Decisión nº 419 de Juzgado Tercero de los Municipios Alberto Adriani, Andrés Bello, Obispo Ramos de Lora y Caracciolo Parra Olmedo de Merida, de 12 de Febrero de 2010

Se inició el presente procedimiento según demanda de RESOLUCION DE CONTRATO, interpuesta por la ciudadana M.D.V.S.V., titular de la Cédula de Identidad Nº V.- 9.396.567, asistida por las Abogados D.S.N. y D.C.L., inscritas en el Inpreabogado bajo los Nros 89.548 y 10.469, titulares de la Cédulas de Identidad Nros. V.- 13.283.771 y V.- 3.929.732, respectivamente, domiciliadas en la ciudad de El Vigía, estado Mérida y jurídicamente hábiles.

Mediante auto de fecha veinticuatro (24) de noviembre de 2009, se admitió la demanda, ordenándose el emplazamiento de la demandada para que compareciera al segundo día de despacho siguiente a que constara en autos su citación, para dar contestación a la demanda, en esta misma fecha se negó la medida de secuestro del inmueble, solicitada por la parte demandante.

En fecha diecisiete (17) de diciembre de 2009 el Alguacil devolvió la boleta de citación firmada por la demandada.

En fecha ocho (08) de enero de 2010 se recibió poder Apud-Acta que la ciudadana demandada confiere a las Abogados D.S.N. y D.C.L., identificadas en autos.

En fecha ocho (08) de enero de 2010 la parte demandada consignó la contestación a la demandada la cual fue recibida y agregada al expediente en curso.

En fecha trece (13) de enero de 2010 se recibió escrito de promoción de pruebas por la parte demandada, admitidas en fecha quince (15) de enero de 2010.

En fecha quince (15) de enero de 2010 se recibió diligencia de Impugnación de pruebas por la parte demandante.

En fecha quince (15) de enero de 2010 se recibió poder Apud-Acta que la demandante confiere a los Abogados C.H.S.R. y E.D.O.Z., Identificados en autos.

En fecha diecinueve (19) de enero de 2010 se recibió escrito de promoción y sustanciación de pruebas por la parte demandante.

En fecha veinte (20) de enero de 2010, se abrió el acto de evacuación de testigos, rindiendo declaración la ciudadana SUAREZ R.M.D., representada por la Abogado D.S.N., identificadas en autos.

En fecha veinte (20) de enero de 2010, se admite el escrito de promoción de pruebas por la parte demandante.

En fecha veinte (20) de enero de 2010, fue diferido el acto de evacuación de testigos.

En fecha veintiuno (21) de enero de 2010, se continuó la evacuación de testigos de los ciudadanos M.T.R.E., B.U.Y.J., M.D.V.L.M..

En fecha veinticinco (25) de enero de 2010, el ciudadano Alguacil devolvió boleta de citación de la parte demandante.

En fecha veinticinco (25) de enero de 2010, se ordenó sacar cómputo.

En fecha veinticinco (25) de enero de 2010, mediante auto el Tribunal dejó sin efecto el acto de Posiciones Juradas.

En fecha veintinueve (29) de enero de dos mil diez (2010) mediante auto el tribunal difiere la sentencia.

LIMITES DE LA CONTROVERSIA:

DE LA PRETENSION:

Señala la parte actora en su libelo de demanda que en fecha 16 de mayo de 2008 cedió en arrendamiento un inmueble de su propiedad a la ciudadana I.P., plenamente identificada en autos.

Que la duración del contrato fue por seis (06) meses fijos e improrrogable, contado a partir del día 16 de mayo de 2008 y por cuanto ninguna de las partes contratantes manifestó su voluntad de no prorrogarlo, el mismo se ha venido prorrogando automáticamente.

Que el canon de arrendamiento fue estipulado en la cantidad de DOSCIENTOS CINCUENTA BOLIVARES (Bs.250, 00) mensuales.

Que la mencionada arrendataria se obligó a cancelar por mensualidades vencidas a la Arrendadora.

Que la Arrendataria se rehúsa a pagar los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de Febrero, Marzo, Abril, Mayo, Junio, Julio, Agosto, Septiembre y Octubre del año 2009.

Por lo expuesto demanda a la ciudadana I.P. por RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRRENDAMIENTO POR FALTA DE PAGOS DE CANONES DE ARRENDAMIENTO.

Que demanda la Resolución del Contrato de Arrendamiento de fecha 16 de mayo de 2008.

Que demanda la entrega inmediata del inmueble totalmente desocupado de bienes muebles pertenecientes a la Arrendadora en las mismas condiciones que la recibió y totalmente solvente en los servicios públicos.

Que demanda la Indemnización por Daños y Perjuicios, equivalente los mismos a los cánones de arrendamiento insolutos que se corresponden a los meses de Febrero, Marzo, Abril, Mayo, Junio, Julio, Agosto, Septiembre y Octubre del año 2009.

Que demanda la presente acción contemplada en los artículos 1, 7 y 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en concordancia con los artículos 1167 del Código Civil y los artículos 1,3,11,14,42,174,340,599,881 al 894 del Código de Procedimiento Civil.

Que solicita medida de Secuestro sobre el inmueble arrendado, según lo establecido en el ordinal 7° del artículo 599 del Código de Procedimiento Civil.

Que solicita que la demandada sea condenada al pago de las costas y costos procesales.

Que conforme a lo establecido en el Código de Procedimiento Civil estima la presente acción en la cantidad de DIEZ MIL CIENTO SETENTA Y CINCO BOLIVARES (Bs.10.175, 00), equivalentes a CIENTO OCHENTA Y CINCO UNIDADES TRIBUTARIAS (185 U.T)

Que solicita al Tribunal se admita la demanda y sea declarada en la definitiva con todos los pronunciamientos de ley.

DE LA CONTESTACION:

Siendo la oportunidad para contestar la demanda, la accionada la hizo de la manera siguiente:

Como punto previo, alego la improcedencia de la acción incoada en contra de mi mandante Niega y rechaza y contradice en todas y cada una de sus partes, tanto en los hechos como en el derecho la pretensión de la demandante, de la siguiente manera:

Que se resuelva el contrato de arrendamiento de fecha 16 de mayo de 2008.

Que le haga entrega inmediata del inmueble totalmente desocupado.

Que la indemnice por los cánones de arrendamiento insolutos por los meses de Febrero, Marzo, Abril, Mayo, Junio, Julio, Agosto, Septiembre y Octubre del año 2009, y los que se venzan hasta la definitiva del presente juicio.

Que le pague las costas procesales.

Niega que los alegatos formulados por la parte actora son totalmente falsos.

Niega que el contrato de Arrendamiento se iniciara en fecha 05 de junio del año 2006, y que las partes contrataran verbalmente a tiempo indeterminado.

Niega que el contrato de arrendamiento se estipulara en DOSCIENTOS BOLIVARES (Bs. 200,00) ya que el mismo fue estipulado en CIENTO CINCUENTA BOLÍVARES (Bs. 150,00), tal como lo demuestran los recibos anexos, hasta la fecha diez de junio de 2008, así mismo hacer saber que a partir de la fecha once (11) de agosto de 2008 hasta la presente fecha la arrendadora le aumentado el alquiler en forma arbitraria llegando a cobrar la cantidad de TRESCIENTOS BOLIVARES (Bs.300,00) mensuales, como se evidencia de los recibos anexos.

Que el contrato de arrendamiento escrito por tiempo determinado que presenta la parte actora, desde la fecha 08 de junio de 2006 hasta el día 08 de junio de 2007, firmado por ambas partes fue redactado a posteriori del inicio de la relación contractual que era verbal por tiempo indeterminado y por la cantidad de CIENTO CINCUENTA BOLIVARES (Bs. 150,00), y este contrato escrito tienen un canon de DOSCIENTOS BOLIVARES (Bs,200,00), cantidad que no se refleja en ningún recibo extendido por la arrendadora a la arrendataria.

Que a partir del mes de agosto de 2009, le pago los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de Julio y Agosto de 2009 y se negó a extenderle los recibos correspondientes y le prometió que después lo haría.

Que a partir del mes de septiembre y octubre, la persona encargada de recibir los cánones de arrendamiento, no quiso recibirlos, exigiendo la entrega del inmueble.

Opongo a mi favor la Resolución sobre alquileres emanada de los Ministerios del Poder Popular para el Comercio y para las Obras Públicas y la Vivienda N° 152 y Nº 046, de fechas 18 de mayo de 2004 y 29 de octubre de 2009, en la que demuestra que la parte demandante, infringió esta resolución, es por lo que rechazo la pretensión de la demandante de que le pague los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de Julio, Agosto, Septiembre y Octubre de 2009, por cuanto el exceso de pago que se realizó cubre perfectamente el pago exigido.

Por cuanto los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes y por tanto deben ejecutarse de buena fe y obligan a quienes los suscriben a cumplir lo expresado en ello, es por lo que solicito que declare pago los cánones por compensación de las deudas.

Que se desestime la solicitud de medida de secuestro.

Que se declare improcedente esta demanda

Que se declare que tipo de contrato es, si es contrato de arrendamiento verbal por tiempo indeterminado o escrito por tiempo determinado.

PUNTO PREVIO:

Siendo la oportunidad procesal para que este Tribunal emita pronunciamiento de fondo, quien suscribe considera pertinente establecer las siguientes consideraciones dado el argumento previo de defensa de la accionada, quien en la oportunidad de la contestación expuso:

Como punto previo, para ser resuelto en la sentencia definitiva a dictarse en este proceso, alego la improcedencia de la acción incoada en contra de mi mandante. En efecto, ciudadana juez, la acción de Resolución del Contrato de Arrendamiento ejercida en este proceso es improcedente …omissis… ya que, como lo afirma la actora en el libelo de la demanda, el término de duración del contrato de arrendamiento fundamento de la acción, fue convenido en seis meses, improrrogables, contados a partir de la firma del documento, es decir, a partir del día 16 de mayo de 2.008, el cual expiró el día 16 de noviembre del mismo año, empezando a transcurrir, a partir de esa fecha, el término de la prórroga legal…omissis… de seis meses, que finalizó el día 16 de mayo de 2.009, es decir, la vigencia del contrato ya concluyó, porque no operó la tácita reconducción, por lo que la actora debió ejercer la acción de Cumplimiento del Contrato de Arrendamiento por vencimiento del término y cobro de los cánones de arrendamiento insolutos y no la Resolución, puesto que la vigencia del contrato ya culminó.

(Resaltado de este Tribunal).

Por su parte el actor en su escrito libelar señala: “Contrato que por ser improrrogable al vencimiento del término (15-11-2008) se concedió a LA ARRENDATARIA la prórroga legal, la cual, de conformidad con el Artículo38 de la Ley de Arrendamientos inmobiliarios desde su inicio se dejó transcurrir sin traba alguna a favor de LA ARRENDATARIA por ser de obligatorio cumplimiento para EL ARRENDADOR y potestativo hacer uso de ella por parte de EL ARRENDATARIO. Pero LA ARRENDATARIA sólo pagó los cánones correspondientes a los meses de prórroga comprendidos entre el 16-11-2008 al 15-12-2008; 16-12-2008 al 15-01-2009 y 16-01-2009 al 15-02-2009...omissis…Es por ello, que …omissis… PROCEDO A DEMANDAR…por RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO POR FALTA DE PAGO DE CANONES ARRENDATICIOS…”

Así, en el proceso cognoscitivo de dictar sentencia, debe el Juez revisar todos y cada uno de los elementos o requisitos que determinan la procedencia de la acción, y entre ellos al momento de valorar la pretensión, es menester revisar si la acción incoada es la legalmente viable de conformidad con la relación contractual existente, y al efecto es preciso valorar el instrumento fundamental de la acción, máxime cuando las normas que regulan la materia son de orden público, tal como lo indica el artículo 7 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios al señalar que los derechos en él enunciados son irrenunciables y por consiguiente deben cumplirse a cabalidad.

Y para fundamentar tal afirmación, es preciso citar que la Sala Político Administrativa de nuestro Tribunal Supremo de justica, en sentencia del 27 de enero del 2004, declaró de orden público la materia de arrendamiento, al señalar:

...No obstante lo anterior, al estar en el caso de autos la cláusula compromisoria incluida en un contrato de arrendamiento, debe atender la Sala igualmente a lo dispuesto en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, específicamente en su artículo 7, en el cual se dispone:

"Artículo 7.- Los derechos que la presente ley establece para beneficiar o proteger a los arrendatarios son irrenunciables. Será nula toda acción, acuerdo o estipulación que implique renuncia, disminución o menoscabo de estos derechos".

Conforme se desprende de la norma anterior, resulta evidente el carácter de orden público que atribuye la referida norma a los derechos consagrados en la mencionada ley y en tal sentido, los mismos, no pueden ser relajados por la voluntad de las partes...

De allí que resulte necesario estudiar el concepto de orden público. Así, encontramos que el alcance y sentido de este concepto ha sido interpretado mediante jurisprudencia pacífica y reiterada del M.T.V., y en ese particular la Sala Constitucional en sentencia del 29 de Enero de 2002, cuyo ponente fue el Magistrado José M. Delgado Ocando, acotó:

…el concepto de orden público representa una noción que cristaliza todas aquellas normas de interés público que exigen observancia incondicional, y que no son derogables por disposición privada. La indicación de estos signos característicos del concepto de orden público, esto es la necesidad de la observancia incondicional de sus normas, y su consiguiente indisponibilidad por los particulares, permite descubrir con razonable margen de aciertos, cuanto se está o no en el caso de infracción de una norma de orden público…

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A estos propósitos es imprescindible tener en cuenta que si el concepto de orden público tiende a hacer triunfar el interés general de la ciudadanía y del Estado frente al particular del individuo, para asegurar la vigencia y finalidad de determinadas instituciones de rango eminente, nada que pueda hacer o dejar de hacer un particular y aun una autoridad, puede tener la virtud de subsanar o de convalidar la contravención que menoscabe aquel interés, lo que equivaldría a dejar en manos de los particulares o autoridades, la ejecución de voluntades de Ley que demandan perentorio acatamiento…”

Ahora bien, de la revisión que esta juzgadora ha efectuado del instrumento fundamental de la acción, que corre inserto al folio seis (06) y su vuelto del presente expediente, se evidencia con meridiana claridad que el mismo efectivamente fue celebrado con determinación de tiempo y con la acotación expresa “sin ser prorrogable”, por lo que a criterio de quien suscribe y por mandato legal, al vencimiento del mismo comenzó a transcurrir la prórroga legal, tal como efectivamente señaló el demandante al incoar la acción; no obstante, encontramos que vencido el contrato y su prórroga legal, el arrendatario continuó ocupando el inmueble objeto de la relación arrendaticia.

En este sentido el artículo 38 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, respecto de la Prórroga Legal enuncia:

En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el artículo 1° de este Decreto-Ley, CELEBRADOS A TIEMPO DETERMINADO, LLEGADO EL DIA DEL VENCIMIENTO DEL PLAZO ESTIPULADO, ESTE SE PRORROGARA OBLIGATORIAMENTE PARA EL ARRENDADOR Y POTESTATIVAMENTE PARA EL ARRENDATARIO, de acuerdo con las siguientes reglas…

(Resaltado del Tribunal).

Luego entonces, del contenido de la norma citada se colige que la intención del legislador fue atribuir una obligación directa y de pleno derecho al arrendador, al señalar que una vez vencido el contrato a tiempo determinado, este se prorrogará, lo que equivale a decir que se trata de un mandato, una orden, y por tanto no es facultativo para este.

En igual sintonía el 39 ejusdem, indica que la prórroga legal opera de pleno derecho, vale decir, que es un derecho pleno del arrendatario y no una potestad del arrendador, y por tanto debe ser obligatoriamente concedida sin necesidad de decreto previo.

Así las cosas, quien juzga al valorar las actas procesales advierte, como ya se indicó, que al vencimiento del contrato, el arrendatario continuó ocupando el inmueble objeto de litigio y el arrendador de manera tácita así lo aceptó, con lo cual resulta forzoso revisar la figura jurídica de la Tácita Reconducción.

En tal sentido, el artículo 1600 del nuestro Código Civil, invoca: “Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo.”

Por su parte el 1614 de la misma norma civil sustantiva, referente al principio de la continuación arrendaticia, indica: “En los arrendamientos hechos por tiempo determinado, si el inquilino continuare ocupando la casa después de vencido el término, sin oposición del propietario, se juzga que el arrendamiento continúa bajo las mismas condiciones; pero respecto al tiempo, se procederá como en los que se hacen sin tiempo determinado.”

El destacado procesalista patrio Ricardo Henríquez La Roche, en su obra “ARRENDAMIENTOS INMOBILIARIOS”, respecto de la Tácita Reconducción señala: “El vocablo “reconducción” viene de re-condutio que puede experimentar la locatio-conductio (re-alquiler).”

Y citando a F.R. continúa diciendo, “Su fundamento reside en un doble aspecto: de una parte, el hecho de permanecer el arrendatario ocupando el inmueble; de otra, la actitud del arrendador que pudiendo despedirlo no lo despide.”

El autor G.G.Q. en su “TRATADO DE DERECHO ARRENDATICIO INMOBILIARIO”, Volumen I, expone: “… la tácita reconducción consiste en la “renovación” del contrato de arrendamiento anterior, debido a la inactividad del arrendador que no se opone a la ocupación o posesión precaria que el arrendatario continúa ejerciendo sobre el inmueble, luego de concluido el término de duración máxima que corresponda fijada en el artículo 38 de LAI…”

Ahora, tal como acota el citado autor, no se trata de una renovación propiamente dicha porque en realidad el contrato anterior desaparece en lo que al tiempo respecta, y pasa a ser sine die, pero continúa igual en lo demás. Y el fundamento de la Tácita Reconducción, radica en el interés de protección en beneficio del arrendatario que desea o necesita continuar ocupando el inmueble, frente a la inactividad del arrendador, lo cual denota falta de interés en recibir el mismo una vez que ha vencido el tiempo por el cual se contrató y su respectiva prórroga legal, y esa falta de interés la ha definido la doctrina como ausencia de oposición del arrendador, oposición esta que debe ser expresa y no tácita como si puede ser la voluntad del arrendatario de continuar en posesión del inmueble, y todo ello viene dado precisamente por el carácter de orden público que reviste esta especial materia.

Entonces partiendo de la anterior premisa, resulta pertinente revisar los requisitos que configuran la Tácita Reconducción, a los fines de determinar si en el caso que nos ocupa se verificó tal figura jurídica, así tenemos:

• Existencia del contrato escriturado a plazo fijo.

• Conclusión de la prórroga legal por el sólo vencimiento del término fijado en el artículo 38 del Decreto-Ley de arrendamientos Inmobiliarios.

• Ocupación del arrendatario sin oposición del arrendador.

• Que en el contrato no exista expresa estipulación que permita o autorice la prórroga automática del contrato a plazo fijo.

Ello así, de la revisión de las actas procesales se evidencia palmariamente que el caso de marras está fundamentado en un contrato escrito a tiempo determinado y con el carácter de improrrogable, cuya prórroga legal operó al vencimiento del mismo, dado que no consta a los autos la voluntad expresa del arrendador de haber solicitado oportunamente al arrendatario la entrega del inmueble objeto del contrato arrendaticio, con lo cual se han configurado todos los requisitos a que se hizo referencia, entendiéndose que el contrato se recondujo tácitamente y por consiguiente pasó a ser a tiempo indefinido.

Así las cosas, y en el entendido que la relación arrendaticia se convirtió en una sin determinación de tiempo, entonces puede afirmarse que ciertamente la acción de Resolución de Contrato es improcedente por cuanto el arrendador se apoyó en el impago de los cánones de arrendamiento y por consiguiente la acción legalmente proponible habría sido la de Desalojo por falta de pago de cánones de arrendamiento consagrada en el literal b del artículo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, porque pese a que la Resolución de Contrato es procedente en el caso de las relaciones arrendaticias a tiempo indeterminado, lo es sólo por motivos distintos a los especificados en el 34 referido, y ello se desprende del Parágrafo Segundo del mismo precepto legal que dispone: “Queda a salvo el ejercicio de las acciones judiciales que correspondan por otras causales distintas a las previstas en el presente artículo.”

Habiéndose establecido que el caso bajo análisis se circunscribe a una relación arrendaticia a tiempo indeterminado como consecuencia de la reconducción tácita del contrato, y que la acción propuesta es improcedente por expresa prohibición legal, cuando lo procedente era demandar el desalojo, es imperativo para quien suscribe referirse al alegato de la demandada quien señaló que se debió accionar el Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento por Vencimiento del Término; y al respecto resulta oportuno destacar que tampoco podía el demandado ejercer la referida acción puesto que la misma sólo es viable al vencimiento, terminación o culminación de la Prórroga Legal, hecho este que ocurrió el 16 de mayo de 2009 y el arrendatario quedó en posesión del inmueble objeto de la presente demanda sin oposición del arrendador.

De manera que esta juzgadora ineluctablemente debe concluir que por ser el caso que nos ocupa materia de orden público, de conformidad con los artículos 12, 14 y 15 del Código de Procedimiento Civil y en resguardo de los preceptos constitucionales consagrados en los artículos 26 y 49 de nuestra Carta Magna, y dado que el contrato suscrito se modificó en cuanto al tiempo, es por lo que la defensa previa propuesta por la demandada debe ser declarada parcialmente con lugar e improcedente la demanda, y así se establecerá en la dispositiva del presente fallo.

DECISION:

En mérito de las consideraciones anteriormente expuestas, este JUZGADO TERCERO DE LOS MUNICIPIOS A.A., A.B., O.R.D. LORA Y CARACCIOLO PARRA O.D.L.C.J. DEL ESTADO MERIDA, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, DECLARA: