Decisión de Juzgado Sexto de Municipio de Caracas, de 13 de Noviembre de 2006

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Juzgado Sexto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas

Caracas, trece de noviembre de dos mil seis

196º y 147º

ASUNTO: AP31-V-2006-000511

Se refiere el presente juicio a una demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento (entrega de la cosa por razón del vencimiento de la prorroga legal) que presentó L.A.M.R., venezolano, mayor de edad, de este domicilio, Cédula de Identidad No. 1.645.467, representado por el abogado E.B.B. IPSA # 24085, C.I. No.6.557.181; contra la ciudadana M.A.P.D., mayor de edad, de este domicilio, Cédula de Identidad No.7.957.298.

Planteamiento de la litis

Libelo de demanda

El apoderado-actor refiere que, en fecha 01-02-01, su defendido, a través de la empresa C.A. Inmobiliaria Luxor, celebró con la demandada contrato de arrendamiento sobre el apartamento B-9G del noveno piso de la Torre B del Conjunto Residencial Jardín Bello Campo, sito en la Avenida Libertador de caracas, frente al Centro Comercial Sambil, Municipio Autónomo Chacao, Estado Miranda.

Dicho contrato fue estipulado por el término de un año; pero se estipuló que si a su vencimiento o de alguna de sus prórrogas, las partes no se hubiesen avisado, con un mes de anticipación, su deseo de darlo por terminado (resuelto dice), el mismo se considerará automáticamente y de pleno derecho prorrogado por un año más.

Y es el caso—sigue diciendo—que la administradora Luxor c.a. le notificó judicialmente (24-01-05) a la arrendataria que el contrato no se renovaría más después del vencimiento de la prorroga convencional en curso, que ocurriría el 01 de febrero de 2005, comenzando a decursar a partir de dicha fecha la prórroga legal que correspondía de acuerdo con la letra b) del art. 38 del Decreto-Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Prórroga que concluyó el día 01 de febrero de 2006, debiendo la arrendataria entregar el inmueble en esa fecha. Consigna las resultas de la notificación judicial; la cual fue evacuada fijando el Juez en la puerta del apartamento una copia de la solicitud de notificación, por no encontrarse persona alguna en dicho inmueble.

Ahora bien, es el caso que la prorroga legal venció el 01 de febrero de 2006, sin que la arrendataria cumpliese con su obligación de hacer entrega del apartamento arriba indicado.

Después de explanar el fundamento de derecho de la demanda, transcribiendo artículos del Código Civil y del Decreto-Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y de hacer una relación de los hechos que sustentan la demanda, pasó a formular el Petitum, donde demanda a la arrendataria:

1. La devolución del apartamento objeto de arrendamiento, arriba identificado, en las mismas buenas condiciones en que lo recibió, por razón del vencimiento de la prórroga legal ocurrida el primero de febrero de 2006.

2. El pago a título de indemnización los meses que después de esa fecha este ocupando el apartamento, a razón de Bs.500.000,oo mensual, que es el monto del canon.

3. En pagar los costos del juicio.

   Contestación de la demanda

   La parte demandada, quien se hace asistir por la abogada Yandy Pérez, IPSA # 82.712, pasa a oponer cuestiones previas y a contestar el fondo de la demanda.

   ■ Cuestión previa de condición o plazo pendiente del No.7 del art. 346 CPC.

   Argumenta:

1. El contrato objeto del juicio fue suscrito en fecha 01 de febrero de 2001. Significa que tiene 6 años y 8 meses.

2. En base a la cláusula tercera del contrato, que transcribe, dice que la notificación debe ser válida para que surta efectos. La que se hizo no lo es; ya que se llevó a cabo el 24 de enero de 2005, lo que evidencia que se hizo en contravención con la cláusula tercera, que prevé el aviso con un mes de anticipación al vencimiento del plazo estipulado, “equiparable para ambos”

   ■ Contestación al Fondo.

   Argumenta:

1. Vuelve a decir que la notificación se hizo el 24 de enero de 2005; esto es, siete días antes del vencimiento del contrato, lo que contradice la cláusula tercera del contrato que estipula que la notificación debe hacerse con un mes de anticipación.

2. Añade que el actor utilizó componendas judiciales con un administrador de justicia que lejos de salvaguardar la ley, se valió del poder otorgado por el estado para violentar el principio de la tutela judicial efectiva.

3. También añade que esta solvente en el pago de los cánones de arrendamientos, cuyos comprobantes consigna y pide que sean guardados en la caja de seguridad del Tribunal.

4. Por último dice que ha hecho mejoras al apartamento.

5. Dice que por faltar la debida notificación el arrendamiento pasó a ser indeterminado, y así pide que de declare.

   Parte motiva

   Cuestión previa

   No existe la cuestión previa invocada de “condición o plazo pendiente”. Lo que argumenta la arrendataria demandada es que la notificación debió haberse hecho con un mes de anticipación al vencimiento del lapso de la prórroga contractual que estaba decursando, y en cambio se hizo solo con siete días.

   Y esto no tiene nada que ver con la condición o plazo pendiente puestos en el contrato, previstos como cuestión previa.

   Examen de las pruebas

   Pasemos entonces a analizar las pruebas cursante en los autos, aprovechando la ocasión para fijar nuestra opinión respecto al punto central de la defensa de la parte demandada; esto es, la extemporaneidad de la notificación que se le cursó, avisándole que el contrato no se volvería a renovar.

1. - Al folio 08 y ss. riela en original un documento privado, firmado por las partes de este juicio, representativo del contrato de arrendamiento objeto del presente juicio. Se tiene por reconocido.

   Viniendo al tema de la oportunidad del aviso de no querer nueva renovación del contrato, que las partes deben darse, de conformidad con la cláusula tercera, allí se lee:

   Este aviso debe darlo el inquilino por lo menos con un mes de anticipación al vencimiento del plazo estipulado o de cualquiera de las prorrogas que pudiera haber sufrido el contrato

   Este aviso tiene como propósito interrumpir o cortar las renovaciones automáticas que se hubiesen pactado en el contrato; y, hoy día—después del Decreto-Ley de Arrendamiento Inmobiliarios de 1999—hace surgir de pleno derecho el comienzo del decurso de la prórroga legal. Decimos “hoy día”, esto es, después del Decreto-Ley de 1999; porque antes, bajo el régimen del Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas de 1947, dicho aviso colocaba al inquilino con la carga de acudir a la Dirección de Inquilinato del antiguo Ministerio de Fomento a incoar el procedimiento administrativo de derecho preferente de seguir ocupando. Esta situación, que por cierto duró muchos años, obligaba al arrendador a dar el aviso de marras con 30 días de anticipación al vencimiento de la prórroga que estuviese en curso, ya que el arrendatario debía decidir si acudía o no al referido procedimiento administrativo, lo cual requería lógicamente un tiempo. Esta razón fue la que privó para que el aviso del arrendador se tuviera que dar por lo menos con treinta días de anticipación al vencimiento. Resultaba extemporáneo avisar al inquilino con menos tiempo, propiciando que no pudiera acudir a la Dirección del Inquilinato antes del vencimiento del contrato. El art. 45 del Reglamento de la Ley de Regulación de Alquileres y del Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas, prescribía que “el derecho preferente de seguir ocupando” debía el inquilino ejercerlo dentro de los treinta días anteriores a la data del vencimiento contractual. Así que el aviso del arrendador debía darse respetando ese tiempo del arrendatario.

   Pensará posiblemente el actor que dicha norma esta derogada y el referido procedimiento administrativo sustituido por la figura de la prórroga legal. Es cierto. Pero ¡fueron muchos años de avisos! de los arrendadores a los arrendatarios cumpliendo con esa antelación, para decir ahora que como el contrato no dice nada respecto a cuándo el arrendador debe dar el aviso al inquilino, el mismo se puede realizar en cualquier tiempo; habida cuenta que según la literalidad de la cláusula, los treinta días de antelación al vencimiento aparecen referido solo para el inquilino.

   Nosotros, por el contrario, pensamos que precisamente por cuanto dicha cláusula no dice nada respecto al arrendador, es válido entonces llenar “ese vacío” acudiendo al art.1160 del Código Civil, que obliga a ejecutar los contratos cumpliendo no solamente lo expresado en ellos, sino también con todas las consecuencias que se deriven de los mismos, según la equidad, el uso y la ley. No solamente el uso en que durante tantos años los arrendadores tuvieron que avisar a sus inquilinos con treinta días de antelación al vencimiento, sino la equidad, que nos dice que lo equitativo es que si el inquilino debe avisar con treinta días de anticipación al vencimiento, el arrendador deba hacer lo propio, máxime cuando para éste nada se dijo al respecto; y máxime cuando en la práctica quien siempre avisa es el arrendador al inquilino y no el inquilino al arrendatario.

   La parte actora dice que no hay razón para imponerle al arrendador la necesidad de avisar al inquilino con treinta días de anticipación al vencimiento, porque éste siempre cuenta con la prórroga legal; en cambio sí existe razón para la antelación del aviso que debe dar el inquilino al arrendador, ya que éste necesitaría un tiempo para buscar un nuevo arrendatario que sustituya sin solución de continuidad al actual que da el aviso. Esto último lo entenderíamos si el aviso del inquilino al arrendador, incluyese, no solo evitar que una nueva prorroga convencional se produzca automáticamente, que, de acuerdo con la cláusula, es el propósito del aviso; sino además, la renuncia a la prórroga legal, que no fue prevista como el objeto del aviso; ya que si no incluyere esta renuncia, el inquilino, aún dando el aviso, tendría derecho a la prorroga legal y el arrendador contaría con el tiempo de la misma para buscar otro inquilino.

   Por otra parte, que el inquilino no necesite esos treinta días, no es del todo cierto; porque si bien él cuenta con la prórroga legal, no es menos cierto que al ser “potestativa”, si él deja que opere, ella pondrá en vigencia de nuevo el clausulado del contrato con todas las consecuencias que ello apareja. ¿Cuáles? El mismo contrato lo dice: “Para todos los efectos legales y contractuales, las prórrogas que pudiera sufrir este contrato se regirán por las modalidades que regulan el plazo de duración inicial o término del mismo” Y en la cláusula cuarta recalca: “Si se resolviere este contrato, antes del vencimiento del término estipulado para su duración por falta imputable al inquilino, tiene éste la obligación de pagar a la arrendadora la suma correspondiente a las pensiones de arrendamiento por todo el tiempo que falte para la expiración natural del contrato convenido en la cláusula tercer, sin perjuicio de las otras indemnizaciones a que hubiere lugar”.

   Todo ello sintoniza perfectamente con la norma contenida en el último aparte del art. 38 del Decreto-Ley de arrendamientos Inmobiliarios, que dice: “Durante el lapso de la prórroga legal, la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado, y permanecerán en vigencia las mismas condiciones y estipulaciones convenidas por las partes en el contrato original, salvo las variaciones del canon de arrendamiento que sean consecuencia de un procedimiento de regulación, o un convenio de las partes, si el inmueble estuviere exento de regulación”

   Entonces, no es cierto que resulte totalmente inocuo para el inquilino el decurso de la prórroga legal. Ella apareja consecuencias para él, y por tanto debería dársele tiempo para que pueda sopesar si entra en ella o por el contrario opta por no hacer uso de la misma. Pienso que ese tiempo de antelación al vencimiento para que el arrendador le dé el aviso, es el que utilizaría el inquilino para resolver si opta o no por la prórroga legal. Si ese tiempo se le quitase o se le redujese notablemente, lo estarían indirectamente obligando a entrar en la prórroga legal a la fuerza, porque no tendría tiempo razonable para ejercer la opción de no hacer uso de ella, si así conviniere a sus intereses. Explico: de acuerdo con el sentir del apoderado-actor, éste puede avisar cuando quiera, siempre que sea antes del vencimiento, por ejemplo, con horas de anticipación; entonces, como la prórroga legal opera de pleno derecho (art.39 ejusdem), ¿en qué tiempo el arrendatario haría uso de la potestad de rehusar la prorroga legal? Y una vez que ella opere—y opera de pleno derecho—el inquilino estaría ya sometido a todas las consecuencias del contrato, que ya hemos visto.

   En otras palabras, el hecho de ser la prórroga legal “potestativa” para el arrendatario (art.38 ejusdem), nos debe indicar que por lo menos él debería contar con un tiempo para decidir no ejercerla; o de lo contrario, la posibilidad de rehusarla sería más bien teórica, convirtiéndose de hecho su ejercicio en obligatorio, como lo es para el arrendador. ¿Y cuál sería ese tiempo? Por un principio de equidad, el mismo tiempo que fue previsto en el contrato para que el inquilino avise a su arrendador su voluntad de que no operen más las prorrogas contractuales, haciendo que la que estuviera cursando fuese la última del contrato. Posibilidad esta última por cierto que en la realidad se ve muy poco, por no decir nada; ya que es muy raro ver a un inquilino desahuciando al arrendador; por el contrario siempre es el arrendador el que avisa al inquilino su voluntad de que el contrato no se renueve.

2. - Al folio 10 y siguientes corren las resultas de la notificación judicial que le cursara la empresa Administradora LUXOR a la parte demandada, como inquilina del apartamento de autos, avisándole que el contrato de arrendamiento de fecha 01 de febrero de 2001, no se renovaría más al finalizar la prorroga anual que estaba cursando, lo que ocurriría el primero (01) de febrero de 2005; comenzando a correr a partir de esta última fecha la prórroga legal de un año, concluyendo ésta el 01 de febrero de 2006, que es cuando deberá devolver el apartamento.

   Si el contrato de arrendamiento se suscribió el primero de febrero de 2001, significa que para el primero de febrero de 2005 tenía cuatro años de vigencia, así que la prorroga que le correspondía era de un año, de acuerdo con el art. 38 DLAI, como efectivamente se le concedió.

   Ahora bien, de acuerdo a lo antes argumentado, dicho aviso debió haberse dado a más tardar el primero de enero de 2005, para preservarle al inquilino treinta días continuos de antelación al vencimiento, para que pudiese resolver si optaba o no a la prorroga legal. Repetimos: si la prorroga legal es potestativa para el inquilino (art.38 ejusdem), el inquilino debe requerir lógicamente de cierto tiempo para resolver si no hace uso de la misma; de lo contrario se pierde el sentido de que la misma sea potestativa para él, habida cuenta que el vencimiento genera de pleno derecho el comienzo de la prórroga legal; y una vez comenzada, ya el inquilino estaría sometido a la fuerza vinculante del contrato, de conformidad con el último aparte del art. 38 DLAI, ya copiada. Esto es, surgida la prorroga legal ya no sería posible a posteriori renunciarla unilateralmente, sería contrario al art. 1159 CC.

   Dicho esto vemos que la notificación judicial se llevó a cabo el 24 de enero de 2005 (folio 10), vale decir, con siete días de antelación al vencimiento de la prorroga anual del contrato que estaba decursando, que finalizaba el 01 de febrero de 2005.

   Dicha extemporaneidad de la notificación la hace inidonea o no apta para producir su efecto, esto es, para evitar la renovación automática del contrato, de conformidad con la cláusula tercera del mismo. En consecuencia, el contrato se ha renovado por otro año más: 01-02-05 a 01-02-06. Y como para esta última fecha tampoco la inquilina habría sido notificada, se debió producir nueva renovación automática del contrato por otro año más: 01.02-06 a 01-02-07.

   No cabe admitir la idea que expresó la parte demandada de que el contrato se indeterminó; ya que el hecho de no notificar—o que la que se hiciere no fuere válida para producir su efecto—lo que produce es la renovación automática del contrato por otro nuevo período anual, pero no la indeterminación, que solo se produce cuando se actualiza la tácita reconducción, una vez vencida la prórroga legal (arg.ex-art.1600 CC).

   Lo que sí ha cambiado es la extensión de la prórroga legal; ya que si se llegara a notificar el aviso para el próximo vencimiento del contrato, esto es, para el 01 de febrero de 2007, el tiempo de la prorroga legal sería ahora de dos años, de conformidad con el art.38, letra c) DLAI, ya que la relación arrendaticia tendría un duración mayor a cinco años.

3. - Al folio 44 y ss. riela, presentado por la parte demandada, unos recaudos en fotostato representativos de una denuncia que hizo la parte demandada ante la DEM, porque—dijo—la notificación judicial del aviso de desahucio que le hicieron a través del Juzgado Noveno de Municipio, fue simulada.

   Cabe decir que mientras no se sustancie y decida por vía incidental o por vía principal un procedimiento de tacha de falsedad contra la actuación de la Juez Noveno de Municipio en relación a esa notificación, la misma surte todos sus efectos probatorios, de conformidad con el art.438 CPC.

4. - Al folio 47 y ss. corren recaudos en fotostatos representativos de otra denuncia que hiciera la parte demandada contra la Administradora LUXOR, c.a. por ante INDECU.

   No se conoce el contenido o alcance de la denuncia. No hace mérito probatorio.

5. - Al folio 50 riela un fotostato de una carta que la demandada le envió al Lic. Luis Alberto Montero.

   No se aprecia de conformidad con el art.429 CPC. Pero además, de su contenido no observa nada que tenga que ver con el asunto que nos ocupa en este juicio.

6. - A los folios 51 y ss. corren en original (guardadas en la Caja Fuerte) unas copias de planillas de depósitos bancarios, promovidas por la parte demandada, para demostrar su estado de solvencia en los cánones de arrendamiento.

   Independientemente de que dichos recaudos sean emanados de tercero (banco), y para que tengan valor probatorio deben convalidarse en juicio, de conformidad con los arts.431 ó 433 CPC, lo cierto es que aluden a la solvencia del arrendatario, lo cual nada tiene que ver con lo que se discute en este juicio; habida cuenta que esta demanda es de cumplimiento de la obligación de entrega por razón del vencimiento de la prórroga legal, y no de resolución por falta de pago de alquileres.

   Así que resultan no pertinentes a lo que se discute en este juicio.

   Conclusiones

   Examinado el material probatorio traído a los autos, podemos ya concluir que en cuanto al tópico central y único de esta controversia, de si el arrendador puede avisar, en cualquier tiempo siempre que sea antes del vencimiento, al inquilino su voluntad de no renovar el contrato; o si por el contrario, debe hacerlo con treinta días de anticipación al vencimiento, como fue previsto expresamente para el aviso del arrendatario en la cláusula tercera del contrato, este juzgador adhiere la idea de que ambos, tanto el arrendador como el arrendatario, deben sujetarse a la misma anticipación; o sea, deben darse el aviso de marras con treinta días de antelación al vencimiento del lapso anual del contrato que estuviere cursando, sin discriminaciones; máxime cuando la discriminación en este caso funciona a favor del arrendador, quien, en la inmensa mayoría de los casos, por no decir en todos, es en realidad el que desahucia; y no a la inversa.

   Nos remitimos a lo dicho en el No.1 de los análisis de las pruebas, donde dijimos, entre otras cosas, que al ser la prórroga legal potestativa para el inquilino (art.38 DLAI), él debería contar con algún tiempo, previo a su comienzo, para poder rehusarla, si así conviniere a sus intereses; porque de lo contrario, lo de “potestativo” sería algo más bien teórico.

   Esta claro entonces que habiendo avisado el arrendador al inquilino con solo siete días de anticipación al vencimiento, dicha notificación no surtió su efecto, produciéndose en consecuencia la renovación automática del contrato por otro período anual; pero no, que se haya indeterminado, como lo alegó la parte demandada.