Decisión nº 100 de Tribunal Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de Zulia (Extensión Maracaibo), de 7 de Febrero de 2008

En la nulidad de la cláusula quinta del documento autenticado por ante la Notaría Pública Séptima del Municipio Chacao del Estado Miranda, el día Dos (02) de Abril del año 2007, quedando anotado bajo el N° 16, Tomo 42, por estar esta cláusula viciada de nulidad a tenor de las resoluciones conjuntas arriba mencionadas, en la normativa legal contenida en sus artículos 1.146 y 1.147 del Código Civil, en concordancia con el Artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios

Al reintegro del excedente mensual de los cánones de alquileres percibidos por el arrendador desde el Primero (01) de Marzo del año 2007 hasta el Treinta y Uno (31) de Agosto de 2007, equivalente a la suma de NOVECIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 900.000,00), a razón de CIENTO CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 150.000,00) de excedente por mes, relacionados con el inmueble arrendado especificado suficientemente en el libelo y en el contrato de arrendamiento.

Al reintegro del excedente mensual de los cánones de alquileres consignados por su representada a la orden del arrendador en el Juzgado Segundo de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, correspondiente a los meses de Septiembre, Octubre y Noviembre del 2007, equivalente a la suma de CUATROCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 450.000,00), a razón de CIENTO CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 150.000,00) de excedente por mes, relacionados con el inmueble arrendado.

Al reintegro del excedente mensual de los cánones de alquileres que sigan produciéndose desde la fecha de introducción de la demanda hasta el pronunciamiento del Tribunal dictando sentencia definitivamente firme, a razón de CIENTO CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 150.000,00) de excedente por mes.

En el derecho de su representada a una prorroga legal de un (1) año, contados desde la finalización de la prorroga convencional, vale decir, desde el Primero (1°) de Septiembre del 2007 hasta el 31 de Agosto del 2008, de conformidad con el ordinal b del artículo 38 de la ley de Arrendamiento Inmobiliario.

En pagar las costas y costos del presente juicio incluyendo los honorarios de abogados.

III

ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDADA

En la oportunidad de la contestación a la demanda la parte accionada, expuso lo siguiente:

Niega, rechaza y contradice en todas y cada una de sus partes, los hechos narrados y el derecho invocado, por las razones siguientes:

Admite que en el referido contrato de arrendamiento, suscrito por ambas partes, sobre el inmueble ubicado en la Calle 76, No. 3E-34, Edificio Cabrini, Apartamento No. 5, de esta ciudad de Maracaibo del Estado Zulia, se acordó entre otras cosas, que el término de duración del contrato era de un año empezándose a computar el mismo, desde el 1° de Marzo de 2.005, y finalizando dicho término si alguna de las partes contratantes no diera formal aviso por escrito a la otra con treinta días de anticipación, de su voluntad de terminar el contrato, y se consideraría prorrogado automáticamente solo por el término de un año, aceptando y comprometiéndose LA ARRRENDATARIA a cancelar a el propietario, el incremento razonable que ambas partes contratantes acordaren para dicha prórroga, por lo cual arguye la demandada que el contrato de arrendamiento era a tiempo determinado, y que una vez, vencido el mismo, y vencida la prórroga contractual en fecha 28 de Febrero de 2.007, a la ciudadana M.A.A.B., le nació el derecho a la prórroga legal, tal y como esta previsto en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Que por solicitud de la misma arrendataria, esta prórroga legal, la regularon las partes de forma convencional, por cuanto la referida ciudadana le informó que por razones de trabajo se residenciaría en la ciudad de Caracas por cuanto estaba trabajando en la empresa MULTIPLICA CASA DE BOLSA, C.A, ubicada en la Avenida F.d.M., Torre La Primera, Piso: 3, Campo Alegre, razón por la cual desocuparía el inmueble arrendado y sólo necesitaba un tiempo determinado para proceder a la mudanza, hecho éste que queda probado según se evidencia de la propia confesión de la mandante.

Que visto el pedimento de la abogada M.A., denominada LA ARRENDATARIA, en este caso que nos ocupa, procede la misma a redactar un documento en el cual las partes regularon la prórroga legal, y que se encuentra autenticado ante la Notaría Pública Octava de Maracaibo, en fecha, 2 de Abril de 2.007 y el cual quedó anotado bajo el No. 16, Tomo: 42, de los Libros de Autenticaciones.

Que en dicho documento, las partes establecieron la prórroga legal puesto que del contenido del documento respectivo, la arrendataria renunció al tiempo estipulado en la Ley, más no a su derecho, prórroga además esta totalmente transcurrida y agotada.

Que además en dicho documento se estableció un nuevo canon de arrendamiento en la cantidad de SEISCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 600.000,00), mensuales.

Aduce que estamos en presencia de una relación contractual escrita a tiempo determinado, ya fenecida, y cuya prórroga legal también ésta y así solicita sea declarado por el Tribunal.

Niega, que su representado haya cobrado sobrealquileres, indica que en este caso, ni fue alegado en la demanda, ni consta en el expediente que el organismo competente haya regulado el canon máximo del inmueble a que se contrae el contrato de arrendamiento objeto de la presente acción, por lo que no existiendo regulación, no queda sujeto a repetición el canon de arrendamiento pagado, por la parte demandante al propietario, ya que, conforme lo establece el artículo 60, el reintegro, se refiere a los sobrealquileres cobrados desde la fecha de inicio del contrato, hasta la fecha de regulación que resultase definitivamente firme,

Indica que en el asunto que nos ocupa, no hay regulación, ni siquiera prueba del inicio del procedimiento por lo que no resulta procedente el reintegro de los alquileres pretendidos, por la demandante o actora, dentro del período de tiempo transcurrido, entre el 1° de Marzo de 2.007, hasta la fecha del pronunciamiento del Tribunal, razón por la cual solicita declare improcedente o sin lugar tal pretensión.

Señala que el derecho a reintegro nace cuando la regulación del alquiler por parte del organismo administrativo competente da como resultado un canon de arrendamiento mensual inferior al convenido por las partes en el contrato, empero no habiendo existido ni procedimiento administrativo, ni pronunciamiento del órgano administrativo facultado para ello, pues no consta en autos ni tampoco lo menciona el apoderado actor, el arrendador en este caso su representado, tiene derecho al cobro de las cantidades de dinero pagadas por la demandante en este juicio por ser las mismas legítimas.

Que de los artículos anteriormente transcritos puede inferirse que, para la procedencia de la presente acción se hace necesario que haya quedado fehacientemente probado primero, la existencia de la relación arrendaticia y segundo, la existencia de la resolución de la Dirección de Inquilinato que establezca un canon de arrendamiento menor al cobrado durante la vigencia del contrato.

Por lo que solicita, se declare SIN LUGAR, la demanda incoada.

III

DE LA SENTENCIA RECURRIDA.

En fecha, 8 de Enero de 2.008, el Juzgado Segundo de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, dicta sentencia declarando SIN LUGAR, la demanda por REINTEGRO DE SOBREALQUILERES, NULIDAD DE CLÁUSULA CONTRACTUAL y PRÓRROGA LEGAL, seguida por la ciudadana M.A.A.B., en contra del ciudadano R.B.C., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 5.614.127 y domiciliado en la ciudad y Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia, con fundamento en las siguientes consideraciones:

…Después de analizadas las anteriores normas legales y la doctrina parcialmente transcrita, esta Sentenciadora prevé que resulta un requisito y antecedente necesario para la procedencia de la pretensión de reintegro de sobrealquileres, la existencia del acto administrativo previo, que en primer lugar determine si el inmueble debe o no ser regulado, y en caso positivo que establezca el monto del canon de arrendamiento, es decir, debe existir obligatoriamente la regulación previa por parte del órgano administrativo competente, pues en caso contrario, resultaría imposible determinar si se han cobrado o no sobrealquileres y a que periodo de tiempo pertenecen. Por lo que esta Juzgadora se ve en la obligación de declarar la improcedencia de la pretensión de reintegro por los fundamentos antes expuestos, como se hará constar en la parte dispositiva del presente fallo… omissis…

Con relación a la pretensión de nulidad de la cláusula contractual que aumenta el canon de arrendamiento convenido por las partes, esta Sentenciadora prevé que el artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece:

"Los derechos que la presente Ley establece para beneficiar o proteger a los arrendatarios son irrenunciables. Será nula toda acción, acuerdo o menoscabo de estos derechos." (Subrayado nuestro)…omissis…

Después de analizada la doctrina patria parcialmente transcrita, prevé esta Juzgadora que el motivo en el que se fundamenta la pretensión de nulidad de la cláusula contractual que aumenta el canon de arrendamiento, en virtud de la existencia del decreto presidencial de congelamiento de alquileres, no es suficiente para declarar su nulidad, en primer lugar porque en ningún momento la parte demandante ¬arrendataria renuncia o se le disminuyen alguno de los derechos protectores que establece la Ley a su favor, ya que la misma no establece la prohibición de aumento de los cánones de arrendamiento de manera convencional, además de que el decreto presidencial de congelamiento de alquileres de vivienda y sus prórrogas en ninguno de sus artículos impide o prohíbe el aumento del canon de arrendamiento de manera convencional entre las partes, como sucedió en el caso de autos, siendo que la parte demandante¬ tiene el derecho irrenunciable y así consagrado en la Ley, de pedir la regulación del canon de arrendamiento si lo considera excesivo, para luego proceder a solicitar el reintegro u oponer la compensación de las de dinero correspondientes.

En segundo lugar, la parte demandante tampoco demostró la ocurrencia de alguno de los vicios del consentimiento que establece la Ley, para declarar la nulidad del contrato o de alguna de sus cláusulas, error, el dolo o la violencia. Por los fundamentos antes expuestos esta Sentenciadora se ve la obligación de declarar la improcedencia de la pretensión de nulidad de la cláusula contractual, como se hará la parte dispositiva del presente fallo.

Con respecto a la prórroga legal, …omissis…prevé esta Sentenciadora que nuestro derecho positivo ha acogido el sistema de voluntad real para la interpretación de los contratos, es decir, debemos atenernos a la intención de las partes, como lo ha establecido igualmente la jurisprudencia nacional en innumerables fallos, y al respecto, una vez analizado minuciosamente el contrato de prórroga, obtiene la convicción de que efectivamente la intención de las partes era regular contractualmente el tiempo de la prórroga legal, principalmente porque el contrato suscrito primeramente por la parte demandante-arrendataria, un mes después del comienzo de la prórroga legal que opera de pleno derecho una vez vencido el término del contrato, para que posteriormente fuere firmado por el demandado-arrendador, en segundo lugar, porque en su cláusula segunda las partes declaran que mediante el referido documento se regulará el uso por parte del arrendatario del derecho a prorroga que le confiere la Ley, que no es otra que la Prórroga Legal, y en tercer lugar, porque de manera reiterada en las cláusulas tercera, cuarta y quinta se establece la obligación de entregar el inmueble arrendado una vez finalice el tiempo de la prórroga, es decir, subsiste como punto notable en el contrato, la intención reiterada de la arrendataria de entregar el inmueble una vez culminado el tiempo por el cual acordó que haría uso de la prórroga legal, además de las cláusulas penales que se establecen, si no se entregare el inmueble al vencimiento del termino, junto con la cláusula que dispone que en cualquier momento antes de su vencimiento la arrendataria podrá entregar el inmueble, sin pagar el resto de los cánones de arrendamiento, que es una característica de la prórroga legal.

Por las razones antes expuestas, esta Juzgadora considera improcedente la solicitud de prórroga legal, ya que la misma se encontraba fenecida para el momento en que fue interpuesta la presente demanda.

Con respecto a la solicitud de la parte demandada de que se le entregue el inmueble arrendado, se niega misma, en virtud de que ha debido reconvenir formalmente a la parte demandante por cumplimiento de contrato o por vencimiento del término para que procediera la entrega del inmueble…

IV

CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

Siendo la oportunidad para dictar sentencia en esta instancia, procede este Juzgador a hacerlo previas las siguientes consideraciones:

Como se demuestra del análisis de las actas procesales, se inició la presente causa por demanda de Reintegro de Sobrealquileres, Nulidad de Cláusula Contractual y Prórroga Legal, intentada por el apoderado judicial de la ciudadana M.A.A.B., en contra del ciudadano R.B.C..

Asimismo, se evidencia del documento que sirve de fundamento a la demanda, que en fecha Tres (03) de Marzo del año 2005, las partes celebraron, un CONTRATO DE ARRENDAMIENTO sobre un inmueble ubicado en la calle 76, Edificio CABRINI Nº 3E-34, apartamento signado con el Nº 5, en jurisdicción de la Parroquia O.V., de esta ciudad y Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia, que la duración del contrato sería de un año contado a partir del Primero (1) de Marzo del 2005, prorrogado automáticamente por un solo periodo (salvo aviso escrito en contrario), de manera que en caso de prórroga, como aducen ambas partes fue el caso, a tenor de la cláusula tercera, el contrato vencía en fecha, 28 de Febrero de 2.007.

Así de las actas que conforman el expediente se evidencia que ambas partes mediante documento firmado en fecha 17 de Abril de 2.007, por la parte demandada y en fecha 2 de Abril de 2.007, por la parte demandante, convinieron en lo siguiente: Primero: Que la arrendataria hace uso del derecho que le confiere la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y que la prórroga convencional sería de seis meses, contados a partir del 1° de Marzo de 2.007, hasta el 1° de Septiembre de 2.007. Segundo: Que el canon de arrendamiento para la prórroga acordada sería de SEISCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 600.000,00).

Ahora bien, primeramente procede este juzgador a decidir en cuanto a la pretensión de reintegro de sobrealquileres, planteada por la parte demandante, alegando que la parte demandada, no podía en virtud de la Resolución de Congelación de Alquileres, aumentar el canon de arrendamiento, y por lo tanto tiene derecho a que se le reintegre lo pagado en exceso.

Al respecto, establece el Artículo 58 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, lo siguiente:

En los inmuebles sometidos a regulación conforme al presente Decreto –Ley, quedará sujeto a repetición todo cuanto se cobre en exceso del canon máximo establecido por los organismos competentes.

En este mismo orden de ideas, el autor J.L.V., en su obra Análisis a la Nueva Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, al referirse a la previsión contenida en la norma citada, expone lo siguiente:

Este artículo establece el reintegro de los alquileres pagados en exceso, es decir, los cobrados por encima del canon máximo fijado por el Organismo de Inquilinato…

Los inmuebles sometidos a regulación son los inmuebles urbanos y suburbanos destinados a viviendas y/o al funcionamiento o desarrollo de actividades comerciales, industriales, profesionales, de enseñanza y otras actividades distintas a las especificadas, ya sean arrendados o subarrendados totalmente o por partes, (Art. 1 D.L.A.I) a excepción de los inmuebles especificados en los artículos 3 y 4. (D.L.A.I).

El arrendatario cuyo inmueble se encuentre sujeto a regulación únicamente debe pagar lo determinado por el Organismo regulador y si el arrendador rehúsa a recibir el pago debe consignarlo de conformidad con lo previsto en el artículo 51 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

La demanda de reintegro supone que el inmueble haya sido regulado, y si no lo ha sido, solicitar la regulación a los fines de la fijación del canon máximo de arrendamiento.

(Negrillas y Subrayado del Tribunal)

Al respecto, el autor G.G.Q., en su obra Tratado de Derecho Inmobiliario, expone lo siguiente:

“ Cuando la Ley ordena la repetición del pago indebido (lo pagado en exceso del monto fijado en la decisión regulatoria inquilinaria o por causa de vivienda inhabitables) no hace otra cosa que fundamentarse en el principio conocido como enriquecimiento sin causa, sin causa lícita afirmamos, es decir, una vez que el órgano regulador emite su decisión fijando el canon máximo mensual que puede cobrar el arrendador, el pago que exceda del monto máximo por ocupación, se comprende carece de causa lícita (causa existe pero ilícita) y como es excedente o ese pago es ilegal, ingresaría al caudal común patrimonial del arrendador ilegal e injustamente, indebidamente, enriqueciéndose de modo trasgresor por fuerza de una causa que no es justa, ni legal... Es indudable, que si el arrendatario opone al arrendador el “acto regulatorio instrumentado” en donde conste la cantidad máxima fijada por Inquilinato y que el arrendador puede cobrar por concepto de alquiler mensual, el juez no puede desconocer la fuerza obligatoria del artículo 13 eiusdem, que es de orden público, según el cual “el arrendatario o sub arrendatario no está obligado a pagar alquileres superiores a los legalmente fijados”; máxime cuando en los inmuebles sometidos a regulación está sujeto a repetición todo cuanto se cobre en exceso. (art. 58 LAI).” (Negrillas y Subrayado del Tribunal).

A tenor de la normativa y de los criterios doctrinales citados con antelación, los cuales este juzgador, comparte y hace suyos, para que se declare la procedencia del reintegro de sobrealquileres, deben haber acontecido las siguientes circunstancias: Primero, que el inmueble arrendado, esté sometido a regulación; Segundo: Que el arrendatario, previamente, ante de acudir a la vía judicial, ha acudido ante el organismo inquilinario, a solicitar la regulación del canon, Tercero: Que de la decisión dictada por el organismo encargado de la regulación, resulte que el canon correspondiente al inmueble es inferior al pactado en el contrato de arrendamiento, y por último que se intente la demanda dentro de los dos años siguientes a partir de la notificación de regulación del alquiler.

En el caso, bajo estudio si bien el inmueble arrendado, por el ciudadano R.B.C., a la ciudadana M.A.B., es susceptible de regulación, no consta en actas que la parte demandante haya acudido ante la Dirección de Inquilinato, respectiva, a solicitar la regulación del canon, situación que resulta lógica toda vez, que de lo contrario, se está ante la incertidumbre de conocer si el canon pactado por las partes, se corresponde con las características y ubicación del inmueble arrendado, o es superior o insuficiente.

De manera que la decisión del organismo inquilinario, es un requisito indispensable para poder determinar si se ha cobrado o no, cantidades de dinero en demasía, por concepto de cánones de arrendamiento, y en consecuencia, no habiendo la actora acreditado mediante la decisión emitida por el organismo regulador competente que el monto del canon es excesivo, indefectiblemente debe este órgano jurisdiccional declarar que es improcedente la pretensión referida al reintegro de sobrealquileres, planteada por la ciudadana M.A.B.. Así se establece.

Dejado establecido lo anterior, pasa este juzgador a decidir en relación a la solicitud de declaratoria de nulidad de la cláusula quinta del documento autenticado ante la Notaria Publica Séptima del Municipio Chacao del Estado Miranda, el día Dos (02) de Abril del año 2007, quedando anotado bajo el Nº 16, Tomo 42, alegando que la misma, está viciada de nulidad a tenor de las resoluciones conjuntas de los Ministerios de Industrias Ligeras y el Comercio y el Ministerio de Infraestructura, No. 0194 y No. 109, respectivamente, de fecha 14 de Noviembre de 2.006, publicada en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela, No. 38.564 de fecha 15 de Noviembre de 2.006 y en la normativa legal contenida en el artículo 1.146 y 1.147 del Código Civil, en concordancia con el Artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Ahora bien, para decidir el tribunal, observa:

Establece el artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, lo siguiente:

Los derechos que el presente Decreto – Ley establece para beneficiar o proteger a los arrendatarios son irrenunciables. Será nula toda acción, acuerdo o estipulación que implique renuncia, disminución o menoscabo de estos derechos.

En tal sentido, el autor G.G.Q., presenta en su obra Tratado de Derecho Inquilinario, Volumen I, una síntesis de los derechos irrenunciables consagrados en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, entre los cuales señala el derecho a un precio justo y debido, y al respecto, expone:

El derecho a no pagar canon de arrendamiento superior al monto económico que determine o fije el órgano regulador, como tampoco primas por cesión, traspaso o arriendo, o venta de punto. Tampoco puede ser impuesta la obligación al arrendatario de cobrar bienes muebles que estén ubicados dentro del área que se pretende arrendar.

De igual manera, el mismo autor al referirse a los elementos que configuran estipulaciones arrendaticias nulas, señala:

a. Que el acto o convenio implique renuncia del derecho tutelado. La actividad concertada por arrendador y arrendatario, o la realizada individualmente por el arrendador o por el inquilino, tiene que tener la fuerza necesaria y suficiente para producir la renuncia del derecho protegido como beneficio del arrendatario; que deje a este en una situación tal que implique la pérdida del derecho o su imposibilidad de ejercicio. La renuncia no solamente aparece por una actividad orientada a suprimir el derecho o impedir su ejercicio, sino también por la omisión orientada con la misma finalidad.

b. Si el acto o estipulación implica disminución o menoscabo del derecho protegido. La disminución o menoscabo del derecho regulado por la ley, ocurre en la relación arrendaticia el arrendatario recibe menos de lo que le corresponde como derecho. Es la disminución o reducción del beneficio que le concede la Ley.

En el caso que se analiza, la parte actora, pretende se declare la nulidad de la cláusula quinta del documento, de la cual se puede extraer que las partes convinieron que el canon de arrendamiento vigente para la prórroga acordada era la cantidad de SEISCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 600.000,00), mensuales y asimismo, opone la resolución conjunta del Ministerio de Industrias Ligeras y el Comercio y el Ministerio de Infraestructura, publicada en Gaceta Oficial No. 38.564 y la resolución emanada de los mismos organismos, en fecha 15 de Noviembre de 2.006, publicada en Gaceta Oficial No. 38.683.

Ahora bien, de las referidas resoluciones se evidencia que el ejecutivo nacional resuelve mantener en todo el territorio nacional los cánones de arrendamiento establecidos para el 30 de Noviembre de 2.002, estipulando asimismo en la primera de las resoluciones que los procedimientos de regulación de alquileres continuarían tramitándose, sin embargo, sus efectos quedarían suspendidos.

Del estudio de las resoluciones transcritas, no se evidencia, obstáculo alguno para que las partes de común acuerdo, pudieran convenir un canon superior al establecido, toda vez, que la resolución expresada, se aplica sólo a los casos en los que se pretende un aumento arbitrario por parte del arrendador, no obstante, en el presente caso, las partes convinieron el aumento del canon para el período de la prórroga convencional, pactada, no evidenciándose de actas, elemento alguno que configure un aprovechamiento por parte del arrendador, en perjuicio del arrendatario, al celebrar el segundo documento, toda vez, que no se desprende de las actas procesales que haya sido acreditado algún vicio de consentimiento imputable al demandado, que llevara a la convicción de este operador de justicia de tal circunstancia, y que deviniera en la nulidad de lo acordado, máxime cuando al no haber sido el canon pactado, sometido a regulación se está en la imposibilidad de determinar la suficiencia o no del mismo, y en tal sentido, por cuanto en materia de obligaciones rige el principio de autonomía de la voluntad de las partes, debiendo este juzgador respetar lo estipulado por ellas, es por lo que no considera que el contenido de la cláusula quinta , antes señalada, contemple una estipulación arrendaticia nula, o menoscabe algún derecho irrenunciable del arrendatario, que si bien tiene derecho a un precio justo y debido, no se ha acreditado que el canon convenido sea arbitrario, y en consecuencia debe declararse la improcedencia de la pretensión referida a la declaratoria de nulidad de la cláusula quinta del documento autenticado ante la Notaria Publica Séptima del Municipio Chacao del Estado Miranda, el día Dos (02) de Abril del año 2007, quedando anotado bajo el Nº 16, Tomo 42. Así se decide.

Establecido lo anterior, pasa este Juzgador al análisis de lo referido a la prórroga legal, cuya duración solicita la parte actora, sea declarada por este órgano jurisdiccional de un (1) año, contados desde la finalización de la prorroga convencional, vale decir, desde el Primero (1°) de Septiembre del 2007 hasta el 31 de Agosto del 2008, de conformidad con el ordinal b del artículo 38 de la ley de Arrendamiento Inmobiliario.

Sobre este punto, debe indicar este operador de justicia, que la relación arrendaticia fue pactada a tiempo determinado y continuó así hasta su finalización, y partiendo de este hecho, procede este juzgador a determinar si en efecto ha expirado o no la prórroga legal.

Al respecto, establece el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, lo siguiente:

En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el artículo 1° de este Decreto – Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestivamente para el arrendatario, de acuerdo con las siguientes reglas.

…b) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración mayor de un (1) año y menor de cinco (5) años, se prorrogará un lapso máximo de un (1) año…

Así pues, tomando en consideración que el criterio para el cálculo de la prórroga legal, lo constituye la duración de la relación arrendaticia, debe considerar quien suscribe la presente decisión, que la duración de la relación arrendaticia supera el año sin exceder el período de cinco años, siendo en consecuencia, aplicable el literal “b” del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y en tal sentido, tomando en consideración que la vigencia del contrato era de un año, a partir del 1° de Marzo de 2.005, prorrogable por un año más, y por una sola vez, la vigencia del contrato finalizaba en fecha 28 de Febrero de 2.007, en caso de haberse prorrogado como fue el caso, por lo cual la prórroga legal que opera de pleno derecho, comenzaba a regir a partir del 1° de Marzo de 2.007 y finalizaba el 28 de Febrero de 2.008, no obstante, como quiera que a tenor de la norma citada, la prórroga legal, es potestativa para el arrendatario, lo dispuesto por la ley no obsta para que las partes puedan convenir una prórroga inferior, así observándose que las partes de común acuerdo acordaron que su duración fuera de seis meses, resulta claro, que la misma culminaba en fecha el 1° de Septiembre de 2.007, y en tal sentido, es evidente que la misma había fenecido, para la fecha de la interposición de la demanda el día 6 de Noviembre de 2.007, lo que hace improcedente la pretensión reclamada, y al haberlo determinado así el Juzgado a quo, debe consecuencialmente ser ratificada la decisión dictada en fecha, 8 de Enero de 2.008, por encontrarse la misma ajustada a derecho en todos sus aspectos. Así se decide.

Por último, en cuanto a la solicitud de la parte demandada, quien pretende sea ordenada la entrega del inmueble, considera este operador de justicia, que tal pedimento, debe ser declarado improcedente toda vez, que tal situación no forma parte de los hechos controvertidos, y como bien lo afirma el Juzgado de la causa, en su decisión, debió haber sido reclamado mediante la presentación de una reconvención, en la etapa procesal correspondiente. Así se establece.

V

DECISIÓN DEL ÓRGANO JURISDICCIONAL

Por los fundamentos expuestos, este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela, declara:

1. SIN LUGAR, la apelación interpuesta por el ciudadano W.M., inscrito en el Inpreabogado bajo el no. 56.531 en su carácter de apoderado judicial de la ciudadana M.A.A.B., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 8.505.075 y de este domicilio, en contra de la decisión dictada en fecha 8 de Enero de 2.008, por el Juzgado Segundo de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, que declaró SIN LUGAR, la demanda por REINTEGRO DE SOBREALQUILERES, seguida por la ciudadana M.A.A.B., en contra del ciudadano R.B.C., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 5.614.127 y domiciliado en la ciudad y Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia.

2. Se RATIFICA, la decisión dictada por el Juzgado Segundo de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en fecha 8 de Enero de 2.008.

3. Se condena en costas a la parte demandante de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, por haber resultado vencida en esta instancia.

Publíquese y Notifíquese. Déjese copia certificada de esta Sentencia por Secretaría, de conformidad con lo establecido en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.

Dada, sellada y firmada en la Sala de Despacho del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en Maracaibo a los Siete (7) días del mes de Febrero de 2.008. Año 197° de la Independencia y 148° de la Federación.

El Juez

Abog. Adán Vivas Santaella

La Secretaria

Abog. M.P.d.A..

En la misma fecha siendo las 10:00 a.m. se dictó y publicó la anterior decisión.

La Secretaria,

Abog. M.P.d.A..