Decisión nº 084 de Juzgado Superior Tercero Civil, Mercantil, Transito, Trabajo y Protección del Niño y del Adolescen de Tachira, de 26 de Junio de 2009

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

JUZGADO SUPERIOR TERCERO EN LO CIVIL, MERCANTIL, DEL TRÁNSITO, BANCARIO Y DE PROTECCIÓN DEL NIÑO Y DEL ADOLESCENTE DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA.

199º y 150º

DEMANDANTES:

Ciudadanos G.E.C.C. y M.L.O.d.C., titulares de las cédulas de identidad Nos. V-16.124.402 y V-15.157.829 en su orden.

APODERADOS DE LOS DEMANDANTES:

Abogados P.G.P.C. y J.L.M.F., inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 118.916 y 23.698 en su orden.

DEMANDADO:

Ciudadano G.M.C., titular de la cédula de identidad N° V-5.738.112.

MOTIVO:

CUMPLIMIENTO DEL CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA – Apelación de la decisión dictada por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial en fecha 03-10-2008.

En fecha 05 de marzo de 2009 se recibió en esta Alzada, previa distribución, el expediente N° 18.363, procedente del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial, con motivo de la apelación interpuesta 30 de octubre de 2008, por el ciudadano G.M.C., asistido por el abogado J.G.C., contra la decisión dictada en fecha 03 de octubre de 2008.

En la misma fecha en que se recibió el expediente, previa distribución, se le dio entrada y el curso de Ley correspondiente, fijándose oportunidad para la presentación de informes y observaciones si hubiere lugar a ello.

Al efecto, se pasan a relacionar las actas que conforman el presente expediente y que sirven para el conocimiento del asunto apelado:

Se inicia el presente juicio mediante escrito presentado para distribución en fecha 08 de marzo de 2006, por los ciudadanos G.E.C.C. y M.L.O.d.C., asistidos por los abogados L.S.V.V. y J.M.R.C., en el que demanda al ciudadano G.M.C., en su carácter de promitente vendedor, para que convenga o en su defecto a ello sea condenado por el Tribunal en: 1.- En otorgarles, en la persona de la co-demandante M.L.O.d.C., el correspondiente documento definitivo de compra venta del inmueble, por haberle pagado la totalidad del precio pactado. 2.- Para el caso de que el demandado G.M.C., no otorgue ni convenga en otorgar el referido documento definitivo de compra venta, a los fines de que la sentencia se hiciera ejecutable, solicitaron que se tuviera como título de propiedad, y en efecto, se ordenara su registro, ante la Oficina de Registro Inmobiliario de los Municipios Cárdenas, Guasimos y A.B.d.E.T..

Alega que en fecha 16-05-2005, mediante documento autenticado ante la Notaría Pública Cuarta de San Cristóbal, bajo el N° 26, tomo 46, la nombrada M.L.O.d.C., celebró con el ciudadano G.M.C., contrato de opción de compra sobre un inmueble consistente en un lote de terreno propio identificado como Lote N° 2 y la casa de dos plantas sobre él construida con una extensión de 184,80 mts2 de construcción, y el terreno con un área de 92,60 mts2, ubicado todo en el sector Gallardin, Aldea Palo Gordo, Municipio Cárdenas, Estado Táchira, cuyos linderos y medidas son: Norte: con el lote N° 3 que es o fue de J.E. Güirigay Valero, mide 11 mts; Sur: con el lote N° 1, que es o fue de E.I.G.P. y María Güirigay de García, mide 11 mts; Este: con propiedad que es o fue de Primitivo Güirigay y S.D.C., mide 8,40 mts; y Oeste: con callejuela Privada, mide 8,40 mts; inmueble que le pertenece al promitente vendedor hoy demandado, mediante documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público de los Municipios Cárdenas, Guásimos y A.B.d.E.T., en fecha 16-09-1998, bajo el N° 14, tomo 26, protocolo Primero. El referido contrato de opción de compra estableció como precio la suma de 85.000.000,00 Bs., de los cuales el hoy demandado en su carácter de promitente vendedor, recibió en la mencionada fecha y al momento de la firma, la suma de 20.000.000,00 Bs. Posteriormente el 03-08-2005, de mutuo y común acuerdo el promitente vendedor, hoy demandado, modificó verbalmente la cláusula séptima del referido contrato, que establecía que el otorgamiento del documento definitivo de compra-venta se firmaría a los 30 días siguientes a la fecha de la firma del citado contrato de opción de compra, pagaron al promitente vendedor, la cantidad de 60.000.000,00 Bs., como abono al precio de venta del inmueble, quedando un saldo de 5.000.000,00 Bs., tal y como se desprende del recibo privado firmado por el promitente vendedor, en el que opusieron al demandado. Que según el citado promitente vendedor, ese dinero lo utilizaría para cancelar al Banco República C.A., hoy Banco Fondo Común, Banco Universal, la suma que le adeudaba y se encontraba garantizada con Hipoteca Especial y de primer grado, sobre el inmueble objeto del referido Contrato de Opción de Compra y como se estableció en la Cláusula Sexta. Que al pasar el tiempo el promitente vendedor, no les informaba sobre el otorgamiento del documento definitivo de compra venta, se dirigieron a la entidad bancaria, en donde se entrevistaron con el Dr. N.R.G.G., consultor jurídico del mismo, quien les informó, que en vista del incumplimiento del ciudadano G.M.C., la entidad bancaria acreedora, le había encomendado iniciar el juicio de ejecución de la referida hipoteca, y que en efecto y como consecuencia del proceso judicial, se había decretado y ejecutado una medida ejecutiva de embargo sobre el inmueble objeto del contrato de opción de compra y una medida de prohibición de enajenar y gravar, sobre el referido inmueble; que la única manera de resolver la situación era que le pagaran las siguientes cantidades: 1.- la suma de 19.600.000,00 Bs., correspondiente al saldo del crédito hipotecario indexado, identificado con el N° TMD-580-007757-1; 2.- la suma de 1.483.060,00 Bs., correspondiente a los gastos judiciales; y 3.- la suma de 3.000.000,00 Bs., por concepto de honorarios profesionales. Dichas sumas totalizaban la cantidad de Bs. 24.083.060,00, procediendo inmediatamente a pagar a la citada Entidad Bancaria, el 14-02-2006, a nombre del promitente vendedor, hoy demandado, tal y como constaba en los correspondientes recibos, suscritos por el Dr. N.R.G.G., y que oponían al demandado. Que habiendo pagado personalmente al demandado G.M.C., la suma de Bs. 80.000.000,00, quedando un saldo restante de Bs. 5.000.000,00, para completar la totalidad del precio pactado, en el contrato de opción de compra, pero el promitente vendedor no cumplió con las obligaciones asumidas en las cláusulas SEXTA y SÉPTIMA del referido contrato, y ante el peligro de que el Banco acreedor, procediera a rematar el inmueble, se vieron en la obligación de pagarle al citado Banco, Fondo Común, Banco Universal, a nombre y por cuenta del promitente vendedor, G.M.C. demandado, la citada suma de Bs. 24.083.060,00, es decir, que le habían pagado como precio por el inmueble, un sobreprecio de Bs. 19.083.060,00, y a pesar de que el nombrado promitente vendedor, G.M.C., se había negado a otorgarles el correspondiente documento definitivo de compra venta por ante el Registro Inmobiliario de los Municipios Cárdenas, Guasimos y A.B.d.E.T., a pesar de que en innumerables ocasiones se lo habían requerido, pues alegaba que todavía no lo podía otorgar, y de esa manera se negó a dar cumplimiento a lo pactado en el contrato de opción de compra. Fundamentó la demanda en el artículo 16 del Código de Procedimiento Civil; artículos 1167, 1133, 1159, 1160 y 1264 del Código Civil. Solicitaron se decretara medida de prohibición de enajenar y gravar, sobre el inmueble descrito, propiedad del Promitente Vendedor, G.M.C., quien lo adquirió mediante documento protocolizado ante la Oficina Subalterna de Registro Público de los Municipios Cárdenas, Guasimos y A.B.d.E.T., en fecha 16-09-1998, bajo el N° 14, tomo 26, Protocolo Primero, y en consecuencia se oficiara a la Oficina de Registro respectivo. Estimó la demanda en la suma de Bs. 85.000.000,00. Anexo presentó recaudos.

Por auto de fecha 15-03-2006, el a quo admitió la demanda y citó al ciudadano G.M.C., para que se presentara dentro de los 20 días de despacho siguientes y diera contestación a la demanda.

Mediante diligencia presentada en fecha 17-03-2006, los ciudadanos G.E.C.C. y M.L.O.d.C., otorgaron poder apud acta a los abogados L.S.V.V., J.M.R.C. y W.G.S.H.,

Diligencia de fecha 25-04-2006, presentada por el abogado L.S.V.V., actuando con el carácter de co-apoderado de la parte demandante, solicitó que la citación del demandado se practicara por carteles de conformidad con el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil.

Por auto de fecha 26-04-2006, el a quo dispuso la citación del ciudadano G.M.C., por medio de carteles, haciéndose la publicación en los Diarios Los Andes y La Nación de esta ciudad con intervalos de 3 días entre una y otra publicación.

A los folios 34 al 44, escrito de contestación a la demanda presentado en fecha 18-05-2006, por el ciudadano G.M.C., asistido del abogado J.H.A.C., en el que negó, rechazó y contradijo tanto en los hechos como en el derecho, en todas y cada una de sus partes la demanda de cumplimiento de contrato de opción de compra venta intentada en su contra, pues se observaba en la demanda, que la parte actora pretendía interponer la acción de cumplimiento del contrato, porque presuntamente se ha negado a otorgar el correspondiente documento definitivo de compra-venta, por ante el Registro Inmobiliario. Como punto previo de la contestación, el mencionado precontrato de Opción de Compra-Venta, quedó resuelto de pleno derecho, al cumplirse su término de duración, el 16-06-2006, de acuerdo a lo estipulado por las partes en su Cláusula SEPTIMA, la cual debía ser estudiada concatenadamente con la Cláusula SEGUNDA del precontrato de Opción de Compra Venta, por cuanto el señalamiento de esas dos (2) cláusulas era de vital importancia para aclarar que existía una incongruencia y una falta de adecuación en cuanto a la forma como se estipularon los plazos para que la promitente compradora cumpliera con los pagos señalados en el precontrato de opción de compra venta, pues era imposible concebir que el segundo pago que debía cancelar la codemandante, equivalente a la suma de 20.000.000,00 Bs., debió hacerlo de acuerdo con el precontrato en fecha 01-05-2005, es decir, quince días antes de haberse suscrito al precontrato de Opción de Compra Venta por ante la Notaría Pública Cuarta de San Cristóbal, Estado Táchira, en fecha 16-05-2005, momento en que él como promitente vendedor, recibió la primera cantidad de dinero, es decir, la suma de 20.000.000,00 Bs., en calidad de arras. Si la cláusula SEPTIMA, estableció un lapso perentorio de 30 días, para firmar el contrato definitivo de compra venta, contados a partir de la firma del mismo, es decir, a partir del 16-05-2005, dándose por entendido de acuerdo a una interpretación literal de dicha cláusula, del traspaso definitivo del inmueble; que el documento de venta definitivo debió hacerse exactamente para el día 16-06-2005, por supuesto si hubiera cancelado la totalidad del precio estipulado para la venta del inmueble, es decir, la cantidad de 65.000.000,00 Bs., de acuerdo con lo estipulado en la Cláusula SEGUNDA del precontrato de opción de compra venta, pero se podía evidenciar de acuerdo a la realidad y a la verdad de los hechos, la promitente compradora, no formalizó, ni realizo los pagos de las cantidades estipuladas en los plazos indicados en el precontrato, por lo que incumplió de forma negligente con las obligaciones asumidas en el Documento contentivo del precontrato. Que los demandantes pretendían hacerle creer, que el precontrato de opción de compra venta, fue modificado de forma verbal el 03-08-2005, supuestamente de común acuerdo, en relación a la CLÁUSULA SÉPTIMA, trayendo a juicio un recibo firmado por él como promitente vendedor, donde supuestamente le cancelaban la cantidad de 60.000.000,00 Bs. Negó, rechazó y contradijo ese alegato, pues como se evidenciaba claramente de la cláusula SÉPTIMA del precontrato, se previó la posibilidad de prorrogar el lapso por 30 días más, es decir, para el 16-06-2005, de acuerdo a la interpretación literal de dicha cláusula, pero dicha prórroga debió hacerse por una sola vez y por vía documento privado, situación que nunca aconteció, porque el supuesto pago de los 60.000.000,00Bs., no correspondía a la cantidad estipulada en el precontrato, es decir, la cantidad de 65.000.000,00 Bs., para dar por entendido en un supuesto de que se cumplió a cabalidad con la obligación pactada, es decir, la totalidad del precio de la venta; y por otra parte, la fecha del 03-08-2005, si se analiza en función de la supuesta constancia de pago promovida por los demandantes, pago que sería extemporáneo, en razón de que habían transcurrido 18 días, de la fecha del término para el cumplimiento de la obligación si se hubiera concedido una prórroga de común acuerdo, situación que nunca se hizo en base a la realidad de los hechos; que un supuesto recibo de pago, no era un documento que modificara los términos y condiciones de un contrato en donde se estipulan cláusulas que regulan una relación contractual, en donde se establecen las directrices, pactos y obligaciones a las que deben suscribirse las partes intervinientes en un negocio jurídico formal. Impugnó el contenido del recibo, que pretendían hacer valer los demandantes en el libelo, pues en el instrumento no se especificaba de manera clara si la cantidad mencionada, se cancelaba en relación al cumplimiento de una obligación específica, en cuanto a una cuota, cantidad o plazo estipulado, sino que solo se limitaba a establecer concepto de contrato de opción de compra sobre un inmueble consistente en una casa para habitación y el terreno sobre el cual se haya construido, ubicado en el Sector Gallardín, Aldea Palo Gordo, Lote N° 2, Municipio Cárdenas del Estado Táchira; que simplemente era una referencia o constancia de un pago, extemporáneo por cierto, de una obligación de conformidad con el precontrato de opción de compra venta de fecha 16-05-2005, al indicar de forma ambigua: “según consta en documento debidamente Notariado bajo el N° 26, tomo 46, autenticado ante la Notaría Pública Cuarta de San Cristóbal, Estado Táchira”, en donde la promitente compradora, quedaba confesa en un incumplimiento por no cancelar de manera negligente las cantidades de dinero en los plazos pactados, operando a su favor una causal para solicitar la resolución del contrato y la aplicación de la cláusula penal de conformidad con la cláusula NOVENA de dicho contrato. Negó, rechazó y contradijo el alegato formulado por los demandantes en cuanto a que la cantidad de dinero de 65.000.000,00 Bs., que restaba como saldo, se iba a utilizar para la cancelación de la deuda que el mantenía con motivo del contrato del préstamo garantizado con garantía hipotecaria con el Banco República, hoy Banco Fondo Común, Banco Universal, pues en ningún momento estableció compromiso en la Cláusula SEXTA del precontrato de opción de compra venta; por cuanto del análisis de esa Cláusula se desprendía, que en realidad existía la obligación con la precitada entidad financiera, pero en ningún momento convinieron que los pagos que eventualmente realizaran por vía del precontrato de opción de compra fuesen condicionados al pago total de la obligación que mantenía con el banco, pues esa era una obligación autónoma e independiente a la negociación que el realizaba con la vivienda, se sobreentendía que si el se comprometía a hacer una venta definitiva en el supuesto que hubiese cabal cumplimiento por parte de la promitente compradora, en la cancelación del dinero, en los lapsos y formas de pago estipuladas, pues era lógico que hubiera tenido que asumir los gastos necesarios para la total liberación del inmueble, en la forma que él quisiera, o con el dinero que estuviese a su disposición, bien fuera con el dinero que le hubiesen cancelado la promitente compradora, o con el dinero que proviniera de sus ingresos económicos, no importaba el medio que hubiese empleado para cancelar, pues la cláusula no le limitaba que debía hacer con dinero proveniente de la cancelación que realizara de acuerdo a lo establecido en la cláusula Segunda del precontrato de opción de compra venta. Por lo que era razonable, que hubiera entregado la casa, libre de impuestos, gravámenes e hipotecas, porque de lo contrario la casa no se podía traspasar sin la cancelación de la hipoteca, debidamente registrada, sin el consentimiento del acreedor hipotecario; que al leer el contenido de la cláusula SEXTA observó que debía hacer a la mayor brevedad posible, que no se limitaba con exactitud en que término o plazo, ni me condicionaba a que el dinero que hubiese empleado a los fines de cancelar la hipoteca estuviera relacionado con el dinero que por cierto, nunca le entregó la co-demandante en la forma como quedó convenida. Que si bien era cierto que la Entidad Bancaria inició un procedimiento de Ejecución de Hipoteca, sobre el inmueble objeto de la demanda, la ciudadana M.L.O.E. parte actora, no estaba obligada a seguir las recomendaciones del abogado N.R.G.G., Consultor Jurídico del Banco, pues lo que le interesaba era hacer efectivo el cobro de la deuda hipotecaria a favor de la persona jurídica que representaba, y si la ciudadana formalizó el pago de las cantidades que se discriminaban en el libelo de demanda a su favor, no era la única manera de resolver la situación en relación al proceso judicial que se ventilaba, pues el podía haber hecho oposición y haber paralizado la Ejecución Forzosa que pesaba sobre el inmueble. Que al parecer el abogado del banco, confundió el contenido y alcance jurídico de las obligaciones solidarias y convenció a la co-demandante para que cancelara la obligación que tenía con su representada, y una vez cancelada la deuda, acudiera a los Tribunales a exigir la acción de cumplimiento en su contra, por motivo del precontrato de opción de compra venta. Que en ningún momento hizo un pacto para que los co demandantes cancelaran la cantidad de Bs. 24.083.060,00 en su nombre en la Entidad Bancaria citada, por lo tanto si lo hicieron de forma voluntaria, era improcedente por el hecho de que lo formalizaran, vayan a confundir las cantidades claramente especificadas en el precontrato de opción de compra venta de conformidad con la cláusula SEGUNDA en cuanto a los montos y plazos, incumplidos y vencidos alegando que le habían pagado personalmente, la suma de Bs. 80.000.000,00 quedando un saldo de Bs. 5.000.000,00 para completar supuestamente el precio pactado, y por cuanto no cumplió con las obligaciones asumidas en las cláusulas SEXTA y SEPTIMA, y ante el peligro de que el banco acreedor procediera a rematar el inmueble, se vieron en la obligación de cancelarle la suma especificada, aduciendo que le habían cancelado un sobreprecio de Bs. 19.083.060,00, y que ha pesar de eso, se había negado de manera injustificada a otorgar el documento de compra venta; que era falso, pues, les había manifestado de que no era posible hacer la transferencia de la propiedad, ya que el precontrato de opción de compra venta había quedado resuelto de pleno derecho por el hecho de no haberse formalizado, ni mucho menos realizado los pagos de las cantidades estipuladas, en los plazos indicados del precontrato, por parte de la promitente compradora, por lo que la ciudadana incumplió de forma negligente con las obligaciones asumidas en el mencionado documento, y en vista de la negativa en el cumplimiento de la obligación contraída y al vencerse el lapso de duración de la opción de compra para la fecha del 16-06-2005; siendo necesario concluir que operó la resolución del contrato de pleno derecho, por lo que el mismo perdió su eficacia jurídica. Propuso la reconvención a la parte actora ciudadanos G.E.C.C. y M.L.O.d.C., para que convengan o fueran condenados por el Tribunal en lo siguiente: - A pagar la cantidad de Bs. 20.000.000,00, como indemnización de daños y perjuicios por el incumplimiento en las obligaciones asumidas de conformidad con el mencionado documento, otorgado ante la Notaría Pública Cuarta de San C.d.E.T., en fecha 16-05-2005, bajo el N° 26, Tomo 46 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría, constituyendo como garantía del pago, la cantidad entregada en arras, de conformidad con la cláusula SEGUNDA del precontrato. Solicitó se aplicara el contenido del artículo 1167 del Código Civil vigente, por lo que de manera formal además de contestar al fondo de la demanda incoada en su contra, acudió al Tribunal para reclamar judicialmente la resolución del contrato de opción de compra venta otorgado ante la Notaría Pública Cuarta de San Cristóbal, Estado Táchira, en fecha 16-05-2005, anotado bajo el N° 26, tomo 46, y en consecuencia reconvino a los co demandantes para que convengan o fueran condenados a pagarle la aplicación de la Cláusula NOVENA del mencionado contrato, como indemnización de daños y perjuicios habiendo lugar a ello.

Diligencia presentada en fecha 22-05-2006, por el Dr. L.S.V.V., co-apoderado actor en el que consignó ejemplares de los Diarios Los Andes y La Nación.

A los folios 48 al 58, escrito de contestación y reconvención representado en fecha 13-06-2006, por el ciudadano G.M.C., asistido por el abogado J.H.A.C., en el que ratificó en todas y cada una de sus partes el escrito presentado en fecha 18 de mayo de 2006.

Auto de fecha 29-06-2006, en el que la a quo admitió el escrito presentado el 13-06-2006, mediante el cual reconvino a la parte demandante y fijó el quinto día de despacho siguiente a aquél en que conste en autos la última notificación de las partes, para que la parte demandante reconvenida dé contestación a la reconvención propuesta, suspendiendo entre tanto el procedimiento respecto de la demanda principal.

Diligencia suscrita en fecha 08-08-2006, por el ciudadano G.M.C., asistido por el abogado Lionell N.C.N., se dio por notificado del auto de fecha 29-06-2006.

Diligencia de fecha 02-11-2006, presentada por el abogado W.G.S.H., co-apoderado de la parte demandante, se dio por notificado de la reconvención propuesta por la parte demandada.

Escrito de contestación a la reconvención presentada en fecha 13-11-2006, por el abogado J.M.R.C., co-apoderado de la parte demandante-reconvenida, ciudadano G.E.C.C. y M.L.O.d.C., y como punto previo, manifestó que del escrito de contestación al fondo de la demanda, se desprendía que el demandado reconviniente no negó en ningún momento haber recibido de los representados las sumas dinerarias establecidas en el recibo firmado por él en fecha 03-08-2005, por cuanto el demandado se refirió al recibo en 5 oportunidades, en el que hizo un resumen del mismo; y al analizar pormenorizadamente los alegatos hechos por el propio demandado, en donde deduce que solo se opone al recibo de pago y expuso las razones. Que el demandado reconviniente en su temerario escrito de contestación-reconvención, pretendía sorprender al Tribunal, cuando comenzó sus alegatos asegurando que el contrato de opción de compra venta, quedó resuelto de pleno derecho, al cumplirse, supuestamente su término de duración, de fecha 16-06-2006, con fundamento a lo establecido por las partes en la cláusula SEPTIMA del referido contrato, llegando a esa errada conclusión, al estudiar y analizar dicha cláusula concatenadamente con la cláusula SEGUNDA del mismo contrato. Reconoció expresamente que las cláusulas del contrato, existía una incongruencia y una falta de adecuación en el orden cronológico en cuanto a los plazos para que la promitente compradora cumpliera con los pagos señalados y acordados en dicho contrato, reconoció que era y es imposible concebir, que el segundo pago que debió cancelar la co-demandante promitente compradora, o sea, la suma de Bs.20.000.000,00 debió hacerla en fecha 01-05-2005, es decir, 15 días antes de haberse suscrito y firmado el referido contrato; el demandado reconviniente, reconoció y confesó expresamente, que la co-demandante M.L.O.d.C., en fecha 16-05-2005, se obligó a cancelarle la suma de 20.000.000,00 Bs., y en fecha 01-05-2005, resultó inejecutable, pues se evidenciaba que para la fecha, la firma del contrato, ya se había vencido la oportunidad para realizar el pago, tomando en consideración que el contrato es de fecha cierta. Sin embargo el demandado reconviniente, el 03-08-2005 recibió de manos de la co-demandante, la suma de Bs. 60.000.000,00 y en consecuencia otorgo y firmó el recibo, por cuanto no manifestó inconformidad alguna, no alegó que dicho pago era extemporáneo ni nada que se le pareciera, no se negó a recibir dicha suma de dinero, no alego ni expreso ninguno de los términos que temeraria e irresponsablemente mencionó en su escrito de contestación reconvención. Se impuso a analizar detenidamente el alegato hecho por el demandado-reconviniente, en la que pretendía interpretar el contenido de la cláusula SEXTA del contrato de opción de compra venta. En la misma se desprendía que se conocía la existencia del referido gravamen hipotecario que pesaba sobre el inmueble objeto del contrato, así mismo el promitente vendedor, se comprometió formalmente a cancelar la hipoteca y los demás gastos necesarios para la total liberación del inmueble a la brevedad posible. Que el demandado reconviniente omitió irresponsablemente mencionar que existían no una, sino dos procesos judiciales en su contra, desde el año 2000, por el Banco República C.A. Banco Universal, hoy Banco Común, Banco Universal; así como también, evitó mencionar en su escrito de contestación reconvención que sobre el citado inmueble objeto del contrato de opción de compra venta, se dictó y practicó medida de embargo ejecutivo desde el año 2001, y que para la fecha de celebración del citado contrato, se encontraba dicho proceso a punto de sacar a remate en subasta pública el referido inmueble, y sin embargo el irresponsable demandado reconviniente, alega que el pago de las sumas adeudadas por él, al Banco República, C.A., hoy Fondo Común, Banco Universal, no era la única forma de resolver dicha situación, pues el pudo haber hecho oposición y haber paralizado la ejecución forzosa haciendo el pago en el momento oportuno incluso hasta la última postura del remate judicial. Que desde el 16-05-2005, cuando el promitente vendedor recibió de la co-demandante M.L.O.d.C., el primer abono de Bs. 20.000.000,00 y posteriormente el 03-08-2005, fecha en la cual el promitente vendedor, recibió de manos de la nombrada co-demandante, el segundo abono por la suma de Bs. 60.000.000,00 todo lo cual suma la cantidad de Bs. 80.000.000,00 hasta la fecha 14-02-2006, transcurrieron 06 meses y 11 días, lo que equivalía a 195 días calendario consecutivos, tiempo que el promitente vendedor reconviniente, no considero suficiente y oportuno, para cancelar a su acreedor Banco República C.A., hoy Fondo Común, Banco Universal, el saldo que adeudaba del Crédito Hipotecario que se encontraba con la Hipoteca sobre el inmueble objeto del Contrato de Opción de Compra Venta cuyo cumplimiento se demandaba, a pesar de haber recibido de la promitente compradora, co-demandante, la suma de Bs. 80.000.000,00 que representa mas del 94% del total del precio pactado. Que se debía destacar que el demandado reconviniente aceptó y reconoció que si recibió de la co-demandante hoy reconvenida, las referidas sumas de dinero que se acreditaban como pago al saldo restante del precio del inmueble cuyo cumplimiento de contrato se accionó en la demanda principal. Se establecía que los documentos privados emanados de las partes, debían ser desconocidos; que el demandado reconvenido no desconoció el recibo privado firmado por él, el 03-08-2005, por tal circunstancia se tienen como reconocidos y fidedignos a tenor del artículo 1363 del Código Civil, quedando demostrado que sus representados pagaron la totalidad del precio del inmueble, por haber cancelado según se desprende de los documentos privados denominado finiquito y que se refiere a la cancelación del saldo adeudado por el demandado reconviniente, al Banco Fondo Común, y el recibo de Honorarios Profesionales cancelado al Consultor Jurídico del referido Banco, donde su representada canceló la suma de Bs. 24.083.060,00 por concepto del Crédito Hipotecario que pesaba sobre el inmueble. Por cuanto el demandado reconviniente en su escrito de contestación a la demanda, dice que impugnó el contenido del recibo, por lo que insistió como en efecto lo hacía, en su validez. Contestó la reconvención de forma pormenorizada, en los siguientes términos: 1.- rechazó, negó y contradijo en todas y cada una de sus partes, tanto en los hechos narrados como en el derecho invocado la reconvención propuesta; 2.- rechazó, negó y contradijo que sus poderdantes tuvieran que pagarle al demandado reconviniente, la cantidad de Bs. 20.000.000,00, a titulo de cláusula Penal como indemnización de daños y perjuicios en base según su decir, en la cláusula SEGUNDA del contrato cuyo cumplimiento accionaron sus mandantes. Dice el demandado reconviniente que la promitente compradora, no canceló en forma definitiva la totalidad del saldo del precio estipulado, o sea, la suma de Bs. 65.000.000,00 y menos aun, no formalizó ni realizó los pagos de las cantidades estipuladas según los términos del precontrato. Se evidenciaba la intención del reconviniente, al tratar de confundir al Tribunal, en virtud de que según su opinión, el referido pago, según el recibo descrito, firmado por él, no tenía validez según su decir, ni probaba el pago del precio, porque se realizaron con posterioridad al 16-06-2005. Que al haber recibido el demandado reconviniente, los pagos, los hizo de manera espontánea, dando su consentimiento, de que ese dinero recibido era para el pago del precio del inmueble, ya que de no ser así, este no lo hubiera recibido y se habría atenido al contenido de la cláusula segunda que invocaban, pero al haber recibido el pago, el contrato quedo modificado por voluntad de las partes; por cuanto el artículo 1283 del Código Civil, establece que aún el pago es válido, cuando es hecho por toda persona que tenga interés en ello, y el presente asunto, la co-demandante reconvenida le hizo el pago a su vendedor, de forma válida puesto que este lo aceptó y otorgó recibo, sin anunciar ni hacer oposición en ningún sentido. Así mismo, el artículo 1354 ejusdem, dispone que quien pida la ejecución de una obligación, por lo que sus representados solicitaron el cumplimiento del contrato, en el que probaron el pago con los recibos que adquirieron la categoría de documentos públicos y ante tal situación era improcedente y contrario a derecho la infundada pretensión que por vía reconvencional propone el demandado reconviniente, alegando que sus mandantes le debían cancelar la suma de Bs. 20.000.000,00 por unos presuntos daños y perjuicios, ya que nunca incumplieron sus representados y por tal circunstancia pidió formalmente al Tribunal, declarara sin lugar la reconvención en este punto; 3.- Dice el demandado reconviniente, que por el hecho de no haberse pagado el precio del inmueble, según los términos de la cláusula segunda del contrato, este quedó resuelto de pleno derecho, situación que sorprende, cuando una persona pretende a través de la mutua petición, tratando de hacer creer que los contratos se podían resolver de pleno derecho, lo cual no era cierto. Que sus mandantes sí dieron cumplimiento al pago del precio del inmueble y de forma aceptada por el vendedor, pues este les recibió el pago después del 16-06-2005, entregándoles el correspondiente recibo, debidamente firmado por él, y como consecuencia de ello, la cláusula segunda del contrato quedó modificada, siendo válidos los pagos, como el pago realizado a la entidad bancaria FONDO COMÚN, es válida, a tenor de lo establecido en el artículo 1283 del Código Civil, pues la ciudadana M.L.O., si tenía interés en realizar dicho pago, con el mismo evitó que el inmueble que estaba comprando, fuese ejecutado, para que el vendedor pudiera otorgar el documento definitivo de venta y no como el demandado reconviniente abruptamente dice que no los había autorizado para eso, a pesar de haber recibido el día 03-08-2005, la suma de Bs. 60.000.000,00 y no realizó el pago hipotecario que pesaba sobre el inmueble, tal como se obligó en el contrato que realizaría dicho pago a la brevedad posible, lo cual no cumplió a pesar de haber recibido caso la totalidad del precio, exactamente la suma de Bs. 80.000.000,00 de los ochenta y cinco millones pactados. Que conforme a lo dispuesto a la cláusula SÉPTIMA del contrato, el demandado reconviniente, condicionó la firma del documento definitivo de compra venta al otorgamiento por parte del SENIAT, de una supuesta constancia de vivienda principal, que se encontraba gestionando ante tal organismo, lo cual en el caso de haberlo hecho, no le había notificado a sus representados, y ahora pretendía la resolución del contrato, a pesar de que sus conferentes si habían dado cumplimiento al pago del precio. Que se podía observar, en la cláusula Segunda del Contrato se estableció, que la co-representada M.L., asumió la obligación de entregarle al vendedor, como abono al precio la suma de (Bs.20.000.000,00), para la fecha 01-05-2005, condición inejecutable, en virtud que el referido contrato fue suscrito el 16-05-2005. Así mismo el artículo 1168 sustantivo, se contraía a la obligación que tienen los contratantes a negarse a cumplir con su obligación si la otra no había ejecutado la suya. Mal podían los mandantes pagarle la totalidad del precio restante, equivalente a 65.000.000 Bs., por lo que el demandado reconviniente, pretendía negarle el derecho que tienen estos, de obtener su título de propiedad debidamente protocolizado, por lo que solicitó se declarara sin lugar la reconvención propuesta en este punto. 4.- Rechazó, negó y contradijo que sus representados hubieran incumplido en los términos del contrato, por cuanto sí dieron cumplimiento y no convenían en la resolución del contrato. 5.- Rechazó, negó y contradijo que sus representados tuvieran que pagarle al demandado reconviniente como indemnización de daños y perjuicios la suma de 20.000.000,00 Bs., ya que estos sí dieron cumplimiento a sus obligaciones derivadas del referido contrato. Solicitó que la reconvención fuera declarada sin lugar, con los pronunciamientos de Ley.

Escrito de pruebas presentado en fecha 12-12-2006, por el abogado W.G.S.H., co-apoderado de la parte demandante-reconvenida, ciudadanos G.E.C.C. y M.L.O.d.C., en la que promovió el mérito favorable de los autos a favor de sus mandantes de autos en todo cuanto le favorezcan y en especial lo siguiente: a) Los hechos esgrimidos en el libelo de demanda, donde expusieron que el promitente vendedor, G.M.C., no dio cumplimiento a su obligación de otorgar el documento definitivo de compra venta por ante la Oficina de Registro correspondiente y a la entrega a sus representados del inmueble vendido suficientemente descrito en el libelo de demanda, a pesar de haber recibido el precio pactado en el contrato de opción de compra venta. b) Los hechos y alegatos esgrimidos en el escrito de contestación a la demanda a la reconvención propuesta temerariamente por el demando G.M.C.. c) Promovió y solicitó hacer valer el documento privado, que fue acompañado al libelo de demanda, inserto al folio 12 del expediente, correspondiente al recibo otorgado y firmado por el demandado reconviniente, al recibir la suma de Bs. 60.000.000,00 como segundo pago, para ser imputados al precio de venta del inmueble referido. Documento Privado, emanado, otorgado y firmado por el demandado, el cual debía tenerse como reconocido y fidedigno, en virtud de que no fue desconocido por la parte demandada y por lo tanto adquirió el carácter de documento público, según lo preceptuado en los artículos 1.363, en concordancia con los artículos 1.357 y 1.359 todos del Código Civil, produciendo entre las partes contratantes la fuerza ERGA OMNES, es decir, se tienen como ciertas todas las declaraciones y estipulaciones contentivas en él. d) Promovió y solicito hacer valer los documentos privados que fueron acompañados al libelo de demanda, correspondientes a los recibos firmados por el Dr. N.R.G.G., en representación del Banco República, ahora Banco FONDO COMÚN, Banco Universal, documentos que serán ratificados mediante prueba testimonial, durante el término de la evacuación de las presentes pruebas, por lo que deberán tenerlas como fidedignas en virtud de que no fueron impugnadas por la parte demandada y por lo tanto debe considerarlas como documentos públicos. Testimonial I: Promovió la declaración testifical de los ciudadanos J.A.T.V., F.A.S.S., Jorge Alberto Adrianza Lamberto y M.V.V.. Testimonial II: Promovieron la testimonial del ciudadano Dr. N.R.G.G., para que se le pongan de manifiesto los documentos privados, a fin de que concurra al Tribunal, para que reconozca en su contenido y firma. Documentales: Promovió y opuso a todo evento a la parte demandada, los siguientes documentos: a) Legajo de 126 folios útiles, documentos que corresponden al expediente N° 28.182, cursa ante el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial, en donde consta la demanda del Banco República, hoy Banco Fondo Común, contra el demandado G.M.C.; b) Legajo de 86 folios útiles, documentos correspondientes al expediente N° 7641, cursa ante el Juzgado Primero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de esta Circunscripción Judicial, donde consta demanda del Banco República, hoy Banco Fondo Común, contra el demandado G.M.C., prueba que estaba encaminada a dejar demostrado y probado el hecho cierto sobre el inmueble que estaban adquiriendo sus representados, pesaban sendas medidas de embargo ejecutivo y se encontraba en peligro de haber sido rematado en subasta pública.

Por auto de fecha 21-12-2006, en el que el a quo admitió las pruebas presentadas por el abogado W.G.S.H., co-apoderado de los ciudadanos demandantes reconvenidos, en donde acordó lo indicado en el numeral II del escrito de pruebas respecto a las testimoniales de los ciudadanos J.A.T.V., F.A.S.S., Jorge Alberto Adrianza Lamberto y M.V.V., fijó para el tercer día de despacho siguiente a las horas indicadas; en relación al numeral III del mismo escrito respecto a la testimonial, dispuso citar al Dr. N.R.G.G., a objeto que reconozca en su contenido y firma los documentos; y en relación al numeral V del escrito de pruebas el Juzgado ofició a los Juzgados Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito; así mismo, al Juzgado Primero de los Municipios San Cristóbal y Torbes ambas de esta Circunscripción Judicial.

A los folios 296 al 305, actuaciones relacionadas con la evacuación de los testigos.

A los folios 477 al 484, escrito presentado en fecha 12-07-2007, por el abogado L.S.V.V., co-apoderado de la parte demandante-reconvenida, en el que hizo un breve resumen de todo lo relacionado en autos, es decir, del libelo de demanda, de la contestación de la demanda y de las pruebas promovidas, por cuanto creían que la parte demandada, G.M.C., a pesar de haber contestado oportunamente la demanda y haber propuesto una reconvención, no cumplió con la obligación de probar sus respectivas afirmaciones y alegatos; no constando en el expediente que hubiera promovido prueba alguna, por lo que creían firmemente que al momento de decidir fuera declarada sin lugar tales defensas y alegatos, en virtud de que el juzgador en su sentencia solo debía acogerse a lo alegado y probado en autos. Solicitó se procediera a la sentenciar la causa, declarando con lugar la acción propuesta por sus representados y declarara sin lugar la reconvención propuesta por el demandado G.M.C., así mismo solicitó que la sentencia se haga ejecutable y se tenga como título de propiedad, se ordene su registro, por ante la Oficina de Registro Inmobiliario de los Municipios Cárdenas, Guasimos y A.B.d.E.T..

A los folios 485 al 514, decisión dictada en fecha 03-10-2008, en el que la a quo declaró: “PRIMERO: CON LUGAR la demanda de Cumplimiento de Contrato de Opción de Compra Venta otorgado por ante la Notaría Pública Cuarta de la ciudad de San Cristóbal en fecha 16 de mayo de 2005 por los ciudadanos M.L.O.E. y G.M.C., inserto bajo el N° 26, tomo 46 de los libros de autenticaciones de la Notaría Pública Cuarta de San Cristóbal, Estado Táchira. SEGUNDO: SIN LUGAR la reconvención propuesta por el ciudadano G.M.C. contra los ciudadanos G.E.C.C. y M.L.O.D.C., por Resolución del Contrato de Opción a Compra. TERCERO: Se condena al ciudadano G.M.C., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-5.738.112, a otorgar a los ciudadanos M.L.O.E., venezolana, mayor de edad, casada, titular de la cédula de identidad N° V- 15.157.829 y G.E.C.C., venezolano, mayor de edad, casado, titular de la cédula de identidad N° V-16.124.402, el documento definitivo de compra venta sobre el inmueble objeto del Contrato de Opción a Compra autenticado ante la Notaría Pública Cuarta de San Cristóbal, Estado Táchira. En caso de que el demandado no dé cumplimiento a lo aquí dispuesto, se expedirá copia computarizada certificada de la presente decisión para su protocolización en la Oficina Respectiva, a los fines de que sirva como título de propiedad. CUARTO: Se condena en costas a la parte demandada por haber resultado totalmente vencida. Notifíquese a las partes de la presente decisión.”

A los folios 515 al 517, actuaciones relacionadas con las boletas de notificación.

Mediante diligencia presentada en fecha 17-10-2008, el ciudadano C.A.C.C., actuando con el carácter acreditado en autos, se dio por notificado de la decisión dictada en fecha 03-10-2008 y apeló de la misma.

Diligencia suscrita en fecha 30-10-2008, por el ciudadano G.M.C., asistido por el abogado J.G.C., apeló de la decisión dictada en fecha 03-10-2008.

Diligencia presentada en fecha 27-01-2009, por los abogados L.S.V.V. y J.M.R.C., co-apoderados de los demandantes, en la que renunciaron al poder otorgado por los ciudadanos, en su carácter de demandantes.

Diligencia suscrita en fecha 28-01-2009, por los ciudadanos G.E.C.C. y M.L.O.d.C., asistidos del abogado P.G.P., se dieron por notificados de la renuncia de los abogados antes mencionados; así mismo, informaron al Tribunal haberle cancelado sus respectivos honorarios profesionales; igualmente se dieron por notificados de la sentencia dictada en fecha 03-10-2008, y le confirieron poder apud acta a los abogados P.G.P.C. y J.L.M.F..

Por auto de fecha 20-02-2009, el a quo oyó la apelación interpuesta en ambos efectos y acordó remitir el expediente al Juzgado Superior Distribuidor, siendo recibido en esta Alzada en fecha 05-03-2009.

A los folios 528 al 530, escrito de informes presentado ante esta Alzada en fecha 07-04-2009, por los abogados P.G.P.C. y J.L.M.F., apoderado de los ciudadanos G.E.C.C. y M.L.O.d.C., donde hicieron un resumen de lo sucedido, solicitando que confirmara en todas y cada una de sus partes la sentencia emitida por el Juez de Primera Instancia ya que durante el proceso incoado por los demandantes se demostró la pretensión y que la misma no fue rebatida por la parte demandada, ya que en dicho expediente quedó demostrado en el auto de fecha 21-12-2006, que la parte demandada no promovió pruebas y por lo tanto habían sido convalidados sus pedimentos mediante la sentencia definitiva, por lo que solicitaron se valoraran los informes invocados en el criterio reiterado del Tribunal Supremo de Justicia, en el que señala que los jueces de instancia tenían el deber de valorar los informes que presentaran las partes; según sentencia N° 32 del 16-02-2001, con ponencia del Magistrado Antonio Ramírez Jiménez que confirmaba la doctrina del 24-08-1998. Que en el caso que les ocupa, la parte demandada una vez que se encontraba a derecho debía de llevar a juicio todos sus alegatos, excepciones y defensas pertinentes para hace valer sus derechos frente a las pretensiones de la parte actora, cuestión que no ocurrió en el presente proceso, por cuanto el demandado en su oportunidad no demostró lo contrario a los argumentos presentados. Por los argumentos esgrimidos y a fin de reforzar su escrito con una prueba contundente de que lo dicho ahí no son simples argumentos jurídicos, es por lo que acudió ante su competente autoridad, con la finalidad de que corroborara los argumentos esgrimidos y reforzados en todas y cada una de sus partes por la decisión del Juez de Primera Instancia que les declaró con lugar su petición suficientemente explicados, los cuales se podían apreciar en las actas que conforman el presente expediente, y de conformidad con el artículo 211 del Código de Procedimiento Civil, solicitaron mediante sentencia la confirmación de la decisión, pudiendo así esperar y demostrar con la decisión que se haga justicia en el juicio y que la verdad procesal no sea dilatada con peticiones que les esta causando un perjuicio a sus representados al impedirles obtener en forma oportuna el título de propiedad de dicho inmueble, necesario para todas las actuaciones legales que les interesen, así como el impedimento de poder disfrutar de su bien inmueble como sus legítimos dueños, teniendo que arrendar otro inmueble para poder vivir con su familia.

En fecha 22-04-2009, la Secretaria del Tribunal dejó constancia que vencido el lapso para la presentación de las observaciones escritas a los informes de la contraria, la parte apelante no hizo uso de dicho derecho.

El Tribunal para decidir observa:

La presente causa llega a esta Alzada en ocasión de la apelación ejercida por el ciudadano G.M.C., demandado, contra la decisión proferida por el a quo en fecha Tres (03) de octubre de 2008 en la que declaró con lugar la demanda por cumplimiento de contrato de opción de compra intentada por los ciudadanos G.E.C.C. y M.L.O.d.C.; sin lugar la reconvención propuesta por el demandado por resolución de contrato de opción de compra; condenó al demandado reconviniente a otorgar a los demandantes el documento definitivo de compra venta sobre el inmueble objeto del contrato de opción de compra y que en caso de no hacerlo se expidiera copia computarizada certificada de la decisión para efectos de la protocolización. Condenó en costas y ordenó la notificación de las partes.

Practicadas las notificaciones, el demandado por intermedio de su apoderado apeló en fecha treinta (30) de octubre de 2008, siendo oído su recurso en ambos efectos el día veinte (20) de febrero de 2009 y remitido a distribución entre los Tribunales Superiores Civiles, correspondiéndole a este Juzgado en el que se le dio entrada y se fijó oportunidad para presentar informes así como observaciones si hubiere lugar a ello.

Llegado el momento, solo la parte demandante presentó informes por intermedio de sus apoderados y en dicho escrito se hizo un resumen habidas en la causa desde su inicio hasta la decisión recurrida, incluyendo la reconvención propuesta por el demandado y su desestimación a la par de la declaratoria con lugar de la acción ejercida por los sujetos activos de la relación procesal.

El demandado ni por sí ni por intermedio de su abogado presentó informes así como tampoco observaciones.

Correspondiendo a esta Superioridad emitir pronunciamiento acerca del recurso ejercido, se tiene lo siguiente:

La demanda intentada por los ciudadanos G.E.C.C. y M.L.O.d.C. fue admitida por el a quo en fecha quince (15) de marzo de 2006, ordenando el a quo el emplazamiento del demandado G.M.C. para que compareciera a dar contestación a la demanda intentada en su contra por cumplimiento de contrato de opción de compra de un inmueble descrito en el libelo de forma suficiente.

G.M.C., concurrió en fecha dieciocho (18) de mayo de 2006 y contestó y propuso, a su vez, reconvención contra los demandantes, esto sin que constara que sobre él se hubiese practicado su citación.

Más adelante, el día trece (13) de junio del mismo año, el demandado G.M.C., asistido de abogado, concurrió al Tribunal a dar contestación a la demanda, negando, rechazando y contradiciendo tanto los hechos así como el derecho que se le endilgaban. Alegó que el contrato de opción de compra quedó resuelto al haberse cumplido su término de duración conforme a la cláusula séptima y que esta última cláusula debía ser estudiada concatenadamente con la segunda en razón de existir una incongruencia y falta de adecuación en el orden cronológico en la forma en que fueron estipulados los plazos para que los compradores cumplieran con los pagos.

Alegó que la promitente compradora M.L.O.d.C. no realizó los pagos estipulados en los plazos convenidos agregando en extenso otra serie de argumentos referentes a su defensa y a su fundamentación. De igual manera reconvino a los demandantes por resolución de contrato de opción de compra, manifestando así mismo que en su favor operó la resolución del contrato alegando la excepción de contrato no cumplido al no haber cumplido la demandante y como tal no estar obligado él a dar cumplimiento a lo convenido en virtud del incumplimiento – dice – de la promitente compradora, razón por la que exigió se le indemnizara con la aplicación de la cláusula penal pactada, esto es, en 20 millones de bolívares (Bs. 20.000.000,00), hoy Bs. 20.000,00.

El a quo, vista la reconvención propuesta, admitió la misma y ordenó notificar a la parte demandante reconvenida para que diera contestación a la reconvención, suspendiendo el procedimiento principal.

Al contestar la reconvención, la parte actora reconvenida manifestó, a su vez, que el demandado en ningún momento al contestar la demanda en su contra negó haber recibido las sumas de dinero establecidas en los recibos firmados por él (el demandado), exponiendo como basamento ciertas razones que señaló. De igual manera la parte demandante reconvenida expuso al contestar la reconvención que el demandado pretendía sorprender al Tribunal cuando señaló que el contrato había quedado resuelto de pleno derecho al haberse cumplido el término de duración el 16 de junio de 2006 fundamentándose para ello en la aludida cláusula séptima del contrato y concatenarla con la segunda (cláusula).

La contestación a la reconvención prosigue alegándose razones diversas tendentes a solicitar que la misma sea declarada sin lugar.

En cuanto al debate probatorio, las partes promovieron las siguientes probanzas:

La parte demandante reconvenida:

1) Los hechos esgrimidos en la demanda en cuanto a que el vendedor demandado no cumplió con la obligación de otorgar el documento de venta ante la oficina correspondiente y como tal en hacer entrega a los demandantes.

2) Los hechos alegados en la oportunidad de contestar la reconvención.

3) Promovió documento privado acompañado en la demanda que corresponde al recibo otorgado y firmado por el demandado el día 03-08-2005 cuando recibió la suma de Bs. 60.000.000,00, hoy Bs. F. 60.000,00, segundo pago para ser imputado al precio del inmueble. Al no ser desconocido ni contradicho, quedó reconocido y fidedigno.

4) Documentos privados acompañados junto al libelo de demanda, firmados por el Abg. N.R.G..

5) Testimonio de los ciudadanos: J.A.T.V., F.A.S.S., Jorge Alberto Adrianza Lamberto y m.V.V.. Testimonio del abogado N.R.G.G. al ratificar los documentos firmados por este último, consistentes en expedientes contra el demandado por ejecución de hipoteca y cobro de bolívares, demandas propuestas por el acreedor hipotecario. De igual forma promueve informes requeridos a los Juzgados donde cursaron estas causas para demostrar las medidas de embargo que pesaban sobre el inmueble.

El a quo admitió las pruebas anteriores en fecha 21 de diciembre de 2006, fijando oportunidad para que se rindieran las testimoniales y fueron librados oficios.

El a quo dejó constancia que la parte demandada reconviniente no promovió pruebas.

Ya en la fase de valoración del acervo probatorio promovido, el a quo precisó lo siguiente:

Promovidos con la demanda:

Contrato de opción de compra de inmueble suscrito y firmado ante la Notaría Pública Cuarta de San Cristóbal el 16 de mayo de 2005, en original, al no haber sido tachado dentro de la oportunidad conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil (C. P. C., en lo sucesivo) le fue conferido el valor probatorio del artículo 1.359 del Código Civil (C. C., en lo sucesivo) haciendo plena prueba del compromiso adquirido por G.M.C. (demandado) en cuanto a vender el inmueble a M.L.O. y esta última a comprarle; que le precio acordado se fijó en Bs. 85.000.000,00, hoy Bs. F. 85.000,00. Que la promesa tendría como duración 30 días prorrogables por similar tiempo, firmando documento privado y considerado parte integrante del mismo, y; que en ese acto el vendedor promitente (demandado) recibió como arras la suma de Bs. 20.000.000,00 al momento de la firma y que la entrega del saldo, esto es, Bs. 20.000.000,00 para el día 01 de mayo de 2005 (Bs. F. 20.000,00) y Bs. 45.000.000,00 (Bs. F. 45.000,00) para el momento de firmarse el otorgamiento del documento de compra venta ante la oficina de registro respectivo.

Respecto al documento de recibo de fecha 03 de agosto de 2005 firmado por G.M.C. donde recibió la suma de Bs. 60.000.000,00 (hoy Bs. F. 60.000,00) al no haber sido desconocido ni tachado dentro de la oportunidad conforme al artículo 429 del C. P. C., adquirió fuerza probatoria conforme al artículo 1.363 del C. C., evidenciando que G.M.C. recibió dicha cantidad de manos de la M.L.O.d.C. por concepto del contrato de opción de compra venta del inmueble descrito en la demanda y conforme al documento autenticado de fecha 03-08-2005 por ante la Notaría Pública Cuarta de San Cristóbal.

Copia simple de finiquito proveniente de Fondo Común (hoy BFC) al no ser tachado ni impugnado y a su vez ser ratificado en su contenido y firma por el abogado N.R.G.G., adquirió fuerza probatoria conforme al artículo 1.363 del C. C., haciendo plena prueba que Banco Fondo Común recibió de M.L.O.d.C., la cantidad de Bs. 21.083.060,00, hoy Bs. F. 21.083,06 a través de cheque contra el Banco de Venezuela, N° 46001199 por concepto de cancelación total del crédito hipotecario indexado N° TMD-580-007757-1 y, Bs. 1.483.060, hoy Bs. F. 1.483,06 por gastos judiciales.

Original de recibo firmado el 14-02-2006 por el abogado N.R.G.G., por Bs. 3.000.000,00, hoy Bs. F. 3.000,00, por honorarios profesionales generados por el juicio contra G.M.C.. Adquirió fuerza probatoria conforme al artículo 1.363 del C. C., demostrándose con él que M.L.O.d.C. pagó mediante cheque girado contra el banco de Venezuela la suma ahí detallada por el concepto referido.

En la fase de promoción de pruebas, la parte demandante promovió:

Copias simples del expediente N° 28.182 del Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil de este Estado, juicio de ejecución de hipoteca seguido contra G.M.C. (demandado en esta causa) por el Banco República C. A., que al no ser impugnadas ni rechazadas en la debida oportunidad y consignadas de acuerdo al artículo 429 del C. P. C., se les otorgó valor probatorio conforme al artículo 1.359 del C. C., demostrándose con ellas que dicho banco inició ese procedimiento contra el aquí demandado.

Copias simples del juicio de cobro de bolívares, expediente N° 7641 del Juzgado Primero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de este Estado, al no haber sido tachadas ni contradichas dentro de la oportunidad conforme al artículo 429 del C. P. C., le fue conferido el valor probatorio del artículo 1.359 del Código Civil, evidenciándose que al aquí demandado se le siguió juicio por intimación para el mes de julio del año 2000 ante ese Tribunal.

Las declaraciones rendidas por los testigos promovidos fueron descartadas a tenor de lo previsto por el artículo 1.387 del C. C., al exceder el valor del objeto de la obligación de lo previsto por dicho artículo.

La parte demanda al contestar la demanda reconvino a la demandante alegando que conforme a la cláusula séptima del contrato de opción de compra, la venta sería otorgada mediante firma correspondiente, treinta días después de haberse firmado el pre-contrato, esto es a partir del 16-05-2005, con posibilidad de prorrogarse por similar tiempo, firmando las partes documento privado y a ser considerado parte integrante de dicho instrumento. De igual forma, el demandado reconviniente como segundo aspecto para reconvenir a la demandante arguye que la opción de compra se firmó el 16-05-2005 y en la cláusula segunda se estipuló pagar Bs. 20.000.000,00, (hoy Bs. F. 20.000,00) para el día 01-05-2005 razón por la que – dice – el demandado reconviniente, la demandante debió haber pagado un total de Bs. 40.000.000,00 para el día de la firma.

Como tercer argumento de la reconvención contra la demandante, el demandado señala que ciertamente la entidad bancaria acreedora hipotecaria inició un juicio de ejecución de hipoteca en su contra, la demandante no estaba obligada a seguir las recomendaciones del asesor jurídico del banco ya que a este último le interesaba hacer efectivo la acreencia y en el contrato de opción de compra no se previó obligación alguna para la promitente compradora en cuanto a cancelar dicho crédito.

DE LA DECISIÓN RECURRIDA

El a quo en la decisión sometida a apelación consideró que la resolución de contrato propuesta al reconvenir la parte demandada a la actora, ciertamente obedecía a un contrato bilateral por cuanto existían obligaciones recíprocas a cargo de ambas partes; en cuanto al requisito exigido por la doctrina del incumplimiento culposo por una de las partes, supuestamente la demandante no habría pagado las sumas acordadas en los lapsos previstos, el demandado reconviniente recibió el pago el día 03 de agosto de 2005, a todas luces fuera de los plazos acordados, situación que aparejó que no hubiera el incumplimiento denunciado con lo que se excluye que haya que pagarse la cantidad prevista en la cláusula novena del contrato, observando al mismo tiempo que el demandado no cumplió con la cláusula sexta relativa al pago o liberación del gravamen hipotecario que pesaba sobre el inmueble lo que a criterio del a quo llevaba a la segunda referida a la firma del contrato de venta propiamente dicho, concluyendo que no se dieron los supuestos para declarar la resolución de contrato, declarando sin lugar este señalamiento.

Ya en lo que tiene que ver con la demanda de cumplimiento de contrato, la decisión recurrida estableció que del precio pactado, Bs. 85.000.000,00 (hoy 85.000,00) al haber entregado la compradora al vendedor aquí demandado la suma de 20.000.000,00 (Bs. F. 20.000,00) el día 16 de Mayo de 2005; que por haber entregado la cantidad de Bs. 60.000.000,00 (Bs. F. 60.000,00) el día 03 de Agosto de 2005 y luego, el día 14 de febrero de 2006 haber pagado la cantidad de Bs. 24.083.000,00, (Bs. F. 24.083,00) por cancelación total del crédito hipotecario, gastos judiciales y honorarios de abogados, ascendiendo todo a 104.083.000.06 (Bs. F. 104.083,00) con lo que se supera con creces el precio estipulado en el contrato, concluyó declarando con lugar la demanda y condenando al ciudadano G.M.C. a otorgar a los ciudadanos M.L.O.d.C. y G.E.C. el documento definitivo de compra venta sobre el inmueble descrito o en su defecto a expedir copia computarizada de la decisión para que sirviera como título a ser protocolizado.

MOTIVACIÓN

Conoce este Tribunal de la apelación sometida su conocimiento en virtud del recurso ejercido por la parte demandada al haber sido declarada con lugar la demanda por cumplimiento de contrato propuesta por los ciudadanos M.L.O.d.C. y G.E.C. contra G.M.C..

La parte demandada no hizo uso de su derecho a informar a esta Alzada acerca de los probables vicios o deficiencias en lo resuelto por el a quo que sustentaría así el recurso de apelación planteado.

De lo observado por esta Superioridad en las actas, encuentra este Juzgador que el juicio quedó entablado al haberse propuesto la demanda en cuestión por cumplimiento de contrato contra el ciudadano G.M.C. al no haber este último otorgado el documento definido de compra venta del inmueble descrito y ubicado en actas en favor de los demandantes.

El demandado G.M.C. compareció de manera voluntaria el día 18 de mayo de 2005 y contestó la demanda y a su vez reconvino a la parte demandante por resolución de contrato, el mismo por el que le demandó por su cumplimiento, observándose que sin que se practicara la citación, el demandado concurrió y contestó la demanda en su contra, con lo que cualquier señalamiento relativo a falta de citación o citación errada queda solventado en caso de haberlo y cumpliéndose con la garantía procesal correspondiente de poner en cuenta al demandado acerca de la pretensión en su contra.

Llegado el momento de promover pruebas, solo la parte demandante lo hizo, apreciándose que el a quo cumplió con lo atinente a pronunciarse en cuanto a su admisión, destacando el hecho de que al valorar los medios promovido descartó los testimoniales al pretenderse demostrar con ellos una obligación que superaba lo establecido en el artículo 1.387 del Código Civil.

Luego, al estudiar los medios documentales concluyó que se evidenciaba el incumplimiento por parte del vendedor promitente al no cumplir con la parte que le correspondía en el sentido de liberar el gravamen hipotecario que pesa sobre el inmueble. A la par el a quo valoró los documentos en los cuales se demostró que la demandante había pagado lo saldos adeudados por concepto del gravamen hipotecario así como los gatos judiciales y honorarios profesionales, esto último perfeccionado con la ratificación que hiciera a dichas copias el abogado N.R.G.G., quien fuera promovido por la accionante, configurándose así el incumplimiento por la parte demandada de liberar al inmueble del gravamen hipotecario que pesaba sobre él.

Por otra parte, el a quo valoró acertadamente los documentos privados, recibos de pago, en los que se apreciaba que la demandante había cumplido con la obligación que tenía proveniente del contrato de opción de compra venta.

Así las cosas, ante la promoción por la parte demandante de los medios a su favor, resalta el hecho innegable de la ausencia de pruebas por la parte demandada, lo que sopesado todo hace concluir que la demanda de cumplimiento de contrato de opción de compra venta resulta procedente, pues los medios que se promovieron así lo permitieron apreciar y, por otra parte, en el juicio se cumplió con la normativa tendente a garantizar el debido proceso y el derecho a la defensa, lo que conduce a quien aquí decide a declarar sin lugar la apelación ejercida y confirmar en todas sus partes el fallo sometido a apelación. Así se decide.

Por las razones expuestas precedentemente, este Juzgado Superior Tercero en lo Civil, Mercantil, del Tránsito, Bancario y de Protección del Niño y del Adolescente de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en nombre de la República y por autoridad de la Ley, declara:

PRIMERO

SIN LUGAR la apelación ejercida por el ciudadano G.M.O., asistido del abogado J.G.C., en fecha 30 de octubre de 2008, contra la sentencia dictada en fecha 03 de octubre de 2008, por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial.

SEGUNDO

SE CONFIRMA EN TODAS SUS PARTES el fallo sometido a apelación dictado el 03 de octubre de 2008, por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial.

TERCERO

SE CONDENA EN COSTAS a la parte demandada de conformidad con lo establecido en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.

Queda así CONFIRMADO el fallo apelado.

Publíquese, regístrese, déjese copia certificada para el archivo del Tribunal y bájese el expediente en su oportunidad legal.

Dada, firmada, sellada y refrendada en la Sala de Despacho del JUZGADO SUPERIOR TERCERO EN LO CIVIL, MERCANTIL, DEL TRANSITO, BANCARIO Y DE PROTECCIÓN DEL NIÑO Y DEL ADOLESCENTE DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA, en San Cristóbal, a los Veintiséis (26) días del mes de Junio de Dos Mil Nueve. Años 199º de la Independencia y 150º de la Federación.

El Juez Titular,

Abg. M.J.B.L.

La secretaria,

Abg. B.R.G.

En la misma fecha se dictó y publicó la anterior decisión, siendo las 11:50 de la mañana, dejándose copia certificada para el archivo del Tribunal.

MJBL/

Exp. No. 09-3261