Decisión de Juzgado Tercero Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de Caracas, de 29 de Octubre de 2010

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.

Caracas, Veintinueve (29) de Octubre de Dos Mil Diez (2010)

200º y 151º

ASUNTO: AP11-V-2009-001013

MATERIA CIVIL-COMPRA-VENTA

SENTENCIA DEFINITIVA

(FUERA DE LAPSO)

DE LAS PARTES Y SUS APODERADOS

PARTE ACTORA: Ciudadano L.A.B.B., mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad Número E-82.123.467.

APODERADO DE LA PARTE ACTORA: Ciudadano F.V.H., abogado en ejercicio e inscrito en el Inpreabogado bajo el Número 116.834.

PARTE DEMANDADA: Ciudadanos MISLANLLELA LEDEZMA N.D.J. y R.J.J.L., venezolanos, mayores de edad, titulares de las Cédulas de Identidad Números V-10.894.724 y V-20.492.610, respectivamente.

APODERADOS DE LA PARTE DEMANDADA: Ciudadanos J.C.N.Z. y R.A.D.H., abogados en ejercicio e inscrito en el Inpreabogado bajo los Números 57.968 y 98.801, respectivamente.

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE COMPRA-VENTA.

DE LA NARRACIÓN DE LOS HECHOS

Se inicia el presente procedimiento por libelo de demanda presentado en fecha 16 de Septiembre de 2009, ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos del Circuito Judicial de los Juzgados de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas; sometido a distribución le correspondió su conocimiento a éste Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de está misma Circunscripción Judicial, contentivo de la demanda de Cumplimiento de Contrato de Compra-Venta, interpuesta por el ciudadano L.A.B.B. en contra de los ciudadanos MISLANLLELA LEDEZMA N.D.J. Y R.J.J.L..

En fecha 23 de Septiembre de 2009, previa la verificación de la legalidad de los instrumentos fundamentales de la pretensión, el Tribunal admitió la demanda por el procedimiento ordinario y se ordenó el emplazamiento de la parte demandada.

En fecha 30 de Septiembre de 2009, el apoderado de la parte actora consignó los fotostatos para la elaboración de la Compulsa y la apertura del cuaderno de medidas y consignó los emolumentos para la práctica de la citación de la parte demandada.

En fecha 05 de Octubre de 2009, el Tribunal libró las respectivas compulsas.

En fecha 09 de Octubre de 2009, el representante de la parte actora consigno los fotostatos para la apertura del cuaderno de medidas.

En fecha 15 de Octubre de 2009, este Juzgado dejo constancia de la apertura del cuaderno de medidas.

En fecha 08 de Diciembre de 2009, el Alguacil de esté Circuito Judicial dejó expresa constancia de la imposibilidad de citar a la parte demandada y consignó las compulsas.

En fecha 10 de Diciembre de 2009, la parte actora solicitó al Tribunal practicar la citación por carteles; lo cual fue acordado mediante auto de fecha 18 de Diciembre de 2009 y retirado por la parte interesada el día 11 de Enero de 2010.

En fecha 27 de Enero de 2010, la representación de la parte actora consignó dos (2) ejemplares de los diarios ULTIMAS NOTICIAS y EL NACIONAL, donde publicó el referido cartel de citación.

Efectuadas las publicaciones del cartel de citación en los diarios “EL NACIONAL” y “ULTIMAS NOTICIAS”, y una vez que fueron consignadas en autos, el ciudadano W.J.C.B., en su condición de Secretario Accidental de este Tribunal, en fecha 09 de Febrero de 2010, dejó constancia de que el día 08 del citado mes y año fijó cartel de citación en la morada de la parte demandada, dando así cumplimiento a todas las formalidades de la norma al respecto.

En fecha 25 de Febrero de 2010, previo requerimiento de la representación accionante, este Tribunal designó al abogado J.A.S.G., como Defensor Ad-Litem de la parte demandada, al cual ordenó notificar mediante boleta a los f.d.L..

En fecha 09 de Marzo de 2010, compareció el abogado R.D. procediendo en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, se dio por citado y consignó instrumento poder.

En fecha 15 de Abril de 2010, la representación judicial de la parte demandada procedió a contestar la demanda.

En fecha 26 de Abril de 2010, la representación de la parte actora tacho los documentos que rielan a los folios 88 y 89 de la presente causa y formalizo dicha tacha el día 03 de Mayo de 2010.

En fecha 07 de Mayo de 2010, uno de los apoderados de la parte demandada presento escrito de pruebas.

En fecha 10 de mayo de 2010, la representación de la parte demandada dio contestación a la tacha.

En fecha 17 de Mayo de 2010, este Juzgado realizó cómputo niega por extemporánea la tacha propuesta por la parte actora y asimismo emitió el pronunciamiento en cuanto a las probanzas promovidas por la representación de la parte demandada y desecho las probanzas traídas a los autos por la parte actora, ya que las mismas fueron presentadas de manera extemporánea.

En fecha 31 de Mayo de 2010, la parte demandada consignó los emolumentos para llevar el oficio de pruebas.

En fecha 18 de Junio de 2010, el Alguacil adscrito a este Circuito Judicial dejo constancia de haber entregado el oficio a IPOSTEL.

En fecha 28 de Julio de 2010, el apoderado judicial de la parte demandada presentó escrito de informes.

En fechas 22 de octubre de 2010, la parte demandada solicita se dicte sentencia.

Ahora bien, en vista que el mérito de la presente controversia no fue resuelto dentro de su oportunidad legal, el Tribunal pasa a resolver la controversia y consecuencialmente procederá a notificar de ella a las partes con la finalidad de garantizarles el efectivo ejercicio del derecho a la defensa y el principio constitucional al debido proceso, previa las siguientes consideraciones de orden lógico y jurídico:

DE LAS MOTIVACIONES PARA DECIDIR

Constituye principio cardinal en materia procesal, aquel conforme al cual el Juez se encuentra vinculado a lo alegado y probado en autos, sin que pueda sacar elementos de convicción fuera de estos, ni suplir excepciones o argumentos de hechos que no fuesen demostrados conforme al Artículo 12 del Código de Procedimiento Civil.

El anterior precepto establece los límites del oficio del Juez, lo que significa que él está obligado a decidir sobre las cuestiones propuestas o planteadas por las partes, porque el límite de toda controversia judicial, está circunscrito por los hechos alegados como fundamento a la pretensión invocada en el libelo de la demanda y los hechos aducidos como fundamentos de las excepciones o defensas opuestas en la oportunidad de la contestación de la misma, debiendo en consecuencia atenerse a sus dichos para decidir conforme el Ordinal 5° del Artículo 243 eiusdem, quedando de esta manera trabada la litis; razón por la cual con posterioridad a estos actos no pueden las partes traer nuevos hechos al proceso que alterarían la relación procesal ya cerrada.

A tales efectos establece el Código Civil, lo que textualmente se transcribe a continuación:

Artículo 4.- A la Ley debe atribuírsele el sentido que aparece evidente del significado propio de las palabras, según la conexión de ellas entre sí y la intención del legislador. Cuando no hubiere disposición precisa de la Ley, se tendrán en consideración las disposiciones que regulan casos semejantes o materias análogas; y, si hubiere todavía dudas, se aplicarán los principios generales del derecho

.

Artículo 1.133.- El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico

.

Artículo 1.167.- En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello

.

Artículo 1.264.- Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas. El deudor es responsable de los daños y perjuicios en caso de contravención

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Artículo 1.354.- Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación

.

Por su parte el Código de Procedimiento Civil, determina:

Artículo 506.- Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación…

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Artículo 509.- Los Jueces deben analizar todas cuantas pruebas se hayan producido, aún aquellas que a su juicio no fueren idóneas para ofrecer algún elemento de convicción, expresándose siempre cual sea el criterio del Juez respecto de ellas

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Artículo 510.- Los Jueces apreciarán los indicios que resulten de autos en su conjunto, teniendo en consideración su gravedad, concordancia y convergencia entre sí, y en relación con las demás pruebas de autos

.

Verificadas como han sido las distintas etapas previstas para este tipo de procedimiento, y analizada la normativa que lo rige, es menester para este Órgano Jurisdiccional explanar los términos en que ha quedado planteada la controversia, de la siguiente manera:

DE LOS ALEGATOS DE FONDO

Alegó la representación judicial de la parte actora en el libelo, que su representado que en fecha 11 de Febrero de 2009, en documento autenticado ante la Notaría Pública Vigésima Segunda del Municipio Libertador del Distrito Capital, bajo el Nº 01, Tomo 09 e los Libros de autenticaciones llevados por esa notaria, los ciudadanos MISLANLLELA LEDEZMA N.D.J. Y R.J.J.L. suscribieron con su representado convenio de opción de compra-venta de un inmueble constituido por un apartamento distinguido con el número y letra 2-F, situado en la segunda planta del edificio Residencias Fulvia, ubicado con frente a la avenida F.d.M., en el lugar denominado Chupulun, Parroquia Petare, Municipio Sucre del Estado Miranda; tiene un área de construcción de 113,00 metros cuadrados y se encuentra alinderado así: Norte: con la fachada norte del edificio y el apartamento 2-E; Sur: con la fachada interna, el apartamento 2-A y el pasillo de circulación; Este: con el apartamento 2-A y la fachada este del edificio y Oeste: con la fachada interna, el apartamento 2-E y el pasillo de circulación.

Asimismo manifestaron que el precio de la venta fue pactado en la cantidad de Quinientos Cincuenta Mil Bolívares Fuertes (Bs.F 550.000,00) y que su representado pagó por concepto de arras la cantidad de Trescientos Cincuenta Mil Bolívares Fuertes (Bs.F 350.000,00), los cuales serian imputados al precio de la venta al protocolizarse el documento definitivo de venta y ser registrada.

Igualmente señalan que su representado se obligó a efectuar a su consto las gestiones pertinentes a los fines que el acto de protocolización y que el pago el precio establecido en la Cláusula Segunda se verificaría dentro de los ciento veinte (120) días siguientes a la fecha cierta de autenticación del convenio, establecidos en noventa (90) días más una prorroga de treinta (30) días.

Arguyen que se estableció una cláusula penal en la que el comprador conviene que en el plazo convenido no cumpliere a cabalidad con sus obligaciones y no ejerciere oportunamente la opción de compraventa dentro del plazo estableció los vendedores harían suyo el cincuenta por ciento (50%) de la cantidad recibida en calidad de reserva como justa indemnización por los daños y perjuicios ocasionados y que si los vendedores incumplieran estos se obligaban a restituir la cantidad recibida por concepto de reserva, más una cantidad equivalente al cincuenta por ciento (50%) de la cantidad entregada como reserva.

Manifiesta que para la fecha de la interposición de la demanda se encuentran vencidos los lapsos establecidos en la Cláusula Tercera, ya que desde la fecha en que fue convenida la opción de compra el 11 de febrero de 2009 hasta el 11 de junio de 2009, fecha en la que se cumplen los lapsos indicados en dicha cláusula, los ciudadanos MISLANLLELA LEDEZMA N.D.J. y R.J.J.L. no dieron cumplimento a los establecido en las cláusulas tercera, séptima y por ende el incumplimiento de dicho contrato .

Por último solicitan medida de prohibición de enajenar y gravar y solicitan que los demandados convengan o sean condenados por el Tribunal a pagar a su representado por concepto de cláusula penal la cantidad de Ciento Setenta y Cinco Mil Bolívares Fuertes (Bs.F 175.000,00) y el reembolso de la cantidad que fue dada en calidad de reserva de Trescientos Cincuenta Mil Bolívares Fuertes (Bs.F 350.000,00), de conformidad con la cláusula cuarta; la corrección monetaria y el pago de las costas, costos del presente juicio.

Estimaron la acción en la cantidad de Quinientos Veinticinco Mil Bolívares Fuertes (Bs.F 525.000,00).

DE LAS DEFENSAS OPUESTAS

En el acto de contestación de la demanda el abogado de la parte accionada negó, rechazó y contradijo totalmente los hechos como el derecho alegados en la demanda interpuesta contra sus representados; manifestando que el lapso contractual establecido en la cláusula tercera del contrato de opción de compra-venta es evidente su vencimiento, habiendo transcurrido los ciento veinte (120) días para la celebración del mismo incluyendo la prorroga de treinta días, dicha prorroga que no debería darse por cierta, ya que en ningún momento el comprador expreso una causa seria para su materialización, causa necesaria ésta que no fue por ningún medio expresada o notificada a sus representados.

Alega que sus representados en ningún momento mientras duró el lapso contractual se negaron a celebrar el acto definitivo de compra-venta por ante el registro competente, por lo tanto mal puede el demandante dudar o más aún tacharlos de haber incumplido su obligación de vender, pretendiendo aplicar la cláusula penal por incumplimiento.

Señala que en el documento de opción de compra venta, específicamente en su cláusula séptima se establecieron las obligaciones de cauda una de la parte llamadas a contratar.

Por otro lado negó, rechazó y contradijo el hecho pretendido por el actor de hacerle ver a este Juzgado una supuesta obligación adquirida por sus representados sin que las mismas fueren pactadas expresamente mediante un contrato o el suscitado contrato de opción de compra venta, es decir, en ninguna disposición del mencionado contrato se estableció la obligación por parte de sus representados de registrar ante la Oficina Subalterna correspondiente la liberación de hipoteca que pesa sobre el inmueble, así como tampoco la declaración sucesoral.

Concluye que negaron y fueron contradichos así los hechos y argumentos pretendidos por el demandante según el cual sus representados tenían una cierta cantidad de obligaciones equívocas no establecidas en el contrato de Opción de Compra-Venta objeto de la presente acción y pide sea declarada sin lugar la demanda.

Planteados como han sido los hechos de la controversia, este Órgano Jurisdiccional, en atención al principio de la comunidad de la prueba; pasa en consecuencia a examinar el material probatorio anexo a las actas procesales, y al respecto observa:

DE LOS ELEMENTOS PROBATORIOS

Riela a los folios 5 y 6 del expediente poder otorgado al abogado F.V.H., ante la Notaría Pública Trigésima Séptima del Municipio Libertador del Distrito, en fecha 07 de Julio de 2009, quedando anotado bajo el Número 70, Tomo 98 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría, y en vista que el mismo no fue cuestionado por la parte demandada, es valorado plenamente por el Tribunal de conformidad con los Artículos 150, 151 y 154 del Código de Procedimiento Civil, en armonía con los Artículos 1.357, 1.359 y 1.363 del Código Civil, y tiene como cierta la representación que ejerce el citado profesional del derecho en nombre de sus poderdantes, y así queda establecido.

Riela a los folios 7 al 9 de la presente causa contrato de opción de compra-venta celebrado en fecha 11 de Febrero de 2009, entre el ciudadano L.A.B.B. en su condición de opcionante comprador y los ciudadanos MISLANLLELA LEDEZMA N.D.J. y R.J.J.L. en su carácter de opcionantes vendedores, ante la Notaría Pública Vigésima Segunda del Municipio Libertador del Distrito Capital, bajo el Nº 01, Tomo 09 de los Libros respectivos, al cual se le adminicula la Certificación de Gravamen que riela al folio 17. El referido contrato de compra-venta constituye el documento fundamental de la acción ejercida, por cuanto del mismo se deriva inmediatamente el derecho deducido por el actor, que al no haber sido cuestionado en forma alguna se le otorga valor probatorio a tenor de lo previsto en los Artículos 12, 429, 444, 507, 509 y 510 del Código de Procedimiento Civil, en armonía con los Artículos 1.357, 1.359, 1.360 y 1.384 del Código Civil, por tanto, hacen fe entre las partes de este juicio la verdad de las declaraciones hechas por los contratantes, esto es, acerca de la existencia del contrato de opción de compra venta del bien de marras y de los derechos y obligaciones asumidos por cada uno de ellos al suscribirlo, y así se declara.

Igualmente se observa de la lectura del instrumento bajo estudio que en la Cláusula segunda se estableció el precio de la venta en la cantidad de Quinientos Cincuenta Mil Bolívares Fuertes (Bs.F 550.000,00); asimismo en la cláusula tercera se estableció el plazo para llevarse a cabo la opción en forma voluntaria, la cual tendría una duración desde su inicio cierto, de noventa (90) días continuos, que sería la fecha de la autenticación de ese documento, a saber, el día 11 de Febrero de 2009, prorrogable por treinta (30) días mas en caso de ser necesario, para otorgarse el documento definitivo de venta ante la Oficina correspondiente y en su cláusula tercera el comprador hizo entrega de la cantidad de Trescientos Cincuenta Mil Bolívares Fuertes (Bs.F 350.000,00), en calidad de reserva y/o arras a fin de garantizar el cumplimiento de la obligación, del mismo modo se evidencia que en la Cláusula Quinta, establecieron una penalidad indemnizatoria y en la cláusula séptima obligaciones reciprocas; esto implica que en el contrato analizado se encuentran los elementos esenciales para la existencia de la compraventa, de acuerdo a lo establecido en el Artículo 1.474 del Código Civil, en concordancia con el Artículo 1.141 eiusdem, y por ser la misma de carácter consensual, la propiedad o derecho se transmite y se adquiere por efecto del consentimiento legítimamente manifestado, a tenor de lo dispuesto en el Artículo 1.161 ibídem, por tanto, este Tribunal declara que el contrato consignado en autos por la parte demandante junto con el libelo, celebrado entre las partes de este juicio, cuyo objeto es el inmueble en el identificado, plenamente determinado en la demanda en cuanto a características, precio y forma de pago, tal como en muchos casos han sido calificados por nuestros Tribunales, cuyo criterio objetivamente comparte este Órgano Jurisdiccional, y así se declara.

Riela a los folios 10 y 11 del expediente copia simple del documento de liberación de hipoteca, suscrito ante la Notaría Publica Vigésima Segunda del Municipio Libertador del Distrito Capital, anotada bajo el Nº 55, Tomo 28, al cual se le adminicula el documento original que riela al folio 86 al 87, se le otorga valor probatorio a tenor de lo previsto en los Artículos 429 y 510 del Código de Procedimiento Civil, en armonía con los Artículos 1.357 y 1.384 del Código Civil, por tanto, hacen fe que el ciudadano C.A.B.E. declaró la extinguida la hipoteca convencional de primer grado que pesaba sobre el inmueble a nombre de los ciudadano MISLANLLELA LEDEZMA N.D.J. Y R.J.J.L., por haber pagado éstos últimos el capital y los intereses respectivos adeudados, y así se decide.

Riela del folio 12 al 16 del expediente copia simple de la declaración sucesoral emitida por el Ministerio de Hacienda de fecha 01 de Octubre de 1995; y en vista que no fue cuestionada en forma alguna, el Tribunal le otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en el Artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los artículos 1.359 y 1.384 del Código Civil, y aprecia que el inmueble de marras está incluido en la relación de bienes que forman parte del activo hereditario dejado por el de cujus N.J.J.A., cónyuge de la ciudadana MISLANLLELA LEDEZMA N.D.J. y padre del ciudadano R.J.J.L., y así se decide.

Riela a los folios 65 al 67 del expediente poder otorgado por la parte demandada el 02 de Marzo de 2010, a los abogados J.C.N.Z. y R.A.D.H., ante la Notaría Pública Primera del Municipio Sucre del Estado Miranda, bajo el Número 42, Folios 130 al 132, Tomo 047 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría, y en vista que el mismo no fue cuestionado por la parte demandada, es valorado plenamente por el Tribunal de conformidad con los Artículos 150, 151 y 154 del Código de Procedimiento Civil, en armonía con los Artículos 1.357, 1.359 y 1.363 del Código Civil, y tiene como cierta la representación que ejercen los citados profesionales del derecho en nombre de sus poderdante, y así lo deja establecido este Órgano Jurisdiccional.

Riela a los folios 88 y 89 del expediente carta o misiva conjuntamente con telegrama, dirigidos por los ciudadanos MISLANLLELA LEDEZMA N.D.J. y R.J.J.L. al ciudadano L.A.B.B., en 26 de Junio de 2009, a través del Instituto Postal Telegráfico; y en vista que no fue cuestionado en modo alguno dado que la tacha propuesta en su contra fue declarada extemporánea; por consiguiente este Despacho les otorga pleno valor probatorio de conformidad a lo dispuestos en los artículos 12, 429, 509 y 510 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los Artículos 1.363, 1.370 y 1.371 del Código Civil, y aprecia de su contenido que la misma no llegó a manos del destinatario tal como se desprende de la nota colocada en el telegrama por la oficina telegráfica, y así se decide.

En la etapa probatoria la parte demandada promueve el merito favorable de los autos. En relación a este punto en particular, el Tribunal observa que estos alegatos no constituyen medios probatorios de los que expresamente están contenidos en el Código de Procedimiento Civil y en el Código Civil, conforme lo dejó asentado la Sala de Casación Social del Tribunal Supremo de Justicia por sentencia de fecha 10 de julio de 2003, con ponencia del magistrado Juan Rafael Perdomo, en el expediente N° 03287, contenida en el Repertorio de Jurisprudencia del Tribunal Supremo de Justicia de O.R.P.T., páginas 642 y 643, Tomo 7, Año IV, Julio 2003; razón por la cual este Tribunal considera improcedente valorar tal alegación en el presente fallo, y así se decide.

La representación demandada promovió prueba de informes al Director del Instituto Postal Telegráfico de Venezuela (IPOSTEL), la cual fue debidamente admitida por el Tribunal en su oportunidad ordenando su evacuación y en vista que a las actas procesales no consta que ello se haya verificado no hay prueba de informes que valorar y apreciar al respecto, y así se decide

La parte actora presentó escrito de pruebas en fecha 14 de Mayo de 2010, junto con recaudos que rielan a los folios 121 al 149 y en atención al auto de fecha 17 del mismo mes y año cursante al folio 117 del expediente, el Tribunal no tiene material probatorio que valorar y apreciar a tales respectos por cuanto el mismo fue consignado de manera extemporánea, y así se decide.

Riela al folio 158 al 162, escrito de Informes presentado por la representación judicial de la parte demandada y siendo que de su revisión se puede observar que aborda aspectos relacionados con los alegatos opuestos en la relación procesal, se aprecia en la presente causa, y así se decide

Ahora bien, planteada como ha sido la controversia que bajo estudio y analizadas las pruebas instrumentales incorporadas a las actas procesales que conforman el presente expediente, el Tribunal constata la plena verificación del cumplimiento de las distintas etapas previstas en este procedimiento, a cuyo efecto pasa a decidir el mérito de la causa, y lo hace de la siguiente manera:

De autos surge que no fue un hecho controvertido la existencia del contrato de opción de compra venta ni las obligaciones que se derivaron del mismo para los contratantes respecto del bien inmueble de marras, ya que no hubo desconocimiento de haberse suscrito la convención bajo estudio, este Tribunal considera necesario señalar la naturaleza de este tipo de contrato; en ese sentido se pronunciaron los comentaristas del Código Civil italiano de 1865, entre ellos podemos mencionar a Giorgi y Ricci, quienes sostenían que al haber acuerdo entre las partes sobre la cosa y el precio del bien a vender, la compraventa quedaría perfeccionada, por lo que poca importancia habría que darle al nombre que las partes le hayan dado a la convención, porque al quedar ambas obligadas la compraventa estaría hecha. Sin embargo, posteriormente, otros autores como Mattirollo, que actualmente es seguido por Chiovenda, Calamandrei, Messineo y De Ruggiero, entre otros, se pronuncian en sentido contrario para que dicha promesa no sea equiparada a la venta y que se regule por las normas de derecho común (italiano) que rigen las promesas aceptadas y las obligaciones de hacer.

La Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia N° 1032 de fecha 18 de Diciembre de 2006, expresó cuáles eran los elementos esenciales que caracterizan el contrato de promesa bilateral u opción de compraventa:

“En este sentido, la promesa bilateral u opción de compraventa, es un contrato sui generis mediante el cual dos o más personas, naturales o jurídicas, constituyen obligaciones recíprocas a través de las cuales se obligan a vender y otros a comprar un determinado bien. En las cláusulas de estos contratos se identifican las personas que intervienen –naturales o jurídicas-; el bien o bienes objetos de dicho contrato; la duración del mismo; el precio del o los bienes; la cantidad de dinero que en calidad de arras o como garantía de cumplimiento de las estipulaciones contenidas en ese contrato entrega el opcionado o comprador al opcionante o vendedor y, la penalización que se impone para aquella parte que no cumpla con lo establecido en el contrato; es decir, la comúnmente denominada “Cláusula Penal”, la cual constituye –se repite- una penalización de índole pecuniaria, generalmente, determinada por las arras o un monto inferior a éstas. Tal como se observa de las doctrinas transcritas, las promesas u opciones de compraventa, no constituyen una venta, sino que otorgan un plazo al opcionado para que manifieste su consentimiento mediante la adquisición del bien objeto de la negociación. Así las cosas, si quien incumple es el opcionado o comprador, éste deberá consentir en que el opcionante o vendedor retenga las arras o cantidad previamente estipulada en el contrato, en calidad de resarcimiento por los daños ocasionados por el incumplimiento de la promesa bilateral de comprar el bien; si por su parte, es el opcionante o vendedor quien no cumple con su obligación de vender el bien, éste deberá regresar la totalidad de las arras recibidas de manos del opcionado o comprador, más la suma de dinero estipulada a tal efecto en el texto mismo del contrato…”.

Una vez analizado el contrato celebrado en fecha 11 de Febrero de 2009, entre los ciudadanos MISLANLLELA LEDEZMA N.D.J. y R.J.J.L., en su carácter de propietarios y L.A.B.B., en su carácter de comprador, los primeros se comprometieron a vender y el último se comprometió a comprar, y fijaron el precio de venta del inmueble en la cantidad de Quinientos Cincuenta Mil Bolívares (Bs.F 550.000,oo) de los cuales el promitente entregó la cantidad de Trescientos Cincuenta Mil Bolívares (Bs.F 350.000,oo) en calidad de reserva y/o arras a fin de garantizar el cumplimiento de la obligación, por lo cual este Tribunal considera que estamos ante una opción de compraventa y no una compraventa, donde la obligación principal asumida por las partes era suscribir a futuro un contrato definitivo de compraventa, para lo cual contaban con un plazo de noventa (90) días, prorrogable por treinta (30) días mas si fuera necesario, y que en caso de incumplimiento por parte del comprador, los vendedores harían suyo el cincuenta por ciento (50%) de la cantidad recibida como reserva y que en caso de incumplir los vendedores estarían obligados a restituir la cantidad recibida por concepto de reserva más una suma equivalente al cincuenta por ciento (50%) de la cantidad entregada por el comprador como reserva por concepto de justa indemnización por daños y perjuicios, según la Cláusula Quinta, y así se decide.

Del mismo modo pactaron en la Cláusula Séptima que los vendedores se obligaron a entregarle al comprador toda la documentación inherente al inmueble requerida por la institución bancaria para el otorgamiento del crédito a solicitar a fin de poder protocolizar el documento definitivo, y así se decide.

Es oportuno destacar que ha sido pacífica la jurisprudencia en reconocer la distribución de la carga de la prueba, en la cual establecen con precisión que corresponde al actor probar los hechos constitutivos, es decir, aquellos que crean o generan un derecho a su favor, y traslada la carga de la prueba al demandado con relación a los hechos extintivos, modificativos e impeditivos, con lo cual se consagra, de manera expresa, el aforismo “reus in excipiendo fit actor”, que equivale al principio según el cual “corresponde al actor la carga de la prueba de los hechos que invoca en su favor y corresponde al demandado la prueba de los hechos que invoca en su defensa.

En este caso se pretende el cumplimiento de un contrato que las partes denominaron como de opción de compraventa, el cual versa sobre un bien inmueble constituido por un (1) apartamento destinado a vivienda identificado Up Supra.

La parte actora califica el contrato como una opción de compraventa, al tiempo que atribuye a los demandados incumplimientos propios de la opción; uno de los motivos del incumplimiento de la parte demandada al no haber entregado la documentación faltante, entre ellos, el documento de liberación de hipoteca debidamente registrado así como la declaración sucesoral antes que venciera el lapso que se había estipulado en el contrato; por su parte, la representación judicial de la parte demandada señala que la parte demandada incumplió asimismo en sus obligaciones, ante lo cual invoca la exceptio non adimpleti contractus o excepción del contrato no cumplido, de lo cual cabe hacer algunas consideraciones en torno a esta excepción cuando es invocada en un juicio de cumplimiento de contrato.

La excepción non adimpleti contractus opuesta por la representación de los demandados está consagrada en el Artículo 1.168 del Código Civil, y exige como supuesto de procedencia que la contraparte haya exigido el cumplimiento de su obligación o la resolución del contrato, y que verse sobre las llamadas obligaciones principales y no sobre las secundarias.

El Doctor J.M.-Orsini en su obra titulada “La resolución del contrato por incumplimiento” (2003), señala:

Que el ejercicio de la acción de resolución no supone necesariamente en quien la intenta demostrar, que él ha cumplido a su vez su obligación recíproca u ofrecido formalmente cumplirla, resulta en cambio del texto del art. 1167 del C.C. El ejercicio de la acción de resolución, lo mismo que el de la acción de cumplimiento, no está subordinado allí a ninguna otra limitación que a la del incumplimiento del demandado…

. (p. 243)

Y en su obra titulada “Doctrina General del Contrato” (2006), explica:

…Debe pues, rechazarse que uno de los contratantes pretenda justificar su propio incumplimiento cuando la relación cronológica evidencia que él ha sido el primero en incumplir (inadimpleti non est adimplendum), pero además de la comprobación del incumplimiento de aquel a quien le es opuesta la excepción debe demostrársele al juez que ese incumplimiento del excepcionado es la verdadera causa que ha determinado al excipiens a oponer la excepción, comprobación que exige obviamente una adecuación causal entre el propio incumplimiento del excipiens y aquel de su contraparte con el cual él pretende justificarlo…El legítimo ejercicio de este remedio depende no sólo de un examen relativo de la entidad del incumplimiento, sino de una valoración de todas las circunstancias concretas, entre las cuales hay que considerar también aquellas subjetivas, como por ejemplo el conocimiento por parte del excepcionante de que el incumplimiento de la otra parte ha sido causado por simple error u omisión involuntaria, para evitar que la excepción de medio de defensa venga a transformarse en un instrumento vejatorio. Así, aun si la oponibilidad de la exceptio inadimpleti contractus no resulta excluida por la escasa importancia del incumplimiento, esta circunstancia puede asumir notable relieve cuando concurre con otras para hacer ilegítima la negativa a cumplir

. (p. 772)

Con vista a lo anterior se observa de las actas procesales que conforman el presente expediente que el actor demandó el cumplimiento del contrato de marras pero la parte demandada invocó la excepción de incumplimiento al considerar que su contraparte no gestionó todo lo pertinente para el otorgamiento del documento definitivo, es decir, que no presentó el documento ante el registro, ni pagó para esos conceptos ningún tipo de emolumentos y en vista que la propia parte actora fue quien consignó la certificación de gravámenes emitida el 03 de Agosto de 2009, por el Registro Publico del Primer Circuito del Municipio Sucre del Estado Miranda, de donde se desprende el gravamen que pesa sobre el bien objeto de la presente causa a favor del ciudadano C.A.B.E., con ello quedó probado en autos que para la fecha de interposición de la acción el bien en comento no fue liberado en su oportunidad por parte de los vendedores, por consiguiente mal pueden éstos últimos excepcionarse cuando ellos fueron quienes incumplieron con tal obligación durante el lapso establecido para ello, cuyo lapso precluyó el día 11 de Junio de 2009, cuando tal circunstancia sería indispensable para perfeccionar la venta pactada, aunado al hecho cierto que no podía el comprador cumplir con esa carga ya que el documento de liberación de hipoteca se encontraba en poder de dichos vendedores sin protocolización alguna tal como quedó evidenciado en autos, resultando en consecuencia improcedente en derecho la alegada excepción non adimpleti contractus, y así se decide formalmente.

Por todos los razonamientos expuestos en el presente fallo, con especial atención y acatamiento a lo dispuesto en los Artículos 2, 26 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, que obligan al Juez a interpretar las Instituciones Jurídicas tomando en consideración los actuales principios que fundamentan el Sistema de Derecho, y que persiguen hacer efectiva la Justicia, y con vista a toda la prueba documental analizada y valorada, inevitablemente este Órgano Jurisdiccional, inevitablemente debe considerar PROCEDENTE LA DEMANDA DE CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA-VENTA opuesta y la consecuencia legal de dicha situación es declararla con lugar y SIN LUGAR LA EXCEPCIÓN DE CONTRATO NO CUMPLIDO, con todos sus pronunciamientos de Ley; lo cual quedará establecido en forma expresa en el dispositivo de este fallo, con arreglo al Ordinal 5° del Artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, tal como quedará finalmente establecido en el dispositivo de este fallo, y así finalmente queda establecido.

DE LA DISPOSITIVA

En mérito de las consideraciones precedentemente expuestas, este Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:

PRIMERO

CON LUGAR la demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO OPCIÓN DE COMPRA-VENTA intentada por el ciudadano L.A.B.B. contra los ciudadanos MISLANLLELA LEDEZMA N.D.J. y R.J.J.L., todos identificados ampliamente en el encabezamiento de esta decisión; ya que el incumplimiento ocurrido en este asunto es imputable a los demandados, puesto que no quedó probado en autos que éstos últimos hayan entregado al comprador en el tiempo establecido para ello toda la documentación requerida para gestionar el documento definitivo de venta, tal como se comprometieron en la Cláusula Séptima de la negociación.

SEGUNDO

SE CONDENA a la parte demandada a reembolsar a la parte accionante la cantidad de Trescientos Cincuenta Mil Bolívares (Bs.F 350.000,00) entregada por concepto de reserva y/o arras más la cantidad de Ciento Setenta y Cinco Mil Bolívares (Bs.F 175.000,00) por concepto de penalización por el incumplimiento del contrato, tal como se acordó en la Cláusula Quinta del contrato en comento.

TERCERO

SIN LUGAR la excepción Non Adimpleti Contractus opuesta por la representación demandada, por cuanto quedó probado en autos que el incumplimiento es ellos imputable.

CUARTO

SE CONDENA en costas a la parte demandada de conformidad con el Artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

Regístrese, publíquese, notifíquese de ella a las partes en aplicación a lo pautado en el Artículo 251 eiusdem, y, en su oportunidad, déjese la copia certificada a la cual hace especial referencia el Artículo 248 ibídem.

Dada, firmada, sellada y publicada en la Sala de Despacho del Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los Veintinueve (29) días del mes de Octubre de Dos Mil Diez (2010). Años 199° y 150°.

EL JUEZ,

LA SECRETARIA,

J.C.V.R.

DIOCELIS P.B.

En la misma fecha anterior, siendo las 12:00 p.m., previa las formalidades de Ley, se registró y publicó la anterior decisión.

LA SECRETARIA,

JCVR/DPB/CAROLYN-PL-B.CA

ASUNTO AP11-V-2009-001013

SENTENCIA DEFINITIVA

CUMPLIMIENTO DE CONTRATO