Decisión de Juzgado del Municipio Zamora de Miranda, de 26 de Mayo de 2006

La litis quedó trabada de la forma siguiente:

En su libelo de demanda, la representación judicial de la parte actora expresa, en términos generales, lo siguiente:

1. Que su mandante es a su vez apoderada del señor J.L.V.J., portugués, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nº E- 81.174.395.

2. Que su representado, J.L.V.J., es propietario de un inmueble ubicado en el edificio LOS RUISEÑORES 3, Primera Etapa del Sector Los Ruiseñores de la Urbanización El Marqués, Guatire, jurisdicción del Municipio Z.d.E.M..

3. Que dicho inmueble le fue arrendado a la demandada N.S., por medio de contrato de arrendamiento suscrito el 01 de septiembre de 2001, cuya finalización fue el 30 de agosto de 2002.

4. Que la arrendadora fue la empresa INVESTIGACIONES CONTABLES, C. A., representada por su presidente O.A.H..

5. Que en el contrato se estableció que aún cuando la arrendataria quedara en el inmueble más allá del término estipulado para su duración, no podría alegar la tácita reconducción, ya que se celebraba estrictamente con carácter de tiempo determinado.

6. Que a pesar de haber sido pactado lo antes mencionado, con el fin de no menoscabar los derechos que le confiere la ley, la arrendadora INVESTIGACIONES CONTABLES, C. A. en fecha 26 de noviembre de 2004, solicitó a este mismo Tribunal la notificación judicial de la arrendataria de manera irrevocable su deseo de no dar continuidad al contrato, con el objeto de que en la fecha indicada, o sea el 30 de agosto de 2005, hiciera entrega material del inmueble desocupado en los términos establecidos en el contrato de arrendamiento.

7. Que la demandada ha incumplido y sigue incumpliendo la normativa contenida en el documento de Condominio, pues es catalogada como persona no grata dentro del Conjunto Residencial, pues no acata las normas básicas y elementales de convivencia, ello al punto que ha tenido que solicitar la intervención de las autoridades municipales y prefecto.

8. Que en fecha 23 de agosto de 2004 procedió a denunciar a la demandada N.S. por ante la Prefectura del Municipio Zamora por violación de caución de buena conducta que fue suscrita y firmada por ambas y en la que e.v. dicha caución sin cancelar la multa correspondiente.

9. Que posteriormente el 29 de septiembre de 2004 se vio en la obligación de acudir nuevamente a denunciar a dicha ciudadana ante la misma Prefectura por agresiones verbales y hostigamiento contra su grupo familiar.

10. Que la situación es tan insostenible que se ha convertido en un conjunto de enfrentamientos conflictivos con dicha ciudadana al punto que sus hijos se han visto afectados por todo esto; relata que días pasados la yerna (sic) de esta señora escurriendo el piso de arriba, que estaba muy mojado por haber llovido y no hay techos pues los están cambiando, arrojó el agua hacia abajo con mala intención ya que vio que venían los niños con su hermana y mojo casi por completo al mas pequeño.

11. Que en fecha 20 de marzo la señora M.P. se vio en la necesidad de denunciarla por ante la Defensoría Pública del Niño, para que se avocaran al conocimiento de esta situación, y dicho organismo la remitió al Departamento de Violencia contra la Mujer y la Familia, de la Policía Municipal del Municipio Zamora.

12. Que de estos hechos pueden dar fe los vecinos de apartamentos circundantes, a saber: H.P. del apartamento 3D-PB; E.F. del apartamento 3D-2; M.M.d. apartamento 3C-1; A.A.d. apartamento 3ª-2; P.F. y M.E.A.D.F.d. apartamento 3B-2 y OLI BARRETO del apartamento 3D-3.

13. Que la comunidad en conocimiento de los conflictos causados por la demandada N.S. enviaron una carta a la Prefectura solicitando se avoquen al conocimiento de esta situación.

14. Que la demandada N.S.v. la normativa contenida en el artículo primero, tercer y cuarto apartes, del Reglamento Interno del Sector Los Ruiseñores, Urbanización El Marqués, que tiene que ver con ruidos molestos y el derecho a la vida tranquila que tienen los copropietarios de los apartamentos de dicha conjunto residencial.

15. Que además el propietario del inmueble J.L.V.J., necesita imperiosamente el inmueble de su propiedad con suma urgencia dada la necesidad que tiene de ocupar el mismo.

1. Por las razones expuestas ocurre a la vía jurisdiccional para obtener el DESALOJO del inmueble arrendado, con fundamento en el literal “f” del artículo 34 del Decreto con fuerza y rango de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

En el acto de contestación a la demanda, la propia demandada, asistida de abogado, expresa, en términos generales, lo siguiente:

1. Como punto previo, de conformidad con lo dispuesto en los artículos 429, 431 y 444 del Código de Procedimiento Civil, impugna y desconoce los documentos privados y las copias simples insertas a los folios del 50 al 83, ambos inclusive, por no emanar de su persona, siendo simples fotostatos y emanar de terceros.

2. Promueve la cuestión previa contenida en el ordinal 3º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, relativa a la falta de representación aduciendo al respecto lo siguiente:

   1. Que la señora M.P. no es arrendadora de ella.

   2. Que del libelo se desprende que la abogada I.C.P. actúa en representación de la señora M.Z.P.D.S., tal y como se evidencia del poder marcado como anexo “A”.

   3. Que luego expone en el libelo que su representado es el ciudadano J.L.V.J..

   4. Que dicho ciudadano no le otorgó poder a dicha abogado y en el expediente no consta dicha circunstancia. Que sólo consta que a la Abogada en cuestión le otorgó poder la señora M.P.D.S..

   5. Que el poder anexo marcado con la letra “B”, en el que fundamenta su representación y con el que actúa la nombrada abogada en nombre de J.L.V., no está otorgado sino a la señora M.P.D.S., con lo cual se violan las disposiciones contenidas en los artículos 159 al 163 del Código de Procedimiento Civil.

3. Como contestación al fondo de la demanda niega, rechaza y contradice en todas y cada una de sus partes, tanto en los hechos descritos en el libelo como en el derecho invocado, la demanda propuesta en su contra por la apoderada de la demandante.

4. Niega que hiciera caso omiso de la cláusula tercera del contrato suscrito con la empresa INVESTIGACIONES CONTABLES, C. A. por cuanto ésta seguía cobrando el canon de arrendamiento y ella seguía habitando el inmueble arrendado.

5. Que el 30 de marzo de 2006 el arrendador se negó a cobrar el canon de arrendamiento, y por ello realizó la consignación correspondiente ante el Tribunal de Municipio.

6. Que tiene el inmueble arrendado desde junio de 1998, y al vencimiento del contrato, éste se prorrogó tácitamente al seguir como arrendataria y el arrendador continuar recibiendo el canon de arrendamiento.

7. Admite la celebración del contrato de arrendamiento con la empresa INVERSIONES CONTABLES, C. A. sobre el apartamento 3C-3 ubicado en el piso 3 del edificio Los Ruiseñores, Urbanización El Marqués, Guatire; admite la notificación hecha por el arrendador a través de este Tribunal en la que se indica que el contrato finalizaría el 30 de agosto de 2005.

8. Que ello supone que el arrendador, al fijar como fecha de finalización del contrato el 30 de agosto de 2005, acuerda una prórroga tácitamente, y que luego operó la prórroga legal contenida en el artículo 38 del Decreto con fuerza y rango de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; que estando solvente en el pago y haciendo uso de dicha prórroga legal, está en la obligación de entregar el inmueble el 30 de agosto de 2007, por tener seis años como arrendataria.

9. Niega que haya incumplido la normativa contenida en el Documento de Condominio y que haya sido catalogada como persona no grata dentro del Conjunto Residencial y que no acate las normas básicas y elementales de convivencia.

10. Niega que se le hubiera denunciado en la Prefectura pues fue ella quien el 01 de septiembre de 2003 denunció a M.P. por agresiones verbales hacia su persona.

11. Que los hechos narrados en el libelo hacen ver que quien confronta un problema de índole personal con ella es M.P. y no su arrendador ni la comunidad.

12. Que la aplicación de las normas del Reglamento de Condominio esta referida a personas que incumplen tales normas con fiestas, ruidos, destrucción de cosas comunes, ebriedad consuetudinaria y sean catalogadas como personas indeseables o no gratas para la comunidad, debiendo, como lo señala la Ley de Propiedad Horizontal, cumplir primero con una Asamblea de propietarios y convocada para tal fin, lo cual no ha ocurrido.

13. Rechaza y contradice los fundamentos de derecho alegados por la demandante a su favor.

14. Niega, rechaza y contradice que tenga que pagar por ningún concepto la cantidad de DOS MILLONES QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 2.500.000,oo) por estar solvente con el arrendador.

En razón de haber sido promovida la cuestión previa referida al ordinal 3º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, y por imperio del artículo 35 del Decreto con fuerza y rango de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, corresponde a este Tribunal, con prelación al análisis del material probatorio, pronunciarse respecto de la misma, y para ello estima necesarias las siguientes CONSIDERACIONES:

PRIMERA CONSIDERACIÓN: Es necesario, en primer lugar, dejar bien establecido que la excepción promovida – ex artículo 346 ordinal 3º - en nuestro derecho adjetivo, está referida a la capacidad de postulación o representación que comprende: La falta de capacidad de postulación en el apoderado conforme a lo establecido en el artículo 166 del Código de Procedimiento Civil, bien porque la persona que se presente no sea abogado, o porque no tiene – caso de los funcionarios públicos - el libre ejercicio de la profesión; la ineficacia del poder o relación de representación entre el demandante y el sedicente apoderado o representante por no llenar los requisitos legales, así como también la insuficiencia del poder.

En el caso que nos ocupa, de acuerdo a los argumentos argüidos por la parte demandada, la delación formulada esta dirigida a la constatación del segundo de los supuestos, es decir la ineficacia del poder o relación de representación entre el demandante y el sedicente apoderado o representante por no llenar los requisitos legales. ASI SE DEJA ESTABLECIDO.

SEGUNDA CONSIDERACION: En tal sentido la parte promovente de la cuestión previa alude el hecho que aún cuando M.P. sea apoderada del ciudadano J.L.V.J., conforme el instrumento poder acompañado al libelo marcado con la letra “B”, el poder otorgado por la primera a la abogada I.C.P., acompañado al libelo marcado con la letra “A”, lo fue a título personal y no en su carácter de apoderada del segundo de los nombrados, y por tales motivos, la abogada actora no puede erigirse como apoderada de éste, como evidentemente ha pretendido.

Tal y como se evidencia de las actas procesales que integran el expediente, la parte demandante no subsanó voluntariamente la cuestión previa promovida por su contraria, sólo se limitó a solicitar, en el escrito de promoción de pruebas presentado en fecha 04 de mayo de 2006, que no se admitiera y quedara sin lugar la cuestión previa pues los poderes que se encuentran en el expediente hablan y se explican por si solos.

Tal proceder hace necesaria la revisión de los instrumentos acompañados así como de la normativa que rige la representación, a los fines de dilucidar el punto controvertido. ASI SE DEJA ESTABLECIDO.

TERCERA CONSIDERACION: Dispone el artículo 155 del Código de Procedimiento Civil, norma rectora respecto de la representación de terceros, lo que a continuación se transcribe:

…Si el poder fuere otorgado a nombre de otra persona natural o jurídica, o fuere sustituido por el mandatario, el otorgante deberá enunciar en el poder y exhibir al funcionario los documentos auténticos, gacetas, libros o registros que acrediten la representación que ejerce. El funcionario que autorice el acto hará constar en la nota respectiva, los documentos, gacetas, libros o registros que le han sido exhibidos, con expresión de sus fechas, origen o procedencia y demás datos que concurran a identificarlos, sin adelantar ninguna apreciación o interpretación jurídica de los mismos…

En el caso bajo estudio tenemos que, efectivamente el ciudadano J.L.V.J., a quien se señala como propietario del inmueble cuyo DESALOJO se solicita, otorgó poder a la ciudadana M.Z.P.D.S., en fecha 19 de septiembre de 2005, ante la Notaría Pública del Municipio Plaza del Estado Miranda, bajo el Nº 15, Tomo 84 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría. Dicho instrumento autentico fue presentado en forma original y debe ser valorado conforme las previsiones del artículo 1363 del Código Civil. ASI SE DECIDE.

Ahora bien, dicho instrumento faculta a la apoderada, entre otras cosas, a ejercer por sí misma, o - cuando corresponda – por intermedio de abogado en ejercicio, las acciones judiciales y extrajudiciales a que hubiere lugar, y a defender y sostener los derechos de éste en particular respecto al arrendamiento y administración de un inmueble de su propiedad que corresponde al inmueble de autos cuyo desalojo fue solicitado.

Empero las facultades antes mencionadas, dicha ciudadana, para la interposición de este juicio, otorga un instrumento poder a la abogada I.C.P.G., plenamente identificada al comienzo de este fallo, por ante la Notaría Pública del Municipio Z.d.E.M., el 13 de diciembre de 2005, anotado bajo el Nº 26, Tomo 157 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, acompañado en su forma original, el cual aprecia este Tribunal conforme lo preceptuado en el artículo 1363 del Código Civil, y en el que le autoriza: “…para que represente y sostenga mis derechos por ante los tribunales de la República en especial a una Demanda de Desalojo, y demás derechos ante los tribunales…”

Dicha mención, sin lugar a dudas, representa la voluntad de la poderdante de que la apoderada le represente en sus propios derechos, y no los de terceros, como resulta la pretensión en el caso que nos ocupa.

Además de ello, en franca contravención a lo dispuesto en el artículo 155 del Código de Procedimiento Civil, supra transcrito, en el poder otorgado por M.P.D.S. a la abogado que representa sus intereses, no se mencionó el instrumento del cual deriva la representación que del ciudadano J.L.V.J., se pretendía trasladar a la profesional del derecho, para el ejercicio de la presente acción de DESALOJO en su nombre, la Notario que autoriza el acto no hizo constar la exhibición del poder otorgado a M.P.D.S., ni siquiera se menciona la circunstancia de la pretendida representación de J.L.V.J., lo cual a todas luces hace insuficiente el poder otorgado a la abogada I.C.P.G., con el que ha pretendido representar al propietario del inmueble cuyo desalojo pide. ASI SE DEJA ESTABLECIDO.

CUARTA CONSIDERACION: Resulta evidente a los ojos de quien aquí decide, que se ha pretendido trasladar los efectos del ejercicio del poder otorgado a M.P.D.S. por el ciudadano J.L.V.J., como si fuere ella misma quien lo ejerce mediante la constitución de una apoderada para la defensa de sus derechos, lo cual se contrapone con el dispositivo del artículo 166 del Código de Procedimiento Civil, que limita el ejercicio de poderes judiciales a quienes sean abogados en ejercicio; de allí deriva el primero de los supuestos contenido en el ordinal 3º del artículo 346 respecto de la falta de capacidad de postulación.

En consecuencia, resulta pertinente la delación de la demandada respecto de la falta de representación del ciudadano J.L.V.J., pues la abogada que pretende incoar el presente proceso de desalojo en su nombre, no ha sido autorizada para actuar en defensa de los derechos de éste, sino que resulta apoderada judicial de la ciudadana M.Z.P.D.S.; confusión que hace que la cuestión previa invocada prospere en derecho, como en efecto será declarado en la dispositiva del presente fallo. ASI SE DECIDE.

QUINTA CONSIDERACION: Habida cuenta de lo anterior, este Tribunal se abstiene de pronunciarse respecto del fondo de la acción incoada y acerca de la valoración de las demás pruebas aportadas al proceso, quedando en suspenso dicho pronunciamiento conforme se indica en el artículo 354 del Código de Procedimiento Civil, salvo que ocurra la extinción del proceso en atención al dispositivo de dicha norma. ASI SE DEJA ESTABLECIDO.

-III-

Por las consideraciones que anteceden, este Juzgado del Municipio Zamora de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, administrando justicia en nombre de la República y por autoridad de la ley declara CON LUGAR la cuestión previa promovida por la parte demandada en el juicio que por DESALOJO sigue M.Z.P.D.S. contra N.S., ambas plenamente identificadas al comienzo de este fallo.

En consecuencia, se ordena a la demandante subsanar la cuestión previa en la forma expresada en el artículo 350 del Código de Procedimiento Civil en el término consagrado en el artículo 354 eiusdem.

Conforme lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, SE CONDENA EN COSTAS a la demandante.

PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE Y DEJESE COPIA CERTIFICADA DE LA PRESENTE DECISION EN EL COPIADOR DE SENTENCIAS DE ESTE TRIBUNAL.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado del Municipio Zamora de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, en la ciudad de Guatire a los veintiséis (26) días del mes de mayo de dos mil seis. Años: 196º de la Independencia y 147º de la Federación.

EL JUEZ,

A.J.F.D..

LA SECRETARIA,

R.S.M..

En la misma fecha se publicó y registró la anterior decisión siendo las 02:00 de la tarde.

LA SECRETARIA,

R.S.M..

AJFD/RSM.

EXP. 2186-06.