Decisión de Juzgado Primero Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de Caracas, de 9 de Agosto de 2006

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL AREA METROPOLITANA DE CARACAS

196° y 147°

PARTE ACTORA: ciudadano R.R.M., venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cedula de identidad N° 11.159.938.-

APODERADOS JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: A.I.R.G. y YEMME ESCOBAR SALAS, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Números 17.926 y 68.922.-

PARTE DEMANDADA: ciudadano Y.H.A.B., venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de la cédula de identidad Nº 8.675.302.-

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: ROMANOS KABCHI CHEMOR, G.K.C., Y.K.C., A.G.M. y EGLIS Q.G., inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Números 12.602, 58.496, 102.896 y 85.943 respectivamente.-

MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA.-

I

Se inició el presente procedimiento por acción de resolución de contrato que interpusiera el ciudadano R.R.M., contra el ciudadano Y.H.A.B..-

En fecha 21 de octubre del año 2005, se admitió la demanda por este juzgado, luego del correspondiente proceso de distribución, ordenándose el emplazamiento de la parte demandada, a objeto que dentro de los 20 días de despacho siguientes a la constancia en autos de su citación, diese contestación a la demanda.

Citado personalmente el demandado, según constancia dejada por el alguacil de este Tribunal en fecha 14-11-2005, dentro del lapso correspondiente dio contestación a la demanda, a través de sus apoderados, reconviniendo a la parte actora.-

El 19-12-2005, se admite la reconvención y se fija el 5º día de despacho siguiente para la contestación de la misma, lapso dentro del cual la apoderada de la parte actora reconvenida contestó la reconvención.-

Ambas partes hicieron uso del lapso probatorio y consignaron sendos escritos de promoción de pruebas.-

Dichas pruebas fueron agregadas y admitidas en la oportunidad legal correspondiente.-

II

Siendo la oportunidad para dictar sentencia, se procede a ello, con base en lo previsto en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, previas las siguientes consideraciones:

DE LA PRETENSION DE LA PARTE ACTORA

La parte actora fundamentó su demanda sobre la base de los siguientes argumentos:

Que en fecha 18 de julio del año próximo pasado suscribió ante la Notaria Publica Séptima del Municipio Libertador del Distrito Capital, el cual quedó anotado bajo el Nº 21, Tomo 52, de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaria, con el demandado un contrato de opción de compra venta,.-

Que el referido contrato tuvo por objeto un apartamento identificado con el Nº 62, ubicado en el 6º piso del edificio RESIDENCIAS LA CANDELARIA, situado entre las esquinas de C.d.C. a Candilito, Parroquia Candelaria de esta ciudad.

Que en dicho contrato se estableció como precio la suma de Bs. 110.000.000,00 de los cuales entregó Bs. 10.000.000,00 en calidad de arras, monto que sería imputado al precio total del inmueble.

Que se estableció como plazo 90 días que vencían el 18-10-2005.

Que a los fines de pagar el saldo del precio solicitó un crédito a Banesco banco Universal, institución que le requirió, entre otras cosas, el contrato de opción autenticado con una vigencia de aproximadamente 120 días.

Que consignó ante la institución financiera todos los documentos que le fueron requeridos, sin embargo la representante del Banco le manifestó que en la opción se establecía un lapso de 90 días, exigiendo el Banco que la opción debía pactarse por 120 días con 30 días de prórroga, lo cual podía constar en documento privado celebrado por las partes.

Que ante tal requerimiento se comunicó con el vendedor, quien se negó a firmar un documento con el propósito de extender el plazo, alegando además que no tenía interés en continuar con la negociación y no le devolvería la cantidad recibida en arras.

Que ante tal situación se dirigió al Banco retirando la documentación consignada.

Que el 21-8-2005 el demandado ofreció en venta el inmueble, estando vigente el contrato con él celebrado.

Que habiendo resultado infructuosas las gestiones realizadas con el propósito de contactar al aquí demandado, su abogada le envio unas comunicaciones citándolo sin que el referido ciudadano acudiera a ninguna de ellas.

Por tales razones y con fundamento en lo dispuesto en los artículos 1133, 1159, 1160 y 1167 del Código Civil procede a demandar al ciudadano Y.H.A.B., para que convenga o en defecto de ello sea condenado por el Tribunal en la resolución del contrato de opción de compra venta, y como consecuencia de ello le sean devueltos los Bs. 10.000.000,00 entregados en calidad de arras así como la corrección monetaria sobre tal suma y las costas del juicio.

DE LA CONTESTACIÓN A LA DEMANDA

Por su lado, los apoderados del demandado en su contestación a la demanda, fundamentan su defensa en los siguientes argumentos:

Admiten que su representado celebró con el demandante el contrato de opción de compra venta cuya resolución acciona el actor.

Que en virtud de la celebración de dicho contrato, el demandante tenía que adquirir el inmueble dentro de los 90 días siguientes a contar desde el 17-10-2005.

Que su mandante entregó al actor toda la documentación requerida el 18-7-2005 para la suscripción del contrato de venta definitivo.

Que el demandado ha cumplido a cabalidad con las obligaciones asumidas en el contrato.

Que del contenido del contrato se evidencia que ambas partes acordaron tanto el precio como el plazo dentro del cual debía perfeccionarse la venta, cual era, de 90 días a contar desde la fecha de autenticación del documento, siendo un hecho no controvertido el libre consentimiento manifestado por las partes.

Que el incumplimiento en la ejecución del contrato es única y exclusivamente responsabilidad del demandante, habiendo confesado el actor que la venta definitiva no se materializó en virtud de su falta de capacidad económica para afrontar el compromiso contractual.

Niegan que su mandante haya ofrecido en venta el apartamento y como consecuencia de ello impugnan la publicación del periódico por medio de la cual se le atribuye a su mandante la venta del inmueble.

Señalan que ante el incumplimiento del demandante a las cláusulas contractuales debe ser declarada sin lugar la demanda.

DE LA RECONVENCIÓN

Asimismo, los apoderados del demandado procedieron en su escrito, a reconvenir a la actora, alegando entre otras cosas:

Que la materialización de la venta definitiva debía llevarse a cabo a más tardar el 17-10-2005, toda vez que habiéndose suscrito la opción el 18-7-2005 y fijado un lapso de 90 días, el mismo vencía en la fecha indicada.

Que aproximándose la fecha de vencimiento del contrato el aquí demandado notificó al actor el 14-10-2005 de su plena disposición a vender el inmueble, sin que el actor ofreciera la cancelación del saldo del precio, por lo que se encuentra incurso en la causal de resolución contemplada en el artículo 1167 del Código Civil, en concordancia con la convenido por las partes en la cláusula sexta del contrato en la que se previó que de no llevarse a cabo la venta por circunstancias imputables al comprador, “…éste indemnizará a EL VENDEDOR con…, la cantidad de Diez (sic) Millones (sic) de Bolívares (sic)…”.

Por tales razones reconviene al actor para que convenga en la resolución del contrato y queden en su beneficio los Bs. 10.000.000,00 entregados en calidad de arras.

DE LA CONTESTACIÓN A LA RECONVENCIÓN

Por su parte, la representación del accionante reconvenido, procedió a dar contestación a la reconvención interpuesta en contra de su mandante, en los siguientes términos:

Rechaza y contradice en todas y cada una de sus partes la reconvención propuesta por su contraparte, por que los hechos son falsos.-

Indica que los documentos entregados por el demandado consistieron en copia del documento de condominio, certificación de gravámenes, solvencia SUMAT, copias del título de propiedad y la cédula, exigiendo el registro copias de las cédulas y del RIF, solvencia de derecho de frente y aseo urbano y pago de derechos arancelarios del registro. Que el registro no exige ni documento de condominio ni certificación de gravámenes puesto que tales documentos reposan en dicha oficina. Señala que quien exigió tales documentos fue la entidad bancaria que iba a financiar el crédito, por lo que mal puede alegar que no estaba en conocimiento que el actor pediría un crédito para adquirir el inmueble.

Afirma que el actor requería que en el contrato de opción se fijara un lapso de 120 días a lo que se negó el demandado, perdiendo aquél la oportunidad de obtener el crédito por política habitacional.

Insiste en que la venta no se perfeccionó por causas imputables al demandado reconviniente al negarse a firmar la prórroga.

Hace valer la publicación en prensa y pide se declare sin lugar la reconvención.

MOTIVA

Establecida como ha quedado la ordenación procesal de los actos fundamentales de esta litis, pasa este tribunal a decidir, y al respecto hace las siguientes observaciones:

DEL FONDO

Alega la parte actora que suscribió un contrato de opción de compra venta con el ciudadano Y.H.A.B., parte demandada en el presente juicio, en fecha 18 de julio del año 2005, ante la Notaria Publica Séptima del Municipio Libertador del Distrito Federal, el cual quedó anotado bajo el N° 21, Tomo 52, mediante el cual se convino formalmente en ofrecer en venta un apartamento identificado con el Nº 62, ubicado en el 6º piso del edificio RESIDENCIAS LA CANDELARIA, situado entre las esquinas de C.d.C. a Candilito, Parroquia Candelaria de esta ciudad. y que el vendedor demandado incumplió con las obligaciones contraídas en dicho documento de otorgar el documento de la venta, toda vez que se negó a firmar una prórroga del lapso de venta que le fue exigido por la entidad financiera que le otorgaría el crédito hipotecario.-

Al argumento anterior se opuso la parte demandada reconviniente alegando que ha sido la parte actora reconvenida quien no cumplió con lo establecido en las condiciones del contrato, particularmente con lo previsto en la cláusula tercera de la opción de compraventa, relativo al término en el cual debía materializarse la venta definitiva mediante la protocolización del documento traslativo de propiedad,-

Siendo así, con base en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, correspondía al actor reconvenido la carga de establecer de manera plena e idónea los hechos invocados como fundamentos de su pretensión, esto es, la existencia, naturaleza y alcance de la relación contractual así como la expiración del lapso original de duración, debido a la negativa de la parte demandada con relación a la pretensión de la parte actora.

Al respecto observa este tribunal sobre tal particular, que el instrumento fundamental de la demanda, el contrato de opción de compra venta sucrito entre las partes de este juicio en fecha 18 de julio de 2005, se debe tener como fidedigno, de conformidad con lo establecido en el articulo 429 del Código de Procedimiento Civil, en armonía con el artículo 1360 del Código Civil, por no haber sido atacado por la parte a quien se le opuso, por el contrario la parte demandada reconviniente admite haber suscrito el referido contrato y lo invoca como documento fundamental de su reconvención, razón por la cual quedaron fuera del debate probatorio los hechos jurídicos contenidos en dicho documento, tales como: la existencia del contrato, su naturaleza, identidad de las partes, objeto de la relación convencional, vigencia y obligaciones de las partes.

Ahora bien, del análisis del contrato de opción de compra venta que cursa inserto a los folio 173 y 174 del expediente se observa que en la Cláusula Tercera, se convino claramente cual era el lapso de vigencia de dicho contrato, estableciéndose que referido contrato tendría una duración de noventa (90) días a contar de la fecha de autenticación del mismo.-

Ahora bien, con relación a lo antes señalado es conveniente traer a colación lo dispuesto en el Código Civil en sus artículos 1.133, y 1.159 los cuales son del tenor siguiente:

Artículo 1.133: “El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, trasmitir, modificar o extinguir un vinculo jurídico”.-

Articulo 1.159: “Los contratos tienen fuerza de ley entre las partes.- No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley”.-

El artículo 1.159 de Código Civil, antes citado estatuye que los contratos tienen fuerza de ley entre las partes, en consecuencia deben cumplirse tal como fueron contraídos. De la lectura del contrato antes referido, particularmente de la cláusula tercera, se desprende que la vigencia de la opción de compraventa allí contenida tenia una duración de noventa días, contados a partir de la autenticación del documento de opción de compra venta, correspondiéndole entonces a él probar, de conformidad con lo establecido en los 506 del Código de Procedimiento Civil, y 1.354 del Código Civil el cumplimiento de sus obligaciones en ese plazo; y, por el contrario de los documentos que el propio actor aporta a su escrito de demanda, así como de sus propias expresiones contenidas en el libelo de la demanda, se infiere que no pudo perfeccionar la venta ya que la Entidad Bancaria exigía un plazo mínimo de 120 días. Así se establece.

Pretende el accionante responsabilizar al demandado de tal hecho con el argumento que éste se negó a firmar una prorroga, sin embargo, el contrato en ninguna de las cláusulas estableció la posibilidad para las partes de prorrogar el contrato o notificar la posibilidad de una prórroga. En el mismo se pactó pura y simplemente un lapso de 90 días para que dentro del mismo se perfeccionara la venta, no pudiendo responsabilizarse al demandado por el hecho de no convenir en la tantas veces mencionada prórroga. Así se precisa.

Ciertamente expresa la parte actora reconvenida que: “…, aproximadamente para el día diez (10) de Agosto (sic) de 2.005, la Srta. Adriana, quien funge como promotora de “Banesco, Banco Universal”, …, se comunica con mi persona, notificándome que todos los recaudos por mí consignados estaban perfectos salvo el contrato de opción de compra-venta, en el cual se estableció que el mismo tendría una vigencia de noventa (90) días, siendo que el banco requería que el mismo fuese por ciento veinte (120) días, con prórroga de treinta (30) días,…”.- (Cursiva del Tribunal).-

Con tal afirmación se evidencia que la parte demandante reconvenida no demostró en el curso del proceso que la parte demandada reconviniente haya incumplido sus obligaciones, ni que ella haya cumplido con las que había asumido dentro del lapso de 90 días acordado de mutuo

acuerdo por las partes; por el contrario manifiesta expresamente la compradora que retiró los papeles de la entidad financiera, ante la negativa del vendedor a firmar la prórroga. No estando obligado el demandado a firmar prórroga alguna, por no haberlo convenido las partes en el contrato objeto de la presente demanda, mal puede pretender el accionante invocar incumplimiento por parte del vendedor, por el contrario la situación planteada coloca al actor en el más obvio de los incumplimientos sin que se pueda considerar que ese incumplimiento pueda devenir por alguna causa imputable al vendedor.-

Por otra parte observa esta sentenciadora que ninguno de los elementos probatorios traídos a los autos a excepción del documento de opción de compraventa, son relevantes, ni generan ningún elemento de convicción para demostrar el cumplimiento de las obligaciones asumidas

por el comprador o que la venta definitiva se haya frustrado o no se haya verificado por alguna causa que se le pueda atribuir al vendedor, ya que los mismos no guardan relación ni son pertinentes con el thema desidendum, razón por la cual se desestiman y no son apreciados. Así se decide.-

De lo anteriormente expuesto se infiere claramente que el incumplimiento deviene de la parte actora. Así se establece.-

DE LA RECONVENCIÓN

En cuanto a la reconvención, pasa esta Juzgadora a hacer las siguientes consideraciones:

Alega la parte demandada reconviniente, que por efecto del incumplimiento de las obligaciones de la parte actora reconvenida en el lapso establecido en la cláusula tercera del contrato de opción de compraventa el referido contrato ha quedado resuelto de pleno derecho y en consecuencia el comprador quedó obligado, conforme lo previsto en la cláusula sexta a pagar una indemnización de diez millones de Bolívares (Bs. 10.000.000,00) equivalente a la suma recibida en calidad de arras que ha de quedar a su favor.-

Sobre ese planteamiento observa quien aquí decide que la cláusula sexta del contrato de opción de compraventa establece que para el caso de que no se materialice la compra por causas imputables al comprador, éste indemnizará al vendedor con la cantidad de Bs. 10.000.000,00, por daños y perjuicios.-

En ese sentido se trascribe la referida cláusula sexta la cual es del tenor siguiente:

”En el caso de que no se lleve a cabo la compra del inmueble objeto de este Contrato (sic) por causas imputables a EL COMPRADOR, éste indemnizará al (sic) EL VENDEDOR con el CIEN POR CIENTO (100%) del importe objeto de este Contrato (sic) o sea, la cantidad de Diez (sic) Millones (sic) de Bolívares (sic) Exactos (sic) (Bs. 10.000.000,00) por concepto de daños y perjuicios causados….”.

De manera que para este Juzgado, el incumplimiento de la parte actora reconvenida de las obligaciones asumidas en el contrato de opción de compraventa que hoy nos ocupa, y que ya fuera declarado precedentemente, trajo como consecuencia que el contrato quedara resuelto y las arras entregadas, quedaran en beneficio del vendedor por concepto de indemnización, resultando procedente la reconvención planteada. Así se decide.-

DISPOSITIVO

En fuerza de los razonamientos antes expuestos, este Tribunal Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la Republica Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley declara:

PRIMERO

SIN LUGAR la acción de RESOLUCIÓN DE CONTRATO de opción de compraventa interpuesta por el ciudadano R.R.M., contra el ciudadano Y.H.A.B., ambas identificadas al inicio de este fallo.-

SEGUNDO

CON LUGAR LA RECONVENCIÓN que interpusiera el ciudadano Y.H.A.B., contra el ciudadano R.R.M.. -

TERCERO

se declara resuelto el contrato de opción de compraventa suscrito por las partes, ante la Notaria Publica Séptima del Municipio Libertador del Distrito Federal, en fecha 18 de julio del año 2005, el cual quedó anotado bajo el Nº 21, Tomo 52, de los libros de autenticaciones que lleva esa Notaría, cuyo objeto estaba constituido por el apartamento identificado con el Nº 62, ubicado en el 6º piso del edificio RESIDENCIAS LA CANDELARIA, situado entre las esquinas de C.d.C. a Candilito, Parroquia Candelaria de esta ciudad.

CUARTO

Con base en lo previsto por las partes en la cláusula sexta del contrato queda en beneficio del demandado reconviniente la cantidad de Bs. 10.000.000,00 que el actor reconvenido entregara en calidad de arras.

Se condena al actor reconvenido a pagar las costas tanto del juicio principal como de la reconvención al resultar vencido en ambas acciones, conforme lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.-

Publíquese, Regístrese y Déjese copia en el en el copiador de sentencias llevado por este Tribunal.-

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los nueve (9) días del mes de agosto del año dos mil seis. Años 196º de la Independencia y 147º de la Federación.

La Juez.

M.R.M.C.

La Secretaria.

Norka Cobis Ramírez.

En la misma fecha de hoy 9-8-2006, previo el anuncio de ley, se publicó y registró la anterior sentencia, siendo las tres de la tarde (3:00 p.m.).

La Secretaria.