de continuar ocupando el inmueble a pesar de su insolvencia, violando las normas establecidas en materia arrendaticia.
Que la vigencia del contrato se estableció al tiempo que requería para la obtención del crédito hipotecario, verificándose del contrato a tiempo determinado sin celebrarse la venta, así como tampoco la arrendataria se hizo acreedora de la prorroga legal, en virtud de la insolvencia en que incurrió, el mismo culminaba el día ( 13 ) de Febrero de 2.008, al no pagar cinco ( 5 ) mensualidades de canon de arrendamiento.
De lo antes expuesto es por lo que acude a demandar como en efecto demanda a la DEMANDADA, por RESOLUCION CON OPCION DE COMPRA VENTA, para que convenga o en su defecto sea condenada a ello a:
Que la demandada desaloje el inmueble
A pagar la suma de UN MIL SEISCIENTOS BOLIVARES FUERTES ( Bs. F. 1.600,oo ), por cánones de arrendamiento, a razón de CUATROCIENTOS BOLIVARES FUERTES ( Bs. F. 400,oo ) mensuales
A cancelar las mensualidades que se sigan venciendo hasta la entrega
definitiva de la causa
A entregar el inmueble solvente en todos los servicios públicos y
Condominio.
A pagar las costas y costos de la demanda
Solicitó se decrete la medida de secuestro sobre el inmueble arrendado.
Invocó los Artículos 1.159, 1.160, 1.167 del Código Civil, las Cláusulas Primera, Tercera y Cuarta del contrato de arrendamiento y lo preceptuado en el Artículo 33 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Reprodujo e hizo valer las certificaciones arrendaticias de los Juzgados Primero, Segundo y Tercero de los Municipios Girardot y M.B.I.d.E.A., el contrato de arrendamiento suscrito.
Estimó la demanda en la cantidad de DOS MIL BOLIVARES FUERTES ( Bs. F. 2.000,oo ).
Admitida la demanda en fecha Cuatro ( 04 ) de J.d.D.M.O. ( 2.008 ), a la DEMANDADA para que compareciera por ante este Tribunal al segundo (2do) día de Despacho siguiente a la constancia en autos de haberse practicado su citación dentro de las horas comprendidas entre las 8:30 a.m. y 3:30 p.m., a dar contestación a la demanda ( folio 23 ), ordenándose librar la compulsa de citación a la DEMANDADA, y hacer entrega de la misma al alguacil a los fines que practicara la citación.
Mediante diligencia inserta al folio 25, La DEMANDANTE le otorgó poder Apud-Acta a los Abogados H.A.B., MERLYS P.R. y JO-A.P.R., inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nos. 36.526, 48.878 y 67.759 respectivamente, acordándose tener como sus Apoderados Judiciales.
El alguacil dejó constancia que la parte DEMANDADA, se negó a firmar el recibo correspondiente a su citación (folio 28).
En conformidad con el Artículo 218 del Código de Procedimiento Civil se libró la Boleta de Notificación a parte DEMANDADA, tal como consta en auto al folio 41.
En conformidad con el Artículo 193 del Código de Procedimiento
Civil, la Secretaria hizo constar que hizo entrega de la Boleta de Notificación a la DEMANDADA.
La DEMANDADA, asistida del Abogado F.C. inscrito en el Instituto de Previsión Social del abogado bajo el N° 24.198, en diligencias consignó escrito de contestación a la demanda y le otorgó poder Apud-Acta al identificado Abogado, ordenando este Tribunal tenerlo como su Apoderado Judicial.
En diligencia al folio 55 el Apoderado de la DEMANDADA presentó escrito de pruebas que rielan a los folios 56 y 57 de este expediente, anexó jurisprudencia de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia.
A los folios 71 y 72, riela escrito mediante el cual la Apoderado de la parte DEMANDANTE, solicitó se decrete medida de secuestro sobre el inmueble, anexó copia simple del documento de propiedad del inmueble.
A los folios 76, 77 y 78, riela escrito de pruebas consignado por la Apoderado de la parte DEMANDANTE.
El apoderado de la parte DEMANDADA, impugnó la copia simple del documento consignado por la parte DEMANDANTE.
Vencido el lapso de promoción y evacuación de pruebas en el presente juicio, se ordenó dictar Sentencia en el lapso establecido de Ley, y en conformidad con los Artículos 14 y 257 del Código de Procedimiento Civil, el Juez de este Despacho llamó a las partes para la celebración de un Acto Conciliatorio, para el día Tres ( 03 ) de Noviembre de Dos Mil Ocho ( 2.008 ), a las Dos ( 2:00 ) de la tarde, compareciendo ambas partes y manifestaron al Tribunal suspender la causa por cinco ( 05 ) días de Despacho, en conformidad con el Artículo 202, Parágrafo Segundo del Código de Procedimiento Civil y en su oportunidad el Tribunal dejó constancia que no se hicieron presentes las partes de este juicio.
Este Juzgado pasa a dictar Sentencia, con las siguientes consideraciones:
- I -
Con vista a las actas que conforman la presente controversia, este Jurisdicente a los fines de decidir con conocimiento de causa observa:
Que la acción incoada se trata de una RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, intentada por la ciudadana M.G.C.G., titular de la cédula de identidad Nº V-7.240.006, asistida por la Abogado MERLYS P.R., inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 48.878, en su carácter de Arrendadora, en contra de la ciudadana F.V.L.R., titular de la cédula de identidad Nº V-12.341.883, en su carácter de Arrendataria, sobre el inmueble constituido por un apartamento, ubicado en el Bloque 32, Edificio 01, apartamento 00-06, Sector 9, UD-13, de la Urbanización Caña de Azúcar, Jurisdicción del Municipio M.B.I. , Estado Aragua, dentro de los siguientes linderos: NORTE: Con pared que da al apartamento N° 00-07; SUR: con pared que da al apartamento N° 00-05; ESTE: Con fachada Este del Edificio y OESTE: Con pasillo o área de circulación del Edificio; PISO: Con terreno donde se levanta el edificio; TECHO: Con piso del apartamento N° 01-06, tal como se constata del Contrato de Arrendamiento, el cual fue otorgado ante la Notaria Publica Quinta de Maracay, en fecha Veintisiete ( 27 ) de J.d.D.M.S. ( 2.007 ), bajo el N° 52, tomo 237, de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaria.
Con fundamento a esta acción la DEMANDANTE alegó que firmó contrato de arrendamiento con Opción de Compra con la DEMANDADA, sobre el inmueble identificado en autos.
Que establecieron en la cláusula primera que la vigencia era de Seis (06) meses fijos, mientras la Arrendataria-Opcionada tramitaba un Crédito de Ley de Política Habitacional y de no obtenerse el mismo en el lapso
convenido, la Arrendadora rescindiría del contrato y solicitaría la desocupación del inmueble.
Así mismo convinieron que durante la vigencia del contrato la
Arrendataria Opcionada, pagaría la cantidad de CUATROCIENTOS BOLIVARES FUERTES (Bs.F. 400, oo) mensuales por los cánones de arrendamiento y adelantada dentro de los Cinco (05) primeros días de cada mes.
Que la Arrendataria Opcionada no ha cancelado los cánones de arrendamiento de los meses de Febrero, Marzo, Abril y M.d.D.M.O. (2.008), los cuales ascienden a la cantidad de UN MIL SEISCIENTOS BOLIVARES FUERTES (Bs.F. 1.600, oo).
La parte DEMANDANTE acompañó a su escrito libelar:
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) Copia del Contrato de Arrendamiento autenticado por ante la Notaría Pública Quinta de Maracay, de fecha Veintisiete ( 27 ) de J.d.D.M.S. ( 2.007 ) bajo el Nº 52, Tomo 237
-
) Copia del Contrato de Arrendamiento autenticado por ante la Notaría Pública Quinta de Maracay, de fecha Trece ( 13 ) de Septiembre de Dos Mil Siete ( 2.007 ) bajo el Nº 5, Tomo 298
-
) Certificaciones Arrendaticias de los Juzgados Primero, Segundo y Tercero de los Municipios Girardot y M.B.I. de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua
ANÁLISIS DEL CONTRATO
De actas consta a los folios 09, 10 y 11, riela copia simple fotostática del contrato de arrendamiento suscrito por ante la Notaría Pública Quinta de Maracay, Estado Aragua, celebrado en fecha, Trece ( 13 ) de Septiembre de Dos Mil Siete ( 2.007 ), bajo el Nº 05, Tomo 298, de los libros de autenticaciones llevados por la citada Oficina Notarial, debidamente suscrito entre las ciudadanas M.G.C.G. como ARRENDADORA OPCIONANTE y F.V.L.R., en calidad de ARRENDATARIA OPCIONADA, del cual se constata
que son las mismas partes que conforman este litigio, pautando en su cláusula Tercera:
El lapso de duración del presente contrato es de CINCO (05) meses computados a partir del presente documento
Es oportuno señalar para él que decide el dispositivo 12 del Código de Procedimiento Civil:
Los jueces tendrán por norte de sus actos la verdad, que procurarán conocer en los límites de su oficio. En sus decisiones el Juez debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin sacar elementos de convicción fuera de éstos, ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados. El juez puede fundar su decisión en los conocimientos de hecho que se encuentren comprendidos en la experiencia común o máxima de experiencia.
En la interpretación de contratos o actos que presenten oscuridad,
Ambigüedad o deficiencia, los jueces se atendrán al propósito y la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la Ley, de la verdad y de la buena fe
.
Ahora bien, de acuerdo a la norma procesal trascrita, se le confiere al Juez la potestad de interpretar los contratos, por lo que de acuerdo a la cláusula Tercera antes trascrita, de la sentencia reseñada, de la contestación de la demanda y, de la normativa legal mencionada, se puede, dilucidar que las partes que conforman la litis, pactaron en lo referente al término de duración de la convención locativa, Cinco (05) meses contados a partir del Trece (13) de Septiembre de Dos Mil Siete (2.007) al Trece (13) de Febrero de Dos Mil Ocho (2.008), y, del recorrido de las actas procesales, no se vislumbra notificación alguna de las partes de la no renovación del referido contrato, en conformidad con lo estipulado en la cláusula Décima Primera
contractual, por lo que se ha venido prorrogando sucesivamente, estableciéndose que la naturaleza jurídica del contrato es a tiempo determinado.
Al haber elegido el actor incoar la demanda por Resolución de contrato de contrato de arrendamiento con opción de compra venta y fundamentarla en al articulo 34, literal “a” del Decreto con Rango y fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, equivocó el procedimiento porque el Desalojo solo se exige en aquellos casos en que el tiempo de duración del contrato de arrendamiento sea a tiempo indeterminado, no siendo aplicable al caso de marras en virtud de que el contrato es a tiempo determinado como ya se dijo anteriormente.
En consideración a lo expuesto quien juzga aprecia que efectivamente, en el presente caso, hubo una subversión del procedimiento aplicado, ya que se tramitó una demanda por Desalojo y no por Resolución de contrato de arrendamiento con opción a compra venta por presunto incumplimiento y amparado en el articulo 34 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, el cual es aplicable solo para los contratos sin determinación de tiempo, siendo ello violatorio del debido proceso y por ende contrario al orden publico al ser el contrato, en este caso, a tiempo determinado.-
En virtud de lo antes decidido y con fundamento en el tercer supuesto del articulo 341 del Código de Procedimiento Civil este Tribunal declara INADMISIBLE la demanda de Resolución de contrato al ser ella contraria a una disposición expresa de la ley como lo es el articulo 34 Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que solo se permite, para los contrato de arrendamiento sin determinación de tiempo, el desalojo, y así se decide.
Concluyendo quien Juzga, que la acción propuesta por la parte actora fundamentada en el Cumplimiento del Contrato de Arrendamiento, en los Artículos1.167 en concordancia con el literal “c” del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, no se ajusta a derecho, siendo viable que la demanda debió ser incoada por DESALOJO, por lo antes sustentado, es por lo que no se entra analizar el fondo del proceso aquí debatido. Así queda
plenamente determinado y plenamente decidido
Al haber sido resuelta la controversia planteada por una cuestión jurídica previa que determino la inadmisibilidad de la demanda, resulta inoficioso pronunciarse sobre los restantes argumentos, defensas y pruebas de las partes, y así se decide y se determina.
-III-
