Decisión de Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de Merida (Extensión Mérida), de 29 de Julio de 2010

Valor y mérito jurídico favorable de autos

Valor y mérito jurídico de las defensas opuestas en el escrito de contestación a la demanda.

Documental, valor y mérito jurídico del documento protocolizado en la Oficina Subalterna de Registro Público de los Municipios Rivas Dávila y Guaraque del Estado Mérida en fecha veintiocho (28) de diciembre de 2007, referido a la venta que le hicieran los herederos del causante L.M.C. a la Alcaldía del Municipio Guaraque del Estado Mérida.

En escrito de fecha 17 de noviembre de 2009, (folio 57) el Síndico Procurador P.C.R., debidamente asistido promovió las siguientes pruebas:

Valor y mérito jurídico favorable en autos

Valor y mérito jurídico de las defensas opuestas en el escrito de contestación a la demanda.

Documental, valor y mérito jurídico del documento protocolizado en la Oficina Subalterna de Registro Público de los Municipios Rivas Dávila y Guaraque del Estado Mérida en fecha veintiocho (28) de diciembre de 2007, referido a la venta que le hicieran los herederos del causante L.M.C. a la Alcaldía del Municipio Guaraque del Estado Mérida.

AUTO DE ADMISIÓN DE LAS PRUEBAS

Por autos de fecha 14 de diciembre de 2009 (folios 58 y 59), se admitieron las pruebas promovidas por los codemandados.

ANÁLISIS DE LAS PRUEBAS

De los codemandados: Las pruebas promovidas por los codemandados se a.e.f.c. en virtud de ser las mismas.

Mérito favorable de los autos.

En nuestro ordenamiento jurídico procesal las actas procesales no constituyen prueba, no son objeto de análisis en forma global o generalizada, por cuanto éstas se deben apreciar en forma autónoma cada una de ellas, en virtud de lo cual tal promoción es desechada. Así se decide.

Valor y mérito jurídico de las defensas opuestas en el escrito de contestación a la demanda.

No constituye prueba de las tarifadas en nuestro ordenamiento jurídico, los escritos de cuestiones previas por lo tanto no son objeto de valoración. Así se decide.

Valor y mérito del siguiente documento:

Documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro de los Municipios Rivas Dávila y Guaraque del Estado Mérida, bajo el Nº 379, Protocolo 1º, tomo VIII, de fecha 28 de diciembre de 2007.

A los folios 09 y 10 corre agregado documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro de los Municipios Rivas Dávila y Guaraque del Estado Mérida, de fecha 28 de diciembre de 2007, inserto bajo el Nº 379, protocolo 1º, tomo VIII; mediante el cual la ciudadana: G.M.C.d.M., actuando en su propio nombre y en representación de sus hijos: M.d.l.R.M.L., J.L.M.C., D.C.M.d.V., M.O.M.d.A., G.M.M.d.G. y P.J.M.C.; da en venta a la Alcaldía del Municipio Guaraque del Estado Mérida, representada por su Alcalde C.A.G.O., una casa de techo de tejas, sobre horcones y bahareques, constante de tres piezas inclusive cocina y otra pieza anexa, que sirve para depósito, con techo de tejalit y paredes de bloques, edificadas sobre terrenos municipales, ubicada en el sitio denominado El Calvario de la población de Guaraque Municipio Guaraque del Estado Mérida, alinderada así; por el frente: con calle que rodea la Plaza Sucre, antes llamada Plazoleta El Calvario; por el fondo: con cerca de alambre que separa terreno de R.M.C.; por el costado derecho: con casa de los sucesores de J.G.; y por el costado izquierdo: con cerca de alambre que separa de los terrenos de B.M. de Castillo y R.C.M..

El instrumento público anteriormente descrito constituye plena prueba de la venta realizada por los herederos del ciudadano: L.A.M.C. a la Alcaldía del Municipio Guaraque del Estado Mérida, representada por su Alcalde C.A.G., del inmueble objeto del presente juicio, por haber sido otorgado por ante el funcionario público competente, conforme con lo dispuesto en los artículos 1357 y 1359 del Código Civil. Así se decide.

INFORMES PRESENTADOS

De la Parte Demandada:

En fecha 17 de marzo de 2010, el codemandado: P.C.R., en su condición de Sindico Procurador del Municipio Guaraque del Estado Mérida, plenamente identificado y debidamente asistido, consignó los informes correspondientes; concluyendo lo siguiente:

1) Quedó probado en autos que el demandante no realizó ninguna mejora en el inmueble objeto del arrendamiento.

2) Debe prosperar la defensa de prohibición de la ley de admitir la acción propuesta por falta de cumplimiento de requisitos esenciales para su procedencia como lo indica la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, para que el actor tuviese tal derecho debió pagar los cánones de arrendamiento y no presentó prueba de estar solvente con dichos cánones de arrendamiento en virtud de que no los ha pagado.

3) Está probada la subrogación legal y la cualidad de arrendataria de la Alcaldía del Municipio Guaraque, en virtud del artículo 20 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

4) Que se transfirió a la Alcaldía toda la propiedad del inmueble objeto de la presente causa.

Por las razones expuestas solicitó que la demanda debe ser desestimada y en consecuencia declarada sin lugar.

EL TRIBUNAL PARA DECIDIR OBSERVA:

Alegan los codemandados en sus escritos de contestación a la demanda, de conformidad con el artículo 361 del Código Civil en concordancia con la cuestión contenida en el ordinal 11º del artículo 346, del Código de Procedimiento Civil, la defensa de fondo relacionada con la prohibición de la Ley de Admitir la acción, en virtud de que la acción propuesta viola los artículos 42, 43 y 49 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, puesto que la parte actora en el libelo, con el carácter legal de arrendatario demanda un retracto legal referencial (sic) que no existe en el artículo 42 pues esta se refiere a la preferencia ofertiva, el artículo 43 ejusdem, señala que el retracto legal arrendaticio es el derecho que tiene el arrendatario de subrogarse en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslaticio de la propiedad. (Subrayado del Tribunal.)

Al respecto, de las actas se evidencia que el actor incurrió en un error material en el petitorio al indicar textualmente: “…PRIMERO: Por RETRACTO LEGAL REFERENCIAL para la adquisición del inmueble en relación a la COMPRA-VENTA celebrada…”

Ciertamente la Sala Constitucional en la sentencia de fecha 20 de junio de 2.000, con relación a los errores materiales, estableció:

..., por otra parte, las precedentes declaratorias de inadmisibilidad no conforman obstáculo alguno para que esta Sala, actuando de conformidad con las potestades que al efecto le confiere el artículo 14 del Código de Procedimiento Civil, por ser los Jueces directores del proceso hasta que llegue a su conclusión, proceda a enmendar un error de mera naturaleza formal, que en manera alguna altera el verdadero y evidente sentido del fallo cuya corrección se realiza

.

Tal decisión que constituye un precedente judicial por emanar de la Sala Constitucional, resulta vinculante para este Tribunal en atención a lo dispuesto en el artículo 335 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, y por lo tanto este Tribunal acoge el criterio precedentemente citado y lo hace suyo en orden a la disposición constitucional indicada para ser aplicados a casos análogos o semejantes como el sometido a análisis, y así se decide.

Si bien es cierto que el actor incurrió en un error material al indicar en el petitorio que demanda por Retracto Legal Referencial (sic), el mismo no altera el sentido de la acción intentada, por lo tanto se declara sin lugar la defensa de fondo relacionada con la prohibición de la Ley de Admitir la acción propuesta, relacionada con el error material cometido por el actor. Así se decide.

Alegaron los codemandados, la prohibición de la Ley de admitir la acción en virtud de que el demandante no ha cumplido con los requisitos esenciales y recurrentes indicados en el artículo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios para la procedencia de la acción intentada.

En cuanto a los requisitos para la procedencia del retracto legal arrendaticio, el autor A.G., en su obra “Del Arrendamiento y la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios”, expresa lo siguiente:

Los requisitos exigidos para que proceda el retracto legal arrendaticio son los mismos estatuidos para el ejercicio de la preferencia ofertiva, a que se contrae el artículo 42 de LAI, es decir, que el arrendatario tenga más de dos (2) años como tal, que se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento y satisfaga las aspiraciones del propietario.

Una vez establecidos los conceptos doctrinales respecto del retracto arrendaticio, observa quien aquí decide que en el presente caso los codemandados, alegaron como defensa previa de fondo la prohibición de la Ley de Admitir la acción propuesta, en virtud de que el actor no cumplió, con lo previsto en los artículos 42, 43 y 49 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, al no demostrar estar solvente con el pago de los cánones de arrendamiento.

Del escrito libelar se desprende que el actor fundamenta la pretensión de Retracto Legal Arrendaticio, en el hecho de que tiene más de dos años en su condición de arrendatario, estando solvente con el pago de cánones de arrendamiento, y habiendo celebrado una opción a compra venta con el propietario del inmueble, hoy causante.

En cuanto a la defensa de fondo, expuso el representante judicial de los demandados que el actor en ningún momento demostró estar solvente con los cánones de arrendamiento, desde el 15 de marzo de 2001, sin presentar ninguna prueba al respecto.

En ese orden de ideas, enseña Carnelutti, que la razón de la contestación a la demanda estriba en “la inexistencia de una relación jurídica que suministre razón a la pretensión” y que tal inexistencia puede resolverse en las siguientes hipótesis: A) En la inexistencia de la razón de derecho de la pretensión. B) En la inexistencia del elemento de hecho de la razón de la pretensión y C) En la existencia de un hecho que, según un diverso precepto jurídico, tenga efecto extintivo o invalidativo de la relación jurídica que constituye el fundamento de la pretensión. De tal suerte que, cuando la contestación a la pretensión de fundamenta en las dos primeras, estamos en presencia de una defensa, mientras que, la tercera hipótesis alude a la excepción (Instituciones del P.C.. Vol. I. Ediciones Jurídicas E.A.. Buenos Aires. 1.973. p. 34).

En torno a lo ya dicho, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en la sentencia Nº 389 de fecha 30 de Noviembre de 2.000, al interpretar el sentido y el alcance de la regla de distribución de la carga de la prueba, a que alude el artículo 1.354 del Código Civil, señaló:

“Al respecto, esta Sala observa que el artículo en comento se limita a regular la distribución de la carga de la prueba, esto es, determina a quien corresponde suministrar la prueba de los hechos en que se fundamente la acción o la excepción, de allí que corresponde al actor probar los hechos constitutivos…y se traslada la carga de la prueba al demandado con relación a los hechos extintivos, modificativos e impeditivos, ya que éste puede encontrarse en el caso de afirmar hechos que viene a modificar los del actor, a extinguir sus efectos jurídicos o a ser un impedimento cuando menos dilatorio para las exigencias de los efectos…(criterio ratificado en sentencia Nº 364 del 30/05/06).

Dicho lo anterior, y conforme a las posiciones asumidas por cada una de las partes en la causa de marras, y en especial la adoptada por la parte demandada, resulta que, al haber alegado ésta en la contestación a la pretensión, una defensa de fondo, basada en un hecho extintivo de la pretensión, al aducir que el actor ha incumplido con los requisitos de procedencia del Retracto Legal Arrendaticio, al encontrarse insolvente con los cánones de arrendamiento, y que por tal motivo los adeuda, ello indica que de acuerdo al criterio doctrinario y jurisprudencial analizados ut supra, corresponde a la parte actora la carga de probar, la inexistencia de tal hecho extintivo, debiendo este Órgano Jurisdiccional en consecuencia, verificar que efectivamente el actor no probó estar solvente con los cánones de arrendamiento, requisito indispensable para la procedencia del Retracto Legal Arrendaticio, por lo que debe declararse con lugar la defensa de fondo opuesta por los codemandados. Así se decide.

Así mismo, alegaron los codemandados como defensa previa de fondo la consagrada en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la cual se encuentra establecida en los siguientes términos:

Artículo 49.- El retracto legal arrendaticio no procederá en los casos de enajenación o transferencia global de la propiedad del inmueble del cual forme parte la vivienda, oficina o local arrendado.

Expone el apoderado de los codemandados, que el actor alegó: “… que desde el año 1998, celebró contrato verbal de arrendamiento con opción a compra, con el ciudadano: L.M.C., sobre parte de un inmueble consistente en una pieza anexa a una casa que sirve para depósito de víveres, con techo de tejalit y paredes de bloque, ubicado en el sitio denominado El Calvario dentro de la población del Municipio Guaraque del Estado Mérida.” (Negrita del Tribunal)

Respecto de este punto, el autor G.G.Q. en su obra “Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario”, Volumen I, manifiesta sobre la excepción al retracto legal lo siguiente:

El principio in genere del artículo 43 de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios encuentra excepcionado por el artículo 49 eiusdem, cuando el bien arrendado forme parte del inmueble objeto de transmisión o transferencia en su globalidad, si el arrendado consiste en vivienda, oficina o local comercial, tal como así lo estatuye el artículo 49 ibídem.

La regulación tiene sentido debido a que si cualesquiera de tales inmuebles forma parte del que los comprende, carecería de objeto alguno ofrecer al arrendatario el recibido en arrendamiento, cuando el inmueble global no lo ocupa con tal carácter. El artículo 42 de la ley se refiere a que el arrendatario tiene derecho preferente para que se le ofrezca en venta, ‘en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero, el inmueble que ocupa’, con lo cual se indica que la preferencia se refiere al inmueble que tiene con tal carácter y no a otro, aun cuando aquel forme parte de éste. Es la ocupación, en concreto, en atención al objeto y no a otro diferente en cuanto a su uso o goce, con un fin tuitivo especialmente del propietario que se encontraría obstaculizado de modo ostensible para disponer de la nuda propiedad en su globalidad y que a lo mejor el arrendatario no tendría interés en adquirir o no estaría en condiciones de pagar su precio, en cualesquiera de cuyas situaciones el más afectado sería el propietario que únicamente dio en arrendamiento una parte del todo o globalidad que pretende vender, al concederse un derecho al arrendatario que no tiene la condición de tal en relación con el inmueble en su totalidad.

(Negrillas del Tribunal)

Luego de las consideraciones doctrinales anteriormente transcritas, debe este Tribunal observar que en autos corre copia certificada del documento de cesión y traspaso celebrado entre la ciudadana: G.C. viuda de Montoya, en su propio nombre y en representación de sus menores hijos; y la Alcaldía del Municipio Guaraque; el cual se encuentra debidamente protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro de los Municipios Rivas Dávila y Guaraque del Estado Mérida, de fecha 28 de diciembre de 2007, inserto bajo el Nº 379, protocolo 1º, tomo VIII; y en el cual se evidencia que ambas partes celebraron dicha cesión y traspaso de los derechos sobre una casa de techo de tejas, sobre horcones y bahareques, constante de tres piezas inclusive cocina y otra pieza anexa, que sirve para depósito, con techo de tejalit y paredes de bloques, edificadas sobre terrenos municipales, ubicada en el sitio denominado El Calvario de la población de Guaraque Municipio Guaraque del Estado Mérida, alinderada así; por el frente: con calle que rodea la Plaza Sucre, antes llamada Plazoleta El Calvario; por el fondo: con cerca de alambre que separa terreno de R.M.C.; por el costado derecho: con casa de los sucesores de J.G.; y por el costado izquierdo: con cerca de alambre que separa de los terrenos de B.M. de Castillo y R.C.M..

Ahora bien, el actor en el libelo de la demanda señala expresamente: “…que su mandante celebró un contrato verbal de arrendamiento con opción de compra, sobre parte de un inmueble consistente en una pieza anexa a una casa que sirve para depósito de víveres...” siendo el inmueble arrendado al actor, parte del inmueble objeto de la presente causa, cuando el inmueble global no lo ocupa con tal carácter, ya que el derecho de preferencia se refiere únicamente al inmueble que ocupa el arrendatario, con lo cual se indica que la preferencia se refiere al inmueble que tiene con tal carácter y no a otro, aun cuando aquel forme parte de éste.

Como consecuencia de los razonamientos anteriormente expuestos, debe necesariamente concluir este Tribunal que el inmueble arrendado, es parte del inmueble vendido, y en consecuencia, encuadra con el supuesto de hecho consagrado en el artículo 49 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, como única excepción al retracto legal arrendaticio. Así se decide.-

Por los razonamientos antes expuestos este JUZGADO CUARTO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MERIDA, EN NOMBRE DE LA REPÚBLICA DE VENEZUELA Y POR AUTORIDAD DE LA LEY, declara:

SIN LUGAR, la defensa de fondo, relacionada con la prohibición de la ley de admitir la acción; en virtud que la parte actora, incurrió en un error material, en el libelo de la demanda, al indicar en su petitorio, Retracto Legal Referencial (sic), siendo lo correcto Retracto Legal Preferencial, conforme al artículo 43 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

CON LUGAR, la defensa de fondo, relacionada con la prohibición de la ley de admitir la acción; por el incumplimiento por parte del actor de los requisitos esenciales de procedencia del Retracto Legal Arrendaticio, conforme a lo previsto en el artículo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

CON LUGAR, la defensa previa de fondo, consagrada en el artículo 49 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

En consecuencia, se declara SIN LUGAR la pretensión contenida en la demanda que por RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO incoara el ciudadano: A.A.M., por intermedio de su Apoderado Judicial Y.O.R., contra la ciudadana: G.M.C. viuda de MONTOYA, en su nombre y en representación de sus hijos M.D.L.R.M.L., J.L.M.C., D.C.M.D.V., M.O.M.D.A., GLADYS

M.M.D.G. Y P.J.M.C., y contra el MUNICIPIO GUARAQUE DEL ESTADO MERIDA, en la persona de su Sindico Procurador y su Alcalde C.A.G.O.; todos suficientemente identificados en el encabezado del presente fallo.

En virtud de lo anterior, este sentenciador se abstiene de analizar los demás alegatos esgrimidos por el actor, así como los demás alegatos esgrimidos por los demandados; que hacen referencia al fondo de la presente controversia, todo ello de conformidad con el reiterado criterio de la jurisprudencia de nuestro m.T. (Sentencia de Sala de Casación Civil de fecha 11 de Octubre de 2001 con Ponencia del Magistrado Antonio Ramírez Jiménez) que establece, que al ser resuelta una cuestión jurídica previa con suficiente fuerza y alcance procesal como para destruir todos los demás alegatos de autos, como lo es la aplicación de la excepción del retracto legal arrendaticio, no es necesario emitir pronunciamiento respecto del resto de los alegatos de las partes en virtud del principio de celeridad procesal. Así se decide.-

De conformidad con lo dispuesto en el Artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte actora por haber resultado totalmente vencida en la presente causa.

Déjese Copia Certificada de la presente decisión en la sede del Tribunal de conformidad con lo dispuesto en la parte in fine del artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.

Como esta sentencia es dictada fuera del lapso establecido en la ley, el Tribunal ordena que se libren boletas de notificación a las partes.

Publíquese y Regístrese. Dada, Firmada y Sellada en el Despacho del Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida. Años 200º de la Independencia y 151º de la Federación. En Tovar, (29) días del mes julio de dos mil diez (2010).

El Juez,

Abg. I.E.G.R..

La Secretaria Temporal,

D.Z.M..